BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

TRH S NOVÝMI BYTY V PRAZE ZAŽIL HVĚZDNÝ VSTUP DO NOVÉHO ROKU Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Developeři přepsali historický rekord v počtu prodaných nových bytů v Praze za jedno čtvrtletí

2)

Brno prodá 25 bytových domů se slevou 25 % od ceny obvyklé

3)

Nemecko zavedie brzdu na výšku nájemného

Komerční nemovitosti 4)

Starší kanceláře si udržují vysokou obsazenost

5)

České komerční nemovitosti poprvé překonaly Polsko

6)

Nákupní centra se mění v zábavní. Hledají nové způsoby, jak přilákat lidi

7)

Obchodní centra vesměs nejsou kvalitními stavbami, říkají experti

8)

Glosář Jakuba Stanislava: hotely jako nová příležitost

Realitní byznys 9)

Investiční byt: Způsob jak uložit a zhodnotit své úspory

English corner 10) Central Europe Enjoys $1.4 Billion of Commercial Investment in Q1

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

20/04 2015

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Developeři přepsali historický rekord v počtu prodaných nových bytů v Praze za jedno čtvrtletí REALITYMORAVA.CZ

obvyklé. Lidé z domů s tím však nejsou spokojení, protože požadovali prodej za dříve slíbených podmínek, které znamenaly až třetinovou cenu z ceny obvyklé. Pětadvacetiprocentní sleva pro ně znamená navýšení o stovky tisíc korun oproti původním částkám, řekla dnes ČTK Ivana Okurková z Bytového družstva Merhautova. Lidé podle ní takové peníze nemají, a proto podají na město žaloby.

Trh s novými byty v Praze zažil hvězdný vstup do nového roku. Za první tři měsíce letošního roku developeři prodali celkem 1 850 nových bytů, což bylo o 37 procent více než za stejné období roku 2014. Developeři zároveň přepsali rekord v počtu prodaných bytů za jedno čtvrtletí, dosud jím bylo poslední čtvrtletí roku 2014, kdy se v Praze prodalo 1 700 nových bytů.

Dům, který má tedy obvyklou cenu skoro 15 milionů, město nabídne za bezmála 11 milionů korun. Podle dřívějších podmínek by byl za pět milionů. Stejné je to i u domu, který má obvyklou cenu přes 100 milionů a město ho dříve nabízelo za 45 milionů. Nyní ho prodá za 80 milionů. Pro obyvatele to znamená, že namísto stovek tisíc korun za byty musejí zaplatit milionové částky. Převážně platí, že musí vynaložit dvojnásobek očekávaných nákladů.

Dalších 6 600 bytů mají developeři v současné době připravených k prodeji. Vyplývá to ze společných dat společností Ekospol, Trigema a Skanska Reality, které na jaře loňského roku spojily své síly s cílem poskytnout objektivně co nejpřesnější údaje o situaci na trhu v Praze.

Zastupitelstvo rozhodnutím zároveň zrušilo staré podmínky a další byty už bude prodávat pouze za cenu obvyklou. Nové vedení radnice totiž spatřuje v prodeji pod cenou porušení povinnosti péče řádného hospodáře.

„Z výsledků plyne jasný závěr – lidé chtějí vlastní bydlení. Daří se jim, ohledně své budoucnosti jsou optimisté a kvůli koupi bytu se nebojí zadlužit. To je pro nás developery skvělá zpráva, ale zároveň výzva k další přípravě nových projektů,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol. Prodeje nových bytů v Praze po čtvrtletích 2 000

1850

1 800

1700 1551

1500

1 600 1433

1350

1 400 1214 1 200 988 963

1 000 800

847 781 723

1155

1400

1095

503

753

600 400 200

Zastupitelstvo mělo možnost hlasovat pro dvě varianty. Ta první hovořila o prodeji za cenu obvyklou se slevou 25 procent, kterou město poskytuje kvůli zdržení prodeje na vynaložení vzniklých škod lidí. Druhá možnost byla prodat byty za dříve slíbených podmínek, kdy občanům učinilo nabídku bývalé vedení ČSSD a ODS. Nová koalice ANO, Žít Brno, KDU-ČSL a Strana zelených však mezi 55 zastupiteli nejtěsnější většinou 28 zastupitelů schválila první variantu se slevou 25 procent. „Myslím, že jsme učinili maximum, co jsme v rámci zákona mohli lidem poskytnout,“ uvedla první náměstkyně primátora Klára Liptáková (KDU-ČSL), která je zodpovědná za správu bytů. Podle ní mají lidé dvě možnosti. Jednou z nich je koupit byty se čtvrtinovou slevou, přičemž jim město na koupi nabídne výhodné půjčky s nízkým úrokem. „Pokud to nepřijmou, nahradíme jim vynaložené škody, byty opravíme a budou v nich moct nadále bydlet. Nebudeme je prodávat nikomu jinému,“ zdůraznila Liptáková.

0

Zdroj: realitymorava.cz

2) Brno prodá 25 bytových domů se slevou 25 % od ceny obvyklé FINANCNINOVINY.CZ Brno - Zastupitelé města Brna dnes schválili prodej 25 bytových domů, u kterých byla loni v prosinci pozastavená privatizace, se slevou 25 procent z ceny

Monitoring realitního trhu 20/04/2015

Obyvatelé domů ale nabídku města nepřijímají. „Dříve se mluvilo o tom, že nelze ze zákona prodávat domy za dřívějších podmínek. Dnes byla tato varianta projednávaná, a přestože neuspěla, znamená to, že je možná a před zákonem by obstála,“ uvedla Okurková. Překvapená byla i z faktu, že v případě odkupu město poskytuje slevu 25 procent na uhrazení vzniklých škod lidem. „Očekávali jsme, že sleva bude slevou a vzniklé škody s námi město ještě vypořádá, ale není to tak,“ dodala Okurková s tím, že více než polovina bytových družstev už nyní ví, že se bude bránit u soudu.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Opoziční zastupitel Libor Šťástka zároveň předložil zastupitelstvu návrh, aby vyzvalo Liptákovou k rezignaci. Podle Šťástky právě ona nese zodpovědnost za problémy lidí v souvislosti s pozastavenou privatizací. Zastupitelstvo však návrh neschválilo.

3) Nemecko zavedie brzdu na výšku nájemného REALITY.ETREND.SK Rýchly rast nájomného vo veľkých nemeckých mestách spôsobuje, že bývanie je cenovo dostupné pre čoraz menej ľudí. Vláda Angely Merkelovej po dlhých diskusiách pripravila zákonnú brzdu na výšku nájomného, ktorú už schválili obe komory parlamentu. Nemecko má najvyšší podiel nájomného bývania v Európskej únii, až 54 percent ľudí nežije vo vlastnom byte alebo dome. Nový zákon má nájomníkov od júna tohto roka chrániť pred príliš vysokým nájomným a prehnanými províziami pre realitných maklérov. Pri podpise novej zmluvy nebude môcť nájomné prekročiť obvyklú úroveň v lokalite o viac ako 10 percent. Výnimku budú mať komplexne zmodernizované byty a novostavby nasťahované po 1. októbri 2014. Dostatočná je podľa zákona taká modernizácia, ktorá si vyžiada náklady vo výške tretiny hodnoty novostavby. Pri zmluvách uzatvorených cez realitku nebude províziu maklérovi automaticky platiť nájomník, ale ten, kto si ho objednal. Zväčša je to prenajímateľ.

dostupného nového bývania alebo kde dopyt výrazne prevyšuje ponuku voľných bytov. Podľa ministerstva spravodlivosti do takýchto lokalít spadá 4,2 milióna z 21 miliónov nájomných bytov v Nemecku, uvádza časopis Focus. Napríklad v Hamburgu a Mníchove požadujú vlastníci pri podpise novej zmluvy o štvrtinu vyššie nájomné ako je priemer, v Münsteri je to až o 30 percent viac. Presné lokality určia spolkové krajiny na päť rokov. Viaceré z tých, v ktorých ležia najväčšie a univerzitné mestá, už ohlásili rýchle zavedenie brzdy. Patrí medzi ne aj hlavné mesto Berlín, ktoré považuje za napätý bytový trh celé svoje územie. Priemerné nájomné bez energií v roku 2014 Mesto Nájomné [€/m2] medziročný nárast v % Mníchov

12,00

0,84 %

Stuttgart

10,50

5,00 %

Kolín

8,80

3,53 %

Frankfurt

8,80

0,00 %

Düsseldorf

8,50

0,00 %

Berlín

7,45

5,67 %

Essen

7,00

7,69 %

Drážďany

6,50

0,00 %

Dortmund

5,70

3,64 %

Lipsko

5,40

3,85 %

Zdroj: Immobilienverband IVD, Poznámka: byty strednej triedy v starších domoch

Brzdu môže aktivovať každý nájomník, ktorý má podozrenie, že vlastník porušuje zákon. Či je nájomné skutočne premrštené, bude sa posudzovať podľa štatistík úrovne nájomného. Kde nie sú k dispozícii, použijú sa porovnávacie databázy alebo údaje od združení nájomníkov. V ostatných prípadoch bude prenajímateľ povinný oznámiť výšku predchádzajúceho nájomného. Ak sa po porovnaní údajov nedohodnú, môže sa záujemca o bývanie obrátiť na súd. Realitní odborníci a združenia nájomníkov vo vyjadreniach pre nemecké médiá spochybnili, že takto nastavená brzda naozaj zamedzí prehnané nájomné. Pomôže totiž len ľuďom, ktorí sa budú sťahovať alebo podpisovať novú zmluvu. Kto má dlhodobú zmluvu, alebo ide bývať do novostavby či zrenovovaného bytu, toho neochráni. Brzda obmedzí výšku nájomného len v lokalitách „s napätým trhom s bytmi“. Zákon za také považuje lokality s výškou nájomného alebo nájomným zaťažením výrazne nad celoštátnym priemerom, s nedostatkom


Podľa expertov môže mať brzda bumerangový efekt na trh bývania. Mnohým vlastníkom sa už neoplatí prenajímať a byt radšej predajú. Tým sa zmenší trh s nájomnými bytmi, čo bude tlačiť na zvyšovanie nájomného. Aj tým, ktorí budú prenajímať naďalej, už nezostane na zlepšovanie

3


bytov. Ďalším dôsledkom môžu byť kratšie doby prenájmov a pravidelné miernejšie zvyšovanie cien.

genia loci těchto budov, které láká specifickou skupinu nájemců,“ konstatuje Lenka Vodrážková z DTZ.

Vylúčenie novostavieb spod účinnosti brzdy však realitní odborníci vítajú, inak by zadusila novú výstavbu. Naopak, očakáva sa menšia aktivita pri rekonštrukciách, keďže brzde sa vyhne len komplexne zrekonštruovaný byt.

Staré láká mladé

Komerční nemovitosti 4) Starší kanceláře si udržují vysokou obsazenost STAVEBNI-FORUM.CZ Strašák neobsazenosti – její míra podle posledních údajů dosáhla na konci minulého roku už i mírně alarmující úrovně 15,3 % – obchází řadu administrativních budov v Praze. Zvlášť těch starších, mezi které nájemci často řadí vedle budov postavených před rokem 1989 i ty, které na trh vstupovaly už v nových poměrech v 90. letech minulého století nebo ještě později. Navzdory tomu lze nalézt na pražském trhu kancelářských nemovitostí řadu starších budov, které si drží vysokou obsazenost hlavně díky loajálním nájemcům.

Mezi nájemci starších administrativních objektů se velmi často objevují mladé firmy, kterým z nejrůznějších důvodů nevyhovují nejmodernější projekty – ať už výší nájmu, lokalitou, uniformitou (tj. vnímají je vesměs stejně jako „kompozici skla, oceli a betonu u silnice“), vysokým počtem dalších nájemců, strohým designem nebo rigidnějším přístupem k interiérovému řešení. Majitelé starších budov jsou navíc většinou velmi flexibilní co do délky nájemních kontraktů i stran potřeb expanze nájemců. Stejně jako v případě tzv. green buildings se firmy rády ztotožňují s příběhem nebo filosofií objektu. I proto v naprosté většině coby nájemci v těchto objektech převažují tuzemské firmy. A ze statistik DTZ vyplývá také poměrně časté obsazení takových budov veřejnými institucemi a úřady – nejen s ohledem na nižší nájemné, ale opět často také kvůli lokalitě a výborné dopravní dostupnosti.

City Empiria, Cube Office Center, Rosmarin, Tokovo … – všechny tyto kancelářské budovy byly postaveny v 70. letech XX. století. Přestože právě tyto ony by měly být nejvíce ohroženy převisem nabídky nových kanceláří, většina z nich podle poradenské společnosti DTZ nadále vykazuje nadprůměrnou obsazenost, stálé nájemce a stabilní příjmy z pronájmů. Aspoň v porovnání s mnoha zcela novými administrativními komplexy, které se nájemci zaplňují velice pozvolna. Metro, láce, inovace Podle odborníků z DTZ těží tyto budovy zejména z často skvělé polohy přímo na trasách metra nebo v dosahu jiného typu pražské MHD. To je v kombinaci s nižším nájemným a zřetelnou ochotou vlastníků investovat do modernizace dnes už skutečně zastaralých objektů, počínaje pláštěm a konče moderními technologiemi s pozitivním dopadem na snižování provozních nákladů, hlavní předností těchto budov, v nabídce řazených do kategorie B. „V zásadě by tyto objekty šly přirovnat k vybraným ´priorům´ po celé republice. Byly postaveny většinou jako reprezentativní stavby podniků zahraničního obchodu nebo stavebních firem. Typická je pro ně výrazná architektura dominující svému okolí. Právě zajímavost těchto staveb, jejich nekonformnost a industriální charakter vytvářejí


O úspěchu na trhu ale rozhodují i jiné parametry než lokalita či výše nájemného. Nájemci dnes velmi citlivě vnímají kvalitu správy a přístup k nájemcům. „Ukazatelem jsou pro nás renegociace smluv, kdy spolehlivě poznáme, jak kvalitní je správa a přístup vlastníka – přejednání pak bývají velmi úspěšná a nájemci se z pečlivě udržovaných budov velmi neradi stěhují,“ říká Pavel Domalewski, vedoucí oddělení pronájmu kanceláří v DTZ a dodává, že právě toho jsou si pronajimatelé starších kancelářských nemovitostí dobře vědomi a podle toho se také chovají. Příjemné pracovní prostředí a různé typy služeb nezřídka nadstandardních fungují – nájemci se pak cítí komfortněji a jsou ochotni tolerovat případné technické nedostatky budovy.

4


Modernizace lecco zmůže

Významné procento starších kancelářských budov v Praze už prošlo modernizací. Některé dokonce takovou, že jsou díky výměně vnějšího opláštění považovány za novostavby. Přesto se musí potýkat s technickými nedostatky, které jsou odrazem doby, kdy vznikaly: typicky se jedná o parking dimenzovaný pro menší typy automobilů či nevyhovující zázemí pro servisní organizace. Jak ale dodává Lukáš Fiala, produktový specialista technické správy ve společnosti SSI, vždy záleží na ochotě majitele objektu investovat do provozu: „Setkáváme se i s takovými staršími objekty, u nichž je kvalita technologií a efektivita provozu srovnatelná s novostavbami. Velkou výhodou starších kanceláří navíc bývá, že vzduchotechnika a klimatizace nebyly projektovány na uzavřené pláště bez možnosti otevírat okna nebo dveře, jak je obvyklé v posledních letech. I to nájemcům vyhovuje a přitom to nemusí nutně znamenat vyšší provozní poplatky.“

především ze své transparentnosti a vyspělosti a stabilní ekonomické a politické situace. Zároveň však oproti jiným evropským trhům nabízí výrazně příznivější ceny,“ uvedl. Českému investičnímu trhu v prvním čtvrtletí dominoval maloobchodní sektor. Mezi největšími transakcemi byly prodej pražského Palladia společnosti Union Investment a portfolio 72 regionálních maloobchodních jednotek, které Atrium prodalo společnosti Peakside.

6) Nákupní centra se mění v zábavní. Hledají nové způsoby, jak přilákat lidi IHNED.CZ 

Význam obchodních center jako míst pro odpočinek roste.



Například koncept saunového světa Saunia expanduje do dalšího nákupního centra - v Praze-Hostivaři.

5) České komerční nemovitosti poprvé překonaly Polsko



I návštěvnost divadla v Šantovce v Olomouci je nad očekávání vysoká. Od podzimu se počet představení zvýší.

E15.CZ

Obchodů má Česko víc než leckteré bohatší západoevropské země. Alespoň pokud jde o jejich plochu na počet obyvatel. Developeři přesto staví další nákupní centra, i když lokality pro nové projekty vyhodnocují pečlivěji než dřív. Ostatně dokud nemají předem domluvený dostatek prodejen, stavět nezačnou.

Česko v investicích do komerčních nemovitostí letos překonalo Polsko, které v této statistice ve střední Evropě dlouhodobě dominuje. V prvním čtvrtletí se v Česku uskutečnily transakce za 731 milionů eur (20 miliard korun), v Polsku to bylo 458 milionů eur (12,6 miliardy korun). Uvedla to realitní poradenská společnost JLL. Třetí je Rumunsko s investicemi 140 milionů eur (3,85 miliardy korun). „Zdá se, že 2015 bude dalším velmi silným rokem pro investiční trh komerčních nemovitostí. Podle našich prvních odhadů dosáhly investice (v regionu) za první čtvrtletí roku 2015 objemu 1,44 miliardy eur,“ uvedl vedoucí investičního oddělení JLL pro region střední a východní Evropy Troy Javaher. Česko by první místo mělo v další části roku udržet, ve hře jsou podle JLL transakce za miliardy eur. „Množství kapitálu, který cílí na nemovitosti, nutí investory trochu více riskovat a vyhledávat i dobře zavedené regionální projekty, širší záběr investorů následně uvolňuje na trh větší množství likvidních nemovitostí než v roce 2014,“ uvedl vedoucí investičního oddělení JLL v České republice Stuart Jordan. Češi těží z transparentnosti Podle Jordana se z Česka stala zajímavá destinace pro zahraniční kapitál z celého světa. „Český trh těží


Nákupní centra, kterým kvůli nové konkurenci ubývají zákazníci a padají tržby, musí hledat nové cesty, jak přilákat lidi. Uvolněné prostory po obchodech často nahrazují různé volnočasové aktivity. Ilustruje to pražské obchodní centrum Galerie Butovice, v jehož horním patře ještě před pár lety zely prázdné prostory. Velkou část, zhruba 900 metrů čtverečních, si na podzim 2013 pronajala společnost Saunia, která zde zprovoznila své vůbec první saunové centrum. A pilotní projekt se osvědčil do té míry, že Saunia nyní míří do dalšího nákupního centra. „V létě 2015 otevřeme náš druhý saunový svět v Parku Hostivař,“ řekl Jan Holeček z marketingu společnosti Saunia. Firma jedná o možnosti zprovoznění saun se zástupci dalších obchodních center, a to nejen v Praze. Postupuje však obezřetně. „Vzhledem k investiční a časové náročnosti výstavby saunového světa není příliš prostor pro chyby,“ uvedl Holeček. Klíčová je podle něj spádová oblast – být co nejblíže lidem, dále dopravní spojení a parkovací kapacity.

5


Hostivařské centrum, podobně jako Galerie Butovice spíše plní potřeby okolních obyvatel, mezi něž patří každodenní nákupy a doplňkově také zábava. Proti tomu do Palladia nebo centra Nový Smíchov jezdí častěji utrácet za módu mimopražští i turisté. Vyprodané divadlo

„Na trhu je silná konkurence. Stále větší roli bude hrát pozice projektu, kompromis vlastníků při vyjednávání nájemních podmínek a potřeba investovat do nemovitostí,“ říká vedoucí správy nemovitostí v poradenské firmě CBRE Pavel Klimeš. „Dnes jsou v obchodních centrech fitness centra, dětské koutky nebo sauny a tento koncept funguje. Díky nim se daří lákat zákazníky,“ dodal Klimeš. Lidé zkrátka chodí do nákupních center čím dál více trávit volný čas, tedy i na výstavy, autogramiády, módní přehlídky, soutěže. Třeba na chodbě pražského centra Eden začala před pár týdny fungovat knihovna. V olomoucké Šantovce je od jejího otevření na podzim 2013 divadlo. Zájem o hostující soubory, často se známými herci a hudebníky, je tak velký, že divadlo zkusí od podzimní sezony navýšit frekvenci představení. „Všechna jsou vyprodaná několik týdnů předem,“ řekl manažer Šantovky Petr Navrátil. A platí to i pro víkendové divadlo pro děti. Podíl zábavy v centrech tvoří obvykle 15 až 20 procent, v Galerii Butovice je výjimečně vyšší. Obchodníci si zde pronajímají kolem 60 procent, zbývající část obsadily vedle Saunie třeba fitness centrum, bowling či minigolf. Nemovitost změnila loni vlastníka, ten bude chtít podle odborníků nejspíše část volnočasových nájemníků, kteří nepřinášejí tak velký příjem jako obchodníci, vyměnit. Návrat do center měst Jestliže koncem 90. let a v prvních letech nového milénia se nová nákupní centra stavěla převážně na polích za městy, v poslední době se investoři zaměřili na městská centra. Šantovka otevřela před rokem a půl na kraji historického středu Olomouce. V Hradci Králové zase developer HB Reavis staví projekt Aupark v centru města na bývalém autobusovém nádraží. Ani jedno z výše zmíněných měst netrpí nedostatkem obchodů, ba naopak. Ale obchodníci by nejspíš neotevírali nové prodejny, kdyby nevěřili, že se uživí. „Veliký nárůst prodejních ploch způsobuje tříštění kupní síly. Dochází k poklesu průměrného obratu na metr čtvereční, který je způsoben nárůstem prodejních ploch,“ uvedl Klimeš z CBRE. „Do toho vstupuje poslední dva roky velmi silný prvek – internetový obchod,“ doplnil s tím, že někteří nájemci obchodních center mají až polovinu obratu z prodeje přes internet.


Velká konkurence je i v okresních městech. Oáza Kladno byla do minulého měsíce jediným nákupním střediskem v tomto středočeském městě. Než v centru otevřel Central Kladno. Ze seznamu obchodů je zřejmé, že Oáza Kladno nemůže konkurovat svou nabídkou módní konfekce. Majitel proto vyměnil prodejnu Lidovka za nové fitness centrum. „Na přelomu května a června otevře Fitness Mania,“ řekl Pavel Balák, předseda představenstva společnosti CPDP Shopping Mall Kladno. Značka, která je na českém trhu nováčkem, podle něj obsadí kolem 800 metrů čtverečních. Investice do interiéru vlastník nemovitosti podle Baláka neplánuje. S budovami je však podle Klimeše nutné pracovat, aby se zvýšila nebo alespoň udržela jejich hodnota. „Všichni se dívají na to, jakou má centrum nabídku pro zákazníky, jaké má dispozice, jestli je možné jej přestavět, dát mu nějakou přidanou hodnotu,“ vyjmenovává Klimeš. Obchodní centrum Hostivař je více než 10 let stará nemovitost a jeho vlastník začal s modernizací horního patra před dvěma lety. „S úpravami budeme pokračovat i na dalších dvou podlažích letos na jaře a v létě,“ uvedla mluvčí společnosti Immofinanz Bettina Schraglová. Vlastník vymění podlahy, stěny a technologie.

7) Obchodní centra vesměs nejsou kvalitními stavbami, říkají experti FINANCNINOVINY.CZ Praha - Zatímco obchodní domy z první republiky, ale i stavby z 60. či 70. let jsou dnes kulturními památkami a dodnes některé z nich slouží svému účelu, nová nákupní centra za svou architektonickou podobu obdivována nejsou. Svou roli sehrála změna životního stylu, ale také neochota samosprávy vycházející i z nezájmu občanů o to, jak se mění podoba měst. Přesto jsou i dnes nejen v zahraničí, ale i v ČR příklady toho, jak do města dobře zapadne klasický obchodní dům, shodli se experti oslovení ČTK. Je jím třeba Omega na náměstí Svobody v Brně, říká historik architektury Rostislav Švácha. Dům od studia Kuba Pilař architekti stojí v historickém prostředí už skoro deset let. Skleněná fasáda, na níž se střídají tmavé prvky s šedozelenými plochami, které v noci září, Brňany zprvu provokovala, ale dnes už ji klidně míjejí. Podle architekta Petra Leška ze studia Projektil mohou i dnes být obchodní domy kvalitní architekturou. „Musí ale k tomu být osvícený investor nebo alespoň osvícená samospráva. Příkladem prvního je rakouský řetězec MPreis, jehož obchodní domy navrhovali špičkoví

6


mezinárodní architekti,“ říká. Ale i obchodní řetězce, které „sekají krabici za krabicí“, mohou zvolit kvalitní přístup, dodává.

„Příkladem je Baumax v Záhřebu od architektů NjiricNjiric nebo Billa v Litomyšli od architektů Rusín a Wahla,“ uvádí Leška. V případě Litomyšle, která dbá na veřejný prostor a soulad své historické podoby s novými stavbami, si město stanovilo podmínku kvalitního architekta. „Čekali sedm let, ale vyplatilo se jim to. Problémem je tedy zejména to, že obchodní řetězce u nás neoslovují špičkové architekty. Jediný, kdo je k tomu může donutit, jsou samosprávy,“ připomíná Lešek, který jako člen České komory architektů apeluje na častější zadávání architektonických soutěží. Obchodní domy dříve vznikaly výhradně v centrech měst, bylo tomu tak ještě v 80. letech. „Změna u nás nastala v 90. letech, kdy tato centra opustila kontext města a začala se stavět na volných prostranstvích. Tam už není nutné přemýšlet o tom, jaká forma je pro město vhodná, nároky na ni slábnou skoro automaticky,“ říká Švácha. Dnešní nákupní střediska jsou podle něj spíše unifikované kontejnery než architektonická díla s rozeznatelným autorstvím. Pokud ale zůstane takto velké obchodní centrum ve městě, například Velký Špalíček v Brně nebo pražské Palladium, počíná si tam jako „vetřelec ze suburbie“ a jeho přítomnost městu škodí ve všech možných ohledech. „Zvlášť zoufalý se mi z tohoto hlediska zdá být dnes Liberec, do jehož jádra proniklo několik obchodních center najednou,“ míní historik, který se výrazně angažoval pro to, aby se pražský Máj stal kulturní památkou - to byla podle iniciátorů návrhu jediná cesta k tomu, aby si stavba zachovala svou podobu.

Obchodní řetězce rychle pochopily, že je nikdo ke kvalitě nenutí a že ušetří unifikací projektů, říká Lešek. Jako


problém vidí to, že se i historické kvalitní obchodní domy bourají a nahrazují unifikovanými „krabicemi“. Příkladem je právě Liberec, kde na místě obchodního domu Ještěd reprezentujícího brutalistní architekturu 70. let a zbouraného přes protesty odborníků vyrostla banální novostavba. Firmy vlastnící obchodní centra samy o kvalitní architekturu usilovat nebudou, nemají k tomu důvod, shodují se odborníci. „Naopak velké prostředky vydávají na analýzy psychologie nakupování. Mají pocit, že speciální světla, uspořádání zboží a výběr hudby jim zajistí daleko lepší poměr investice a zisku než kvalitní architektura,“ říká Petr Lešek. Vadí mu, že aktuální stav se vnímá jako norma a nikomu nepřijde divné, že budovy nákupních center nevytvářejí kvalitní městské prostředí. „Než nám to dojde, vznikne ještě řada 'krabic', které tu s námi nějaký čas vydrží. Příklady ze zahraničí mne ale naplňují optimismem,“ uzavírá architekt.

8) Glosář Jakuba Stanislava: hotely jako nová příležitost S T A V E BN I - F O R U M . C Z Hotely jsou nedílnou součástí každého fungujícího realitního trhu, ovšem recese jejich atraktivitu značně snížila. Situace se však obrací. Investice do hotelového segmentu jsou na vzestupu už od roku 2013 a tento pozitivní trend přetrvává i letos – zlepšující se náladu mezi investory potvrzuje nedávno předprodaný Marriott Airport Prague a Courtyard by Marriott Plzeň. Tento obchod stal první důležitou hotelovou transakcí v roce 2015 a nepochybně reflektuje rostoucí zájem jak tuzemských, tak mezinárodních investorů o střední a východní Evropu. V České republice se letos očekává objem hotelových transakcí přesahující 220 milionů euro. Vděčíme za to neustále se zlepšující výkonnosti ubytovacích kapacit, české ekonomiky a příznivějšímu investičnímu klimatu. Zároveň bude zahájena výstavba několika nových kapacit – jde například o výstavbu v rámci BB Centra nebo projektu Catalonia na Senovážném náměstí. V roce 2017 by měla být dokončena také rekonstrukce a dostavba Grand Hotelu Evropa na Václavském náměstí. To vše ukazuje, že hotelová výstavba se stává znovu lukrativní. V naší společnosti aktuálně evidujeme bezmála 600 pokojů, které jsou ve výstavbě a budou pravděpodobně dokončeny do konce roku 2017. Letošní rok ovšem bude z hlediska dokončené výstavby poměrně slabý, převážná část z uvedených kapacit bude dokončena až v letech 2016 a 2017. A je na místě konstatovat, že v současné době je v

7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Praze v provozu zhruba 15 500 a 5 700 pokojů ve čtyř- a pěti-hvězdičkových hotelech. Postoj mění i banky

Aktuálně se o Prahu a další města ve střední a východní Evropě zajímají významní zahraniční investoři, kteří chtějí využít stabilizaci zdejších ekonomik a zlepšující se výkonnosti hotelových zařízení. Tento kapitál je primárně anglosaského původu, nicméně i investoři z Blízkého východu a Asie momentálně analyzují několik příležitostí, které by chtěli využít ještě během roku 2015. V roce 2013 a 2014 jsme byli svědky příchodu amerického kapitálu na český trh prostřednictvím akvizice hotelu Four Seasons Prague a také vstupu investora ze Slovenska nakupem hotelu InterContinental Prague. V pozadí tohoto trendu přitom stojí také postupná saturace trhu v západní Evropě a USA. Ta nutí investory vyhledávat příležitosti, které nabízejí požadovanou ziskovost, i v jiných regionech. Pozitivní dopad na chování investorů má také snadnější financování – zásluhu na tom mají jak úrokové sazby, které se aktuálně pohybují na historických minimech, tak větší vstřícnost bank. Ty jsou opět v hotelovém segmentu ochotny financovat jak investiční nákupy, tak development, a to i díky rostoucí konkurenci mezi bankami a dalšími finančními institucemi. V souvislosti s tím se zvyšují i podíly, jimiž se banky účastní na takových projektech. Dnes mohou dosáhnout až 50 – 70 % hodnoty budoucí nemovitosti. Hotely slibují vyšší výnosy Se stabilizací ekonomického a hotelového prostředí v České republice dochází v posledních dvou letech také ke změnám ve výnosnosti (yield) hotelových investic. V naší firmě dnes pro Českou republiku evidujeme rozdíl 100 - 150 bazických bodů mezi výnosností hotelových a jiných komerčních nemovitostí. To znamená, že průměrný yield komerčních nemovitostí v Praze dnes činí zhruba 6,75 %, zatímco u hotelů je to 7,75 %. Pro investory představují hotely větší riziko hlavně kvůli fluktuující profitabilitě, která není garantovaná fixní nájemní smlouvou jako v případě komerčních nemovitostí. V nadcházejících letech se přesto dá očekávat další růst investic do hotelového segmentu, a to hlavně díky neustále se zvyšujícímu přílivu turistů do České republiky. Loni jich bylo více než 8 milionu, když velkou jejich část tvořili Němci a Rusové.


9) Investiční byt: Způsob jak uložit a zhodnotit své úspory REALITYMORAVA.CZ Kdo by se nechtěl stát rentiérem s pravidelným měsíčním příjmem bez práce? Představa trvalého zajištění včetně důchodu je krásná, ale investovat je třeba vždy s rozmyslem. Připomínáme několik zásadních bodů, které mohou pomoci při rozhodování. Bezriziková koupě bytu je tehdy, pokud máme finanční hotovost a v případě nesplněných představ o jeho výdělečnosti jej můžeme opět prodat. Pokud neuděláme fatální chybu již při výběru nemovitosti, jde opravdu o vhodnou formu uložených peněz. Mnoho lidí za vidinou bezpracného výdělku sáhne po možnosti financování bytu úvěrem. Odborníci však tvrdí, že pokud nemáme alespoň 50 % nutného kapitálu, je lepší počkat. Čím vyšší procento si půjčíme, tím delší a rizikovější je návratnost. Důležité je zvolit vhodný typ nemovitosti. Technický stav bytu, jeho vybavení a především poloha již předurčuje, jaké nájemníky můžeme očekávat. Tudíž hledat v kategorii nejlevnějších bytů ve snaze snížit kapitál, není vhodné řešení. Pohádkový příjem bez práce se rychle může změnit v noční můru, pokud máme problémového nájemníka, který zná svá práva. Nový občanský zákoník totiž majitelům v takové situaci moc nepomáhá. Tyto problémy mohou samozřejmě nastat i v bytech lepší kategorie, ale jistě s menší pravděpodobností. Pokud se v oblasti obchodu s nemovitostmi nepohybujeme, je lepší nejprve své plány důkladně konzultovat s odborníkem. Znalost aktuální situace na realitním trhu je nezbytná. Ve chvíli, kdy máme jasnou představu o bytě, musíme vše důkladně propočítat. Z předpokládaného nájmu odečteme splátky na hypotéku a měsíční náklady. Ohled také musíme brát na to, zda bytový dům nečeká rekonstrukce, protože jinak by se měsíční náklady mohly v budoucnu zvýšit. Při vhodném výběru nemovitosti by se pak měl náš čistý zisk pohybovat okolo 5 %. Očekáváme-li, že koupí bytu všechny starosti končí, tak jsme na omylu. Následná správa je důležitou součástí vysněného výdělku. Stres v případě, že nemůžeme sehnat slušného nájemníka, schůze vlastníků nebo družstevníků, poplatky a spousta dalšího. Zanedbat bychom především neměli důkladné studium nového občanského zákoníku a vhodné sepsaní nájemních smluv, abychom se v případě sporu dovolali práva.

8


Investiční byt je dobrým způsobem, jak uložit a zhodnotit úspory zároveň, nicméně o bezpracný výdělek se opravdu nejedná. Existují společnosti, které se mohou o koupi bytu i následnou správu postarat, avšak zisk bude o něco nižší. Stále ovšem platí, že v nemovitosti máme své peníze uložené, minimálně stejně dobře, jako v bance.

English corner 10) Central Europe Enjoys $1.4 Billion of Commercial Investment in Q1

majority stake in the multi-sector ECHO Investment's platform. The largest single asset transaction was Griffin Real Estate's acquisition of Green Horizon in Lodz for ca. €65mn. The investment volume in Hungary was at €44mn in Q1 2015. Investor interest is returning to Budapest, and an upswing in buying activity across all commercial sectors is forecast in 2015. Romania saw €29mn transacted. Retail was the leading sector in Central Europe with €762 million traded in Q1 2015 (a 66% increase year-on-year), followed by the industrial sector continuing its impressive growth with €382 million (a 200% increase year-on-year). Offices attracted only €147 million investment capital (an 80% fall year-on-year).

WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to Cushman & Wakefield the strong investment activity in the core Central European markets of Poland, Czech, Slovakia, Hungary and Romania has continued in the first quarter of 2015 with €1.3bn ($1.4bn USD) invested. This is almost identical to the transaction volume in the corresponding period of 2014. However, investors' appetite and strong activity highlight growing investment volumes for the year ahead exceeding 2014 levels. Commenting on the activity in Q1 2015, James Chapman, Partner, Head of CE Capital Markets at Cushman & Wakefield, said, “There will be a further focus on core markets offering growth and sustainable demand with Poland taking the lead. The search for opportunities has continued to push investors towards quality assets in secondary cities across Poland, the Czech Republic and Slovakia as well as driving demand in Budapest and Bucharest. All sectors are set to benefit but the most notable change from last year will be seen in retail as increasing purchasing power drives consumer demand.” The Czech Republic delivered an exceptional Q1 performance with €800mn transacted (a 228% increase year-on-year) primarily in the retail and industrial sectors. The Czech Republic recorded the largest ever property transaction - Union Investment's acquisition of a majority share in the Palladium shopping centre in Prague for ca. €570mn. AEW Europe LOGISTIS Fund's industrial acquisition of Prague Logistics Park for €150mn was the second largest Q1 CE transaction. The scheme includes a standalone distribution warehouse, under development and fully prelet to Amazon that will serve as a new location in Amazon's European Fulfilment Network. With 12 transactions recorded in Q1 Poland saw the highest investment activity in the region, but due to a moderate average deal size the volume was at €430mn, down by 52% year-on-year. However, this excludes the acquisition of a


“We anticipate that 2015 investment volumes will reach €7.5 billion. There is a significant pipeline of transactions ahead for this year with Q1 recording only 18% of the forecast volume. Commercial real estate investment volumes in the core CE countries are forecast to reach over €10 billion during the next 5 years. Poland will account for almost half of this activity, the Czech Republic making up 25% and Hungary, Romania and Slovakia taking the remainder”, adds James Chapman. There is a major trend in Europe of capital moving east from the UK, France and Germany to the notable benefit of Central Europe. This is a combination of push factors: extreme pricing, limited availability of quality stock and in some cases, weaker occupational markets; but also strong pull factors: exceptional GDP and consumer spending growth, record occupational take-up figures and the opportunity to acquire best-in-class assets at a discount to western Europe. There are also new occupational demand drivers such as the emergence of CE as a tech-hub. There is more money focusing on Central Europe than at any time in the past 7 years. We are seeing new key sources of core capital from across Europe starting to

9


replace the recent dominance of North American capital. This is maintaining the downward pressure on yields in Warsaw, Prague and Polish regional cities. Value-add and opportunistic capital is now reaching into development opportunities and standing investments in Hungary and Romania in search of returns. This trend is expected to continue throughout 2015 and 2016.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents