BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

PŘEMÝŠLÍTE, JAK ROZDĚLIT DĚDICTVÍ? VÝHODNĚJŠÍ MŮŽE BÝT VYŘEŠIT TO UŽ ZA ŽIVOTA. Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Letošní prodeje bytů bydou kopírovat loňský rok

2)

Realitní trh se dočká regulace možná už příští rok

3)

Prodej nových domů v USA vzrostl nejvíce za téměř 20 let

4)

Firmy stavajú nájomné byty aj bez štátu

Komerční nemovitosti 5)

Recese hýbe kancelářským trhem ve Východní Evropě

6)

Velké stěhování (kancelářských) národů

7)

Logistiku „vezou“ automobily

Realitní byznys 8)

Průzkum: Češi chtějí bydlet v domech, hypotéky se však bojí

9)

Darování versus dědictví: jak výhodněji přenechat nemovitost?

English corner 10) European offices outperform retail: CBRE

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

04/03 2013

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Letošní prodeje bytů bydou kopírovat loňský rok IHNED.CZ Zhruba 4 100 – 4 300 nových bytů by se podle predikce přední české developerské společnosti EKOSPOL mělo prodat v Praze v letošním roce. Bude ale pokračovat trendová změna ve struktuře prodávaných bytů. Podle odhadů analytiků totiž zhruba 50 % všech prodejů ukousnou nové byty v nejnižší cenové relaci do 45 000 Kč/m2 včetně DPH.

„Developeři si definitivně budou muset zvyknout na novou cenovou realitu. Byty prodávané za více než 50 tisíc korun za metr čtvereční vč. DPH teď budou muset vynikat nejen výbornou lokalitou a vysokou úrovní standardního vybavení, ale i výjimečností bytu jako takového, tedy např. velkou terasou, předzahrádkou nebo krásným výhledem. V zásadě obyčejné byty se již za takovou cenu ve větším množství neprodají, určitě už se jich neprodá několik tisíc v masových projektech jako dříve. Lidé prostě dnes nemají peníze, nebo je nejsou ochotni do dražšího bydlení investovat,“ myslí si Evžen Korec. Předpokládaný podíl na celkovém prodeji nových bytů v roce 2013 podle cenové úrovně

Letos se prodá zhruba stejně nových bytů, jako vloni Podle odhadů developerské společnosti EKOSPOL se v letošním roce prodá v pražských novostavbách zhruba 4 100-4 300 nových bytů. To by znamenalo relativně malý meziroční nárůst o 2 - 7 % a další mírné posunutí pokrizového maxima. Ve prospěch prodejů budou hovořit historicky nejnižší úrokové sazby hypoték a velmi nízká cenová úroveň nových projektů, v neprospěch naopak pokračující hospodářská recese, rostoucí ceny, daňová zátěž a celkově nejistota a nedůvěra Čechů v domácí ekonomiku.

Vývoj a predikce počtu prodaných nových bytů v Praze po letech

„V naší predikci vycházíme z trendů, které na pražském realitním trhu sledujeme od podzimu loňského roku, kdy se na trhu objevily nové superlevné projekty. Doslova nákupní horečka, která tehdy přišla, podle našich dat zatím pokračuje i letos,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti EKOSPOL, která se detailním monitoringem pražského rezidenčního trhu zabývá již sedmým rokem. Developerský trh si zvyká na novou realitu Podle analytiků společnosti bude také poptávka v letošním roce mnohem více koncentrována na nejlevnější projekty s cenovou úrovní do 45 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. V těch by se mělo prodat zhruba 50 % všech bytů, přičemž za celý loňský rok to bylo jen 42 %. A v segmentu do 50 000 Kč/m2 už to bude dokonce 75 % všech prodaných bytů. Naopak na nejluxusnější segment definovaný částkou 80 000 Kč/m2 a více připadají jen necelá 3 % všech prodejů. U této predikce vycházeli analytici společnosti ze skutečných prodejů nových bytů v druhé polovině loňského roku.

Monitoring realitního trhu 04/03/2013

2) Realitní trh se dočká regulace možná už příští rok REALITYMORAVA.CZ Nový zákon, který bude regulovat trh realitních kanceláří už má konkrétnější obrysy. Realitní kanceláře by měly mít nově povinné pojištění proti úpadku, striktně oddělený majetek vlastníků a klientů kanceláří; případně by hrozily sankce za nedodržování zákonem stanovených podmínek. Jak by měla jednotlivá opatření konkrétně fungovat, nyní ladí Ministerstvo pro místní rozvoj, které dostalo od hospodářského výboru Poslanecké sněmovny za úkol návrh zákona zpracovat.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Ministerstvo počítá s tím, že by návrh mohla vláda projednávat do konce roku. Podle Jana Borůvky z Asociace realitních kanceláří ČR, která na materiálu spolupracuje, by nový zákon mohl začít platit v příštím roce, pokud vše půjde dobře. Návrh počítá s tím, že se nebude měnit úprava živnostenského zákona. To znamená, že práce realitního makléře bude stále živnost volná, ale nastaví se pravidla v podobě například požadavků na vzdělání a praxi. V současné době totiž může dělat realitního makléře prakticky kdokoli jen na základě živnostenského listu.

nás Český úřad zeměměřičský a katastrální a Katastr nemovitostí ČR,“ dodává. Důležitým bodem nové legislativy má být také zákonné pojištění profesní odpovědnosti za škodu. Podobně jako u pojišťovacích agentů nebo daňových poradců vznikne povinnost realitních makléřů uzavřít pojištění profesní odpovědnosti. To se bude vztahovat jak na realitní kancelář, tak na práci jednotlivců. Nemělo by se tak už stávat, že se realitní kancelář jednoduše distancuje od neseriózního chování, nebo dokonce podvodu svých makléřů.

Krokem vpřed ve „zkulturnění“ realitního trhu a jeho bezpečnosti pro klienty má být také úprava nakládání s penězi klienta. Ta stanovuje, že pokud realitní kancelář přijímá peníze do úschovny od klienta a namísto bankovní, advokátní či notářské úschovy používá vlastní účty, je povinna tyto účty vést odděleně od běžných provozních prostředků společnosti. Nikdo nenese odpovědnost

Klíčový je registr Hlavním pilířem preferovaného návrhu je vytvoření registru podnikatelů působících v realitním oboru. Nyní je v Česku několik tisíc kanceláří nebo jednotlivých živnostníků, ale přesný počet aktivně působících subjektů nikdo nezná. „Řada firem si svého času realitní (volnou) živnost dala do předmětu své činnosti jen pro případ, kdyby náhodou, a realitami se nemusela nikdy zabývat,“ vysvětluje Borůvka. Stát se realitním makléřem a být zapsán do registru nebude nově moci každý. Z hlediska kvalifikace bude podmíněný vzděláním. Tím by mohla být vysoká škola ekonomického, právního nebo stavebního směru, případně střední s maturitou a roční praxí, anebo speciální akreditovaný kurz pro činnost samostatného obchodníka s realitami. V souvislosti s tím diskutují zástupci realitních kanceláří i ministerstva o tom, že by se měly evidovat i nemovitostní transakce. K vytvoření obecného registru realitních transakcí bylo vyzváno ministerstvo financí. „Co se týče registrů, v současnosti se zvažují všechna pro a proti k jejich případnému zavedení,“ odpovídá za ministerstvo mluvčí Ondřej Jakob. V citlivém tématu registru transakcí ale není zcela shoda. „Na tento námět jsme se účastnili několika jednání, ale doposud nebyl přijat k tomuto tématu žádný závěr,“ říká Borůvka. „Ideálním partnerem státu v této věci je podle


I samy realitní kanceláře tvrdí, že realitní trh v Česku je mírně řečeno divoký. „Jsme jednou z mála zemí v Evropě, kde není trh regulován,“ říká obchodní ředitel realitní kanceláře Sting Michal Kresta. Neseriózních zprostředkovatelů je na trhu stále dost. Přijít o peníze však lze i u seriózní realitní kanceláře. Příkladem může být kauza advokáta Miloše Vlasáka, který zmizel s 50 000 000 Kč desítek klientů realitní kanceláře, která spadá pod hlavičku významné realitní sítě. Realitní kancelář dává od machinací advokáta ruce pryč, protože prý není jejím zaměstnancem. A v tom je v Česku problém, nikdo vlastně nenese zodpovědnost. Ve všech evropských zemích je naproti tomu pojištění odpovědnosti realitního zprostředkovatele naprostou samozřejmostí. Ať už je vyžadováno zákonem, nebo na jeho zřízení dohlíží asociace. Asociace, které realitní kanceláře sdružují a zaštiťují, mají u našich sousedů mnohem větší váhu a plní na trhu roli dohlížitele. V Česku je asociací sdružujících realitní kanceláře nebo samostatné makléře několik, přičemž každá má jiné stanovy a etické kodexy. Některé velké subjekty působící na trhu nejsou navíc členy žádné z nich, naopak mají snahy vytvořit si vlastní sdružení. Stejně tak je v evropských zemích regulováno i to, kdo profesi realitního zprostředkovatele může vykonávat. U nás ji může vykonávat kdokoli, kdo o to zažádá na živnostenském úřadě.

3


V této branži přitom jde o obrovské peníze. Roční hodnota aktivit souvisejících s realitním zprostředkováváním v podobě marží za prodeje či pronájmy přesahuje v České republice pět miliard korun, říká Hanuš Němeček, výkonný ředitel realitní sítě RE/MAX. Podle realitních kanceláří je regulace nezbytná proto, aby ubylo nepoctivců, kteří kazí pověst těm seriózním. Na druhou stranu regulace bude mít za následek to, že se radikálně sníží počet realitních živností. To by na druhé straně znamenalo, že velkým zavedeným realitním kancelářím ubude konkurence.

3) Prodej nových domů v USA vzrostl nejvíce za téměř 20 let FINANCNINOVINY.CZ Washington - Prodej nových domů ve Spojených státech v lednu vzrostl o 15,6 % a v ročním přepočtu činil 437 000. Procentní nárůst je nejvyšší za téměř 20 let, počet prodaných domů pak dosáhl maxima za čtyři a půl roku, respektive od července 2008. Oznámilo to dnes americké ministerstvo obchodu. Statistika je podle analytiků dalším důkazem, že trh bydlení v USA se zotavuje z následků hluboké krize. Pomáhá k tomu i tvorba nových pracovních příležitostí a velmi nízké sazby hypotečních úvěrů. Ukazuje se také, že počet starších domů určených k prodeji se pohybuje kolem nejnižších hodnot za posledních 13 let. Slabá nabídka zvyšuje zájem o nákup nových domů. Kritici ale upozorňují, že současný růst je z hodnot, které jsou stále ještě blízko dlouhodobým minimům. Za zdravý vývoj ekonomové považují stav, kdy se ročně v USA prodá kolem 700 000 nových domů.

4) Firmy stavajú nájomné byty aj bez štátu ETREND.SK

Chystané lacné úvery nemusia byť výhodné, nájomné byty zaplatia mestá Výstavbu nájomných bytov, ktorých je na Slovensku veľký nedostatok, podporí štát v tomto roku oveľa výraznejšie než doteraz. Ihneď od začiatku roka majú mestá a obce veľký záujem o peniaze na kúpu už hotových bytoviek stavaných súkromnými firmami. Na výstavbu nájomných bytov má Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) k dispozícii 74,3 milióna eur a na kúpu už skolaudovaných bytov má pripravených ďalších 14,7 milióna. No kým na prvý účel prišlo doteraz pätnásť žiadostí o dokopy necelých päť miliónov eur, žiadosti na kúpu už takmer dosiahli celoročný rozpočet. Prišlo ich 24 za dohromady 14,5 milióna eur. „V prípade, že bude záujem o účel kúpa bytu a finančné prostriedky v danom účele vyčerpáme, budeme postupovať rovnako ako v minulých rokoch a požiadame o presun finančných prostriedkov medzi účelmi, v záujme uspokojenia čo najväčšieho počtu žiadateľov,“ uviedol Rastislav Špaňár, hovorca ŠFRB. Od budúceho roka budú môcť lacný úver od fondu čerpať priamo aj súkromné firmy budujúce nájomné bývanie. Michal Rumanský, predseda predstavenstva akciovky Stavoindustria Liptovský Mikuláš, ktorá už postavila viacero projektov s nájomnými bytmi, si myslí, že firmy sa do žiadania o takúto podporu nepohrnú, pokiaľ nebudú podmienky poskytnutia úverov rovnaké, ako pre mestá a obce.

Další statistika pak ukázala, že ceny domů ve 20 klíčových aglomeracích v USA v prosinci meziročně vzrostly o 6,8 %. To je podle indexu S&P/Case-Shiller nejvýraznější nárůst od poloviny roku 2006. Ve srovnání s listopadem je to dokonce ještě rychlejší tempo růstu, neboť v listopadu se ceny zvýšily o 5,4 %. „Očekávám, že růst cen domů bude v roce 2013 pokračovat,“ poznamenala hlavní analytička finančního ústavu Bank of America Merrill Lynch Michelle Meyerová. Za poslední čtvrtletí loňského roku ceny po sezonním přepočtu vzrostly o dvě procenta. V samotném prosinci pak ceny bez sezonního přepočtu vykázaly růst o 0,2 %. „Pokiaľ budú úvery pre právnické osoby úročené vyšším úrokom ako pre samosprávu, percentá navyše musia firmy automaticky premietnuť do nákladov a to sa následne


4


V regióne budú rovnakým spôsobom stavať nájomné byty aj tento rok. V Martinčeku pri Ružomberku by sa už v apríli mala rozbehnúť výstavba bytovky s 22 nájomnými bytmi a rovnakým počtom parkovacích miest. Momentálne firma pripravuje projektovú dokumentáciu. S radnicou v Liptovskom Hrádku už podľa M. Rumanského podpísali zmluvu o budúcej kúpnej zmluve na 66 nájomných bytov. Na súkromných investorov sa pri výstavbe nájomných bytov spoliehajú aj ďalšie samosprávy. Prievidza chce takto nechať postaviť dom s 24 bytmi na sídlisku Necpaly a po dokončení ho odkúpiť z dotácie od ministerstva výstavby a pôžičky od ŠFRB. V Turčianskych Tepliciach sa rozhodli odkúpiť za 1,3 milióna eur hotovú novostavbu s 25 bytmi v časti Horné Rakovce. Mesto žiada od ministerstva dopravy dotáciu vo výške 30 % ceny a zvyšok chce pokryť úverom od fondu. Súkromný investor chystá nájomné byty aj v Bratislave. Francúzska spoločnosť JF Hamilton Group hodlá ponúkať byty na prenájom v polovici zo šiestich domov v rámci projektu Cubicon Gardens v Mlynskej doline. Banskobystrický VAV invest síce nezískal podporu mesta, o ktorú sa uchádzal, pokračuje však v príprave projektu nájomných bytov v lokalite Belvedér. Pôvodne mal stavať 225 bytov, po odmietnutí mesta projekt prepracovával. V Poprade sa v decembri začal stavať projekt Nový Poprad. Spoločnosť Tenzona Invest má darovať 20 z celkovo 260 bytov mestu výmenou za pozemky. Mesto ich chce využívať ako nájomné byty. Voľné budovy, ktoré by sa dali premeniť na nájomné bývanie, hľadá aj Nitra. Predstava mesta je, že by ich financovali súkromní investori.


Počet schválených žiadostí (bytov) 2012

Pridelená suma 2012

Požadovaná suma 2013

Výstavba

74,30

15 (261)

4,94

88 (930)

25,47

Kúpa skolaudovaných

14,74

24 (454)

14,50

63 (305)

11,63

Počet žiadostí (bytov) 2013

Stavoindustria Liptovský Mikuláš stavia nájomné bytovky na obecných alebo vlastných pozemkoch po tom, ako uzavrie so samosprávou zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Po kolaudácii ich obci či mestu odpredá a radnica si na financovanie berie úver od štátneho fondu. Pred mesiacom takto skolaudovali dva domy so 48 jedno- až trojizbovými bytmi v liptovskej obci Bobrovec.

Podpora nájomných bytov od Štátneho fondu rozvoja bývania (v mil. eur) Vyčlenené na rok 2013

prejaví aj na nájomnom. Takéto byty by však boli neprenajímateľné, keďže o nájomné byty žiadajú najmä nízkopríjmové skupiny,“ vysvetlil M. Rumanský.

Prameň: ŠFRB

Komerční nemovitosti 5) Recese hýbe kancelářským trhem ve Východní Evropě IHNED.CZ Závěry publikovaného průzkumu realitní společnosti Colliers International zdůrazňují, že dopady ekonomických problémů v eurozóně jsou ve východní Evropě stále citelné, nicméně liší se v rámci jednotlivých sub-regionů. Damian Harrington, regionální ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu Colliers International, komentuje: „Změny ekonomického růstu vždy přesně naznačují budoucí vývoj poptávky na daném trhu. V minulosti se již potvrdilo, že když HDP klesá, objem poptávky se také snižuje, ale nastává zde šesti až dvanácti měsíční zpoždění. Pro rok 2013 je v Rusku predikován stabilní růst HDP, takže v dalším roce nadále očekáváme výrazný objem poptávky v Moskvě a Petrohradu. Naopak ve Varšavě, kde i přes ekonomickou prognózu na rok 2013 indikující růst HDP o 2,5 %, což představuje v meziročním srovnání pokles, očekáváme nižší poptávku v druhé polovině tohoto roku. V kombinaci se značným nárůstem objemu prostor ve výstavbě, předpokládáme v krátkodobém horizontu převis nové nabídky, který ve Varšavě zachová stoupající míru neobsazenosti. To by mohlo znamenat pokles nájemného u budov nejvyšší kvality na konci roku. Zatímco trhy ve střední a východní Evropě by mohly zaznamenat pokles nájemní aktivity v druhé polovině tohoto roku, je zde ještě jeden významný faktor, který může ovlivnit tyto trhy v roce 2014. Kancelářské trhy východní Evropy fungují na pětiletém nájemním cyklu a poslední tři roky celkové poptávky velmi silně reflektují objem pronájmů za příslušné období před pěti lety. Pokud je rok 2009 odpovídajícím ukazatelem pro rok 2014, mohli

5


bychom zaznamenat 33% propad poptávky v roce 2014, pokud nedojde k oživení ekonomiky.

se ale kvůli pokračující očekává další těžký rok.

restrukturalizaci

ekonomiky

Nejpravděpodobnější dopad, zejména na trzích s aktivní výstavbou nových projektů, které jsou již z velké části předpronajaté, bude zvýšený tlak na obsazenost v méně kvalitních stávajících objektech. Vzhledem k narůstající preferenci moderních a funkčních kancelářských prostor, nebudou již existující budovy odpovídat novým požadavkům, a to zejména ty v oblastech s vysokou mírou neobsazenosti, takže se stanou přebytkovými, pokud neprojdou výraznou renovací. Výkonnost trhu bude záviset na tom, jak budou projekty ve výstavbě spravovány.”

Rusko a Ukrajina si udržují pozitivní výhled růstu - V Rusku se v tomto roce předpokládá pozitivní růst HDP o 3,5 %, což odpovídá tempu růstu z roku 2012. Ve dvou ruských městech – Moskvě a Petrohradu – se to s největší pravděpodobností projeví v poklesu neobsazenosti, protože poptávka převyšuje novou nabídku, ačkoliv nájemné v Moskvě zřejmě v roce 2013 poroste. Krátkodobý převis nové nabídky v Kyjevě však pravděpodobně povede ke krátkodobému zvýšení neobsazenosti a tlaku na snižování nájemného.

Klíčové závěry zahrnují: Ekonomický růst ve střední a východní Evropě klesá – V roce 2012 zaznamenal kancelářský trh v Budapešti jako jediný v regionu CEE pokles nájemného, a to o 10 % za celý rok. Čisté efektivní nájemné v Bratislavě a Praze zůstalo během roku beze změny, tak jako tomu bylo i v předchozích třech letech. Pouze Polsko zaznamenalo růst čistého efektivního nájemného, navzdory zvýšení neobsazenosti během roku, které bylo způsobené značným nárůstem nově dokončených prostor. Navzdory snaze o návrat silného růstu se předpokládá, že ve střední a východní Evropě dojde během roku 2013 k poklesu ekonomiky. V Polsku, ekonomickém tygrovi regionu CEE v posledních letech, se očekává snížení růstu HDP o polovinu na 2,5 %. Pokles HDP na 1,5% se očekává v Rumunsku a Slovensku, v České republice a Maďarsku je předpokládána stagnace. V průběhu tohoto roku bude nájemné na všech trzích v různé míře čelit tlaku na snížení. Varšava je trhem, kde s největší pravděpodobností dojde k poklesu čistého efektivního nájemného u prostor nejvyšší kategorie. Křivky nájemného v Bukurešti, Budapešti a Bratislavě jsou již na, nebo blízko spodní hranice a nebudou se tudíž příliš měnit, a to i přes vysokou neobsazenost jak v Bukurešti, tak Budapešti. Historie naznačuje, že nájemné v Praze zůstane stabilní, i když je zde znatelný propad poptávky. Zlepšující se podmínky v jihovýchodní Evropě - Ekonomiky trhu jihovýchodní Evropy by se měly odrazit od stagnujícího až negativního vývoje z roku 2012. Chorvatsko, Srbsko a Bulharsko by mohly profitovat z oživení hospodářského růstu v roce 2013, s očekávaným pozitivním růstem HDP o 1 – 3 %. Ještě lépe by se mohla situace vyvíjet v Chorvatsku, pokud by země vstoupila do EU. To by mělo vyústit ve stabilní míru neobsazenosti a sazby nájemného, ačkoliv v krátkodobém horizontu by úpravy celkové nabídky prostor v Záhřebu a Tiraně mohly způsobit růst neobsazenosti, a tím vyvolat tlak na snižování základního nájemného prostor nejvyšší kategorie. V Řecku


6) Velké stěhování (kancelářských) národů SREALITY.CZ Nabídka na trhu s kancelářskými plochami je v Praze široká, řada prostor zůstává prázdná, bylo také postaveno mnoho nových kancelářských budov. Na konci minulého roku byly v metropoli necelé tři miliony metrů čtverečních moderních kanceláří. Jen před koncem roku 2012 byly dokončeny v hlavním městě tři moderní kancelářské budovy, u dalších čtyř byla zahájena výstavba. Nájemníci kanceláří různé kvality přitom často redukují počty zaměstnanců či utlumují své aktivity. Také je snaha pronajatý prostor využívat více efektivně - například externisté či terénní pracovníci již mnohdy nemívají plnohodnotná kancelářská místa. Stejně jako v dalších oblastech realitního trhu také u pronájmu kancelářských prostor výše nájemného v poslední době klesla a počet subjektů, které ještě stále platí původní, tedy předkrizové ceny, je dnes už jen velmi málo. Nájemníci často tlačí na majitele nemovitostí kvůli snížení ceny i v případech, kdy jejich ceny odpovídají situaci na

6


trhu, ve vztahu majitel nemovitosti – nájemník či majitel – realitní kancelář – nájemník tak často dochází ke konfrontaci velmi odlišných představ o výši nájemného.

V centru metropole donedávna sídlila celá řada společností působících v oblasti financí - jenže ty v současné době daleko intenzivněji využívají různých internetových služeb i dalších IT řešení a jednoduše již nepotřebují tolik kanceláří jako dříve. Společnosti v dobré ekonomické situaci se pak stěhují do moderních kancelářských budov, kde není problém s parkováním a do opuštěných kancelářských prostor se naopak stěhují původně menší podnikatelská uskupení, často různé firmy, které mají něco společného s IT službami a z bytových firem kdesi na periferii se rozrůstají do podniků střední velikosti a sídlem v centru města. Trendem současnosti je také skutečnost, že řada větších prostor, které dříve sloužily jedné firmě, se dělí na více samostatných podmnožin, často skloňovaným slovem je proto také termín podpronájem. Současná poměrně široká nabídka na trhu s kancelářemi přitom nabízí jednotlivým firmám příležitost najít prostory pro podnikání, které budou ideálně vyhovovat jejich podnikatelským aktivitám i výši rozpočtu. Něco takového je přitom výzvou pro zkušené realitní makléře, kteří hledají nejlepší řešení pro své klienty, ať už se jedná o podnikatelské subjekty hledající nové prostory či o majitele realit, kteří očekávají od své nemovitosti zajímavé výnosy.

základě konkrétní poptávky, všichni se snaží vyhnout riziku výstavby bez zajištěného nájemce. Domácí poptávku v segmentu logistiky přitom v roce 2012 výrazně táhly především automobilky a jejich subdodavatelé. Kondice tohoto klíčového sektoru pro logistický development je tedy v současnosti nanejvýš důležitá. Kolik aut, tolik skladů „Vzhledem k velkému podílu společností z automobilového průmyslu a jejich dodavatelů na trhu průmyslových nemovitostí může oslabující poptávka po automobilech představovat do budoucna riziko,“ konstatuje Lenka Šindelářová z DTZ, ale zároveň poukazuje na značnou flexibilitu celého segmentu, která by se s případným dlouhodobějším propadem „automobilové“ poptávky nejspíš vyrovnala bez vzestupu míry neobsazenosti. Podle ní nicméně snížená developerská aktivita bude pro domácí trh logistiky charakteristická ještě několik dalších měsíců – v závislosti na tom, jak se bude vyvíjet situace v odvětví automobilového průmyslu a navázaných subdodavatelů v celé Evropě. Automobily a logistika

Automobilový sektor (výroba a distribuce) 27,00%

7) Logistiku „vezou“ automobily 45,00%

STAVEBNI-FORUM.CZ Neobsazenost moderních skladových prostor v České republice na konci roku 2012 dosáhla úrovně 6,89 %. V Praze a jejím okolí dokonce klesla na nejnižší hodnotu za posledních pět let. Aktuálních 7,85 % disponibilních logistických prostor v okolí metropole je v mnoha ohledech výmluvných – podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ tento údaj ilustruje nejen vysokou poptávku nájemců v posledních čtvrtletích, ale rovněž také takřka nulovou výstavbu na spekulativní bázi. Přitom nejvíce si od developerů dnes výstavbu objednává automobilový průmysl. Od toho, jaká bude jeho budoucnost, se proto odvíjejí i zítřky české logistiky. Logistika víceméně sleduje trend patrný v celém segmentu komerčních nemovitostí – většina výstavby je v něm financována bankovními úvěry, ale právě věřitelé nyní nemají velkou afinitu k riziku. A tak se nejen v segmentu logistiky (a potažmo v bankovním sektoru) dnes sází hlavně na jistotu. Každá nová výstavba vzniká výhradně na


28,00%

Jiné sektory (výroba a distribuce) Sektor logistiky

Zdroj:DTZ, IRF

Celkem bylo na konci minulého roku ve výstavbě 196 000 metrů čtverečních skladových a průmyslových areálů, z toho bylo na konci 4. čtvrtletí předpronajato zhruba 92 %. A na začátek výstavby čeká dalších 120 000 „čtverců“ s plánovaným dokončením v roce 2013. Společnosti z automobilového průmyslu v loňském roce měly výrazný podíl (28 %) na hrubé i čisté realizované poptávce – realizovaly nové nájemní smlouvy v celkovém objemu 177 800 metrů čtverečních, což představovalo 31% podíl na čisté realizované poptávce v roce 2012. To podle analýzy DTZ souvisí s přesunem výrobních kapacit některých společností ze západní Evropy do střední Evropy či rozšířením již stávajících provozů (u nás to byl např. smlouvy pro firmu Faurecia či SAS Autosystemtechnik). Mezi nejvýznamnější pronájmy „automobilové“ pronájmy se řadí smlouva pro společnost Škoda Auto (39 000 metrů

7


Automobilky – dobří nájemníci

Druh smlouvy

Odvětví/Pr ůmysl

Velikost [m2]

Park VGP Park Horní Počernice

Nájemník

Kraj

Nájemní smlouvy roku 2012 podle velikosti a průmyslového odvětví

Středočeský

čtverečních) v D+D Real Kosmonosy nebo již zmíněná firma Faurecia a její nové prostory v CTParku Mladá Boleslav (21 000) a v Pilsen Park West Nýřany (22 500). Pokud by ovšem propad prodeje automobilů v Evropě pokračoval dále, je nepravděpodobné, že společnosti v automobilovém průmyslu budou nadále poptávat nové skladové a výrobní prostory v takto velkých objemech.


Přejednání Předpronájem Přejednání Předpronájem Předpronájem Předpronájem

Předpronájem

Logistika Automobilový Automobilový Automobilový Elektrotechnický Automobilový

Automobilový

39 200 39 000 33 000 22 500 20 800 19 600

21 100

MD Logistika Škoda auto Škoda auto Faurecia FEI Czech Republic s.r.o. SAS Autosystemtech nik s.r.o.

Faurecia (divize exhaust)

D+D Real Kosmonosy Škoda Parts Centrum Plazy Pilsen Park West Nýřany CTPark Brno II. Goodman Mladá Boleslav

CTPark Mladá Boleslav

Středočeský Plzeňský Středočeský Jihomoravský

Pro porovnání – v Německu se v loňském roce postavilo přes 1,5 milionu metrů čtverečních moderních průmyslových hal. To je zhruba dvojnásobek výstavby v celé střední Evropě včetně Rumunska. „S ohledem na rostoucí ekonomiku Německa a především na výrazně vyšší kupní sílu německé populace ovšem lze stavební aktivitu ve středoevropském regionu považovat za velmi slušnou.“

Středočeský

Český trh moderních skladových a výrobních prostor lze hodnotit jako nejvyspělejší v celém středoevropském kontextu. V porovnání s Polskem, Slovenskem či Maďarskem připadá u nás na hlavu dvojnásobek logistických kapacit – konkrétně 392 m2 na tisíc obyvatel. Přitom lze konstatovat, že trh logistiky v celé oblasti centrální Evropy se po několika letech rychlých změn stabilizoval a dosáhl rovnovážného bodu. Podíl volných ploch se drží už dva roky za sebou na optimálních 10,5 %. Objem nové výstavby činil v loňském roce 740 tisíc metrů čtverečních, přičemž nová výstavba se uskutečnila hlavně v Polsku. „Kapacitu středoevropského trhu z hlediska nové výstavby odhadujeme na 500 000 – 1 000 000 metrů čtverečních ročně. Takové množství moderních logistických a výrobních hal je tedy potřeba každý rok postavit. Jen tak bude docházet k přirozené obnově nabízených prostor a firmy, které nově vstupují na trh nebo rozšiřují svůj provoz, budou mít při z čeho vybírat,” říká Ferdinand Hlobil z týmu Cushman & Wakefield a dodává: „Nepronajatost se ve většině zemí středoevropského regionu pohybuje mezi 7,5 – 11 %, tudíž poměrně blízko 10 %, což je podíl považovaný za projev dobré kondice trhu. Nejmeně volných ploch – 7 % – se nachází v České republice.“ V nejbližší době analytici Cushman & Wakefield ve střední Evropě očekávají mírnou expanzi výstavby a průběžnou obnovu stávajících hal. Období raketového developmentu, kdy trh nutně doháněl nedostatek moderních logistických ploch z předešlých dekád, je ale nenávratně pryč. Střední Evropa se v uplynulých letech v hustotě logistické sítě západní Evropě výrazně přiblížila. „Výstavba tohoto typu nemovitostí nicméně zůstává i nadále atraktivním segmentem. Jen v loňském roce se v regionu prostavělo okolo 350 milionů eur. Očekáváme, že tuto hladinu si výstavba udrží i v roce letošním,” říká Ferdinand Hlobil.

Středočeský

Směřování ke stabilitě

Zdroj: DTZ, IRF

8

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Co nás zajímá na hypotékách?

8) Průzkum: Češi chtějí bydlet v domech, hypotéky se však bojí HYPOINDEX.CZ

O krásném domě s bílým plotem sní v České republice mnoho lidí. Téměř tři čtvrtiny Čechů preferuje bydlení ve vlastním domě, ale osmdesát procent z nich děsí hypoteční úvěr. Údaje vyplývají z průzkumu společnosti Ekonomické stavby.

Než si klient vezme hypotéku, měl by si srovnat nabídky různých bank. Při hypotéce ve výši dvou milionů, může rozdíl mezi sazbami činit zhruba tisíc korun měsíčně, tedy 12 tisíc korun ročně. Tabulka: srovnání měsíčních splátek podle dvou úrokových sazeb Varianta 1 Počet let splácení Výše úvěru Úroková sazba p.a. Měsíční splátka (bez poplatku)

Varianta 2 15

15

2 000 000 Kč

2 000 000 Kč

4,00 %

3,00 %

14 794 Kč

13 812 Kč

Úrokové sazby zajímají podle průzkumu ING Bank jen necelou třetinu Čechů, kteří se chystají pořídit si hypotéku. V Evropě se sazbami zabývá zhruba 40 procent žadatelů, Česká republika se tak řadí lehce pod evropský průměr. Nejčastěji úrokové sazby porovnávají Poláci, Turci a Rumuni. Nejmenší zájem pak o úroky jeví Nizozemci. „I přesto, že více než 70 % Čechů uvádí, že má povědomí o úročení svých úspor, jen třetina z nás porovnává nabídky úrokových sazeb různých bankovních domů. Neznalost neomlouvá, a nemohou se tedy divit, že se jejich finanční rezervy nezúročují podle jejich představ. Většina bank nabízí ke spořicím produktům i další služby jako termínované vklady nebo investice do podílových fondů, které pomohou dosáhnout na vyšší procenta úročení či výnosu,“ doplňuje Libor Vaníček, ředitel retailové části ING Bank ČR. Pokud lidé chtějí vlastní bydlení, problémem je často spíš pozemek než samotná stavba. V případě, že tedy nemají vlastní grunt nebo větší finanční zástavu v podobě jiné nemovitosti, do hypotečního úvěru se zrovna nehrnou. Nejde ani tak o úrokové sazby, které jsou momentálně stále na velmi nízké úrovni, ale o zadlužení na hodně dlouhou dobu. Hypoteční úvěr většinou klienti splácejí dvacet až třicet let. „Češi chtějí bydlet ve vlastním, a to nejlépe v domě. Je tedy na čase, aby samotní developeři a stavební firmy začali společně s bankovními domy hledat nové cesty, které to zejména mladých rodinám umožní,“ upozorňuje finanční analytik společnosti Ekonomické stavby Miroslav Lebl. Z průzkumu vyplynulo, že lidé jsou schopni a ochotni věnovat na vlastní bydlení částku mezi osmi až deseti tisíci korun měsíčně. Momentálně se dokonce hypotéka vyplatí víc než nájem. Hypoteční úvěry jsou levné, proto se splátky pohybují zhruba na stejné úrovni jako nájemné. Samozřejmě záleží na konkrétní situaci dané domácnosti.


Většina Čechů také považuje úrokové sazby za nevýhodné. Pozitivní náhled na úrokové sazby u hypotečních úvěrů mají Poláci a Francouzi. Za krajně nevýhodné je považují hlavně Italové, Rakušané a Slováci. „Rozčarování poloviny našich spoluobčanů z výše úrokových sazeb je na jednu stranu pochopitelné. Je ale potřeba zohlednit fakt, že i nízký výnos a jakákoliv forma spoření jsou vždy výhodnější, než když peníze leží ladem doma nebo na běžném účtu, kde z nich navíc ukrajují poplatky,“ komentuje Libor Vaníček.

9) Darování versus dědictví: jak výhodněji přenechat nemovitost? E15.CZ Chalupa synovi, domek dceři. Přemýšlíte, jak rozdělit dědictví? Výhodnější může být vyřešit to už za života. Darování nemovitosti vyjde něco přes tisícovku, dědictví i na desetitisíce. Tedy pokud jde o děti. Ale

9


nezapomeňte si jistit záda: aby s vámi holobrádci pěkně nevyběhli.

Po nás potopa… Leckdo si může říct, že na tom, co se bude dít po jeho smrti, už mu vlastně nesejde – ať se pak děti činí, jak umí, a z dědictví každý urve, co dovede. Pokud vám ale blaho dětí leží opravdu na srdci, možná vás napadá, že byste ve všem měli udělat jasno, dokud ještě držíte věci pevně ve svých rukou. Revoluční změny v dědictví: závěť podle nich můžete sepsat už teď Je výhodnější nemovitost darovat, nebo odkázat? Pokud příbuzným nemovitost darujete ještě za svého života, můžete jim ušetřit dost peněz za dědické řízení. Zato přátelům a známým se naopak vyplatí nemovitost odkázat až v dědictví. Na dalších řádcích si ukážeme proč. Děti a další příbuzní Pokud jde o daně – v tomto kontextu máme na mysli přirozeně daň dědickou a daň darovací – nemusí si vaši blízcí příbuzní dělat žádné starosti. Děti, vnuci, rodiče, prarodiče, manželé, sourozenci, synovci, neteře, tety, strýcové, snachy, zeťové, tchyně a tcháni jsou totiž od obou jmenovaných daní osvobozeni. Jenže u daní náklady nekončí – a to zejména v případě dědictví. Pokud jim majetek odkážete, nevyhnou se poplatku za notáře – a ten se může šplhat pěkně vysoko. Jeho výše záleží na hodnotě dědictví. Pokud tedy kupříkladu váš syn podědí rodinný domek v hodnotě tří milionů, notáři zaplatí přes dvacet tisíc. Když zdědí chatu za půl milionu, nechá u notáře necelých sedm tisíc. Taky bude muset zaplatit za odhad nemovitosti – což dá dalších pár tisíc navíc.

 Jednoznačně vyjádřenou vůli dárce danou věc darovat a jednoznačně vyjádřenou vůli obdarovaného věc přijmout 

Datum podpisu

 Podpis obou stran (v případě darování nemovitosti musí být podpis úředně ověřený) Poznámka: Pokud vás napadá, že byste mohli zákon přechytračit a „darovat“ svůj majetek až posmrtně – tedy kupříkladu sepsat darovací smlouvu, která nabude účinnosti až po vaší smrti, věřte, že vám to nevyjde. Občanský zákoník totiž výslovně říká, že taková darovací smlouva je neplatná. Nezapomeňte na věcné břemeno Myslet na blaho dětí a snažit se jim nějakou tu kačku ušetřit, je ušlechtilá věc. Stejně jako při jiných ušlechtilých gestech byste však neměli rezignovat na zdravý rozum. V tomhle případě to jednoznačně znamená: krýt si pro všechny případy záda. Stát se totiž může všecko – i to, co by jeden nečekal. Pokud chcete v nemovitosti darované dětem dožít, měli byste to v darovací smlouvě ošetřit: formou věcného břemene. Pořádek totiž dělá přátele a koneckonců napomáhá i poklidným rodinným vztahům. K přípravě darovací smlouvy s věcným břemenem práva doživotního užívání nemovitosti se ovšem rozhodně vyplatí přizvat právníka.

Bez notáře se zkrátka žádné dědické řízení neobejde. Výše jeho odměny je určena vyhláškou ministerstva spravedlnosti a dosahuje minimálně šesti set korun. Když ale příbuzným ještě za života dům darujete, vyjde je to na něco přes tisíc korun. Daň bude nulová, přepsání majitele v katastru nemovitostí přijde na tisícovku a k tomu už jen třicet korun za ověření každého podpisu na darovací smlouvě. Čistě na vás pak už záleží, zda si darovací smlouvu vypracujete sami, nebo požádáte o pomoc právníka. Družky a druhové

Darovací smlouva musí obsahovat:  Identifikační údaje dárce a obdarovaného (jméno, příjmení, adresu trvalého pobytu, datum narození nebo rodné číslo)  Označení a popis nemovitosti katastrální číslo)

darovaného


majetku

(u

Že situace nesezdaných životních partnerů, bývá v právních otázkách – tedy zejména pokud jde o uplatňování jakýchkoli nároků – komplikovanější, ví asi každý. Nicméně v oblasti dědictví a darů nemusí být ještě tak zle. Minimálně v tom smyslu, že se družkám a druhům za určitých okolností může vyhnout dědická i darovací daň – pokud ovšem vůbec něco zdědí, či dostanou. Zákon ovšem

10


vymezuje podmínky – aby mohla být druhům a družkám dědická a darovací daň odpuštěna, musí prokázat, že aspoň po dobu jednoho roku před převodem nemovitosti nebo smrtí zůstavitele žili v jedné domácnosti, o tuto domácnost pečovali nebo byli odkázání na zůstavitele (či dárce) výživou.

Sazby daně darovací

Základ daně [mil. Kč]

od

I. Skupina

do

II. Skupina

III. Skupina

1

0 Kč

0 Kč 7,00 %

1

2

0 Kč

0 Kč

2

5

0 Kč

0 Kč

5

7

0 Kč

0 Kč

7

10

0 Kč

0 Kč

10

20

0 Kč

0 Kč

20

30

0 Kč

0 Kč

30

40

0 Kč

0 Kč

Přátelé, známí a ostatní

40

50

0 Kč

0 Kč

Jestli chcete přenechat nemovitost někomu, kdo nepatří do vašeho příbuzenstva ani není vaším druhem nebo družkou, jednoznačně se vyplatí nechat to až na závěť. Této skupině už se totiž darovací ani dědická daň nevyhne. A ta druhá je podstatně nižší. Sazba daně darovací totiž dosahuje sedmi až čtyřiceti procent – podle hodnoty zděděného majetku. Sazba daně dědické je podle zákona shodná, ovšem s tím rozdílem, že se násobí koeficientem 0,5 – ve výsledku tedy dosahuje poloviny.

50 a více

0 Kč

0 Kč

Způsob takového prokazování zákon přesněji neurčuje. Posloužit vám může korespondence od úřadů, bank nebo telefonních operátorů na společnou adresu. Také třeba výpisy z účtů, které potvrdí, že platíte za společné energie nebo internet. Dále společná hypoteční smlouva na byt, společný účet, někdy i svědectví sousedů. Pokud finanční úřad přesvědčíte, bude pro vás platit v podstatě totéž, co jsme si výše popsali na příkladu příbuzných – čili zkráceně řečeno: za takové situace je i pro vás podstatně výhodnější nemovitost dostat darem, než počkat, až ji zdědíte.

Skupiny dědiců (a obdarovaných) podle zákona Pro účely výpočtu daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí jsou osoby zařazeny do tří skupin vyjadřujících vztah poplatníka k zůstaviteli, dárci (obdarovanému) nebo nabyvateli (převodci). Příbuzenským vztahům vzniklým narozením jsou na roveň postaveny vztahy založené osvojením. Do I. skupiny patří příbuzní v řadě přímé a manželé. Do II. skupiny patří  příbuzní v řadě pobočné, a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety,  manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele. Do III. skupiny patří ostatní fyzické osoby a právnické osoby.


-

Sazba daně [Kč]

70 000 Kč a 9,0 % ze základu přesahujícího 1 mil. Kč 160 000 Kč a 12,0 % ze základu přesahujícího 2 mil. Kč 520 000 Kč a 15,0 % ze základu přesahujícího 5 mil. Kč 820 000 Kč a 18,0 % ze základu přesahujícího 7 mil. Kč 1360 000 Kč a 21,0 % ze základu přesahujícího 10 mil. Kč 3 460 000 Kč a 25,0 % ze základu přesahujícího 20 mil. Kč 5 960 000 Kč a 30,0 % ze základu přesahujícího 30 mil. Kč 8 960 000 Kč a 35,0 % ze základu přesahujícího 40 mil. Kč 12 460 000 Kč a 40,0 % ze základu přesahujícího 50 mil. Kč

Poznámka: Základ daně se zaokrouhlí na celé stokoruny nahoru a samostatná daň pak na celé koruny nahoru Daň dědická  se spočte stejně: výsledek se ale na konci ještě dělí dvěma. Nepotřebujeme tedy žádné složité propočty, abychom došli k závěru, že dědictví nemovitosti se v tomto případě vyplatí dvakrát víc než darování. Pokud vás zajímají přesné cifry, které na dani dědické či dani darovací zaplatíte, není nic jednoduššího než využít kalkulačky serveru Peníze.cz. Dřív než začnete počítat, se ale ujistěte, do jaké skupiny dědiců, či „příjemců darů“ vás zákon řadí.

English corner 10) European offices outperform retail: CBRE PROPERTYEU.INFO Office properties were Europe’s best performing commercial real estate sector in the fourth quarter of 2012, according to CBRE’s latest European Valuation Monitor, which measures capital value movements. Office properties recorded a fall of just -0.5 % in capital value in Q4, with positive performance in France, UK and the Nordics. At a country level Norway, Sweden and Finland recorded the strongest quarterly performance. This is in comparison to industrial at -1.0 % and retail at -1.1 %.

11


Over the year, office and retail saw similar declines of 2.5 % and 2.4 %, respectively.

In the final quarter of 2012, European capital values remained broadly stable, registering only a marginal decline of 0.8 %. However, this does bring CBRE’s panEuropean index to its lowest point since Q3 2009.

'Capital value changes in our European Valuation Monitor have been driven by yield changes over most of the past year, rather than market trends,' said Simon Threlfall, associate director of EMEA Valuation at CBRE. CBRE's latest data shows that the All Property Prime Yield across Europe fell slightly in Q4, dropping 3 basis points to 5.75 %. This continues a period of stability in prime yields across the region that has seen little overall change in the last 18 months. According to CBRE, the European market will see some change in the current polarisation of yields over the next 12 months as investors broaden their investment criteria to also include good secondary assets.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


12

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents