BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER HYPOTÉKA, NEBO NÁJEM? Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Brno trpí suburbanizací

2)

Realitné skupovanie vyháňa z domova viac ľudí ako vojny

Komerční nemovitosti 3)

Regionální OC prosperují

4)

Kanceláře docházejí, letos bude nabídka nejnižší za 15 let. Firmy v Praze musí hledat mimo centrum

Realitní byznys 5)

Hypotéka na hraně: desetina Čechů dává na její splácení tři čtvrtiny příjmů

6)

Objem hypoték v květnu překonal 20 miliard. Jaký lze očekávat vývoj úrokových sazeb v dalším období?

7)

Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

English corner 8)

What Brexit Referendum Could Mean for UK Hotel Industry

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

27/06 2016

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

(a nároky na dopravu se tím dále zvyšují), místo aby se zahušťovala již existující zástavba.

1) Brno trpí suburbanizací STAVEBNI-FORUM.CZ V minulých letech vykázala většina obcí v okolí Brna nárůst počtu obyvatel. Vývoj populace v moravské metropoli je ale zcela opačný – počet obyvatel se tady snižuje. Lidé se stěhují mimo Brno a rozhodujícím faktorem je v tomto ohledu dostupnost bydlení. Bytů je totiž v Brně nedostatek a bude tomu tak i nadále. V prvním čtvrtletí letošního roku klesla zahájená výstavba bytů v Brně meziročně o 21,9 %, zatímco v okrese Brno−venkov naopak vzrostla o 5,6 %. Podle údajů ČSÚ bylo za první čtvrtletí tohoto roku na území Brno-město vydáno v rámci bytových novostaveb pouze 13 stavebních povolení. Naopak na území Brno-venkov jich bylo 135, tedy více než desetinásobně více. Slabá bytová výstavba ve městě je jedním z faktorů, který žene ceny rezidenčních nemovitostí v Brně nahoru a snižuje tak tamní dostupnost bydlení. Příčina? Asociace brněnských architektů a stavitelů (ABAS) ji vidí ve více než dvacet let starém územním plánu, který výstavbu silně reguluje. Zájem o byty přímo v Brně by byl, ale jejich vysoké ceny tuto poptávku přesměrovávají právě do lokalit mimo město. Díky tomu také populace v okrese Brno-venkov od roku 2000 vzrostla o 35 %, zatímco Brno samotné se pomalu vylidňuje – tento trend je patrný už od roku 1993. Dlouhodobějším následkem suburbanizace je pak stárnutí brněnské populace, kde narůstá podíl osob starších 60 let. Průměrný věk obyvatel tady dnes činí 42,7 let, což mezi všemi okresy v ČR znamená sedmou příčku a v jihomoravském kraji příčku první. Ve srovnání s ostatními okresy dosahuje brněnská míra stárnutí obyvatelstva nejvyšších hodnot v celé ČR. Podíl obyvatelstva v produktivním věku se tak samozřejmě zmenšuje. A to bude mít samozřejmě následky ekonomické. Přes 100 000 lidí denně v pohybu V Brně dnes žije necelých 380 tisíc obyvatel. Podle magistrátu je ovšem jejich počet denně navyšován o 110 000 těch, kteří do Brna dojíždějí za prací a vzděláním. Například jenom žáků a studentů do Brna každý den přijede více než 40 tisíc. Tak velké množství dojíždějících velmi zatěžuje městskou infrastrukturu – zejména dopravu. Potřebnou infrastrukturu přitom musí platit Brno, které se navíc zbytečně rozrůstá do okolí

Monitoring realitního trhu 27/06/2016

„Město by nemělo sloužit pouze jako centrum služeb. Postupující suburbanizace, která trvá řadu let, ohrožuje podobu Brna i jeho fungování. Je potřeba klást důraz na vytváření dobrých podmínek pro bydlení,“ varuje ABAS Marek Vinter. A ředitel developerské společnosti Trikaya Alexej Veselý dodává: „Moderní metropole by se měla především zahušťovat ve svém středu, nikoliv se rozšiřovat do krajiny. Vytváření kompaktního města také zaručí, že v okolí Brna zůstane zeleň. Pokud tedy nechceme, aby se lidé z Brna stěhovali do okolních obcí, nebo aby město polykalo čím dál více ze svého okolí, musíme podporovat výstavbu uvnitř města. Včetně růstu výšky budov.“ Náklady na infrastrukturu rostou Odliv obyvatel z města s sebou přináší velké množství negativních jevů, nejen zvýšené náklady na veřejnou dopravu, ale dopravní kolony a zácpy na komunikacích, které město spojují s okolím, následně pak zhoršující se znečištění ovzduší a hluk ve městě. Velké procento obyvatel přilehlých obcí tak nejen tímto způsobem využívá brněnskou infrastrukturu, přičemž ovšem o její údržbu a provoz se musí postarat samotné Brno. To navíc přichází o daňové příjmy z obyvatel, kteří mají bydliště v jiné obci. Rozpínání města do krajiny současně vyžaduje další investice pro výstavbu silnic, systém městské hromadné dopravy, kanalizaci a další infrastruktury. „Pouze kompaktní město je městem krátkých vzdáleností, ve kterém lze omezit osobní automobilovou dopravu na minimum a vytvořit tak prostředí, které slouží primárně lidem. A krátké vzdálenosti se netýkají pouze dopravy osob, ale také energií, jejichž přesun představuje výrazné ekonomické náklady,“ vysvětluje A. Veselý. Schází nový územní plán Proč se tedy v Brně více nestaví, když by to městu a jeho obyvatelům evidentně prospělo? Hlavním problémem je už zmíněný brněnský územní plán – většinu vhodných ploch pro výstavbu podle jeho stávajících parametrů už byla „spotřebována“. Změnu měla přinést jeho aktualizace, tu ale loni zrušil soud. „Je potřeba upozornit, že proces suburbanizace již probíhá, nejedná se pouze o hrozbu do budoucna. Bez nového územního plánu města Brna s dostatečnou konkurenceschopnou nabídkou ploch pro bydlení je obtížné očekávanou poptávku pokrýt a lze proto očekávat další pokračování suburbanizačních trendů. Město by se k řešení tohoto problému mělo postavit aktivně,“ komentuje aktuální situaci architekt Jaroslav Dokoupil. V Plánu udržitelné městské mobility, kterou schválilo brněnské zastupitelstvo, je vyslovena vize, že v roce 2050 bude

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

v Brně 480 tisíc obyvatel. To je téměř o 25 % více než dnes. S ohledem na současný trend, kdy se lidé spíše stěhují z města, se ale tento cíl jeví jako nereálný. Bez dostupného kvalitního bydlení přímo v Brně nelze počítat s tím, že by se suburbanizace, která již probíhá řadu let, najednou skončila. Alexej Veselý ještě upozorňuje na širší ekonomické souvislosti tohoto jevu: „V moravské metropoli studuje 75 000 studentů, kteří se po dokončení studia rozhodují, zda tady zůstat, nebo se přestěhovat jinam. Pokud město dopustí, aby mladí vysokoškoláci raději hledali bydlení jinde, nelze očekávat, že firmy budou investovat do rozvoje svých poboček v Brně, jako tomu bylo doposud. Kvalitní pracovní síla se jednoduše přesune jinam a spolu s ní i prosperující společnosti.“

krajinný architekt Martin Barry. Mestá sa v globálnej konkurencii snažia prilákať najlepšie talenty a získať nových obyvateľov. Starostovia na celom svete stoja pred otázkou, ako ľudí prilákať a integrovať do mesta. Mesto je neobyčajne komplexný živočích, ktorý prežil všetko v histórii, aj oveľa väčšie krízy ako je aktuálna migračná situácia, zdôrazňuje holandsko-americká sociologička miest S. Sassen. „Vládcovia aj veľké firmy sú preč, ale mestá stále stoja. Dôležitejšie ako paláce sú pre ne susedstvá, kde žijú obyčajní ľudia,“ dodáva. Naopak, súkromné luxusné megaprojekty podľa nej mestom nie sú, pretože slúžia len svojim užívateľom, ale ostatní obyvatelia z nich neťažia. Základ mesta, primerané susedstvá, sa však vo svetových metropolách stali súčasťou globálnych financií. Pozemky sa predávajú ako zábezpeky úverov. Hypotekárni a investiční migranti Za posledných desať rokov prišlo pre dražbu založených nehnuteľností o domov 14 miliónov amerických domácností, čo je 40 miliónov ľudí. Aj v Nemecku, kde prevažuje nájomné bývanie, zasiahli dražby milión domácností, vyratúva S. Sassen. „Ľudia, ktorí sa narodili v meste, sú z neho vyhnaní. V našich mestách tak vytvárame nový typ migrácie,“ upozorňuje sociologička známa analýzami globalizácie a medzinárodnej migrácie, ktorá ako prvá použila výraz „globálne mesto“.

2) Realitné skupovanie vyháňa z domova viac ľudí ako vojny ETREND.SK Za posledných desať rokov vyhnala hypotekárna kríza z domova 40 miliónov Američanov. Tisíce Londýnčanov si už nemôžu dovoliť žiť v rodných štvrtiach, odkiaľ ich vytláča prudký rast cien hnaný investičnými nákupmi. Medzinárodné firmy skupujú pôdu v chudobných krajinách kvôli prírodným zdrojom, čo núti miestnych obyvateľov sťahovať sa. Nové typy migrácie, ktoré zostávajú v tieni aktuálnej utečeneckej krízy, boli témou vystúpení jednej z najväčších hviezd súčasnej svetovej sociológie Saskie Sassen a ďalších hostí urbanistickej konferencie reSITE, ktorá sa konala v Prahe po piaty raz. Migrácia do miest je pritom po stáročia prirodzená. „Všetci sme migranti, pretože mestá priťahujú ľudí vďaka príležitostiam,“ hovorí zakladateľ konferencie, americký


Práve globálnych metropol ako Londýn či New York sa tento fenomén týka najviac. Nehnuteľnosti tu skupujú veľkí kupci z celého sveta ako bezpečnú investíciu. Vznikajú tak prázdne mestské priestory, kde nikto nebýva. S. Sassen sleduje tieto procesy v Top 100 mestách sveta. Žije v nich 10 % svetovej populácie, vytvárajú 30 % HDP, ale priťahujú až 70 % realitných investícií. V rokoch 2013 – 2014 bolo v týchto mestách investovaných do existujúcich nehnuteľností 600 miliárd dolárov, väčšina zo zahraničia. Najviac peňazí minuli investori v New Yorku – 55 miliárd, z toho 11 miliárd cudzinci. Zahraniční investori najviac kupovali v Londýne, kde minuli 25 miliárd dolárov. Mesto prežije všetko Sociologička tento proces nenazýva gentrifikáciou v pravom slova zmysle. Susedstvá sa totiž nemenia pod vplyvom nových obyvateľov. Za výhodnú investíciu nie je považovaná kúpa jednej budovy, ale ucelenej lokality. Je pritom jedno, či je kupec domáci alebo zahraničný, ide o korporátnych investorov. Poukazuje na príklad celej ulice v Londýne, ktorú vlastní jedna čínska firma alebo na

3


nedávnu nezverejnenú kúpu celej štvrte v chudobnej časti Detroitu štátnou spoločnosťou Singapuru.

Následná nová výstavba podporovaná aktuálnymi výhodnými finančnými podmienkami podľa S. Sassen často vytvára hustotu, ktorá nie je mestom a podporuje dezurbanizáciu.

najmä s vodou, ktoré ešte umocňujú klimatické zmeny. Vďaka určitým opatreniam je síce lepšie pripravené na povodne, problémom je však vysychanie spodnej vody v dôsledku čoho mesto klesá.

Prečo je táto téma podľa S. Sassen dôležitá? Mesto je miesto, kde v celej histórii ľudia bez moci tvorili dejiny, hovorí. V mestách sú si všetci rovní, neexistujú triedy, všetci obyvatelia sú mestskými subjektmi. Ak niekto trčí v zápche, nehrá úlohu, aké rýchle auto vlastní, vysvetľuje. Tradičnú rovnováhu však narúšajú nové hranice. Kedysi boli na kraji impéria, dnes vznikajú tam, kde sa stretávajú rozdielne skupiny s rôznymi záujmami, ktoré nie sú oficiálne upravené. „Najprv sme mali asimiláciu, potom prišiel multikulturalizmus a teraz vytvárame Molenbeeky,“ glosoval to moderátor debaty Michael Žantovský, bývalý politik a dnes výkonný riaditeľ Knižnice Václava Havla. Príbehy troch miest Veľmi rozdielne skúsenosti, ako sa mestá vyrovnávajú s migráciou, priniesol kritik architektúry The New York Times Michael Kimmelman. Pred dvomi rokmi hovoril na konferencii aj v rozhovore pre TREND o utečeneckých táboroch ako o pop-up mestách. Tento raz sa sústredil na vplyv migrácie na mestá Stuttgart, Mexico City a aglomeráciu v delte Perlovej rieky v Číne. Nemecký Stuttgart, sídlo firiem ako Porsche, Bosch či Daimler Benz je podľa M. Kimmelmana pozitívnym príkladom integrácie migrantov. Pritom tvoria dvojnásobný podiel obyvateľstva ako je nemecký priemer. Mesto napriek ich prílevu pociťuje starnutie populácie a nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily rovnako ako nedostatok dostupného bývania. „Sociálne zmeny idú ruka v ruke s premenou mesta a dostupné bývanie je problém číslo jedna,“ platí podľa M. Kimmelmana pre všetky mestá priťahujúce nových obyvateľov. Úspech Stuttgartu spočíva v tom, že imigrantov nevytlačil na perifériu ako Rím či Paríž, ale rovnomerne ich zamiešal do ekonomicky aktívneho centra. Šedivé mesto vďaka tomu ožilo talianskymi kaviarňami či tureckými reštauráciami. Imigranti dnes vytvárajú tretinu start-upov v meste. Naopak, Mexico City sa po polstoročí neplánovaného rozvoja pri masívnej migrácii z vidieka a iných krajín Latinskej Ameriky zmenilo na chaotickú megapolu. Z tristotisíc ľudí narástlo na 21 miliónov obyvateľov, čo spôsobuje obrovské problémy so životným prostredím,


V ústí Perlovej rieky na juhu Číny v blízkosti Hongkongu a Macaa vznikla riadeným procesom urbanizácie krajiny najväčšia svetová mestská aglomerácia so 120 miliónmi obyvateľov. Pôvodné rybárske osady nahradili mnohomiliónové mestá ako Kuang-čou, Šen-cen, Čchao-šan či Fu-čou, kam sa nasťahovali ľudia z vidieka. Od tohto regiónu dnes závisí takmer celá svetová ekonomika, vyrába sa tu takmer všetko. Rýchly rast miest a priemyslu priniesol znečistenie životného prostredia, nedostatočné služby aj zlé pracovné podmienky. Klimatické zmeny prinášajú nárast hladiny mora, čo ohrozuje zdroje potravín a pitnej vody, zvyšovanie teploty zas zvyšuje riziko šírenia chorôb. Likvidácia mangrovov pre zástavbu zvýšila riziko povodní. Čína však začala investovať do čistých technológií a fabriky sa začali sťahovať za lacnejšou pracovnou silou do krajín ako Vietnam. Na rozdiel od Mexika dokáže autokratická vláda presadiť rozsiahle dlhodobé investície bez obavy z výsledkov volieb. Blízke stretnutia tretieho druhu S. Sassen v rámci jedného zo svojich výskumných projektov skúmala dvesto rokov vnútornej migrácie v Európe, ktorá má najväčšiu historickú skúsenosť s pohybom ľudí. „Imigrant je váš bratranec,“ zhŕňa poznatky. Európanom chce pripomenúť, že cudzinci vždy museli bojovať o uznanie a prijatie. Keď pred dvesto rokmi prichádzali prví talianski robotníci do Francúzska, domáci na nich

4


útočili s tým, že nie sú praví katolíci a odmietali s nimi pracovať.

Dnes žijeme v dôsledku globalizácie skracujúcej vzdialenosti a búrajúcej hranice v planetárnom priestore, ale smutné je, že ľudia bariéry a vzdialenosť umelo vytvárajú. Migranti nepadajú z neba, migrácia vzniká vždy z konkrétnych vysvetliteľných dôvodov, prečo ľudia opúšťajú domov, upozorňuje S. Sassen. Ako ukázala, procesy mimo miest majú veľký dosah na mestský rozvoj. V pohybe je dnes zhruba 300 miliónov ľudí, ktorí sa dajú rozlíšiť ako oficiálni migranti, čo je malinká menšina svetovej populácie. Sociologička hovorí o novom type migrantov. Prvý typ je tradičná migrácia za lepším životom, ktorá prebieha po stáročia neustále a dnes ju nazývame aj ekonomická migrácia. Potom sú to utečenci z vojnových oblastí a do tejto kategórie pribúdajú aj klimatickí migranti a milióny nezdokumentovaných detí, ktoré prišli o rodičov v dôsledku násilia v mestách v Salvadore, Bangladéši či Mjanmarsku, alebo na úteku. Vo všetkých troch prípadoch dôvody migrácie presahujú možnosti jednotlivcov a vyskytujú sa nárazovo. Tretím typom sú ľudia, ktorí utekajú z oblastí kde nie je ani vojna, ani politické represie, ani klimatické katastrofy, napriek tomu tu dochádza k „masívnej strate priestoru pre život“. Ľudia sú tu vyháňaní z tradičného prostredia predajom pôdy nadnárodným korporáciám.

Firmy ako Nestlé alebo Coca-Cola podľa S. Sassen skupujú po svete pôdu pre ťažbu nerastných surovín, plantáže alebo vodné zdroje. Pôdu vyčerpajú a idú do ďalších chudobných krajín, kde je takéto niečo možné. Lenže okrem zničenia krajiny zároveň ničia aj podmienky pre život. Ľudia, ktorí tu tvorili miestnu ekonomiku a starali sa o krajinu, odchádzajú. Najprv do veľkých miest, kde vytvárajú slumy, časť z nich pokračuje do bohatších krajín. Tento typ migrácie, ktorý by sa podľa S. Sassen dal nazvať aj ekonomickí utečenci, však nemajú rozvinuté krajiny pokryté v migračnej legislatíve.

Komerční nemovitosti

zaznamenaný indexem meziročně zvýšil o 12,5 % (o téměř 6 000 Kč/ m2/ rok). Analytici tento pozitivní vývoj považují za odraz pozitivní nálady na trhu podpořenou dobrými ekonomickými výsledky, např. snížení nezaměstnanosti a zvyšování mezd, což vedlo ke zvýšené ochotě zákazníků více utrácet. „Po třech letech poklesu obratů jsme zaznamenali zvýšení prodeje v gastro sektoru, meziročně o 15 %, což byl také nejvyšší nárůst v rámci všech sektorů,“ konstatuje Pavel Klimeš ze společnosti CBRE. Výsledky „gastra“ následovalo výrazné zvýšení v sektoru pro domácnost (meziročně o 13 %), zábavy (meziročně o 14 %) a specializovaných obchodech (meziročně o 14 %). „To odpovídá pozitivní náladě a ochotě zákazníků realizovat odložené nákupy spotřebního zboží a využívání volnočasových aktivit nabízených obchodním centrem,“ dodává P. Klimeš. Upozorňuje přitom ještě na dvě markantní. změny oproti předchozímu období – po dvou letech výrazných poklesů zaznamenaly lékárny meziroční zvýšení obratů o 25 %, když podobně se situace změnila u cestovních agentur, kde došlo po třech předchozích letech poklesu k meziročnímu nárůstu o 9 % obratu. Móda dominuje, ale ztrácí V regionálních OC prodeji dominuje móda – ta se na jejich ploše podílí 58 %, na celkovém počtu obchodních jednotek 42 %. Byl to však jediný sektor, který vykázal pokles počtu jednotek. Naopak nejvyšší nárůst prodejen, meziročně téměř 10 %, byl zaznamenán v sektoru pro domácnost a ve specializovaných obchodech a také potravin a služeb. Chování zákazníků, co se týká návštěv obchodních center během roku, zůstalo relativně stabilní. Téměř 50 % všech návštěvníků přišlo do nákupního centra během první poloviny roku. Měsíční návštěvnost se pohybovala mezi 7 % a 9 % z celkového ročního počtu, s výjimkou prosince, kdy překročila 11 %. „Pozitivní vývoj CBRE Shopping Centre Indexu ukazuje sílu maloobchodního trhu, což posiluje důvěru investorů při investování do obchodních center v České republice,“ komentuje výsledky průzkumu Chris Sheils z hlediska realitních investic.

3) Regionální OC prosperují STAVEBNI-FORUM.CZ Podle posledního průzkumu Shopping Centre Index provedeného společností CBRE, se průměrný obrat regionálních obchodních center v České republice


5


Kupní síla na obyvatele [EUR]

Celostátní index *)

Evropský index *)

7%

Počet obyvatel

7%

Hlavní město Praha

1 259 079

9 598

131,3

70,4

Praha-západ

134 351

8 655

118,3

63,5

3

Praha-východ

164 002

8 563

117,1

62,8

4

Brno-město

377 440

7 983

109,2

58,5

5

Plzeň-město

187 245

7 914

108,2

58,0

6

Mladá Boleslav

125 931

7 790

106,5

57,1

7

Beroun

89 172

7 694

105,2

56,4

8

Kladno

161 621

7 683

105,1

56,3

9

Benešov

96 718

96 718

104,5

56,0

10

Příbram

114 084

114 084

103,6

55,5

Pořadí (ze 77)

8%

Deset českých okresů s nejvyšší kupní silou Okres

Rozdělení plochy regionálních OC podle kategorie nájemců (v %)

1 2

16% 4%

Móda Specializované obchody Domácnost Jídlo Komfort Služby

58%

Zdroj: stavebni-forum.cz

Kupní síla: polovina evropského průměru Obchodní centra a vůbec všechny obchodní kapacity jsou samozřejmě – co do svých příjmů – závislé na vývoji kupní síly a poměrů na pracovním trhu. Co se obého týká, už delší dobu je na tom Česko více než dobře: nezaměstnanost je na evropský rekordně nízké úrovni a také díky tomu rostou opět i mzdy. Co se ovšem jejich výše týká, v evropském kontextu na tom valně nejsme. Podle nedávné studie společnosti GfK „Purchasing Power Europe“ kupní síla jednoho obyvatele České republiky činí průměru 7 313 eur (zhruba 200 000 Kč) a je tak na úrovni 53,6 % evropského průměru. Možná překvapivě je v evropském srovnání kupní síla Slováků je o něco vyšší a činí 210 000 korun na osobu. Celkově se ČR umístila na 26. místě, těsně za už zmíněným Slovenskem a Estonskem. (Studie sleduje nominální disponibilní příjmy populace v jednotlivých zemích Evropy v eurech a včetně jakýchkoli státních dávek, a to po dopočtu daní a příspěvků na charitu. Kupní sílu využívají spotřebitelé na výdaje související se stravováním, bydlením, službami, energiemi, soukromým důchodovým pojištěním a platbami pojistného, jakož i na další výdaje, například za dovolenou, dopravu a spotřební nákupy.) Podobně dopadá komparace kupní síly v metropoli a v regionech. V Praze, která je nejbohatším městem v zemi, dosahuje 9 598 eur (260 000 Kč) na obyvatele a pohybuje se tak 31 % nad celostátním průměrem. Českému průměru se přitom nejvíc blíží okres Plzeň-sever, jehož obyvatelé mají k dispozici 210 000 Kč na osobu. Na opačném konci žebříčku koupěschopnosti jednotlivých českých regionů je Bruntál, kde činí kupní síla pouze 160 000 Kč na obyvatele. Tato hodnota zaostává za celostátním průměrem o 18 % a zároveň přibližně odpovídá kupní síle populace Chorvatska.


Zdroj: FfK Purchasing Power Czech Republic 2015 Poznámka: *) Index: hodnota na obyvatele / průměr = 100

4) Kanceláře docházejí, letos bude nabídka nejnižší za 15 let. Firmy v Praze musí hledat mimo centrum IHNED.CZ 





Zájem o nové kanceláře v Praze roste. Nabídka ze strany developerů ale bude letos extrémně slabá. Podle odhadů odborníků dodají na trh nejméně kanceláří za posledních 15 let. Firmy se chtějí stěhovat do nového. Zájem mají především o lokality pražského Smíchova, Pankráce a Karlína. V centru města dochází místo. Majitelé starších kanceláří investují do jejich modernizace.

Letošní rok přinese na pražském kancelářském trhu převahu poptávky nad nabídkou. Zatímco firmy mají díky příznivé ekonomické situaci zájem se stěhovat do nových moderních prostor, developeři podle odborníků letos nebudou schopni uspokojit jejich zájem tak jako v posledních několika letech. „Nabídka nově dokončených kanceláří bude nejnižší za více než 15 let,“ říká hlavní analytik PPF Real Estate Jan Skříček. Podle průzkumu Prague Research Forum letos developeři dokončí v Praze pouze 39 600 metrů čtverečních nových kancelářských ploch. To je zhruba pětkrát méně než v loňském roce. V mimopražských regionech se pak očekává pouze mírný pokles nabídky, a to zhruba o jedno procento oproti loňskému roku.

6


Hubenější rok, co se týče přílivu nových kancelářských prostor na pražský trh, pomůže podle odborníků zaplnit i ty méně atraktivní administrativní budovy.

„Sektoru to pomůže, rostoucí poptávka způsobí pokles nevytíženosti aktuálně dostupných budov a už v příštím roce by se mohly mírně zvýšit i ceny nájmů,“ říká ředitel CEEC Research Jiří Vacek. V centru dochází místo Mezi vůbec největší transakce na pražském kancelářském trhu se letos řadí například přesun společnosti Avast do administrativního centra Enterprise na Pankráci v Praze 4 od Erste Group Immorent či velké stěhování softwarové firmy SAP do budovy Metronom, kterou postavil HB Reavis v Nových Butovicích v Praze 5. V ní si letos pronajala prostory také mezinárodní biofarmaceutická společnost AbbVie. Právě o nové kanceláře na území zmíněné čtvrté a páté městské části je ze strany firem největší zájem. Spolu s centrem metropole se v nich za letošní první čtvrtletí uskutečnil největší objem z celkového množství pronájmů. Na významu také stále více získává Praha 8 a konkrétně pak Karlín, který se stává kancelářskou čtvrtí. Zatímco však na území městských částí Praha 4, 5 a 8 developeři plánují už v nejbližších letech dodat na trh nové kancelářské budovy, obtížnější je situace právě v centru. Nedávno postavené velké administrativní projekty, jako je Florentinum Penty u Masarykova nádraží či Quadrio (CPI Group) ve Spálené ulici, jsou již z převážné části obsazené. V centru tak může být v následujících několika letech nedostatek kanceláří takzvané třídy A. Jedná se o kanceláře s nejmodernějším vybavením a kvalitní dostupností v nejžádanějších lokalitách. „Pro výstavbu nových kancelářských budov v centru už příliš příležitostí není,“ říká Radka Novak, vedoucí kancelářského týmu mezinárodní poradenské společnosti Cushman & Wakefield, která se letos stěhovala právě do Quadria. Do budoucna by se situace mohla zlepšit díky administrativnímu komplexu, který plánuje postavit společnost Penta Investments mezi Masarykovým nádražím a Florencí. Projekt nabídne zhruba 90 tisíc metrů čtverečních ploch pro kanceláře, obchody a restaurace. Celkem se v Praze 1 aktuálně nachází zhruba 510 tisíc metrů čtverečních ploch třídy A. Staré kanceláře mění vzhled Právě nedostatek místa pro novou výstavbu v centru města a současně stále větší standard nově postavených kanceláří nutí majitele kanceláří investovat do jejich rekonstrukcí.


„Vysoká poptávka po kvalitních kancelářích vyvíjí tlak na zvýšení kvality starších, takzvaných béčkových kancelářských budov. Ty jsou nyní rekonstruovány, aby poskytly vyšší kvalitu,“ vysvětluje specialista na kancelářský trh Radek Procházka ze společnosti Prochazka & Partners. Mezi příklady takto modernizovaných kancelářských ploch patří například budova v Revoluční ulici číslo popisné 7 v centru metropole. Do starších rekonstruovaných kanceláří se podle Procházky stěhují zejména menší firmy, které v minulosti sídlily v prostorách činžovních domů. Hlavním důvodem je vyšší standard za srovnatelné nájemné. Naopak některé kanceláře v činžovních domech se v poslední době začínají postupně předělávat na byty. Zatímco letošní rok bude ohledně dodávky nových kancelářských ploch na trh slabý, rok 2017 bude podle odborníků opět ve znamení růstu. „V dalším roce by mělo být dokončeno přes 100 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch,“ říká Tero Loukonen z Passerinvest Group, která se podílela na průzkumu kancelářského trhu Ceec Research.

Realitní byznys 5) Hypotéka na hraně: desetina Čechů dává na její splácení tři čtvrtiny příjmů E15.CZ Téměř polovina lidí na výdaje související s bydlením spotřebuje více než polovinu všech příjmů, desetina lidí, kteří splácejí hypotéku, dokonce vynaloží na splátku úvěru a další výdaje na bydlení více než tři čtvrtiny všech příjmů domácnosti. Vyplývá to z průzkumu společnosti Ipsos pro Fincentrum. Podle společnosti Fincentrum se Češi v případě hypotéky dostávají často až na hranici svých finančních možností. „Situaci, kdy rodina zaplatí za výdaje na bydlení a hypotéku více než tři čtvrtiny svých příjmů, však nelze rozhodně označit za správnou a dlouhodobě bezpečnou,“ uvedl předseda představenstva společnosti Fincentrum Petr Stuchlík. Z průzkumu dále vyplynulo, že 44 procent domácností s hypotékou neušetřilo za uplynulý rok rezervu ani ve výši dvou splátek hypotéky. Nedostatečné finanční rezervy jsou přitom pro rodiny reálnou hrozbou, uvádí Fincentrum.

7


Celkem 57 procent domácností by dokázalo bez změny životní úrovně žít ze svých aktuálních úspor méně než tři měsíce, čtvrtina domácností s hypotékou by to dokázala tři až šest měsíců a déle než jeden rok devět procent domácností splácejících hypotéku. Česká národní banka minulý týden oznámila, že banky a stavební spořitelny od října nebudou moci poskytovat úvěry na bydlení na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti. „Kombinace mimořádně nízkých úrokových sazeb a snadné dostupnosti úvěrů na bydlení vytváří podmínky pro růst cen rezidenčních nemovitostí nad úrovně odpovídající vývoji fundamentálních faktorů,“ uvedla ČNB. Banky loni poskytly lidem rekordních téměř 102 tisíc hypoték za celkem 184,3 miliardy korun. V dubnu se průměrná úroková sazba hypoték dále propadla na dosavadní rekordní minimum 1,94 procenta.

6) Objem hypoték v květnu překonal 20 miliard. Jaký lze očekávat vývoj úrokových sazeb v dalším období? REALITYMORAVA.CZ Co bankám jindy trvalo i celé čtvrtletí, letos zvládly za 1 měsíc. V květnu objem sjednaných hypoték překonal dlouho odolávající 20miliardovou hranici. Příčiny růstu objemu sjednaných hypoték vidíme jednak v rostoucí průměrné výši hypotéky, což souvisí s růstem cen nemovitostí a velice dobrou dostupností hypoték s vysokým LTV. Na tuto oblast však zaměřila pozornost ČNB a doporučila bankám snížit maximální hranici LTV na 95 a v dubnu příštího roku na 90 % hodnoty nemovitosti a souběžně zavede na hypotéky s vysokým LTV kvóty, což se nejspíše projeví výhledově v objemech sjednávaných hypoték. Zpočátku pozitivně díky předzásobení a po zavedení pravidel očekáváme spíše pokles průměrné půjčené částky. Dostupnost hypotečního financování je nyní na vrcholu a tomu odpovídá také ukazatel průměrné výše hypotéky, který v uplynulém měsíci dosáhl 1,911 mld. Kč. Průměrná úroková sazba v květnu sjednaných hypoték klesla o 5 setin procentního bodu na 1,94 %. Očekávaný vývoj úrokových sazeb Nabídkové sazby v červnu zatím spíše stagnují. Částečné změny v sazebníku avizovala pouze Raiffeisenbank, Oberbank a Expobanka. V součtu za celý měsíc očekáváme pouze mírný pokles indexů s nižším LTV. U 100% hypoték i v důsledku opaření ČNB očekáváme v tomto i následujícím


měsíci zdražení. Z dlouhodobého pohledu je pro vývoj úrokových sazeb hypoték důležitý pohyb cen na mezibankovním trhu. Zde sazby v posledních dnech výrazně klesají, což však zatím považujeme spíše za výkyvy související více s politikou (britské referendum) a krátkodobými vlivy než změnou v ekonomických trendech. V letních měsících se přikláníme spíše ke scénáři stagnujících hypotečních sazeb.

7) Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás HYPOINDEX.CZ Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Snad každý někdy řešil otázku, zda se rozhodnout pro hypotéku, nebo zda se vydat cestou nájemního bydlení. Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody každé z cest? Kromě zřejmých aspektů, jako jsou finance, nám do rozhodování vstupuje ještě další prvek. Tím prvkem je náš strach. Pro mnoho lidí je nepříjemná představa, že dluží. A že dluží mnoho – miliony, a že dluží dlouho – až desítky let.

Ruku na srdce – to, že dlužíte, není nic špatného. Nepříjemný je na tom jen ten pocit. Pokud máte navíc správně nastavenou hypotéku, splácíte rozumnou výši splátek a o svoji hypotéku se řádně staráte, nemáte se čeho bát.

8


Výhody a nevýhody vlastnického a nájemního bydlení Nájemní bydlení

Bydlení ve vlastním

Peníze

+ minimální počáteční investice

+ investujete peníze do vlastního

– investujete peníze do cizího

+ byt lze využít jako zástavu

– platíte tržní nájemné

+ investice (hodnota nemovitosti může růst) – vysoké pořizovací náklady – vedlejší náklady (pojištění, daň…) Emocionální aspekty + neřešíte nájemní smlouvy a výši nájmu

+ nedlužíte + jste flexibilní, neřešíte prodej, prostě odejdete – nemáte jistotu, že se vám prodlouží smlouva – nemáte jistotu, že se vám nezvýší nájem

+ nikdo vás nekontroluje – žijete s myšlenkou, že dlužíte

Podle statistik se každý čtvrtý byt prodá investorovi. Alfou a omegou je opět lokalita, která udává pořizovací náklady. Byt v Praze bude velmi drahý a bude generovat velice podobný zisk jako byt v malém městě, který ale pořídíme výrazně levněji.

Byt v Praze

– dodržujete pravidla pronajímatele (družstva) Komfort

– nemůžete si s bytem dělat „co chcete“ – riziko nekorektního jednání ze strany pronajímatele (chybějící vyúčtování, liknavost ohledně oprav a podobně)

Mnoho investorů začíná svoji investiční karieru zcela neplánovaně. Většinou mladé páry si kupují malé byty, kde žijí sami, a poté s miminkem. Když však po pár letech dítko odroste, rodině začne být takový byt malý a nejrozumnější variantou je nákup většího bytu a původní byt pronajímat. Hypotéka, kterou je zatížen původní byt, je placena nájemníkem a z nájmu může zbýt i na příspěvek na hypotéku novou.

Porovnání ziskovosti investičního bydlení bytu 2+kk

– pravidelné návštěvy pronajímatele

+ nestaráte se o nemovitost

Bydlení versus investice podrobněji

+ můžete si doma postavit klidně tobogán + je to prostě váš majetek – staráte se o nemovitost

Zdroj: hypoindex.cz

Hypotéku dnes neřeší jen ti, kteří hledají bydlení pro sebe, ale také ti, kteří hledají investiční bydlení. Pokud je klient bonitní (má stálou práci, nemá dluhy, nebo dluhy pravidelně splácí, není veden v registrech neplatičů a podobně), nemusí mít z hypotéky strach. Doba nejlevnějších hypotečních úvěrů pomalu končí, ale to znamená jediné: cena hypoték se bude pomalu zvyšovat. Ještě dnes lze sjednat hypotéky s velmi výhodnou cenou a zajímavou dobou fixace. A navíc, pokud na splátce hypotéky zaplatíte srovnatelně nebo dokonce méně než za tržní nájem, mohla by být škoda takovou příležitost nevyužít. Mnoho lidí se bojí – přiznejme, že oprávněně – nenadálých událostí. Smrt partnera, ztráta zaměstnání, znehodnocení nemovitosti (požár, povodně) nebo fakt, že z nějakého důvodu už „na to“ nebudou mít. Tyto obavy jsou na místě, ale je důležité si uvědomit, že pokud se něco stane, je jedno, jestli splácíte 8 500 Kč hypotéku, nebo 8 500 Kč nájem. Můžete přijít o práci a nebudete mít na nájem stejně, jako nebudete mít na hypotéku. Stejně tak, pokud nešťastnou náhodou vyhoříte, pokaždé nesete odpovědnost – jak za vlastní byt, tak za pronajatý byt. Naštěstí se proti všem těmto událostem můžete pojistit. A pojištění domácnosti není v domácím rozpočtu až tak významná položka.


Byt v Rokycanech

Byt v Mostě

Byt v Hodoníně

Pořizovací cena od 2 500 000 Kč

od 1 500 000 Kč

od 250 000 Kč

od 1 000 000 Kč

Měsíční nájem cca 10 000 Kč

cca 7 000 Kč

cca 6 000 Kč

cca 6 500 Kč

Zdroj: hypoindex.cz

Byt v Hodoníně by se z nájemného zaplatil za 13 let, v Mostě za 4 roky a v Praze až za 21 let. Pokud chceme investovat do nemovitostí, je důležité vhodně zvolit lokalitu investičního bytu s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Školy, obchody nebo dostatek parkovacích míst, stejně jako dispozice bytu, jsou klíčovými faktory, které přilákají potencionálního nájemníka. Příklad z praxe Počátkem června mě navštívil klient z Mostu, který si přál být v důchodu zajištěný. Poradil jsem mu následující: „Když si pořídíte milionovou hypotéku se splatností 30 let, platíte zhruba 3 500 Kč/měsíčně při sazbě 1,99 % na 10 let. Byt v této cenové relaci je obecně 3+1, nájemné cca 6 – 8 000 Kč. Za 30 let tedy po odečtení pořizovacích nákladů vyděláte minimálně 1,2 milionu korun + hodnota nemovitosti (minimálně 1 milion korun). Navíc se hypotéka vůbec neprojeví na Vašich měsíčních nákladech, protože ji bude splácet nájemník.“ Klient byl nadšený, a protože chce mít jistotu kvalitního životního standardu ve stáří, již hledá svoji investiční nemovitost.

9

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate English corner Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

8) What Brexit Referendum Could Mean for UK Hotel Industry WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to STR, the United Kingdom's hotel industry is in the midst of 30 consecutive months of moving average revenue-per-available-room (RevPAR) growth. However, the industry could face strong headwinds for future growth if voters approve a measure to exit the European Union today June 23, 2016. While is it impossible to quantify the exact extent of the proposed Brexit, it most likely would have some impact on current hotel performance in the U.K. London and Regional U.K. hotels have experienced the longest 12-month moving average period of RevPAR growth since January 2007, albeit growth has slowed recently. Figures for May 2016 show that while London's monthly performance has been positive, its year-to-date May RevPAR was down 3.0% to GBP99.88, driven by a 2.7% decline in occupancy levels. On the other hand, Regional U.K. witnessed an increase in RevPAR of 2.2% to GBP46.87, as a 2.9% increase in average daily rate (ADR) offset the 0.6% decline in occupancy. STR and forecast partner, Tourism Economics, believe the recent fluctuation of the British pound on the currency market exchange is an early indicator of the overall impact that Brexit could have on the overall economy--which would filter down to the hotel industry. Most of the impact is likely to be on travel confidence, especially business travel, which is likely to derive from the uncertain environment. STR forecasts for the U.K. and London market are produced in partnership with Tourism Economics, an Oxford Economics company. Short-term impact

would make London more affordable to some extent. It is possible that this would be enough to offset the negative impact from weaker domestic demand. Market sentiment will play some role and could accentuate any negative effects if a vote to leave is followed by a souring of relations with the remaining EU countries. By contrast, a smooth transition and a continued perception of London as a positive place to visit and do business could accentuate positive price effects. Long-term impact While Oxford Economics predicts that the longer term impact on overall domestic economic activity will be negative, there is a potential positive impact for the hotel industry, due to increased affordability of the U.K. and London as a destination, derived from a weaker exchange rate. However, some uncertainty is likely to remain, not least from the potential long-run impact of lower investment, which would continue to affect business-travel decisions.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Vítězslav Hospes, [email protected]

STR concurs with Oxford Economics' belief that one possible Brexit scenario would be negative for London's hotel industry, although the depth of the negativity is difficult to gauge. Weaker domestic hotel demand, in line with weaker GDP, consumer spend and higher unemployment can be expected should Britain vote to leave the EU. Larger falls would be expected in capital investment, including hotel investment, because of the ensuing uncertain business environment of Brexit. That would affect business travel, which is a large component of the London hotel market. On the other hand, the sharp drop in currency exchange rates expected by Oxford Economics following a Brexit


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents