BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

ČESKÉ BANKY MAJÍ SPOLU SE ŠVÉDSKÝMI NEJMÉNĚ RIZIKOVÝCH ÚVĚRŮ NA NEMOVITOSTI V EVROPĚ Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Ceny realit v EU divoce rostou, v sedmi zemích hrozí tržní bublina

2)

V Praze se letos prodaly nové byty za 20 miliard

3)

Ceny bytů – situace 5 let od pádu na cenové dno

4)

Poptávka po nemovitostech roste

5)

Zájem o nové byty v létě nepolevil

Komerční nemovitosti 6)

Výstavba skladů a hal byla ve 3. čtvrtletí největší za pět let

7)

Střední Evropa: kancelářský trh v pozitivní náladě

8)

Číňany v Česku lákají i reality, koupili obchodní centrum v Kladně

9)

Prázdnych bratislavských kancelárií je zasa menej

Realitní byznys 10) České banky mají v Evropě nejméně rizikových úvěrů na nemovitosti 11) Byty na krátkodobý pronájem: Zlaté vejce?

English corner 12) Berlin Condo Market Enjoying Strong Growth in Luxury Segment

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

19/10 2015

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Oproti loňskému létu byly ceny švédských bytů a domů dokonce o 13 procent výše, kupříkladu švédské akcie za stejné období podražily jen o devět procent.

1) Ceny realit v EU divoce rostou, v sedmi zemích hrozí tržní bublina E15.CZ Investorské sázky na rezidenční nemovitosti ve státech Evropské unie nesou letos nebývale ovoce. Hned ve čtyřech státech osmadvacítky podražily reality do letošního srpna proti loňsku o více než deset procent, a předčily tak kupříkladu výkon evropských akcií. Zlatým dolem pro spekulanty se podle nejčerstvějších dat Eurostatu staly některé země Skandinávie, rychle však rostly ceny třeba i v Británii, Rakousku nebo na Slovensku. Tempo růstu cen navíc podle statistiků zrychluje. Zatímco během letošního prvního čtvrtletí vzrostly ceny unijních realit v průměru o půl procenta, ve druhém kvartálu už bylo tempo takřka třikrát rychlejší. „Jde o důsledek extrémně uvolněné měnové politiky. Jejím cílem je zařídit inflaci, a zatímco u cen spotřebního zboží se to nedaří, ceny investičních aktiv naopak rychle rostou,“ uvádí analytik J&T Banky Petr Sklenář. Podle něho se propad úroků k nule a program nákupu dluhopisů Evropskou centrální bankou projevil v první fázi zejména růstem cen akcií a dluhopisů, nyní se prý kapitál více soustředí na reality. Meziroční vývoj cen realit v druhém čtvrtletí 2015 Země Vývoj %

Meziroční růst cen realit o šest a více procent přitom považuje Evropská komise v rámci systému včasného varování za příznak možné cenové bubliny na trhu. Tuto hranici v létě překročilo hned sedm unijních států, v dalších třech se k ní růst cen realit přibližuje.

2) V Praze se letos prodaly nové byty za 20 miliard E15.CZ Ve třetím čtvrtletí se v Praze prodaly nové byty za více než 6,5 miliardy korun, od začátku roku se v hlavním městě prodaly byty s celkovou ceníkovou cenou přesahující 20 miliard korun. Průměrná prodejní cena bytu v developerském projektu vzrostla meziročně o 4,3 procenta na 58 156 korun za metr čtvereční. Vyplývá to z analýzy, kterou dnes představila developerská společnost Trigema. Po očištění o pět procent nejdražších a pět procent nejlevnějších bytů činila průměrná cena nového bytu 56.976 korun za metr čtvereční. Podle předsedy představenstva Trigemy Marcela Sourala se začaly prodávat více dražší byty. „Trend se obrací, posiluje segment s cenou vyšší než 60 tisíc korun za metr čtvereční. Ten se na prodejích podílel 40 procenty, zatímco ve druhém čtvrtletí činil jeho podíl 28 procent,“ podotkl.

Česko

3,50%

Estonsko

10,50%

EU

2,30%

Finsko

-0,10%

Francie

-2,20%

Maďarsko

11,90%

Slovensko

5,60%

Skutečné ceny se mohou lišit

Švédsko

13,00%

Všechny uváděné ceny jsou ceníkové, tedy takové, jak je jednotliví developeři prezentují v nabídkách. Skutečné ceny, za které se konkrétní byty prodaly, mohou být jiné. Developeři do nich mohou promítnout nejrůznější slevy a bonusy. Ceny uváděné Trigemou jsou včetně DPH.

Zdroj: Eurostat

Příkladem tohoto jevu je Švédsko. Tamější centrální banka letos v únoru zavedla záporné úrokové sazby a prohloubila své nákupy dluhopisů. Jen za první polovinu roku přitom v zemi vzrostly ceny rezidenčních realit bezmála o osm procent.

Monitoring realitního trhu 19/10/2015

Vzrostla také průměrná cena dostupných bytů v cenících developerů, na konci září činila 63 837 korun za metr čtvereční. To je meziročně o 3,6 procenta více. Bez započítání pěti procent nejdražších a pěti procent nejlevnějších prodaných bytů byla průměrná cena za metr čtvereční 62 407 korun.

Letošní rok je zatím pro developery rekordní, podle společné statistiky společností Ekospol, Skanska Reality a Trigema prodali v Praze během devíti měsíců roku celkem 5 250 nových bytů, což je meziročně o 24 procent více. Počet dostupných bytů v nabídkách developerů na konci třetího čtvrtletí klesl ze 7 000 na 6 400.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

3) Ceny bytů – situace 5 let od pádu na cenové dno REALITYMORAVA.CZ

Před 5 lety se odrazily ceny bytů ode dna. Od té doby realitní trh stoupá a růst cen se rozšiřuje do dalších krajů České republiky. Přesto je nyní dosažitelnost vlastního bydlení znatelně lepší než před pěti lety. Čím to? Efekt levných hypoték ztrácí na síle, příjmy domácností jsou otázkou Průměrná úroková sazba, za kterou banky nabízejí hypotéky, od letošního června přešlapuje na hodnotách těsně nad dvěma procenty. Hodnota titulního indexu společnosti Golem finance GOFI70, který mapuje průměrnou nabídkovou sazbu hypoték do 70 % LTV, v září dosahovala 2,16 %. Co se týče podmínek úvěrového financování bydlení, nikdy v minulosti jsme na tom nebyli lépe. Hypotéky jsou levné a banky jsou poskytování hypoték otevřené, takže klienti s pravidelným příjmem mají vysokou pravděpodobnost získání financování. To samé však nelze říci o cenách nemovitostí a jejich dostupnosti.

32,7 %. Pokud letos nezrychlí růst příjmů domácností, který by mohl index dostupnosti vylepšit, bude se dostupnost bydlení s růstem cen bytů zhoršovat. Hypotéky už pro další pokles cen moc prostoru nemají. Zaostřeno na regiony: v dostupnosti vede Ústecký kraj Neméně pozoruhodným vývojem prošla míra dostupnosti bydlení také na regionální úrovni. Zatímco v Praze ceny dosedly na své dno v zmíněném roce 2010, v Libereckém kraji nebo Moravskoslezském kraji k tomu dospěly teprve loni. Obecně však lze říci, že v porovnání se situací před 5 lety je nyní ve všech krajích České republiky dostupnost bydlení lepší. Co do velikosti rozdílu největší posun v rámci aktuálního měření vykazuje Středočeský kraj (pokles indexu o 11,3 %) následovaný Plzeňským a Zlínským krajem. Na druhou stranu nejmenší zlepšení dostupnosti bydlení evidujeme v Praze, Jihomoravském kraji (zde indexy výrazně ovlivňuje Brno), kde již ceny prakticky opět dosahují předkrizových hodnot a nejlepší dostupnost bydlení vykazovaly na přelomu roku 2012 a 2013. Dostupnost bydlení Dlouhodobým vítězem mezi regiony s nejlepší dostupností bydlení je Ústecký kraj, kde se průměrná cena bytu již několik let pohybuje okolo 600 000 Kč a zatížení domácností hypoteční splátkou zde nyní vychází na 11,3 % čistého příjmu domácnosti. Index dostupnosti bydlení je však pouze jedním z parametrů, podle kterého lze hodnotit podmínky k životu v daném regionu. Krom toho je třeba přihlédnout také k dosažitelnosti zaměstnání, kvalitě infrastruktury a životního prostředí. Růst cen protahuje návratnost realitní investice

Průměrná cena bytů se od svého dna odrazila v letních měsících roku 2010 a od té doby s menšími přestávkami vytrvale roste. Zpočátku byl růst tažen především Prahou a Brnem, nyní se však přidávají ostatní města a kraje. Průměrná cena od září 2010 vzrostla z 1,71 mil. Kč o 300 000 Kč na 2 miliony korun. Donedávna tento negativní efekt nadmíru úspěšně kompenzovaly zlevňující hypotéky, díky kterým podíl výdajů na splátku hypotéky klesl až na 32 % celkového čistého příjmu domácnosti. Nyní však začíná mít růst cen navrch a hodnota indexu dostupnosti bydlení mírně roste a aktuálně dosahuje


Alternativou pro poměřování dosažitelnosti bydlení je index návratnosti bydlení, který není ovlivněn cenou hypoték a poměřuje čistě jen průměrnou nabídkovou cenu nemovitosti v dané lokalitě s průměrem čistých příjmů domácností. Anebo jinak, kolik čistých ročních příjmů domácnosti je třeba na pořízení modelového bytu. Na celorepublikové úrovni bez zohlednění velikosti a dispozice bytu je to podle aktuálních dat 5,3násobku ročního příjmu. Přitom ještě loni v dubnu se hodnota indexu pohybovala pod 5 roky a od rekordního minima z června 2010 se již index vzdálil díky růstu cen nemovitostí a stagnaci příjmů o bezmála tři čtvrtiny roku. Návratnost bydlení Žebříček regionů podle návratnosti bydlení je obdobný jako v případě indexu dostupnosti bydlení. Nejdelší návratnost vykazuje Praha, kde na pořízení bytu o aktuální průměrné ceně 4,69 mil. Kč musí člověk vynaložit téměř 11násobek čistých ročních příjmů domácnosti. Naopak v

3


Ústeckém kraji to není ani dvojnásobek čistého ročního příjmu tamních domácností.

5) Zájem o nové byty v létě nepolevil HYPOINDEX.CZ

4) Poptávka po nemovitostech roste REALITYMORAVA.CZ Již v loňském roce se realitní trh těšil stoupajícími křivkami prodeje. Některá větší města se z uplynulého období finanční krize vzpamatovala opravdu rychle, jinde se realitní obchody rozhýbávaly pomaleji. Klidnější vzestup zažila například Střední Morava. Pomalejší zlepšování situace na realitním trhu zažívalo například Přerovsko. „Přerovský realitní trh se pozvolna rozjíždí. Přichází oživení, jen bohužel pomaleji, než bychom si přáli. Hlavní důvody vidíme ve vysoké nezaměstnanosti a odchodu práceschopných za prací jinam,“ uvedl Martin Klimek, realitní makléř RK Nemo. Od té doby se obchodům daří lépe a stoupá také křivka cen prodaných bytů. Zatímco se průměrná cena bytů v Přerově v srpnu pohybovala pod hranici jednoho milionu, nyní je téměř o sto tisíc výš. Zlepšení situace registrují také na Prostějovsku. „Do konce roku 2014 byla situace na trhu velmi špatná, kupující tlačili ceny dolů a realizovalo se minimum prodejů. Zlom nastal počátkem roku 2015, kdy se výrazně navýšila poptávka po všech typech nemovitostí. Zejména u bytů je situace aktuálně taková, že se prodaly i ty, které byly v nabídce několik let. Díky tomuto tlaku kupujících se zvýšily i ceny bytů, kterých je nyní nedostatek. V současné době evidujeme spoustu zájemců o byty různých velikostí a typů, ale bohužel nízká nabídka neodpovídá vysoké poptávce,“ uvedl David Foretek, realitní makléř CM reality. Nárůst realitních obchodů a zvyšování cen eviduje také trh na Olomoucku. Navýšení poptávky po koupi nemovitostí jistě ovlivňují nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. „V prvním pololetí letošního roku financovali naši klienti koupě nemovitostí v 67% obchodních případů kombinací hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření, v 24 % obchodních případů kombinací hypotečního úvěru a vlastních zdrojů a pouze v 9% z vlastních zdrojů,“ uvedl Milan Rakušan, jednatel společnosti Reality Czech Trend. Dá se předpokládat, že vysoká poptávka stoupající křivku průměrných cen spíše podpoří. Na Olomoucku sahá průměrná cena bytů až k dvěma milionům. Ačkoliv pro kupující tato zpráva není příliš pozitivní, realitní trh na Střední Moravě se konečně vymanil z těžkého období.


Ani letní měsíce nezabránily pražskému rezidenčnímu trhu ve třetím čtvrtletí zopakovat pozitivní prodejní výsledky z druhého čtvrtletí. Tempo prodejů nových bytů by se nemělo zastavit ani do konce roku. Ceny nových bytů opět rostou, klesá ale počet bytů připravených k prodeji. Otázkou zůstává, kolik se do konce roku ve skutečnosti nových bytů prodá a kam se vyšplhají ceny. Podle oficiálních statistik společností Trigema, Skanska Reality a Ekospol se za prvních devět měsíců letošního roku prodalo 5 250 nových bytů. Počet prodaných bytů dosáhl v prvním čtvrtletí 1 850 bytů, ve druhém 1 700 a ve třetím také 1 700 prodaných bytů. To představuje meziroční nárůst o tisíc nových bytů, tedy o 24 procent, a od roku 2011 nárůst o 133 procent. „Podle vývoje prodejů za prvních devět měsíců očekáváme, že se za celý rok prodá v Praze až okolo 7 000 nových bytů. Důvodem je skutečnost, že poslední tři měsíce bývají zpravidla obchodně nejúspěšnější. Hypotéky jsou pořád na přijatelné úrovni,“ uvedl generální ředitel společnosti Trigema Marcel Soural. Vývoj trhu si pochvaluje i Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti Ekospol: „Trh s novými byty v Praze šlape jako dobře promazaný stroj. Na trhu je velká nabídka superlevných bytů, úroky u hypoték se pohybují na nízkých úrovních a přibývá lidí, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení a nebojí se kvůli tomu zadlužit.“ Není prodaný byt jako prodaný byt Společnost Trigema ale upozorňuje, že jsou tato čísla poněkud zkreslená, jelikož berou v potaz i projekt společnosti Ekospol v Hostivaři. Projekt má zatím podepsané pouze rezervační smlouvy, nikoliv smlouvy prodejní, a navíc společnost nemá k projektu územní rozhodnutí. Podle společnosti Trigema by se proto projekt neměl do oficiálních údajů započítávat. Ale ani očištění dat o projekt společnosti Ekospol, který čítá 460 bytů na rezervační smlouvu, by nezměnilo nic na tom, že trend rezidenčního trhu je růstový. Nárůst by v takovém případě nebyl o 24 %, ale „pouze“ o 12 %. Co se skrývá za poklesem nabízených bytů Byty se prodávají jako o život, nabídka developerských projektů se ale zužuje a v současné době činí 6 400 bytů v hodnotě přesahující 31 miliard korun. Developeři nabízejí projekty jednorázově a nestíhají připravovat projekty nové, navíc je začínají brzdit nejasnosti kolem pražských

4


stavebních předpisů. Postupný pokles dostupných bytů (o 8,5 procenta) je znatelný jak v meziročním, tak v mezičtvrtletním srovnání.

vině jsou majitelé bytů z Ruska, kteří se snaží zbavovat svého majetku ve velkém, ale kupců se nedostává.

Roste poptávka, rostou ceny… Od propadu cen nových bytů v roce 2012 ceny až na jednu výjimku rostou. Ceny ve druhém kvartále letošního roku srazil projekt s levnými byty v Hostivaři. Průměrné ceny prodaných bytů tak ve druhém čtvrtletí klesl z 56 178 Kč/m2 na 55 555 Kč/m2. Ve třetím čtvrtletí se ceny opět vrátily k růstu. Průměrná cena prodaných bytů v Praze vzrostla oproti loňskému roku o 4,3 % na 58 156 Kč/m2. V rostoucích cenách se odráží zejména neutuchající zájem o nové bydlení. Ceny ovlivňují ale i další faktory. Developeři upozorňují především na růst cen pozemků a cen stavebních prací. Ceny stavebních prací v posledních několika letech klesaly. Nízké ceny stavebních prací donutily stavební firmy omezit kapacity, které v současné době chybí, což zvyšuje jejich cenu. Poklesu cen se jen tak nedočkáme.

6) Výstavba skladů a hal byla ve 3. čtvrtletí největší za pět let

Zvyšuje se podíl dražších bytů Ve třetím čtvrtletí se prodaly pražské byty v celkové hodnotě více než 6,5 miliardy korun. Vývoj cenových segmentů naznačuje, že se pozornost postupně začíná upínat k bytům dražším. Podíl levnější bytů, tedy do 45 tisíc korun za metr čtvereční, poklesl u prodaných bytů z 20 na 12 procent. Nejvíce bytů (48 %) se prodalo za cenu 45 až 60 tisíc Kč/m2 a nejznatelnější nárůst (z 28 na 40 %) zaznamenal nejdražší cenový segment, kde se ceny pohybují nad 60 tisíci korun za metr čtvereční. V průměru zaplatili ve třetím čtvrtletí kupující bydlení 3,8 milionu korun. Jako již tradičně se nejvíce bytů s dispozicí 2+kk a 3+kk, u kterých metr čtverečních nepřekročily 60 tisíc Nejoblíbenější lokalitou byla Praha 10.

za nové prodalo ceny za Kč/m2.

Brno stíhá Prahu Ostatní regiony v České republice táhne Brno. Nabídka developerů by bez Jihomoravského kraje byla výrazně zanedbatelnější. V Brně je k dispozici přibližně 1 200 bytů s průměrnou cenou 55 tisíc Kč/m2. „Hlad po nových bytech pokračuje napříč celou republikou, i když ji do značné míry drží především Praha a Brno. V jihomoravské metropoli se průměrná cena za m2 čím dál více přibližuje úrovni, jaká je v hlavním městě,“ dodává Marcel Soural. Poklidné vody v regionech víří v poslední době pouze Karlovarský kraj, kde se ceny zřítily o jednu třetinu. Na


Komerční nemovitosti

FINANCNINOVINY.CZ Výstavba skladů a výrobních hal v Česku letos ve 3. čtvrtletí po poklesu v první pololetí výrazně vzrostla. Developeři ve čtvrtletí dokončili 268.600 metrů čtverečních těchto ploch, což je největší čtvrtletní růst od roku 2009. Informovalo o tom dnes sdružení realitních poradenských firem Industrial Research Forum (IRF). Statistiku výrazně ovlivnilo otevření haly Amazonu v Dobrovízi u Prahy, která nabízí 133 000 m2 hrubé pronajímatelné plochy. Od začátku roku developeři dokončili 408 000 m2 nových průmyslových ploch. To je více, než bylo dokončeno za celý rok 2014 (388 000 m2). Dalších 376 800 m2 je ve výstavbě, zhruba třetina se začala stavět od července do konce září 2015. Podíl tzv. spekulativní výstavby se zvýšil na 33 %, což znamená, že třetina ploch se staví bez předem zajištěného zájemce. Do konce roku se podle IRF dokončí dalších 190 000 m2 nových ploch. Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí zůstalo ve třetím čtvrtletí stabilní a pohybuje se na 4,25 eura (115 korun) za metr čtvereční měsíčně. Výše nájemného za takzvané kancelářské vestavky je osm

5


až devět eur (217 až 244 korun) za metr čtvereční měsíčně.

Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v Česku na konci 3. čtvrtletí překonala 5,5 milionu metrů čtverečních a nyní je 5,54 milionu metrů čtverečních.

7) Střední Evropa: kancelářský trh v pozitivní náladě STAVEBNI-FORUM.CZ Trh kancelářských prostor u nás nyní vyvolává hodně otázek: nabídka je silná, ale tlaky na snižování nájemného polevily, ovšem i proto, že v nejbližších letech budou „dodávky“ nových kapacit poměrně omezené. Poradenská společnost Cushman & Wakefield se pokusila odhadnout, jak na tom bude kancelářská Praha v příštích letech – a takovou prognózu vypracovala současně pro celou pětici trhů střední Evropy, konkrétně pro ČR, Maďarsko, Rumunsko, Polsko a Slovensko. Kancelářské výhledy tohoto regionu rozhodně nejsou černobílé, ale převažují pozitiva – a potvrzuje to silný zájem investorů.

Bukurešť

Nájemné špičkových kancelářských prostor se od roku 2012 drží stabilně na úrovni 19 € za m2 a celková míra nepronajatosti zůstává dvouciferná. Hospodářský růst se totiž zpomalil v důsledku opožděné reakce na globální finanční krizi. Nájemné se podle citované studie bude po zbytek roku 2015 snižovat a do konce roku poklesne o 2,6 % na čtyřleté minimum 18,50 € za m2 – navzdory zlepšování ekonomické situace, které se projevuje zlepšováním nálady v podnikatelském prostředí. Pronajímatelé však stále nabízejí řadu pobídek, jimiž si chtějí zajistit významné nájemce a omezit výpadky příjmů. Příjmům pronajímatelů vzrostla celková plocha ve výstavbě ke konci prvního čtvrtletí roku 2015 na 345 000 m2, přičemž se jedná většinou o spekulativní prostory. I ty budou brzdit růst nájemného. Budapešť

Vzhledem k poměrně zdravému vývoji ekonomik střední Evropy v posledních letech a příznivým vyhlídkám začali developeři stavět v rozsahu, který překračuje očekávanou poptávku nájemců. Tendence k růstu nájemného se tak budou oslabovat. Nejlépe by si ze středoevropských trhů měly vést Praha a Budapešť, kde by nájemné mohlo růst shodně o 0,8 % za rok. V jednotlivých zemích či jejich hlavních městech je situace ale někdy velmi odlišná.

Díky zlepšování ekonomické situace by mělo pokračovat i zotavování trhu. To sice přispívá k růstu důvěry v podnikatelský sektor i aktivity nájemců (historicky rekordní realizovaná poptávka ve 2. čtvrtletí roku 2015 a čistá míra absorpce o 40 % vyšší než před rokem), nájemné však zatím neroste. Nájemné za špičkové prostory v centrálních obchodních čtvrtích se v prvním čtvrtletí roku 2015 drželo na 21 € za čtvereční metr, stejně jako v uplynulých pěti letech. K tomu přispívají i pobídky ze strany pronajímatelů jako např. určité období bezplatného nájmu nebo příspěvky na vybavení. S postupným ubýváním volných prostor a zpomalováním spekulativní výstavby se schyluje k růstu nájemného. Ten se však nejspíše omezí na vybrané dílčí trhy a kvalitní prostory, přičemž s prostory „z druhé ruky“ se stále bude obchodovat se značnými slevami.

Bratislava

Varšava

Na kancelářském trhu došlo ke změně dynamiky, nájemci se v důsledku expanze vrátili k rozšiřování prostor místo jejich redukci. Expanze je však stále omezená, stejně jako vyhlídky na kladný růst nájmů. Nájemné za špičkové prostory by se mělo držet na současných 15 € za m2 (což je nejméně v celém regionu) minimálně do konce roku 2016. Předpokládá se, že v průběhu tohoto roku bude na trh dodáno 40 000 m2 nových prostor, z nichž většina je již rezervována formou předpronájmu. Developeři se zatím nechtějí pouštět do spekulativní výstavby, protože nájemci mají stále na výběr ze široké škály možností. Počínaje rokem 2016 by se situace měla podstatně zlepšovat a s klesající mírou nepronajatosti na trhu kvalitních prostor bude nadále postupně ubývat pobídek a objeví se spekulativní výstavba i nepatrný kladný růst nájemného.

Situaci na varšavském kancelářském trhu prospívá posilování ekonomiky a důvěra podnikatelského prostředí. Aktivita nájemců v prvním pololetí roku 2015 byla značná, a přestože část z ní připadá na nové subjekty na trhu, které úspěšně splnily své náročné požadavky, velký podíl na ní mají i předjednané nájmy a pohyby stávajících nájemců v rámci trhu. Pokračující obsazování prostor trhem vedla na konci března 2015 k dočasnému snížení míry nepronajatosti, ta však ve druhém čtvrtletí opět vzrostla na 14,1 %. Navzdory slušné míře poptávky se předpokládá, že nynější rychlé tempo výstavby situaci na straně nabídky v průběhu příštích 12 až 18 měsíců zhorší. Tím vznikne tlak na snižování nájemného za nejlepší prostory, jelikož se rovnováha trhu vychýlí směrem k nabídce.


6


Poptávka na kancelářském trhu v Praze se v roce 2015 podstatně zotavila v důsledku zlepšování základních ekonomických ukazatelů v zemi. ČR totiž v prvním čtvrtletí roku dosáhla nejvyšší míry růstu HDP v EU. Zároveň byla v prvním pololetí dokončena řada nových spekulativních projektů, a nabídka tak letos celkově výrazně převýší poptávku. Těžit z toho budou nájemci, protože vznikne tlak na snižování nájemného za špičkové prostory. Zde rozhodně k ochlazení došlo – za posledních 12 měsíců nájemné v obchodních čtvrtích centra Prahy pokleslo přibližně o 3,6 %. Nálada mezi nájemci je převážně pozitivní, čistá míra absorpce však byla v roce 2014 nízká a většina transakcí připadá na předjednané a prodloužené nájmy. V nejbližších 18 až 24 měsících by nicméně nájemné za prvotřídní prostory mělo začít růst (především u špičkových projektů a lokalit), avšak tento vývoj bude pomalý a projeví se jen u těch opravdu nejlepších projektů. Míra nepronajatosti v Praze zůstává dvouciferná, díky čemuž mají nájemci možnosti volby. Nicméně většina převisu nabídky připadá na druhořadé prostory vrácené na trh v rámci stěhování do kvalitnějších prostor anebo konsolidací na straně nájemců. V roce 2015 na trhu přibude dalších 192 000 m2, a jelikož předpronajato je pouhých 25 % z nich, je pravděpodobné, že míra neobsazenosti dosáhne téměř 17 %. „V roce 2016 však nastane výrazná změna: díky omezenému rozsahu nové výstavby a zlepšování stavu ekonomiky by v příštím roce měla poptávka značně převýšit nabídku a míra nepronajatosti by se měla vrátit na zhruba 15 %,“ vysvětluje Radka Novak z Cushman & Wakefield.

„Klíčové trhy střední a východní Evropy nabízí vysoce kvalitní produkty, které uspokojí potřeby investorů stejně dobře jako vyspělejší trhy v regionu,“ vysvětluje Damian Harrington z Colliers International. Střední a východní Evropa dnes poskytuje investorům moderní zelené budovy splňující vysoké technické standardy ve vynikající lokalitě a se snadným přístupem k veřejné dopravě. Převážná většina kancelářských budov má vyšší než 90% obsazenost.

Kanceláře střední Evropy v letech 2015 – 2017

„Za cenný výsledek pokládám nejen finanční přínos transakce pro klienta, ale i obchodní záměry investora,“ uvedla Zdenka Klapalová, jednatelka poradenské společnosti Knight Frank, která při transakci zastupovala původního vlastníka. Oáza Kladno má téměř 17 tisíc metrů čtverečních. Nový pan domácí plánuje, že svého času první nákupní centrum v Kladně oživí a vylepší jeho služby.

Růst nájemného %

8) Číňany v Česku lákají i reality, koupili obchodní centrum v Kladně E15.CZ Privátní čínský investor koupil od fondu České spořitelny obchodní centrum Oáza Kladno. Vedle nemovitostí bude investovat i do zemědělství a farmacie.

2015

2016

2017

Bratislava

15,0

180

0,00%

0,20%

0,90%

12,50%

11,90%

11,80%

Bukurešť

19,0

228

-2,60%

1,40%

1,30%

12,50%

10,80%

10,10%

Budapešť

21,0

252

1,20%

1,20%

0,00%

14,30%

13,80%

14,30%

Na straně čínského byznysmena stála při dojednávání obchodu firma Kardelo Group někdejšího obchodního diplomata v Číně a poté i manažera v PPF Lubora Stehlíka. Jeho klient prý koupí kladenského centra s akvizicemi nekončí. „Primárně se zajímá o komerční nemovitosti, jako jsou právě obchodní centra nebo kancelářské budovy, ale se svými partnery hodlá investovat i do zemědělství a farmacie,“ řekl deníku E15 Stehlík.

Praha

19,5

234

0,00%

0,00%

2,40%

16,80%

16,50%

15,60%

Příliv asijského kapitálu

Varšava

25,0

300

-2,00%

6,10%

4,30%

14,60%

17,40%

18,80%

12/2014

2017

Z paměti ještě nezmizel okázalý nástup čínské skupiny CEFC do českého byznysu a na tuzemské scéně se objevil nový čínský hráč, který začal kupovat nemovitosti. V tomto případě je to privátní investor, který v Česku podniká již delší čas. V minulých dnech koupil od fondu CPDP ze skupiny České spořitelny obchodní centrum Oáza Kladno.

2016

Nájemné [EUR/m2/rok]

Výnosy kancelářských prostor nejvyšší kategorie regionu jsou zřetelně vyšší než v západních zemích. V roce 2014 dosahovaly průměrně 6 – 7,5 % v závislosti na městě. Podle společnosti JLL to bylo ve Varšavě a v Praze 6 %, v Budapešti 7,25 % a v Bukurešti 7,75 %.

2015

Město

Míra nepronajatelnosti %

Investoři neváhají

Nájemné [EUR/m2/měsíc]

Praha

Zdroj: European Office Forecast 2015-2017, analytická publikace Cushman & Wakefield


Podle šéfky české pobočky Knight Frank je pravděpodobné, že asijských realitních investorů bude v Česku přibývat. Země je neláká jen stabilitou, ale i příležitostí k dobrým

7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

obchodům. „V Česku lze realizovat vyšší výnos než v nejvyspělejších evropských státech,“ sdělila Klapalová. Kapitál z Asie už přitom podle realitních profesionálů do Česka pronikl, ale pouze nepřímo, prostřednictvím západních fondů.

Za příklad dávají fondy britské společnosti Meyer Bergman, která v Česku vlastní například pražské outletové centrum Fashion Arena.

9) Prázdnych bratislavských kancelárií je zasa menej ETREND.SK Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave sa ku koncu tretieho kvartálu tohto roka mierne znížila z 11,78 % na 11,49 z predošlého kvartálu. Informovali o tom zástupcovia združenia Bratislava Research Forum (BRF), ktoré tvoria realitné poradenské spoločnosti Cushman & Wakefield, Colliers International, CBRE a JLL. Transakcie, uzatvorené počas tretieho kvartálu 2015, vykázali výmeru 62 650 štvorcových metrov, čo v porovnaní s predošlým kvartálom predstavuje približne 44-percentný nárast. Medziročne však ide o takmer 15-percentný pokles. Nové nájmy počas uplynulého štvrťroka predstavovali 55 percent všetkých transakcií, zvyšné obchody tvorilo prerokovanie nájmov, takzvané renegociácie. Najväčšia zaznamenaná transakcia na trhu dosiahla 11 656 m2, šlo o renegociáciu v rámci Galvani Business Center IV. Ďalších šesť presiahlo výmeru 2 500 m2 a dvanásť transakcií bolo o veľkosti 1 000 až 2 500 štvorcových metrov. Celková ponuka kancelárskych priestorov v Bratislave ku koncu štvrťroka podľa BRF presiahla 1,54 milióna štvorcových metrov. Takmer 60 % z tejto ponuky tvoria kancelárske priestory v štandarde A a viac ako 40 % v štandarde B. Do ponuky počas sledovaných troch mesiacov nepribudli žiadne nové kancelárske budovy, vo výstavbe ich však je niekoľko. „Do konca roku očakávame najmä dokončenie prvej fázy projektu Twin City, ktorý je situovaný na okraji centra mesta a prinesie 16-tisíc metrov štvorcových administratívnych plôch,“ konštatuje BRF. Veľký pohyb na trhu ešte na prelome sledovaných období spôsobili problémy v statike kancelárskej budovy Apollo 1 na Prievozskej ulici, odkiaľ sa museli vysťahovať všetky firmy. Dokopy šlo o približne 30-tisíc m2 kancelárskych priestorov.


10) České banky mají v Evropě nejméně rizikových úvěrů na nemovitosti E15.CZ České banky mají spolu se švédskými nejméně rizikových úvěrů na nemovitosti v Evropě. Finanční ústavy Česku jsou také více ochotné financovat i spekulativní projekty, hlavně u průmyslových nemovitostí. U nich požadují menší množství předem uzavřených nájemních smluv. Vyplývá to z průzkumu financování realitního trhu KPMG Property Lending Barometer. Kromě průmyslových nemovitostí banky více financují rezidenční projekty, naopak úvěrování kancelářských budov pokleslo. Banky působící na českém trhu stále dávají přednost financování hotových projektů, které generují příjem z pronájmu, místo financování nových developerských projektů. „Česká republika se tak řadí po bok západním ekonomikám. Nejmarkantnější rozdíl je mezi ČR a Polskem, kde naopak vzhledem k malé nabídce dokončených projektů převládá financování projektů nových,“ uvedla KPMG. České banky jsou ve srovnání s bankami v jiných zemích s vlastní měnou také ochotny ve vyšší míře poskytovat financovaní v eurech. Průzkumu se zúčastnilo přes 90 bank a finančních institucí v 21 evropských zemích. Vedle České republiky se do něj zapojily Bulharsko, pobaltské státy, Nizozemsko, Chorvatsko, Itálie, Maďarsko, Německo, Polsko, Rakousko, Rumunsko, Řecko, Slovensko, Slovinsko, Srbsko, Švédsko, Švýcarsko, Turecko a Velká Británie. Autoři průzkumu hovořili s vedoucími oddělení nemovitostí, financování projektů nebo řízení rizik bank.

11) Byty na krátkodobý pronájem: Zlaté vejce? HYPOINDEX.CZ Byty určené na krátkodobý pronájem mají své výhody i nevýhody. Čeho se při investici do nich vyvarovat a jak správně postupovat? A jaké výnosy můžete očekávat? Byty na krátkodobý pronájem se pronajímají pouze na pár dní turistům přes některý internetový server. Je to přímá konkurence hotelů. Takový byt má oproti hotelu výhodu, že je často v historickém centru ve starém domě a dýchá

8


atmosférou daného místa. To hotel nikdy nenabídne. Turistům přináší větší zážitek a cestovatelé z celého světa si pak přes internet vyhledají takovéto ubytování, aby poznali skutečnou atmosféru v daném městě. Navíc je byt často větší a luxusnější než hotel v dané ceně a součástí je vlastní kuchyň. Lidé tak mohou ušetřit za restaurace, pokud chtějí. Jaké nemovitosti?

Jak byt vybavit

Jakmile máme vhodný byt, přijde na řadu rekonstrukce. Většina bytů v těchto lokalitách ji opravdu potřebuje. Na krátkodobé pronájmy není možné úspěšně nabízet byty, které jsou zchátralé, opadává tam omítka nebo mají rezavé kohoutky. Musíme si uvědomit, že průměrných bytů je spousta. Pokud však chceme, aby byl o ten „náš“ zájem, tak musí být v něčem lepší, než ostatní.

Na krátkodobé pronájmy jsou vhodné pouze některé nemovitosti. Základním kritériem je lokalita. V našich podmínkách je to ideálně Praha 1 v okruhu Staroměstského náměstí nebo Malé Strany, ale pak třeba i část Vinohrad – opravdu jen část, to samé platí o Letné nebo Újezdu na Praze 5. Na druhém místě je úroveň bytu. Vyplatí se investovat do rekonstrukce a vybavení, aby byt při následném nafocení působilo jako krásné a útulné místo pro bydlení. Má navozovat pocit, jako by byl člověk doma, ve svém pohodlném bytě. Důležitý je stav celého domu a dispozice daného bytu. O těchto věcech je dobré se poradit s odborníkem na krátkodobé pronájmy ještě před tím, než se pro koupi rozhodnete. Jak na to? Nejprve je potřeba změnit uvažování: místo bytu pro bydlení to musí člověk brát obchodně. Jedná se o produkt, který má přinášet výnosy. Takže byste měli hledat jiné přednosti, než pro klasické bydlení. Postup by měl být následující:        





Vyhledat vhodný byt Zkontrolovat, kolik daný byt může přinášet příjmu dle jiných bytů v dané lokalitě, které se již pronajímají Technický posudek a návrh rozpočtu rekonstrukce Vyjednat nejlepší kupní ceny Kontrola kupních smluv a jejich podpis Příprava hypotéky a zaplacení (nejčastěji na 85 % investice – tedy kupní ceny plus rekonstrukce) Rekonstrukce a vybavení (Homestaging a fotostaging) Agentura převezme byt a začíná ho nabízet pro krátkodobé pronájmy – podpis smlouvy garantuje minimálně měsíční příjem většinou ve výši dlouhodobého pronájmu. Agentura vše řeší za vás – pronajímá, vybírá přes karty peníze, uklízí a pere lůžkoviny, řeší případné opravy a garantuje proplacení poškozených věcí od turistů. Měsíční zasílání finanční přehledů


Na internetu se prodává podle fotek a referencí. A tady bych určitě doporučil využít služeb bytového designéra. Na to navazuje vybavení bytu, kde může pomoci tzv. homestaging. Nespoléhejte se na to, že zákazníci mají stejný vkus jako vy. Byt musí být nadčasový, moderní, světlý, krásný. Jaké služby nabízet Pokud máte krásný byt na skvělém místě, co dále? Teď je ten pravý okamžik obrátit se na odborníky na krátkodobé pronájmy. Protože oni za vás udělají hodně práce a vy jim dáte jen část ze svých příjmů. Tím si vytvoříte takový „automat“, který časem můžete dále rozšiřovat o další byty. Navíc vám ve smlouvě garantují částku (většinou ve výši dlouhodobého pronájmu), ze které nebudou inkasovat žádnou odměnu. Hlavní službou tedy bude nabízet váš byt a přivést maximum zákazníků, kteří následně napíší perfektní referenci. Existuje velké množství různých serverů, které tyto služby nabízejí. Nejznámější je www.airbnb.com. Rozhodně doporučuji nechat si byt nafotit profesionálem. Možná se opakuji, ale fotky opravdu prodávají. To za vás agentura také vyřídí. Ale hlavně pak za vás budou komunikovat se zákazníky, přivítají je, ukáží jim byt, zařídí drobné opravy (prasklá žárovka apod.). A po odjezdu hostů byt uklidí a připraví ho na příjezd dalších zákazníků. Také musí odvést poplatek městu. Vy pak každý měsíc dostanete e-mailem vyúčtování všech finančních pohybů.

9

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate English corner Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Co z toho budete mít

A jaké můžete očekávat výsledky? Průměrný dlouhodobý výnos se pohybuje okolo 7 – 9 % ročně z celkové investice. A to se bavíme o čisté hodnotě po odečtu všech nákladů od agentury i vašich. To je více než při dlouhodobých pronájmech, kde je průměr kolem 4 %, a navíc přibližně po 13 měsících je potřeba byt znovu pronajmout a zaplatit provizi. Často je jeden měsíc byt prázdný, čímž pak dále klesá čistý výnos Konkrétní příklad z praxe       

Vyjednaná koupě nemovitosti na Praze 1, Školská ulice: 2,2 mil. Kč Rekonstrukce: 800 tis. Kč Vybavení: 100 tis. Kč Celkem: 3,1 mil. Kč Výnos za posledních 12 měsíců (po odečtení všech nákladů): 320 tis. Kč Čistá výnosnost: 10,3 % Aktuální prodejní hodnota této nemovitosti je již přes 4 mil. Kč.

Výhody a nevýhody

12) Berlin Condo Market Enjoying Strong Growth in Luxury Segment WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to a new report by Ziegert, Berlin - Germany's largest housing market - states that condominium prices will keep seeing sustainable growth in the coming years, driven by both growing domestic and foreign buyer demand, mainly in the luxury price tiers. "For condominiums in the Mitte district, we predict a continued growth in the double-digit range," said Nikolaus Ziegert, Managing Partner of Ziegert - Bank und Immobilienconsulting GmbH. "Within five years, we will achieve a price level of 10,000 euros in the high-end segment." At 4,500 to 6,000 euros per square meter, the district's current level matches that of other downtown districts. Residential demand in large urban areas continues to grow Change in demand for residential space 2012 - 2030

Mínusy:   

Potřebujete 15 % z kupní ceny a rekonstrukce plus cca 100 – 200 tis. Kč na vybavení Chvíli trvá, než se najde správná nemovitost První 3 měsíce je postupný náběh, než se využije byt na 100 % potenciálu

Plusy:    

  

Naprostá automatizace bez vaší přímé účasti Stabilní průměrný příjem ve výši 7 – 9 % ročně z hodnoty celkové investice po odečtení všech nákladů Nárůst aktuální ceny nemovitosti Jednodušší budoucí prodej a za vyšší cenu, pokud budete mít takovouto historii příjmů alespoň za 24 měsíců Nemusíte se obávat poškození bytu nájemníky – dostáváte garanci Neřešíte neplatiče a problémové vystěhování špatných nájemníků Pravidelný úklid a kontrola bytu agenturou

Essen Dortmund

2% 4%

Bremen

10%

Cologne

11%

Stutgart

12%

Düsseldorf

13%

Berlín

15%

Frankfurt/Main

16%

Hamburg

16%

Leipzig

17%

Dresden Munich

20% 23% 0% 10% 20% 30%

Source: Cologne Institute of Economic Research, Bertelsmann Foundation


10


WPJ News | Germany Housing Demand 2015 by ZiegertGiven the demographic growth of 80,000 people this year alone, the broad-based and stable economic development, and the slow building activity, all of the key indicators speak in favor of a sustainably positive price trend on Berlin's housing market. “For the time being, the city offers potential for opportunistic investors as well as for buyers with a long-term horizon,” said Nikolaus Ziegert as he summed up the situation. “Compared to London, Paris or Munich, Berlin remains quite affordable and is simultaneously barely exposed to the risk of deteriorating prices.”

Ziegert sees great opportunities for buy-to-let investors. “Berlin is a city of tenants. While Berliners are beginning to warm to the idea of buying property, many residents will keep renting even if the currently low interest rates would actually put homeownership within reach for them and even if buying is the far more affordable option.” For new units in Mitte, Ziegert projects a rental yield of over 4 percent. Rents in period buildings have been capped by recent legislation. Earnings from new units, by contrast, can be pushed beyond 6 percent, for instance with highspec furnishings. "Over the past years, Berlin has become more international. This has in turn boosted demand for furnished apartments, especially in the high-end segment," said Ziegert. From China and Russia, but above all from Israel and Switzerland International buyer demand has noticeably diversified for Berlin's biggest estate agency in recent months. New groups of leads, such as Chinese business people, are a welcome addition to Berlin's market without dominating it. “For example, we sold four out of 64 condominiums just 600 meters from the Brandenburg Gate to Swiss leads, others to buyers from Australia, China, Russia, Italy, the UK, France, Spain, Luxembourg and the United States, so that we had an international share of 40 percent at the end of the day.” Moreover, there are buyer groups that few estate agents have had on their radar so far. “New Zealanders and Sweden love to buy new-built units in Friedrichshain. You also need to remember that quite a number of young Israelis have come to Berlin over the past two or three years.” Last year, Ziegert served buyers from 57 different counties. Despite the diversity, demand by the international clientele focuses on the downtown districts.

bracket around 5,000 euros, there is now quite a number of offers with fit-out features that, while satisfying a high-end standard, are a far cry from luxurious.” In Ziegert's eyes it makes no sense to consider anything below 7 500 euros per square meter true luxury. For the time being, the demand for pricey apartments in Berlin remains limited to the coveted neighborhoods of Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Schöneberg, Zehlendorf, Charlottenburg and Wilmersdorf. “These are locations with a broad-based supply,” said Ziegert. Genuine highlights such as the penthouses created by Daniel Libeskind in Mitte tend to be picked up as soon as they hit the market.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Píchová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

The Luxury Market The number of transactions upward of 5,000 euros per square meter grew by 46.5 percent in 2014. “The effects are to some extent explained by new unit sales and higher market prices,” said Ziegert. “Specifically in the price


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents