BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

ZÁJEM O PRONÁJMY SE PO ČASE VRACÍ TAKÉ K RODINNÝM DOMKŮM

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Prodej nových bytů v Praze byl v roce 2011 nejvyšší za poslední 4 roky

2)

Rezidenční trh: jak to vidí obchodníci?

3)

Ceny pronájmů se prakticky nemění

4)

Realitný trh sa stabilizoval, výrazne oživenie nepríde

Komerční nemovitosti 5)

Nejlepší komerční nemovitosti si udrží hodnotu i v krizi

6)

Bratislavský trh administrativních prostor klesá

Realitní byznys 7)

Poplatek za zápis do katastru vzroste na 1000 Kč

8)

Nová daň ze zpevněných ploch je jen dalším krokem ke zvýšení daní z nemovitostí

9)

Dražby loni zažily boom. Také kvůli nespláceným hypotékám

10) Splatiť hypotéku novým úverom bude ľahšie

English corner 11) Heitman completes four European deals in December

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

02/01 2012

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Prodej nových bytů v Praze byl v roce 2011 nejvyšší za poslední 4 roky IHNED.CZ Nejvíce nových bytů za poslední 4 roky se vloni prodalo v Praze. Developeři v projektech s 50 a více byty prodali 3 455 nových bytů, což představuje meziroční nárůst o 28,4 %. Jasným stimulem poptávky bylo zvýšení dolní sazby DPH z 10 na 14 % od 1. ledna letošního roku. Vyplývá to z nejnovější analýzy přední české developerské společnosti EKOSPOL, která detailně monitoruje pražský rezidenční trh již šestým rokem. Celkový počet 3 455 prodaných bytů v novostavbách se z hlediska dlouhodobého vývoje nejvíce blíží roku 2008. Tehdy se v Praze prodalo 3 409 nových bytů. "Úplně opačný je ale vývoj z hlediska jednotlivých čtvrtletí. Zatímco v roce 2008 bylo ještě první čtvrtletí pozůstatkem realitního boomu a ve všech dalších kvartálech pak prodeje postupně klesaly, vývoj v roce 2011 můžeme rozdělit na dvě poloviny. V prvním pololetí prodeje přibližně odpovídaly trendu předchozího roku, ve druhém ale došlo ke skokovému nárůstu. To byl právě efekt zvyšování DPH,“ vysvětluje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a.s. Jak se developeři vyrovnají s novou realitou? Hektický závěr loňského roku logicky implikuje otázku, co můžeme z hlediska developerského trhu očekávat v roce letošním? Je pravděpodobné, že došlo k určitému předzásobení poptávky ve snaze byt koupit a profinancovat ještě s 10 % DPH. "Ukazuje se, že očekávání některých developerů, kteří si od zvýšení DPH slibovali především doprodání stovek dokončených a reálně neprodejných bytů, byla lichá. Poptávka se chovala racionálně a na odbyt šly především byty s vhodně nastavenou cenou, tedy v drtivé většině případů do 50 tisíc Kč/m2 vč. DPH,“ přibližuje Evžen Korec a pokračuje: "Nyní bude zajímavé sledovat, jak se developeři poperou s novou realitou. Pokud někdo v koutku duše doufal, že se díky DPH budou opakovat nejlepší léta realitního boomu, tak musí být zklamán. Trh ukázal, že přirozená úroveň poptávky po novostavbách v Praze je někde okolo hranice 3000 bytů ročně.“ Letošní rok proto bude podle Evžena Korce především ve znamení boje největších developerů o tržní podíly. Na poptávku přitom budou působit navzájem protichůdné

stimuly - na jedné straně předzásobení z konce loňského roku a možné obavy o vývoj ekonomiky, na straně druhé ale další plánované zvyšování DPH na minimálně 17,5 % a také končící proces deregulace nájemného. "Pokud jde o mne, jsem spíše optimistou. Myslím, že od druhého čtvrtletí se lidé znovu budou soustředit na DPH a její další plánované zvýšení. Tolik bytů, jako vloni, se letos asi neprodá, ale hranici 3 000 prodaných bytů by prodeje i v letošním roce překročit měly. Meziroční pokles odhaduji na maximálně 10 %,“ uzavírá Evžen Korec.

2) Rezidenční trh: jak to vidí obchodníci? S T A V E BN I - F O R U M . C Z Jaký je vývoj na rezidenčním trhu v posledních týdnech, jaký je objem prodeje, jak je to s hypotékami a jaký vývoj je možné na trhu očekávat v nastávajícím roce? To jsou časté úvahy protagonistů realitního trhu – a také základ tří otázek ankety, jíž se zúčastnili představitelé největších kanceláří realitní sítě RE/MAX. i. ii. iii.

Oživují nízké ceny hypoték na konci tohoto roku rezidenční trh? O jaké nemovitosti je nyní největší zájem a v jaké cenové relaci ? Jaký předpokládáte vývoj prodeje pro příští rok?

Hanuš Němeček, republika

obchodní

ředitel

RE/MAX

Česká

i. To, že hypotéky zlevnily a úrokové sazby jsou na nízké úrovni, jsou samozřejmě pro trh dobré zprávy. Rozhodně je to velké plus při rozhodování zda koupím nemovitost. Nemyslím si ale, že nízké ceny hypoték budou ovlivňovat realitní trh ke konci roku. ii. Stálé oblibě se těší malometrážní byty v atraktivních lokalitách s dobrou dopravní obslužností. iii. Hodně záleží na ekonomické situaci, zejména na vývoji v eurozóně. Nicméně věřím v optimistický scénář a myslím, že příští rok se můžeme dočkat stabilizace realitního trhu. Tomu samozřejmě pomůže i deregulace nájemného, protože trh tak už nebudou brzdit legislativní překážky. Pavel Hájek, RE/MAX Consult Kladno i. Nízké úroky jsou pro kupující jistě příjemné, ale rozhodující faktor pro koupi nemovitosti to není. Letošní rok je z hlediska poptávky i počtu uzavřených transakcí lepší než ten loňský, ale žádný růst ke konci roku, tedy v posledních měsících, nepozorujeme. ii. Stále platí okřídlené úsloví, že každá nemovitost má svého kupce. Největší objem obchodů je vždy v běžných nemovitostech: ve městech jsou to byty, v okolí Prahy a Kladna starší rodinné domy v cenách kolem dvou

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

milionů Kč a novostavby domů do 4,5 milionu Kč. Větší domy nebo luxusní nemovitosti se prodávají také, ale celkově je jich mnohem méně. iii. Ohledně cen očekáváme další stagnaci, počet transakcí by měl být rovněž stejný nebo dokonce vyšší. Trh by se měl po několikaletém postupném cenovém poklesu celkově usadit a stabilizovat. Každopádně jde spíše o otázku pro ekonoma, realitní trh totiž bude kopírovat ekonomický vývoj v zemi. Ivo Masák, RE/MAX Jumbo, Karlovy Vary

i. Řekl bych, že velmi mírně. V karlovarském kraji je nejnižší úroveň mezd v ČR, lidé mají potíže s hypotékou již někde na hranici 1,5 mil Kč! ii. Zájem je především o byty 3+1, 4+1 a větší v důsledku stěhování rodin do většího bytu. A pak o menší rodinné domy před rekonstrukcí v cenách zhruba 1,5 milionu Kč. iii. Ještě nedávno to vypadalo, že trh mírně poroste, ale po posledních zprávách o vývoji v EU i ČR bych spíše řekl, že to bude stagnace nebo mírná degrese! Karel Hašek, RE/MAX A-City, Hlinsko v Čechách i. Nízké úrokové sazby vedou k většímu zájmu klientů o přeúvěrování stávajících hypoték, ale i k většímu zájmu o nové hypoteční úvěry, Jakmile úrok hypotéky klesne pod 3,5 %, je to velmi kladně hodnoceno zájemci o koupi rezidence. ii. Pokud budeme brát na zřetel objem prodejů v celé ČR, kupující shánějí více malometrážních bytů, těm dávají přednost před koupí větších bytů či rodinného domu. Pokud se však cena domu pohybuje do 1, 5 milionu Kč, pak zvažují i jeho koupi. iii. Lidé se budou snažit prodat nepotřebné nemovitosti za účelem získání peněz, které budou chtít použít na poplacení úvěrů, či jako rezervu pro případ potřeby. Mnoho klientů bude vystaveno exekucím, nedobrovolným dražbám, míra insolvence se zvýší.

70 000 Kč/m2 plochy. Toto obrovské rozpětí s sebou nese velmi silný tlak kupujících na cenu. Vzhledem k tomu, že máme v současné době na realitním trhu značný převis nabídky nad poptávkou, jsou prodávající, pokud chtějí prodat, nuceni cenu upravit na rozumnou mez. U výše zmíněných bytů v Praze je to do 50 000 Kč/m2. iii. V roce 2012 očekávám pokles výstavby nových bytů a domů v rámci developerských projektů, protože trh je v současné době z větší části nasycen. Převis nabídky tlačí ceny dolů a tento trend se v příštím roce nezmění. Předpokládám, že se ceny nemovitostí dostanou přibližně na úroveň roku 2006 – 2007. Dalšími faktory, které ovlivňuje realitní trh, je zvýšená opatrnost občanů v oblasti zadlužování a větší mobilita obyvatelstva. Stále více lidí je ochotno se dočasně stěhovat za prací, což zvyšuje zájem o pronájmy. Realitní trh pravděpodobně pozitivně ovlivní trend, který můžeme pozorovat v posledním roce, a to migrace ze satelitních městeček zpět do velkých měst u mladých párů s dětmi a naopak staršího obyvatelstva do satelitů. Podle mého názoru se také zvýší podíl prodejů a pronájmů zprostředkovaných realitními kancelářemi, protože se zvyšuje tlak zaměstnavatelů na výkonnost a efektivitu, takže zaměstnanci již nebudou mít prostor řešit své soukromé záležitosti v rámci pracovní doby.

Věra Lukešová, RE/MAX Abri, Praha i. Obecně nižší úrokové sazby hypoték zvyšují poptávku po nemovitostech, ale ke konci roku není tento faktor významnější než v jiném ročním období. Pro současnou situaci je typická větší opatrnost jak ze strany bank, tak ze strany občanů, což poptávku po hypotečních úvěrech snižuje. Přesto očekávám ke konci roku jistou stimulaci poptávky po nemovitostech, způsobenou především plánovaným zvýšením DPH u novostaveb. Již několik měsíců můžeme pozorovat trend růstu prodejů nových bytů. Developeři, kteří v tomto období snížili ceny, své projekty prodávají. ii. S ohledem na avizované zvýšení DPH je v poslední době zvýšený zájem o nové byty o velikosti 2+kk a větší. Cena těchto bytů se v Praze pohybuje od 43 000 do

Jan Zachystal, RE/MAX Alfa, Praha i. Nízké sazby hypoték poptávku určitě oživily, stejně jako fakt, že ceny za poslední dva roky výrazně klesly a již se začínají ostávat do hladiny, které je pro kupující zajímavá. ii. Největší zájem je stabilně o menší byty v cenách do 2 miliónů Kč a s dobrou dopravní dostupností a vybaveností v místě. iii. Trend cen nemovitostí je v současnosti sále ještě klesající. Očekávám, že v průběhu příštího roku budou ceny v závislosti na lokalitě ještě klesat.

3


Zdeněk Pilbauer, RE/MAX 365, Rychnov nad Kněžnou

i. Zjednodušeně ANO. Ale odpověď není jednoduchá. Ti klienti, kteří jsou bonitní, na tomto stavu samozřejmě vydělávají. Ale mám pocit, že solventních klientů stále ubývá. V našem kraji v posledních letech došlo k rozvoji průmyslové výroby a s tím souvisejícím poklesu nezaměstnanosti. Na druhou stranu žen bez práce rozhodně neubylo. Jsme tedy ve stavu, kdy v rodině často pracuje jen jeden. Navíc obyvatelé jsou předluženi špatnými spotřebitelskými úvěry, a tím si výrazně zhoršují přístup k velice výhodným hypotékám. Zájemců o koupi vlastního bydlení přibývá a pomáhají k tomu i velice nízké sazby úroků. Klienti nám ovšem často neprocházejí hodnocením bank a projdou-li, jejich rozpočet je velice napnutý. Dosti často jsme pak nuceni snížit kupní cenu ještě v závěru o pár desítek tisíc, aby se transakce vůbec uskutečnila. ii. Stále přetrvává zájem o byty v cihlových domech a zvláště pak byty s nízkými náklady na energie a služby, případně fond oprav. Cena však musí být zajímavá. V poslední době sleduji trend, kdy se více generací opět sestěhovává do jednoho většího bytu či domu. Tím samozřejmě šetří náklady na energie a služby. Prodejem dvou či více menších bytů získají zajímavou hotovost a kupují dům, kde pak bydlí společně. Tento trend opět souvisí s nezaměstnaností, kdy rodiče nebo prarodiče s jistými důchody podporují děti při pokrytí nákladů na bydlení. iii. V této nejisté době, kdy nevíme, jak se bude vyvíjet situace v eurozóně, je každá prognóza vývoje ekonomiky zbytečná. Paradoxně však může tento nepříznivý stav nahrávat trhu s nemovitostmi. Ceny jsou již natolik nízké, že se jistě vyplatí ukládat peníze do „čtyř stěn“. Otázkou je, co udělají banky s úroky z hypoték a jak budou ochotny lidem půjčovat. Nepředpokládám, že by zvýšení DPH na nové byty výrazně zamíchalo trhem a byty zdražovaly. V současné situaci by to kupující rozhodně neakceptovali. Celkově jsem ve vývoji obchodů s realitami v našem regionu optimistický.

3) Ceny pronájmů se prakticky nemění NOVINKY.CZ Podzim znamená pro realitní kanceláře tradičně nástup období zvýšené poptávky po pronájmech. Přesto se už bezmála deset let ceny pronájmů nijak výrazně nemění. „Cenové změny se v posledních několika letech odehrávají ve stokorunových relacích – a to jak směrem vzhůru, tak směrem dolů. Výkyv je vždy ovlivněn regionální situací, která se obvykle v horizontu několika týdnů vrátí do původní roviny. Stabilní zůstává i poptávka: tradičně nejzajímavější jsou k pronájmu takzvané startovací byty

do 50 m2,“ uvedl Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M & M Reality. Zájem o pronájmy se po čase vrací také k rodinným domkům. Poptávka je především po lokalitách na okrajích větších měst. Typickým poptávajícím je člověk, který se stěhuje i s rodinou za prací na předem daný časový úsek. Obvykle jde o dobu půl roku až dvou let. O pronájem velkých bytů není zájem Naopak velmi obtížně se podle Jonáše pronajímají velké byty na okrajích měst, což souvisí se ztrátou času při cestě do zaměstnání. Potenciálním nájemcem je totiž člověk, který se nechce v místě trvale usadit, zato je pro něj důležitá nekomplikovanost a rychlost přesunu. Málo oblíbená jsou místa s parkovacími zónami, pokud majitel bytu nesouhlasí s přihlášením nájemce k trvalému bydlení.

4) Realitný trh sa stabilizoval, výrazne oživenie nepríde PRAVDA.SK Vývoj realitného trhu by mal v budúcom roku kopírovať ten aktuálny. Bude prevládať opatrnosť, výrazne oživenie sa neočakáva. Slovenský realitný trh má za sebou podľa leasingového riaditeľa projektu BBC 1 Plus Radovana Miháleka rok stabilizácie, keď sa darilo predovšetkým kancelárskemu a industriálnemu segmentu. Naopak, ťažšia bola situácia v bytovom segmente, ale hlavne v segmente s komerčnými priestormi. Mike de Mug z írskej developerskej skupiny Ballymore Group považuje rok 2011 za priemerný, keďže sa naštartovala výstavba len malého počtu projektov. "Žiadny sektor špeciálne nevyčnieval, i keď pre nás osobne bol silný predovšetkým trh rezidenčných nehnuteľností," uviedol de Mug. Developeri v tomto roku podľa Miháleka po dlhšom čase dokončili aj kancelárske projekty, no tie nestačili uspokojiť dopyt. "V roku 2011 sa po hluchom období už dokončilo niekoľko nových kancelárskych projektov, ale objem dokončených priestorov nedosiahol úroveň absorpcie, čo prispelo k zvýšeniu miery obsadenosti kancelárskych priestorov," uviedol Mihálek. Vývoj realitného trhu by mal v budúcom roku podľa Miháleka aj de Muga kopírovať ten aktuálny. Vzhľadom na situáciu v eurozóne budú developeri pri svojich rozhodnutiach naďalej opatrní a nemožno preto očakávať

4


výraznejšie oživenie trhu. Objavia sa aj nové projekty, ale väčší dôraz sa bude podľa nich klásť na dokončenie už tých rozbehnutých.

"Čo sa týka segmentov, vzhľadom na rekordne nízku neobsadenosť má veľký potenciál industriálny segment, kancelársky segment má potenciál udržať si dynamiku porovnateľnú s rokom 2011, trh s bytmi a komerčnými priestormi čaká podľa môjho názoru ďalší náročný rok," myslí si Mihálek. V rámci bytového segmentu budú mať podľa jeho slov šancu na úspech hlavne projekty, ktoré dokážu reflektovať na zmeny v dopyte a správaní kupujúcich, ktoré sa udiali po kríze v roku 2008.

prosincového průzkumu trhu globální realitně poradenské společnosti Jones Lang LaSalle (JLL). Nejlepší komerční prostory budou oproti předchozí globální krizi daleko odolnější vůči ekonomickým výkyvům a měly by si zachovat své kapitálové hodnoty. "Vzhledem k prudkému zhoršení ekonomické nálady se nelze divit, že došlo k určitému snížení výhledu. Ačkoli rok 2012 nebude vynikající, naše prognóza ukazuje, že u prvotřídních nemovitostí bude pokračovat mírný růst nájemného," uvedl Andrew Burrell, vedoucí oddělení prognóz v JLL. Nízkorizikové nemovitosti jsou vůči krizi imunní Investoři se stále zajímají o nejlepší nemovitosti v Londýně, Paříži a Mnichově - městech, která jsou vnímána jako nízkoriziková a jejichž ceny tudíž zůstanou vysoké. "Růst potáhnou především trhy v severní a východní Evropě s městy, jako je Moskva a Varšava, která mají příští rok nejlepší vyhlídky," doplnil Robert Stassen, který se v JLL zabývá průzkumem trhu v regionu EMEA. "Vývoj trhu v České republice bude velmi podobný jako v západní Evropě a Polsku. Z velké části bude závislý na celkové ekonomické a bankovní situaci a také na vyřešení problému eurozóny. Ceny by měly zůstat stabilní zejména u prvotřídních nemovitostí, kde je stále velká chuť investovat, a nemovitostí takovéto kvality je nedostatek," komentoval pro HN Štefan Puci z pražské pobočky JLL.

Ballymore Group sa bude podľa de Muga v budúcom roku koncentrovať na stabilizáciu svojho projektu Eurovea Galleria. "Chceme sa sústrediť na naplnenie kancelárskych priestorov a dopredať zvyšných 20 % bytov," dodal de Mug.

Komerční nemovitosti 5) Nejlepší komerční nemovitosti si udrží hodnotu i v krizi IHNED.CZ Nejlepší komerční nemovitosti si podle průzkumu společnosti Jones Lang LaSalle (JLL) uchovají hodnotu i v krizi. Prognóza sází dokonce na nepatrný růst nájemného. "Růst potáhnou především trhy v severní a východní Evropě s městy, jako je Moskva a Varšava, která mají příští rok nejlepší vyhlídky," uvedl Robert Stassen z JLL. Ani nejhorší ekonomický scénář nebude mít negativní vliv na investice do nejlepších evropských kancelářských, nákupních a průmyslových nemovitostí. Vyplývá to z

Z prvotřídních nemovitostí je v současné době na prodej například administrativní budova v Praze-Michli, ve které je v dlouhodobém pronájmu skupina ČEZ. Budovu E, která je součástí byznys parku BB Centrum developera Passerinvest Group, prodává její majitel realitní fond Endurance Fund developera Orco Property Group. Výnosy mají zůstat v následujících 12 měsících stabilní, a to jak v případě nejlepších kancelářských, tak i maloobchodních a průmyslových nemovitostí. "Výnosy vypadají poměrně atraktivně v porovnání s jinými aktivy; ceny dluhopisů jsou na mnoha trzích na nejnižší úrovni," prohlásil Burrell. Nicméně významnou hrozbu představuje zpomalení hospodářského růstu v roce 2012 a důvěru ohrožuje zejména nejistota spojená s krizí eurozóny, dodal Burrell. 2011 ve znamení rekordu. Vede opět CPI Group V roce 2011 se investice do komerčních nemovitostí v Česku opět rozhýbaly. Podle poradenské společnosti Cushman & Wakefield (C&W) dosáhl celkový objem proinvestovaných prostředků na konci prosince 2,2 miliardy eur (cca přes 56 miliard Kč). To je více než třikrát více než loni a o něco více než v doposud rekordním

5


roce v roce 2007, kdy souhrnná částka odpovídala 2,1 miliardy eur.

"Česká republika je v letošním roce zatím hlavním investičním trhem ve střední Evropě. Objemem proinvestovaných peněz za sebou nechala i Polsko, a to i přes výrazný rozdíl ve velikosti země. Bude obtížné obhájit tuto pozici i v příštím roce," uvedl již dříve James Chapman, partner a vedoucí investičního oddělení v pražské pobočce C&W. Oproti předchozím letům začali být aktivní opět zahraniční, zejména německé fondy a němečtí privátní investoři, vážný zájem nakupovat projevují i Američané a investoři spravující kapitál z Asie. Prvenství mezi investory do komerčních nemovitostí však v roce 2011 co do počtu opět uhájila CPI Group miliardáře Radovana Vítka.

CPI Group uzavřela celkem šest transakcí, z nichž u některých, jako v případě akvizice společnosti Real CZ skupiny PPF, bylo součástí jednotlivé transakce několik nemovitostí umístěných po celé zemi. V roce 2011 CPI Group investovala do nemovitostí v Česku 466 milionů eur, což odpovídá cca 11,9 miliardy Kč. CPI byla aktivní také na Slovensku, kde si pořídila logistický areál v Lozornu u Bratislavy za bezmála 1,8 miliardy korun. Naopak nejvíce v roce 2011 utržil prodejem developer průmyslových nemovitostí VGP, který za své areály inkasoval 470 milionů eur. Největším loňským obchodem, jehož předmětem byla jedna nemovitost, byl prodej nákupního centra Olympia v Brně. Společnost Sommerston jej v polovině roku prodala společnostem ECE a Rockspring Property Investment Managers za 250 milionů eur. Nevýznamnějšá investice do komerčních nemovitostí v České Republice v roce 2011 Cena (v mil. EUR)

Kupující

Prodávající

VFP Park Horní Počernice

330,00

AEW

VGP

Projekt Velvet

300,00

Meyer Bergman, HOOPP

Multi Development

Olympia Brno

250,00

Rockspring

Somerston

Europolis Portfolio

241,00

CA Immo

Europolis

PPF Office Star Portfolio

220,00

CPI

PPF

Palác Flora

191,00

Atrium

AFI/Avestus

VGP CZ II Portfolio

140,00

Tristian Capital

VGP

Olympia Mladá Boleslav, Olympia Teplice

96,00

CPI

CA Immo

City Park Jihlava

86,00

CPI

PSJ Invest

Forum Liberec

58,00

Tesco

Multi Development

Palác Anděl

52,00

Kallisto

Aberdeen Asset Managment

Futurama

48,00

Invesco

Immorent

NBGI

Standard Life Invest., Panattoni

Nemovitost

Panattoni D5 Logistics Park

36,00

6) Bratislavský trh administrativních prostor klesá REALIT.CZ

Za první tři kvartály 2011 bylo na bratislavský trh administrativních prostor dodáno přibližně 58 000 m2 kanceláří v nových projektech, ve výstavbě se nachází dalších 61 000 m2. Nový development je však podvázán poptávkou: zatímco v roce 2010 byly podepsány pronájmy na 150 000 m2, za první tři čtvrtletí 2011 to bylo necelých 65 000 metrů čtverečních, a to s významným podílem renegociací. Míra neobsazenosti kanceláří v posledních pěti letech osciluje v rozmezí 7 12 %, nyní se pohybuje kolem 10,8 %. V centru Bratislavy se nájemci v nových projektech platí mezi 14 až 17 eur/m2/měsíc. Nové nájemce v současnosti získal kancelářský objekt Europeum, který je součástí portfolia investičního fondu SEB Investment GmbH. Jde o Slovensko-německou obchodní a průmyslovou komoru, jež obsadí asi 350 metrů čtverečních či auditorskou společnost Mazars, která v budově už expanduje. “Za úspěch považujeme i prodloužení nájemní smlouvy ČSOB na 800 čtverečních metrů kanceláří. Také díky této renegociaci a dlouhodobým nájemcům, kterými jsou mimo jiné Logica nebo HSBC, se obsazenost Europea, které se nachází v centru Bratislavy, výrazně zvýšila,“ uvedla Judita Middleton, vedoucí pronájmů kanceláří v mezinárodní poradenské společnosti DTZ, jež se stará o celé portfolio SEB v České a Slovenské republice. Mezi hlavní lákadla přitom patří výhodné finanční podmínky, nižší servisní poplatky, snižování velikosti pronajímaných kanceláří i pro menší nájemce, ale také možnost expanze v rámci podlaží, příspěvky na zařízení a podpora byznysu nájemců. Celková pronajímatelná kapacita bratislavského Europea je 10 400 m2 v šesti nadzemních podlažích, včetně parteru s maloobchodními jednotkami. Budova kategorie A byla dokončena v roce 2003 developerskou společností Immoconsult a Mayfield. Objekt těží především ze své polohy naproti Prezidentskému paláci a z rychlého spojení na mezinárodní letiště ve slovenské metropoli a dálniční síť. Do výběrového nemovitostního portfolia společnosti SEB v ČR a SR patří kromě Europea i další prvotřídní kancelářské budovy v Praze a Bratislavě: Anděl Park na Praze 5 či bratislavský objekt pronajatý jednomu nájemci Dell. Celková plocha činí téměř 56 000 m2. „Náš úkol v rámci portfolia SEB je jasný: vytvořit a udržet příjemné pracovní podmínky pro stávající renomované nájemce, a to díky vysoké kvalitě poskytovaných služeb a prostředí. Chceme dále zaujmout potenciální nájemce a tak zaručit stabilní příjem vlastníkovi. V neposlední řadě je zadáním

6


prověřovat každou korunu respektive euro, které jsou vynakládány na chod nemovitosti,“ shrnuje Lenka Vodrážková, vedoucí oddělení Property Managementu v DTZ. Podle Petra Šulce, Country Head of DTZ Czech Republic, znamená property management kompletní péči o budovu i nájemce, péči o smluvní dodavatele z oblasti facility managementu, úklidu či ostrahy. Property manažeři mívají často na starosti rovněž komunikaci s potenciálními novými nájemci. „Platí, že property manažer je sofistikovanou spojkou mezi vlastníkem, dodavateli a nájemci či návštěvníky v případě obchodních center,“ doplňuje Petr Šulc. Pražská kancelář DTZ spravuje přes 465 000 m2 v kancelářských, maloobchodních i logistických nemovitostech v České s Slovenské republice, které vlastní silní investoři jako Europolis (CA IMMO), ING Finance, Aerium, Ballymore, AXA, Valad.

Realitní byznys 7) Poplatek za zápis do katastru vzroste na 1000 Kč FINANCNINOVINY.CZ Poplatek za zápis do katastru nemovitostí se zdvojnásobí. Od Nového roku vstupuje v účinnost novela zákona, která ho zvyšuje z dosavadních 500 korun na 1000 Kč. Zvýšení poplatku má státu podle vlády přinést přes 300 milionů Kč ročně. Zvýšení vláda zdůvodňuje tím, že nynější poplatek platí od roku 1994 a od té doby se nezvyšoval.

Firmám už podle nové úpravy nebudou muset třeba přikládat výpisy z obchodního rejstříku, pokud bude možné si údaje ověřit po internetu. Eliminuje také podávání šikanujících žalob, jejichž cílem je konkurentovi ztížit či znemožnit zřízení věcného práva k nemovitosti. Novela také umožní vymazat stará zástavní práva převzatá z pozemkové knihy vedené do roku 1964.

8) Nová daň ze zpevněných ploch je jen dalším krokem ke zvýšení daní z nemovitostí NOVINKY.CZ Začátkem letošního léta byla schválena novela zákona o dani z nemovitostí, která se počínaje lednem 2012 dotkne především vlastníků neveřejných komunikací, parkovišť a zpevněných manipulačních ploch. Zatímco zvýšení spodní sazby daně z přidané hodnoty či rušení výjimek u daně z příjmů se v průběhu roku stalo předmětem vášnivých diskusí, postupné navyšování daní z nemovitostí zatím uniká pozornosti veřejnosti i médií. Ministerstvo financí přitom už delší dobu zvažuje, že změní stávající systém, který nepřihlíží k ceně nemovitosti a stanovuje daň „všem stejně“ na základě plošných výměr. To se však může rychle změnit, jak vláda bude hledat další zdroje pro naplnění státní pokladny. Postupné navyšování daní z nemovitostí zatím uniká pozornosti veřejnosti i médií. Pohodlným zdůvodněním vždy bude argument, že české daně z nemovitostí jsou stále nižší než ve většině ostatních evropských států. Z 20 haléřů na 5 Kč za m2 Hlavní změnou, kterou novela přináší od 1. ledna 2012, je zdanění zpevněných ploch používaných k podnikání sazbou daně z pozemků ve výši 5 Kč za m2 (v případě nezemědělského podnikání) nebo 1 Kč za m2 (u pozemků využívaných k zemědělskému podnikání). Tato změna se dotkne podnikatelů, kteří jsou vlastníky pozemků evidovaných v katastru nemovitostí jako „ostatní plocha“ nebo „zastavěná plocha a nádvoří“. Sazba daně z takových pozemků přitom doposud činila 0,20 Kč za m2.

Na poplatcích katastrální úřady vyberou stovky milionů Kč ročně. Například předloni to bylo 596 milionů Kč, z toho 316 milionů Kč bylo za vklady do katastru. Vláda svůj návrh zdůvodňovala i tím, že v Česku se platí nejnižší správní poplatky za zápisy práv do katastru nemovitostí v porovnání s ostatními zeměmi EU. Například na Slovensku se za zápis platí 66 eur, tedy asi 1600 Kč.

Koho se to týká? V některých případech nebude odpověď snadná. Mělo by se jednat o pozemek, jehož povrch nebo část jsou zpevněny ve smyslu stavebního zákona tzv. plochou stavbou (bez svislé nosné konstrukce). Musí tedy jít o dílo, které je výsledkem činnosti za použití stavebních či montážních technologií.

7


Dlažba, kostky nebo panely uložené bez podloží či povrchy zpevněné sypkým materiálem (pískem, štěrkem, škvárou apod.) proto nejsou ve smyslu nové úpravy zákona o dani z nemovitostí zpevněnou plochou a zůstává pro ně zachována sazba 0,20 Kč. Rovněž tak se nová daňová povinnost nevztahuje na terénní úpravy.

o byty, jejichž majitelé mají problémy se splácením hypotečních úvěrů.

Na ráně jsou parkoviště

"Pokračoval nárůst počtu nedobrovolných i dobrovolných dražeb, jejichž předmětem byly nemovitosti zajišťující pohledávky z hypotečních a spotřebitelských úvěrů," řekl obchodní ředitel dražební společnosti Naxos Libor Nevšímal.

Nová vyšší sazba daně tak může typicky postihnout parkoviště, jež nejsou veřejnou komunikací a jsou využívána vozidly podnikatele a jeho zaměstnanců. Obdobně se to může týkat manipulačních ploch uvnitř výrobních či jiných areálů, pokud jsou takové plochy stavbou podle stavebního zákona. Další podmínkou pro aplikaci sazby daně za zpevněné plochy je užívání plochy k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní. U fyzické osoby se musí jednat o obchodní majetek podnikatele nebo musí existovat úzký vztah mezi činností, ke které je plocha využívána, a podnikáním vlastníka plochy. Novou sazbou daně se zdaňuje pouze výměra zpevněné plochy v m2. Pokud zpevněná plocha zabírá jen část pozemku evidovaného v katastru nemovitostí, zbývající nezpevněná plocha se zdaňuje sazbou odpovídající druhu pozemku evidovaného v katastru, tzn. 0,20 Kč za m2. Nové daňové přiznání

Růst nedobrovolných dražeb ale výrazně zpomalil. Vyplývá to z informací od dražebníků a ze statistik na serveru centralniadresa.cz.

"Podobnou zkušenost má i dražební firma Prokonzulta. "Hlavní charakteristikou dražeb v minulém roce bylo to, že se dražilo v hodně dražbách relativně za nízké ceny. Oproti minulosti ubývá obrovských dražeb za řádově stovky milionů korun," uvedl předseda dražební společnosti Prokonzulta Josef Machů. Počet dražeb s nemovitostmi se v roce 2011 zvýšil o 21 %. Nedobrovolných dražeb bylo 795, což představuje meziroční mírný přírůstek o tři procenta. Ve srovnání s vývojem minulých let to je výrazné zpomalení trendu. Hodnota majetku klesla téměř o třetinu V loňských dražebních statistikách se odrazil například i rozprodej části majetku Lesů České republiky. Dražby tohoto státního podniku jsou podle obchodního šéfa Naxosu výjimečnou událostí roku 2011 i roku letošního.

Vzhledem k tomu, že se nejedná o změnu, kterou je povinen zohlednit správce daně, mají poplatníci, jichž se změna dotýká, povinnost podat daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání pro rok 2012 a v tomto přiznání změnu zohlednit. Nejzazším termínem pro podání přiznání je 31. leden 2012. Výměru zpevněné plochy uvedenou v přiznání není třeba dokládat geometrickým zaměřením nebo znaleckým posudkem. Není-li výměra zapsána přímo v katastru nemovitostí nebo ji nelze vypočítat z geometrického zaměření, musí poplatník do přiznání uvést výměru zjištěnou vlastním měřením. Pokud vzniknou pochybnosti o správnosti výměry uvedené poplatníkem do přiznání, bude v takovém případě jediným institutem k ověření správnosti údajů tzv. místní šetření správce daně.

9) Dražby loni zažily boom. Také kvůli nespláceným hypotékám IDNES.CZ Rok 2011 se s trochou nadsázky dá označit jako dražební. Celkový počet aukcí stoupl o 18 procent. Často se licitovalo

Výnosy dražebníků kvůli velkému počtu menších dražeb stagnují. Loni mírně klesly o dvě procenta na 3,43 miliardy korun. Celková hodnota draženého majetku se snížila o 29 procent na 9,3 miliardy korun.

8


Naxos i Prokonzulta očekávají, že v roce 2012 bude dál přibývat nedobrovolných dražeb. Objevovat by se měly znovu také větší dražby.

"V prvním čtvrtletí nadcházejícího roku se uskuteční zřejmě vůbec největší nedobrovolná dražba v zemi za zhruba půl miliardy Kč, kterou připravuje Naxos," uzavřel zatím bez bližších podrobností obchodní ředitel Naxosu Nevšímal.

10) Splatiť hypotéku novým úverom bude ľahšie PRAVDA.SK Od januára bude v rámci hypoték platiť nová legislatíva, ktorá by mala priniesť vyššiu informovanosť a zvýhodnenie klienta. Dva mesiace pred zmenou úrokovej sadzby musí banka oznámiť svojmu klientovi jej novú výšku. Klient tak bude mať podľa hlavného analytika poradenskej spoločnosti Fincentrum Jána Porázika dostatok času na vyjednávanie o výhodnejšej sadzbe nielen vo svojej, ale aj v iných bankách. Člen predstavenstva sprostredkovateľskej spoločnosti Finanzpartner Igor Čečko si myslí, že to prinesie výhody hlavne pre klienta a zvýši sa tak konkurenčné prostredie pre samotné banky. Banka je povinná informovať klienta o úrokovej sadzbe jeho úveru s uvedením výšky základnej sadzby a hrubej marže banky, ktoré tvoria finálnu úrokovú sadzbu. No podľa VÚB banky je na každej banke, či to bude komunikovať, pretože klienta zaujíma skôr finálna celková sadzba ako jej členenie. "Úroková sadzba zložená z dvoch častí môže byť pre niektorých klientov príliš zložitá," domnieva sa podpredseda predstavenstva Slovenskej sporiteľne Štefan Máj. Cieľom informačnej povinnosti je poskytnúť klientovi dostatočnú lehotu na prípadné predčasné splatenie úveru pri uplynutí fixácie. Pre klientov VÚB banky sa podľa jej vyjadrení zmení len to, že informáciu o výške novej sadzby budú mať skôr, lehota na bezplatné predčasné splatenie úveru bude zhruba rovnaká. Informovanie dva mesiace vopred zároveň podľa VÚB znamená, že ak banka medzičasom zmení sadzby, na klienta to nebude mať žiaden dopad, čo môže byť preňho pozitívne ale aj negatívne. Banka musí umožniť klientovi na jeho žiadosť pri uplynutí doby fixácie splatiť úver predčasne bez účtovania poplatkov. Z pohľadu viacerých bánk to však nepredstavuje žiadnu zmenu, pretože takúto možnosť ponúkali aj doteraz. Podľa hovorkyne OTP Banky Zuzany Krenyitzkej si budú môcť klienti tiež znížiť svoju splátku hypotekárnych

úverov poskytnutých do 30. júna 2003 tým, že splatia svoj úver úverom inej banky. Podmienkou však je, že nový úver bude s nižšou úrokovou sadzbou a splatnosť úveru nesmie byť predĺžená. Cieľom podľa VÚB banky je, aby klient mohol s hypotékou prejsť do novej banky a preniesť si aj štátny príspevok, čo doteraz nebolo možné. Pri refinancovaní by oň prišiel. No maximálna výška dotácie na novom úvere bude vo výške pôvodnej dotácie, ale súčasne je obmedzená výškou úrokovej sadzby úveru. Teda ak má klient 6-percentnú dotáciu a získa nový úver za 5 %, dotácia sa zníži na 5 %. Ak neskôr sadzba stúpne napríklad na 7 %, dotácia bude 6 %. "Rešpektujeme zmeny v zákone a sme pripravení ich implementovať od začiatku roka 2012. Faktom je, že časť opatrení pri úveroch na bývanie naša banka zaviedla ešte pred účinnosťou nového zákona," povedal Štefan Máj. Z celkového pohľadu je však presvedčený, že na slovenskom bankovom trhu vládne medzi bankami silná konkurencia, vďaka ktorej sú ceny úverov na bývanie na historických minimách. Tatra banka novelu vníma ako pozitívny krok vpred. "Veríme, že novela zákona o bankách neprinesie negatívne dopady, ani na klienta, ani na banku," povedal hovorca Tatra banky Boris Gandel.

English corner 11) Heitman completes four European deals in December PROPERTYEU.INFO International real estate company Heitman completed four investments in Europe during December. The firm made two acquisitions in Hungary and one in Slovakia during the last two weeks of 2011 on behalf of its EUR 505 mln value-add fund, Heitman European Property Partners IV (HEPP IV). Heitman purchased two Class A office buildings in Budapest on 23 December from London-based Aviva Investors. The financial details were not disclosed. The properties, known as Alkotas Point and Science Park, total 25 000 m2 and 30 000 m2 of space, respectively. Alkotas Point was completed in 2002. Science Park was completed in 2004 and is 100% occupied. Both properties are well leased to multinational tenants, Heitman said. Days earlier HEPP IV formed a joint venture with CEE developer Trigranit to own and operate four office properties totalling 70 000 m2 in Budapest. The assets are known as the Millennium portfolio.

9


On 29 December, Heitman announced the acquisition for the fund of Aupark Tower, a 32 500 m2 office property in Bratislava, Slovakia.

Heitman started December by forming a EUR 90 mln joint venture with Signature Senior Lifestyle to develop, own and operate senior care communities in London and the south east of the UK. This was Heitman's first property investment in the UK. Launched in 2008 by Heitman, HEPP IV has EUR 505 mln in equity commitments and is about 60% committed. It is entering its final year of deploying capital in value-added property assets across Central and Eastern Europe. Heitman was founded in 1966 and headquartered in Chicago. It manages $23.8 bn (almost EUR 22 bn) in assets invested directly and indirectly in real estate in North America, Europe and Asia. The firm's European private equity investments span 15 countries with $4.4 bn under management. Heitman has over 40 people across Europe in its offices in London, Warsaw, Luxembourg and Moscow.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents