BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

TAKŘKA 25 000 NOVÝCH BYTŮ PLÁNUJÍ V PRAZE DEVELOPEŘI Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Trh s byty ani loni nenašel dno

2)

Reality Praha: Nabídka opět tlačila ceny novostaveb dolů

3)

Developeři větří lepší zítřky. Počet plánovaných bytů v Praze roste

4)

Bratislava: 3 111 voľných bytov

Komerční nemovitosti 5)

Hotelů na prodej je stále více

6)

Firmy se do kancelářských center nehrnou. Developeři v problémech ustupují nájemníkům

7)

Logistika: Česko je dnes stabilní trh

Realitní byznys 8)

Hypotéky válcují stavební spoření. Zájem o úvěry i nové smlouvy loni klesl téměř o desetinu

9)

Jaká je budoucnost nemovitostních fondů v ČR?

10) Tržní cena klesla, dluh zůstal, kdo zůstane nad vodou?

English corner 11) Investment activity rallies in Q4: C&W

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

04/02 2013

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

podle katastrálních statistik propadl o 63 procent. Naopak v Praze, v níž se za byty platí v rámci celé republiky nejvíc, se aktivita na bytovém trhu zvýšila o sedm procent.

1) Trh s byty ani loni nenašel dno E15.CZ Pád českého trhu s byty pokračoval i během roku 2012. Počet transakcí se meziročně snížil o 15 procent, u rozestavěných bytů dokonce o více než pětinu. Hitem byly naopak pozemky, počet obchodů s nimi narostl o desetinu. Celkový počet transakcí klesl mírně o procento, vyplývá z nových statistik Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.

„Dalším důvodem může být skladba kupovaných bytů, protože díky posunu silných ročníků ze sedmdesátých let do věku stabilních rodin se mírně zvyšuje poptávka po větších bytech,“ řekl deníku E15 Pácal. Analytik realitní kanceláře Lexxus Ondřej Diblík nabídl ještě další vysvětlení. „Zdánlivý nesoulad mezi snížením počtu převáděných bytových jednotek a zvýšeným výběrem daně z převodu nemovitostí je možno vysvětlit nárůstem počtu převáděných pozemků,“ sdělil Diblík. Roli podle něho mohl hrát také růst obchodů se staršími byty na úkor novostaveb.

2) Reality Praha: Nabídka opět tlačila ceny novostaveb dolů REALITYMORAVA.CZ I v roce 2013 vám přinášíme čtvrtletní exkluzivní analýzu pražského trhu s novými byty. Analýza vyhodnocuje pražské projekty, které mají v současné nabídce aspoň jeden volný byt. Nejnovější data opět přinášíme ve spolupráci s analytickým oddělením společnosti Trigema a.s. Snižování aktivity na trhu s byty kopíruje vývoj cen. „Rok 2012 byl o cenách. Developeři je dále snižovali, a to jak průměrné ceny za metr čtvereční, tak i absolutní ceny za přispění menších výměr bytů,“ uvedl šéf realitní a stavební skupiny Trigema Marcel Soural. Nedávno zveřejněná čísla Hypoteční banky ukázala, že tržní ceny bytů klesly v závěru loňského roku mezičtvrtletně o 1,3 procentního bodu. Také poslední data Českého statistického úřadu potvrzují zlevňování. Tržní ceny starších bytů byly ve třetím čtvrtletí meziročně nižší o šest procent, u pražských novostaveb se snížily zhruba o 3 %. Navzdory ospalému trhu se však loni podařilo státu poprvé od roku 2008 vybrat víc peněz na dani z převodu nemovitostí, jejíž objem rovněž napovídá o úrovni realitních transakcí. Loňské inkaso daně činilo 7,7 miliardy Kč, což bylo meziročně o 5 % více, uvádí ministerstvo financí. Podle ředitele společnosti Central Europe Holding Jiřího Pácala nelze z vyššího výběru daně podezírat růst cen nemovitostí. Upozornil však na různý vývoj obchodů s byty v regionech. Například v Ústeckém kraji, kde je bydlení spíše levnější, se v roce 2012 počet bytových transakcí

Monitoring realitního trhu 04/02/2013

Rok 2012 byl ideální příležitostí k nakoupení levného bytu. Přetrvávající převis nabídky nových bytů dovedl i některé velké developery k osekání cen v podstatě na náklady. Takže pokud někomu vyhovuje kvalita, výměra a lokalita bytu odpovídající jeho nízké ceně, měl zejména v posledních čtyřech měsících roku jedinečnou možnost nákup realizovat. Jedinečnou proto, že tento stav není dlouhodobě udržitelný a už se nemusí opakovat. Na konci roku 2012 bylo v nabídce developerských společností podle zjištění analytického oddělení společnosti Trigema v lokalitě hlavního města Prahy 6 762 volných bytů což je o 4 % více než před rokem, kdy bylo k dispozici 6 506 volných bytů. Jako zajímavost uvádíme, že souhrnná výměra těchto volných bytů přesahuje 487 tisíc m2 neboli 48 hektarů. Jejich hodnota překračuje 28 miliard Kč. Ležák zůstane ležákem Mezi volnými byty je 2 771 bytů již dokončených, tedy tzv. ležáků. Tento počet se za rok zvýšil o poměrně vysokých 6 %. Je ale třeba podotknout, že tento počet je téměř z poloviny tvořen byty, které byly dokončeny v průběhu roku 2012, tedy relativně nedávno. Větší vypovídací hodnotu má údaj o počtu bytů, které zůstávají neprodány více než rok

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

po svém dokončení. Takových bytů je 1 436 (loni 1 677 – pokles o 14 %), a z toho 791 bytů je volných dokonce déle než dva roky (loni 770 – nárůst o 3 %). Struktura ležáků se z hlediska stáří značně posunula, 29 % jich spadá do kolonky „starší než dva roky“, tj. s rokem dokončení 2010 či dříve. Graf 1. Struktura stáří ležáků

V neprodaných dokončených bytech mají developeři "umrtveno" více než 12 miliard Kč, z toho 4 miliardy připadají na byty, které jsou starší než dva roky. Nekupte to... za tu cenu Faktem zůstává, že snížení cen zabralo. Zásluhou strmého nárůstu prodejů v závěru roku dosáhl počet nových bytů prodaných v Praze za rok 2012 hodnoty 4 578 bytů. Proti loňské bilanci 3 791 bytů to představuje nárůst asi o 20 %. Uvedený počet vychází ze sledování 336 projektů na území hlavního města Prahy. Byty v nich nabízí neuvěřitelných 179 developerských společností. Roztříštěnost trhu, na kterou jsme upozorňovali před rokem, tak ještě přetrvává. Nicméně v tomto směru lze očekávat postupný pokles. Například nové projekty zahájilo v roce 2012 jenom 30 developerů. Projevuje se to i ve skladbě prodejů. Polovina prodejů se realizovala v režii pouhých 7 developerů (stejně jako v roce 2011). Jen 9 developerů se na prodeji podílelo více než ze 2 % a pouhých 21 developerů se na prodeji podílelo alespoň jedním procentem. Prvních dvacet developerů představuje 73 % prodaných bytů (loni 70 %). Na prodeji 80% bytů se podílelo 30 developerů (32 v roce 2011). Silná čtyřka developerů prodala podle našeho zjištění 42 % z celkového počtu bytů. Je to o dva procentní body méně než loni, přestože dva členové této elitní skupiny v prodejích sáhli k nejrazantnějšímu snížení cen. Dále od centra, dále Snížení cen bytů souvisí mimo jiné se zmenšováním výměry bytů, a také se zvolenými lokalitami. Nejvíce s čísly prodejů zahýbaly dva velké konkurenční lowcostové projekty, které jsou situovány v Horních Měcholupech, tedy v lokalitě vzdálené od centra a s poměrně problematickou dopravní dostupností. Těžiště prodejů se


díky tomu vzdaluje od centra na úkor tradičních lokalit. Následující tabulka zachycuje pořadí lokalit podle počtu bytů prodaných v roce 2012. Tabulka 1. Lokality podle počtu prodaných bytů v roce 2012 1 Horní Měcholupy

352

2 Vysočany

278

3 Zličín

264

4 Libeň

245

5 Letňany

230

6 Hlubočepy

191

7 Prosek

168

8 Hostivař

165

9 Stodůlky

165

10 Hloubětín

157

Zajímavé srovnání nám poskytne tabulka, kterou jsme uveřejnili v pololetí roku 2011. Vidíme, že půldruhého roku se situace naprosto změnila. Obzvlášť výmluvné jsou údaje u Stodůlek, kde se za celý rok 2012 prodalo přesně stejný počet bytů jako za pololetí roku 2011. Znamenalo to propad z první na devátou příčku. Naopak Horní Měcholupy, dnešní premiant, se před rokem a půl ještě krčily na 25. místě. Tabulka 2. Lokality podle počtu prodaných bytů za pololetí 2011 1 Stodůlky

165

2 Zličín

77

3 Prosek

69

4 Libeň

61

5 Modřany

51

6 Hostavice

50

7 Hostivař

47

8 Michle

44

9 Letňany

43

10 Žižkov

40

Kdo šetří, má na tři (byty) Průměrná cena za 1 m2 nového bytu (počítáno jako cena celkem s DPH děleno užitnou plochou bytu) spočinula na konci roku 2012 na cifře 58 508 Kč. Přitom na začátku října loňského roku uvedlo analytické oddělení Trigemy průměrnou hodnotu 61 781 Kč, koncem dubna 2012 dokonce 63 011 Kč. Graf výmluvně vyjadřuje strmý pokles

3


průměrné ceny za čtvereční metr bytu v posledním čtvrtletí. Podrobnější pohled na nabídkové ceny prozradí závislost průměrné ceny na typu bytu. Nejmenší byty jsou zároveň v přepočtu na čtvereční metr nejlevnější. Tabulka 3. Průměrné ceny podle dispozice Typ bytu

Cena za 1 m2 [Kč]

Tabulka 4. Pořadí městských částí s nejlevnějšími cenami Průměrná cena [Kč/m2]

Městská část

1 Horní Měcholupy

40 720

2 Uhříněves

43 125

3 Pitkovice

45 725

4 Cholupice

45 744

1+kk

56 198,00

5 Dubeč

45 814

2+kk

56 266,00

6 Běchovice

46 710

3+kk

60 813,00

7 Čakovice

47 684

4+kk

63 088,00

8 Trója

48 129

9 Modřany

48 488

10 Letňany

48 556

Graf 3. Průměrné ceny podle dispozice

Jen pro movité Následující tabulka naopak představuje pořadí městských částí s nevyššími průměrnými cenami. Zde je třeba upozornit, že průměrné hodnoty obvykle ovlivňuje jeden výjimečně drahý projekt a že u některých luxusních projektů nejsou ceny veřejně prezentovány, a tudíž v této statistice nejsou zahrnuty. Tab. 5. Pořadí městských částí s nejvyššími cenami

Hlavní příčinu poklesu průměrných cen za celou Prahu je třeba hledat v cenové válce, kterou spolu v září začali svádět dva velcí developeři. Dokládá to i tabulka s přehledem městských částí s nejnižšími průměrnými cenami. I zde, stejně jako v prodejích, jednoznačně vedou Horní Měcholupy.

Průměrná cena [Kč/m2]

Městská část

Kam za nízkou cenou 1

Podolí

109 872

2

Vinohrady

105 326

3

Smíchov

98 558

4

Karlín

92 659

5

Břevnov

84 910

6

Hodkovičky

76 422

7

Krč

76 191

8

Braník

75 737

9

Kobylisy

75 378

10

Dejvice

75 289

Závěr Rok 2012 byl o cenách. Developeři je dále snižovali, a to jak průměrné ceny za m2 užitné plochy, tak i absolutní ceny s přispěním zmenšování výměr bytů. Hypoteční banky srazily sazby hypotečních úvěrů (na základě snížení základní repo sazby ČNB) na historické minimum. A 1 % navýšení sazby DPH v závěru roku velká většina developerů do cen nepromítla, naopak je řešila na úkor svých nízkých marží.


4


Když porovnáváme pouhá čísla finálních prodejů mezi roky 2011 a 2012, je 20 % meziroční nárůst dobrou zprávou pro developery. Pokud však analyzujeme meziroční přírůstek prodejů o cca 800 bytů detailněji, je téměř z jedné poloviny tvořen z bytů v rámci lowcostové bitvy v Horních Měcholupech a ta zbývající „větší polovina“ je tvořena dramatickým snížením cen u starých ležáků. Cenová válka mezi developery i nadále zuří a veřejnost to již bere za jejich standardní obchodní model. Provádění staveb bytů za téměř nákladové ceny však nelze v dlouhodobém horizontu realizovat.

Developeři věří v lepší zítřky. Oproti situaci před půl rokem vzrostl počet plánovaných bytů v Praze zhruba o desetinu na takřka 25 tisíc. Pokud bychom srovnali aktuální počet plánovaných bytů se situací před třemi lety, je nárůst již více než 66 %. „Naprostá většina z těchto projektů nebude v nejbližších 10 až 15 letech realizována, snad jen s výjimkou projektů, které připravují velcí a kapitálově silní developeři. Ty ale na celkovém čísle tvoří jen zhruba pětinový podíl,“ řekl Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Navíc novela zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energií, účinná od 1. 1. 2013, která bude dále zpřesněná novou prováděcí vyhláškou účinnou od 1. 4. 2013, směřující developerskou výstavbu do nízkoenergetického standardu, dále zvýší náklady developerů na stavbu nových bytů. Minimálně v segmentu těch nejlevnějších bytů. Ty dražší většinou splňují přísnější parametry nových norem již dnes. Marcel Soural, generální ředitel společnosti TRIGEMA se domnívá, že rok 2013 přinese zastavení poklesu ceny bytů. „Developerský trh se bude dále konsolidovat. Prodeje bytů se budou stále častěji realizovat v období před jejich dokončením. Odhadujeme, že bude prodáno stejné množství bytů jako v roce předcházejícím, tj. 4 400 – 4 700 bytových jednotek," dodává.

3) Developeři větří lepší zítřky. Počet plánovaných bytů v Praze roste IHNED.CZ Takřka 25 tisíc nových bytů plánují v Praze developeři. Vyplývá to z projektové dokumentace projektů, které již získaly stavební povolení, nebo o ně usilují. Uvedla to firma Ekospol, která tyto informace pravidelně vyhodnocuje. Některé z bytů v těchto projektech podle Ekospolu půjdou špatně na odbyt. Developeři na území Prahy plánují v nadcházejících letech postavit 24 764 nových bytů. Spočítal to pražský developer Ekospol, který si konkurenční bytové projekty na území Prahy dlouhodobě monitoruje. Neznamená to však, že všechny tyto byty se nakonec postaví. Jedná se zatím jen o plány, tedy byty v plánovaných rezidenčních projektech, které se ještě nezačaly prodávat. Některé z projektů již mají vydané stavební povolení, jiné jsou zatím ve fázi získávání potřebných povolení.


Mezi projekty tzv. na papíře lze podle Ekospolu identifikovat tzv. ležáky, tedy byty, které v případě že budou postaveny, budou dlouhodobě neprodejné. „Většina z projektů, které můžeme již nyní zařadit mezi ležáky, má velmi draze nakoupené pozemky, jejichž cena většinou vůbec neodpovídá lokalitě. Navíc jsou tyto projekty často nevhodně koncipované z hlediska počtu a skladby bytů a jejich velikostí...“ uvedl Korec.

4) Bratislava: 3 111 voľných bytov ETREND.SK V hlavnom meste miznú z ponuky dobré byty, ostávajú nechcené. Pokles ponuky žiadaných nových bytov, pretrvávajúce rozdiely medzi ponukovou a reálnou cenou, ako aj pokles obsadenosti novostavieb. Bratislavské nové byty si vlani prešli viacerými negatívnymi javmi. Zlou správou je, že z ponuky miznú byty spĺňajúce predstavy zákazníka, informuje analýza spoločnosti Bencont Investment. Koncom vlaňajška bolo v ponuke 111 projektov s celkovým množstvom 9 642 bytov, z čoho bola zhruba tretina (3 111) voľných. Firma pritom ako voľné označuje aj rezervované, ktoré však často predávajúci označujú ako rezervované len kvôli umelému vzbudeniu záujmu o ne. Obsadenosť projektov klesla zo 65,5 % na aktuálnych 63,1.

5


V záverečnom štvrťroku svojho majiteľa našlo 432 bytov, čo predstavuje medzikvartálny pokles zhruba o desatinu. Najlepší odbyt mala Jégého alej, nasledovaná bytovkou Nejedlého od Metrostavu, prvou fázou Slnečníc, dlhšie dokončeným Retrom, či čerstvo rozostavaným projektom Meinl Residence.

Priemerná ponuková cena podľa Bencontu dosiahla 2 260 eur/m2 vrátane dane, čo predstavuje rast oproti tretiemu štvrťroku. Opačným smerom sa vydala reálna predajná cena, ktorá mierne klesla na 2 091 eur. To je priemerná suma, za ktorú sa reálne byty predávali. Priemerný nový byt v Bratislave tak stál necelých 135-tisíc eur. „Znepokojujúcou informáciou je ale pokles ponuky voľných bytov – a fakt, že miznú z trhu byty, ktoré spĺňajú predstavy priemerného zákazníka o veľkosti, cene, izbovitosti a lokalite,“ informuje analýza. Tento nedostatok si môžu klienti potom kompenzovať v starých bytoch alebo prenájmoch. Spoločnosť si však napriek tomu myslí, že súčasný stav je v rovnováhe a rovnako tak aj priemerná cena na úrovni okolo 2 160 eur za štvorcový meter. Tento rok sa neočakáva výraznejší nárast ponuky novostavieb. Okrem zopár projektov rozostavaných ešte vlani do ponuky pribudnú len menšie projekty. Výnimkou je predpokladaný štart rezidenčných dvojičiek od J&T Real Estate. Kľúčové fakty Počet nových projektov v Bratislave

111

...počet nových bytov v nich

9 642

...z toho dostupných (voľné a rezervované)

3 111

Ponuková cena [EUR]

2 260,00

Reálna predajná cena [EUR]

2 091,00

Priemerná cena bytu [EUR]

135 000,00

Prameň: Bencont Investments

Komerční nemovitosti 5) Hotelů na prodej je stále více REALITYMORAVA.CZ Být vlastníkem hotelu v posledních letech nevynáší tolik, jak by si mnozí podnikatelé představovali. Mnoho z firem, které vlastní nemovitosti, proto "čistí portfolio,"


a právě hotely jsou místem, kde se v dnešní době nevyplatí mít uložený kapitál. Pomyslnou koulí na noze nemusí být jen méně úspěšný hotýlek v Beskydech, ale i velký luxusní hotel v hlavním městě. Příkladem může být třeba před pár dny prodaný pětihvězdičkový Hotel Praha na Hanspaulce. Dosavadní majitel ho prodal, protože hotel byl v posledních letech těžce ztrátový. Nový vlastník František Savov ho chce zrušit a v místě vybudovat nové luxusní byty. Podobný osud potkal i další hotely. „Zhruba 80 procent hotelů v Praze je na prodej. Je to jen otázka ceny,“ říká Michal Kušnier, analytik hotelového trhu pro střední a východní Evropu společnosti Cushman&Wakefield. Prodávat své hotely chtějí hlavně majitelé, kteří hotel získali nebo postavili ještě před krizí, nejčastěji ve „zlatých“ časech let 2006 a 2007. Úvěry totiž počítaly s mnohem vyššími tržbami a s jejich úbytkem už jim financování nevychází. „Do hry vstoupilo kromě ekonomické recese několik negativních faktorů. Zvýšila se konkurence, vzrostla DPH, posílila koruna a své udělal také nárůst nákladů na provoz a na mzdy,“ vypočítává Gorjan Lazarov, generální ředitel hotelu Boscolo Prague, který patří do italské hotelové sítě. Zlaté časy hotelového byznysu Mezi případy hotelů postavených za oněch zlatých hotelových časů patří třeba Design Metropol Hotel se čtyřmi hvězdičkami na Národní třídě, který byl dokončen v roce 2007. Anebo Augustin Hotel Prague na Malé Straně. Pětihvězdičkový hotel, který patří do řetězce Rocco Forte Collection, vznikl z původního kláštera svatých augustiniánů ze 13. století. Přestavba, která si vyžádala zhruba 1,7 miliardy korun, trvala od roku 2006 do roku 2009, kdy byl hotel slavnostně otevřen. Pak ale přišla krize a nyní se podle informací LN jedná o jeho prodeji. Stejně tak se prý v neoficiálních nabídkách objevují pětihvězdičkové hotely President a Four Seasons. K prodeji jsou podle informací z trhu delší dobu také hotely Diplomat, Savoy nebo Don Giovanni. Dosud se pro ně však nenašel nový majitel. Stále se totiž rozcházejí představy o ceně na obou stranách. „Prodávající mají pořád na mysli hodnoty z předkrizové doby a kupující jsou v současné době extrémně obezřetní při analyzování jakéhokoli detailu týkajícího se výkonnosti hotelu,“ vysvětluje Karel Klečka, senior konzultant pražské pobočky poradenské firmy Jones Lang LaSalle. Majitelé ubytovacích zařízení ale nemají zas tak naspěch. Zatímco předloni řada z nich vykázala mizerné hospodářské výsledky, loni na tom byl hotelový trh celkově lépe. Vděčí za to hlavně rostoucímu přílivu zahraničních turistů.

6


Přírůstek počtu návštěvníků si pochvalují hlavně luxusnější hotely, čtyř a pěti hvězdičkové.

Ne všechny hotely se ale prodávají jen proto, že mají potíže. Mnoho z nich vydělává, nicméně jejich majitelé mají lepší příležitost, jak prostředky z transakce reinvestovat, případně mění strategii a na hotely se již nezaměřují. Mezi prodávajícími jsou i developeři. Například společnost Manghi Group potvrdila, že prodává historickou budovu v ulici Jungmannova s projektem na přestavbu na čtyřhvězdičkový hotel s 88 pokoji. „Je to náš byznys – koupit objekt, připravit projekt, vyřídit povolení a zhodnocený prodat investorovi,“ řekl Mikuláš Ordnung, ředitel prodejů společnosti Manghi v České republice. Za Hotel Jungmannova chce developer pět milionů eur, tedy asi 128 milionů korun. V nabídkách převažují horské hotely Snaha prodat hotel je patrná i mimo hlavní město. V regionech jsou na prodej stovky rozmanitých objektů za takřka „lidové“ ceny okolo dvaceti milionů korun. Z nich lze jmenovat třeba hotel George v Řevničově na Rakovnicku u silničního tahu Praha – Karlovy Vary. Mnoho hotelů je na prodej hlavně v horských oblastech. V Krkonoších lze například koupit celý rekreační areál Tetřeví boudy, který stojí na pozemku o rozloze více než 10 hektarů. Jeho součástí je mimo jiné 250 metrů dlouhá sjezdovka. Dražební společnost Naxos rovněž prodává Hotel U lip, který je situován v Beskydech, poblíž lanovky na Pustevny. Jeho cena je 23 miliony Kč. Mnoho hotelových nemovitostí nabízejí realitní kanceláře také v jihomoravské metropoli. Koupit je možné například rodinný tříhvězdičkový hotel v Brně, Kohoutovicích, v dosahu výstaviště, Masarykova okruhu, obory a brněnské přehrady, a to za necelých 15 milionů Kč. Delší dobu je na prodej také luxusní rodinný hotel Sladovna v Černé Hoře, který nabízí brněnská realitní kancelář I.E.T. reality.

6) Firmy se do kancelářských center nehrnou. Developeři v problémech ustupují nájemníkům IHNED.CZ

Stěhuje se totiž stále méně společností, nové do Česka již tolik neexpandují, ale developeři stále staví nová administrativní centra. I v letošním roce si tak budou nájemníci moct diktovat podmínky nájemného. Developeři se snaží nájemníky nalákat do svých projektů moderních administrativních budov šetrných na provoz. Pokud ale firmy nemají zásadní důvod ke stěhování, například z důvodu expanze, považují za výhodnější zůstat tam, kde jsou. „Pro řadu firem je překážkou samotné stěhování. Tento proces mají spojený s vyššími náklady i časovými investicemi. Pronájem nových prostor tak musí nájemcům dávat i s těmito výdaji jednoznačnou finanční logiku,“ uvedl Pavel Domalewski z poradenské společnosti DTZ. Loni stoupl podíl tzv. renegociací (přejednaných nájemních smluv) na více než 40 procent všech nájemních smluv, které se v Praze podepsaly. Podíl přejednaných smluv byl nejvyšší za posledních deset let. To znamená, že nájemníci po úpravě smluv získávají výhodnější podmínky. Ještě před pár lety, kdy se smlouvy podepisovaly, byli totiž na koni developeři. Situace se ale otočila. „Ani v roce 2013 nevidíme pro pronajímatele světlo na konci tunelu, musí o nájemce bojovat, protože jich je málo,“ říká Radka Novak, jednatelka a vedoucí týmu kancelářských nemovitostí v pražské pobočce společnosti Cushman & Wakefield. Nájemci proto mají podle ní „úžasnou vyjednávací pozici“. Na jednu stranu si je chtějí udržet pronajímatelé budov, ve kterých momentálně sídlí, ale zároveň o ně bojují developeři, kteří začínají stavět nové kancelářské budovy. „Ti jsou agresivní. Pak je tu ještě agresivnější část a to jsou developeři, kteří mají projekt zatím jen na papíře,“ dodává Novak. Majitelé budov proto nabízejí nájemníkům čím dál větší pobídky. Začali se snižováním nájemného, pak přidávali měsíce nájemních prázdnin. „Dnes se dává běžně měsíc nájemních prázdnin na rok smlouvy, ale jsou extrémní případy, kdy se na pětileté smlouvy dostaneme osm i deset měsíců v závislosti na tom, jak vysokou úroveň nominálního nájemného si pronajímatelé chtějí udržet,“ říká Novak.

Loni se v Praze pronajalo přes 273 tisíc m2 prostor v moderních kancelářích; třetí nejvyšší číslo za 15 let. Narůstá ale podíl smluv, jež se pouze obnoví za upravených podmínek. Aktivita je tedy vysoká jen naoko. Firmy se stěhují málo, ale developeři stále staví. Firmy, které se letos rozhodnou přestěhovat do nových kancelářských prostor, si budou developeři předcházet.


7


společnost SAS, která podepsala novou nájemní smlouvu v Goodman parku v Mladé Boleslavi (přes 22 tisíc čtverců) – v tomto případě se zároveň jednalo o největší loni postavenou halu. Výstavba v propadu

7) Logistika: Česko je dnes stabilní trh STAVEBNI-FORUM.CZ V České republice se pronajímá v průměru okolo 600 000 m2 moderních průmyslových, resp. logistických hal ročně. Potvrzují to i výsledky za rok 2012, kdy se jich pronajalo 687 000 m2, jak uvádějí nedávno zpracované statistiky poradenské společnosti Cushman & Wakefield. „Český trh s průmyslovými nemovitostmi je stabilním prostředím, kde si poptávka našla svou dlouhodobě udržitelnou úroveň kolem 600 tisíc metrů ročně. Jedná se o průměr za posledních deset let a dá se říci, že vyjadřuje ověřenou kapacitu trhu,” říká Jaroslav Kaizr z Cushman & Wakefield. Odborníci jsou přesvědčeni, že český trh průmyslových realit dospívá – nemovitosti se stávají klíčovým faktorem strategického plánování všech větších firem. Ty si za posledních dvacet let svého působení u nás už mohly ověřit, který typ nemovitosti je pro jejich podnikání vhodný a jaké mají na prostory požadavky. Přitom je podle Jaroslava Kaizra nutné a také už běžné, že se pronájem či nákup nemovitostí musí pružně přizpůsobovat strategickým plánům každé společnosti: „Náš současný trh taková řešení nabízí.” Závěr roku přinesl pozitivní vývoj V posledním čtvrtletí roku 2012 se pronajalo 247 tisíc metrů čtverečních logistických ploch (tj. ploch pro skladování a lehkou průmyslovou výrobu), což je mírně nad původním očekáváním. Trh s průmyslovými nemovitostmi tak dostal v posledním čtvrtletí pozitivní náboj, který zatím přetrvává. Největší pronájmy si v loňském roce sjednaly firmy MD Logistika, která prodloužila svou smlouvu v areálu VGP Horní Počernice (40 tisíc „čtverců“), VF Corporation, která pokračuje v Pointparku D8 (téměř 25 tisíc metrů), Electroworld, který si prodloužila smlouvu v CTParku Modřice (24,5 tisíce metrů čtverečních) a výrobní


Poslední čtvrtletí loňského roku bylo z hlediska nové výstavby zanedbatelné – přineslo jen 25 000 m2, ale ochablá aktivita developerských firem byla charakteristická pro celý rok. Celkem se loni postavilo jen 106 000 m2 nových logistických hal, což odpovídá zhruba jedné třetině výstavby v roce 2011. Rok minulý tedy byl z hlediska nové výstavby pod průměrem, což je dáno zejména zvýšenými nároky financujících institucí – rozuměj zvýšenou obezřetností bank, které trvají na poměrně značných předpronájmech, což platí nejen pro segment logistiky. Filip Hradec, který má v ČS na starosti financování realit, se na adventním setkání Stavebního fóra nechal slyšet, že dnes je čas zejména pro investice do už hotových objektů. Podobný názor zjevně zastávají i jeho kolegové a z tohoto důvodu dnes v segmentu logistiky téměř neexistuje spekulativní výstavba, stejně jako jinde. Loni stavěly moderní průmyslové haly k pronájmu zejména developerské společnosti CTP, Goodman a VGP, přičemž téměř veškerá výstavba proběhla mimo Prahu. „Rok 2012 potvrdil trend z předchozích let, kdy nová výstavba byla částečně vytlačena rekonstrukcemi stávajících hal. Haly postavené na začátku 21. století je stále možno považovat za moderní, majitelé do nich však musí investovat, aby reagovali na zvyšující se nároky nájemců a jejich tlak na úspory provozních nákladů,“ komentuje loňskou výstavbu Jaroslav Kaizr. Prostor pro development Podíl volných ploch na celkové výměře v logistických areálech (míra nepronajatosti) činil ke konci loňského roku 7 %, když o rok dříve to bylo 6,4 %. Přes tento mírný nárůst u nás míra neobsazenosti nedosahuje ani na „zdravých” 10 % a nabízí tak značný prostor pro novou výstavbu. Momentálně mohou zájemci o pronájem vybírat z necelých 290 000 m2 volných ploch. „Dlouhodobá stabilita českého trhu s průmyslovými nemovitostmi v kombinaci s nízkou nepronajatostí by měla stimulovat developery a jejich financiéry k razantnějšímu přístupu k nové výstavbě,“ tvrdí Jaroslav Kaizr. Podle něj ostatně už dnes známé projekty či záměry dokládají, že výstavba bude letos silnější než v roce uplynulém.

8

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

8) Hypotéky válcují stavební spoření. Zájem o úvěry i nové smlouvy loni klesl téměř o desetinu IHNED.CZ

Nižší výnosy se odrazily v poklesu zájmu o stavební spoření. Loni klesl téměř o desetinu také objem úvěrů, které poskytly stavební spořitelny. Ani letos by se tento trend neměl změnit. Naopak hypotéky dál zůstávají rekordně levné. O 9 % loni klesl objem úvěrů, které loni poskytly tuzemské stavební spořitelny. Celkem zprostředkovaly úvěry za 43,7 miliardy Kč. Vyplývá to z výsledků jednotlivých spořitelen. Nesnižuje se ale jenom zájem o úvěry ze stavebního spoření, podobně klesl také zájem o nové smlouvy. A ani letos se nedá čekat návrat k růstu. Podle odhadů Asociace českých stavebních spořitelen by se měl vyvíjet zhruba stejně jako loni. Celkově stavební spořitelny uzavřely loni zhruba 580 tisíc smluv včetně navýšení cílové částky, předloni to bylo přes 685 tisíc. Nárůst počtu smluv zaznamenala loni stavební spořitelna Modrá pyramida a Raiffeisen stavební spořitelna. „Snížená podpora a nízké úrokové sazby se staly převažujícími faktory v trendu vývoje stavebního spoření. Letošní mírný pokles tak není žádným výrazným výkyvem ve vývoji stavebního spoření a příští rok lze očekávat zhruba obdobný trend,“ řekl již dříve tajemník asociace Jiří Šedivý. Předloňský výrazně vyšší počet smluv souvisel s marketingovými akcemi spořitelen na počátku roku 2011. Ty se tehdy zaměřily kvůli změnám ve stavebním spoření na získávání vkladů. Největší růst poskytnutých úvěrů zaznamenala loni Stavební spořitelna České spořitelny, a to o téměř třetinu. Naopak propad o více než 40 % zaznamenaly Wüstenrot stavební spořitelna a Modrá pyramida.

9) Jaká je budoucnost nemovitostních fondů v ČR?

poměrně nešťastné načasování svého vzniku (i když ne svým zaviněním, ale spíše protahováním přijetí norem, které jejich existenci umožnily), teď je zase může ohrozit vývoj na rozvinutějších trzích západní Evropy. Nebo je to jejich šance? Aktualizováno: oprava výkonnosti fondu Bridge Sektor nemovitostí, resp. speciálních nemovitostních fondů určených pro retailové investory a investujících přímo do nemovitostí, se ještě stále nachází daleko od svého vrcholu před rokem 2008. A je otázkou, jestli se na takovou úroveň někdy vrátí. Investice do nemovitostí zažívaly boom v letech 2007 a 2008, krize na finančních trzích však poměrně razantně změnila pohled investorů na nemovitosti jako investiční perpetuum mobile, které nemůže prodělat. Bohužel přesně v té době vznikaly v ČR (ne vlastním zaviněním) první speciální nemovitostní fondy, které tak v průběhu své životnosti nemají na růžích ustláno, což se projevuje jak na zájmu ze strany investorů, tak i na výkonnosti. Věčným problémem nemovitostních fondů je způsob jejich ocenění, protože investují do sektoru, v němž je likvidita poměrně nízká. Většinu výnosů sice tvoří příjmy z pronájmů komerčních nemovitostí, ale při nákupu, resp. prodeji nemovitostí může docházet k poměrně výrazným pohybům majetku a výkonnosti fondu. Rovněž může dojít k poměrně dramatickým pohybům v případě, že na trhu panuje nestandardní situace, jako tomu bylo na přelomu len 2008 a 2009. Problematické začátky První zástupce v rodině nemovitostních fondu, ČS nemovitostní, spravovaný REICO investiční společností, byl díky těmto problémům nucen začátkem roku 2009 přecenit své portfolio a ze dne na den zaznamenal ztrátu 14 %. Od té doby se naštěstí podobná událost v tomto malém segmentu zatím neopakovala a doufejme, že ani opakovat nebude. Samotný fond ČS nemovitostní si od té doby připisuje poměrně stabilní výkonnost a podobně na tom jsou i ostatní specializované fondy nabízené drobným investorům v ČR. Problémy měl od začátku také druhý zástupce nemovitostních fondů na trhu v ČR, 1. nemovitostní OPF Realtia společnosti REALTIA. Ten byl nucen kvůli nízkému zájmu investorů ukončit svou činnost po necelém roku činnosti. Po pár měsících jeho aktiva přebrala společnost Finesko, která dnes nabízí Bridge nemovitostní fond.

HYPOINDEX.CZ

Problémy v Německu

Nemovitostní fondy se v ČR prodávají již několik let, ale jejich počet zatím výrazně neroste, alespoň co se týče nabídky pro retailové investory. Nejprve doplácely na

V poslední době se vypořádávají s nepříznivou situací fondy v Německu, které je, co se týče tradice i nabídky speciálních nemovitostních fondů, poněkud dále, než je


9


ČR. Ani zde se problémy fondům nevyhnuly a několik fondů bude podle analýzy společnosti Colliers International ukončit svou činnost nuceno v nejbližších letech buďto odprodat svůj majetek (což se již děje), nebo se sloučit s jinými fondy.

Situaci blíže objasňuje Jan Schiller, portfolio Manager ze společnosti Conseq Investment Management: „Výsledná situace německých realitních fondů byla způsobena kombinací krize realitního sektoru, která se časově kryla s debatami ohledně připravovaných změn legislativy upravující fungování německých realitních fondů (Gesetz zur Stärkung desAnlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts/Act to Increase Investor Protection and Improve the Functioning of the Capital Market). Změny zahrnovaly problematiku:



frekvence oceňování nemovitostí v portfoliu



požadavky na zajištění dostatečné likvidity



objemové a časové upřesnění zpětného odkupu podílových jednotek (PJ) a minimální dobu držby PJ pro zlepšení managementu likvidity fondů



částečné omezení dluhového financování majetku fondů.

Z hlediska nemovitostních fondů nabízených v ČR je nejvíce zasažen fond fondů Conseq Nemovitostních fondů, který do zmiňovaných nemovitostních fondů investoval své prostředky. Nepříznivá situace se pak projevuje také na jeho výkonnosti, která je za posledních pět let – 47,41 %. Jan Schiller k tomu dodává: „Projednávání navrhovaných změn v první polovině roku 2010 vneslo mezi investory značnou nejistotu (do období druhé poloviny r.2009 a začátku roku 2010 se datuje uzavření všech pěti podkladových fondů ve fondu Conseq Nemovitostních fondů), která vedla k akumulaci velkého objemu požadavků na odprodej PJ (řádově se jednalo o jednotky mld. €). Realitní fondy nebyly schopny v krátké době uspokojit takový objem odkupů (z důvodu dlouhodobé podstaty investic do realit, kdy není reálné očekávat překotný prodej ze dne na den) a přistoupily k „dočasnému“ uzavření, než se jim podaří získat likviditu prodejem nemovitostí ze svých portfolií. Slabost realitního sektoru v následujících měsících výrazně zpomalila proces prodejů a vedla dále k postupnému přecenění majetku na nižší hodnoty a několikerému prodloužení rozhodnutí o uzavření fondů. Po posouzení dosavadního vývoje a očekávaného výhledu rozhodly fondy ve spolupráci s regulátorem o definitivním uzavření a konečné likvidaci.“


Zprávu o své likvidaci již vydalo jedenáct fondů, které budou v nejbližších letech postupně prodávat svůj majetek, což může podle Colliers zvýšit transakční aktivitu na trzích v ČR, nebo Polsku, kde se nachází nezanedbatelné množství nemovitostí držených dotčenými fondy.

České fondy mimo nebezpečí Otázkou zůstává, jestli se podobná situace, jaká dnes panuje v Německu, nemůže vyskytnout také v České republice. Názory odborníků to naštěstí vyvracejí. Podle Martina Skalického, předsedu představenstva a generálního ředitele REICO ČS, bylo jedním z důvodů velkých odkupů z Německých fondů poměrně velké procento institucionálních investorů zainvestovaných v těchto fondech. „U fondů, které byly uzavřeny, tvořili právě institucionální investoři jejich majoritní podíl. Za účelem vyplacení velkých odkupů byly obhospodařovatelské společnosti nuceny tyto fondy uzavřít, aby získaly likvidní prostředky prodejem nemovitostí v portfoliích fondů. Výše okupovaných částek v některých případech nevedla k znovuotevření fondů, ale k jejich likvidaci.“ U fondu ČS nemovitostního podobná situace podle Skalického nehrozí: „V případě ČS nemovitostního fondu je podíl institucionálních investorů pravidelně analyzován správcem fondu (REICO ISČS) tak, aby se jejich podíl v rámci všech investovaných prostředků pohyboval maximálně okolo 30 % (k prosinci 2012 to bylo 27 %). Zbytek podílníků tvoří drobní investoři, u kterých je riziko vysokých odkupů minimální.“ Ani Jan Schiller nevidí situaci v ČR černě: „Nastání podobné situace v ČR neočekáváme. Situace na finančních trzích, včetně realitního sektoru, je o poznání jinde ve srovnání s předchozími turbulentními roky. Kombinace nízkých úrokových sazeb a očekávaného postupného oživení ukazuje spíše na stabilitu či růst realitního trhu. Kvalitní residenční i komerční nemovitosti zaznamenávají

10


již nyní nárůst poptávky a v následujících letech by měly sloužit i jako zajištění proti inflaci,“ míní Schiller, a dodává: „V současné době je nicméně v legislativním procesu (v Poslanecké sněmovně) nový zákon o investičních společnostech a investičních fondech (ZISIF), který nahradí stávající právní úpravu kolektivního investování. ZISIF mj. zapracovává směrnici Evropské unie o správcích alternativních fondů AIFMD, která bude oproti stávající legislativě nově regulovat i subjekty, které doposud regulovány nebyly (hedge fondy, private equity fondy, real-estate fondy, infrastrukturální fondy a další). ZISIF bude nejen implementovat směrnici AIFMD, ale zavádí i jiné nové instituty – např. administrátor, SICAV, svěřenecký fond, atd.“

Čeští investoři tak zatím mohou zůstat v klidu, přičemž i výnosy fondů pro retailové investory na tom naštěstí nejsou s výkonností až tak špatně, i když ani jejich výkonnost není důvodem k velké radosti. Fond ČS nemovitostní od společnosti Reico dosáhl v posledním roce výkonnost 2,29 %. Výkonnost fondu od dubna 2009 stabilně roste, ale díky zmiňovanému propadu v polovině dubna 2009 je jeho celková výkonnost pouze 0,39 %. Přitom od 21.4.2009 zaznamenal fond výnos 10,42 %, i když ani to není žádný zázrak. Fond v současnosti nakupuje do svého portfolia pouze nemovitostní společnosti, v jejichž majetku jsou pak konkrétní nemovitosti. Ve všech nemovitostních společnostech vlastní ČS nemovitostní fond 100% podíl. V portfoliu fondu jsou tak tři budovy v Praze (multifunkční budova Melantrich, kancelářská budova Táborská Office Centre, a logistický areál Ruzyně), administrativní centrum Platinium v Brně, administrativní budova v ulici Antonína Macka č. p. 122 v Ostravě, obchodní a zábavní centrum Čtyři Dvory v Českých Budějovicích a administrativní budova Trnávka Office Centre v Brastislavě – Ružinově. Druhý zmiňovaný, fond Bridge nemovitostní, obhospodařován společností Finesko, zaznamenal v posledním roce výkonnost 5,29 %, což je poměrně dobré číslo. Celková výkonnost od dubna 2009 je 5,42 % ročně, což není špatné a fond je tak nejvýnosnějším z trojice českých nemovitostních fondů. Fond investuje výhradně v České republice, a to do komerčních nemovitostí, administrativních a výrobních prostor a hal. Zaměřuje se především na menší nemovitosti s vyšším výnosem z pronájmu. Momentálně vlastní přímo, nebo prostřednictvím účasti v nemovitostní společnosti tři komerční nemovitosti v Přibyslavi, Jesenici u Prahy a Třebíči, administrativní prostory v Náchodě, administrativní budovu a výrobní haly v Borohrádku, výrobní prostory v Kralupech nad Vltavou a Lázních Bohdaneč a jeden rodinný dům. Celková hodnota nemovitostí činí 80,7 milionů Kč.


U fondu Conseq Realitní, je známá výkonnost pouze za rok 2012, ta ale byla dobrá, 4,53 %. Od založení na začátku roku 2008 fond dosahuje výkonnost 16,08 %, což je 3,08 % ročně. V portfoliu fondu se nachází dva bytové domy V Praze Michli, z nichž jeden společnost plánuje prodat v 1. pololetí 2013, pak jsou to kanceláře a kavárna v novém developerském projektu v Ostravě – Ostravská brána, autosalon se servisem v Táboře a skladový areál v Uhříněvsi. V letošním roce plánuje společnost do fondu nakupovat zejména retailové nemovitosti v Praze, ale v případě zajímavé nabídky i v jiných částech ČR.

10) Tržní cena klesla, dluh zůstal, kdo zůstane nad vodou? HYPOINDEX.CZ Jedním z nejvýznamnějších dopadů propadu cen nemovitostí je skutečnost, že někteří vlastníci dluhově financovaných nemovitostí skončili v pasti záporného kapitálu. Když chtějí nemovitost prodat, musí hypotéku v plném rozsahu splatit. Pokud se nedaří získat někoho, kdo by nemovitost koupil za částku, kterou je zadlužena, je nutné rozdíl doplatit. Málokdo však má při takovém prodeji prostředky nebo zájem zaplatit desetitisíce až statisíce, aby byl rozdíl mezi nízkou prodejní cenou a vysokou hypotékou vyrovnán. Takový dlužník je „pod vodou“, má co dělat, aby se neutopil. Kdy hrozí riziko záporného vlastního kapitálu? Jsou doby, kdy na trhu převládá trvalý růst cen domů a bytů a pod vlivem investiční horečky dochází k investiční vlně, masy chtivých kupujících se zadlužuje a nakupují. V době úvěrového boomu se dostupnost financování zvyšuje, banky jsou v půjčování odvážnější. Jak ceny s ohledem na zájem kupujících rostou, papírové zisky těch kdo drží, narůstají. Koupíte za milion, tržní hodnota bytu vyšplhá na 1,2 milionu. Papírově jste vydělali 200 tisíc, ale dokud neprodáte, výnos je jen na papíře. Jenže když se trend otočí, a cena bytu klesne na 800 tisíc, prodělali jste. Američané by řekli že „jste pod vodou“ nebo také „vzhůru nohama“. Když ovšem ceny nemovitostí poklesnou, může se ukázat, že někdo koupil majetek jako je nemovitost na dluh, za příliš vysokou cenu. I když třeba hodnota nemovitosti z různých důvodů poklesla, výše dluhu zůstala stejně vysoká. Pokud by se nemovitost prodala, zůstalo by „záporné jmění“. Ceny padají a vystřízlivění se dostavuje, když přijde ochlazení, recese a pokles. Ukazuje se, kteří dlužníci jsou „nazí.“ Když k tomu dojde, v ekonomických reportážích je diskutována tížívá situace dlužníků, které tíží záporný vlastní kapitál.

11


Záporný vlastní kapitál

Záporný vlastní kapitál vzniká, pokud je hodnota nesplacené hypotéky vyšší, než tržní hodnota majetku. Pokud by byla nemovitost prodána, nebyly by získány odpovídající peníze, aby mohl být celý úvěr splacen. Jinak řečeno hodnota aktiva používaného k zajištění hypotečního úvěru je nižší než zůstatek úvěru. Nejvíce ohroženi poklesem cen nemovitostí jsou hypotéky vysokých hodnot LTV. Zde je důvod, proč se riziková marže započtená v účtované hypoteční úrokové sazbě odvíjí od hodnoty LTV. Čím více vloží vlastník, tím menší riziko pro banku. V době propadů je větší zásoba domů a bytů na prodej, a menší množství solventních kupujících. Když je hodně domů a bytů na prodej, jsou nuceni ti, které tíží záporný kapitál, akceptovat nižší cenu. Přilákání kupujících je často možné jen při smíření se se ztrátou. Jak ceny nemovitostí v sousedství klesají, všechny ostatní nemovitosti v sousedství klesají také. Taková zkušenost napříč světem postihla mraky majitelů, kterým se nikdy nesnilo, že by tržní ocenění jejich nemovitosti kleslo o 10%, 20%, nebo třeba i 30%, a hodnota dříve přijatého dluhu zůstala stejná. O negativním záporném kapitálu je od roku 2008 například slyšet ve Velké Británii (obr. 1), ve stejné pasti je až třetina amerických dlužníků (viz obr. 2), v případě Španělska negativního záporného jmění podle odhadů dosahuje až 25 % hypoték.

Podobné je to s refinancováním s cílem získat lepší úrokovou sazbu – jen stěží lze dostat půjčku, pokud zajištění nepokryje částku, kterou si chce dlužník půjčit.

English corner 11) Investment activity rallies in Q4: C&W PROPERTYEU.INFO Trading activity in the European property sector rallied in late 2012 and is set to drive further momentum in 2013, says Cushman & Wakefield. The market stabilised in Q4 after its mid-year malaise to post the highest level of quarterly trading since 2007 at €43.7 bn, figures from the broker show. Although the year ended up 1.5% on 2011 with total volumes reaching €133.8 bn, this peak was more of a correction than a strong sustained recovery, says C&W. However, the firm predicts that the recovery in the sector will start to gain momentum in 2013. Improvements in economic stability and investor confidence will drive further increases in trading activity against a backdrop of increasing divergence within the sector with some markets seeing strong demand and robust performance as others stagnate. 'Risks obviously remain high in much of the region but underlying economic stability has improved and even with a fragile recovery on the cards, this should set the scene for improved confidence in 2013,' said David Hutchings, head of European research at C&W. C&W predicts increased bank sales and a somewhat more relaxed debt market will push volumes up 5-6% to €141 bn.

Záporný vlastní kapitál aneb hypotéky „pod vodou“ Někteří lidé, kteří na svá bedra naložili před pěti lety velkorysé hypotéky, nyní pociťují záporný vlastní kapitál a uvažují co s tím. Mnozí majitelé v pasti záporného vlastního kapitálu jsou zoufalí, a snaží se přidržet jakéhokoliv stébla. Bylo by třeba skvělé nemovitost prodat a pořídit nemovitost menší, nebo jinou na méně drahém místě. Negativní vlastní kapitál to ovšem komplikuje.


Hutchings: 'Economic stability will also help to generate and release some degree of pent-up demand among occupiers, with stronger industries and regions adding to a very mixed picture for property. A reappraisal of risk will force a further re-pricing in some areas - with prime yields compressing while secondary yields move out - and new hot spots will emerge even as distressed or uncompetitive markets fall back further in a splintering market.' While debt remains a barrier to activity in many areas, this is to a somewhat lesser degree than had been the case, with the UK the most notable area of improvement. Nonetheless, with refinancing needs being a heavy challenge for the market over the next few years, C&W believes that the main contribution of the banking sector

12


to a healthier market in 2013 may be more as an area of opportunity as they offload stock rather than a source of lending to the sector.

The market will continue to splinter, with risk and performance patterns highly variable across the region and across sectors. As a result investors will be cautious in adjusting risk targets and pricing. 'The supply of investment stock generally is likely to improve meanwhile as banks increasingly release legacy assets through loan and real asset sales,' added Michael Rhydderch, head of European capital markets. 'Although we do anticipate more buyers going up the risk curve in 2013, core markets and strategies are likely to dominate again. Germany in particular will remain a top pick for most investors, with a further gain in its market share forecast in 2013, as in the Nordics. London is also likely to benefit from the safety-first attitude, while Paris will stand out as a long term liquid target for many, even though regional cities could be less favoured.'

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


13

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents