BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

PLÁNUJETE KOUPIT BYT, DŮM ČI POZEMEK? UDĚLEJTE TO HNED

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Výhodné podmínky motivují ke koupi nemovitosti

2)

Glosář Tala Groznera: Development by měl přinášet užitek celé lokalitě

3)

Budeme zase stát fronty na byty? V Praze a v Brně to již začalo

4)

Rezidenční Brno: slunečno, ale místy polojasno

5)

Reality Itálie: O které nemovitosti je primárně zájem a jak fungují tamní realitní kanceláře

6)

Obnova bytov je nevyhnutná, ale pomalá

Komerční nemovitosti 7)

V Evropě začala nová vlna výstavby obchodních center

Realitní byznys 8)

Sazby hypoték klesly opět na rekordní minimum, na dně prý ještě nejsou

9)

Švýcaři či Němci si na bydlení půjčují mnohem levněji než Češi

10) Ekologické dotace pro bytové domy odstartují příští rok v březnu

English corner 11) Global Office Market Fundamentals Continue to Improve

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

24/11 2014

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

postupné zvyšování cen nejen bytů, ale i rodinných domů a zejména pozemků. I zde ovšem platí, že velmi záleží na konkrétní lokalitě, ve které se daná nemovitost nachází.

1) Výhodné podmínky motivují ke koupi nemovitosti

2) Glosář Tala Groznera: Development by měl přinášet užitek celé lokalitě

REALITYMORAVA.CZ Velmi nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů podněcují k pořízení nemovitostí nejen zájemce o vlastní bydlení, ale také investory. Zvýšená poptávka se propisuje do růstu cen bytů. Zatím ovšem jen velmi mírně. Tak či tak, vše nasvědčuje tomu, že se ceny bytů v České republice odrazily od pomyslného dna. Dle dat realitních portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz, které monitorují český realitní trh již sedmým rokem, činila průměrná nabídková cena bytů v listopadu loňského roku 1 742 934 Kč. Letos v listopadu to bylo již 1 823 817 Kč. Za posledních dvanáct měsíců tak došlo k navýšení o 4,64 %. Ceny se zvyšovaly postupně každý měsíc, vždy jen o několik desetin procenta. Například za období říjen listopad 2014 vzrostly ceny bytů 2+1 o 0,97 %. O měsíc dříve si tatáž kategorie připsala 0,77 %. Na to, aby se dostaly ceny bytů na předkrizovou úroveň, budou muset urazit ještě dlouhou cestu. Byty 3+1 jsou nyní levnější než v září 2008, konkrétně o 35,5 %. Byty kategorie 2+1 se nabízí levněji o 32,5 % a byty 1+1 stále ztrácí 33,7 %. Pomyslnými vítězi se stali kupující. Ti mohou aktuálně profitovat nejen z nižších cen nemovitostí, ale také z velmi nízkých úrokových sazeb úvěrů na bydlení. Dostupnost bydlení je tak stále na rekordní úrovni.

S T A V E BN I - F O R U M . C Z Výstavba nových rezidenčních projektů se často potýká s nevolí starousedlíků. Staveniště totiž bývají hlučná a samotná výstavba přináší různá omezení. Lidé na developera často pohlížejí jako na netvora, který mění zavedenou lokalitu, aniž by k její kvalitě přispěl čímkoli pozitivním. Často jde jen o projev předsudků, každý developer by se nicméně měl snažit tyto problémy eliminovat, a to tím, že bude hledět nejen na kvalitu samotných bytů, ale i jejich okolí. Podle našich zkušeností je v směru nejlepším lékem spolupráce s městskou částí či obcí. Její zastupitelé vědí nejlépe, co obyvatelům schází, zda jsou to restaurace, obchody, zeleň nebo mateřská škola a na tyto a podobné potřeby místních by měl být developer schopen reagovat. Prostě by neměl je „postavit a odejít“. Měl by také přispět ke kultivaci lokality a tím i zlepšení života nejen svých klientů, ale i stávajících obyvatel. Vynaložené úsilí a náklady se developerovi vrátí v úspěšných prodejích a spokojených klientech. Vzpomínám například, jak každý zájemce o byt v projektech Kejřův Park I a II obdivoval krásné okolí revitalizovaného Hořejšího rybníka – na tom jsme spolupracovali s městskou částí Prahy 9. Stačilo jen, aby zájemce o byt dorazil na prohlídku, a bylo prodáno. Už nejde jenom o byt

S rostoucí ekonomikou, snižováním nezaměstnanosti a s větší ochotou ke koupi lze i v příštím roce očekávat

Monitoring realitního trhu 24/11/2014

Z našeho pohledu jsou navíc pryč doby vysoké poptávky po menších bytech 1+kk a 2+kk, které doslova „frčely“ před pár lety. Jako investice se sice kupují stále, ale silná generace tzv. Husákových dětí, pro kterou byly ideálním bydlením do začátků, už odrostla a její potřeby se změnily. Právě jim jsme v jednom našem projektu nabídli nejen větší byty, ale i cyklostezku a sportoviště pro dospělé i děti. Vyplatilo se to. Priority rodin s dětmi jsou totiž specifické – většinou jsou silně motorizované a blízkost centra pro ně tedy není rozhodující. Naopak nejdůležitější kritéria pro výběr bydliště pro ně jsou hlavně pocit bezpečí a kompletní občanská vybavenost, která tolik chybí v dříve oblíbených satelitech. Není tedy divu, že v posledních dvou letech pozorujeme až dvojnásobný nárůst poptávky po větších bytech v našich projektech, u nichž ovšem dbáme na kvalitu jejich širšího okolí. Především mladé páry a rodiny s dětmi, které dnes patří k nejsilnějším klientským

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

skupinám rezidenčních developerů, oceňují možnosti volnočasových aktivit. Nová cyklostezka, beach-volejbal, minigolf a dětská hřiště přilákaly mnoho rezidentů Kejřova Parku. V prostorech podzemních garáží je tady navíc k dispozici dvanáctimístné 3D kino s dětským koutkem a malým barem. Současný kupující se zkrátka už nabažil strohé bytové výstavby uvnitř nebo vně města, nyní hledá zeleň a zábavu nedaleko svého bytu. Cyklostezky, promenády, kavárny a obchody přitahují klienty mnohem víc než pouhé „noclehárny“ s kuchyní zdarma ke koupi bytu. Hledání konkurenční výhody Proto v našem posledním projektu už stavíme nejen byty, ale také třeba 500 metrů asfaltové cyklostezky a na ní cvičební hnízda pro děti, dospělé i seniory. Součástí projektu bude také menší komerční centrum s restauracemi, obchody a mateřskou školou. A na pozemku mezi první a druhou etapou výstavby plánujeme centrální náměstí, které opět nabídne prostor pro společné setkávání.

Trend zvelebování celé lokality bude v budoucnu určitě ještě výraznější, a to především u větších projektů, v nichž se nadstandardní investice snáze rozpustí v nákladech. Naopak malé projekty nemají šanci takové vlastně „neproduktivní“ náklady pokrýt, jakkoli pro developera takové zpestření znamená konkurenční výhodu a přispěje k budoucí spokojenosti klientů. Snažíme se tím řídit. Samozřejmě – těžko můžeme v projektu vybudovat deset tenisových kurtů nebo fotbalové hřiště, ale chceme místa pro různé aktivity klientům nabídnout alespoň v menším měřítku.

3) Budeme zase stát fronty na byty? V Praze a v Brně to již začalo IDNES.CZ Plánujete koupit byt, dům či pozemek? Udělejte to hned. Krize přitlačila ceny nemovitostí k zemi a hypotéky jsou nejlevnější za posledních šest let. Realitní trh se ale již probouzí a poptávka po bytech a domech poroste. V Praze a jejím okolí a v Brně už to začalo. Budeme opět stát fronty na byty? „Od začátku roku 2014 je znát poměrně silný nárůst poptávky, zatím se to však neprojevilo ve změně cen v kupních smlouvách. Stav realitního trhu bych popsal jako doznívající stagnace s pozvolným nárůstem. Rozhodně už ale ceny nemovitostí nepůjdou dolů,“ komentuje Dalibor Slivinský z realitní kanceláře Century 21.


Může se hodit

Nechcete čekat ve frontách na nový domov? Vyberte si své nové bydlení na Reality.iDNES.cz. Nabízíme domy, byty i pozemky po celé ČR. Nebo se chystáte stavět dům? Pak poptejte zdarma šikovné stavební firmy či řemeslníky na AAAPOPTÁVKA.CZ a ušetřete až 30% z běžných nákladů. Podle Jiřího Lejnara z Hypocentra Modré pyramidy se stále nejlépe prodávají menší nemovitosti, takže u nich nárůst ceny pocítí zákazníci nejdříve. To potvrzují i pracovníci Ekospolu, který se specializuje na výstavbu a prodej nových bytů, podle nich vzrostly letos ceny o dvě až pět procent, přičemž nejvíce zdražily byty 1+kk a 2+kk s cenou do 45 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty mnozí pořizují jako alternativní investici, protože se dobře pronajímají. Cena nového malometrážního bytu v Praze se však může vyšplhat až k 60 tisícům korun za metr čtvereční, u větších bytů ve stejné lokalitě přitom bývá o pět až 10 tisíc levnější. Nové byty hlavně v Praze Z podkladů realitní kanceláře Maxima Reality vyplývá, že nadhodnocené ceny pražských bytů z roku 2008 spadly přibližně na úroveň roku 2006 a nyní jsou opět na vzestupu - týká se to bytů cihlových i panelových, i když při srovnatelné velikosti jsou dražší byty cihlové. Nové projekty se staví hlavně v Praze a okolí a v Brně. V regionech s vyšší nezaměstnaností nové byty nevznikají. Podle Jiřího Pácala z Central Europe Holding se v roce 2014 dokončilo v celém Česku jen 3 700 bytů v bytových domech. Z toho 2 300 v Praze, 400 v Brně, ale například v Karlových Varech, Pardubicích, Zlíně či Ústí nad Labem se nepostavilo prakticky nic. Zajímavý postřeh má Vladimír Zuzák z Maxima Reality: „Byty se dnes prodávají daleko rychleji než v posledních letech - čím dál častěji dokonce bojuje o jednu nemovitost více zájemců, což se v dobách krize stávalo jen zřídka. Zákazníci jsou však poučení. Umějí si vybírat reality, které stojí za to. Tam, kde kvalita neodpovídá ceně, o byty nestojí. I tak se dá vysvětlit, že například v Praze je kolem dvou tisíc bytů, které jsou již postavené, ale zatím nenašly svého kupce.“ Hypotéky i pod dvěma procenty ročně Vyšší poptávka po nemovitostech je způsobena hlavně nízkými úrokovými sazbami hypoték. Ty padají v podstatě od července 2008 a momentálně průměrná sazba poskytnuté hypotéky dosahuje podle Hypoindexu 2,65 % ročně.

3


To je však průměr, banky nabízejí nejvýhodnější sazby od 1,99 procenta ročně a zvýhodněné hypotéky slibují zprostředkovat i developeři velkých projektů. Například Central Group láká na sazbu 2,19 procenta ročně při využití takzvané dotované hypotéky. Další pokles sazeb hypoték se asi nedá čekat. Je jen otázkou, kdy jejich hodnota zase začne stoupat - do té doby je pro koupi nemovitosti na úvěr výhodný čas.



Chcete-li koupit hlavně levně, vyhlédněte si dosud neprodané byty v již stojících projektech. Půjde nejspíš o malé byty v přízemí, pokud však plánujete bydlení dál pronajímat, nemuselo by to být na závadu, pokud nebudete mít přehnaná očekávání o nájmu.



Ptejte se na vztahy v domě. Zejména tam, kde není funkční společenství vlastníků jednotek, může cena silně poklesnout. Možná, že role toho, kdo dá SVJ dohromady, čeká právě na vás.

Úvěr na vlastní bydlení, nebo nájem? Kdo porovná ceny nemovitostí a splátky hypoték, nejspíš dojde k závěru, že bydlet ve vlastním se vyplatí. Například průměrný pronájem bytu 2+1 v Liberci vyjde na

Tipy pro ty, kdo chtějí prodávat 

Nepřestřelte cenu. Pokud inzerujete byt či dům, počítejte s tím, že smlouvat se nikomu moc nechce. Je-li vaše nabídka evidentně předražená, nikdo se neozve. Podívejte se na podobné inzeráty ze stejné lokality.



Prodávejte, co je hezké. Realitní kanceláře tvrdí, že prodej nemovitosti se dramaticky zrychlí, když se interiéry profesionálně upraví a nafotí. To vyjde na několik tisíc, ale zkrátí čas od nabídky po prodej klidně o polovinu, navíc dobře upravený byt znamená i zvýšení kupní ceny až o pět procent. Vstupní investice se tak vyplatí. „Poměr ceny a kvality je pro koupi nemovitosti rozhodující. Tam, kde ho developeři neodhadli, převyšuje nabídka poptávku. V Praze je 2 000 dokončených neprodaných bytů.“ Evžen Korec, Ekospol

5 000 korun měsíčně, plus energie. 2+kk se přitom v Liberci dá aktuálně sehnat za 750 tisíc korun. Splátka hypotéky by byla při průměrné sazbě 4 100 korun plus energie plus fond oprav v domě. Po dvaceti letech má však člověk byt, který je jeho. Martin Němeček z Realitní společnosti České spořitelny potvrzuje, že lidé stále častěji řeší dilema mezi pronájmem a koupí ve prospěch pořízení vlastní nemovitosti. Za kolik se prodávají byty v Česku prodej 2+1 [mil. Kč]

prodej 3+1 [mil. Kč]

pronájem 2+1 [Kč/měsíc]

Praha

2,50

3,90

10 000

Karlovy Vary

1,90

3,00

6 800

Brno

1,80

3,60

6 500

Hradec Králové

1,80

2,80

6 200

Pardubice

1,70

2,70

6 000

Plzeň

1,60

2,30

5 800

Olomouc

1,30

2,20

5 000

Liberec

1,25

2,00

5 000

S T A V E BN I - F O R U M . C Z

České Budějovice

1,20

1,70

5 500

Jihlava

1,10

1,80

5 000

Zlín

1,10

1,95

5 500

Ostrava

0,95

1,40

4 000

Ústí nad Labem

0,90

1,20

3 800

Bytová výstavba v Brně musí být intenzívnější, považujeme to za jeden z hlavních předpokladů budoucí prosperity města! – říká Martin Ander ze Strany zelených za nové vedení moravské metropole. „Prodej nových bytů letos meziročně stoupl o 60 %!“ – nepřímo mu přizvukuje Alexej Veselý ze společnosti Trikaya za brněnský rezidenční development. Zdá se, že komunální politiku a soukromý sektor tentokrát nic nerozděluje, což je u nás situace nikoli tak častá. Při podrobnějším ohledání ovšem tato harmonie svá slabá či nejistá místa má.

Zdroj: publikace Cenová mapa ČR 2/2014

Tipy pro ty, kdo chtějí kupovat 

Pokud si vybíráte starší nemovitost přes inzerát, nebojte se zeptat na slevu. Podle RK Sting je dlouhodobý rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou 7,3 procenta. V případě rodinného domu inzerovaného za 2,5 milionu to může být přes 180 tisíc korun.


4) Rezidenční Brno: slunečno, ale místy polojasno

Počátkem 90. let se mělo za to, že Brno bude – po hlavním městě – ve všech ohledech dvojkou, a to včetně realitního trhu, respektive intenzity developmentu. Tyto úvahy se přitom opíraly hlavně o předpokládanou synergii v teritoriálním trojúhelníku, jehož jedním vrcholem – vedle Vídně a Bratislavy – měla být právě moravská metropole.

4



Průměrná cena za m2 bez DPH [Kč/m2]

Průměrné plochy [m2]

Za prvních deset měsíců letošního roku se v Brně, které má dnes v porovnání s Prahou populaci přibližně třetinovou, prodalo 677 nových bytů. „Odhadujeme, že prodej do konce roku dosáhne 800 jednotek. To bude představovat obrat kolem dvou miliard korun,“ říká Alexej Veselý ze společnosti Trikaya. Ta je v Brně nejspíš největším rezidenčním developerem, v tomto ohledu je Brno doménou lokálních firem. V souladu se svou pozicí na trhu Trikaya pečlivě sleduje jeho vývoj. Podle jejích statistik je nyní v Brně k mání 789 bytových novostaveb, jejichž průměrná cena činí 2,8 mil. Kč, průměrná výměra 64 metrů čtverečních a prodávají se v průměrné ceně 43 900 Kč za metr (vše bez DPH). Srovnatelné údaje o už realizovaných prodejích za tento rok se přitom mnoho neliší, a to ani v ceně. Brněnské ceny nových bytů se přitom – na rozdíl od objemů prodeje – od těch pražských zase tolik neliší. Brněnských 50 000 Kč za metr (včetně DPH) nedělí od přibližně 60 000 Kč v Praze tak velká vzdálenost. Jinak ale českou a moravskou metropoli dělí příkop dosti hluboký. Nových bytů se v Praze nyní nabízí 7 000 a počítá se s tím, že roční prodeje dosáhnou někam k 5 500 jednotkám a tržby developerů se vyšplhají na 18 – 20 mld. Kč. Ovšem na druhé straně: Brno letos vykázalo takřka neuvěřitelný 60% nárůst odbytu (Praha jen 20 %) a za zmínku stojí i to, že brněnský trh dnes snad už mizející recese vůbec nezasáhla. Z pohledu developera: Brno sice není Praha, ale vůbec není marné. Tím spíše, že optimisté doufají, že obecné podmínky pro výstavbu se tady zlepší.

Průměrná cena bez DPH [Kč]

Brno vs. Praha

Brno: nabídka nových bytů Podíl ze všech bytů v nabídce

Ukázalo se ovšem, že tato prognóza v realitě tak úplně nefunguje, a pozornost realitního sektoru se přesunula do Ostravy. Tady byla zjevná téměř univerzální potřeba regenerace a revitalizace, přilákala také nemálo zdrojů – a v pozitivních prognózách se opět počítalo i s teritoriálním faktorem, v tomto případě příslušností Ostravska do silně industriálního regionu Slezska. Nenaplnily se ale ani tyto naděje. Recese slibně se rozvíjející výstavbu včetně projektu Nová Karolina citelně postihla a aktuálně je pro realitní sektor Moravskoslezský kraj jen málo atraktivní lokalitou. I proto se jeho pozornost v posledních letech opět obrátila k Brnu. Přesto ale brněnský realitní trh i dnes je jen zlomkem pražského. Ve sféře rezidencí jde obratem i kvantitou o desetinu, v kancelářském segmentu o zhruba šestinu (dnes má Brno 460 000 moderních kancelářských ploch oproti bezmála 3 milionům „čtverců“ v Praze).

Bystrc

33 %

2 527 087

63,50

39 797

Brno - střed

24 %

3 186 165

61,26

52 011

Královo pole

13 %

3 324 752

73,16

45 445

Žabovřesky

6%

3 413 727

73,15

46 667

Slatina

5%

1 886 023

53,10

35 518

Líšeň

4%

2 494 864

61,02

40 886

Židenice

3%

2 442 875

57,09

42 790

Starý Lískovec

3%

3 104 692

84,54

36 725

Brno - jih

2%

2 326 087

63,14

36 840

Maloměřice - Obřany

2%

2 900 217

66,74

43 455

Řečkovice

2%

2 290 265

55,06

41 596

Komín

1%

2 230 531

54,21

41 146

Pramen: Trikaya

Územní plánování po Brněnsku Jestliže v kvantitě výstavby českou a moravskou metropoli dělí rozdíl řádu, v oblasti územního plánování a povolování staveb si – zatím ?!?! – mohou podat ruce. En détail to ilustrují nekonečné peripetie kolem přesunu hlavního brněnského nádraží města z centra do méně exponované lokality. Po doslova desetiletí trvající dramatické diskusi na sklonku minulé dekády Brno dospělo k rozhodnutí, ale odpůrcům se podařilo už nadvakrát – naposledy letos v říjnu – platné územní rozhodnutí zvrátit. Posun je sice patrný, na nutnosti přemístění se už shodují všichni, ovšem spor se nyní vede o to, zda půjde o lokalitu „pod Petrovem“ nebo „u řeky“, a není o nic méně urputný. En gros to nevypadá o mnoho lépe. Město se zatím řídí územním plánem z roku 1994. Počátek devadesátých let a dnešek se ovšem v pohledu na problematiku územního rozvoje hodně liší, proto se po řadě drobnějších úprav stále platného dokumentu letos schválil celý „balík“ změn jak věcných, tak metodických. Jenže ten bude v dohledné době napaden soudně (pravděpodobně Stranou zelených – „Chceme, aby soud přezkoumal, zda je dokument v souladu se zákonem,“ řekl nedávno předseda brněnských zelených Martin Ander, podle nějž aktualizace územního plánu z roku 1994 nahrává developerům a některým majitelům pozemků), takže pro praxi bude jaksi suspendován.

5


Vedle toho se pracuje na novém územním plánu, jehož zadání vzniklo už v roce 2006. Práce na něm nicméně pokračují tempem u nás obvyklým, navíc se musí čekat, až budou hotovy zásady územního rozvoje pro celý Jihomoravský kraj. Sečteno: okamžik, kdy Brno bude mít k dispozici době odpovídající, závazné, platné a hlavně a především nezpochybnitelné podklady pro svůj urbanistický rozvoj, lze jen stěží odhadovat. Už žádné další Kamechy!

Záměry nových radních (z komunálních voleb vzešla koalice ANO, SZ, KDU-ČSL a hnutí Žít Brno) v územně-plánovací oblasti a procesu povolování nové výstavby jsou nicméně chvályhodné: ustavit hlavního architekta města a do všeho vnést větší transparentnost, tedy i důkladnější veřejnou kontrolu a v rámci toho více využívat veřejných soutěží. Nová brněnská radnice také podle M. Andera stojí o rozsáhlejší bytovou výstavbu: „Kolik by mělo být každým rokem postaveno nových bytů, to vám přesně neřeknu, ale zhruba půjde o nízké jednotky tisícovek.“ Pro rezidenční development dobrá zpráva – dnešní výstavba nepředstavuje ani jednu tisícovku bytů. Nový zastupitel k této informaci ovšem na nedávném, semináři SF přidal ještě jednu: „Rezidenční výstavbu ale musíme povolovat jen tam, kde už je potřebná infrastruktura! Je to v souladu s naším záměrem stavět uvnitř města a zahušťovat ho tak. A také si nemůžeme dovolit opakování či množení problémů, jaké dnes řešíme v Kamechách!“ (Kamechy jsou nová brněnská čtvrť, která roste mezi Bystrcí a Žebětínem a kde má být takřka dva tisíce bytů. Už dnes tam žije několik tisícovek nových obyvatel, zápolí ovšem s naprosto nedostatečnou infrastrukturou, a to hlavně dopravní – neexistující spoje umocňuje nedostatek parkovacích míst.) Brno se snad hodlá inspirovat Prahou, přesnější řečeno aktivitami IPRu a novými stavebními předpisy, město tedy už neroztahovat do krajiny a naopak stavět v jeho intravilánu. Pro development to není tak špatná zpráva, nejasné ovšem je, kolik je ve vnitřním městě k dispozici vhodných pozemků a jak se budou vyvíjet jejich ceny. Stavět na zelené louce je také obecně levnější, což vzhledem ke kupní síle v regionu není rovněž zanedbatelná skutečnost. Martin Ander na zmíněné akci SF nevyloučil možnost infrastrukturní „výpomoci“ ze strany města, tedy její dobudování v té či oné lokalitě, kde soukromý sektor bude chtít stavět. Zase určitě dobrá zpráva – Brno standardně na investice každým rokem věnuje nezanedbatelnou částku 2 – 3 miliard korun. Otázkou je, jaká bude politická vůle z veřejných zdrojů podpořit soukromé projekty. Nehledě na nutnost hradit četné dluhy z minulosti – třeba postavit tramvajovou linku do univerzitního kampusu a i do sídliště Kamechy. A konečně vyřešit letitý „nádražní“ problém.


5) Reality Itálie: O které nemovitosti je primárně zájem a jak fungují tamní realitní kanceláře REALITYMORAVA.CZ

Domov kvalitních sýrů, vína, módy - Itálie - patří k zemím, kde lidé převážně bydlí ve vlastních bytech. Díky tomu, že se zde nachází vyžití během celého roku, získává si tato země své příznivce i u nás. Lidé poptávají nemovitosti v lokalitách, kam rádi jezdí. Pořízení vlastní reality se většinou realizuje na základě dostupnosti k moři, popř. přímo u moře, a na horách opět s dobrým přístupem ke sjezdovkám nebo přímo u nich. Dříve stát podporoval mladé lidi při koupi vlastního bydlení, už však přestal. „Cizinci-kupující, kteří pochází z EU, mají pouze tu výhodu, že mohou zažádat o povolení k pobytu (6 měsíců + 1 den) a tím pádem platí jen 4% (místo 10%) DPH. A nesmíme zapomenout zmínit ještě notářský poplatek, jenž není jednotný. Jeho výši si určí notář, kterého si vyberete,“ uvádí Jan Píbil, jednatel společnosti ComSTAR Prague.

Je možné koupit (prodat, pronajmout) nemovitost bez realitní kanceláře, nejedná se však o běžný postup. Pořízení či prodej reality je povolený i za asistence notáře, který musí být důvěryhodný a mít dobré jméno. „V Itálii se nejprve podepíše smlouva o rezervačním poplatku. Ten se uloží na účet realitní kanceláře. Pokud prodávající nesplní požadované podmínky, musí rezervační poplatek vrátit,“ dodává Jan Píbil. Podle italských zákonů je dále povinné podepsat smlouvu o smlouvě budoucí, kde se definují informace o vlastníkovi nemovitosti i kupujícím, o daném objektu, vč. mapy, zálohy (rezervační poplatek). Záloha je většinou ve formě šeku a je uschována u realitní kanceláře až do dokončení

6


celého prodeje. Tato částka nesmí být realitní kanceláří použita pro jiné účely. Bez vzdělání si makléř v Itálii neškrtne

Nejprve se lidé seznámí s mapami a dokumenty. Pokud je pro kupující nabídka přijatelná, domluví se na prohlídce. Není ovšem možné si nemovitost na zkoušku pronajmout. V případě, že dojde ke shodě všech zúčastněných stran a transakce se uskuteční, náleží realitnímu odborníkovi provize většinou ve výši 3 %. Než se však makléř dostane ke konkrétním případům, musí projít specializovaným školením a testy, aby získal makléřskou licenci. Musí znát italské zákony týkající se nákupu a prodeje nemovitostí. Ve většině realitních kanceláří pracují i začínající makléři, kteří ještě nemají oprávnění podepisovat smlouvy. To mohou jen certifikovaní makléři a zástupci realitních kanceláří.

6) Obnova bytov je nevyhnutná, ale pomalá ETREND.SK Bytový fond na Slovensku tvoria takmer dva milióny bytov. Byty v bytových domoch prevažujú, najviac sa postavilo v rokoch 1970 až 1989. Zistil to Štatistický úrad SR zo sčítania obyvateľov, domov a bytov v roku 2011. Z vyše 1,77 milióna obývaných bytov je vyše 45 percent obnovených. K obnove bytov Slovensko viažu európske smernice o znižovaní spotreby energie i fakt, že bytové domy na sídliskách, hoci sú v priemere iba 30-ročné už treba renovovať. Niektoré zo zabudovaných materiálov a konštrukcií sa už teraz blížia ku koncu svoj životnosti, hoci podľa odborníkov je prirodzený cyklus obnovy budov okolo 40 rokov. Staršie byty sú prevažne na sídliskách, postavených v súlade s koncepciou komplexnej bytovej výstavby, takže ich súčasťou sú škôlky, ihriská, či obchody. Keďže náklady na výstavbu nových bytov a domov sú minimálne trojnásobné, treba sa sústrediť na obnovu existujúcich domov a bytov, myslia si v Prvej stavebnej sporiteľni (PSS). Zvýši sa tak životnosť stavby aj hodnota nehnuteľnosti a tiež kvalita bývania obyvateľov, popri znížení energetickej náročnosti a výdavkov na vykurovanie či ohrev vody. Okrem toho prispieva obnova bytov k rastu zamestnanosti a prináša daňové príjmy štátu i obciam. Obnovu má za sebou skoro polovica bytových domov a do roku 2020 by to malo byť až 72 %, odhaduje Združenie pre zatepľovanie budov. Väčšina sa renovuje s podporou Štátneho fondu rozvoja bývania.


Vlastníci majú od začiatku milénia masívnu podporu odborníkov zo stavebných fakúlt a Technického a skúšobného ústavu stavebného, aby projekty boli kvalitné. Spočiatku ju financovala PSS, neskôr aj ostatné finančné ústavy. PSS poskytuje predbežné posúdenie energetickej náročnosti a návrh obnovy bytových domov na základe softvéru od Stavebnej fakulty Slovenskej technickej univerzity v Bratislave. Na štátnu prémiu má nárok aj právnická osoba – spoločenstvo vlastníkov bytov, môže získať jednu na štyri byty. PSS financuje aj 100 percent nákladov, žiadosti o úver posudzuje individuálne, vlastníci bytov nezriaďujú záložné právo na jednotlivé byty a splatnosť úveru je do 30 rokov. Rodinné domy bez podpory Z rodinných domov prešlo obnovou čosi vyše 40 percent a podľa odhadov sa ich do roku 2020 podarí obnoviť iba menej ako polovica. Sú v priemere 50-ročné, najviac sa postavilo v rokoch 1961 až 1980. Spravidla sa renovujú buď s využitím stavebného sporenia a úverov alebo v kombinácii vlastných zdrojov klientov a úverov z komerčných bánk, bez podpory štátu. Na rozdiel od bytoviek, vlastníci rodinných domov majú informácie z odborných časopisov alebo z internetu, pokiaľ nepožiadajú o spracovanie projektu obnovy projektanta. Veľakrát si rodinný dom obnovujú spontánne, svojpomocne, často bez dôrazu na energetickú hospodárnosť, zistili v PSS. Na rekonštrukciu bytu či domu sporí 20 percent Slovákov a ďalších 23 % by menilo vybavenie domácnosti, vyšlo z prieskumu agentúry GFK Slovakia pre PSS. Až 12 % hodlalo sporenie využiť na kúpu alebo výstavbu vlastného bytu, či domu a dve percentá na obstaranie pozemku. Nové bývanie tak chcelo 14 % opýtaných, ale o rekonštrukcii a vylepšení ich uvažovalo až 43 %. Vlani v PSS už 75 % úverov išlo na obnovu a len 25 % na obstaranie bytu, kým v roku 2000 bol pomer rovnocenný. V tomto roku stúpol podiel komplexnej obnovy v úveroch právnickým osobám až o 156 % v porovnaní s rokom 2012, uviedla Katarína Niňajová, vedúca manažmentu obchodu právnických osôb PSS. Za tým však treba vidieť aj výrazný nárast cien bytov v desiatkach percent, kedy pôvodne uvažované výšky sporenia na kúpu bytu nevystačia. Celkový objem nových úverov za desať mesiacov medziročne narástol o 9 %, na 413 miliónov eur.

7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

7) V Evropě začala nová vlna výstavby obchodních center

8) Sazby hypoték klesly opět na rekordní minimum, na dně prý ještě nejsou

E15.CZ

E15.CZ

Developerské firmy chystají do konce roku 2016 rozšířit evropský realitní trh o deset milionů metrů čtverečních nových obchodních center. Na radaru mají stavebníci hlavně Turecko, Francii a Velkou Británii, vyplývá z nové analýzy poradenské společnosti DTZ. Český trh je naopak saturovaný a nová výstavba je proto v tuzemsku například letos druhá nejnižší od konce devadesátých let.

Průměrná úroková sazba hypoték v ČR v říjnu klesla na 2,51 %, a dostala se tak opět na nejnižší hodnotu za dobu sledování. Předchozí minimum bylo v září, kdy průměrná sazba činila 2,54 %, vyplývá z údajů Fincentrum Hypoindexu. Index sleduje od roku 2003 průměrnou úrokovou sazbu hypoték bez ohledu na dobu fixace.

„Developery maloobchodních projektů povzbuzuje i zájem investorů. Ti od začátku roku jen v Evropě nakoupili obchodní centra nebo retail parky za 32 miliard eur, což značí 47procentní nárůst v porovnání se stejným obdobím v předchozím roce,“ uvedla DTZ. V Česku nedávno změnila majitele Galerie Butovice a AFI Palác Pardubice. Podle informací deníku E15 je na spadnutí také prodej pražského Palladia, jehož cena se odhaduje na více než 600 milionů eur. DTZ odhaduje, že celkové letošní investice do evropského retailu budou letos činit 51 miliard eur. Příští rok konzultanti očekávají zvýšení investiční aktivity na 61 miliard. Mimo jiné kvůli dobrým výnosům, jež obchodní centra skýtají. „I s ohledem na tento fakt svádí investoři o kvalitní nákupní centra především ve Velké Británii doslova boj. A tento stav bude trvat i nadále,“ sdělil Adrian Powell, vedoucí retailového oddělení v DTZ.

Průměrné sazby hypoték podle vedoucího analytika společnosti Fincentrum Josefa Rajdla přitom pravděpodobně ještě nedosáhly dna. „V situaci, kdy se průměrný roční výnos desetiletého českého státního dluhopisu pohybuje okolo 0,8 procenta, se průměrné sazby hypotečních úvěrů zdají být stále relativně vysoko,“ upozornil. V meziměsíčním srovnání zájem o hypotéky ovšem i přes pokles sazeb klesl. V říjnu si hypoteční úvěr sjednalo 7 724 lidí, což je o 578 méně než v září. Objem nových úvěrů v říjnu klesl o miliardu na 12,825 miliardy korun.

9) Švýcaři či Němci si na bydlení půjčují mnohem levněji než Češi REALITYMORAVA.CZ Průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů v České republice podle údajů Fincentrum Hypoindexu klesá již devátým měsícem a v říjnu opět přepsala historický rekord, kdy poklesla o tři setiny procentního bodu na 2,51 %. V říjnu si hypoteční úvěr sjednalo 7 724 lidí, což bylo o 578 osob méně než v září, celková vypůjčená částka klesla o jednu miliardu na 12,825 miliard korun. Na klesajících úrocích u hypoték se podepisují především akční nabídky jednotlivých bank. „Hypotéky v Česku stále zlevňují a řada okolností nasvědčuje tomu, že úroky svého dna nejspíš ještě nedosáhly. Česká národní banka v nejbližší době nehodlá zvyšovat aktuálně rekordně nízkou základní úrokovou repo sazbu ve výši 0,05 procenta, čímž dává nejen veřejnosti, ale především bankám signál, že nehodlá přistoupit ke zdražení peněz v ekonomice. Vedle toho mají banky přebytek volných peněz a hledají pro ně uplatnění a zhodnocení. A právě hypoteční úvěry jsou pro ně


8


výnosnější než například státní dluhopisy a tudíž banky nechtějí o tyto lidi přijít, a to i za cenu snížení úroků,“ říká Evžen Korec ze společnosti Ekospol. „Druhým faktorem je nekončící cenová válka, kdy se některé banky svými agresivními marketingovými snaží získat větší tržní podíl. Třetí faktor bych pojmenoval jako přípravu bank na příští rok. V něm totiž končí tří nebo pětiletá fixace zhruba 45 tisícům lidí a ve hře tak bude refinancování obrovského balíku hypoték v objemu mnoha desítek miliard korun a logickou snahou každé z hypotečních bank si bude z tohoto koláče ukousnout co nejvíce,“ dodává Korec. I přes stále klesající průměrnou sazbu u hypoték si Češi zatím mohou nechat zdát o podmínkách, které například panují ve Švýcarsku či Německu. „V těchto zemích se podle tamních statistik průměrná úroková sazba u hypoték s pětiletou fixací pohybuje okolo 1,5 procenta. Z těchto čísel je patrné, že prostor pro zlevnění hypoték v Česku ještě je. To však nic nemění na tom, že už současné sazby jsou okysličenou krví pro tuzemský developerský trh a v letošních číslech o prodejích nových bytů v Praze to bude znát. Zlevňující hypotéky fungují i jako jeden ze stimulů české ekonomiky. Díky nižším splátkám zůstává domácnostem více peněz a ty je pak mohou investovat do jiných věcí a zvyšovat tak celkovou domácí poptávku jako jeden z hlavních pilířů české ekonomiky,“ uzavírá Evžen Korec. Důsledkem příznivých podmínek na trhu a vysokého počtu akčních nabídek je setrvalý pokles úrokových sazeb hypoték na rekordní minima. Během 12 měsíců trvajícího poklesu sazeb propadl index průměrných nabídkových sazeb společnosti Golem Finance s.r.o. GOFI70 o více než 6 desetin procentního bodu a jeho aktuální hodnota činí 2,46 %.

10) Ekologické dotace pro bytové domy odstartují příští rok v březnu FINANCNINOVINY.CZ Dotace na stavbu či rekonstrukci nízkoenergetických bytových domů odstartuje Nová zelená úsporám (NZÚ) nejspíš v březnu 2015. Na setkání Stavebního fóra to řekl náměstek ředitele Státního fondu životního prostředí (SFŽP) Leo Steiner. Připraveno je podle předběžných odhadů 1,6 miliardy korun, z toho na bytové domy by mohla jít polovina. Kolik přesně bude mít program k dispozici, záleží na obchodování s emisními povolenkami. Jde o návrh fondu, který ještě musí schválit ministr životního prostředí a ministryně pro místní rozvoj.


„Výzva pro bytové domy v programu Nová zelená úsporám by měla být vyhlášena na jaře příštího roku. Zhruba je plánována na březen s tím, že je nutná koordinace s ostatními programy, jako jsou IROP nebo Panel 2013+,“ uvedl Steiner. Program NZÚ na zateplení rodinných domů aktuálně eviduje podle webu SFŽP více než 3700 žádostí za téměř 780 milionů. Vyčerpat se může až 1,9 miliardy, ministerstvo životního prostředí proto v říjnu prodloužilo termín podání žádostí do konce roku. Podle tempa čerpání odborníci odhadují, že v programu by mohla zbýt až miliarda. Nevyčerpané peníze z letošního roku se podle mluvčí MŽP Petry Roubíčkové převedou do výzvy pro rodinné domy i na podporu bytových domů, jejichž aktuální podmínky se vyjednávají s MMR. Fond chce podpořit snižování energetické náročnosti nynějších budov, které půjde využít pouze pro budovy na území Prahy. Na ni se nevztahuje podpora energeticky úsporných renovací budov z připravovaného Integrovaného regionálního operačního programu (IROP). Dotace na stavbu budov s velmi nízkou energetickou náročností budou určeny pro žadatele z celé ČR. Novinkou je, že žadatel o stavbu energeticky minimálně náročného bytového domu nejspíš nebude muset mít žádné vlastní prostředky. „Budeme poskytovat nevratnou podporu zhruba mezi 15 až 30 procenty z celkových nákladů s tím, že tam chceme zakomponovat ve spolupráci se Státním fondem rozvoje bydlení (SFRB) možnost půjčit si na spolufinancování a předfinancování v rámci programu Panel 2013+,“ řekl Steiner. Zájemce o státní podporu i nízkoúročený úvěr by nemusel obíhat několik úřadů. „Žádost by se podávala na jedno místo a obsahovala by dvě části: jak možnost na kofinancování či předfinancování nízkoúročeným úvěrem z prostředků programu Panel 2013+, tak dotaci z NZÚ,“ uvedl Steiner. Dodal, že by nebylo povinné žádat v obou oblastech. Nicméně oba fondy prý tuto kombinaci budou podporovat. Úspěšný žadatel tak získá vždy oba typy dotací, pokud o ně bude žádat. Změny chystá SFŽP i v podpoře energeticky úsporných opatření u rodinných domů. „Připravujeme zjednodušený model paušálních dotací pro jednotlivé typy domů a rekonstrukcí těchto domů. Cílem je co nejvíce systém zjednodušit,“ uvedl Steiner. U rodinných domů se ale v příštím roce s kombinací úvěrové a nevratné dotace nepočítá.

9

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate English corner Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

country to increased foreign investment. While GDP growth was below expectations in 2014, robust growth is projected over the next several years there.

11) Global Office Market Fundamentals Continue to Improve WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to Cushman & Wakefield's newly released 2015-2016 Global Office Forecast, fundamentals are improving across many office markets in The Americas, Asia Pacific and Europe as we head into 2015.

But South American markets are lagging behind especially in Argentina and Brazil, where both production and consumption levels are dampened. While the Santiago office market in Chile has been ahead of the curve, recent trends have moved it in line with other markets, which are not expected to fully recover until 2017.

“From a global perspective, 2014 was a stronger year for the office real estate sector, with many markets heading into 2015 on solid footing,” noted Maria T. Sicola, who heads Cushman & Wakefield's Research for the Americas group. “Of course, some markets in or near areas of political instability and those with stalled economic growth continue to struggle; but overall, things are in better shape than they were 12 months ago.” UNITED STATES AND THE AMERICAS As the North American market bright spots, U.S. cities are experiencing economic expansion - even beyond those dominated by the robust technology and energy sectors which is translating into strong office market fundamentals. “Demand, particularly for newly constructed or refurbished space, is on the upswing,” Sicola said. “While rental growth has moderated in some markets, more than 80 percent of the locations in the study will experience rent growth exceeding inflation.” The changing workforce presents a significant driver of the U.S. office market recovery. “The millennial generation is exerting its influence on where it wants to work,” Sicola said. “Atlanta, Chicago and Dallas are experiencing increased leasing velocity and have joined the ranks of San Francisco, Seattle, Boston, New York and Houston with respect to improved fundamentals.” The Canadian office market continues along a path of recovery as well. Strong demand in Toronto is ushering a new era of growth; 5.1 million square feet of new space will come online through 2017. In Montreal, the Deloitte Tower will rise, while Calgary and Vancouver both will see new supply come online as well. Consolidations and densification remain the norm in most Canadian markets, while the flight to quality is creating vacancies in some older office stock. Mexico City has risen as the star of the Latin American office market, due in part to energy reforms and secondary laws passed by Congress, which have opened up the


ASIA PACIFIC Japan and India are among the strongest performers in Asia in terms of economic growth and stability. Office market demand in Tokyo is being driven by strong corporate profits, while in India information technology-related tenants continue to dominate the landscape. Singapore is also benefitting from tech growth, as it tends to be the next destination, along with the Philippines, after India for multi-nationals. Not surprisingly, rental growth among established markets is expected to be strongest in Tokyo and Singapore, while many emerging markets will experience above-average growth. Across much of China, rents will grow moderately or remain stable. “While the modest pace of growth in Asia Pacific markets resulted in a subdued leasing environment in 2014, activity is set to gain traction next year,” Sicola said. “Most core markets will boast relatively low vacancies through 2015 and 2016, with the exception of cities in Australia, and some emerging markets in China and India.” EUROPE Economic conditions across Europe remain mixed, but on the whole, a recovery is taking shape. “The outlook is brighter than it has been for a considerable period of

10


time,” Sicola said. “Overall performance is positive across leading indicators including rental growth, supply levels and demand.”

Seventeen of the 21 cities monitored are anticipated to register rental growth. The two front-runners - Dublin and London - are in the midst of supply-led recoveries. Dublin, with only one project in the development pipeline, is anticipated to see 5.7 percent annual compound growth over 2014-2016. In London, the development pipeline will be restricted in the next two years as below-average completions combine with pre-letting, which is absorbing future supply. With few exceptions, Class A downtown office markets across Europe are poised for respectable levels of growth through 2016. However, older office stock will pay the price given the pervasive trends of densification and flight to quality.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents