BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

OSLABOVÁNÍ RUSKÉ EKONOMIKY A UKRAJINSKÁ KRIZE SI ZAČÍNAJÍ VYBÍRAT DAŇ NA PRAŽSKÉM REALITNÍM TRHU Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Vzrostl zájem o nové byty

2)

Východní krize dopadá na pražský trh s byty

3)

Developeři lákají kupce bytů na minikina, cyklostezky, školky i kutilské dílny

4)

V prvním čtvrtletí významně posílilo stavebnictví

Komerční nemovitosti 5)

Jak vrátit život do center českých měst?

6)

Slovensko má najmenej voľných hál

Realitní byznys 7)

Nájemní bydlení je návrat ke zdravému rozumu

8)

Nová zelená úsporám zvýší počet pasivních domů

9)

Prodej nebo pronájem: co je výhodnější?

English corner 10) Europe’s real estate financing market 'at a crossroads'

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

12/05 2014

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Vzrostl zájem o nové byty REALITYMORAVA.CZ Na konci roku 2011 nabízel developerský trh 8 190 nových bytů, v roce 2012 klesla nabídka o 18 %, konkrétně na 6 708. V tomto období se v Praze prodalo 4 720 bytů, v roce 2013 jich bylo 4 972, tzn. nárůst prodeje nemovitostí o 5 %. Jak si stojí developerský trh hlavního města ČR letos? Prodej v prvním čtvrtletí roku 2014 pokračoval ve stylu, který je naznačen výše – to znamená, že se zájem o byty držel stále na vysoké úrovni. Během těchto tří měsíců bylo prodáno 1 350 nových bytů. Oproti stejnému období minulého roku to znamená nárůst 3 % (konkrétně 1 315 bytů). Na tento trend upozornily společnosti Trigema, Ekospol a Skanska Reality, které vytvořily společnou analýzu. Jaké informace vyplynuly z tohoto průzkumu trhu? Pražští developeři nabízí 6 450 bytů – z toho volných je 6 000 a zbylých 450 patří k rezervovaným/ blokovaným/ poptaným. Díky projektům, jež jsou nově dokončeny, se nepatrně rozšířila skupina dostupných dokončených bytů na 2 636 a skupina tzv. ležáků (dostupné, dokončené více než 24 měsíců) na 1 111 bytů. Díky novému občanskému zákoníku (NOZ) klesne cena vybraných nemovitostí Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema, předpokládá, že by se po aplikaci NOZ do ceníků developerských projektů měla snížit průměrná cena. Své tvrzení odůvodňuje zvýšením podlahové plochy bytů díky zahrnutí sklepa a plochy pod nosnými konstrukcemi. „Bohužel se tak děje maximálně u třetiny projektů na trhu, a tak si budeme muset na snížení průměrných cen na celém trhu ještě počkat,“ dodává Soural. Průměrná cena se na trhu lehce zvýšila (o 0,2 %), usadila se na 61 430 Kč/m2. Důvodem může být postupné zvyšování absolutní ceny bytů, započítávání zvýšené sazby DPH na pozemky (cca 2 %), možné dlouhodobé vydávání podlahové plochy bytu za obytnou nebo již zmíněný pomalý převod výměr odpovídajících platným předpisům. Jediná skupina bytů, u nichž byl zaznamenán vliv NOZ, jsou nemovitosti v devíti středně velkých až velkých projektech, které jsou nově v prodeji. Průměrná cena se u nich (990 bytů) snížila o 5,5 %, konkrétně na 54 400 Kč/m2 (srovnáno s nově prodávanými byty v posledním čtvrtletí loňského roku).

Monitoring realitního trhu 12/05/2014

Díky stále se snižující úrokové sazbě hypoték, postupnému oživování ekonomiky a snaze developerů uvádět na trh byty dle přání a požadavků zájemců o nemovitost, se potvrzují prognózy z konce roku 2013. Ty odhadovaly prodej pohybující se na hranici 5 000 bytů.

2) Východní krize dopadá na pražský trh s byty E15.CZ Oslabování ruské ekonomiky a ukrajinská krize si začínají vybírat daň na pražském realitním trhu. Prodejci bytů hlásí, že kvůli krizi ubývá Rusů, kteří si v Praze pořizují byty. Zvláště movití ruští klienti ale naopak začali nakupovat české rezidence více. Rusové dosud tvoří nejpočetnější zahraniční skupinu, která si tuzemské byty kupuje. Jen za novostavby utratí ročně přes miliardu korun. To je zhruba desetina trhu. „V březnu došlo k prudkému poklesu poptávky ze strany rusky mluvící klientely, a to samozřejmě souvisí se zhoršením politické situace,“ řekl Victor Lekhman, spolumajitel realitní kanceláře Lekvi & Partners, která se na ruské kupce specializuje. „Evidujeme případy, kdy Rusové koupi nemovitostí v Čechách kvůli oslabení rublu a tím pádem zdražení tuzemských nemovitostí odkládají a vyčkávají, jak se situace vyvine,“ potvrzuje manažer realitní společnosti Professionals Petr Šula. Pokles poptávky už pociťují také někteří stavebníci. „Politické turbulence začaly mít negativní vliv na poptávku klientů ruské národnosti zejména v posledním měsíci, především díky omezení možnosti transferů finančních prostředků,“ uvedla ředitelka vývoje projektů a akvizic developera Skanska Reality Naďa Ptáčková. Snížení ruské poptávky hlásí také Ekospol. Jeho generální ředitel Evžen Korec se ale brání dávat to do vztahu s aktuálním děním na východě. „Politické turbulence začaly mít negativní vliv na poptávku klientů ruské národnosti zejména v posledním měsíci, především díky omezení možnosti transferů finančních prostředků,“ Opačný trend zachytil a firma Central Group. Od začátku roku zvýšila prodeje Rusům o 30 %, i když za březen připouští pokles. V řádu jednotek procent vykázal vyšší poptávku od ruských zákazníků také Finep. To potvrzuje některé hlasy z trhu, že snížení poptávky mohou vyvažovat naopak bohatí Rusové, kteří budou hledat v zahraničí bezpečí pro sebe i své peníze.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Bezpečné "odklonění"

Zábava pro rezidenty

„Dá se předpokládat, že majetní Rusové se v reakci na tento vývoj budou ve vyšší míře snažit o bezpečné odklonění svých finančních prostředků mimo dosah všeobjímající ruské státní moci,“ soudí ředitel realitní kanceláře Lexxus Peter Višňovský.

Ke konci prvního čtvrtletí inzerovali podle společnosti Trigema developeři celkem 6450 volných nových bytů v Praze. Největší počet z nich - celá polovina - spadá do střední kategorie v cenové relaci 45-60 tisíc korun za metr čtvereční. Podíl nejlevnějších bytů do 45 tisíc korun za metr čtvereční je oproti tomu jen desetinový.

A první bohatí kupci z východu již realitní „azyl“ v Česku skutečně hledají, potvrzuje developerská společnost FIM Group, která staví a prodává luxusní byty v centru Prahy. „Zájem ruských a ukrajinských klientů o investice v Praze rapidně vzrostl mimo jiné kvůli neklidné politické a ekonomické situaci v obou zemích,“ sdělila obchodní ředitel FIM Group Ilona Monferini Mančíková. V Praze podle poradkyně realitní kanceláře Svoboda & Williams Lindy Martynkové operují dva typy ruských klientů. První, movitější, kupují nadstandardní byty v historickém centru metropole, na Vinohradech, v Dejvicích a Bubenči. Druzí se zaměřují na okrajovější části hlavního města typu Stodůlek, Zličína či na nově se rozvíjející čtvrti, jako jsou Vysočany. V některých lokalitách se ale Rusové podílí na poptávce v desítkách procent, uvádí developerská společnost Trigema a dává za příklad Prahu 13.

3) Developeři lákají kupce bytů na minikina, cyklostezky, školky i kutilské dílny IHNED.CZ Největší část nových bytů v developerských projektech spadá do střední cenové kategorie. Aby je jejich developeři dobře prodávali, musí jejich okolí na rozdíl od lowcostových bytů něčím oživit. Ostrá konkurence na trhu naučila developery větší kreativitě. Nejvíce je to podle odborníků patrné u bytových projektů střední cenové kategorie. Už dávno totiž neplatí, že se většina nových bytů prodá ještě před dokončením stavby, jako tomu bylo v letech realitního boomu. Zájemci o byty v novostavbách méně důvěřují projektům na papíře a jednotlivé nabídky developerů více porovnávají. V rezidenčních projektech tak vznikají ve spolupráci s radnicemi školky, vedou kolem nich cyklostezky, mezi novinky patří 3D kino nebo vlastní vinné sklípky v podzemních garážích. „Developeři vymýšlejí, čím by přitáhli zájem kupujících. Je to důsledek velké konkurence,“ potvrzuje Ondřej Diblík z pražské realitní kanceláře Lexxus. Ta se dlouhodobě specializuje na prodej bytů v developerských projektech.


V nejnižší cenové kategorii je rozhodujícím kritériem cena a developeři v nich kromě pískoviště pro děti málokdy nabízejí rezidentům něco navíc, zdůrazňuje Diblík. Zbývajících více než 5 700 bytů nemohou nabídnout za nejnižší cenu, a lákají proto na „něco navíc“. Například bytový projekt Kejřův Park v Praze 9 nedaleko rušných ulic Průmyslové a Poděbradské vznikal ve dvou etapách. „Nejtěžší bylo sem lidi přivést,“ říká obchodní ředitel developerské společnosti Star Group Jan Kalaš. Dnes v něm zbývají jen čtyři volné byty z celkových zhruba 220. Komplex tvoří uzavřený areál s 24hodinovou ostrahou. Přímo kolem bytových domů vede cyklostezka, kterou nechal vybudovat developer. Rezidentům je vedle dětských hřišť k dispozici také minigolf, beachvolejbalový kurt či 3D kino. „Snažíme se vymýšlet, co ostatní nemají,“ říká Kalaš. Obyvatelé domu podle něj menší 3D kino hojně využívali ke sledování olympijských her a plánují v něm časem točit pivo. Už dnes je v něm malý bar. Developer kino zřídil v části podzemních garáží a vybavil je 12 vyřazenými křesly z multikin. „Minikina jsou nový fenomén,“ říká Diblík. Nápad se podle něj zalíbil i dalším developerům. Díky blízkosti přírody a sportovišť kupovaly byty v projektu Kejřův Park často rodiny s malými dětmi a mladé páry. Ty se totiž vedle ceny a dostupnosti centra města podle Kalaše zajímají i o možnosti volnočasových aktivit. Mezi drobnosti, které developery moc nestojí a obyvatelé domů je uvítají, patří třeba myčky kol. Tu nechal zřídit developer Skanska Reality v Praze-Modřanech, protože u jeho bytových domů vede cyklostezka. Do bytovek se vracejí také kočárkárny. Developer YIT Stavo vybuduje zase v projektu Koti Hyacint v Praze-Modřanech kutilské dílny. „Češi jsou národem kutilů, proto věříme, že dílny najdou uplatnění,“ říká ředitelka prodeje a marketingu YIT Stavo Dana Bartoňová. Podobně jako Star Group, také tento developer zřizuje v domech recepci s ostrahou. „S bydlením v uzavřeném areálu souvisí myšlenka budování sousedských vztahů,“ říká Bartoňová s tím, že by k tomu měly přispět i takzvané meeting-points, tedy

3


prostory, které budou vlastníci bytů moci využívat pro oslavy a vzájemná setkávání. Na sousedských vztazích je postaven také projekt Alfarezidence na pražském Žižkově, kde mají klubovny. Lépe se budou moci poznat i sousedé v rezidenčním projektu Ecocity Malešice. Vedle parku se dvěma hřišti v něm developer JRD plánuje zahrádky pro komunitní pěstování zeleniny a bylinek či domečky pro hmyz. Cyklistům postaví JRD stojany na kola a cyklomyčky. Developeři se podle Diblíka opět vracejí k posilovnám, které byly stejně jako bazény v módě v počátcích developerské výstavby bytů v Praze. Jenže se záhy ukázalo, že provoz bazénu je příliš drahý, a brzy se od nich ustoupilo. Investice pro developery, údržba pro rezidenty

„Je těžké vymyslet něco, co by nestálo moc peněz,“ říká Diblík. Jedna věc jsou investice developerů do těchto prvků, které se pohybují obvykle v řádu několika stovek tisíc korun. Druhou stranou mince jsou pak náklady spojené s jejich provozem a údržbou, které ponesou obyvatelé domů. Developer Star Group investoval podle Kalaše v projektu Kejřův Park do minikina okolo jednoho milionu korun, minigolf a beachvolejbalový kurt stály firmu další milion. Úprava parku a odbahnění rybníka vyšly na miliony korun, ale náklady nesla větším dílem městská část. Údržba kurtu podle Kalaše obyvatele domů skoro nic nestojí, ale ostraha vychází v průměru na 500 korun měsíčně na byt v závislosti na jeho velikosti. S městem plánuje Star Group spolupracovat i na svém dalším rezidenčním projektu v Dolních Chabrech, v němž vznikne nová čtvrť s 800 byty za zhruba dvě miliardy korun. Také v ní počítá developer s cyklostezkou, venkovními posilovacími stanovišti či lezeckou stěnou pro větší děti. Vzhledem k velikosti projektu postaví Star Group pro obyvatele i školku, kterou pak převede na město. „Městské části začínají přicházet na to, že můžou po developerech něco chtít,“ říká Kalaš. „Myšlení developerů se změnilo. Nestačí jen namalovat byty a prodat je,“ konstatuje Diblík.

4) V prvním čtvrtletí významně posílilo stavebnictví SREALITY.CZ První čtvrtletí přineslo z veřejných zdrojů více peněz pro českou ekonomiku, než tomu bylo v minulosti.


Vzrostl finanční objem výběrových řízení vypsaných na nové zakázky i zadaných zakázek. Oproti předchozím obdobím se v prvním čtvrtletí 2014 viditelně změnila struktura veřejných zakázek. Významně posílil příliv veřejných zakázek do českého stavebnictví. Vyplývá to z nejnovější analýzy společnosti CEEC Research, která vychází z aktuálních údajů Věstníku veřejných zakázek. Vypsaných výběrových řízení na nové zakázky v prvním čtvrtletí tohoto roku oproti stejnému období 2013 přibylo téměř o pětinu (18,7 %). Veřejné instituce vypsaly 1820 soutěží. Aktivnější byly jen v prvním čtvrtletí 2012, tedy v období, než nabyla účinnosti předchozí novela zákona o veřejných zakázkách. S počtem oznámených soutěží vzrostl také objem finančních prostředků, který hodlají ministerstva, regionální úřady, sdružení, atd. utratit. Jde o více než 53 miliard korun (53,5 miliardy korun), což je nárůst o 14,7 % oproti prvnímu čtvrtletí 2013. „Zaznamenaný nárůst počtu zahájených zadávacích řízení mě těší, roste objem investic a to je důkaz, že se ozdravuje ekonomika. Veřejní zadavatelé připravují větší objem zakázek, k čemuž jim pomáhá technická novela zákona o veřejných zakázkách. Cílem našeho ministerstva bylo odstranění nedostatků předchozí právní úpravy s důrazem na zjednodušení a odstranění zbytečné byrokracie z celého procesu,“ hodnotí situaci Věra Jourová, ministryně pro místní rozvoj. Na začátku roku se přitom také viditelně změnila struktura zakázek – přibylo těch stavebních. Stavební zakázky v posledních obdobích představovaly přibližně třetinu celkového počtu a zhruba 40 % objemu všech vypsaných soutěží. V prvním čtvrtletí tohoto roku jsou však obě zmíněné hodnoty o téměř deset procent vyšší. Z pohledu množství představují výběrová řízení na stavební práce nyní 42,3 % všech vypsaných zakázek a z pohledu finančního objemu se jedná dokonce až o 51 %. „Stavebnictví je obor velice intenzivně vázaný na vývoj veřejných zakázek. Jeho celkový objem určují téměř až z čtyřiceti procent veřejné zakázky. Pokud se podaří trend růstu veřejných investic z prvního čtvrtletí 2014 udržet, začne se sektor po předchozích pěti letech vleklé krize konečně stabilizovat. Od svého vrcholu v roce 2008 se české stavebnictví propadlo až o čtvrtinu,“ konstatuje Jiří Vacek, ředitel analytické společnosti CEEC Research. Vzrostl také finanční objem veřejných zakázek, u nichž veřejní investoři dokončili výběrová řízení a zadali je firmám k realizaci. Objem ukončených soutěží je vyšší o 327 procent (116 603 miliard). „Růst objemu je velice pozitivní zprávou, je však třeba vycházet z nízké základny, která byla dána poklesy veřejných zakázek v předchozích

4


letech. Nyní je klíčovou úlohou zaměřit se na novelizaci zákona o zadávání veřejných zakázek a jeho harmonizaci s legislativou EU. Naše komora na tomto úkolu intenzivně spolupracuje v rámci expertní skupiny s Ministerstvem pro místní rozvoj a já věřím, že se nám podaří vše v krátké době zrealizovat,“ uvádí Robert Pergl, předseda Komory administrátorů veřejných zakázek.

Z pohledu struktury veřejných zakázek zadaných k realizaci je stejně jako u výše zmíněných vyhlášených zakázek vidět změnu rozložení veřejných zakázek podle jednotlivých oblastí ekonomiky (pokud nezapočítáváme zakázky společnosti ČEPRO, které dosavadní výsledky výrazně ovlivňují). Práce přibyla zejména pro stavební společnosti. Mezi ně je pravidelně přidělováno zhruba dvě pětiny ukončených soutěží (42,6 % celkového objemu). V prvních třech měsících tohoto roku byla ale tato čísla mnohem vyšší. Mezi realizátory stavebních prací rozdělily státní instituce až 57 % všech finančních prostředků (z pohledu množství se jedná o 68,7 % všech zakázek). Celoroční výhled v oblasti veřejných, ale i privátních zakázek, a rovněž i aktuální situaci v českém stavebnictví budou projednávat vedoucí představitelé veřejných investorů společně s generálními řediteli stavebních, developerských a projektových společností na Setkání lídrů českého stavebnictví 2014, které se koná 29. 5. v České národní bance v Praze. Účast již potvrdili prezident Miloš Zeman, předseda Vlády ČR Bohuslav Sobotka, ministryně pro místní rozvoj Věra Jourová, ministr průmyslu a obchodu Jan Mládek, ministr dopravy Antonín Prachař a více než 360 ředitelů stavebních společností.

Komerční nemovitosti 5) Jak vrátit život do center českých měst? SREALITY.CZ Rozbujelý development v okrajových částech v některých českých a moravských městech se dostal do stádia, kdy je třeba rozvoj zejména maloobchodu regulovat. Podle poradenské společnosti DTZ je nezbytné ustavit komplexní strategii oživení center měst a spolu s tím korigovat další přírůstek retailových ploch tak, jak je to běžné ve většině zemí západní Evropy. Ponechat vývoji volný průběh povede k dalšímu uzavírání kamenných obchodů a služeb v tradičních lokalitách. A postupnému vytrácení života z center měst a obcí bez ohledu na jejich velikost. A to paradoxně v době, kdy se Češi pomalu vracejí ke konceptům menších prodejen „na rohu“. Návrat


do center měst dokonce hlásají i někteří developeři, kteří se rozhodli revitalizovat starší obchodní domy. „Popsaná masivní suburbanizace je opravdu vážná. Nic jiného než pečlivé plánování a rovněž regulace nepomůže. V západní Evropě jsou tato opatření standardní, a to ve prospěch uchování života v centrech. Developeři v rámci povolovacích procesů musí doložit, že jejich projekt neohrozí kamenné obchody v centru města“ vysvětluje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting v DTZ. Centra měst a jejich maloobchodní nabídka v České republice velmi často trpí následkem koncentrace výstavby obchodních center a parků na periferiích měst. Ale také silnou konkurencí regionálních obchodních center v krajských městech, v jejichž spádové oblasti se nachází. „Ve složité situaci jsou pak především menší města, kde chybí výrazný příliv turistů a také silná ekonomická základna. Velmi zásadní úlohu při hledání řešení musí sehrát vedení města, které by mělo sledovat ucelenou strategii a vizi kam centrum města směřovat, jaké jsou jeho nedostatky a jak na nich pracovat. Tato vize by měla být dlouhodobá a přesahovat jedno volební období,” říká hlavní analytička DTZ Lenka Šindelářová. Situace řady měst je komplikovanější tím, že v centru nevlastní žádné budovy a mají tak omezené možnosti, jak dosáhnout nějaké nápravy. Avšak vedení měst, která mají jasnou a silnou vizi, mohou přesvědčit majitele objektů v centru města, že je v jejich vlastním zájmu a k jejich prospěchu se na revitalizaci podílet. Na umrtveném centru totiž nemá zájem žádná ze stran – město, vlastníci, obchodníci ani občané. Podle DTZ je například ve Velké Británii běžný model spolupráce městských úřadů se soukromým sektorem a zakládání účelových společných sdružení, jejichž hlavní náplní je správa a vylepšování center měst. Například i detailními studiemi dopravních řešení či zmíněnými regulacemi. „Dlužno ale dodat, že vše začíná u obyvatel. Ve městech, která vyloženě nepatří mezi turistické magnety, je jedinou cestou podpora bydlení v centru nebo pravidelná společenská lákadla, nejde pouze o retail! V opačném případě se lidé z automobilů, v nichž křižují prstence města, nehnou a centrum jakožto ekonomický motor rozvoje města zanikne. Obnova pak trvá desítky let,“ dodává Lenka Šindelářová. Podpora nájemního bydlení ve středových částech měst, příspěvek na nájemné pro obchodníky nebo poskytovatele kvalitních služeb, snaha o koncentraci institucí v centru (školy, pošty, knihovny, úřady…), kreativní využívání veřejného prostoru, racionální regulace individuální

5


dopravy… To je jen výběr z možných opatření, směřujících k regeneraci městských center.

Velmi zajímavý projekt například realizovali ve skotském městě Aberdeen. Jeho radnice odkoupila v rámci projektu Retail Rocks 6 prázdných jednotek od soukromých vlastníků. Následně město obchody zrekonstruovalo a nabídlo v soutěži, do které se mohl přihlásit kdokoli s inovativním obchodním konceptem. Výhercům pak byl nabídnut roční bezplatný pronájem jednotky a dále také odborné konzultace a vedení. Ve městě Salisbury pak město zapojilo do tvorby strategie také občany formou tzv. Street talks (Hovorů na ulici), cílenými workshopy a dotazníky, získalo inovativní návrhy na zlepšení. Občané byli dotazováni, jak si představují centrum svého města v roce 2040. Z návrhů vypracovalo město tři varianty, které opět prezentovalo občanům, následně zpracovalo město Strategii revitalizace a Implementační plán s jednotlivými rozpracovanými kroky vedoucími k revitalizaci centra města.

omezeným, zaměřená na zlepšování vitality center měst. Společnost organizuje kulturní akce jako hudební festivaly, ale snaží se také podporovat propojení mezinárodních retailových značek a lokálních obchodů a podniků v centru města.

6) Slovensko má najmenej voľných hál REALITY.ETREND.SK Jeden a štvrť milióna štvorcových metrov logistických a priemyselných hál na Slovensku je prenajatých na 96 percent. Napriek tomu, že neobsadenosť je výrazne nižšia ako desaťpercentný priemer v celej strednej Európe, developeri sa zatiaľ do novej výstavby nehrnú. Počas prvých troch mesiacov tohto roka dokončili len jeden projekt, hodnotí analýza poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield. Developerská spoločnosť PointPark Properties postavila priemyselnú halu s plochou šesťtisíc štvorcových metrov pri Strečne. Projekt bol postavený špekulatívne, teda bez konkrétneho nájomcu, aj tak bola polovica priestorov zaplnená ešte pred dokončením. Miera neobsadenosti tak ešte klesla zo 4,3 % koncom minulého roku na rovné štyri percentá. Napriek tomu, že na trhu bol dopyt, väčšinu požiadaviek uspokojili nové priestory alebo haly uvoľnené predchádzajúcim nájomcom obsadil ihneď ďalší. Keďže nová výstavba je stále obmedzená, Cushman & Wakefield očakáva, že miera neobsadenosti bude v nasledujúcich kvartáloch ešte viac klesať. Pre trh je pritom zdravá úroveň okolo 10 %. Voľné rýchlo dostupné priestory môžu pomôcť prilákať aj nových investorov.

Ve světě je možné najít i další koncepty. Mezi velmi efektivní patří tzv. Business Improvement District (BID), tedy ohraničená oblast, ve které obchodníci (či obecně podnikatelé) odvádějí dodatečné daně nebo poplatky, které financují přestavbu a vylepšování dané čtvrti. Finance mohou být využity na různé programy a pobídky jako čištění ulic, zajištění bezpečnosti, infrastrukturní projekty (revitalizace chodníků, úprava zeleně), marketing. Tyto služby zajišťované BID doplňují stávající služby zajišťované městem. BIDs nalezneme například na Novém Zélandu, Jižní Africe, Jamaice, Srbsku, Albánii, Německu, Irsku, Nizozemí, Velké Británii. Ve Velké Británii je velmi oblíbený model společností správy center měst, což je společnost s ručením


„Nízka miera neobsadenosti zvyčajne motivuje developerské spoločnosti začať novú výstavbu a očakávame, že jej úroveň bude počas nasledujúcich kvartálov opäť stúpať, aby uspokojila dopyt na trhu,“ hovorí Martin Baláž, vedúci tímu priemyselných nehnuteľností v Cushman & Wakefield. Začiatok tohto roka bol pre inak dlhodobo stabilný trh priemyselných nehnuteľností len priemerný. Celkovo bolo prenajatých vrátane predĺženia zmlúv takmer 38-tisíc m2, polovica plochy posledného štvrťroka 2013. Nové nájomné zmluvy boli uzatvorené na plochu 19 437 m2, čo je viac ako koncom minulého roka. „Pozitívne je, že nájomcovia sú schopní podpisovať nové zmluvy a obsadzovať prázdne priestory. Na druhej strane, developerské spoločnosti neprinášajú na trh novú výstavbu, čo zapríčiňuje výrazný pokles miery neobsadenosti,“ hodnotí M. Baláž.

6

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

zlomek tržní ceny. Zvýšená nabídka tak logicky nájmy stlačila a na druhé straně zvýšila nároky na kvalitu a vybavení pronajímaných bytů.

7) Nájemní bydlení je návrat ke zdravému rozumu ASB-PORTAL.CZ

Obce se svých nájemních bytů zbavují, soukromníci byty za účelem dalšího nájmu pořizují. Nájemních bytů je nyní na trhu přebytek. Výše nájemného je v podstatě v rovnováze. Nejen o tom hovoří Ondřej Diblík, analytik realitní společnosti Lexxus, v interview pro ASB. Co přineslo ukončení regulace nájemného v roce 2012? Řada obcí poslední možnosti jednostranného zvýšení nájemného nevyužila. Jsou ještě nyní patrné rozdíly mezi těmito bývalými kategoriemi? Ukončení regulace nájemného přineslo hlavně uvolnění trhu s nájemními byty. Skončila vrstva privilegovaných nájemníků, prodávajících na černém trhu výhodné nájemní smlouvy, a těch druhých, kteří platili vysoké tržní nájemné v novostavbách nebo uvolněných bytech. Nereálně nízké regulované nájemné se postupně sblížilo s nájemným tržním. Výši nájmu tak neurčují jen cizinci a majitelé domů přišli brzy na to, že lepší je byt dlouhodobě obsazený za rozumné nájemné, než prázdný za přemrštěné. Ceny nájmů se tak dostaly na přijatelnou úroveň, až na exotické výjimky cizinci oblíbených nemovitostí nebo lokalit v blízkosti zahraničních škol. Neúměrně vysoké nájmy ještě udržují zahraniční společnosti, platící nájemné za své manažery, v úrovni odpovídající jejich zvyklostem a příjmům. Rozdíly ve výši nájemného samozřejmě přetrvávají mezi nerekonstruovanými byty s původními deregulovanými nájemníky a nově pronajatými zrenovovanými byty, třeba v témže domě. I v tom je vidět návrat k normálnímu zdravému rozumu. U starých bytů se mnohdy výše nájemného zastavila na poslední regulaci a majitelé nevyužili možnost dalšího navyšování, aby nepřišli o stávající platící nájemníky. Movitější se raději přestěhují do svého a místo nájemného platí splátky hypotéky. Tržní nájemné trendově klesá. Jedním z důvodů do roku 2013 bylo blížící se ukončení regulace. Jaké jsou další příčiny? Klesající úroveň tržního nájemného má, podle mého názoru, hlavní důvod ve zvyšování množství nabízených bytů k pronájmu ještě před ukončením deregulace. Část bytů v novostavbách, ale i ve starších domech, si noví majitelé pořizovali za účelem pronájmu, zatímco se obce svých nájemních bytů cíleně zbavovaly privatizací za


Výše nájemného se odvozuje od pořizovacích nákladů na byt a od kupní síly obyvatel – nájemníků. Jsou tyto faktory nyní v rovnováze? Jak často pronajímatelé obvykle mění výši nájemného? Výše nájemného se nedá vypočítat jednoduše z kupní ceny bytu, závisí hlavně na úrovni nájemného ve srovnatelných bytech v lokalitě, na poměru poptávky a nabídky a také úrovni nabízeného bydlení. Poměr pořizovací ceny a realizovaného nájemného se tak může výrazně lišit. Výše nájemného je věcí dohody se stávajícím nájemníkem a její možné úpravy jsou dohodnuty v nájemní smlouvě. Smlouvy se, většinou kvůli jejich jednoduššímu ukončení, uzavírají na dobu určitou a výše nájemného se ponechává při prodloužení smlouvy na novou dohodu mezi stranami. Kdo má ve svém bytě slušného pravidelně platícího nájemníka, měl by si ho hýčkat a zbytečně nedráždit zvyšováním nájmu. Výpadek jednoho nebo více měsíců nepronajatého bytu se vrátí jako bumerang. Velmi často se porovnává nájemné zeměmi nejen v absolutní výši, ale průměrné mzdě. Vychází většinou, že relativně velmi drahé. Můžete komentovat?

u nás s jinými také v relaci k je u nás bydlení tato srovnání

Porovnávat výši nájemného s výší příjmů má samozřejmě racionální základ, ale při mezinárodním srovnání by bylo třeba zároveň porovnávat i ostatní náklady. Vytrhnout jen jednu věc může být zavádějící. Výše nájmů bude jednoduše taková, kolik si budou moci lidé dovolit platit. Ani více ani méně. To je právě ta neviditelná ruka trhu. V každé zemi, pokud není trh uměle pokřivován dotacemi nebo regulacemi, se výše nájmů ustálí na přijatelné úrovni. Otázkou zůstává nájemní bydlení sociálně slabých vrstev, o které by se měl postarat stát, resp. obce, které však většinu svých bytů, s vidinou krátkodobého příjmu do obecní kasy, rozprodaly a nyní jim sociální byty chybí. Jak odhadujete vývoj výše nájemného v letošním a příštím roce? Výše nájemného bude ještě více záviset na kvalitě bytu a domu, jeho vybavení a lokalitě, než jen na jeho velikosti a počtu místností. Neočekáváme nějaké zásadní změny ve výši nájemného ani cen bytů, trh je stabilizovaný, a neočekáváme žádné administrativní zásahy, které by jej mohly rozhoupat. Nabídkové ceny bytů mírně rostou, to je stabilizující faktor a pozitivní signál pro investice do nemovitostí. Nákupy dalších nových bytů na investici a pronájem bohatě pokryjí poptávku po nájemním bydlení.

7


Stesky po nutnosti obecní nebo státní výstavby nájemních bytů nemají racionální základ, nájemních bytů je naopak přebytek.

8) Nová zelená úsporám zvýší počet pasivních domů SREALITY.CZ Díky programu Nová zelená úsporám by se mohl letos počet pasivních, tedy energeticky úsporných domů zdvojnásobit, tvrdí zástupci Centra pasivního domu a Sdružení EPS ČR. Předchozí program Zelená úsporám přispěl ke stavbě zhruba 700 pasivních domů. „Podle Centra pasivního domu přispěl program Zelená úsporám v první fázi celkem k výstavbě necelých 700 pasivních domů. Letos se proto očekává, že se jejich počet minimálně zdvojnásobí,“ odhaduje předseda Sdružení EPS ČR Pavel Zemene. Jde podle něj o odhad, protože přesné počty zatím nikdo neeviduje. Za pasivní se dům označuje tehdy, když ročně spotřebuje maximálně 15 kilowatthodin na metr čtvereční vytápěné plochy. Zároveň nesmí primární energetická hodnota všech energií bez rozdílu účelu přesáhnout 120 kWh na metr čtvereční obytné plochy za rok. Třetím kritériem je neprůvzdušnost budovy. Při snížení tlaku vzduchu v budově o 50 Pa oproti okolní atmosféře může proniknout do budovy maximálně 60 procent objemu vzduchu celé budovy za hodinu. První pasivní dům byl v ČR postaven až okolo roku 2001. Pokud se roční spotřeba tepla na vytápění pohybuje od 15 kWh do 50 kWh na metr čtvereční obytné plochy, jde podle normy o nízkoenergetickou budovu. Jestliže je roční potřeba nižší než pět kWh, tak odborníci hovoří o takzvaném nulovém domě, tedy s nulovou potřebou energie. „Hlavní výhodou pasivního domu oproti klasické novostavbě nebo nezateplené nemovitosti je snížení nákladů na energie, velmi výrazné zlepšení vnitřního prostředí domu a zvýšení hodnoty domu na realitním trhu. Díky současné dotaci vyjdou v některých případech levněji než běžné domy,“ podotkl Zemene, podle nějž jsou stavební náklady u pasivního domu v průměru o 15 % vyšší než u běžného domu. Základními pilíři pasivního domu jsou zejména dokonalá izolace, kvalitní okna a systém řízeného větrání s využitím rekuperace odpadního tepla v kombinaci s tepelným čerpadlem. Roční náklady na energie jsou oproti klasickému nezateplenému domu podle něj čtyřikrát až šestkrát nižší. Podle České statistického úřadu se loni v ČR postavilo na 12 490 rodinných domů. Kolik z nich bylo pasivních, zjistit


nejde. Odborníci jejich počet nicméně odhadují na jednu tisícovku. Několik dalších stovek je prý nyní ve výstavbě. Ministerstvo životního prostředí v rámci takzvané druhé výzvy v programu Nová zelená úsporám pro zájemce připravilo od 1. dubna celkem 1,9 miliardy Kč. Dotace jsou určeny na snižování energetické náročnosti stávajících rodinných domů, výstavbu rodinných domů s velmi nízkou energetickou náročností a efektivní využití zdrojů energie.

9) Prodej nebo pronájem: co je výhodnější? SREALITY.CZ Ačkoli koupě nemovitosti často představuje výhodnou investici, která se navíc může sama zaplatit díky pronájmu, někdy je vlastnictví domu či bytu spíše přítěží. Kdy se vyplatí uvažovat o pronájmu a kdy je naopak lepší prodej? Pravidlo, kterého je dobré se držet, zní: pronájem bytu (či domu) se vyplatí tehdy, pokud je roční výnos alespoň pět procent. To v praxi znamená, že byste měli z bytu ročně získat alespoň pět, ale lépe 8 % z jeho tržní hodnoty. Pokud máte například byt, jehož hodnota se odhaduje na jeden a půl milionu korun, měli byste ročně utržit 75 až 120 tisíc korun. To znamená pronajmout ho měsíčně za sedm až jedenáct tisíc korun, pokud se počítá i s nějakými provozními náklady. Platí však, že lepší je dlouhodobý pronájem za o něco nižší cenu, než krátkodobý za vyšší, protože často se střídající nájemníci jsou většinou zdrojem dalších výdajů, navíc je to časově náročnější. V každém případě se nájem vyplatí také jen za předpokladu, že půjde o slušné nájemníky, kteří budou platit včas a navíc byt nijak nepoškodí. I tak je dobré žádat po nich kauci – podle nového občanského zákoníku může být až ve výši odpovídající šestinásobku měsíčního nájemného, ovšem takový požadavek může většinu potenciálních nájemníků odradit. Na druhou stranu, kauce je potřeba jako pojistka, jinak hrozí, že nespolehlivý nájemník nezaplatí, něco poškodí a ještě zmizí, aniž by se dal dohledat. Důležité je také ošetřit placení za energie. Pronájem může ztížit fakt, že bytů je v mnoha lokalitách dostatek a tak si nájemníci mohou spíše vybírat. Někdy je proto lepší využít služby realitních společností, které dokáží byt pronajmout rychleji a navíc snáze odhadnou potenciálně problémového nájemníka, i když se za jejich služby samozřejmě platí. Majitelé, kteří nechtějí podstupovat rizika pronájmu a kteří nemají čas nebo chuť zdlouhavě hledat vhodného nájemníka a o nemovitost se navíc průběžně starat (nájemník má nárok třeba na funkční topení a v případě

8


problémů musí všechny opravy logicky hradit majitel), by měli přistoupit k jejímu prodeji. Utržené peníze pak mohou investovat jiným způsobem.

English corner 10) Europe’s real estate financing market 'at a crossroads' PROPERTYEU.INFO Europe has made significant progress towards a more diverse funding market, but is now facing serious headwinds as a result of the postponed implementation of liquidity requirements for banks, according to leading industry executives. The deferment of Basel III rules for the banking industry may cripple growth for alternative lenders, Anthony Shayle, head of Global Real Estate – UK Debt at UBS Global Asset Management, told PropertyEU. Ultimately, this could drive the old continent back to a funding environment dominated by the banks, he warned at a recent Debt Investment Briefing held by PropertyEU. Another threat to debt funds is posed by the likely return of an active CMBS market. Institutions may prefer to put equity in a liquid bond-type of investment instead of having it locked in more illiquid real estate debt. Here is an overview of some of the key issues that were discussed during the briefing. Aside from Shayle, the participants included Raphael Brault, head of Separate Accounts and Funds, AEW Europe; Philip Cropper, senior executive director, CBRE: Paul Stone, general manager North-West Europe at Aareal: Peter Lilja, director, Situs Nordic Services and Adolfo Ramirez-Escudero, president, CBRE Spain. The meeting was moderated by Richard Betts, associate publisher PropertyEU. PropertyEU: The debt gap has become less important in the recent past but does that mean it has gone away? 

Raphael Brault, head of Separate Accounts and Funds, AEW Europe: It depends on the market. Clearly in the core markets there is a financing surplus, while in Italy and Spain there are still some financings gaps. DTZ put the current debt gap in Europe at $42 bn and Spain probably accounts for one third of this. The market is also pretty segmented: it is no problem to retrieve financing for core product but when it comes to secondary assets it becomes more difficult.


Anthony Shayle, managing director, Head of Global Real Estate -- UK Debt, UBS Global Asset Management: ‘I do see substantial pockets of debt which are still short of capital in the UK. If you look at core product, there is a big volume of capital out there looking for a home but the availability of debt does dwindle quite rapidly for developments and less favourable regional investments. Philip Cropper, senior executive director, CBRE: I think that in lots of situations, particularly for historic loans that need refinancing, the gap is on the equity side rather than the debt side. While 12 months ago there was still a significant debt gap, today all traditional banks are back out there again. There is still a debt gap in that you cannot borrow more than 75%. Often borrowers have a bit of the equity part missing to be able to refinance, therefore they have to bring in partners on the equity level. The question is whether borrowers trying to refinance are prepared to allow new equity in to enable them to recapitalize their position, because they do not want to lose control on their investment. PropertyEU: What are the differences in financing among the different regions in Europe? 

Paul Stone, general manager North-West Europe at Aareal: It is very hard to find debt in the Netherlands in certain sectors such as offices. In Denmark it is very difficult if you go outside of the city centres and most of the assets are owned by institutions which don’t need debt, so anything small or regional is a problem. In the UK the situation has changed in the past six months: investors are drifting out to the regions because core has become expensive. Peter Lilja, director, Situs Nordic Services: Not only in the Nordics, but in most of Europe there is a well functioning financing market for core and all the lenders are pitching for the same transactions. We are getting closer to the US situation, where only 50% of real estate financing comes from the banks with the rest being provided by alternative lenders. That movement has started in Europe and will continue, but meanwhile debt funds’ expectations on yields have also changed and alternative lenders have become more competitive. Stone: At Mipim, I had so many questions about our Madrid office and whether it is looking to lend. No one was talking about Spain a few months ago. Investors are looking at yields and chasing higher yields in Europe’s core markets. PropertyEU: If you are seeing this level of demand for Spain, does this mean that you are starting to think about lending there? 

9


Stone: Where there is more competition margins come down, so we are going to be selective but yes, of course, we want to carry on doing business with our key customers and if they are going to Spain we will follow their course.

Lilja: We are also opening an office in Spain in the next weeks. This is basically to do loan servicing but also to follow some of the debt funds investing there. PropertyEU: As LTVs increase and debt providers move up the risk/return curve, how will this play out for the debt funds? 

Brault: 70 % loan-to-value has definitely been reached and lenders are up to 75% now, even the German banks. This change could have been expected even 12 months ago but not in such a short timeframe. Cropper: Investors are chasing returns. If you are a debt fund, when margins come down you have to go to the next market. So we are starting to see debt chasing yields, by moving into more higher-risk jurisdictions which still offer the returns investors are looking for. Shayle: Coming from the fund management side, I have to be honest with my investors. I don’t like the idea of playing fast and losing with my investors’ money by going up the risk/return curve. It is important not to pitch the fund’s returns too high, which is a temptation for everyone. Another, more ‘avant-garde’ solution is telling clients: we didn’t quite get the opportunities we planned, and we are therefore giving you back (a part) of the money. I wonder whether investors would value that actually more than going out there deploying capital seeking a risk/return that they never bought into in the first place. Adolfo Ramirez-Escudero, president, CBRE Spain: The market is very dysfunctional, at least in Spain. There is clearly much more equity than debt available and, while I agree that the market is totally polarised, assets that are clearly more equity-intensive are positioned to offer oncein-a-cycle opportunity. PropertyEU: What is the likely impact of regulation on debt and lending; will the debt fund market be crushed as the banking industry recovers? 

Brault: Two years ago, all traditional banks in Europe were trying to shift money from traditional lending to the originate-to-distribute model. Today we see more banks coming back and keeping the loans on their books. Basel III will materialise at a certain point but banks for now are rebuilding their balance sheet. It is going to take more time to see a profound change in the market.


Shayle: We stand at a crossroads at the moment. Banks could return substantially and the market could move back to where it was in 2006 and 2007. In that case the fledgling alternative debt market could be crushed out of existence, that is a worrying possibility. We need to try and get a financing market as it is in the US. Postponing the implementation of regulatory control was ultimately not a good decision. The lack of diversity is what caused the significant amplitude of displacement of capital six years ago. The drop from peak to trough in 2007 and 2008 in the property market was due to the massive volatility that banks introduced in the real estate return equation. We stand at a crossroads, it is up to us - the industry - to decide, do we want to have a rich, diverse funding market which everybody can rely on or are we looking to go back to where we were a few years ago? PropertyEU: What is the attractiveness of debt for investors and what could be the impact of a substantial return of CMBS structures? 

Brault: The debt market still attracts capital. Clearly investors will consider venturing into the debt market if there is arbitrage in trading liquidity for higher margins. However, there might come a point where the margin compression that we are experiencing might make the arbitrage not as compelling. Cropper: It is interesting to see that investors coming into the debt market are chasing slightly higher returns. They stress the fact that they are whole loan lenders, not just senior lenders, in order to keep the higher level of loan-tovalue [i.e. mezzanine debt] and sell down the senior part. There are signs that the CMBS market might gradually come back, albeit in a new form. Investors are starting to talk about building pools and creating securitisation. Hopefully the underwriting will be a lot better than it was in 2006 and 2007, when in some cases it was atrocious. Shayle: Institutions are doing the following: they see returns, they go after them, then the market moves a bit further on, and they follow it. They chase returns. What worries me is that once institutions start seeing liquidity distribution in the form of a CMBS, they will say ‘actually I don’t want an illiquid credit, I just want the bond-like type of investment’. If securitisation returns investors might move away from loans. Lilja: On the other hand, institutions going for direct loans have control over the investment. More sophisticated investors will stick to direct lending because they are in control. Brault: Long-term investors such as insurance companies do not mind trading liquidity for spreads. So I believe that there will be a segmentation of the market.

10


Cropper: Most people investing in real estate have a threeto-five year investment horizon while institutional investors would like to lend for 7 to 20 years so in this sense there is a mismatch in the market between lenders and borrowers. Shayle: I believe there is a solution for this. We need to look at the US model where several funds start life as closed-end vehicles and then convert to open-ended at the end of their life. This is because in the early years the fund does not have the massive liquidity required to match redemptions [but it does later on]. This way debt funds can offer institutional investors an element of liquidity as well.

-

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents