BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

PRŮMĚRNÁ CENA BYTŮ V ČESKÉ REPUBLICE VZROSTLA ZA POSLEDNÍCH 12 MĚSÍCŮ O 5 %

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Největší meziroční zlepšení dostupnosti bydlení vykazuje Liberecký kraj

2)

Byty v Praze se letos prodávají dražší až o čtvrt milionu korun

3)

Ekospol bude v Praze stavět další velké komplexy se stovkami bytů

4)

Rodinné domy strácajú dych

Komerční nemovitosti 5)

Ulice Na Příkopě je 27. nejdražší třídou světa, o příčku si pohoršila

6)

Palladium, nejlukrativnější nákupní centrum v Česku, koupí za půl miliardy eur Němci

Realitní byznys 7)

Investorům na realitním trhu schází kvalitní nabídka

8)

Investiční byt: Bez práce nejsou koláče!

9)

ČNB: Úroky na dně a snad i růst cen nemovitostí

English corner 10) Scarcity of retail stock looms in core European markets

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

15/12 2014

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Průměrná úroková sazba hypoték od loňského listopadu klesla bezmála o celý procentní bod, takže hodnota indexu GOFI70 aktuálně činí 2,43 %. Zatímco loni by klient na měsíční splátku 1,74 milionové hypotéky při 20leté splatnosti a pětileté fixaci vynaložili 9 755 Kč. Letos při hypotéce ve výši 1,82 mil. Kč to vychází na 9 582 Kč. Měřeno indexem dostupnosti bydlení (IDB), který vyjadřuje poměr mezi příjmy a splátkou hypotéky, představuje částka 9582 Kč necelou třetinu – konkrétně 30,1 % průměrného čistého příjmu české domácnosti. Loni touto dobou index dosahoval hodnoty 30,8 %. Z aktuálních statistik vyplývá, že na trhu stále přetrvávají nebývale příznivé podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Důkazem budiž srovnání s obdobím před pěti lety, kdy průměrná cena bytů byla 1,94 mil. Kč a průměrná sazba na hypotékách činila 5,48 %. Tehdy splátka hypotéky ukusovala z příjmového koláče českých domácností plných 43,5 %. Zatížení rozpočtu domácností hypotékou

17,1%

17,5%

24,1%

25,5%

25,4%

27,7%

27,0%

20,6%

11,5%

Průměrná cena bytů v České republice vzrostla za posledních 12 měsíců o 5 %. Z loňských 1,74 milionu Kč průměr vystoupal o 81 000 Kč na 1,82 milionu Kč. Tahounem růstu cen byly především velké byty 4+1, které meziročně podražily o 15 %. Z pohledu klientů, kteří plánují financovat koupi nemovitosti hypotékou, se však příliš nezměnilo. Cenový nárůst kompenzují stále levnější hypotéky.

27,8%

27,9%

REALITYMORAVA.CZ

27,8%

30,9%

1) Největší meziroční zlepšení dostupnosti bydlení vykazuje Liberecký kraj

30,1%

65,3%

Index dostupnosti bydlení (kraje ČR)

Zdroj: realitymorava.cz

Zatímco na celorepublikové úrovni index stagnuje, v některých regionech dochází k zásadním posunům. V 5 krajích z celkových 14 došlo za posledních 12 měsíců k meziročnímu zhoršení dostupnosti bydlení. Dlouhodobě pozorujeme výrazné zhoršování dostupnosti bydlení v Praze, kde index za poslední rok vzrostl o 4,2 %. Aktuálně největší zhoršení dostupnosti bydlení vykazuje Jihočeský kraj (+7 %), zde se však s velkou pravděpodobností jedná o krátkodobý výkyv, z kterého zatím nelze odvozovat změnu trendu. Naopak ke znatelnému zlepšení (poklesu zatížení hypoteční splátkou) došlo v Jihomoravském (-4,7 %), a Libereckém kraji (-4,4 %). V absolutních číslech míry dostupnosti bydlení však k žádným velkým změnám nedochází. Stále platí, že nejlepší dostupnost bydlení je v Ústeckém kraji, kde průměrná domácnost vynaloží na splátku hypotéky, jejíž výše odpovídá průměrné ceně bytu (560 000 Kč), 11,5 % svých čistých příjmů. Opakem je Praha, kde index dostupnosti bydlení dosahuje při průměrné ceně bytů 4,27 mil. Kč hodnoty 65,3 %.

30,00% 30,00% 33,00% 31,00% 43,00% Splátka hypotéky Ostatní výdaje Zdroj: realitymorava.cz

Monitoring realitního trhu 15/12/2014

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Změna dostupnosti bydlení

Olomoucký 0,5% Celá ČR 0,7% Ústecký 0,7% Pardubický 1,1% Moravskoslez ský -1,6% Vysočina 2,8% Královehrade cký -4,1% Liberecký 4,4% Jihomoravský -4,7%

Jihočeský 7,0% Praha hl. m. 4,2% Zlínský 1,0% Plzeňský 0,6% Středočeský 0,4% Karlovarský 0,0%

regionech ceny bytů letos dál klesaly a dostaly se na dosah rekordních minim. Jedná se například o Liberecký kraj s průměrnou cenou 1,15 mil. Kč a hodnotou návratnosti bydlení na úrovni 3,25 let. Hypotéky hledají úrokové dno Listopadové výsledky zapadají do scénáře, který jsme nastínili v předchozím měsíci. Úrokové sazby hypoték pokračují v poklesu a část bank vysílá signály, že prostor a ochota pro další snížení existuje. Ohledně dosažení úrokového dna bude klíčovým faktorem, zda se k ostřelování marketingově zajímavé 2procentní hranice přidají i další banky a zda cenové zatraktivnění bude mít očekávaný efekt z pohledu přílivu nových klientů. Z pohledu dostupnosti bydlení se ve výhledu do následujících měsíců nic nemění. Dramatický růst cen bytů nás nečeká, proto v nacházejících měsících předpokládáme stagnaci indexů dostupnosti bydlení a tím i zachování excelentních podmínek pro pořízení vlastního bydlení.


Návratnost bydlení je nejrychlejší v Ústeckém kraji Index návratnosti bydlení (INB) vyjadřující kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v listopadu nepatrně klesl na hodnotu 4,76. Jinak vzhledem k tomu, že do výpočtu indexu nevstupují náklady na financování pořízení bydlení, resp. není ovlivněn aktuálním poklesem úrokových sazeb hypoték, index dlouhodobě roste. Jen za posledních 12 měsíců vyšplhal o 19 setin. Index návratnosti bydlení 12

10,33

10 8 6 4 2

4,88 4,42 4,40 4,27 4,02 4,76 4,40 3,25 4,38 4,03 3,82 2,77 2,70 1,81

0


2) Byty v Praze se letos prodávají dražší až o čtvrt milionu korun E15.CZ Největší developeři letos prodávají byty v Praze o několik jednotek procent dráž než loni. Průměrný byt tak podražil až o čtvrt milionu korun. Růst cen přitom předpovídají i v dalším roce. Vyplývá to z odpovědí představitelů developerských společností. Například společnost Central Group uvedla, že průměrná cena skutečně prodávaných bytů u nich letos vzrostla meziročně o zhruba sedm procent. Byty s dispozicí 1+kk tak prodává průměrně za 1,8 milionu korun, 2+kk za 2,8 milionu korun, 3+kk za 3,9 milionu korun a 4+kk za 5,7 milionu korun. Pořád je to však o třetinu méně, než kolik stály nové byty před ekonomickou krizí. „V první polovině roku 2008 dosahovaly ceny srovnatelně velkých bytů 2,4 milionu u 1+kk, 3,7 milionu u 2+kk, 5 milionů u 3+kk a 6,9 milionu u 4+kk,“ uvedla společnost. Více peněz si na nový byt museli připravit také klienti Skanska Reality. „Při vytváření cen za nové bydlení bereme v potaz aktuální poptávku i tržní ceny v dané lokalitě, proto jsme proti loňsku mohli přistoupit k nastavení cen v průměru o tři až pět procent výše,“ prohlásila generální ředitelka firmy Naďa Ptáčková. Ta počítá s tím, že s lepší kondicí trhu do budoucna ceny nových bytů v Praze porostou obdobným tempem i nadále.

Pro klienty financující nákup z vlastních zdrojů dochází s nárůstem cen logicky k postupnému zhoršování návratnosti investice. Ovšem toto neplatí všude. V některých


3


Ceny ovlivňuje i velký zájem o malé byty

Své byty zdražoval také Ekospol, průměrně o tři procenta s tím, že více developer zdražoval menší byty. „Na růstu cen nových bytů se částečně podepsalo zrušení osvobození od DPH na pozemky, k němuž došlo od začátku letošního roku. Druhým faktorem byl velký zájem o malé byty,“ podotkl generální ředitel a předseda představenstva Ekospolu Evžen Korec. Také Korec očekává podobný růst cen jimi prodávaných bytů v příštím roce. „Růst cen potáhne především vysoká poptávka po menších bytech, stejně jako po bytech kupovaných na investici. Hypotéky jsou na svých rekordních minimech a česká ekonomika roste, tudíž podmínky pro nákup nového bytu tak budou minimálně stejně dobré jako v letošním roce,“ odhaduje další vývoj Korec.

na jaře představí projekt s 800 byty v širším centru Prahy, řekl ČTK na setkání Stavebního fóra předseda představenstva a generální ředitel společnosti Evžen Korec. V rámci první etapy pustí developer do prodeje 200 bytů. Ekospol bude i v příštím roce sázet na co nejnižší cenu, kterou chce stlačit ještě o něco níže. „Nabídneme absolutně bezkonkurenční ceny. Rádi bychom totiž těch 800 bytů prodali poměrně rychle a také jsme ten pozemek získali za velmi dobrých podmínek. Byty, které jsme naposledy prodávali jako nejlevnější v našem projektu Nové Měcholupy, tak ty tady ještě překonáme,“ řekl ČTK Korec. Nejmenší byty 1+kk šlo koupit za méně než milion a půl.

Z velké pětky developerů nezdražovaly byty společnosti Trigema a Finep. „Jednotkové prodejní ceny nových bytů v Praze meziročně zůstaly na stejné úrovni a tedy prakticky beze změny, což je v souladu s našimi odhady a předpoklady,“ poznamenal finanční ředitel Finep holding Štěpán Havlas, který předpokládá, že na pražském trhu bude v příštím roce tendence ceny mírně zvyšovat, protože rostou ceny stavebních prací. Nestabilní průměrná cena za metr čtvereční Podle generálního ředitele Trigemy Marcela Sourala je obtížné určit reálné ceny prodávaných bytů. „Pokud se zaměříme na průměrnou cenu všech bytů, tak je všeobecně známo, že první se z celku vyprodávají nejlevnější byty. Po spuštění prodeje nového projektu je průměrná cena za metr čtvereční nižší než na konci. Z tohoto tvrzení vyplývá, že je průměrná cena za metr čtvereční všech bytů v průběhu roku nestabilní a je ovlivněna množstvím nabízených bytů, především počtem čerstvě zahájených,“ upozornil Soural. Zájem o nové byty v hlavním městě v posledních měsících výrazně roste. Podle společné statistiky společností Ekospol, Trigema a Skanska Reality si lidé během prvních devíti měsíců letošního roku v Praze koupili 4 250 nových bytů, což je meziročně o 22,7 % více. Takřka polovinu z toho (47 %) prodalo pět největších developerů.

3) Ekospol bude v Praze stavět další velké komplexy se stovkami bytů FINANCNINOVINY.CZ Developerská společnost Ekospol chce pokračovat ve výstavbě velkých komplexů se stovkami bytů. Příští rok


Deset nejlevnějších bytů v tomto chystaném projektu společnost prodá formou aukce, kterou použije vůbec poprvé. Další podobně veliký bytový komplex chce developer představit příští rok na podzim. U něj však ještě nemá stavební povolení. Už dříve Korec prohlásil, že v nejbližších pěti letech chystají stavbu 5 000 bytů v celkové hodnotě zhruba deset miliard korun. Podobnou masivní výstavbu chystá také konkurenční Central Group, který během dvou let v Praze nabídne k prodeji 3 000 nových bytů. Největší projekt na Žižkově Residence Garden Towers - bude mít takřka 700 bytů, další stovky bytů vyrostou v projektu Javorová čtvrť v Horních Měcholupech. Příští rok Central Group do nabídky začadí na 1 700 nových bytů v 11 pražských lokalitách. Developeři reagují na to, že zájem o nové byty v hlavním městě v posledních měsících výrazně roste. Podle společné statistiky společností Ekospol, Trigema a Skanska Reality si lidé během prvních devíti měsíců letošního roku v Praze koupili 4 250 nových bytů, což je meziročně o 22,7 % více. Takřka polovinu z toho (47 %) prodalo pět největších developerů. Někteří lidé z branže však už varují před přehřátím trhu.

4


4) Rodinné domy strácajú dych ETREND.SK

Stavbári dokončili za tri kvartály tohto roka 9 691 bytov, čo je výsledok veľmi podobný vlaňajšku. Stavebné povolenia boli počas uplynulých deviatich mesiacov vydané na 11 882 bytov. Štatistici ich evidujú ako začaté, a pribudlo ich medziročne viac než sedemsto. Dynamiku potiahli predovšetkým byty v súkromnom vlastníctve. Verejný sektor ako investor odumiera, v začatých i v dokončených bytoch mal takmer polovičný výpadok. Počet dokončených bytov v treťom kvartáli 2014 medziročne poklesol o 6 %, na 3 221 a spomalenie zaznamenal nielen verejný, ale mierne aj súkromný sektor. Byty v rodinných domoch, ktoré predstavujú až 70 % z úhrnu všetkých hotových bytov mali prekvapivo hlbší prepad. Prvý za ostatné dva roky, v ktorých počet dokončených bytov v jednotlivých kvartáloch len zrýchľovali. Na byty v rodinných domoch vydali stavebné úrady v treťom štvrťroku 2 643 stavebných povolení. To je o 121 menej než v minulom roku, pričom medziročný pokles siahal k piatim percentám. Celkový počet začatých bytov napriek tomu stúpol, po takmer pätnásťpercentnom poklese v druhom kvartáli.

porovnaní s vlaňajškom. Vzostup v súkromnom sektore stačil vykryť aj pokles verejného. Ale v rodinných domoch je rozostavaných 41 323 bytov, takmer o tisícku menej ako v rovnakom období minulého roka, čo je úbytok takmer o dva a pol percenta. Vo výstavbe nových bytov stavebná produkcia v tomto roku zatiaľ len klesala. Jej hodnota za deväť mesiacov prevýšila 456 miliónov eur a bola medziročne nižšia o 11,5 %. Dynamickejšie opravy mali za tri štvrťroky hodnotu 283 miliónov eur a oproti vlaňajšku podrástli o 7 %.

Komerční nemovitosti 5) Ulice Na Příkopě je 27. nejdražší třídou světa, o příčku si pohoršila E15.CZ Pražská ulice Na Příkopě je letos 27. nejdražší třídou světa, v porovnání s loňskem si o jednu příčku pohoršila. V čele žebříčku je horní část newyorské ulice Pátá avenue s rekordním nájemným 29 822 eur za metr čtvereční obchodní plochy. „Ceny rostou i v Pařížské ulici. Její nejatraktivnější část se cenově prakticky již dotáhla na úroveň Příkop. Tam obchodníci platí za pronájem jednoho metru čtverečního až 2 200 euro ročně,“ uvedl vedoucí pronájmu jednotek v centrech měst ve společnosti Cushman & Wakefield Jan Voslář. V Brně je nejdražší cena za metr pronájmu 840 eur za metr čtvereční. Podle průzkumu Nejdražší nákupní ulice světa společnosti Cushman & Wakefield má Praha unikátní pozici v rámci střední Evropy a je zřejmé, že se zde další obchodníci budou chtít prezentovat. „Atmosféra centra města je nenahraditelná a nedá se srovnávat s obchodním centrem,“ dodal vedoucí retailového týmu v Cushman & Wakefield Jan Kotrbáček. Ceny jdou nahoru

Počet vydaných stavebných povolení na byty v bytových domoch, ktorý sa vtedy znížil, totiž naopak v treťom štvrťroku dynamicky stúpol. Tak, že byty v rodinných domoch ku koncu septembra predstavovali sotva 66 % z celkového počtu začatých, kým vlani to boli tri štvrtiny. Podľa údajov Štatistického úradu SR bolo ku koncu septembra rozostavaných 63 382 bytov, o 187 viac v


Nájemné v ulici Na Příkopě má mírně rostoucí tendenci, zájem ze strany obchodníků je prý stále obrovský. Mezi značky, které letos v centru Prahy otevřely své obchody, patří Louis Vuitton, Tiffany, Jimmy Choo, Bershka, Michael Kors či Swarovski. V čele žebříčku letos vystřídala horní část Páté avenue v New Yorku honkongskou Causeway Bay (23 307 eur/m2 ročně). Pařížská Champs-Élysées si udržela třetí místo s průměrným nájmem 13 255 eur/m2 a rok.

5


Nájmy zde byly v posledním roce stabilní, zatímco o rok dříve vyskočily o 40 %. Za Paříží se drží londýnská New Bond Street, kde došlo k růstu nájemného o čtyři procenta. Top pětku uzavírá Pitt Street Mall v Sydney. Průzkum obsahuje žebříček 330 nejdražších míst v 65 zemích.

2013

Nájemné v eurech za rok

Meziroční změna v pct

1

-

USA

New York

Pátá Avenue-horní část

29.822

13.3

2

1

Hong Kong (Čína)

Hong Kong

Causeway Bay

23.307

-6.8

3

3

Francie

Paříž

Avenue des Champs Élysées

13.255

0.0

4

4

GB

Londýn

New Bond Street

10.361

4.2

5

8

Austrálie

Sydney

Pitt Street Mall

8.658

25.0

6

6

Itálie

Milán

Via Montenapoleone

8.500

13.3

7

5

Japonsko

Tokio

Ginza

8.120

6.9

8

9

Jižní Korea

Soul

Myeongdong

7.942

17.6

9

7

Švýcarsko

Zurych

Bahnhofstrasse

7.456

1.1

10

12

Rusko

Moskva

Stoleshnikov

4.749

20.0

ULICE

ZEMĚ

MĚSTO

2014

Nejdražší nákupní ulice světa

Zdroj: Cushman & Wakefield

6) Palladium, nejlukrativnější nákupní centrum v Česku, koupí za půl miliardy eur Němci IHNED.CZ  Německý

investor Union Investment dá za pražské nákupní centrum rekordní částku.  Podle odborných odhadů lidé ve zdejších obchodech či restauracích utratí měsíčně kolem 350 milionů korun.

investorů o nemovitosti, které lze pronajímat firmám, letos v tuzemsku výrazně vzrostl.

nepotvrdily. „Máme skutečně zájem investovat na pražském kancelářském a maloobchodním trhu,“ naznačil Fabian Hellbusch, mluvčí Union Investment. Nový majitel by měl Palladium převzít začátkem příštího roku. Vedle zhruba dvou stovek obchodů na 40 tisících metrech čtverečních získá také přiléhající kanceláře - ty zabírají zhruba zbylou třetinu ploch. Strategická poloha vydělává Palladium v centru Prahy je nejlukrativnějším nákupním centrem v zemi. Podle odborných odhadů lidé ve zdejších obchodech či restauracích utratí měsíčně kolem 350 milionů korun. Denně tam zavítá v průměru 45 tisíc lidí. „Během některých předvánočních dní v loňském roce ale návštěvnost překročila 70 tisíc lidí za den,“ prohlásila Karolína Peterková z marketingového oddělení společnosti Property Solutions, jež obchodní centrum spravuje. Předností Palladia je jeho umístění - je ve středu města na metru a dalších spojích hromadné dopravy a také sousedí s hlavní nákupní třídou Na Příkopě. „Nájemcům se v Palladiu daří a o projekt je veliký zájem,“ komentoval Jan Kotrbáček z poradenské firmy Cushman & Wakefield. Významná část tržeb obchodníků v nákupním centru podle něj pochází od turistů. Budoucí majitel Palladia - Union Investment - vlastní nemovitosti ve 23 zemích v celkové hodnotě téměř 25 miliard eur. V Praze letos prodal kancelářské budovy Trianon a Technopark s tím, že menší objekty nezapadají do portfolia společnosti. Union Investment je také spolumajitelem administrativní budovy Danube House v pražském Karlíně. Kromě německé společnosti se o Palladium ucházeli i další dva vážní zájemci: pojišťovací skupina Allianz a realitní společnost Atrium European Real Estate. Její šéf Josip Kardun v nedávném rozhovoru pro HN prohlásil, že Atrium usiluje o koupi dalších nákupních center v Česku. Zájem investorů roste

 Zájem

Nejdražší nemovitost v Česku bude mít brzy nového majitele. Za pražské nákupní centrum Palladium dá německá společnost Union Investment podle informací HN nejméně 565 milionů eur - v přepočtu 15,6 miliardy korun. Tolik za jednotlivou budovu v zemi ještě nikdo nezaplatil. Současný vlastník Palladia, další německá firma Hannover Leasing, tak na prodeji vydělá. Před sedmi lety získala nákupní centrum za dosud rekordních 535 milionů eur. Podle informací HN ze dvou nezávislých zdrojů je obchod domluven, byť německé společnosti zatím dohodu oficiálně


Zájem investorů o nemovitosti, které lze pronajímat firmám, letos v tuzemsku výrazně vzrostl. Jestliže loni se v Česku takových budov prodalo zhruba za miliardu eur, letos to bude zhruba dvojnásobek, odhaduje partner a vedoucí investičního oddělení v Cushman & Wakefield Jiří Fousek. Investoři podle něj mají dost peněz a výhodné jsou i úvěry u bank, jimiž nemovitosti také financují. „V západní Evropě jsou ceny nemovitostí mnohem vyšší, proto se pozornost investorů obrátila na střední Evropu. Dva ze tří investorů, kteří nás oslovují, hledají nemovitosti v centru Prahy. Věří, že si svou hodnotu udrží,“ doplnil Fousek.

6


Do komerčních nemovitostí začaly výrazněji investovat také pojišťovny - o Palladium měla zájem zmíněná Allianz. „Pojišťovny mají hodně volných peněz a potřebují je zhodnotit,“ řekl Tomáš Procházka, manažer financování komerčních nemovitostí v UniCredit Bank. Například Vienna Insurance Group, která vlastní pojišťovnu Kooperativa, letos v Praze koupila Burzovní palác a novou kancelářskou budovu Havlíčkova Plaza naproti Masarykovu nádraží. Skupina Generali si zase pořídila smíchovský Palác Křižík.

českého realitního trhu,“ říká Pavel Kliment z KPMG Česká republika.

Realitní byznys 7) Investorům na realitním trhu schází kvalitní nabídka STAVEBNI-FORUM.CZ Současný objem investic do sektoru nemovitostí v celé Evropě je vůbec nejvyšší od roku 2007. Přitom 90 % bankovních institucí očekává růst realitních portfolií i nadále. Česká republika stojí v tomto ohledu a ve většině ukazatelů v čele regionu střední a východní Evropy, když mnohdy se dokonce vklínila mezi tradičně „investičně“ atraktivnější země západní Evropy – letos u nás podle řady prognóz objem tohoto typu investic přesáhne hodnotu 2 miliard eur. A to přesto, že si čeští investoři stále půjčují dráž než jejich západní „konkurence“ a stále u nás není dostatek kvalitních produktů. Tyto závěry přináší průzkum poradenské společnosti KPMG „Property Lending Barometer 2014“. Tohoto průzkumu, pořádaného KPMG každým rokem, se letos zúčastnilo 70 významných bank a finančních institucí ze 17 zemích západní, střední a východní Evropy. Banky přitom současnou situaci, kdy objem investic do sektoru nemovitostí roste, hodnotí se značným optimismem, a to i do budoucna. CEE: dražší úvěry V zemích západní Evropy si investoři do realit od bankovních institucí půjčují levněji než v zemích střední a východní Evropy. S nejnižší úrokovou sazbou při realizaci nových projektů se investoři setkávají například v Německu nebo Rakousku. Kromě západoevropských zemí nabízejí nejpříznivější podmínky pro financování realitních investic dvě vyspělejší postkomunistické ekonomiky: Polsko a Česká republika. Naopak nejvíce jsou úročeny úvěry tohoto typu v Rusku, Bulharsku a Chorvatsku. „V rámci regionu CEE má Česká republika jednu z nejnižších úrokových marží. Tento stav vyplývá především z dobré kondice českých bank a ze stability a úrovně


Evropa: málo příležitostí Investování do nemovitostí aktuálně prochází progresivním růstem poptávky. Nemovitosti jsou jednou z preferovaných investičních příležitostí, a to především díky očekávané úrovni výnosnosti a stability investice. Ochota a zájem investovat jsou velké, nicméně chybí kvalitní produkty a poptávka po nich je několikanásobně vyšší než jejich nabídka. „Objem investic do nemovitostí roste napříč všemi zeměmi, za prvních šest měsíců roku 2014 se na celosvětové úrovni jedná o nárůst více než 25 %. V sektoru nemovitostí ovšem aktuálně existuje převis poptávky nad nabídkou. Přitom roste i poptávka po méně kvalitních nebo více rizikových produktech, investoři totiž hledají možnosti vyššího zhodnocení svých prostředků,“ vysvětluje Pavel Kliment. ČR: na scéně opět hotely Tradičně preferované jsou v České republice investiční nákupy kancelářských budov a industriálních (logistických) areálů. Zajímavým a novým trendem je obnova financování výstavby hotelů, které konečně přestává být na českém trhu tabu. Letošní průzkum „Property Lending Barometer 2014“ v tomto ohledu zaznamenal proti minulým letům značný posun. Na tuzemském trhu už figuruje hned několik bankovních institucí, především z řad menších bankovních domů, které se cíleně zaměřují právě na kvalitní projekty výstavby hotelů a rekreačních resortů, přičemž další banky jsou už ochotni o financování hotelů alespoň diskutovat. Banky ovšem stejně jako loni v anketě KPMG uvedly, že při financování rozvoje hotelového sektoru aplikují nejvyšší

7


úrok ze všech segmentů realitního trhu. Důvodem je riskantní povaha aktivit tohoto ražení. „Banky se také přestaly zaměřovat jen na financování dokončených nemovitostí se stabilním výnosem. Nová výstavba je pro financování stále více atraktivnější především proto, že nabízí možnost vyššího výnosu při aktuálně klesajícím riziku,“ uzavírá Pavel Kliment.

Reklamní sdělení dále říká, že výnos, který je garantován, je 4 % ročně. Tento výnos je srovnán s průměrným výnosem vkladu, který se při investici na dobu 5 let pohybuje v rozmezí 1 až 1,5 % ročně. Chamtivost a touhu po zisku navíc posiluje sdělení, že výnos, který je po dobu 24 měsíců díky garanci nájemného jistý, může být i vyšší, stačí pronajmout za lepších než minimálně garantovaných podmínek.

8) Investiční byt: Bez práce nejsou koláče!

Podrobnější čtení nabídky ale ukáže, že investor byt musí na vlastní náklady vybavit minimálně kuchyňskou linkou s varnou deskou, troubou a digestoří, osvětlením ve všech místnostech a základním zařízením koupelny (světly a zrcadlem). O tom, jakou péči bude muset investor správě pronajímaného bytu věnovat, jaké průběžné náklady bude muset hradit, nebo jak bude shánět nájemce po skončení garance, se už nepíše.

HYPOINDEX.CZ Skutečnost, že ceny rezidenčních nemovitostí poklesly a hypotéky jsou extrémně levné, by neměla být impulsem k bezhlavému nákupu investičního bytu. Vše vyžaduje zvážení udržitelnosti zájmu o bydlení v daném bytě a finanční udržitelnosti zvoleného modelu, včetně rozvahy, zda se to skutečně vyplatí. Kupte byt a máte zajištěn snadný pasivní příjem, láká nejedna reklama podporující prodej bytů. Vize je zřejmá, majitel inkasuje pravidelný příjem a hodnota bytu se v průběhu času zhodnocuje. Navíc situace na hypotečním trhu investicím přeje, úrokové sazby dosahují rekordních minim a ceny nemovitostí spíše stagnují. Hypotéky jsou velice nízké, tak proč toho nevyužít? Lesk investičních bytů v reklamě těch, kteří byty nabízejí Čtení Kiyosakiho knih podněcuje k investování do nemovitostí jako k bezpečné a zvládnutelné formě investování. Právě investiční motiv je v hojné míře používán nabízejícími, používají ho jak developeři, tak realitní kanceláře. Proč ne, vždyť oslovení lačných investorů vytváří potenciál byznysu. V reklamní inzerci pak můžeme najít sdělení typu: „Výhodná investice pro samotné bydlení nebo jako investiční byt na pronájem nebo jako letní byt.“ Nejedna realitní kancelář také pořádá semináře pro ty, kteří uvažují o nákupu bytu a jeho pronajímání. Výzva zní jednoduše: „Zhodnotíte úspory, uděláte něco pro své zaopatření ve stáří, právě dnes je atraktivní investovat do koupě bytu a spoléhat se na růst hodnoty a výtěžek z nájemného.“ Vezměme jednu z konkrétních nabídek, doprovázené reklamním sdělením: „Koupíte-li investiční byt z našeho developerského projektu, budeme vám po dobu 2 let smluvně garantovat nájemné v dané výši. V průběhu 24 měsíců je proto investiční byt bezrizikovou investicí. Pokud se po zařazení bytu do nabídky našich realitních kanceláří byt nepodaří pronajmout, získáte dané nájemné od nás.“


V dalším se zkusíme zamyslet nad některými skutečnostmi, které by měly být při pořízení investičního bytu zvažovány. Nákup a pronajímání bytů, bez práce nejsou koláče Kupujeme-li investiční byt, kupujeme investiční příležitost. Zatímco akcie stačí pořídit a v závislosti na investiční strategii třeba jen držet a inkasovat dividendy, popřípadě je v příhodný okamžik prodat, nemovitost přináší vlastníkům starosti. Investice do dividendových burzovně obchodovaných ETF je v podstatě bezpracná a zajistí vyvarování se riziku sázky na jednoho koně, umožňuje diverzifikovat. Příjem plynoucí z pronájmu bytu až tak moc pasivní není, není to bezpracné, je nutné vynakládat čas a úsilí. Pravidelný příjem z nájmu a případný zisk jako rozdíl mezi příjmy a výdaji nevznikne sám od sebe. Byt je nutné pronajmout spolehlivým a solventním nájemcům, je nutné provést jejich výběr, administrovat smlouvu, čas od času byt zkontrolovat, občas někoho vyhodit, a v neposlední řadě byt udržovat. Investování, kupování a správa bytů je tak jistou formou podnikání. Na počátku cesty stojí otázka, kdo bude tím nájemníkem, který bude mít zájem o byt dané dispozice v dané lokalitě. Zájem společně se situací na místním trhu předurčí výši nájmu a tedy i průběžný výnos. Je-li nabídka vyšší než poptávka, jako třeba někde v horní dolní, shánění nájemce dá podstatně větší práci. Zásadní problém nastane, pokud nebude možné sehnat solventní a spolehlivé nájemce – výnos se rychle rozplyne jako pára nad hrncem. Klidně se může stát, že po změně podmínek nebo třeba za 30 let bude na daném místě volných bytů tolik, že majitelé ještě budou prosit, aby právě v tom jejich někdo bydlel třeba i za nižší nájemné. I toto je riziko podnikání na realitním trhu.

8


Kdy se investiční byt vyplatí?

Investiční byt se vyplatí, když na sebe vydělá a když se pokryjí všechny nutné náklady a případné výpadky příjmů z nájemného. Kiyosakiho zásada investování do rezidenčních nemovitostí je, že byt musí na sebe vydělat – neměl by být dotován z jiných příjmů. Kdo chce koupit a pronajímat byt, na sebe bere riziko ztráty a prodělku. Když už to podstupuje, měl by mít vyhlídky, že dostane patřičně zaplaceno (nikoliv že na to bude ještě doplácet). Předpokladem je zvládnutí odhadu návratnosti investice, tedy že se investované peníze v reálné kupní síle v budoucnu vrátí. Závěry výpočtů, které jsou častou zmiňovány jako stimul k investici do bytu, nemusí být tak zřejmé. Často se zapomíná na zahrnutí nákladů obětované příležitosti nebo vyčíslení vynaloženého času a související práce. Suma vynaložená na akontaci může být použita pro alternativní investiční příležitosti a vydělat třeba 3 % ročně.

Součástí finančního plánu také musí být budoucí náklady vyplývající z nutné údržby a oprav. Mohou nastat situace, kdy po započtení všech nákladů, včetně zohlednění vynaložené práce, vše končí v mínusu. Neviditelná ruka trhu v tomto případě určuje, že podnikatelský záměr na sebe nevydělal a bez dotací není dlouhodobě životaschopný. Investiční byty ano, ale dvakrát měř, jednou řež Každé podnikání má své taje, své know-how. V případě investičních bytů záleží na lokalitě a poloze, čistém ročním výnosu, na pořizovacích nákladech i dosažitelném tržním nájmu. Záleží také na situaci, jaká je nabídka a poptávka, nejen jaká je dnes, ale i jaká bude za rok nebo za deset let! Vše se pojí s rozhodnutím, jaký druh bytu, v jaké lokalitě a za jakou cenu pořídit. Součástí je také zvládnutí procesu hledání slušných nájemníků a procesu správy pronajímaného bytu. Chce to rozeznat investičně vhodnou nemovitost a dokázat v tomto smyslu ocenit všechna pro a proti a po dobrém zamíření také vystřelit. Po nalezení prvního investičního bytu může třeba následovat hledání prostředků pro získání bytu dalšího a získání pravidelného měsíčního příjmu. Důležité je, aby model stojící na pozadí byl dlouhodobě finančně udržitelný. Nastane-li situace, kdy tržní nájemné převýší splátky hypotéky a pokryje i související průběžné náklady, je to situace ideální.

9) ČNB: Úroky na dně a snad i růst cen nemovitostí Na straně jedné majitel bytu inkasuje nájemné, na straně druhé hradí různé náklady. Při odhadu výnosu je nutné tyto náklady neopomenout. V případě bytu v bytovém domě to bude zahrnovat platby za dodávané služby, příspěvek do fondu oprav, podílení se na rekonstrukcích domu jako celku, a jiné náklady související se správou domu. Neopomenout bychom měli platbu daně z inkasovaného nájemného a výpady příjmů po dobu, kdy dojde k výpadkům platby nájemného, včetně rezervy na neočekávané náklady jako je vedení soudních sporů nebo vymáhání dlužných částek. Několikaměsíční propad v obsazenosti a ztráta čítající několik tisíc korun se v případě neexistence rezerv snadno odrazí v problémech se splácením hypotéky. Racionální tedy není počítat se 100 % obsazeností, v odhadu není špatné nižší obsazenost zahrnout (tzn. například roční příjem z pronájmu x 0,85).


HYPOINDEX.CZ Úrokové sazby z úvěrů na historickém minimu, podobně jako sazby swapové a sazby dlouhodobých dluhopisů. I přes nízké sazby se počet nových hypoték závratně nezvyšuje. Díky uvolněným měnovým podmínkám, oživení ekonomické aktivity i dynamice růstu mezd, by i tak měl být dle ČNB očekáván mírný růst cen nemovitostí. Nedávno publikovaná Zpráva o inflaci se snaží na trh s nemovitostmi vnést optimismus. Meziročně ale rostly ceny nabídkové, tedy ty inzerované, u cen realizovaných obchodů zvýšení tak jednoznačné není. Optimista by situaci popsal tak, že ceny se už odrážejí ode dna, pesimista by to komentoval tak, že nějaké to procento v reálném vyjádření nehraje žádnou roli. Jaká bude realita, ukáže až čas.

9


Úroková sazba z úvěrů na bydlení na historickém minimu

V letošním roce nejvýrazněji klesala dlouhodobá sazba pro fixaci od pěti do deseti let. Tato skutečnost se projevovala zvýšením zájmu o tyto úvěry. Podíl úvěrů s fixací od jednoho roku do pěti let se snížil na asi 70 % všech úvěrů na bydlení. Zde se sazba pohybovala kolem úrovně 3 %. Ve třetím čtvrtletí 2014 rovněž pokračoval pokles úrokových swapových obchodů (IRS) a výnosů dluhopisů s delší splatností (0,1 až 0,4 procentního bodu podle splatností). Swapové sazby i výnosy dluhopisů se napříč splatnostmi nacházejí na historicky nejnižších úrovních.

Pokles úrokových sazeb možná zohledňuje obavy ze zpomalení hospodářského růstu. Zpomalení na globální úrovni mohou naznačovat jak předstihové indikátory, tak makroekonomické ukazatele. Do vývoje se také odráží nekonvenční použití nástrojů měnové politiky, které mají podpořit úvěrovou aktivitu v prostředí hrozící deflace. Na pokles zahraničních sazeb by také mohla působit geopolitická rizika, která zvyšují poptávku po bezpečnějších aktivech. Nabídkové ceny rostou, zatímco ceny realizační stagnují Zpráva o inflaci IV 2014, vydaná úřadem ČNB, odhalila, že ve třetím čtvrtletí 2014 pokračoval růst nabídkových cen starších bytů. Nabídkovými cenami se rozumí ceny nabídek prodeje nemovitostí v realitních kancelářích. Optimismus podle diskutované zprávy přinášejí i ceny realizační – „oživení trhu nemovitostí naznačuje i vývoj realizovaných cen bytů z výběrového šetření ČSÚ za druhé čtvrtletí 2014, podle kterého se ceny meziročně zvýšily o 2 % jak v Praze, tak mimo Prahu.“ Poměrové ukazatele udržitelnosti cen nemovitostí Zpráva o inflaci používá tři typy poměrových ukazatelů udržitelnosti, respektive dostupnosti cen nemovitostí:  Poměr ceny bytu a průměrné mzdy (ukazatel price-to-wage) udává podíl ceny bytu a roční průměrné mzdy. Index je vypočten z realizačních cen nemovitostí, ale nejnovější údaje jsou odhadnuty z cen nabídkových. Čím vyšší hodnota ukazatele, tím větší riziko nadhodnocení cen bytů (a tím menší dostupnost vlastního bydlení).  Poměr ceny bytu a disponibilního důchodu (price-

to-disposable income) charakterizuje podíl ceny bytu a součtu ročního disponibilního důchodu. I zde je index vypočten z realizačních cen nemovitostí a nejnovější údaje odhadnuty z cen nabídkových. Čím vyšší hodnota ukazatele, tím větší je riziko nadhodnocení cen bytů.  Poměr ceny bytu a tržního nájemného (price-to-

rent) lze považovat za ukazatel udržitelnosti cen bytů,


udávající podíl ceny bytu a ročního nájemného. Čím vyšší hodnota ukazatele, tím větší riziko nadhodnocení cen. Ukazatel je počítán z nabídkového nájemného a nabídkových cen bytů dle údajů Insitutu regionálních informací. Zpráva o inflaci ovšem neprezentuje přímo aktuální či historické hodnoty ukazatelů, ale vztahuje je ke srovnávací základně. Touto srovnávací laťkou je sedmiletý průměr období mezi rokem 2000 až 2007. Poměr ceny a disponibilního důchodu setrvává nad průměrem srovnávacího období, zatímco poměr ceny a mzdy vůči srovnávacímu období poklesl. Poměr ceny a tržního nájemného setrvale udržuje, vzhledem k průměru srovnávacího období (2000 až 2007), sestupný trend. Poměr ceny bytu a průměrné mzdy se v porovnání s průměrem předchozích období mírně vzrostl, ale zůstává pod tímto průměrem. Vývoj poměru ceny bytu a tržního nájemného je v rámci regionů rozrůzněný. Podle doprovodného komentáře Zprávy nemají ukazatele udržitelnosti cen bydlení, podobně tak jako ostatní metody, indikovat „výraznější nadhodnocení cen nemovitostí“. Počet nových hypoték se i přes nízké sazby závratně nezvyšuje Roční míra růstu úvěrů domácnostem v srpnu 2014 dosáhla hodnoty 5 %. I přes historicky rekordní pokles hypotečních úrokových sazeb se počet nových hypoték závratně nezvyšuje. Dle zjištění Šetření úvěrových podmínek bank poptávka domácností po úvěrech na bydlení v průběhu letošního roku (alespoň z pohledu bank zahrnutých do šetření) kolísala. Pro první čtvrtletí byl charakteristický pokles poptávky, vysvětlovaný je právní nejistotou vyplývající z nabytí účinnosti nového občanského zákoníku a katastrálního zákona. Ve druhém čtvrtletí pak poptávka vzrostla, ale ve čtvrtém čtvrtletí dle informací ze strukturovaného dotazování opět oslabila.

English corner 10) Scarcity of retail stock looms in core European markets PROPERTYEU.INFO Scarcity of stock will be one of the biggest hurdles facing retail investors in Germany next year, according to Stephan Austrup, head of Retail for Germany at TIAA Henderson Real Estate.

10


Germany is and will continue to be a safe haven, he said. ‘We have very low yields in Germany and low interest rates. I don’t expect that to change within the next two years. There’s a lot of capital and debt is available at good terms. We assume that rents will stay stable as well. What is a bigger challenge is finding the right product in these markets.'

shopping centre investments. ‘We will look at indirect investments but would also like to develop our existing portfolio and try to get the right returns with redevelopment.’

Austrup made the comments at PropertyEU's Retail Outlook Investment Briefing held recently at the Mapic retail fair in Cannes. The product range coming to the market is not large, he added. 'Everybody is looking at core assets although we can now see some secondary assets coming to the market.’

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

The weak economy is holding back rental growth, but there is some upward movement in good locations, he continued. ‘At the same time, we see a polarisation between secondary and prime locations and retailers are becoming very selective. They have been during the crisis and they are still are.’ Austrup sees good opportunities in Germany’s retail warehouse sector, but added that TH Real Estate is also targeting shopping centre investments. ‘The spread between alternative investments and retail real estate prices are still in line. Of course, you have to be very selective and you need to understand the market. Boots on the ground is mandatory.’ Redevelopment is definitely an opportunity in Germany, Austrup said. ‘We are looking at shopping centres and big schemes and how to create value. Many need an expansion, and that is challenging as the legislation is quite restrictive. But I think we will see more much more redevelopment in the core markets.’ Austrup said he saw a good range of product for retail parks, but noted that availability was more of an issue for


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents