BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

TAK SILNÝ RŮST TRŽNÍCH CEN BYTŮ ČESKO ZA POSLEDNÍ ROKY JEŠTĚ NEZAŽILO Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Byty zdražují i mimo Prahu. Prvně od krize

2)

Dostupnost bydlení se mírně zhoršila, bytový trh nicméně roste

3)

Čech ušetří na byt za sedm let. Když dá stranou celý plat

4)

Průzkum: Mladí chtějí velké vily se zahradou, reálně na ně nemají

5)

Budúcnosť mesta je v centre, nie v satelitoch

Komerční nemovitosti 6)

Kanceláře: klasika nebo open-space?

Realitní byznys 7)

Hypotéky jsou nejlevnější v historii, úroky klesly na 2,81 %

8)

Češi mohou investovat do světových nemovitostí. Díky crowdfundingu

English corner 9)

Middle East Investors to Deploy $180 Billion into Foreign Property Markets

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

23/06 2014

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

ročními platy,“ doplnil mezinárodní srovnání cenové dostupnosti Petr Hána z Deloitte.

1) Byty zdražují i mimo Prahu. Prvně od krize

2) Dostupnost bydlení se mírně zhoršila, bytový trh nicméně roste

E15.CZ Tak silný růst tržních cen bytů Česko za poslední roky ještě nezažilo. Za novostavby se v prvním čtvrtletí platilo meziročně o 2,4 % více, starší bydlení vykázalo podle Českého statistického úřadu první růst za poslední čtyři roky, a to o 1,2 %. Podobné zdražování zažil trh naposledy v roce 2009. Nahoru se přitom vydaly ceny i v mimopražských regionech, kde je trh tradičně slabší než v metropoli. Přímo v Praze zdražily starší byty meziročně o 2,4 %. „Očekáváme, že ceny bytů porostou i v dalším období a tento růst bude do pěti procent,“ uvedl generální ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec. Na nynější zdražování novostaveb má podle něho kromě silnější poptávky a lepší kondice ekonomiky vliv rovněž zavedení daně z přidané hodnoty na pozemky, které platí od letošního roku. Právě tím zdůvodňuje úpravu developerských ceníků směrem nahoru. Podražilo však rovněž luxusnější bydlení. „V segmentu dražších pražských bytů, na který se zaměřujeme, pozorujeme v posledním roce mírný růst cen u kvalitních moderních bytů v centru a širším centru Prahy,“ sdělil majitel realitní kanceláře Svoboda & Williams Prokop Svoboda. Ceny bytů podle ČNB porostou jen mírně Vývoj cen bytů sleduje kvůli finanční stabilitě také Česká národní banka. Tento týden zveřejnila zprávu, podle níž by ceny bydlení měly růst jen mírně. Žádné zdražovací drama neočekává. Hlavně kvůli pomalému růstu příjmu domácností a zhoršující se demografické struktuře společnosti. Ceny jsou nyní podle bankéřů blízko svých rovnovážných hodnot. Stále ovšem platí, že ceny v Praze a v regionech jsou dva různé světy. „Ceny bytů v Praze převyšují republikový průměr více než dvojnásobně – podobně jako v Hamburku, Londýně nebo Paříži,“ uvedla partnerka v poradenské společnosti Deloitte Diana Rádl Rogerová. Zatímco nový byt stojí v České republice více než jinde ve střední Evropě, vydělávají si na něj tuzemci kratší dobu. Stačí jim k tomu 7,2násobek ročního platu, zatímco v Polsku a Maďarsku je to o něco déle. „Pro pořízení nového bytu v Izraeli je pak dokonce nutné počítat s dvanácti

Monitoring realitního trhu 23/06/2014

S T A V E BN I - F O R U M . C Z Průměrná cena bytů v ČR podle analýzy společnosti Golem vzrostla meziměsíčně o 40 000 Kč na 1,76 milionu Kč, což v kombinaci se stagnací úrokových sazeb hypoték znamená v porovnání s předchozími měsíci zhoršení míry dostupnosti bydlení. Celorepublikový index dostupnosti bydlení nyní dosahuje úrovně 30,1 %. Nejhůře je na tom Praha, kde tamním domácnostem spolkne splátka hypotéky více než polovinu měsíčního příjmu. Přitom v dubnu se indexy dostupnosti bydlení přiblížily na dosah dosud rekordním naměřeným hodnotám z dubna 2013. Vzhledem k tempu poklesu úrokových sazeb hypoték se zdálo být pravděpodobné, že v následujícím měsíci dojde k prolomení těchto rekordů. To se však nestalo. Průměrné úrokové sazby hypoték v uplynulém měsíci již neklesaly, což se v kombinaci se znatelným nárůstem průměrných cen bytů projevilo zhoršením dostupnosti bydlení. Průměrná cena bytů meziměsíčně vzrostla z 1,72 na 1,76 milionu Kč a index dostupnosti bydlení (IDB), který vyjadřuje, jak velkou část průměrného čistého příjmu domácnosti spolkne splátka hypotéky odpovídající průměrné ceně bytu, vzhledem k tomu v uplynulém měsíci vzrostl o 6 desetin procentního bodu na 30,1 %. Z dlouhodobějšího pohledu nicméně aktuální nárůst indexu mnoho neznamená – hodnota tohoto ukazatele se již od loňského března pohybuje +- 1 % kolem 30% hranice. Míra zatížení rozpočtů domácností hypotéční splátkou 2014

30,00%

2013

30,00%

2012

32,00%

2011

33,00%

2010

35,00%

2009 0,00%

48,00% 10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Zdroj: stavebni-forum.cz

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Index dostupnosti bydlení

regionálním disproporcím. Zatímco v Praze hodnota indexu dosahuje bezmála 10 ročních příjmů, v Ústeckém kraji jsou to necelé dva. Průměrná cena bytů v tomto regionu totiž činí 0,61 mil. Kč.

64,0%

Index návratnosti bydlení (kraje ČR) 30,1%30,0% 27,9%27,8%27,5%27,4%26,6% 25,2%24,9%24,6% 20,6% 19,1%17,8%

9,79

13,0%

4,60

4,56

4,26 4,25 4,21

503 4,07 3,85 3,81 3,76 3,15

2,92 2,73 1,98


Ať tak nebo tak, stále bude platit, že dostupnost bydlení s ohledem na cenu nemovitostí a nákladů na financování je nyní na nejlepší úrovni od konce 90. let minulého století. Data pro sestavení indexu dostupnosti jsou ovšem k dispozici až od roku 2009. Tehdy – v květnu 2009 – míra zatížení domácností měsíční splátkou při průměrné úrokové sazbě 5,61 % hypotečního a průměrné ceně bytu na úrovni 2,06 mil. Kč dosahovala 48,4 %.


3) Čech ušetří na byt za sedm let. Když dá stranou celý plat

Lokální rezidenční trhy ožívají

E15.CZ

Ceny bytů začínají v České republice pozvolna růst. První signál o změně dlouhodobého sestupného cenového trendu vyslala zhruba před rokem Praha – od té doby zde průměrná cena bytu v metropoli vzrostla o půl milionu korun. V uplynulém měsíci sice v Praze průměrná cena klesla, ale v celkem 8 krajích ze 14 jsme tentokrát zaznamenali nárůst, což se samozřejmě projevilo také v regionálních statistikách dostupnosti bydlení. Největší meziměsíční nárůst zatížení měsíční splátkou jsme zaznamenali v Královehradeckém, Moravskoslezském, Karlovarské a Plzeňském kraji. Mezi regiony, kde ceny naopak zamířily dolů je Jihočeský, Jihomoravský, Zlínský kraj, Praha, Vysočina a Liberecký kraj. V tomto regionu průměrná cena bytů klesá od loňského prosince a aktuálně činí 1,11 mil. Kč.

Češi by si na nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních uspořili za zhruba sedm let, pokud by si dávali stranou celý hrubý plat. K pořízení takového bytu by bylo třeba 7,2násobek průměrného ročního hrubého platu.

Praha: byt stojí 10 ročních platů Kromě indexů dostupnosti bydlení společnost Golem publikuje také data indexu návratnosti bydlení – ten vyjadřuje, kolik násobků čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Hodnota tohoto indexu vzhledem k celkem razantnímu nárůstu cen bytů v květnu meziměsíčně vzrostl o celou desetinu procentního bodu. Průměrná česká domácnost tak dnes musí na pořízení bytu v ceně 1,76 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit 4,6násobek ročního příjmu. Ovšem i tady dochází k velkým


Fakta vyplývají ze studie Property Index společnosti Deloitte, která analyzovala vývoj cen nemovitostí ve 14 zemích Evropy, Ruska a Izraele. Ceny nových bytů v Česku se podle této studie průměrně pohybují kolem 32 556 korun za metr čtvereční, což je nejvíce ze zemí v regionu. V Dánsku dva, v Izareali 12 let „Dostupnost vlastního bydlení se ve sledovaných zemích výrazně liší. Zatímco v Dánsku je k pořízení nového rezidenčního bydlení zapotřebí 2,1násobek průměrného ročního hrubého příjmu, v České republice je to již 7,2násobek, podobně jako v Polsku a Maďarsku se 7,4násobkem. Pro pořízení nového bytu v Izraeli je pak dokonce nutné počítat s 12 ročními platy,“ uvedl manažer Deloitte pro oblast nemovitostí a stavebnictví Petr Hána. Porovnání hrubého platu zvolila společnost proto, že v každé zemi je odlišné zdanění práce, což by statistiku zkreslilo. Průměrný bytový fond v Evropské unii se loni nepatrně zvýšil na téměř 476 bytů na tisíc obyvatel.

3


Nejvíc bytů mají Španělé, nejméně Poláci

Největším bytovým fondem z porovnávaných zemí disponuje Španělsko (18 % nad průměrem EU), naopak nejmenším Polsko (25 % pod průměrem). Nejvíce nových bytů se loni stavělo v Rusku, kde se dokončilo 6,5 bytu na 1000 obyvatel. Nejméně nových bytů loni vyrostlo v Maďarsku a ve Španělsku, kde stále doznívá realitní krize. „Z hlediska ukazatelů velikosti bytového fondu i intenzity bytové výstavby dosahuje Česká republika hodnot blízkých evropskému průměru. V roce 2013 to bylo 96 procent. Z tohoto pohledu tedy není mnoho důvodů k zásadnímu růstu bytové zásoby. Lze spíše očekávat jeho postupnou obnovu,“ doplnil senior konzultant Deloitte pro oblast nemovitostí a stavebnictví Pavel Novák.

„Dotazovaní mimo jiné uváděli, že by se jim líbilo obývat třeba funkcionalistickou vilu, vzdušný loft nebo prostorný moderní dům s velkými francouzskými okny. Samozřejmostí je také velká zahrada, bazén, dostatečně prostorný pokoj pro každé dítě, dobrá dopravní dostupnost a také prostor pro domácí mazlíčky,“ přiblížil výsledky průzkumu ředitel marketingu Hypoteční banky Jiří Ochec. Takové bydlení je však vysoce nad finančními možnostmi drtivé většiny zástupců mladé generace. „Zatímco jako dostatečné finanční zabezpečení uváděli respondenti průzkumu průměrně 28.400 korun čistého měsíčně, reálný měsíční příjem lidí ve věkové kategorii 20 až 29 let se pohybuje okolo 17 tisíc korun čistého,“ upozornil Ochec. Tento rozpor si však mladí neuvědomují a o skutečných nákladech na pořízení bydlení mají nereálné představy. Například v případě rodinného domu za čtyři miliony korun pořízeného na hypotéku je nutné počítat se splátkou minimálně 20 tisíc korun měsíčně. Tento druh financování přitom chce při pořízení vlastního bydlení využít až 70 procent lidí do 30 let. Polovina z nich chce část zaplatit pomocí úspor rodičů.

5) Budúcnosť mesta je v centre, nie v satelitoch ETREND.SK Rozširovaním do predmestí a útekom obyvateľov na nové periférie si prešli všetky mestá. Poznáme to aj z Bratislavy a živelnej výstavby v okolitých obciach. Lenže začiatok nového tisícročia tento trend obrátil a ľudia sa opäť sťahujú bližšie do centra.

4) Průzkum: Mladí chtějí velké vily se zahradou, reálně na ně nemají FINANCNINOVINY.CZ Praha - Mladí lidé do 30 let, kteří přemýšlí o vlastním bydlení, chtějí velké funkcionalistické vily se zahradou a bazénem či loftové byty s terasou. Vyplývá to z průzkumu pro Hypoteční banku, jehož výsledky zástupci banky zveřejnili. Reálný příjem však mladým na splnění těchto snů nestačí. Podle průzkumu na téma Češi a bydlení téměř tři čtvrtiny mladých lidí sní o vlastním domě, což se nijak neodchyluje od českého průměru. Zatímco starší generace však má poměrně střízlivé představy, co se velikosti a vzhledu domu týče, dnešní dvacátníci většinou nesní o skromném bungalovu s malou předzahrádkou.


Pritom na začiatku rozmachu technológií experti prorokovali úpadok miest. Technológie skracujú vzdialenosti a uľahčujú komunikáciu, ľudia môžu pracovať z domu alebo odkiaľkoľvek a preto sa sťahujú za kvalitnejším životom na vidiek. S tým počítali predpovede. Stal sa však opak. Prečo je to tak, najlepšie vysvetľuje americký ekonóm Edward Glaeser, autor knihy Triumf mesta. V jej podtitule hovorí, že v mestách sa žije lepšie, bohatšie, zdravšie, zelenšie a šťastnejšie. Tieto kontroverzné tvrdenia pútavo rozvíja aj na práve prebiehajúcej pražskej konferencii reSITE. „Mestám vďačíme za možnosť kontaktu, výmeny skúseností a príležitosti,“ hovorí E. Glaeser. Keď sú ľudia v kontakte, sú podľa neho nielen ekonomicky produktívnejší, ale aj kultúrne aktívnejší a šťastnejší. Mesto prináša príležitosti, prispieva k väčšej rovnosti a demokracii.

4


Nie všetky mestá však dokážu zastaviť úpadok a obrátiť ho na príležitosť. E. Glaeser ukazuje bilbord, ktorý v roku 1971 vyvesili vtipkári v Seattli. Posledná osoba, ktorá bude opúšťať Seattle – zhasnite svetlo, stojí na ňom. Po úpadku priemyslu však prišli firmy ako Amazon, Microsoft či T-Mobile.

V tom istom čase bol na pokraji bankrotu aj New York, rovnako je na tom dnes Detroit. Rozdiel medzi týmito mestami je najmä v schopnostiach obyvateľov, Seattle aj New York majú oveľa vyšší podiel vzdelaných ľudí. „Schopnosti určujú, ktoré oblasti sú dnes atraktívne, nie samotný priestor,“ dodáva E. Glaeser. Okrem skúmania mestskej ekonomiky sa zaoberá aj problémom ich rozvoja. Dokazuje ako sťahovanie do periférií zahusťuje dopravu, zvyšuje spotrebu energií a tým zhoršuje životné prostredie. Výhodnejšie je preto podľa neho rozširovať mesto do výšky než do šírky. V mnohých mestách však snaha stavať najmä na existujúcom zastavanom území naráža na rôzne limity a prekážky. Mnohé mestá nevedomky alebo nepremyslene podporujú suburbanizáciu silnou reguláciou centrálnych oblastí rôznymi formami. Problémom Paríža, Londýna či New Yorku je aj preto nedostupnosť bývania blízko centra pre bežných ľudí. Stávajú sa bývaním či iba investíciou boháčov. Prísna regulácia nie je podľa E. Glaesera riešením, treba však citlivo určiť hranice, čo ešte chrániť a kde vytvoriť priestor na rozvoj.

Takéto priestory vhodné na premenu na nové mestské prostredie začala aktívne hľadať aj Praha a Budapešť. Na konferencii predstavili veľmi rozdielne prístupy zástupcovia z Calgary, Belehradu a Prahy. Renomovaný americký krajinný architekt a mestský dizajnér Mark Johnson ich charakterizoval ako projekty iniciované verejným sektorom, teda samotným mestom (Calgary), prebiehajúce formou budovania ako investície na spôsob Dubaja (Belehrad) a výstavbu podnietenú súkromným investorom (Praha). Tretí prípad zahŕňa štyri projekty Penty, z toho jedným bola premena areálu bývalej Teplárne projektovaná hviezdnou architektkou Zahou Hadid. Projektový riaditeľ Penty Petr Palička nepovedal k realizácii tohoto projektu na rozdiel od pražských nič konkrétne, len poznamenal, že dúfa, že sa raz realizuje. Festival a konferencia reSITE sa konajú v Prahe tretíkrát. Akcia sa zameriava na tému, ako zlepšiť život v mestách a ako ich urobiť konkurencieschopnejšími. Tohtoročná téma je Mestá a krajiny novej ekonomiky. Teda ako urbanizmus a architektúra podporujú lokálnu či štátnu ekonomiku. O témach ako hustota a mestský rozvoj, industriálna minulosť: inovatívna budúcnosť, občianska odolnosť či strategické plánovanie a verejná diskusia hovorilo včera a bude ešte debatovať dnes vyše štyridsať rečníkov, medzi nimi významní ekonómovia, architekti, urbanisti, zástupcovia miest i developeri.

Na jeho všeobecnejší úvod nadviazali úradníci, architekti či developeri z miest ako Denver, Calgary, Belehrad, Ľubľana, Budapešť ale aj domáca Praha, Plzeň či Pardubice. V bloku o vzťahu hustoty a ekonomického vývoja poukázal viceprimátor Pardubíc Michal Koláček, že rozrastanie je pre mesto mimoriadne drahé. Nové sídliská vytvárajú tlak na mestskú hromadnú dopravu, občiansku vybavenosť aj na cestnú infraštruktúru. Nie je to udržateľný rozvoj, hovorí M. Koláček. Osemdesiattisícové mesto považované za jedno z najinovatívnejších v Česku preto v novom územnom pláne obmedzuje rozvoj vidieckych častí na rozumnú mieru zodpovedajúcu ich mierke. Zároveň podporuje zatraktívňovanie centra zlepšovaním verejných priestorov. Mnohé mesta nachádzajú priestor na rozvoj v centrách na brownfieldoch, teda zastavaných miestach, ktoré už neslúžia pôvodnému účelu. Často sú to priemyselné areály alebo bývalé železničné stanice či prístavy.


5

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

6) Kanceláře: klasika nebo open-space?

je otevřené pracoviště vhodné, typicky třeba prodejní oddělení, showroom nebo klientská centra. Pokud se ale bavíme o analytické, strategické, kreativní nebo jiné intelektuálně náročné práci, domnívám se, že velký openspace je naopak tím nejhorším možným řešením. B.

STAVEBNI-FORUM.CZ Diskuse, zda s kvalitním pracovním výkonem v kanceláři více více ladí systém open-space či klasické uspořádání, tedy menší uzavřené místnosti pro malý počet pracovníků, u nás neprobíhá příliš intenzívně. Přitom se zdá, že v praxi moderních kancelářských interiérů viditelně dominují open-space kanceláře, takže nějaká debata, pokud probíhá, má jen ryze teoretický charakter. Anketa SF, v níž byli respondenty hlavně developerské společnosti, například Passerinvest Group či Ekospol, nicméně ukázala, že přinejmenším v tomto odvětví situace tak jednoznačná není – ba dokonce naopak. Zadání bylo snadné, šéfové developerských firem a také jedné advokátní kanceláře odpovídali na následující otázky: A. Jak máte organizovány kancelářské prostory, jakou roli u vás hraje systém open-space? V čem vidíte výhody a nevýhody uspořádání, které jste zvolili? B. Mají vaše zaměstnanci k dispozici nějaké relaxační zóny? C. Hodně se dnes uvažuje o hot-deskingu (sdílení pracovního místa, respektive stolu) či vůbec zrušení standardní organizace kancelářského prostoru a jeho rozčlenění na různé zóny jako pracovní, konferenční, relaxační, telefonní atd. Jaká je budoucnost těchto vizí podle vašeho názoru? Evžen Korec, Ekospol (70 zaměstnanců) A. V naší společnosti nemáme žádné open-space prostory. Tento systém rozmístění zaměstnanců považuji za nesystémový, nesmyslný a především kontraproduktivní. Jako jeho zásadní problém vidím naprostou ztrátu soukromí zaměstnanců. Když nemáte v kanceláři dostatek soukromí, často dokonce ani vlastní stůl, jak se v takovém prostředí budete cítit? Pokud stojíte vašemu zaměstnavateli jen za pár metrů čtverečních pracovní plochy oddělené přepážkou a jediné, co máte, je jeden stůl, který někdy dokonce ani není váš a musíte se na něm střídat s kolegou, tak se do práce asi netěšíte a spíše počítáte minuty do konce pracovní doby. Otevřené kanceláře vytvářejí unifikované prostředí šedi a poslušnosti, kde není dobré vyčnívat. Jenže nic nezabíjí kreativitu, originální myšlení a proaktivní přístup více než právě šeď a rutina. Samozřejmě existují i specifické profese vyžadující intenzivní mezilidský kontakt, pro něž


Relaxaci slouží kuchyňské kouty.

C. Hot-desking a podobné systémy, to jsou vize teoretiků života a teoretiků organizace. Žádnou praktickou budoucnost tento systém nemá. Radim Passer, Passerinvest group (40 zaměstnanců) A. Kanceláře máme organizovány v systému openspace, ale velkoryse pojatém, každý pracovník má pro sebe dostatek prostoru a soukromí. Pro vyřizování hovorů (pracovních i osobních) a pro setkávání kolegů v rámci vnitrofiremní komunikace máme dostatek malých oddělených buněk a jednaček. K výhodám tohoto typu organizace podle mne patří: větší rozvoj týmové práce, rychlejší předávání a sdílení informací, 



úspory nákladů na energie a prostor,

prostory lze libovolně a variabilně rozdělovat a měnit do určitých zón či oddělení dle aktuálních potřeb, 



lepší kontrola nad zaměstnanci ze strany vedení,

bližší vztah s kolegy (lépe se vzájemně znají a to pracovní i osobní stránce) 



kolegové se od sebe vzájemně učí.

Nevýhody existují, ale stejně tak se týkají i klasických uzavřených kanceláří, vše je to o toleranci mezi lidmi: 

kolegové se svými telefonáty či debatami ruší, občas tedy vzniká nedostatečný klid na práci, 



dohady nad výší teploty nastavené na klimatizaci.

B. Jako ideální relaxační zóna v teplém počasí slouží například upravený Baarův park s lavičkami a vodním prvkem či hřištěm pro pétanque přímo před administrativní budovou. Dále je možné využít střešní terasu, z které je skvělý výhled na celou Prahu. Neopomenutelným zaměstnaneckým benefitem je zvýhodněné klubové členství v exkluzivním wellness a fitness Balance Clubu Brumlovka, a to i v pracovní době, (samozřejmě po omezenou dobu), kam je možné zajít například na masáž, do sauny, zaplavat si či navštívit hodinu jógy a aktivně si odpočinout.

6


C. Takovému pojetí kanceláří budou pravděpodobně nakloněny IT obory, lidé věnující se kreativní práci apodobně, ale například pro banky a podobně založené společnosti s velkým množství úředníků je tato vize spíše nereálná. Budoucnost tyto nové typy organizace kancelářských prostor pravděpodobně nějakou mají, ale zcela určitě nebude převažovat nad poptávkou po klasickém kancelářském modelu. Jeho úspěšnost se bude také lišit podle zaměření jednotlivých firem. Konkrétně v našem oboru, kterým je development a správa nemovitostí, si tento systém představit nedovedu. Naší běžnou a nenahraditelnou praxí a prací je každodenní komunikace, řešení věcí, sdílení informací a osobní kontakt, který nelze nahradit ani nejdokonalejší technikou či systémem.

jejichž hlavní činnost se odehrává mimo kancelář. V naší firmě s takovým systémem nepočítáme. Leoš Anderle, Sekyra Group (50 zaměstnanců)

A. Kanceláře máme organizovány v klasickém stylu, management má vlastní, ostatní jsou v oddělených místnostech po 2 – 3 lidech. V tomto systému se neruší, mají dostatek úložných a pracovních prostor pro svou práci – v tomto je přece jen development specifický. Nevýhodou tohoto uspořádání je prostorová náročnost. B. Relaxaci slouží kuchyňky místnosti a balkony.

jakožto samostatné

C. Tyto vize jsou podle mne realistické jen pro určité tvůrčí profese, například reklamní agentury, grafická studia nebo IT designéry. Případně pro rozsáhlé pracovní týmy, které jsou složeny napříč jednotlivými odděleními či profesemi, kdy už v podstatě hlavní jednotkou nejsou jednotlivá specializovaná oddělení, ale pracovní skupiny. Pro naši činnost v tom perspektivu nevidím, nicméně pro firmu, kde lidé mohou většinu práce udělat v terénu nebo z domova, to bude jistě efektivní koncept. Těžko si ale takto představím fungování developera. Také je podle mého třeba mít kritický počet lidí, aby tento systém fungoval. Mám-li dva pracovníky v realitní kanceláři, těžko je nechám sdílet pracovní místo, budu-li jich mít dvacet, asi bude vzhledem k jejich pohybu v terénu určitý počet stolů skutečně trvale prázdný. Tomáš Běhounek, advokátní kancelář bnt attorney-atlaw (37 zaměstnanců)

Marcel Soural, Trigema (160 zaměstnanců) A. Kanceláře máme organizovány v klasickém stylu, respektive po jednotlivých odděleních. V každé místnosti sedí zhruba 6 – 10 lidí. Pro profese, jejichž hlavní činnost je mimo centrálu, třeba stavbyvedoucí, máme určen openspace se sdílenými pracovními místy, snažíme se tak o efektivní využití pracovního místa. Výhodu oddělených kanceláří vidím hlavně v tom, že zaměstnanci se vzájemně neruší při soustředění se na práci a na úkol. B. Relaxaci slouží kuchyňky s kompletním vybavením a jídelními stoly.

A. Kanceláře máme organizovány klasických způsobem, tedy uzavřené, v průměru jedna místnost pro dva pracovníky. Hlavním smyslem tohoto uspořádání je, aby zaměstnanci měli dostatek klidu na práci. B. Zaměstnanci mohou využít buď pohovku knihovně, nebo například prostory v kuchyňském koutu.

v

C. Těžko posuzovat smysluplnost a efektivitu těchto uspořádání; naší kanceláře se tento model netýká. Cloudoffice má budoucnost, ale záleží na druhu podnikání a na konkrétní pracovní pozici. Například v oblasti IT je to dnes už zcela běžná záležitost.

C. Procenta funkčního rozdělení našich prostor přesně nevím, ale máme sedm jednacích místností, které se sdílejí všemi pracovníky pro jednání napříč firmou, tedy porady, školení a podobně, nebo pro jednání s třetími subjekty. Sdílení probíhá přes rezervaci prostor přes outlook. Sdílení konkrétních pracovních míst je podle mne vhodné pouze pro určité profese, respektive pro profese,


7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1,99 % ročně s dvouletou fixací. Přitom ty jednoleté se pohybují i kolem čtyř procent a tříleté jsou mírně pod tříprocentní hranicí.

7) Hypotéky jsou nejlevnější v historii, úroky klesly na 2,81 %

8) Češi mohou investovat do světových nemovitostí. Díky crowdfundingu

E15.CZ Průměrná úroková sazba hypoték v květnu propadla na 2,81 procenta, a dostala se tak opět na nejnižší hodnotu za dobu sledování ukazatele. Předchozí minimum bylo letos v dubnu, kdy průměrná sazba činila 2,88 %. Vyplývá to z údajů Fincentrum Hypoindexu. Index sleduje od roku 2003 průměrnou úrokovou sazbu hypoték bez ohledu na dobu fixace. V květnu si do bank přišlo sjednat hypoteční úvěr 8103 klientů. Zájem o hypotéky tedy znovu roste. Smlouvu o hypotečním úvěru totiž uzavřelo o 910 lidí víc než v dubnu. V květnu vzrostly i objemy, ty se vyšplhaly na 13,42 miliardy korun, což je proti dubnu růst o 1,5 miliardy korun. Nejde ale o letošní rekord. Ten stále drží březen, kdy celkové objemy přesahovaly 13,79 miliardy korun. Vzhledem k tomu, že akční nabídky bank jsou platné většinou nejen pro květen, ale i pro červen, očekává Fincentrum další snížení úrokových sazeb u hypoték, tudíž i další rekord ukazatele Hypoindex. Síla hromadných akčních nabídek „Díky hromadným akčním nabídkám získávají dříve prakticky nedosažitelné 'sazby od' uvedené v úrokových lístcích nový význam. Zatímco v minulosti šlo o sazby téměř nedosažitelné, aktuálně je skoro nerozumné nepokusit se vyjednávat o sazbu ještě nižší,“ uvedl analytik Fincentra Josef Rajdl. Dodal, že klienti, kteří splácejí hypotéky za současné sazby a které banky naučily, že si mohou říci o výraznou slevu, už nebudou ochotni přijmout pasivně jakoukoliv sazbu při budoucích vyšších úrovních. Vývoj Hypoindexu V tuto chvíli jsou sazby velice blízko svého dna s ohledem na výnosnost poskytování hypotečních úvěrů pro banku, řekl analytik Broker Consulting Martin Novák. Prostor pro snižování sazby tu podle něj ještě je, ale pouze na úkor marže jednotlivých bank. Úrokové sazby snižují především kampaně, které se v Hypoindexu promítnou s určitým doběhem. „V období prázdnin očekáváme spíše klid a přípravu na poslední kvartál roku 2014, kdy se banky zase začnou o klienta prát,“ dodal. Banky se snaží klienty lákat na výrazně nízké úrokové sazby. Například UniCredit Bank nabízí úrokovou sazbu


E15.CZ Českým investorům se záluskem na reality se otvírá svět. Newyorský byt, farma na americkém středozápadě, ale třeba i hotel v kolumbijské Bogotě. To je jen zlomek příležitostí, do kterých může odvážný našinec naskočit takřka za hubičku. Internetem se totiž rychle šíří nový trend. Kolektivní investování do konkrétních zahraničních nemovitostí. Vstupenkou do světa realitních investic může být i pouhá stovka dolarů. Na realitní trh rázným krokem vstoupil crowdfunding, koncept financování doposud známý spíše ze showbyznysu. Pro developery znamená šanci získat kapitál i jinak než od skeptických bank, investorům pak nabízí alternativu pro uložení peněz. Internetové platformy pro tento druh investic zaplavily trh v posledních dvou letech; počty těch velkých se počítají na desítky. Systém je obvykle takový, že investor koupí podíl ve společnosti, která následně, až se sejde potřebná částka, pořídí samotnou nemovitost. Technicky se pro tyto účely používá firmy typu LLC, tedy zámořské varianty české společnosti s ručením omezeným. Domácím investorům přitom ve vstupu do takové firmy nic nebrání. „Češi se mohou stát podílníky americké společnosti snadno. Jde o administrativně jednoduchou činnost, která zhruba odpovídá získání podílu v české společnosti,“ vysvětluje Karel Pluhař ze společnosti Akont. Podmínky jednotlivých platforem jsou nicméně značně rozdílné. Část z nich kupříkladu vůbec neumožňuje účast na investicích mimoamerickým subjektům. Zatímco některé dovolují investovat už od stovky dolarů, jiné posouvají vstupní vklad i o řád výše. Další zase nejsou to pravé ořechové pro hráče, kteří mají hluboko do kapsy. Do pravidel hry totiž někdy patří splnění podmínky akreditovaného investora podle amerického práva, což s sebou přináší požadavek na minimální roční příjem 200 tisíc dolarů nebo alespoň milionový majetek. "Klik" a hotovo Faktem ale zůstává, že zájemce na většině webů dokazuje svou příslušnost k high society pouhým zaškrtnutím políčka v internetovém formuláři. Podle společnosti Crowdnetic, která analyzuje veřejně dostupná data o crowdfundingu,

8


realitní portály do současnosti posbíraly částku kolem 150 milionů dolarů. Investorskou odměnou jsou pravidelné příjmy z pronájmu, stejně jako podíl na zisku při pozdějším prodeji nemovitosti.

would have a significant impact on the global commercial real estate market.

Nevýhodou je likvidita, investor se svého podílu kvůli neexistujícímu sekundárnímu trhu jen tak nezbaví. Bouřlivým vývojem prochází i samotné realitní crowdfundingové platformy. Jen letos tři z nich ohlásily ukončení svých operací s odůvodněním, že jejich obchodní strategie se jednoduše neujala.

English corner 9) Middle East Investors to Deploy $180 Billion into Foreign Property Markets WORLDPROPERTYCHANNEL .COM According to the latest research from global property advisor CBRE Group, Inc., Middle Eastern investors are expected to spend US$180 billion in commercial real estate markets outside of their own region over the next decade. The major increase in flows of Middle Eastern capital into global markets is emerging from the extraordinary mismatch between the lack of institutional real estate in domestic markets and the huge spending power concentrated in the region. Europe is the preferred target with 80 % of the $180 billion (around $145 billion) targeted for the region over the next 10 years. Close to $85 billion will flow into the U.K., with $60 billion directed at continental Europe. France, Germany, Italy and Spain are among the key target markets. Global real estate markets have seen significant inflow of Middle Eastern capital with $45 billion invested between 2007 and the end of 2013 - seven times the reported activity in its home market. With $20 billion invested outside their home region in commercial property in the last two years alone - there is strong evidence that Middle Eastern players are increasing their interest and investment allocations to direct real estate. Middle East Sovereign Wealth Funds (SWFs) are now among the world's largest and most influential sources of capital, accounting for 35% of SWFs Assets Under Management (AUM) globally. When compared to Western and Asian SWFs, these funds currently allocate the smallest share (9% of total portfolio) to alternative assets. A further increase in allocation by Middle East SWFs, even by a small fraction, represents an extremely large amount of capital that


The average target allocation to real estate by global SWFs is 7.9 %. Applying this to the $2.2 trillion in AUM held by Middle Eastern SWFs gives a total close to $175 billion. CBRE has explored a range of scenarios, including faster and slower growth of AUM by SWFs; a conservative estimate puts investment in global real estate by Middle Eastern SWFs at $130-140 billion over the next decade. Taking this figure with the expected spending of private Middle Eastern investors, as well as property companies and developers, equates to around $180 billion that will flow cross-border and into global markets over the next ten years. CBRE Middle East Managing Director Nick Maclean commented, "The 'buy and hold' strategy adopted by many Middle Eastern investors within their home region and the resultant lack of deal flow opportunities leaves much unsatisfied demand here. Coupled with increased confidence in global markets and the need for diversification, overseas investment has grown strongly. “Since the Global Financial Crisis, SWFs from the Middle East have become one of the most significant sources of capital in the global real estate landscape. The demand from these institutions has evolved during the last few years into a sophisticated source of liquidity for many of the mature real estate markets around the world. This trend is set to continue and with new sources of Middle Eastern capital, particularly from Saudi, set to enter the market over the next couple of years, the importance of this region on the global investment stage cannot be understated.”

9


Close to 90 % of all Middle Eastern commercial real estate investment outside of the home region in 2013 was in Europe. This is in sharp contrast to Asian capital that has become increasingly diverse geographically in the last 18 months. While there will be an increase in allocations towards the Americas and Asia Pacific regions, the majority (80%) of direct Middle Eastern investment will target Europe as it offers diversification, cultural acceptance, high liquidity and market transparency.

Around $85 billion of the total allocation will be invested in the U.K., with continental Europe expected to receive $60 billion - almost five times the level of direct investment by Middle Eastern investors in the previous decade. Germany and Italy are key targets with Spain, particularly the hotel sector, now a strategic destination. France has developed close ties with Middle Eastern investors in recent years and offers a vast choice of trophy assets, so will continue to attract strong demand for core product and sectors. Jonathan Hull, Managing Director, EMEA Capital Markets, CBRE, commented, “The vast majority of Middle Eastern investors are long-term players looking for wealth preservation and strong high income-producing assets, rather than opportunistic investors playing the cycle for short-term gains. This strategy favors prime buildings in core markets and often very large lot sizes. Offices feature heavily in their acquisitions, while in the last couple of years there has been greater interest shown in retail, as illustrated by a string of high street acquisitions in London and Paris, as well as provincial cities in the U.K. and France. Interest in hotels is also noticeable and extends from a historic interest in the hospitality sector in home markets.”

2013, which in itself was relatively high by recent standards. The diversification benefits that the Asia Pacific region offers could lead to a change in strategy for Middle Eastern investors. The number of deals completed in the region has been on the increase, but how quickly that interest will crystalize into a more robust pace of acquisitions, rather than a small number of large asset deals, remains to be seen. CBRE expects that the remaining 10 % of the $180 billion will be intended for allocation towards Asia Pacific.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

Iryna Pylypchuk of CBRE's EMEA Research and Consulting also commented, “Culture, openness and favorable taxation laws are significant push factors for Middle Eastern buyers towards Europe, and the U.K. in particular. Close historical, political and economic relations, as well as Britain's recent decision to become the first non-Muslim nation to issue Sharia-compliant Islamic bonds, confirm Europe as the favored destination for Middle Eastern capital.” While some increase in interest towards the Americas is expected, the need for Middle East investors to diversify away from U.S. dollar-dominated investments will counteract the fundamental attractiveness of real estate as an asset choice. CBRE estimates that about 10 % of the capital (around $18 billion) will flow into the region. This represents an average annual investment of around $1.8 billion, notably above the $1.2 billion invested in


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents