BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

03/03 2014

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

V EVROPSKÉ UNII JE TOLIK PRÁZDNÝCH BYTŮ, ŽE BY V NICH NAŠLI ÚTOČIŠTĚ VŠICHNI OBYVATELÉ CELÉ ČESKÉ REPUBLIKY

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Svět českých realit podle ARTN

2)

Evropu straší 11 milionů prázdných bytů. Rodiny s dětmi žijí na ulici

3)

Vláda chystá podporu stavebnictví. Pomocí veřejných investic

4)

Realitní trh v USA ožívá. Prodej nových domů je na pětiletém rekordu

5)

Priemerné nájomné v bratislavských rezidenciách rastie

Komerční nemovitosti 6)

Developeři investují kolem Anděla

7)

Logistika: český premiant, nadějné vyhlídky a Amazon

Realitní byznys 8)

Bydlení by „slušelo“ nižší DPH

9)

Podívejte se, jaké banky nabízejí nízké úrokové sazby u hypoték

English corner 10) German Home Prices Increase the Most in 10 Years

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Svět českých realit podle ARTN STAVEBNI-FORUM.CZ Co nejvíce ovlivňuje český realitní trh? V jakých jeho segmentech lze čekat největší nárůst nových projektů a jaká u nich bude míra ziskovosti? A co brání dalšímu rozvoji nemovitostního trhu? Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) provedla dotazníkový průzkum s cílem zjistit odpovědi na tyto otázky a zmapovat současně nejvýraznější trendy vývoje trhu nemovitostí v České republice pro nejbližší dva roky. Výsledky průzkumu potvrzují, že mezi odborníky panuje mírný optimismus. Za nejvýraznější trend, který se bude projevovat na trhu nemovitostí v ČR v letech 2014 a 2015 bez ohledu na jeho jednotlivé segmenty, označila největší část respondentů růst, respektive stabilizaci ekonomiky a trhu. Viditelné je i rostoucí zastoupení nových hráčů na trhu, zpravidla z řad domácích privátních investorů, firem mimo realitní trh, ale také zahraničních institucionálních investorů. Odborníci očekávají, že v roce 2014 bude stoupat atraktivita segmentu logistických a datových center. Pokračovat by měla také diverzifikace v rámci jednotlivých segmentů trhu. Přestože rekodifikaci soukromého občanského práva a schválení nového občanského zákoníku považovalo jen 9 % respondentů za klíčovou událost tohoto roku, vývoj událostí v posledních měsících tento názor výrazně posunul. Dnes se již více než třetina aktérů trhu domnívá, že implementace nového zákoníku a s ní spojené dopady na praxi realitního trhu budou letos i příští rok nejvýraznějším parametrem jeho vývoje. Na druhé a třetí místo klíčových událostí v nejbližších dvou letech experti nominovali zvýšení objemu investic a mírný růst trhu. Nové projekty a jejich výnosy Největší nárůst počtu nových projektů lze podle výsledků průzkumu očekávat na kancelářském trhu a podle mínění respondentů bude z hlediska přírůstku nových kancelářských prostor hrát významnou roli zejména Praha. Podle některých odborníků se Česká republika opět stává atraktivní pro logistické a výrobní firmy, 28 % respondentů proto očekává značný růst právě v tomto segmentu. Celkem 77 % oslovených expertů se shoduje v tom, že v rezidenčním developmentu lze očekávat mírný nárůst aktivity, zatímco naopak téměř polovina z nich předpokládá stagnaci ve sféře cestovního ruchu a v projektech pro volný čas. Ty budou v nejbližším období

Monitoring realitního trhu 03/03/2014

více závislé na nebankovním financování, zejména na fondech EU. Poměrně skepticky respondenti vidí také přírůstky nových obchodních kapacit. Odborníci se přitom shodují v tom, že napříč všemi segmenty už existuje a v následujících dvou letech se dále prohloubí rozdíl mezi Prahou a regiony. V otázce míry návratnosti developerských projektů se odborníci shodují v tom, že neexistuje žádná univerzální výše „yieldu“ pro žádný typ komerčních nemovitostí, respektive už nyní se prohlubují rozdíly ve výnosech mezi jednotlivými nemovitostmi, pokud mění vlastníka. V letech 2014 – 2015 bude podle nich docházet k větší stratifikaci výnosů, přičemž některé komerční objekty budou prakticky neprodejné. Důvodem budou nereálné představy o ceně, vysoké provozní náklady anebo nízká obsazenost, a tedy i nedostatečné výnosy. Limity rozvoje Jaká jsou konkrétní omezení a problémy, která ovlivní další rozvoj trhu v období 2014 – 2015? Toto téma mělo u dotazovaných v rámci citovaného průzkumu ARTN největší odezvu. Skoro polovina respondentů uvádí jako největší problém právní a daňové změny spojené se zavedením nového občanského zákoníku. Cesta k právní jistotě a předvídatelnosti dopadů posledních změn nebude podle odborníků vůbec jednoduchá a teprve praxe v nejbližších letech ukáže praktický dopad nové legislativy. Stěžejní roli ve vývoji trhu pak podle ankety sehrají zejména změny v DPH, které aktuálně provází řada protichůdných rozkladů a stanovisek. Druhým nejčastěji uváděným faktorem, brzdícím další rozvoj nemovitostního trhu, je financování developmentu, zejména vysoké požadavky na vlastní kapitál ze strany bank a jejich celkově konzervativní přístup k novým projektům. Na třetím místě limitujících faktorů se umístila celková ekonomická situace v České republice: pomalu rostoucí HDP, slabá poptávka, politická nestabilita, nízká atraktivita české ekonomiky pro zahraniční investory a v neposlední řadě vývoj kurzu české koruny vůči euru. Celkem 38 % respondentů za největší nešvar současné realitní praxe v Česku označilo amatérismus a nesolidní jednání, které poškozuje trh a negativně ovlivňuje jeho celkovou atmosféru. V této souvislosti bylo v rámci komentářů nejčastěji skloňováno slovo „kvalita“ – kvalita zprostředkovatelů a poradců, kvalita projektů a informací o trhu, kvalita práce a materiálů. Přetrvávajícím neduhem českých poměrů je podle ankety ARTN i korupce, na čemž se shodlo 15 % respondentů. ARTN realizovala dotazníkový průzkum ve spolupráci s výzkumnou agenturou INCOMA GfK v prvních lednových týdnech roku 2014. V jeho rámci bylo osloveno na

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

500 odborníků. Výsledky průzkumu budou použity jako zdroj při sestavování odborné studie Trend Report, která bude zveřejněna v dubnu letošního roku.

Španěl, jemuž se, až na pár brigád, nepodařilo za více než čtyři roky najít stálou práci. Není sám, Španělské království trápí vysoká nezaměstnanost. Bez práce je přes 25 % obyvatel, víc nezaměstnaných v Evropské unii hlásí už jen Řecko. Příběh córdobského páru tak není zcela ojedinělý, podobné se odehrávají po celé zemi. Mnohdy jako „přes kopírák“: lidé si pořídili bydlení na hypotéku, v krizi ztratili práci a časem i zadlužený byt, a pokud doma nezůstali tajně a nezákonně, často jim hrozí život na ulici. Ve Španělsku je přitom bezmála tři a půl milionu neobydlených domů a bytů, většinou úplně nových. A nejinak je tomu i ve zbylých unijních zemích. V Česku je přes půl milionu prázdných domů a bytů

2)

Evropu straší 11 milionů prázdných bytů. Rodiny s dětmi žijí na ulici

IDNES.CZ V Evropské unii je tolik prázdných bytů, že by v nich našli útočiště všichni obyvatelé celé České republiky. Podle dat sesbíraných v zemích Unie jich je přes 11 milionů. Bezdomovců je o polovinu méně.

Podle britského listu The Guardian v Unii zeje prázdnotou přes jedenáct milionů bytů a domů. Španělsko s 3,4 milionu neobydlených nemovitostí drží rekord, v závěsu za ním je Francie s Itálií, v nichž podle odhadů místních statistických úřadů nikdo nežije ve dvou milionech bytů a domů. Následuje Německo s 1,8 milionu prázdných nemovitostí a například ve Velké Británii se odhaduje okolo 700 tisíc neobydlených domů a bytů. Podobně je na tom i Česká republika, v níž podle údajů statistického úřadu z loňského podzimu nikdo nebydlí ve více než 620 tisících nemovitostí. Prázdné byty v EU Irsko 400 000 Velká Británie 700 000 Německo 1,8 mil.

Toho dne, zhruba před půldruhým rokem, zavolal Josému Manuelovi Megíbarovi jeden ze sousedů a řekl mu, že dveře jeho bytu jsou „otevřené“.

  

Megíbar se chvíli rozmýšlel, pak však sbalil rodinu, manželku Lourdes Castrovou a dvě malé děti a vrátil se „domů“. Tedy do nového bytu, který si pořídil v Córdobě před nástupem ekonomické krize.

Počet lidí bez domova v EU 4,1 mil.

V roce 2009 však Megíbar i Castrová, podobně jako statisíce jejich krajanů, přišli o práci. Časem se rodina ještě víc zadlužila a hlavně neměla na splátky hypotéky, a tak je banka nechala soudně vystěhovat.

     

Česko 620 000 Francie 2,4 mil. Portugalsko 735 000 Španělsko 3,4 mil. Itálie 2-2,7 mil. Řecko 300 000

Zdroj: Guardian

Když jim soused zavolal, vrátili se do svého prázdného bytu jako squateři. A jsou v něm dosud, byť je otázkou času, jak dlouho. Začátkem února dal córdobský soud rodině měsíc na vystěhování.

Mnohé z těchto nemovitostí v zemích Unie byly postaveny spekulanty jako ideální investice. Stavební boom v prvních letech nového tisíciletí zažil především Pyrenejský poloostrov.

„Přišlo to jako studená sprcha,“ řekl Megíbar podle místního listu El Diario. „Znovu se objevila hrozba, že skončíme na ulici. I s dětmi. Nevím, kam půjdeme,“ řekl

O domy a byty na příjemném španělském pobřeží stáli nejen tamní obyvatelé, ale také třeba Němci nebo Britové. A nešlo jen o tyto nemovitosti v „prázdninových resortech“. Prosperující země tehdy lákala cizince ze


3


všech světových stran, hlavně z převážně španělsky mluvící Latinské Ameriky. V roce 2008 však na starý kontinent udeřila plnou silou finanční a dluhová krize, která zasáhla hlavně jih Evropy.

Mnohé stavební práce skončily na půli cesty, španělská vláda nedávno odhadla, že stavební firmy v zemi zanechaly zhruba půl milionu rozestavěných budov. Jinde developeři rozestavěné byty raději zbourali, aby se nesnižovala cena dříve postavených domů. Podobná řešení hledali podnikatelé ve stavebnictví i v jiných unijních zemích. V evropské osmadvacítce přitom žijí více než čtyři miliony lidí bez střechy nad hlavou, upozornil britský list. „Španělsko trápí obrovský počet soudně vystěhovaných lidí. Dosáhli jsme stupně, kdy máme spoustu lidí bez domova a spoustu domů bez lidí,“ řekla Maria José Aldanasová z organizace Provivienda, jež prosazuje, aby v neobydlených domech našli útočiště bezdomovci.

aby se vykupovaly pozemky v trasách silnic a dálnic. Současně se bude soustředit na to, aby stát dobře kontroloval kvalitu staveb. To minulé vlády velmi často zapomínaly dělat. Přebíraly nekvalitní díla. Pak bohužel velmi těžko doháníme dodavatele v rámci soudních sporů a arbitráží,“ dodal Sobotka. Podle premiéra není ani tak problémem financování výstavby dopravní infrastruktury, jako spíš její příprava. „Proto také máme v legislativním plánu vlády zákon o liniových stavbách, který by měl usnadnit výstavbu klíčové veřejné infrastruktury, na nichž má společnost zájem,“ dodal Sobotka. Kdy by o tomto zákonu mohla vláda poprvé jednat, však neupřesnil. Ministra dopravy chce premiér požádat o sestavení realistického plánu výstavby železniční a silniční infrastruktury v následujících letech. Zlepšit fungování by měl podle Sobotky také Státní fond rozvoje bydlení, který má posílit hlavně podporu bytové politiky.

Ostatně problém občanů EU bez domova nedávno řešili i poslanci Evropského parlamentu, kteří minulý měsíc schválili rezoluci, jež Komisi žádá o vytvoření strategie, jak řešit rostoucí počet bezdomovců v Unii. Leckde se totiž lidé potýkají se stejnými potížemi jako Megíbarovi, kteří nemají na splátky hypotéky a musí své domovy opustit. Banky pak nechávají domy a byty prázdné. Začarovaný kruh se v poslední době snaží přerušit například některé městské rady v Katalánsku. Radní navrhují pokutovat banky, které vyvlastněné byty do dvou let neobsadí novými nájemníky. Pokud tak neučiní, hrozí jim pokuta. V jiném případě mohou banky předat byty městu, které by v nich vytvořilo v posledních letech potřebné sociální bydlení.

3) Vláda chystá podporu stavebnictví. Pomocí veřejných investic E15.CZ Vláda chce české stavebnictví podpořit posílením veřejných investic a zlepšením přípravy hlavně dopravních staveb. Řekl to premiér Bohuslav Sobotka (ČSSD) po dnešním setkání se zástupci Odborového svazu Stavba ČR. „České stavebnictví je v posledních letech na kolenou, od stavebních firem odešlo několik desítek tisíc zaměstnanců. Vláda může konkrétně pomoct tím, že se intenzivně pustí do výstavby dopravní infrastruktury. Potřebujeme také zlepšit přípravu staveb,“ uvedl premiér. Zopakoval, že vláda chce transformovat Ředitelství silnic a dálnic (ŘSD) na státní podnik. „Mělo by se věnovat tomu,


Výsledky až příští rok Předseda Odborového svazu Stavba ČR Stanislav Antoniv uvedl, že o setkání s předsedou vlády odboráři usilovali hlavně kvůli tomu, že stavebnictví nyní spadá pod pět ministerstev. „Byl jsem rád, že nám pan premiér jasně sdělil, že vláda si je vědoma, že musí připravit jednotlivé kroky. Už na březnovém jednání tripartity by nám měl ministr dopravy představit konkrétní plán přípravy jednotlivých staveb,“ doplnil. Premiér i odborový předák se však shodli na tom, že kvůli dlouhé setrvačnosti se první výsledky současných opatření projeví nejdříve v druhé polovině příštího roku. České stavebnictví je v krizi už pět let. Zatímco ještě v roce 2008 činila stavební produkce 547,5 miliardy korun, za celý předloňský rok se prostavělo 424 miliard korun. Od roku 2009 stavebnictví přišlo o 277 miliard korun.

4


Nedostatek peněz způsobil, že začaly krachovat první stavební firmy. Zatímco ještě v roce 2008 na českém trhu působilo 767 firem s více než 50 zaměstnanci, o čtyři roky později jich bylo 603. Výraznější oživení nečekají stavaři ani v následujících letech.

4) Realitní trh v USA ožívá. Prodej nových domů je na pětiletém rekordu E15.CZ Prodej nových rodinných domů ve Spojených státech se v lednu dostal na maximum za pět a půl roku. Údaje ministerstva obchodu USA tak zmírňují obavy z prudkého útlumu na americkém trhu bydlení. Prodej nových domů se proti předešlému měsíci zvýšil o 9,6 % na celoročně přepočtené tempo 468 tisíc domů, nejvyšší úroveň od července 2008. V meziročním srovnání byl prodej vyšší o 2,2 %. Analytici oslovení agenturou Reuters očekávali, že v lednu prodej klesne na celoroční tempo 400 tisíc jednotek. Prosincový pokles byl podle opravených údajů výrazně mírnější, než ukázala předběžná zpráva. Ekonomové čekali v lednu propad prodeje kvůli neobvykle silným mrazům a sněhovým bouřím na většině území USA, které se negativně podepsaly na trhu starších domů a na zahajování staveb. Prodej nových domů ale prudce rostl jak na Severovýchodě, tak na Jihu USA a klesl jen na Středozápadě. Americký trh bydlení ztrácel dynamiku už od druhé poloviny loňského roku, kdy se zvýšily hypoteční úroky a začal se projevovat nedostatek nemovitostí na trhu. Dosavadní lednové údaje z trhu bydlení vyvolávaly obavy z jeho prudkého útlumu.

5) Priemerné nájomné v bratislavských rezidenciách rastie STAVEBNE-FORUM.SK Na začiatku roka 2014 pristúpilo analytické oddelenie BENCONT INVESTMENTS k pokračovaniu analýzy realitného trhu v Bratislave v segmente nájomného bývania a sekundárneho trhu nehnuteľností (starých – druhýkrát predávaných bytov). Pri oboch analýzach sa vychádzalo zo vzorky rovnajúcej sa cca 1 000 bytom zozbieranej v poslednom kvartály 2013 a porovnania boli robené s rovnako veľkou a štruktúrovanou vzorkou predchádzajúceho kvartálu. V poslednej časti analýzy sa


analytici venovali dostupnosti bývania na bratislavskom trhu. Priemerná cena mesačného bratislavského nájmu s energiami vzrástla v poslednom štvrťroku v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom o 38 eur, čo v relatívnom vyjadrení znamená rast nájmu o 5,6 percentuálneho bodu – dnes dosahuje necelých 736 eur. Cena nájomného vzrástla v prvých troch bratislavských obvodoch. Naopak pokles bol zaznamenaný vo štvrtom a piatom bratislavskom okrese. Najvyšší nájom musí klient akceptovať v Starom meste a to o 35 % vyšší v porovnaní s priemerom a naopak najnižší priemerný nájom je vo Vrakuni, čo je v porovnaní s priemerom o 31 percentuálnych bodov menej. Z hľadiska izbovosti sa cena nájomného v medzikvartálnom porovnaní takmer nezmenila pri jedno a dvojizbových nájmoch. V ostatných kategóriách nájmy vzrástli v priemer o cca 5 percentuálnych bodov. Cena starších bytov (na m² s DPH) klesla v poslednom štvrťroku o 2,7 percentuálneho bodu na 1 690 eur. V absolútnom vyjadrení boli staršie byty o 1,4 % lacnejšie a dosiahli úroveň 112-tisíc eur. Z hľadiska štruktúry ponuky až 41 % tvoria trojizbové byty, 25,5%-ný podiel pripadá na dvojizbové byty a po cca 17 % majú jednoizbové a štvorizbové bytové jednotky. Čo sa týka priemernej ceny na meter štvorcový, tá klesá v závislosti od veľkosti bytu. Za priemerný starší dvojizbový byt dnes zaplatí klient takmer 105-tisíc eur s DPH, trojizbák ho vyjde na 120-tisíc eur. „V nasledujúcej časti si porovnáme výhodnosť bývania v Bratislave na základe štatistických výsledkov z posledného kvartála 2013. Našu pozornosť sme zamerali na trojizbové byty. Skúmali sme mesačnú splátku hypotéky a pri nájmoch výšku mesačného nájmu bez energií,“ hovorí vedúci analytického oddelenia BENCONT INVESTMENTS Matúš Jančura. „Východiskovou bola mediánová úroveň cien vybraného segmentu bytov a úroková sadzba NBS priemer – RPMN (4,22% p.a.) znížená o 0,2 percentuálneho bodu kvôli vyššej bonitnosti klientov v Bratislave. Hypotéku sme nastavili na 100% prefinancovanie a s 30ročnou splatnosťou.“ Finančne najdostupnejším bývaním v Bratislave je kúpa a splácanie staršieho bytu. Financovanie kúpy staršieho bytu je o 51,5 % výhodnejšie ako financovanie kúpy podobnej novostavby a o 16,5 percentuálneho bodu výhodnejšie ako platenie nájmu za podobný byt (nehovoriac o výhodách vlastníctva). V porovnaní troch, dopytom veľmi obľúbených, lokalít – Ružinov, Nové Mesto a Petržalka vychádza ako najdostupnejšia možnosť kúpa staršieho trojizbového bytu

5


v Petržalke. Za ten bude jeho majiteľ pri dnešných trhových podmienkach platiť v priemere 474,8 eur mesačne. Najnákladnejšou možnosťou bývania je kúpa nového trojizbového bytu v mestskej časti Nové mesto.

Během první developerské vlny vzniklo v místě hodně přes sto tisíc metrů čtverečních kanceláří. Anděl se rovněž s pomocí obchodního centra Nový Smíchov přeměnil v byznysem vyhledávanou lokalitu.

„Ceny nájomného bývania naďalej stúpajú cca 5%-tným tempom ročne. Očakávame, že v segmente nájomného bývania dôjde v horizonte dvoch rokoch k stabilizácii cien,“ uzatvára analýzu Matúš Jančura. „Dôvodom bude ich široká ponuka a tlak na cenu zo strany substitútov na trhu (kúpa bytu), pretože splátka úveru na nehnuteľnosť sa už dnes v mnohých prípadoch stáva výhodnejšou ako platenie nájomného. Ako ďalší dôvod pre pokles nájomného je úbytok dopytu zo strany študentov – z dôvodu zlepšujúcich sa možností internátneho bývania. Príčinou bude aj demografický vývoj, keďže deväťdesiate roky boli populačne slabšie.“

„Specifičnost Anděla spočívá v tom, že skladba nájemců je – na rozdíl od trhů, kde převládají finanční, právní a konzultační firmy či technologická odvětví – průřezem všemi odvětvími,“ uvedl Jan Mechl, vedoucí oddělení kancelářských nemovitostí poradenské firmy Jones Lang LaSalle.

Makroekonomické údaje za predchádzajúce obdobia a ani makroekonomické očakávania nie sú nastavené na výrazné oživenie ekonomiky. Preto BENCONT INVESTMENTS nepredpokladá v krátkej budúcnosti v tejto oblasti výrazne zmeny.

Vysoké nájemné developery láká

Neobsazenost kanceláří kolem Anděla se pohybuje kolem osmi procent, zatímco v celé Praze už překročila třináctiprocentní hranici. Nejvyšší měsíční nájemné v lokalitě se drží na více než sedmnácti eurech za metr čtvereční.

„Nájemné v oblasti centrálního Anděla je druhým nejvyšším v Praze hned po centru města,“ poznamenala Lenka Šindelářová, vedoucí výzkumu poradenské společnosti DTZ. Proto zbylé okolní parcely lákají developery k nové výstavbě. Je však zřejmé, že to nebudou mít jednoduché. Hlavní město je nyní novými kancelářemi přehlcené, přibývá i volných ploch v budovách, z nichž se firmy stěhují do novějších sídel. „Proto samozřejmě budou projekty v této oblasti soupeřit o nájemce také s projekty v jiných městských částech, především pak s těmi v centru, popřípadě v Karlíně a na Pankráci,“ konstatuje Šindelářová z DTZ. Přesto šéf kancelářského oddělení Jones Lang LaSalle Mechl soudí, že nové projekty u Anděla mají šanci na trhu uspět. Mimo jiné užitím modernějších technologií a větším komfortem pro nájemce. Od roku 2006 byla totiž kolem Anděla dokončena pouze jediná budova.

Komerční nemovitosti

7) Logistika: český premiant, nadějné vyhlídky a Amazon S T A V E BN I - F O R U M . C Z

6) Developeři investují kolem Anděla E15.CZ Tři transakce dohromady za 565 milionů eur se podílely více než polovinou na celkovém objemu 1,1 miliardy eur, jež v loňském roce za české komerční nemovitosti utratili investoři. Ani v letošním roce neutuchne zájem investorů o nemovitosti, předpovídá poradenská firma Colliers.


„Ve středoevropském regionu se loni pronajaly čtyři miliony čtverečních metrů skladových a průmyslových ploch. To je dvacetiletý rekord. Nepochybně to odráží obnovenou důvěru v ekonomiku celé této oblasti“, říká Ferdinand Hlobil z poradenské společnosti Cushman & Wakefield. Ta přichází se svou optimistickou analýzou a prognózou vývoje sektoru logistiky shodou náhod v době, kdy Česko, respektive internetový gigant Amazon, má potíže s výstavbou areálu u Brna a logistika jako

6


taková – jinak mediální popelka – je díky tomu na výsluní veřejného zájmu.

„Oni musí šířit pozitivní náladu, to je také jejich úkol!“ – bránil jeden známý developer konzultační společnosti, jako je Cushman & Wakefield, před kritikou, že recesi, respektive krizi na sklonku minulé dekády nijak neavizovaly. Nicméně se zdá, že slova F. Hlobila v tomto případě určitě nemají jen toto pozadí, ale odpovídají skutečnému stavu věcí. Logistika dnes v celé Evropě doslova „frčí“, což platí v zásadě i pro postkomunistický prostor – a obzvláště pro Česko, kde loni výstavba nových kapacit meziročně vzrostla o 170 %. Společné kořeny, různá atraktivita Analytici Cushman & Wakefield pro ilustraci aktuálních poměrů v logistice zvolili ve své poslední studii širší záběr. Jejich statistiky sledují celý středoevropský region, konkrétně ČR, SR, Polsko, Maďarsko a trochu překvapivě i Rumunsko (dále CE-5).

Tento „soubor“ lze pěkně názorně srovnávat s Německem: pro 81 milionů německých konzumentů je k dispozici celkem 21 mil. čtverečních metrů „industrálu“, jak říkají lidé z oboru, což koresponduje s 84 mil. obyvatel CE-5 a také místními 17 mil. čtverečních metrů logistických kapacit. Dobře srovnatelný, tj. nijak zvláště nerovnoměrný, je i objem výstavby: v CE-5 se loni postavilo takřka 700 tis. čtverečních metrů nových kapacit (to představuje investice ve výši 330 mil. eur), pro Německo výstavbu odborníci odhaduji na zhruba 500 – 600 tisíc metrů. Monitoring celého regionu má nepochybně smysl, logistika je ze všech segmentů developmentu nejvíce internacionální, trochu podrobnější pohled na jednotlivé země ale celkem jasně vypovídá o dosti různých kvalitách jejich trhů. Nová výstavba je v zásadě záležitosti Polska a Česka, jimž ještě trochu sekunduje Slovensko (v roce 2013 jejich podíly činily 51– 43 – 5 %), přičemž z hlediska sjednaného pronájmu to vypadá podobně (loni 55 – 31 – 6 %, když ještě 6% podíl vykazuje Maďarsko). Je zjevné, že Česko a Polsko těží ze své – v rámci regionu – výhodnější polohy a sousedství Německa, Polsko pak ještě z velikosti svého trhu a obě země snad i z jakés takés politické stability. Česko navíc ještě ze svých výrobních tradic – zatímco u nás se prosazuje hlavně skutečný industriál, u našich severních a západních sousedů jde spíše o logistické a skladové plochy. „Zájem o development v Česku bude v nejbližších letech posilovat i dosti nízká míra neobsazenosti. Za zdravou se obvykle považuje úroveň kolem 10 %. Tu má dnes například Polsko, ale i Rumunsko, zatímco u nás je to 6 % a na Slovensku dokonce jen 4 %,“ konstatuje F. Hlobil. Pro


úplnost je třeba dodat, že v Maďarsku je nyní prázdných 22 % moderních logistických ploch. „Maďarsko zjevně doplácí na nepříznivý stav své ekonomiky,“ vysvětluje F. Hlobil, přičemž současně pro tuto relaci zpochybňuje význam geografického faktoru: „Před deseti lety byla logistika v Česku a Maďarsku na stejné úrovni. Vývoj v obou zemích pak ale měl jiný směr.“ Znovu nabraný dech Česká logistika po krizovém propadu už zjevně zažívá novou konjunkturu. Loni se u nás postavilo 300 tis. čtverečních metrů nových kapacit, když celková plocha industriálu dnes činí 4,5 mil. čtverečních metrů. V Polsku je to – při čtyřnásobně větším trhu – jen 8 mil. „čtverců“. Víceméně totožné jsou ale v obou zemích výnosy, tedy parametr sledovaný pečlivě hlavně investory. Tzv. prime yield dnes v Česku dosahuje 8 % a v Polsku 7,5 %, když jinde je v regionu je výrazně vyšší (např. 9,50 % v Rumunsku nebo 9,25 % v Maďarsku). Pomalejší návratnost, ale mizivé riziko – to je řeč, kterou investoři rádi slyší a kterou logistika česká i polská dnes mluví. Diferencované poměry v regionu, byť jistě i jako dopad různé teritoriální polohy, koneckonců výmluvně ilustruje i rozmístění logistických kapacit společnosti DHL: u nás disponuje celkem 420 tis. čtverečních metrů, zatímco v Polsku a na Slovensku je to 136, resp. 151 tisíc. Další velevýznamný logistický klient – Amazon – ovšem v Polsku má už v současnosti k dispozici 300 tis. čtverečních metrů, zatímco u nás se teprve jedná o dvou areálech s výměrou 200 tisíc metrů. Přitom současným motorem logistiky jsou právě internetoví obchodníci a spolu s nimi logistické firmy. (A jako třetí vzadu je to ve středoevropském regionu ještě automobilový průmysl – další argument pro lokalizaci logistických kapacit na území Česka.) Především internet a automobily stojí za rekordními pronájmy roku 2013 – přitom z už zmíněných 4 mil. metrů čtverečních (což ve finančním vyjádření znamená závazek nájemců ve výši 1 mld. eur) tvoří pětinu nové kapacity. Málo vyvolených „Pitomost!“ – tak výrazivem sobě vlastním ohodnotil rezistenci brněnské samosprávy vůči projektu Amazonu prezident Miloš Zeman. Nejspíš i to – spolu s často protřásanou ztrátou možná dvou až tří tisíců pracovních míst – Brňáky trochu vyděsilo a tak se snaží dále hledat cestu k dohodě s investorem. Právě na dnešek brněnská radnice svolala mimořádné zasedání zastupitelstva města. Zájem trvá i na straně společnosti CTP, která má areál postavit, ovšem trochu nejasný je postoj samotného klienta, tedy Amazonu. Ten sice v přípražské Dobrovízi pořídil lépe, tamní úřady po vzrušené diskusi nakonec

7


výstavbu areálu v zásadě schválily, ale není tak úplně zřejmé, jestli obě lokální větvě projektu, tedy brněnskou a pražskou, bude management Amazonu ochoten vnímat separátně. Naproti tomu celkem nepochybný se zdát být závěr, že i bez Amazonu má český logistický development v nejbližším čase dosti nadějné vyhlídky. Pravda, přímo těšit se z nich budou jen nemnozí: logistický trh je v Česku hodně koncentrovaný a v zásadě ho ovládá několik málo společností (jde hlavně o firmy Prologis, Panattoni, VGP, CTP, Segro a Goodman). Investorům to ale vyhovuje. „Zájem projevují hlavně penzijní fondy. Vzhledem k poměrně pomalé návratnosti tohoto typu realitních investic a také značné mase kapitálu, kterou disponují, ale preferují skutečně velké akvizice,“ konstatuje Ferdinand Hlobil. Je přitom nabíledni, že realizace magazakázky pro Amazon by kapacity a hlavně renomé české logistiky zvýšily nejen u investorů.

Realitní byznys 8) Bydlení by „slušelo“ nižší DPH STAVEBNI-FORUM.CZ „V některých zemích EU mají sazbu DPH na bydlení třeba jen ve výši tří nebo pěti procent. A někde je bydlení od DPH dokonce zcela osvobozeno. Proč má tedy Česká republika aplikovat poměrně vysokou sazbu patnácti procent, a zvláště v období, kdy se tuzemské stavebnictví nalézá v tak žalostném stavu?“ táže se Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol. Dotaz velmi aktuální právě dnes, kdy se nová vláda postupně etabluje ve svých pozicích a právě daňové sazby pro ni jsou v její agendě na prvním místě – včetně právě daně z přidané hodnoty, u níž by premiér Sobotka rád snížil sazbu na léky a některé další položky. Byty ovšem mezi nimi nejsou. Stavební produkce v České republice loni meziročně reálně klesla o 8,3 %, když v porovnání s posledním předkrizovým rokem 2008 tento pokles činí dokonce o 25,1 %, tedy celou čtvrtinu. Slabá produkce stavebnictví podle E. Korce zásadním způsobem brzdí a oddaluje tolik kýžené ekonomické oživení a s ním spjatý růst zaměstnanosti – snížení DPH na bydlení by přitom tuto neblahou situaci pomohlo vyřešit. Rozštěpená Unie Hned ve dvanácti zemích Evropské unie je na bydlení, respektive ceny bytů aplikována nižší sazba DPH než v České republice, kde činí v současné době 15 %. V době,


kdy vláda uvažuje o zavedení třetí, nejnižší sazby DPH na léky a možná rovněž na knihy, dětské pleny a výživu, stojí podle šéfa Ekospolu za vážnou úvahu, zda by taková sazba neměla být aplikována právě i na bydlení. Třeba jen po určité přechodné období, dokud se stav českého stavebnictví citelně nezlepší a ekonomika se nevymaní z tíživého útlumu – byť výsledky posledního loňského čtvrtletí naznačují, že k tomu už dochází. Taková nižší sazba by v rámci EU nebyla ničím neobvyklým. Například v „postkomunistické“ unijní Evropě Polsko dnes na bydlení aplikuje sazbu 8 % a Rumunsko 5 % (naopak v Chorvatsku, nejmladším členu unijní rodiny, je to 25 % a v Maďarsku 27 %), přitom ale nízké sazby lze nalézt i ve vyspělejší části Unie – třeba Francie bydlení daní sazbou daně z přidané hodnoty ve výši 5,5 %, Lucembursko (dnes daleko nejbohatší země EU) má jen 3 % a na Maltě a v Portugalsku je bydlení od daně z přidané hodnoty dokonce osvobozeno. Místo plen byty „Pokud by například nové byty byly v ČR zatíženy sazbou DPH ve výši pěti procent, cena průměrného bytu, který máme v nabídce, by klesla o čtvrt milionu korun,“ vypočítává Evžen Korec a dodává: „To by výrazným způsobem povzbudilo skomírající české stavebnictví a poskytlo tolik potřebnou vzpruhu celému trhu práce.“ Je na místě konstatovat, že české stavebnictví podle odhadů ekonomů i samotného managementu domácích stavebních firem vykáže další produkční pokles i v tomto roce, a to navzdory očekávanému a koneckonců již existujícímu mírnému růstu ekonomiky. Čtvrtina stavebních firem plánovala podle nedávné analýzy poměrů v sektoru letos pro letošní rok snižování počtu zaměstnanců, dalších 16 % z nich o tom uvažuje. Evžen Korec polemizuje i s aktuálními plány premiéra Sobotky na zmírnění DPH u některého sociálně citlivého zboží: „I já mám rád děti a vím, jak dostupné pleny usnadňují rodičům život. Zejména mladým párům by ale život násobně více usnadnilo dostupnější bydlení. Zesílená poptávka po bydlení by následně dala práci stavebním firmám a jejich zaměstnancům, z nichž mnozí se jinak bohužel ocitnou na pracovních úřadech s žádostí o sociální dávky.“

9) Podívejte se, jaké banky nabízejí nízké úrokové sazby u hypoték HYPOINDEX.CZ Sazby hypotečních úvěrů se stále mění. Podle ukazatele Fincentrum Hypoindex v lednu mírně vzrostly. V dnešním článku vám přinášíme přehled toho, jaké

8


úrokové sazby u hypotečních úvěrů banky nabízejí. Společně s tím se dočtete, jaké hypoteční akce si pro své klienty bank v únoru přichystaly.

Podle statistik ministerstva pro místní rozvoj za leden až prosinec 2013 bylo poskytnuto celkem 94 396 úvěrů v celkovém objemu 176,6 mld. korun, což znamená v porovnání se stejným obdobím roku 2012 nárůst v počtu úvěrů (o 26 %) a v objemu úvěrů o 21 %. Rok 2013 tedy překonal dosud rekordní rok 2007. Jak to bude letos, je zatím ve hvězdách. Prozatím však údaje za leden nenasvědčují tomu, že by rok 2014 pokořil rekord. V prvním měsíci letošního roku si hypoteční úvěr přišlo sjednat jen 4 225 lidí, v celkovém objemu za 6,964 miliard korun. V únoru se některé banky rozhodly své úrokové sazby znovu o něco snížit. Nejnižší sazbu u jednoleté a tříleté fixace naleznete u mBank. Nejnižší pětiletou fixaci pak avizuje Fio banka, která snížila úrokové sazby i u zbylých dvou fixací (viz. tabulka). Aktuální úrokové sazby – leden 2014 Aktuální úrokové sazby - leden 2014

1 fixace

3 fixace

5 fixace

LTV*

Česká spořitelna

3,89

2,99

2,79 do 100 %

ČSOB

4,29

3,09

3,19

Equa Bank

4,09

2,69

2,79 do 100 %

Fio banka

2,99

2,64

2,59

do 70 %

GE Money Bank

3,70

2,99

2,99

do 85 %

Hypoteční banka

4,29

2,89

2,99

do 70 %

Komerční banka

3,79

2,99

2,99

do 85 %

LBBW

3,49

2,58

2,78

do 90 %

mBank

2,67

2,53

2,72

od 61 % do 70 %

Raiffeisenbank

3,99

2,99

3,09 do 100 %

UniCredit Bank

4,04

2,79

2,99

do 85 %

Sberbank

3,99

3,39

3,09

do 70 %

Wüstenrot

3,89

3,09

3,19

do 70 %

Banka

do 70 %

Zdroj: Internetové stránky bank; zeleně označené sazby jsou nižší než v minulém srovnání a červené vyšší; *Úrokové sazby platí pro uvedené LTV.

Česká spořitelna: Úrokové sazby zohledňují slevu za splácení z aktivního Osobního účtu ČS (Osobního konta ČS), slevu za výši hypotéky, slevu za sjednané pojištění schopnosti splácet od PČS pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání a v případě fixace na 3–5 let slevu za službu Hypotéka s prémií.


ČSOB: Úroková sazba je platná za předpokladu využití úrokových bonusů za zasílání platu na účet v ČSOB 0,15 % a při uzavření 2 ze 3 pojištění, z nichž alespoň jedno je pojištění úvěru, 0,10 %. K pojištění úvěru máte možnost sjednání pojištění domácnosti nebo pojištění nemovitosti. Hypoteční banka: V uvedených úrokových sazbách je započtena sleva za využívání účtu u ČSOB a sleva za využití pojištěni u ČSOB Pojišťovny (pojištění nemovitosti nebo pojištění domácnosti a pojištění úvěru). Sazby jsou včetně započtené slevy v rámci platné akční nabídky pro úvěry v objemu >= 1 mil. Kč a <2mil. Kč. LBBW: Platí pro IQ Hypotéka na bydlení a rekreaci, IQ Hypotéka na pronájem, Hypotéka hypoték – refinancování účelové hypotéky, IQ Hypotéka Multi – konsolidace účelových hypoték, IQ Hypotéka Energie Wüstenrot: Minimální úroková sazba platí automaticky pro úvěry od 1,3 mil. Kč, EXTRA úroková sazba nižší o 0,2 % p.a. je připravena pro klienty, kteří splní podmínky bonity, výše úvěru a hodnoty zajištění, úrokovou sazbu lze dále snížit sjednáním zvýhodněného životního a majetkového pojištění. Novinky na hypotečním trhu Hypoteční banka, představila novou reklamní kampaň na Australskou hypotéku. Tato hypotéka spočívá v tom, že čím více si klient půjčí, tím vyšší slevu ze základní úrokové sazby dostane. Kampaň Hypoteční banka spustila na začátku února a potrvá do poloviny března. „Chceme ukázat, že i banka může mít smysl pro humor. Australská hypotéka obrací splátky vzhůru nohama, proto jsme se rozhodli, že otočíme vzhůru nohama také všechna naše reklamní sdělení. Na obrácené bigboardy jsme obdrželi mnoho pozitivních dotazů a reakcí, věříme proto, že jsme se vydali správnou cestou,“ uvádí Jana Wolfová, ředitelka marketingové komunikace Hypoteční banky a dále vysvětluje: „Klienti mají nyní možnost získat slevu až 0,4 % z úrokové sazby, a to díky principu naší australské hypotéky, kdy čím vyšší úvěr je čerpán, tím nižší úrokovou sazbu nabídneme.“ Raiffeisenbank nabízí tzv. Rádcovu hypotéku, která spočívá v tom, že klientům pomůže najít nemovitost, zkontroluje stav nemovitosti po technické a stavební stránce, vyjedná lepší cenu nemovitosti a zkontroluje smlouvy po právní stránce, součástí je i odhad nemovitosti pro potřeby hypotéky. Tento balíček služeb je pro klienty zdarma, banka si pouze bere provizi z vyjednané slevy. „Zhruba tři čtvrtiny klientů volí celý balíček, další si vybírají jen dílčí služby, největší zájem je o kontrolu technického stavu nemovitosti a kontrolu smluv,“ uvedl člen představenstva Raiffeisenbank zodpovědný za

9


retailové bankovnictví Vladimír Kreidl. „Rádcovu hypotéku mají v oblibě klienti opatrnější a pečlivější. Uvědomují si rizika spojená s koupí nemovitosti nebo se dokonce už někdy v minulosti, bohužel, při koupi nemovitosti spálili a chtějí tak mít tentokrát na své straně profesionála,“ dodal.

new leases. Single-family homes recorded the lowest increase, with 2.6 %. Price data is collected by VDP from mortgage contracts signed by 38 member banks across Germany, including Deutsche Bank AG, Commerzbank AG, Banco Santander SA (SAN) and ING Groep NV, (INGA), Bloomberg reports.

Fio banka snížila všechny fixní úrokové sazby hypoték a navyšuje počet i výši možných slev. Minimální úroková sazba tak nově činí 2,59 % p.a. S Fio hypotékou klienti nově také ušetří i na poplatcích – poskytnutí a vedení je totiž zdarma, stejně jako mimořádná splátka ve výši 20 % výše úvěru ročně. „V tomto roce chceme posílit svůj podíl na trhu hypoték. V lednu jsme do nabídky zařadili nový produkt americká hypotéka v neúčelové i účelové podobě, nyní nabídku běžných i amerických hypoték zlevňujeme a dáváme tím zájemcům další argument, proč využít našich služeb,“ říká k tomu Jan Bláha, obchodní ředitel Fio banky.

English corner 10) German Home Prices Increase the Most in 10 Years

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

WORLDPROPERTYCHANNEL .COM German home prices increased by the greatest amount in at least 10 years in 2013, as investors turned to the real estate market. Prices for all properties -- house, apartments and residential buildings -- increased four percent in 2013 compared to the previous year, Bloomberg reports, using data from the VDP Association of German Pfandbrief Banks. The price increase in 2013 was the largest gain since at least 2003. However, home prices increased 3.4 % in the final quarter, the smallest increase in five quarters. The increase in housing activity is driven by low borrowing cost and a supply shortage in cities such as Berlin and Frankfurt. “Demand for residential properties remains high,” VDP's general manager Jens Tolckmitt, said in the statement. “Large cities and university towns continue to be at the center of attention.” The VDP data shows prices increased 4.9 % in 2013 for owner-occupied condominiums and 4.7 % for apartment buildings, due in part to a 4.2 % increase in rents paid for


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents