BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER ČESKÝ REALITNÍ TRH KRIZI PŘESTÁL VELMI DOBŘE Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Češi se vrhli na malé byty. Ale místo bydlení je plánují pronajímat

2)

Realitní trh v Česku: Krize se nekonala

3)

Letos se v Praze prodalo 3 564 nových bytů

4)

Jaká byla letní sezónu na trhu rekreačního bydlení

5)

Nové byty v Bratislave išli v priemere za 155-tisíc

Komerční nemovitosti 6)

Pražský trh s kancelářskými prostory

7)

Nejvyšší nájmy za kanceláře v centru Prahy po letech klesly

8)

Investice do logistických a výrobních prostor stále rostou

Realitní byznys 9)

Investice do nemovitostí je risk. Na zhodnocení peněz si počkáte

10) Žádné drama v realitách, na trhu se letos protočilo 115 miliard 11) Zahustit, nikoli rozředit. Praha připravuje změnu vyhlášky regulující stavby

English corner 12) European investment volumes rise 21% in Q3

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

21/10 2013

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Češi se vrhli na malé byty. Ale místo bydlení je plánují pronajímat

Lidé letos více hledají menší byty i podle makléře Maxima Reality Otakara Schumy. „Oproti loňskému roku zaznamenáváme mírný nárůst zájmu o byty 2+kk, 2+1. K nejvíce prodávaným patří i byty 3+1 v osobním vlastnictví, které nejčastěji vyhledávají mladé rodiny s dětmi,“ uvedl Schuma.

BY D L E N I . I D N E S . C Z

Zájem o malé byty je i v jižních Čechách a v Brně

Češi letos více kupují menší byty, které chtějí dále pronajímat. Tomuto typu investic pomáhají stále velmi nízké úroky u hypotečních úvěrů. Vyplývá to ze zkušeností zástupců realitních kanceláří.

Mimo hlavní město hraje cena ještě větší roli. Potvrzuje to například Radka Černá z Century 21 Bonus Brno. „Letos se oproti minulým rokům více řeší cena nemovitosti. Není také takový zájem o prohlídky nemovitostí, jako dříve. Letos je i menší nabídka,“ poznamenala Černá, podle které je v Brně největší zájem o byty 1+1 a 3+1 a byty v novostavbách.

„Trendem zůstávají malometrážní byty, a to i jako investice pro následný pronájem. Největší zájem je o byty 2+kk do 50 metrů čtverečních v širším centru, či v lokalitách s dobrou dopravní dostupností do centra, které jsou vhodné k pronájmu a vyhovují životnímu stylu takzvaných singles,“ poznamenal Jan Zachystal z realitní společnosti Re/Max Alfa. Zvýšený zájem u bytů koupených kvůli dalšímu pronajímání pozorují i makléři realitní sítě RK Sting a Maxima Reality, podle níž si hlavně byty s dispozicí 2+kk kupují nejčastěji mladé páry pro vlastní bydlení, či lidé právě jako investici. „Oproti předchozím letům se zvyšuje zájem o investiční nákup starších bytů, určených k následnému pronájmu, ke kterému kupující a investory vede kombinace nízkých cen a velmi výhodných hypotečních úroků,“ potvrdil letošní trend výkonný ředitel společnosti ERA Reality Česká republika Marek Sklenář, podle nějž evidují největší zájem o menší byty a byty k rekonstrukci. U domů pak prý dominují ekonomické projekty na menších pozemcích. „Mimo Prahu jsou pak populární i nízkopodlažní domy s menší zahradou,“ doplnil kolegu Zachystal z Re/Max ALfa s tím, že o tyto typy nemovitostí je zájem dlouhodobě.

I na jihu Čech zůstává největší zájem o malé byty 2+1 a 2+kk na sídlištích. Zajímavé jsou i starší byty v dosahu hromadné dopravy. „Zaznamenali jsme snížený zájem o pozemky. Až dosud jejich ceny stoupaly, nyní spíše stagnují. Naopak větší je zájem o parcely mimo masivní zástavbu,“ podotkla Hana Kovandová z českobudějovické realitní společnosti Century 21 Stejskal. Kromě toho prý klienti více sledují kvalitu stavby a stále častěji vyžadují i posouzení od stavaře. „Letos je patrný také zvýšený zájem o rekreační nemovitosti, zejména ty, které je možné využít i k trvalému bydlení,“ dodal další letošní trend obchodní ředitel RK Sting Michal Kresta. Zlepšující se ekonomická situace a přetrvávající nízké hypoteční sazby podle ředitele společnosti Lexxus Petera Višňovského potáhnou vzhůru i celý realitní trh. „Letošní rok bude rokem přechodovým, v kterém po několikaleté stagnaci trh relativně výrazně poroste. Zcela jistě počtem transakcí a velmi pravděpodobně i cenami nemovitostí. Oproti poslednímu růstu z let 2005 až 2008 však jde o zdravý růst, který je tažen racionální poptávkou a nikoli hrozbou nejasného zvýšení DPH,“ odhaduje Višňovský.

2) Realitní trh v Česku: Krize se nekonala HYPOINDEX.CZ Český realitní trh krizi přestál velmi dobře. Tak dobře, že realitní krize do Česka téměř nezavítala. Hůře jsou na tom téměř všude kolem nás. Kdo doplatil na finanční krizi nejvíce? Realitní krize se České republiky téměř nedotkla. Nebýt nižších objemů prodejů nemovitostí, vyhnula by se jí zcela. A tak zatímco v ostatních zemí Evropy padaly ceny realit o

Monitoring realitního trhu 21/10/2013

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

desítky procent, podle údajů Eurostatu české nemovitosti ztratily reálně jen 10 % za poslední čtyři roky.

později, a i ten byl spíše na úrovni statistické chyby (-0,9 %).

Nejhůře se realitní krize podepsala v Rumunsku. Reálné ceny nemovitostí do konce loňského roku poklesly na 47 % cen z roku 2008, tedy o více než polovinu. Těžkou hlavu nadělaly padající ceny realit i Irům a Bulharům, jejichž nemovitosti reálně zlevnily o více než 40 %.

Nejhlubší propad cen nemovitostí nastal v roce 2009 v Lotyšsku (-39,2 %) a Litvě (-32,9 %). V obou zemích pokračoval i v roce 2010, kdy lotyšské nemovitosti ubraly dalších 9,5 % a litevské s poklesem o 8,6 % jen mírně zaostávaly.

Index reálných cen bytových nemovitostí

Sousední Slovensko se drží ve středu startovního pole s poklesem o 26 %. Je v těsném závěsu za Řeckem a Kyprem, jejichž ceny nemovitostí se snížily o něco méně.

Země

2009 2010 2011 2012

Reálná cena nemovitostí (k roku 2008)

Rumunsko

–26,3 –14,4 –17,7

–9,2

47 %

Irsko

–12,7 –10,5 –15,4 –11,7

58 %

Bulharsko

–21,6 –12,3

–5,3

59 %

–9,7

Španělsko

–5,6

–3,6

–9,9 –16,9

68 %

Maďarsko

–8,8

–6,2

–7,4

–9,1

72 %

Slovensko

–12,8

–5

–5,2

–5,9

74 %

Řecko

0,4

–6,5

–8,6 –12,4

75 %

Kypr

–7,2

–7,7

–9,6

–2,2

76 %

Chorvatsko

–6,7

–9,5

–6,1

–2,3

77 %

Dánsko

–13,3

0,2

–4,1

–5,1

79 %

Polsko

–5,2

–6,1

–5,4

–5,9

79 %

Nizozemsko

–3,9

–3

–4,2

–8,7

82 %

–10

–1,4

1,0

–8,4

82 %

Malta

–6,9

–1,8

–2,4

0,3

89 %

Česká republika

–4,6

–1,7

–0,5

–3,9

90 %

Itálie

–0,4

–2,2

–2,1

–5,4

90 %

Slovinsko

Zdroj: Eurostat, ČSÚ, HYPOINDEX.CZ Poznámka: Deflovaný index cen bytových nemovitostí (nebo reálný index cen bytových nemovitostí) je poměr mezi indexem cen bytových nemovitostí (HPI) a deflátorem národních účtů pro soukromou konečnou spotřebu (domácností a institucí sloužících domácnostem). Tento ukazatel měří inflaci na trhu bytových nemovitostí ve vztahu k růstu cen (inflaci) v konečné spotřebě domácností a institucí sloužících domácnostem. Tento ukazatel zachycuje cenové změny všech obytných nemovitostí kupovaných domácnostmi (byty, rodinné domy, řadové domy atd.), nových i stávajících, bez ohledu na jejich konečné užití či předchozího majitele. V úvahu jsou brány jen tržní ceny, proto jsou vyloučena obydlí postavená vlastními silami. Cena pozemku je započtena.

Obdobně jako Česká republika podle dostupných statistických údajů dopadla i Itálie a Malta. Bohužel u velkých zemí (Německo, Francie, Velká Británie) nejsou k dispozici data za všechny čtyři roky a reálný dopad krize do cen nemovitostí nelze spočítat. V Německu v roce 2009, kdy ostatní země utrpěly nejhlubším poklesem cen nemovitostí, došlo dokonce k jejich reálnému růstu o 0,8 %. Pokles se dostavil až o rok


Jiná statistika jiný mrav Veškeré statistiky vycházejí z dostupných údajů. Navíc se jedná o průměrné hodnoty, které o jednotlivých nemovitostech vypovídají jen velmi málo. Stejně tak, jak se liší cena bytu nejen podle regionu, ale i podle polohy, podlaží a kvality okolí, liší se i pohyby cen v krizi. Např. v Libereckém kraji poklesly ceny bytů mezi roky 2008 a 2010 o 19 %, v Jihočeském dokonce vzrostly o 2 %. Statistiky Českého statistického úřadu zveřejněné v březnu letošního roku hovořily o cenovém propadu během krize v České republice o 9,1 % – bez započítání inflace. Tento údaj tedy rámcově podporuje údaje Eurostatu.

3) Letos se v Praze prodalo 3 564 nových bytů SREALITY.CZ Developeři ve třetím čtvrtletí v Praze prodali 1 154 nových bytů. Od ledna se prodalo celkem 3 564 nových bytů, což je meziročně o 759 více. Počet volných bytů v nabídce vzrostl na 6 120. Vyplývá to z pravidelné čtvrtletní analýzy developerské společnosti Trigema, kterou představil generální ředitel Trigemy Marcel Soural. Z dostupných volných bytů bylo na konci září dokončených 2 355, z toho 759 bylo dokončených déle než 24 měsíců. „Takové byty považujeme za ležáky,“ řekl Soural a upozornil, že 29 developerů dalo letos na trh nový byt. „Z nich pouze devět dává na trh nový byt každý rok. Z toho lze vyčíst, že dochází ke koncentraci na developerském trhu,“ dodal. Průměrná cena všech bytů v nabídce podle Trigemy stagnuje na 60,5 tisíce korun za metr čtvereční. „Pokud se však podíváme pouze na takzvané ležáky v cenících, tak jejich průměrná cena je dokonce 67 tisíc korun za metr,“ upozornil. Trigema odhaduje, že se letos v hlavním městě prodá zhruba 4 800 nových bytů, což by znamenalo meziroční nárůst o 10 %.

3


Už na začátku měsíce svou analýzu prodejů představila developerská společnost Ekospol. Podle ní se v Praze od července do září prodalo 1 095 nových bytů, což je meziročně o 114 více. Statistiky Ekospolu evidují celkem 3 464 nových bytů prodaných během devíti měsíců letošního roku. Rozdílná čísla způsobuje odlišná metodika výzkumu, kterou jednotlivé společnosti používají.

4) Jaká byla letní sezónu na trhu rekreačního bydlení REALITYMORAVA.CZ Konec letošní letní sezóny na českých chatách a chalupách je časem pro její bilancování. Realitní společnost České spořitelny, která má rekreační bydlení jako jednu ze svých specializací a svou nabídkou pokrývá celou republiku, hodnotí zájem Čechů o rekreační bydlení jako trvalý, a to i přes pokračující ekonomickou stagnaci. „Obyvatelé velkých měst, především Prahy a Brna, mají o chaty a chalupy stále zájem. Největší poptávku zaznamenáváme o nemovitosti střední cenové kategorie do 2 milionů korun v malé dojezdové vzdálenosti do 50 km od místa bydliště. Ukazuje se, že lidé za svou rekreací nechtějí dojíždět daleko - samozřejmě kromě výjimek, jakými jsou např. horské oblasti. Novým trendem, který jsme letos vnímali velmi silně, je to, že zájemci o koupi již dopředu zvažují chaty a chalupy nejen jako alternativu ke svému městskému trvalému bydlení, ale přemýšlejí i o možnostech případné rekonstrukce podle vlastních představ na bydlení celoroční. Zajímá je proto mimo jiné zateplení nemovitosti a její celková energetická náročnost, tekoucí voda, snadná dostupnost autem i v zimních měsících a podobně,“ říká předseda představenstva RSČS Martin Němeček. „Aktuální ekonomická situace má také vliv na vykrytí nabídky s poptávkou. Zatímco jsou rekreační nemovitosti jako první na řadě k prodeji, když se jejich majitelé ocitnou ve finanční tísni, na druhé straně stojí zájemci o koupi chat a chalup v žádaných lokalitách, kteří tento typ bydlení pro sebe považují za velmi dobrou investici v současné nejisté době,“ dodává Martin Němeček. Mezi nejatraktivnější rekreační lokality mezi Pražany se nyní řadí Český kras, Říčansko či okolí vodní nádrže Slapy. U obyvatel Brna se totéž dá říci o Brněnské přehradě nebo o Moravském krasu, u Plzeňanů je nadále v oblibě okolí vodní nádrže Hracholusky či Staroplzenecko. Roli při rozhodování o koupi chaty či chalupy hraje i velikost jejího pozemku. Zatímco dříve byla dostatečná velikost zahrady zásadním faktorem při výběru, v dnešní době už počet zahrádkářů a kutilů není tak velký. Naopak stále roste


počet lidí, kterým stačí jejíž údržbou budou mít moci v klidu posedět či Oproti dřívějšku naopak soukromí.

malý pozemek – předzahrádka, s co nejméně práce a kde si budou uspořádat malou party s přáteli. podstatně vzrostly požadavky na

Ze všech typů nemovitostí považuje RSČS rekreační nemovitosti za ty, na jejichž cenu má sezónnost největší vliv. Martin Němeček proto radí: „Jestliže jste se rozhodli pořídit si chatu či chalupu, udělejte to již teď, v právě končící sezóně. Cena stejné nemovitosti totiž může být v jarním období až o několik desítek procent vyšší než nyní. Důvody jsou přitom pouze subjektivní, pocitové: nemovitost totiž na první pohled vypadá mnohem lépe, když na ni svítí slunce a všechno kolem kvete. Cena na jaře navíc může vystoupat i díky vyšší poptávce, kdy se lidé koupi rekreační nemovitosti chtějí věnovat mnohem více než na podzim.“

5) Nové byty v Bratislave išli v priemere za 155-tisíc ETREND.SK Ponuka nových bytov sa zvyšuje, ľudia kupujú v priemere lacnejšie bývanie Od začiatku roka stále klesá priemerná cena predaných nových bytov v Bratislave. V treťom štvrťroku sa znížila na 155 791 eur vrátane DPH, informuje poradenská spoločnosť Bencont Investments. Je to takmer o 13-tisíc eur menej ako začiatkom roka a o necelé tri tisícky oproti jari. Kým celková cena predaného bytu v priemere klesla oproti predchádzajúcemu štvrťroku

4


o 1,4 %, cena za štvorcový meter je nižšia len o 0,4 % a dosiahla 2 202,30 eura s daňou.

podpísali iba 36 zmlúv, navyše sa 13 bytov vrátilo späť do predaja.

V porovnaní s rovnakým obdobím vlaňajška cena za štvorcový meter naopak vzrástla o dve eurá a priemerný rozmer predaných bytov sa znížil o 2,5 m2.

V druhom štvrťroku potiahol predaj aj projekt Papaver, kde sa predalo 50 bytov zo segmentu štartovacieho bývania.

„Naše očakávania do budúcnosti sa nemenia. Rovnako ako už takmer rok neočakávame výrazný rast ale ani pokles cien,“ hovorí Matúš Jančura, senior analytik spoločnosti Bencont Investments. Akceptovanou cenovou úrovňou pre trh je podľa neho 2 100 eur za m2 s daňou.

Spolu sa na trhu novostavieb na bývanie v Bratislave od júla do septembra uskutočnili predaje v objeme 66,36 milióna eur, o 29 % nižšom ako v predchádzajúcom období, uvádza Bencont.

V letných mesiacoch výraznejšie klesol aj počet predaných bytov v novostavbách. Oproti prvým dvom štvrťrokom sa predalo o pätinu menej bytov - 507.

Komerční nemovitosti 6) Pražský trh s kancelářskými prostory

Nové byty v Bratislave – voľné k 30. 9. 2013 Okres

Voľné

Priemerná cena za m2 (eur s DPH)

Výsledná Priemerný cena rozmer v m2 (eur s DPH)

Bratislava I

581

2 846,74

227 714,17

94,35

Bratislava II

708

1 925,95

117 290,60

65,08

Bratislava III

521

2 358,46

186 131,50

78,58

Bratislava IV

645

2 135,08

164 593,82

72,20

Bratislava V

888

2 098,81

134 792,35

64,80

3 343

2 202,30

155 791,02

73,55

Bratislava

Prameň – Bencont Investments

IHNED.CZ Celková výměra moderních kancelářských ploch v Praze přesáhla na konci třetího čtvrtletí tohoto roku 2,89 milionu metrů čtverečních. Budovy třídy A představují 70 % celkové plochy, zbytek tvoří kanceláře třídy B. Ve třetím čtvrtletí 2013 byla dokončena jedna nová kancelářská budova, a to BB Centrum G (5 500 m2) v Praze 4. Do konce roku by mělo být dokončeno dalších 73 000 m2 kanceláří.

Predaj naviac klesol v Starom Meste. Napriek tomu sa v Bratislave predalo o 6,5 % viac nových bytov ako pred rokom.

Během třetího čtvrtletí 2013 došlo k zahájení výstavby kancelářské budovy Metronom (30 000 m2) v Praze 5.

Podľa Bencont Investments je na trhu bratislavských novostavieb na bývanie 104 projektov, v ktorých je na predaj 3 343 voľných bytov. Je to o 78 viac ako na jar.

Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací a podnájmů dosáhla ve třetím čtvrtletí roku 2013 objemu 53 000 m2, což představuje pokles o 27 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a 19 % nárůst meziročně.

Najväčšia ponuka zostáva v piatom okrese a najnižšia je v treťom. Dva nové projekty Cubicon Gardens a Na Vrátkach priniesli 200 bytov a tým aj najväčší nárast počtu voľných bytov štvrtému okresu. Ponuke na trhu dominujú dvojizbové byty s takmer 40-percentným podielom. Ich priemerná cena je necelých 119-tisíc eur vrátane DPH. Ďalšiu tretinu ponuky tvoria trojizbáky, ktoré sa pohybujú v priemere okolo 181-tisíc a desatinu jednoizbáky s priemernou cenou necelých 80-tisíc eur. Za spomalením predaja oproti prvej polovici roka je podľa Bencont Investments nižší predaj projektu Panorama City. Začiatkom roka priniesol na trh naraz vyše 600 bytov. V prvých troch mesiacoch sa predalo 213 z nich a v druhom štvrťroku 154 bytov. Za júl až september však klienti


Největší objem pronájmů se uskutečnil v Praze 8 (22 %), v Praze 1 (20 %), a v Praze 4 (17 %). Nejaktivnějšími nájemci byly firmy z oboru informačních technologií (25% podíl na hrubé poptávce), dále ze sektoru poradenských služeb (10 %) a reklamní a mediální společnosti (8 %). Celkový podíl renegociací nájemních smluv na hrubé realizované poptávce dosáhl ve třetím čtvrtletí 36 %. Mezi nejvýznamnější transakce tohoto čtvrtletí patřily renegociace společnosti SAP (6 300 m2) v Avenir Business Parku v Praze 5, pronájem ČSOB (3 500 m2) v budově Balabenka v Praze 9 a renegociace společnosti Infor (2 650 m2) v City Empiria v Praze 4. Míra neobsazenosti ve třetím čtvrtletí roku 2013 dosáhla 13,1 %, což je nárůst o 3,2 procentního bodu v porovnání s předchozím čtvrtletím. Celkem bylo v Praze evidováno 379 400 m2 volných kancelářských prostor. Nejvyšší neobsazenost v tomto čtvrtletí vykazovala Praha 9

5


(31,9 %), Praha 7 (26,9 %), Praha 6 (18,8 %) a Praha 2 (18,7 %). Nejnižší neobsazenost měla naopak Praha 10 (5,7 %), Praha 4 (6,3 %) a Praha 5 (8,6 %).

Ve třetím čtvrtletí roku došlo k poklesu nejvyššího nájemného v centru města na 19,5 – 20,5 eur/m2 na měsíc. Nejvyšší dosahované nájemné ve vnitřním městě zůstalo stabilní na úrovni 15,0 a 17,5 eur/m2 na měsíc a ve vnějším městě v rozmezí 13,0 – 14,5 eur/m2 na měsíc.

7) Nejvyšší nájmy za kanceláře v centru Prahy po letech klesly E15.CZ Developerské dostihy ve výstavbě administrativních budov v centru Prahy, tažené hlavně skupinami Penta a CPI, přivodily poprvé po čtyřech letech pokles nejvyšších nájmů za kanceláře. Na trhu se o tom sice mluvilo už delší dobu, nyní to však potvrdila oficiální čísla uskupení Prague Research Forum, které sdružuje největší realitní poradce. Nejde však o žádné drama. Nejvyšší nájemné za špičkové kanceláře v centru metropole kleslo na metr čtvereční a měsíc zhruba o půl eura, tedy asi o 13 Kč/m2. Nejvyšší poplatky za administrativní plochy tak nyní činí měsíčně 19,5 až 20,5 eura, což představuje hodnotu kolem 500 Kč/m2.

zaplatí. Majitelé budov totiž často vycházejí nájemníkům vstříc například v podobě časově omezených nájemních prázdnin nebo příspěvků na přestavbu a vybavení kanceláří, což poplatky nakonec reálně snižuje. „Pobídky srazí cenu o deset až třicet procent, v jednom extrémním případě to bylo dokonce 50 procent,“ poznamenala vedoucí kancelářského oddělení v Cushman & Wakefield Radka Novak. Ve zbytku Prahy zůstalo nájemné stabilní. V takzvaném vnitřním městě, do kterého patří například Pankrác nebo Holešovice, se za kanceláře platí měsíčně nejvíce od 15 do 17,5 eura. Na okrajích metropole inkasují majitelé za stejnou plochu moderních kanceláří v nejlepším případě 13 až 14,5 eura za metr čtvereční. Tempo z devadesátých let V Praze 1 se do konce roku dokončí téměř šedesát tisíc metrů čtverečních kanceláří. Naposled se takovým tempem v centru hlavního města stavělo podle DTZ ve druhé polovině devadesátých let. Většina z této plochy připadá na projekt Penty Florentinum. Realitní magnát Radovan Vítek dokončí své Quadrio až příští rok.

8) Investice do logistických a výrobních prostor stále rostou IHNED.CZ Evropský investiční trh provází největší zájem o průmyslové nemovitosti za poslední tři roky.

„Nejedná se o výrazný propad a další větší výkyvy neočekáváme ani v horizontu následujících šesti měsíců,“ uvedla vedoucí průzkumu trhu v poradenské firmě DTZ Lenka Šindelářová. Nájemní prázdniny Jedna věc jsou ovšem takzvané nominální nájmy kanceláří a druhá věc poplatky, které firmy nakonec skutečně


Meziroční nárůst aktuálně činí kolem 20 %, jedná se o největší nárůst od poloviny roku 2010 - v prvním pololetí investoři koupili distribuční centra nebo výrobní prostory za 6,8 miliardy eur, což činí 12 % na celkovém investičním objemu v Evropě. Podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ překvapivě pozitivní výsledek ovlivnily zejména dvě obří transakce: norská Norges Bank (penzijní fond Norwegian Government Pension Fund Global) vstoupila do joint venture s developerskou společností Prologis. Hodnota obchodu, jenž se týká 11 zemí a nemovitostí s celkovou plochou 4,5 milionu čtverečných metrů, dosáhla 1,2 miliardy eur. Rovněž druhá akvizice se týká penzijních fondů: kanadský Public Sector Pension Investment Board za 974 milionů eur vstoupil do britské developerské společnosti SEGRO, která je v rámci logistických center činná po celé Evropě. „Pokud i tak konzervativní a opatrné investiční fondy, jako jsou ty penzijní, vstupují do industriálního segmentu, nejde o náhodu. Vidíme za tím důvěru v evropské hospodářství i spotřebu. Také další transakce naznačují, že

6


investory zajímají nejen sklady, ale i prostory pro výrobu,“ komentuje výsledky Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Consulting & Research DTZ.

Rok 2013 přinesl několik investičních transakcí v průmyslovém sektoru rovněž v České republice. V první polovině roku tvořily investice do skladových a průmyslových nemovitostí 16 % z celkového objemu investic, podíl ve třetím čtvrtletí poklesl na 14 %. V loňském roce to byla pouhá 4 procenta. Největší transakcí v logistickém segmentu je již výše zmiňované spojení Norges Bank a Prologis, dále také spojení SEGRO s kanadským fondem či prodej budovy v Karlovarská Business Parku pronajaté společnosti Lindab. Dominantní pozici zaujímá trh průmyslových prostor ve Velké Británii. Jen za první pololetí letošního roku změnily majitele sklady a výrobny za 1,8 miliardy eur. Nárůst investic do logistiky zaznamenali analytici DTZ v Německu, kde se objem akvizic meziročně zvýšil o 63 % na 1,4 miliardy eur. Pro celkové klima na investičním trhu je signifikantní, že v obou zemích se snížila průměrná hodnota transakcí - většina obchodů je na úrovni pod 80 milionů eur, ale razantně vzrostl jejich počet. To platí rovněž pro Francii nebo Švédsko. Pod třetinou investičních nákupů na evropském kontinentě stojí investiční společnosti. Zároveň se však v prvním pololetí objevily nové typy investorů – například právě penzijní fondy jako Norges Bank nebo PSP a další kapitálově silné fondy. Podle analytiků DTZ to svědčí o přílivu investičního kapitálu do Evropy a také o stabilním a atraktivním potenciálu industriálních nemovitostí. „I konzervativní fondy se striktní investiční politikou vidí v logistice i výrobě příležitost a šanci zpestřit a diverzifikovat svá portfolia. Bez prognózy postupného zotavování průmyslu nebo zvyšování spotřeby obyvatel by tomu tak jistě nebylo,“ dodává Ryan Wray, Business Development Director a vedoucí oddělení Capital Markets v DTZ. Jeho slova dokládá nedávný odhad The Economic and Social Research Institute (ESRI), podle nějž mezi léty 2014 až 2016 porostou spotřební výdaje Evropanů mezi 0,1 – 1,8 %. Nejrychleji ve střední Evropě a Skandinávii, stagnovat či dokonce mírně klesat budou ve Španělsku a Řecku. Byla-li zmíněna atraktivita průmyslových nemovitostí, je třeba doložit ji i na výnosech. Ty zůstávají již delší dobu beze změny, ovšem v poměrně značném rozpětí. Dosahované výnosy pro špičkové nemovitosti v nejlepších lokalitách jsou nejnižší ve skladech londýnského letiště Heathrow, a to 5,75 %. Nejvyšší jsou s 10 % státy v Pobaltí. Sekundární trhy, kam spolu s například Mnichovem, Varšavou nebo Bruselem patří také Česká republika,


vykazují výnosy mezi 7 – 8 % dle velikosti a lokality nemovitosti. Očekáváme, že v České republice by výnosy pro špičkové dlouhodobě pronajaté skladové a výrobní nemovitosti měly v následujícím roce zůstat stabilní na 8 %.

Realitní byznys 9) Investice do nemovitostí je risk. Na zhodnocení peněz si počkáte HYPOINDEX.CZ Ceny nemovitostí jsou momentálně opravdu nízko, stejně tak i úrokové sazby u hypoték. Je tedy vhodná doba k pořízení vlastního bydlení. Ale vyplatí se pořídit si byt a dále ho pronajímat? Vše má své pro a proti, avšak chcete-li si koupit nemovitost na další pronájem, udělejte to co nejdřív. Jde jistě o zajímavý způsob zajištění na stáří, ale také tato investice má špatnou likviditu, přeci jen vysoké náklady a pomalý výnos. Na peníze si takoví investoři opravdu musí chvíli počkat. Zvlášť, když si na pořízení takové nemovitosti sami musí půjčit. Takovou investici je určitě dobré pořádně si promyslet. Stinnou stránkou pronajímání bytů jsou nájemníci. Nikdy nevíte, na koho natrefíte a kdo vám, ať už nový nebo zrekonstruovaný byt, zničí. Nehledě na to, že také můžete narazit na nájemníka, který vám po nějaké době přestane platit nájem, a vy kvůli tomu začnete mít problémy s hypotékou. V lepším případě se brzy odstěhuje a bude vám dlužit peníze, v tom horším ho budete z bytu jen těžko dostávat a své peníze nikdy neuvidíte. Investici do nemovitostí ohrožují i další specifická rizika, mezi které spadá například pokles cen nemovitostí, výše inflace, pokles příjmů i snížení hustoty obyvatelstva v lokalitě, kde se nemovitost nachází. „Základním pravidlem dobré investice je znát hodnotu nemovitosti. V ideálním případě by se měl investor řídit pravidlem: levně koupit, navýšit cenu rekonstrukcí, dlouhodobě pronajímat a po určité době draze prodat,“ říká Martin Špaček z portálu Sfinance.cz. Lokalita, lokalita, lokalita Jednou z nejdůležitějších věcí na koupi nemovitosti nejen pro investici je její umístění. Byt se snadněji pronajímá, pokud se nachází například blízko univerzity nebo s dobrou dopravní dostupností. Důležitá je také dobrá občanská vybavenost.

7


Jestliže si na koupi nemovitosti nemusíte brát půjčku, její hodnota se vám vrátí ještě před odchodem do penze. Podíváme-li se na to úplně přes růžové brýle, nebudete ani muset řešit nějakou penze, na vaše živobytí vám bude vydělávat dávno koupená nemovitost.

3 miliony Kč

Pronájem

Čistý výnos/ měsíčně 12 tisíc Kč

Čistý výnos/ rok 144 tisíc Kč = 4,8 %

3 miliony Kč

Návratnost investice

Hodnota nemovitosti

Celkem splaceno


20,8 let

Zdroj: hypoindex.cz

(Hodnota nemovitosti udává kupní cenu nemovitosti. Čistý měsíční výnos vyjadřuje částku, za kterou je nemovitost pronajímána, a to bez energií a služeb. Čistý roční výnos říká, kolik procent z celkové výše investice umoří investor za jeden rok. Návratnost investice vypovídá o čase, za který se investované finanční prostředky vrátí.) S hypotékou je návratnost delší V případě, že nemáte dostatek peněz na financování nemovitosti, můžete sáhnout po hypotečním úvěru. Počítejte ale s tím, že náklady vložené do nemovitosti se vám v tomto případě začnou vracet až za desítky let. Navíc pokud není splacena hypotéka, celý nebo většina utrženého nájmu putuje na její umoření. Banky investorům v tomto případě vycházejí vstříc a dokonce nabízejí speciální hypotéky přímo určené pro pořízení nemovitosti určené k pronájmu. Počítejte ale s tím, že za takový produkt si připlatíte. „Než by lidé přiznali, že plánují koupi bytu za účelem pronájmu, raději do příslušné kolonky v žádosti o hypotéku uvedou, že v bytě bude bydlet rodinný příslušník. Pokud by po pravdě uvedli, že chtějí nemovitost pronajímat, čekalo by je další množství dokumentů, které by museli bance předložit, třeba odhad výše příjmů z budoucího nájmu,“ dodává Martin Špaček.



Hodnota nemovitosti

Pronájem

Měsíční splátka hypotéky

Čistý výnos/ měsíčně

11 763 Kč

12 tisíc Kč

Čistý výnos/ rok 144 tisíc Kč = 3,6 %


Máte vlastní úspory? Výborně

Parametry úvěru: 85 % LTV, na 28 let s 3,39 % p.a. , fixace 3 roky

Celkem splaceno

V případě, že v nabídkách realitních kanceláří najdete starší byt k rekonstrukci za velmi výhodnou cenu, určitě se vyplatí o něm minimálně přemýšlet. Nezapomeňte ale rozpočet na rekonstrukci raději o pár tisíc navýšit, abyste potom nebyli překvapeni, když se něco prodraží. Před koupí si nechte ale byt překontrolovat odborníkem, může se stát, že vám něco uniklo.

3 952 368Kč

27,4 let

Zdroj: Sfinance.cz

10) Žádné drama v realitách, na trhu se letos protočilo 115 miliard E15.CZ Krize už není. Tak se dají shrnout výsledky průzkumu společnosti KPMG CEE Property Lending Barometer 2013. Na realitním trhu střední a východní Evropy se podle něj v prvním pololetí uskutečnily transakce za celkem 4,5 miliardy eur, zhruba 115 miliard Kč, meziročně o 60 % více. České banky jsou podle šetření v regionu nejvíce ochotné poskytovat úvěry na realitní projekty. „Po propadu v minulém roce vykazují banky zvýšený zájem o financování nemovitostních projektů. Omezením pro ně zůstává především očekávaná rizikovost tohoto trhu, která se odráží v jejich požadavcích na podmínky pro poskytnutí financování. Ta se oproti minulému roku nemění,“ poznamenal Pavel Kliment z KPMG Česká republika. Z hlediska typu projektů banky nejvíce preferují financování kancelářských prostor, následují průmyslové či logistické projekty a obchodní prostory. Na druhé straně zájmu zůstává hotelová výstavba. Středoevropské a východoevropské banky obecně dávají přednost refinancování a financování dokončených projektů před financováním nové výstavby. České banky štikou v regionu Ani pokračující pokles stavebního trhu v Česku či další nárůst nezaměstnanosti nezměnil nic na tom, že české banky jsou v regionu nejochotnější úvěrovat výstavbu. Česko je tak potřetí v řadě lídrem Indexu ochoty financovat realitní projekty. Nejvýznamnější transakce na českém trhu se letos zatím týkaly hlavně kancelářských a obchodních prostor.

8


„České banky byly historicky relativně konzervativní, což se dnes pozitivně projevuje v úrovni problematických realitních úvěrů. Situace je stabilizovaná a finanční instituce jsou ochotné refinancovat půjčky u dokončených projektů a v omezenější míře také financovat novou výstavbu,“ doplnil Kliment.

11) Zahustit, nikoli rozředit. Praha připravuje změnu vyhlášky regulující stavby E15.CZ Investoři nemohou v hlavním městě stavět podle současných předpisů, aniž by je obcházeli nebo žádali o výjimky. Vyhláška je zastaralá, zaměřuje se na hrozby minulé – zejména přelidnění měst – a naopak nereflektuje hrozby současné – především rozlézání města se všemi negativními důsledky. V Praze se proto chystá malá stavební revoluce.

Dnes existuje v metropoli pouze jeden regulační plán pro Anenskou čtvrť. Regulační plán, územní nebo zastavovací studie přitom určují širší vztahy v okolí a nastavují stavebníkům mantinely v podobě ulic, náměstí, uličních a stavebních čar. Současný územní plán v podstatě říká, který pozemek je stavební a co je možné na něm postavit. Nic víc. Majitel latifundie, který už má právní základ ke stavění, teprve následně sám tvoří uliční síť a vymezuje veřejná prostranství. Jenomže soukromí vlastníci nemají důvod řešit své parcely v souvislostech. Právě naopak – pokud chtějí maximalizovat zisk, jejich zájem se dostává do konfliktu se zájmem veřejným. „Je logické, že stavebník chce cest co nejméně, chce je co nejužší a nejlépe slepé zakončené točnou.“

Metropole připravuje po čtrnácti letech aktualizaci vyhlášky o obecných technických požadavcích na výstavbu, která je prováděcím předpisem stavebního zákona. Norma s odpuzujícím názvem je pro podobu města zásadní. Každá novostavba nebo úprava domu se jí musí řídit. „Říkejme tomu raději evoluce,“ brání se silným slovům architekt Pavel Hnilička. Autor známé knihy Sídelní kaše kritizoval platnou legislativu tak hlasitě, až ji dostal od města za úkol přepracovat. Dosavadní obecné požadavky na výstavbu považuje za přežitek. „Podstatné je, že vedou k rozvolňování města. My dnes nemáme problémy s hygienou jako před sto lety. Trápí nás zábor půdy, úpadek kvality veřejných prostranství, vysoké náklady na dopravní infrastrukturu a technickou vybavenost. Nepromyšlené požadavky na odstupy staveb, oslunění či hlukové limity negativně ovlivňují charakter nové výstavby,“ vysvětluje, z čeho vychází při aktualizaci předpisu. A město Hniličku podporuje. Větší provázanost s územním plánem „Podle současných předpisů se nedají postavit Vinohrady, a přitom stavebníkům jako policajt říkáme, jak světlé byty mají stavět,“ podotýká Ondřej Boháč, poradce primátora Tomáše Hudečka pro územní plán. Rád by, aby aktualizovaná verze předpisu prošla schvalovacím kolečkem do konce roku. Nová podoba by zároveň měla být provázanější s územním plánem. Konfliktní zájmy Nejoblíbenější pražské čtvrti jako Dejvice nebo Ořechovka vznikly ve třicátých letech na základě regulačního plánu, který vzešel z architektonické soutěže. Za první republiky fungovala v Praze Státní regulační komise, která nechala zpracovat takové plány pro celé území Prahy.


English corner 12) European investment volumes rise 21% in Q3 PROPERTYEU.INFO The European commercial real estate investment market witnessed its strongest third quarter since 2007 with €35.5 bn in transactions, up 21% on Q3 2012, according to the latest data from property adviser CBRE. Commercial real estate investment in the core Western European markets - the UK, Germany and France - was particularly strong in Q3 2013. Investment in UK commercial property was at its highest level since Q3 2007 with €14.1 bn of transactions completed in Q3 2013 - a 19 % increase over Q3 2012. Germany, with €6.2 bn in Q3 2013, showed a 21% increase over Q3 2012. France also had its highest Q3 investment

9


activity since 2007 with €4.6 bn - a 39 % increase on Q3 2012. These markets also posted sequential gains compared with Q2 2013, with investment activity for all of Europe improving 7 % compared with the previous quarter.

Markets most affected by the eurozone crisis such as Ireland, Italy, Portugal and Spain recovered strongly in H1 2013 and this trend continued in the third quarter. In Southern Europe (Spain, Italy and Portugal) commercial real estate investment totalled €2.2 bn in Q3 2013, up 145 % on Q3 2012. Investment activity in Ireland increased 354 % over the same period. This performance shows that opportunistic investors are returning to Europe and targeting recovering markets, CBRE said. Investment in Central and Eastern Europe (CEE) totalled €2.3 bn in Q3 2013, up 33 % on Q3 2012. Activity in the region was led by the core markets of Russia, Poland and the Czech Republic. Both the core and opportunistic sectors of the European commercial real estate market are in favour with investors. In Germany, France and the UK, a large number of risk-averse investors are still focused on core markets and prime assets. However, opportunistic investors are growing in number (and spending power) and this is driving increased investment in those countries that were hardest hit by the euro crisis. In contrast, markets in countries that do not fit either of these categories, such as The Nordics and to some extent the Benelux, are not experiencing the same growth in activity as those at either end of the risk spectrum. Jonathan Hull, head of EMEA capital markets at CBRE, commented: 'With nearly €100 bn of transactions already in the first three quarters, 2013 should post solid gains in investment activity over 2012.'

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents