BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

NEMOVITOSTI JSOU I PO KRIZOVÝCH LETECH JEDNOU Z NEJJISTĚJŠÍCH INVESTIC Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Novostavby mají často řadu skrytých závad

2)

Reality Brno: provize se platí extra

3)

Výstavba stagnuje, lidé raději zateplují

Komerční nemovitosti 4)

V Česku vzniká rekordní počet nákupních parků. Do dvou let jich má přibýt přes 60

5)

Krizi horských apartmánů pomáhá řešit jejich pronájem

6)

Priemysel a logistika kopírujú zabetónovaný stav v administratíve

Realitní byznys 7)

Jak kolektivně investovat do nemovitostí

8)

Začátek letošního roku je pro hypoteční banky rekordní, vyplývá z předběžných čísel

9)

Nájemné tvoří jen část nákladů na bydlení

English corner 10) Office take-up slips as confidence declines: JLL

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vloţka 117995.

02/04 2012

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Novostavby mají často řadu skrytých závad E15.CZ Cena patří aktuálně k nejdůležitějším faktorům při koupi nového bytu. Developeři se proto snaží zaujmout výhodnou nabídkou a tlačí dolů náklady na výstavbu, někdy však na úkor kvality. Nedostatky kupující často na první pohled nepozná, řada vad se totiž projeví až při užívání bytu. „Po pár měsících nešly zavírat dveře na balkon, voda z něj stékala ke stěně a časem se tam rozpadala i prkna, na nichž chyběl voděodolný nátěr. Od sprchy byla mokrá stěna,“ vypočítává majitelka novostavby v Praze 6. Jak potvrzuje bývalý ředitel správcovské firmy Centra Bohumil Mach, standard se u jednotlivých developerů hodně liší. Kupující by měli dávat pozor hlavně na kvalitu pouţitých materiálů a tepelně izolační vlastnosti. „Většina lidí, která se jde podívat na byt, se zajímá o kachlíčky v koupelně, ale už neřeší dlažbu na podlaze či dveře,“ dodává Mach. Sami stavaři pod podmínkou anonymity přiznávají, ţe se šetří na materiálu. „Čím víc se blíží stavba ke konci, tím omezenější jsou finance,“ vysvětluje stavbyvedoucí menší firmy. „Když se nestíhá termín, nedodržují se technologické přestávky, například mezi jednotlivými vrstvami podlah,“ popisuje obvyklou praxi.

Skryté vady u mnoha nabízených bytů a rodinných domů, tedy nejen u novostaveb, by měli odhalit inspektoři nemovitostí. Příleţitost na trhu teď vidí hned několik firem. „Očekávám, že do pěti let bude odborné prověření případných vad objektů běžnou součástí prodeje podobně jako třeba v USA,“ tvrdí Ctibor Hůlka, vedoucí projektu Nemopas společnosti Dekprojekt. Nemopas nabízí zájemcům o koupi bytu i firmám prověření stavu nemovitosti z hlediska statiky, hydroizolace, energetické náročnosti budovy, hluku, kvality povrchů, instalací i rozvodů. Podle slov Hůlky se právě u novostaveb často objevují skryté vady: „Bojujete totiž proti hráči, který má v projektu velké peníze a chce byty prodat.“ U novostaveb je důleţité například měření vzduchotěsnosti, které můţe odhalit chyby konstrukce. Síť nemovitostních inspektorů se chystá v Česku vybudovat také kanadská franšízová značka A Buyer’s Choice Home Inspections prostřednistvím tuzemské realitní skupiny Bonus.

2) Reality Brno: provize se platí extra REALITYMORAVA.CZ S rostoucími jarními teplotami se na Brněnsku zvedá zájem o bydlení a podle aktuální statistiky se dávají do pohybu také ceny nemovitostí. Samozřejmě směrem nahoru. Malé startovací byty a pronájmy. Po těchto dvou typech bydlení je v brněnské metropoli největší zájem, a to poměrně stabilní (svoji roli hraje jistě i status univerzitního města). Tato situace vlastně kopíruje poptávku celé republiky. „Naší společnosti například stouply obraty v oblasti luxusních nemovitostí. Menší zájem je naopak o předražené novostavby bytů,“ uvádí jeden z aktuálních trendů Tomáš Matras, jednatel realitní společnosti Matras & Matras. Většina realitních kanceláří nyní předpokládá, ţe se lidé probudí ze zimního spánku a budou zase více vyuţívat jejich sluţeb. „Očekáváme začátek realitní sezóny koncem března. Trochu opožděný, ale bude mít jistě vzestupnou tendenci a jak doufáme, alespoň mírně opět zaktivuje růst prodejních cen nemovitostí,“ dodává Lukáš Heger, majitel I.E.T.Reality, s.r.o.

Někdy bývá problém uţ při samotném zadání projektu, kdyţ není podrobně zpracovaná projektová dokumentace a špatně se spočítají náklady na výstavbu. „Každý investor samozřejmě nerad vidí dodatečné náklady,“ zdůrazňuje stavbyvedoucí.

Ceny porostou Ceny rezidenčního bydlení si na Brněnsku od začátku tohoto roku drţí ceny. „Ceny stagnují jako všude během prvního čtvrtletí, ale poptávka je meziročně o pětinu vyšší. A má stále vzrůstající tendenci,“ říká Viktor Frank, vedoucí brněnské pobočky realitní kanceláře M&M Reality.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Při bliţším pohledu na statistiku společnosti EuroNet Media, který provozuje servery www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz, je uţ nárůst cen pomalu nastartován. Zaměřili jsme se na nejprodávanější byty 1+1 a 2+1. Od začátku roku zaznamenaly v Brně obě kategorie bytů cenový růst. Byty 1+1 dokonce o víc neţ 4 %. Ţe se ceny během tohoto roku zvednou, a to dokonce u všech typů nemovitostí a pozemků, předpovídá realitní kancelář M&M Reality. Vyplývá to z materiálu, který naší redakci společnost poskytla. Provize se platí extra Brněnský region vykazuje oproti zbytku země jednu zvláštnost. Je zde totiţ velká část realitních společností, které inzerují cenu, v níţ není započtená provize pro makléře. „Provize se bere totiž od kupujícího nad rámec inzerované ceny. Ten už s tím automaticky počítá. Inzeruje se bez provize, její výše je na rozdíl od zbytku republiky pro kupujícího odkrytá,“ vysvětluje Viktor Frank. Stejnou praktiku potvrdil i Tomáš Matras. Nelze popřít výhodu, ţe zákazník zjistí, jakou konkrétní částku zaplatí za zprostředkování transakce. Ovšem neznalý zákazník můţe být velice překvapen, a to spíš nemile, ţe ho nemovitost bude stát mnohem víc peněz, neţ s jakými počítal z inzerátu. Brno

leden 2012 - březen 2012 1. 1. 2012

1. 3. 2012

rozdíl v Kč

v%

Byty 1+1

1 276 749,00

1 330 744,00

53 995,00

4,229 %

Byty 2+1

2 058 608,00

2 076 114,00

17 506,00

0,850 %

Zdroj: www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz

Brno

říjen 2011 - březen 2012 rozdíl v Kč

starších nemovitostí rekonstrukcí a zateplením. Počet zateplených budov totiţ vzrostl o 12 % při očekávané ploše zateplení téměř 18 milionů metrů čtverečních domovních stěn. Ten, kdo stihl do konce roku 2011 zateplit, vyhrál v mnoha ohledech. Téměř rekordní zima a tradiční zdraţování energií vytáhly z českých peněţenek zase o něco větší částky za vytápění, navíc se zvyšující se sazba DPH s platností od nového roku promítla i do stavebních prací. I toto mohou být důvody rekordní spotřeby pěnového polystyrenu v roce 2011, která se dotkla hranice 62 tisíc tun. „Další nárůst spotřeby pěnového polystyrenu v roce 2011 jen potvrdil, že se v České republice jedná o nejrozšířenější tepelně izolační materiál používaný při výstavbě budov. Díky zateplení mohly úspory na energiích u průměrně velkého bytu o 70 m2 za chladný leden a únor dosáhnout až několik tisíc korun,“ uvádí Pavel Zemene, předseda Sdruţení EPS ČR. Zateplený byt = cennější byt Počet zahájených bytů v roce 2011 meziročně poklesl o 2,1 %, u bytů v bytových domech nastal ve srovnání s rokem 2010 pokles dokonce o 13,5 %, na 79 % klesl i počet dokončených bytů. Zateplování se ale dařilo a podle informací Cechu pro zateplování budov vloni bylo zatepleno aţ 18 milionů m2 obvodových stěn, coţ představuje asi 12 % meziroční nárůst. „Zdá se, že namísto pořizování nového bydlení lidé spíše zateplují, čímž samozřejmě navyšují hodnotu nemovitosti, ale také výrazně zvyšují komfort a kvalitu bydlení,“ doplňuje Pavel Zemene. Zatepluje celá Evropa

1. 10. 2012

1. 3. 2012

v%

Byty 1+1

1 350 148,00

1 330 744,00

-19 404,00

-1,4372 %

Byty 2+1

2 107 392,00

2 076 114,00

-31 278,00

-1,4842 %

Zdroj: www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz

3) Výstavba stagnuje, lidé raději zateplují IHNED.CZ Spotřeba pěnového polystyrenu za rok 2011 překročila hranici 60 tisíc tun. Stavební produkce v roce 2011 klesla meziročně o 3,1 %, spotřeba pěnového polystyrenu (EPS) jako izolačního materiálu naopak zaznamenala ve srovnání s rokem 2010 nárůst o 9 %. Za období leden aţ prosinec 2011 se spotřebovalo na 62 000 tun EPS. Příčinou zvýšené poptávky po zateplení EPS mohla být právě stagnující výstavba nových bytů, která veřejnost vybízí ke zhodnocování

V porovnání s ostatními zeměmi Evropy zaujímá Česká republika ve spotřebě EPS na hlavu jedno z čelních míst před zeměmi, jako jsou Německo, Španělsko, Francie, Itálie, Polsko, Slovensko. V absolutní spotřebě je na tom nejlépe Německo následované Polskem a velmi rychle rostoucím Tureckem. Jiţní státy Evropy kromě Turecka zaznamenaly obecně pokles spotřeby EPS. Energetické parametry a požadavky Sniţování energetické náročnosti budov je sledováno napříč celou Evropou. S tím souvisí i novela Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2010/31/EU o energetické náročnosti budov, která by měla být implementována do české legislativy nejpozději do poloviny roku 2012. Ta ukládá povinnost významně sníţit energetickou náročnost budov ve všech členských státech EU. Od roku 2020 proto budou mít všechny nově postavené budovy v EU téměř nulovou spotřebu energie. Poţadavky jak na novostavby, tak na stávající zástavbu budou nabíhat postupně.

3


Nejúčinnější formou, jak sníţit energetickou náročnost, je přitom prevence v podobě sníţení spotřeby energií na vytápění. „Přesto, že majitelé objektů v České republice si význam zateplení již pomalu uvědomují, stále zůstává přes 200 milionů m2 obvodových stěn nezateplených,“ upozorňuje Pavel Zemene. Trendu si ale všímají i stavební firmy. Z průzkumu celosvětové sítě poradenských společností KPMG Global Construction Survey 2012: The great global infrastructure oportunity vyplynulo, ţe podle předních inţenýrských a stavebních společností směřování stavebního průmyslu ovlivňuje právě poptávka po energiích. Graf - Spotřeby polystyrenu v ČR [tuny] 70 000

dalších 63 nákupních parků,“ uvádí nejnovější studie poradenské společnosti Cushman & Wakefield (C&W). Z tohoto počtu chtějí developeři letos otevřít 24 nákupních parků. V roce 2013 má být přírůstek nákupních parků v tuzemsku historicky vůbec největší – vyrůst má 39 parků. Rekordní rok 2013 „Na příští rok plány dosahují rekordních 190 tisíc metrů čtverečních. Bude zajímavé sledovat, jak velkou část ze svých plánů developeři letos uskuteční. A dozvíme se to poměrně brzy – kdo totiž nezahájí výstavbu nejpozději v květnu, má jen malou šanci park do konce příštího roku otevřít,“ říká Jiří Kristek, vedoucí týmu nákupních parků v Cushman & Wakefield.

62 000 60 000

50 000

40 000

40 000 27 728

30 000 20 000

56 900

55 100 48 400

50 000

20 443

31 029

33 632

22 664

10 000 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Komerční nemovitosti 4) V Česku vzniká rekordní počet nákupních parků. Do dvou let jich má přibýt přes 60 IHNED.CZ Nákupním parkům na periferiích maloměst se daří krize nekrize. Důvodem je to, že na rozdíl od velkých nákupních center cílí na nižší a střední vrstvu obyvatel, která nakupuje především proto, že musí. Nové parky letos vzniknou například v Kroměříži, Kyjově, Plzni nebo Trutnově. Zatímco centrum spočítat parků se

loni se u nás nepostavilo ani jedno nákupní a počet těch, která se letos dokončí, by se dal na prstech jedné ruky, výstavbě tzv. nákupních daří.

Nákupní neboli retail park definují odborníci jako development zahrnující tři a více obchodů v rámci jednoho objektu s celkovou plochou od 2 500 m2. Na rozdíl od velkých nákupních center, do kterých se vstupuje z galerie, se do nákupních parků vchází přímo z parkoviště. Jedním z nejstarších je u nás například Avion Park v Praze-Zličíně. Na českém trhu je v současné době celkem 135 nákupních parků, jeţ nabízejí dohromady přes 630 000 m2 obchodních ploch, z nichţ k okamţitému pronájmu jich je k dispozici méně neţ 5 %. „Tato skutečnost láká developery nákupních parků k další výstavbě. Jejich optimismus je ve srovnání s developery nákupních center vyšší. V plánu je výstavba

Zatímco prostor pro vznik nových tradičních nákupních center je kvůli nasycenosti trhu v Česku omezený, potenciál nákupních parků je oproti tomu do budoucna mnohem větší. „Je totiţ jednoduché je postavit i rozdělit na několik fází a jejich realizace je investičně nenáročná,“ doplňuje analytik C&W Alexander Rafajlovič, z oddělení průzkumu trhu. Nákupní parky se podle něho prosazují i ve městech s 10–15 tisíci obyvateli, ve kterých by se nákupní centrum neuţivilo, větší centra vznikají v lokalitách s více neţ 40 tisíci obyvateli. Proto bude do budoucna spíše docházet k rozšiřování nákupních center neţ vzniku nových. Nákupní parky, které se typicky nacházejí v okrajových částech především menších měst, bývají svou skladbou nájemců zaměřeny na střední a niţší vrstvu obyvatel, a jsou tedy méně náchylné na ekonomické výkyvy. V nákupních centrech totiţ lidé nakupují více i zbytné věci. „V nákupních parcích ale lidé nakupují, protože musí, ne protože chtějí,“ říká Rafajlovič. A ilustruje na příkladech – do prodejny Kik si lidé chodí kupovat bundu, protoţe novou opravdu potřebují. Daří se i prodejnám pro domácí zvířata, které se mezi nájemci parků objevují, protoţe „lidé na domácích mazlíčcích nešetří“.

5) Krizi horských apartmánů pomáhá řešit jejich pronájem NOVINKY.CZ Slábnoucí poptávka po horských apartmánech donutila developery nabízet dodatečné služby, které jsou v zahraničí zcela běžné. Kromě správy, úklidu či vytápění je čím dál častěji prezentována i služba dalšího pronájmu, tedy využití nemovitosti v době nepřítomnosti majitele.

4


Jedná se o osvědčený holandský přístup k nákupu apartmánu zahrnující jeho další pronájem.

Podle Pavla Velebila ze společnosti Tide Reality, která prodává nové projekty na českých horách, není výnos z pronájmu rozhodně zanedbatelný. Roční příjem nad sto tisíc

„Při rozumném rozložení využívání apartmánu mezi majitele a klientelu se lze dostat na roční výnos odpovídající zhruba 5 až 7 % pořizovací ceny, tedy k částce mezi 120 – 160 tisíci korun,“ zmiňuje Velebil. České společnosti se podle něj poučily z ukázkového příkladu, kdy se „ve velkém“ na Lipně stavěly prázdninové apartmány a prodávaly se společně se zárukou jejich dalšího pronajímání a dodatečného výnosu. Rovněţ ostatní developeři zahrnují tyto sluţby do své nabídky. „Jedním z ukázkových příkladů může být například projekt Klínovec Meadows, kde developer službu pronájmu apartmánů a řadových domů rozjel právě tuto zimu. Majitelé, kteří měli o službu zájem, dovybavili apartmán stejným inventářem a přispěli na nákup jednotného ložního prádla,“ popisuje detaily Velebil. Vlastní pronájem řídí správce Zbytek zajistí developerova správcovská organizace, která dohodne vlastní pronájem, zinkasuje platby a zároveň se postará o předávání a kontrolu pronajímaného apartmánu. „Občasný nebo pravidelný pronájem tak pomůže pokrýt náklady anebo generovat zajímavý vedlejší příjem,“ uzavírá Pavel Velebil.

(+17,5 %), zatiaľ čo rekordy opačného druhu drţali v druhom polroku Viedeň (-9%), Ţeneva (-6,3%) a Atény (-6 %). „Prenájmy v mestách, ktoré v prvých 6 mesiacoch roka 2011 evidovali najvýraznejší pokles cien, v ďalších 6 mesiacoch stagnovali, s neočakávanou výnimkou Atén,“ uvádza správa Colliers International (CI). Ţiadne výrazné pohyby – tak znie odpoveď CI na dotaz o najvyššie dosahovaných výnosoch za prenájmy v monitorovaných krajinách v druhej polovici 2011. Mierny pokles výnosu o 25 bázických bodov zaznamenali 4 mestá, vrátane nemeckého Düsseldorfu a fínskej metropoly Helsinky. Petrohrad ani hlavné baltické mestá po výraznom páde v prvom polroku uţ ďalšie zmeny výnosov nezaznamenali, pretoţe sa ich investičné trhy stabilizovali. Prognóza na nasledujúcich 12 mesiacov je nemastnáneslaná a, podobne ako pri kanceláriách, v podstate len kopíruje zabetónovaný stav ohľadom vývoja v regióne EMEA. Vo väčšine jeho kľúčových centier sa predpokladá stagnácia cien prenájmov. Rastová krivka by podľa očakávaní mala pokračovať v hlavných ruských logistických centrách Moskva a Petrohrad, ako aj v estónskom Taline. Naopak – v mestách ako Bratislava, Lisabon a Atény počíta CI s poklesom nájomných cien. Podobný – stagnačný scenár očakáva aj pokiaľ ide o investičné výnosy vo všeobecnosti, hoci v nemeckých centrách Frankfurt a Mníchov pripúšťa nejaký ten pokles.

6) Priemysel a logistika kopírujú zabetónovaný stav v administratíve STAVEBNE-FORUM.SK Slovo stagnácia sa v očiach prenajímateľov i nájomcov stáva pomaly synonymom druhého polroku 2011. Ak sme predminule skonštatovali, ţe prognóza pre obidve strany nie je v kancelárskom sektore ani skvelá, ani zlovestná, platby za uţívanie výrobných či skladových hál vo väčšine krajín Európy, Stredného východu a Afriky (región EMEA) takisto nenabrali diametrálne odlišný kurz. Ako prezrádza aj mapa prenájmov priemyselných a logistických priestorov z prieskumu medzinárodnej konzultačnej spoločnosti Colliers International, najvýraznejšie vyskočili ceny v škandinávskych krajinách – vo švédskom Gothenburgu o 6,1 % a v nórskej metropole Oslo aţ o 8 %. Ceny aj výnosy podľa stagnačného scenára Z medziročného hľadiska bol nárast nájomného najväčší v Moskve (+19,2 %) a v hlavnom meste Estónska Taline

Definície pojmov podľa Colliers International Mapa kancelárskych prenájmov od spoločnosti Colliers International zahŕňa hlavné priemyselné a logistické prenájmy a výnosy vo väčšine trhov v celom regióne EMEA. Prime net rent (najvyššie dosiahnuté nájomné) = najvyššia moţná cenová hladina prenájmu na otvorenom trhu, ktorá sa predpokladá pri jednotke štandardnej veľkosti, v najväčšej kvalite s najvyšším štandardom (stupeň A) a v

5


najlepších lokalitách ku dňu zisťovania prieskumu. Údaj nezahŕňa dane, prevádzkové náklady ani ústupky zo strany majiteľa. Warehouse Space (skladový alebo výrobný priestor) = priestor nad 500 m2 s podielom viac ako 15 % kancelárskych priestorov.

Zvyčajne sa tu nachádza priemysel/logistika/distribúcia so svetlou výškou 6 aţ 10 m. Bulk Space (priestor na kombinované vyuţitie) = priestor nad 10-tisíc m2 s podielom viac ako 10 % kancelárskych priestorov. Zvyčajne sa tu nachádza priemysel/logistika/distribúcia so svetlou výškou 6 aţ 12 m a s nakladacími rampami. Prime Yield (najvyšší výnos z nájomného) = čistý výnos (rovnajúci sa čistému príjmu za prvý rok/nákupná cena pred odpočítaním poplatkov a daní), ktorý je investor ochotný zaplatiť pri kúpe skladového centra štandardu A v dobrej lokalite, plne prenajatej kvalitnými nájomníkmi v trhovej hodnote, s nájomnými podmienkami zodpovedajúcimi trhu (zvyčajne 5 a viac rokov prenájmu). Poznámka: hodnoty uvedené v mape treba chápať len ako orientačné. Jej poslaním je poskytnúť aktuálne údaje (v danom prípade zisťované k 31. 12. 2011), preto nie je vylúčené, ţe niektoré z týchto čísiel sa môţu neskôr meniť. Šípky naznačujú predpokladaný posun na trhu priemyselných a logistických priestorov v najbliţších 12 mesiacoch.

stredoeurópsky región. Tá prišla k zaujímavému zisteniu: napriek nelichotivému stavu globálnej ekonomiky záujem o moderné priemyselné haly nielenţe ustavične rastie, ale objem prenajatých plôch v strednej Európe bol vlani dokonca najvyšší od roku 1998, keď začal C&W pravidelne spracovávať údaje o tomto regióne. Doterajší rekord z obdobia rozmachu trhu (necelých 2,8 m2 v roku 2008) tak prekonalo nové číslo – vyše 3,2 milióna m2. „Dopyty firiem po kvalitných skladových a výrobných priestoroch v strednej Európe sú založené na dôvere v tento trh. Pred dvomi-tromi rokmi ovládli svetový trh obavy a firmy svoje plány na rozšírenie či presťahovanie výroby odložili. Obdobie neistoty ich donútilo k hľadaniu čo najefektívnejšieho riešenia,“ komentuje nedávny vývoj vedúci stredoeurópskeho priemyselného tímu v C&W Ferdinand Hlobil a dodáva: „Stredná Európa preukázala značnú stabilitu trhu, jej ďalšími nepochybnými výhodami sú relatívne lacná pracovná sila, geografická blízkosť k stabilným západoeurópskym trhom a potenciálne stále rastúci spotrebiteľský trh.“ Najväčší, skoro 60 % podiel na objeme všetkých minuloročných prenájmov v regióne V4 malo Poľsko. Aţ na Česko zaznamenali nárast aktivity vo všetkých jeho krajinách, s jednoznačným favoritom Slovenskom, kde v roku 2011 dosiahol celkový objem prenájmov skoro dvojnásobok hodnoty roku 2010. Pokles pod 10 % by mal stimulovať novú výstavbu Pokiaľ ide o voľné plochy v regióne, tie ku koncu roka 2011 (po dvojročnom poklese) dosiahli sotva vyše 10 %, čo predstavuje zdravú mieru neprenajatosti, odzrkadľujúcu rovnováhu ponuky a dopytu. „Hovoríme však o priemere za celý región – jednotlivé krajiny sa v tomto kritériu dosť odlišujú,“ upozorňuje Hlobil. Kým napríklad v Maďarsku je v súčasnosti neobsadených viac ako 20 % plôch, na Slovensku – podobne ako v Rumunsku a onedlho zrejme aj v Česku – sa tento podiel pohybuje okolo „nezdravých“ 5 %. „Pokles pod desať percent by mal postupne stimulovať investície do novej výstavby. Developeri na tento podnet čakajú, otázkou je však stále zabezpečenie financovania nových projektov zo strany bánk,“ zdôrazňuje predstaviteľ C&W. Hlad po výrobných i skladových kapacitách pretrvá

Historicky rekordný dopyt v strednej Európe Prieskum Colliers International zároveň vhodne dopĺňa najnovšia správa Cushman & Wakefield (C&W) – celosvetovo najväčšej súkromnej spoločnosti sluţieb v odbore komerčných nehnuteľností – zameraná na uţší

Hoci sa výstavba nových výrobných či skladových hál vlani trochu prebrala z letargie, v porovnaní s rekordnými rokmi zostáva stále na nízkej úrovni (2008: bezmála 2,5 milióna m2 vs. 2011: sotva 800 000 m2). Naopak – nezvyčajný nárast zaznamenalo Slovensko, kde vlani pribudol 12-násobok plôch (60 000 m2) oproti roku 2010 (5 000 m2).

6


Na tento rok očakáva C&W pokračovanie mierneho oţivovania novej výstavby, ktoré motivuje predovšetkým nízka neprenajatosť v najatraktívnejších lokalitách. „Na strane dopytu budú zrejme maloobchodné reťazce naďalej zvyšovať efektivitu skladových kapacít, aby zabezpečili zásobovanie svojich sietí. Takisto dopyt po výrobných priestoroch, najmä zo strany automobilových výrobcov napojených na nemeckú ekonomiku, by mohol pokračovať. Výkon trhu by mohol byť približne na hodnotách minulého roku,“ uzatvára Ferdinand Hlobil z C&W.

Realitní byznys 7) Jak kolektivně investovat do nemovitostí

I při stagnaci trhu se investice do nemovitosti může vyplatit Události minulých let prokázaly, ţe ceny nemovitostí nemusí plošně růst vţdy a v kaţdém okamţiku. Růst se někdy projeví aţ v dlouhodobém horizontu. Úspěch kolektivní investice do realit ale není závislý jen na průměrném vzestupu celého trhu. Nemovitosti se zhodnocují také opravami a následným prodejem se ziskem, v případě pozemků přináší zhodnocení nová výstavba. Tím pádem se můţe investice do nemovitostí vyplatit i v případě, ţe trh v daném období stagnuje. Díky zástavě nemovitosti můžete investovat bezpečně

IHNED.CZ Nemovitosti jsou i po krizových letech jednou z nejjistějších investic. Kaţdý však nemá dost peněz, času a znalostí na samostatné investování, pečlivý výběr a následnou správu zakoupené reality. Takřka kdokoliv včetně drobných investorů ale můţe vyuţít nemovitostních podílových fondů nebo finančních produktů specializovaných akciových společností. Odborníci se shodují, ţe pro úspěšné investování do nemovitostí byste měli znát následující informace. Využít můžete nemovitostní investiční specializované akciové společnosti

firmy Reality Investing, která nabízí moţnost investování do nemovitostí se smluvně garantovaným úrokem schválené Národní bankou Slovenska.

fondy

i

Nejrozšířenější formou kolektivních investic do nemovitostí jsou různé investiční a podílové fondy. Kolektivní financování sniţuje riziko samostatné investice, a přitom zachovává šanci na vyšší zhodnocení, neţ při pouhém uloţení peněz na spořicím účtu. Na kolektivní investice do realit se zaměřují například nemovitostní podílové fondy. Další moţností jsou sluţby akciové společnosti, která peníze investuje do realit a klientům smluvně garantuje úrok. Velkou výhodou takovýchto investic je moţnost pravidelně ukládat i malé částky v řádu stovek, či tisíců korun. Z dlouhodobého hlediska přinesou nemovitosti zajímavé zhodnocení Současná ekonomika je nepředvídatelná. Odborníci proto investorům radí, aby nesázeli všechno na jednu kartu a rozloţili své peníze rovnoměrně mezi různé druhy investic. „Nemovitosti by měly vždy tvořit důležitou součást investičního portfolia. Z dlouhodobého hlediska přinášejí zajímavé zhodnocení. Jejich ceny nejsou přímo závislé za vývoji trhů s akciemi nebo dluhopisy. Žijí takzvaně vlastním životem, což může být v případě propadu na finančních trzích velmi důležité,“ řekl Jiří Slezák, ředitel

I kdyţ je kolektivní investice do nemovitosti povaţována za rizikovější, volbou vhodného finančního nástroje lze toto riziko sníţit nebo úplně eliminovat. Některé investiční společnosti například nabízí investice s garantovaným výnosem. Díky tomu má investor záruku, ţe o své vloţené peníze nepřijde. „Vložené prostředky investorů i garantovaný úrok kryje zástavní smlouva na nemovitost vystavená ve prospěch našich klientů. Díky tomu jde o dostatečně bezpečnou investici s minimálním rizikem ztráty. Podobným způsobem se chrání například banky při poskytování hypoték,“ popsal Jiří Slezák, ředitel firmy Reality Investing. Zjistěte si informace o vybraném podílovém fondu či investiční společnosti Určitou nevýhodou kolektivního investování do nemovitostí je to, ţe člověk nemá pod přímou kontrolou projekty, do kterých fond nebo akciová společnost vloţí jeho peníze. Je třeba spoléhat na profesionalitu a zkušenosti lidí, kteří se na realitním a stavebním trhu dlouhodobě pohybují a vědí, jaká investice se vyplatí. Vţdy si proto vybírejte takový fond, či investiční společnost, který vám o svém působení poskytne co nejvíce informací, a je akreditován národní bankou.

8) Začátek letošního roku je pro hypoteční banky rekordní, vyplývá z předběžných čísel IHNED.CZ Pro příznivá čísla z trhu s hypotečními úvěry nemají bankéři vysvětlení. Zvýšení DPH ani stagnace realitních cen za tím podle nich není. Z minulých čísel vyplývá, že konec zimy by z hlediska minulých let měl být spíše slabší.

7


Šéf Hypoteční banky Jan Sadil očekává, ţe za první čtvrtletí dosáhnou banky rekordní výsledek.

9) Nájemné tvoří jen část nákladů na bydlení

„Objem poskytnutých hypoték v prvním čtvrtletí se bude pohybovat kolem 30 miliard Kč, což je nejvíc v celé dosavadní historii,“ řekl dnes HN Sadil. V rekordním roce 2007 ve stejném období banky půjčily na hypotékách 28,5 miliardy Kč.

NOVINKY.CZ

Podle Hypoindexu letos v lednu a v únoru banky Čechům půjčily na hypotékách celkem 18,1 miliardy Kč a jak uvedl Sadil, březnová produkce dosáhne zhruba 11 miliard Kč. Pokračující silný růst hypotečního trhu je pro bankéře překvapením. „Nečekali jsme to. Nepotvrdily se dosavadní zkušenosti a teorie o slabších prvních měsících roku a přesné důvody současného vývoje neznáme,“ přiznal Sadil. Dobrá nálada? Podle něj tahounem zvýšeného zájmu o hypotéky nemůţe být ani chystané další zvýšení DPH od příštího roku. „Kdyby to tak bylo, pak by po silném konci loňského roku zájem kvůli letošnímu nárůstu DPH klesl. To se ale nestalo,“ uvedl Sadil. „Můžeme jen spekulovat, že důvodem rekordního objemu nových hypoték je lepší nálada mezi lidmi, kteří se už nebojí tolik zadlužovat, rozumné sazby v bankách a částečně i refinancování úvěrů ze stavebního spoření výhodnějšími hypotékami,“ míní Sadil.

Racionální pohled na problematiku nákladů na bydlení komplikuje skutečnost, ţe se celá diskuse povětšinou omezuje pouze na spor pronajímatelů a nájemců o výši nájemného, které však tvoří pouze část celkových nákladů spojených s uţíváním bytu. V závěru letošního roku končí v Praze, ve většině krajských měst a ve velkých městech Středočeského kraje poslední zůstatky regulace nájemného. Ve zbytku republiky skončilo tzv. jednostranné zvyšování nájemného uţ před dvěma lety. To ovšem neznamená, ţe se na trhu českého nájemního bydlení rozklene duha míru. Ostatně to potvrdila i praxe uplynulých měsíců charakterizovaná tlakem majitelů deregulovaných bytů na další zvýšení nájemného. V nesmiřitelných sporech majitelů domů s nájemníky o výši činţí se mnohdy vytrácí podstata problému a tou jsou skutečné náklady na údrţbu a obnovu bytového fondu. Odborníci hovoří v této souvislosti o reprodukci, coţ zahrnuje proces neustálého udrţování a obnovování bytového fondu tak, aby byl způsobilý plnit svou funkci, tedy poskytovat kvalitní bydlení.

Nové úvěry převažují Podle šéfa hypoteční jedničky na trhu letošní růst hypoték táhnou nové úvěry, nikoliv refinancování těch starších. Převáděná hypotéka po skončení fixace do jiné banky se totiţ v jejím výsledku objevuje jako nová hypotéka. „Refinancovaných hypoték je zhruba pětina z celkové produkce a není to tedy motor růstu hypotečního trhu.“ Přes rekordní výsledek prvního čtvrtletí se banky chystají na pokračování tvrdého souboje o nové klienty v jarní kampani. „Ve velmi krátké době přijdeme s novou nabídkou,“ uvedl Sadil. Potvrdil, ţe cenová soutěţ o klienty bude pokračovat. „Hlavní soutěž bude dál na úrokových sazbách.“ Průměrná úroková sazba Hypoindexu byla v února 3,61 %. Průměrné reprodukční náklady Konkrétní částky na obnovu pochopitelně v jednotlivých letech kolísají v závislosti na aktuálním technickém stavu

8


té které nemovitosti. Proto se pro potřeby výpočtu pracuje s tak zvanými průměrnými reprodukčními náklady, tedy s takovými náklady, které by bylo třeba pravidelně ročně vynakládat, pokud by obnova bytového fondu probíhala rovnoměrně v čase, přičemţ se vychází z toho, ţe řádně udrţovaný dům má ţivotnost sto let.

Souhrnné náklady na reprodukci bytového fondu tvoří čtyři dílčí poloţky:



Průměrné roční náklady údrţby a oprav



Roční odpisy domů



Roční náklady na správu bytového fondu



Ostatní finanční náklady

Pravidelné odpisy, které se zhodnocují reálnou úrokovou mírou, pak představují při předpokládané stoleté ţivotnosti domu 1 % RPC. Nájemné musí krýt náklady Má-li být bytový fond samofinancovatelný, musí nájemné krýt alespoň náklady na jeho reprodukci. Někdy se v této souvislosti hovoří o tzv. nákladovém nájemném. Nájemné niţší neţ nákladové vyvolává potřebu dotací. Nejsou-li dotace, dochází k postupnému chátrání bytového fondu aţ po vznik vybydlených domů a slumů. U průměrného bytu o uţitkové ploše 60 m2 činí reprodukční náklady 38 400 Kč za rok, coţ odpovídá měsíčnímu nájemnému 3 200 Kč na byt. (V těchto nákladech není zahrnuta cena pozemku ani zohledněn vliv lokality).

Náklady na údržbu a opravy jsou logicky nezbytné k tomu, aby nedocházelo k chátrání domu a ke sníţení jeho ţivotnosti.

Porovnáme-li uvedenou částku s maximálním nájemným (regulovaným) u stávajícího bytového fondu, zjistíme, ţe uţ v roce 2008 dosáhlo toto nájemné u průměrného šedesátimetrového bytu v Praze 4 082 Kč, coţ představuje 127 % reprodukčních nákladů.

Smyslem odpisů je vytvořit postupným přenášením hodnoty domu do nákladů dostatečné finanční zdroje, tak aby po skončení ţivotnosti mohl být starý dům nahrazen novým. Odpisy proto nelze povaţovat za zisk pro majitele domu ani za hromadění majetku, ale pouze za prostředky určené k rovnocenné náhradě doslouţivšího bytového fondu.

V obcích do deseti tisíc obyvatel je to však jen 50 % nákladů a v nejmenších obcích do dvou tisíc obyvatel, např. v Královehradeckém kraji, pak pouhých 29 % reprodukčních nákladů. To znamená, ţe ani po skončení jednostranného zvyšování nájemné v těchto obcích nepokryje náklady na prostou reprodukci bytového fondu.

Náklady na správu bytového fondu zahrnují administrativní a technické úkony nezbytné pro zajištění provozu. (Výběr záloh na teplo a teplou vodu, jejich rozúčtování, platba faktur poskytovatelům sluţeb atd.)

Spotřeba domácností

Odpisy nelze považovat za zisk

Z ostatních finančních nákladů jde především o daň z nemovitosti a pojištění domu, případně pozemkové nájemné, stojí-li dům na cizím pozemku. Reprodukční pořizovací cena Podle Analýzy vývoje pořizovacích a udrţovacích cen bytových domů, kterou před časem zpracoval kolektiv poradenské společnosti Arcadis PM pod vedením Karla Mrázka, činí udrţovací náklady hrazené majitelem nemovitosti v klasických cihlových domech 280 - 420 Kč/m2 uţitné plochy za rok, u panelových domů 365 Kč/m2 uţitné plochy za rok.

Racionální pohled na problematiku nákladů na bydlení komplikuje skutečnost, ţe se celá diskuse povětšinou omezuje pouze na spor pronajímatelů a nájemců o výši nájemného, které však tvoří pouze část celkových nákladů spojených s uţíváním bytu. Přitom se opomíjí fakt, ţe druhou a neméně podstatnou část tvoří spotřeba domácností, tedy náklady na teplo, teplou vodu, elektřinu, vodné a stočné a sluţby, jeţ u průměrné (dvouapůlčlenné) domácnosti v šedesátimetrovém bytě činí v současnosti v průměru přes 4 000 Kč. Další růst těchto nákladů ještě více vyostří situaci na trhu nájemního bydlení, kde uţ dnes mnoha nízkopříjmovým domácnostem hrozí, ţe mohou skončit na ulici.

Kvůli očištění nákladů od vlivu inflace se pracuje s tzv. reprodukční pořizovací cenou (RPC), coţ je průběţně aktualizovaná pořizovací cena domu. Roční udrţovací náklady tak představují u cihlových domů 1 aţ 1,4 % RPC, u panelových domů 1,5 % RPC.

9

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate English corner Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

10) Office take-up slips as confidence declines: JLL PROPERTYEU.INFO Office take-up across Europe fell by 2 % to around 2.9 million m2 in the final quarter of 2011, according to a new report by Jones Lang LaSalle. The figure marked a decline of 9 % on the year-earlier period, the adviser said, due to subsiding corporate confidence and increasing uncertainty during the second half of the year. However, some markets remain firmly in focus for occupiers, with 15 of JLL's core 24 European Index markets seeing 2011 take-up volumes exceed the previous year, most notably Munich and Luxembourg. All CEE markets saw strong occupier demand across 2011, driving gross take-up 21 % higher than 2010. Moscow, Prague and Budapest were more active markets q-on-q while a range of 2nd and 3rd tier cities within CEE are coming into focus as occupiers seek to make efficiencies through BPO and Shared Service Centre activity. The Brussels market saw leasing volumes amount to 124,000 m2 in Q4, well below the 10-year average. However, occupier sentiment improved somewhat in the second half of the year, the adviser said. Due to the virtual absence of speculative development in the CBD, choice is expected to tighten in 2012, although restructuring in the financial sector could result in the release of some prime office space.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá ţádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, kaţdá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents