BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

AČKOLI SE ČEKALO, ŽE SE ZAČÁTKEM ROKU REALITNÍ TRH ZBRZDÍ, ZÁJEM O NEMOVITOSTI POKRAČUJE Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Pražské byty zdražují. Novostavby vyjdou levněji

2)

Dostavba trasy A zvyšuje ceny bytů i činže

3)

Developeři v Brně nabízejí více malých bytů než v Praze. I jejich výměry jsou menší

4)

Reality Brno: Jak vypadá současná poptávka po nemovitostech?

5)

Stavebnictví na cestě k „normálu“

Komerční nemovitosti 6)

Zájem o průmyslové nemovitosti roste. CTP koupila skladový projekt u Prahy

7)

Praha 1 prvenství v nabídce nových ploch neobhájí

8)

Hotelový trh v Česku ožívá, investoři loni nakoupili hotely za čtvrt miliardy eur

Realitní byznys 9)

Orná půda – rostoucí bohatství

10) Stát chce rychlejší výkup pozemků. Nabídne až patnáctinásobek ceny 11) Rekordně nízké sazby a rekordně vysoké riziko

English corner 12) European markets show further yield compression in Q1

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

28/04 2014

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Pražské byty zdražují. Novostavby vyjdou levněji E15.CZ Ceny pražských bytů, které jsou v nabídce, se zvedají. Naopak nově postavené byty jsou levnější, meziročně o 5,5 %. Vyplývá to z analýzy, kterou představil předseda představenstva a generální ředitel developerské společnosti Trigema Marcel Soural. Průměrně ceny nabízených bytů v prvním čtvrtletí stouply o 0,2 % na 61 430 Kč/m2. U nově postavených bytů prodávají developeři metr čtvereční průměrně za 54 400 Kč/m2. „Průměrná cena vylezla trochu nahoru. Nevíme proč, protože důvody k tomu nejsou,“ uvedl Soural. Dodal, že naopak kvůli novému občanskému zákoníku měla průměrná cena za metr čtvereční klesnout. „Podle předpokladů by se po aplikaci zákoníku do ceníků developerských projektů měla skokově snížit průměrná cena, neboť se zahrnutím sklepa a plochy pod nosnými konstrukcemi zvýší podlahová plocha bytů,“ řekl Soural.

svislých konstrukcí, stoupaček, vany či sprchového koutu. Do podlahové plochy bytu se musí nově počítat také rozloha sklepa, naopak lodžie, balkony a terasy se nezapočítávají. Podle výpočtů Trigemy, která pražský rezidenční trh monitoruje od roku 2010, při přepočtu na tento systém vzroste „úřední“ výměra bytu průměrně o deset procent. Koncová cena bytu však zůstává stejná, na metr čtvereční tak musí být nižší. Ne všichni developeři však na tento systém přešli. „Bohužel se tak děje maximálně u třetiny projektů na trhu, a tak si budeme muset na snížení průměrných cen na celém trhu ještě počkat,“ podotkl šéf Trigemy s tím, že tři čtvrtiny aktivních developerů stále prezentují v rozporu s občanským zákoníkem obytnou plochu místo plochy podlahové. Zdražení kvůli DPH Růst průměrné ceny podle něj mohlo způsobit i zavedení DPH z pozemku pod stavbou, což zdražilo byty průměrně o dvě procenta. Při nízkých maržích developerů se to podle Sourala muselo přenést do koncové ceny. Nový výpočet plochy bytu nejspíš developeři už zahrnuli do cen 990 bytů, které začali prodávat v průběhu prvního čtvrtletí. Developeři v prvním čtvrtletí podle společné statistiky Trigemy, Ekospolu a Skanska Reality prodali v Praze celkem 1 350 nových bytů, což je meziročně o 11 % více. V nabídce bylo 6 450 nových bytů, z toho je však 852 bytů v cenících developerů už déle než 24 měsíců. Průměrná cena skutečně prodaných bytů dosáhla 55 800 Kč/m2.

2) Dostavba trasy A zvyšuje ceny bytů i činže E15.CZ Prodloužené metro ve směru na Motol pomůže k lepším ziskům také majitelům bytů. Nové stanice totiž nejen zvyšují ceny rezidenčních nemovitostí, ale otevírají jejich vlastníkům rovněž cestu k inkasu vyšších nájmů. „Dostavba metra ceny bytů v lokalitě z hlediska nárůstu cen již ovlivnila,“ uvedl realitní makléř Petr Vomastek ze sítě Century 21. Majitelé nemovitostí již totiž s budoucím zprovozněním nových stanic počítali a předem je tak zahrnuli do cen.

Počítá se vše Od letošního roku při výpočtu ceny bytu musí developeři nově používat celou podlahovou plochu, včetně vnitřních

Monitoring realitního trhu 28/04/2014

Další makléř předpovídá, že za byty se po otevření metra zaplatí ještě o něco více než teď. „Ceny bytů v docházkové vzdálenosti od nově vystavěných stanic metra se mohou zvýšit řádově o jednotky procent,“ soudí Jan Zachystal ze sítě Re/Max.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

V případě nájemního bydlení se činže pravděpodobně změní až po otevření metra. Vomastek z Century 21 odhaduje, že za srovnatelné byty blízko metra se bude platit nájemné o deset až patnáct procent větší než za jednotky v jiné podobné lokalitě. Skoky nenastanou

Prudké zdražení nájmů ale asi nenastane. „Postřehneme jej až na meziročním srovnání, tedy žádný skokový nárůst po slavnostním otevření metra nenastane,“ očekává Vomastek. Podobné to bude s nákupy bytů. „Rozhodně neočekáváme skokově razantní zvýšení poptávky, nicméně mírný nárůst zájmu o tyto lokality zde určitě bude,“ sdělil makléř Zachystal z Re/Maxu. Bydlení v Praze 6 má dosud punc prestižní záležitosti. V západní části této městské části, tedy ve směru nového metra, jsou například vilové čtvrti Ořechovka a Hanspaulka. Lokalita navíc těží z dobré infrastruktury.

3) Developeři v Brně nabízejí více malých bytů než v Praze. I jejich výměry jsou menší IHNED.CZ Developerský trh s novými byty je v Brně co do velikosti oproti Praze desetinový. V moravské metropoli je širší nabídka garsoniér a bytů 2+kk, v Praze mohou naopak zájemci o nové bydlení o to více vybírat z vícepokojových bytů. Celkem 638 nových bytů inzerovali developeři v Brně na konci letošního března. Z tohoto počtu jich bylo 496 volných, tedy těch, které nejsou prodány nebo zamluveny. Spočítala to stavebně-developerská skupina Trigema, jež již několik let podrobně analyzuje nabídku nových bytů v pražských developerských projektech a od letošního roku rozšířila svůj monitoring o ostatní krajská města. V Praze bylo v inzerátech ke konci prvního čtvrtletí 6 450 nových bytů. Při porovnání počtu aktivních developerů je poměr 158:19 ve prospěch Prahy. V ostatních krajských městech je nabídka bytů v developerských projektech nevýznamná. Rozdíl mezi cenou za metr čtvereční nového bytu v Praze a v Brně dělá přibližně 10 000 Kč/m2. „Překvapila mě průměrná cena 51 637 korun za metr čtvereční, to mi připadá hodně,“ řekl ve středu na konferenci internetového časopisu Stavební fórum ředitel Trigemy Marcel Soural. V Praze to je podle Trigemy 61 430 Kč/m2 včetně DPH.


Zatímco nejlevnější novostavby se dají v Brně pořídit za necelých 34 000 Kč/m2, za nejdražší nový byt požaduje tamní developer více než 86 000 Kč/m2. Největší výběr je ve střední cenové kategorii (od 45 000 do 60 000 Kč/m2), v Praze i v Brně to je shodně zhruba polovina všech nabízených bytů. V Brně je oproti Praze ale podstatně více levnějších bytů: v cenové kategorii do 45 000 Kč/m2 jich developeři podle Trigemy inzerují 29 %, v Praze jich je za tuto cenu jen desetina. O to větší je v hlavním městě výběr dražších bytů. Soural si menší, přibližně pětinový, podíl dražších bytů v Brně vysvětluje tím, že Brňané si raději pořídí rodinný dům než dražší, i když větší byt. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů jsou totiž na Brněnsku nižší než v Praze a okolí. Ze srovnání zmíněných dvou měst dále vyplynulo, že v Brně developeři nabízejí o dost více garsonek a dvoupokojových bytů než v Praze, jejich poměr činí (v procentech) 23:17 u bytů 1+kk a 44:29 u bytů 2+kk. Naopak v Praze je širší nabídka vícepokojových bytů. Pražské garsonky a dvoupokojové byty jsou větší na výměru než brněnské, v případě větších bytů je to naopak. Výměra brněnské garsonky v developerském projektu je v průměru 38,4 m2, v Praze je byt stejné kategorie o 5,1 % větší. V případě dvoupokojového bytu činí rozdíl 3,1 % a 2+kk má v Brně průměrně 54,8 m2, zjistila Trigema. Brněnský trh s novými byty sleduje více než rok tamní developer Trikaya. Podle něho se v letošním roce cena prodaného bytu v průměru pohybuje kolem 2,5 milionu Kč bez DPH. Jak v Praze, tak v Brně jdou v letošním roce prodeje nových bytů lépe na odbyt, shodují se developeři. Zájem potvrzují i financující banky. V Praze prodali developeři od ledna do března 1 350 bytů, což je oproti stejnému období loňského roku o 11 % více. V Brně se podle firmy Trikaya od ledna prodalo 181 nových bytů. Loni se v Praze prodalo přes 5 000 nových bytů, letos se jich podle odhadů developerů prodá o něco více. V Praze nové byty nepatrně zdražily Průměrná cena nabízených bytů v Praze v prvním čtvrtletí podle Trigemy vzrostla o 0,2 % na 61 430 Kč/m2. „Průměrná cena vylezla mírně nahoru. Nevíme proč, protože důvody k tomu nejsou,“ řekl Soural. Za růstem průměrné ceny podle Sourala může stát zavedení DPH z pozemku pod stavbou. To zdražilo byty průměrně o dvě procenta a je možné, že developeři část daně promítli do koncové ceny.

3


Kvůli novému občanskému zákoníku by přitom měla průměrná cena za metr čtvereční klesnout. Důvodem je to, že od letošního roku by měli developeři do ceny bytu zahrnovat celou podlahovou plochu, včetně sklepa, plochy pod nosnými konstrukcemi, stoupačkami nebo vanou. Lodžie, balkony a terasy se do této plochy nezapočítávají. Podle nové metodiky výpočtu tak výměra bytu vzrůstá průměrně o 10 %. Cena bytu ale zůstává stejná, na metr čtvereční musí být ale nižší.

4) Reality Brno: Jak vypadá současná poptávka po nemovitostech? REALITYMORAVA.CZ Ačkoli se čekalo, že se začátkem roku realitní trh zbrzdí, zájem o nemovitosti pokračuje. Jsou za tím nejen levné hypotéky a příznivé ceny, ale také rozvoj města, díky čemuž vznikají nová pracovní místa. Tito lidé shání bydlení stejně jako např. studenti. Zajímalo nás, jak vypadal brněnský trh během prvního čtvrtletí letošního roku. Začneme-li u nájmů bytů, poptávka po nich přetrvává. U kategorií 1+kk až 2+1 se ceny drží na stejné úrovni, začínají na 6 500 Kč/měsíc (vč. inkasa). U větších bytů (3+1, popř. ještě větší objekty) bylo zaznamenáno mírné snížení, konkrétně na 9 000 Kč/měsíc (bez inkasa). Pokles cen eviduje realitní kancelář Matras & Matras reality i u luxusních nemovitostí. To se však netýká staveb v oblíbených lokalitách.

Žádané jsou rodinné domy

„Nejžádanější jsou v Brně rodinné domy do 3,8 mil. korun o dispozici min. 4+1 se zahradou. Pokles zájmu je vidět u staveb z 90. let bez rekonstrukce. Důvod představují další investice do těchto staveb, přičemž stávající objekty v nabídce jsou navíc mírně nadhodnoceny. V okolí Brna jsou nejžádanější domy do 10 let stáří v ceně do 3,6 mil. korun či domy hned obyvatelné, se zahrádkou okolo 300 - 400 metrů čtverečných, do 2,5 mil. korun,“ uvádí Tomáš Matras, jednatel realitní kanceláře Matras & Matras reality. Z luxusních nemovitostí je nejvyšší poptávka po stavbách v lokalitě Masarykova čtvrť a Černá Pole. Z dat zmíněné realitní kanceláře vyplynulo, že se snížil zájem o bydlení v satelitech. „Nízké úrokové sazby obecně generují silnější poptávku, nicméně se příliš nepotkávají s nabídkou současných nemovitostí. U předražených cen realit očekáváme pokles cen na takovou úroveň, kdy se nabídka setká s poptávkou. U dobře nastavených cen staveb dochází k rezervaci a následnému prodeji do 15 - 30 dnů, a to díky silné poptávce v přiměřených cenách,“ uzavírá hodnocení brněnského trhu s nemovitostmi Tomáš Matras.

Kolik stojí malý byt a kolik ten velký? Lidé mají stále zájem o malé byty. Kategorie 1+kk se dá dnes koupit např. na Lesné pod 1 mil. korun. Cihlové byty jsou nejoblíbenější v typologii 2+kk a 2+1, cenově se dají v dobrých lokalitách pořídit kolem 2,2 mil. Kč. Menší zájem je však projevován o byty 3+1 v panelové výstavbě v cenách nad 2 mil. Kč. Na druhou stranu klienti chtějí panelákové byty 4+1, a to v hodnotě 2 - 2,3 mil. Kč. U velkých bytů (mezi 80 a 100 m2) je zájem o ty v lepší lokalitě, navíc klienti požadují balkón či terasu. Tyto kategorie se pohybují v cenovém rozpětí od 3,2 do 4 mil. Kč, záleží na umístění. Co se týká nové výstavby, zde je vzhledem k ceně většinou menší zájem - v porovnání s minulostí. Developeři často neprodávají ve fázi projektu, ale stále častěji až po kolaudaci bytových domů.


4


5) Stavebnictví na cestě k „normálu“ STAVEBNI-FORUM.CZ

„Nemá cenu jen pořád plakat!“ – zkonstatoval na včerejší tiskové konferenci Miloslav Mašek, generální ředitel Svazu podnikatelů ve stavebnictví (SPS). Skutečností je, že poslední vývoj – nedávnou krizi ještě dnes těžce zkoušeného – stavebního sektoru je mírně povzbudivý. Především se k potížím tuzemských stavbařů staví poměrně konstruktivně Sobotkův kabinet – prvním reálným projevem této změny je ustavení funkce náměstka pro stavebnictví na MPO (stal se jím Jiří Koliba, někdejší šéf SFRB) a současně i posuny v oblasti stavebního práva, byť zatím nemají konkrétní podobu. A výsledky prvního kvartálu naznačují, že k větší investiční aktivitě se probírá veřejný sektor. V posledních pěti letech domácí stavební sektor ztratil 25 % produkce, výroba cementu klesla na polovinu, takřka dvě stovky větších stavebních firem zanikly a podle odhadů SPS z odvětví odešlo 50 000 pracovníků. Na recesi tak tento obor v českých poměrech doplatil bezesporu nejvíce. A zatímco český průmysl už delší dobu dohání minulé ztráty, stavbaři, kteří se na tvorbě HDP podílejí zhruba 8 %, na nějaké viditelnější zlepšení stále ještě čekají. Dnes ale zjevně v přece jen lepší náladě, v jejímž pozadí kromě už zmíněných skutečností stojí i nastupující hospodářské oživení. Veřejných zakázek přibývá S mírným optimismem profesního sdružení domácích stavbařů dobře ladí poslední údaje o vývoji na poli veřejných zakázek. Podle analýzy CEEC Research totiž soutěží i peněz na stavební práce v této sféře přibylo. V prvních třech měsících letošního roku vypsali veřejní investoři o polovinu více zakázek než loni a mezi stavební firmy by mělo jít také o třetinu více peněz. Dobře vyhlíží i stav výběrových řízení, které už jsou v chodu – takové množství soutěží, jaké bylo ukončeno v letošním prvním čtvrtletí, se od roku 2011 nepodařilo v žádném čtvrtletí úspěšně uzavřít. Veřejní zadavatelé, jako jsou ministerstva, regionální úřady, sdružení, atd., vypsali v prvním čtvrtletí tohoto roku 769 zakázek na stavební práce. To je o 49,6 % více než v prvním kvartálu minulého roku. A zároveň se výrazně navýšil objem peněžních prostředků – konkrétně jde o 27,3 mld. Kč, což představuje přírůstek 37 %. „Intenzita vypisování a zadávání veřejných zakázek se zvedla. Klíčový ale bude celoroční vývoj, tedy jestli se podaří tento trend udržet, nebo zda jde jen o krátkodobou výchylku. Velkou motivací pro veřejné investory jsou aktuálně zejména nízké ceny stavebních prací, které krize nezřídka snížila u některých zakázek i o více než 30 %, “ vysvětluje Jiří Vacek, ředitel CEEC


Research. A jak již bylo řešeno, podstatným způsobem vzrostl počet dokončených soutěží. V prvním kvartálu tohoto roku veřejný sektor už zadal 855 zakázek za 20,7 miliardy korun. Povzbudivé legislativní novinky „Nový zákon o veřejných zakázkách je zařazen do plánu legislativních prací a jeho novou podobu představíme na podzim letošního roku,“ říká Věra Jourová, ministryně pro místní rozvoj. Na význam této legislativy upozorňuje Robert Pergl, předseda Komory administrátorů veřejných zakázek: „Stavebnictví by rozhodně pomohla rychlejší novelizace zákona o zadávání veřejných zakázek tak, aby byla co nejdříve v souladu s novou směrnicí EU. Jedná se například o některá ustanovení o vícepracích, například ta, která umožňují navýšení finančního objemu víceprací až o 50 % hodnoty původní zakázky, a to i opakovaně. Pomůže to zejména u velkých projektů, kde se často mění zastaralá nebo v některých případech i nekvalitně zpracovaná projektová dokumentace, a vícepráce se pak stávají brzdou dokončení stavby.“ Na druhou stranu to není jen legislativa přímo spojená s veřejnými zakázkami, která sektor tíží. Stále ve hře zůstává doslova evergreen rozhodovacích procesů v tuzemském stavebnictví: okruh a „kompetence“ účastníků řízení, jimž aktuálně platné paragrafy dávají – dnes už snad takřka podle všech protagonistů – příliš velké rozměry. Už veřejně se mluví o skupině lidí a společností, které si z tlumení, prodlužování a zdražování projektů udělali výnosný obchod. „Rozhořčen“ je nad touto praxí ostatně i sám stát, který má značné potíže s realizací základních infrastrukturních staveb – tu by měl usnadnit nový zákon o liniových stavbách. V oblasti EIA jsou ale zatím obdobné snahy neúspěšné. „Snažili jsme se různé fáze povolování zjednodušit i cestou jejich integrace a také přesněji definovat, jakým způsobem a v jakých fázích řízení bude zapojena veřejnost, ale tyto naše snahy zatím nemají úspěch,“ konstatuje Pavel Novák ze SPS. (Už jen) vzpomínky na konjunkturu K úspěšnému konci snad ale spěje iniciativa SPS stran ustavení systému státní expertiz. To by měla být odborná revize smysluplnosti, racionálního provedení a reálné ceny velkých veřejných zakázek. „Na stole jsou úvahy podrobit takovému systému i zakázky samosprávných orgánů, zejména krajů a větších měst. To totiž ve svém součtu mají větší hodnotu než zakázky státní,“ dodává Pavel Novák s tím, že se ovšem jedná o nanejvýš citlivou politickou záležitost. Celkově se ale začíná na legislativním poli stavbařům dařit více než v minulosti a tvrzení „současná legislativa je vůči stavění nepřátelská“ snad v dohledné době přestane platit.

5


I to by mohlo sektoru usnadnit po krizovou rekonvalescenci. „Návrat k poměrům roku 2008, kdy produkce dosáhla úrovně 547 miliard korun, ale neočekáváme, rozhodně ne v dohledném období,“ tvrdí Miloslav Mašek. Podle něj šlo o vysloveně výjimečnou etapu vývoje, když českému stavebnictví nyní jde především o návrat k „normálu“. To by podle SPS mohla být roční produkce na úrovni zhruba 420 miliard korun a současně obnova růstu. Dnes už totiž v unijní Evropě zbývá jedině Česko, jehož stavební sektor je stále na sestupné trajektorii.

Logistický park u D1 koupila CTP od česko-irské investiční skupiny Kilcullen Kapital Partners a britské realitní společnosti Mosaic Property. Cenu obchodu si všechny strany transakce nechaly pro sebe. Když však společný podnik obou bývalých majitelů projekt v Nupakách v roce 2006 pořizoval, dal za něj zhruba osmnáct milionů eur. Průmyslové a skladové nemovitosti se zhruba v posledním roce a půl dostaly do hledáčku investorů po celé Evropě.

Komerční nemovitosti

V Česku se referenční roční výnosy z nejlepších logistických nemovitostí pohybují kolem osmi procent. Například CTP ale při nákupu areálu Airport Logistics Park v závěru loňského roku dosáhla při ceně 25 milionů eur počátečního ročního výnosu deset procent.

6) Zájem o průmyslové nemovitosti roste. CTP koupila skladový projekt u Prahy E15.CZ Developerská skupina CTP pokračuje v loni odstartované expanzi do okolí Prahy, kde dosud chyběla. Firma nyní koupila sklady a pozemky v Nupakách u dálnice D1. Tamní projekt nabídne po dokončení k pronájmu 70 000 m2 moderních skladů.

Z jedné strany totiž po nich roste poptávka od velkých nájemců typu Amazonu, z druhé strany tento typ komerčních realit zajišťuje stále nejvyšší výnosy.

O atraktivitě trhu průmyslových nemovitostí svědčí také dvě právě dojednávané obří transakce, o nichž nedávno už deník E15 informoval. První se týká mezinárodního portfolia spravovaného společnostmi Tristan Capital Partners, AEW Europe a VGP, které kupuje společnost PointPark Properties posílená o kapitál svých nových severoamerických vlastníků TPG a Ivanhoe Cambridge. Druhý velký obchod má na svědomí další americký dravec Blackstone, který je těsně před uzavřením kupní smlouvy na skladový komplex Panattoni Park Prague Airport v Dobrovízi u Prahy.

7) Praha 1 prvenství v nabídce nových ploch neobhájí SREALITY.CZ V minulém roce dominovala v množství nově dodaných kancelářských ploch Praha 1 a to především díky budově Florentina skupiny Penta. Se 43 000 metry čtverečními plochy tak tvořilo více než polovinu nové kancelářské nabídky v Praze. Vyplývá to ze zprávy vydané realitní a poradenskou společností Professionals. Celkově byla nová nabídka dosažená na pražském trhu v roce 2013 ve výši 85 000 m² ploch, což je o 14 % méně než v roce 2012.

„Akvizice je součástí strategického plánu CTP vyrůst do roku 2017 na tři miliony metrů čtverečních pronajímatelných ploch,“ řekl Vos.


Prahu 1 následovala například s dokončenými budovami Palmovka Park II a Dock 01 Praha 8. Hlavní rozvoj se týká především lokality Karlína. Ten zažívá v posledních letech doslova boom na trhu kancelářských prostor a stává se jednou z nejvýznamnějších business lokalit v Praze s velkým rozvojovým potenciálem. Aktuálně se zde dokončuje například budova River Garden II.

6


„V prvním čtvrtletí letošního roku bylo dokončeno téměř 10 000 metrů ploch. Do konce roku 2014 by mělo být na pražský trh dodáno dalších 177 000 m² nových kanceláří. Nejvíce na Praze 4, kterou následuje opět Praha 8, respektive Karlín. Největším je projekt City West ve Stodůlkách na Praze 5, který však bude v porovnání s Florentinem co do velikosti plochy poloviční,“ říká Ondřej Kadlec, vedoucí analytického oddělení v Professionals. „Odhad celkové dokončené plochy se však může v průběhu roku měnit. Relativně často se stává, že původní údaje o termínu dokončení budov se mění a posouvají,“ doplňuje Ondřej Kadlec.

V roce 2013 měla na množství nových ploch na Praze 1 zásadní podíl budova Florentina, která svou plochou přispěla téměř 93 % k celé nové nabídce v této městské části. „Letos bude na Praze 1 dokončeno několik menších projektů o pronajímatelné ploše do 10 000 m². Výjimkou je budova Quadrio na Národní třídě s 16 tisíci metry čtverečními, jejíž dokončení očekáváme ve 3. čtvrtletí tohoto roku. O své prvenství z loňska však Praha 1 i přesto přijde, více nové kancelářské plochy letos nabídne Praha 4 s Prahou 8,“ uzavírá Ondřej Kadlec z Professionals.

8) Hotelový trh v Česku ožívá, investoři loni nakoupili hotely za čtvrt miliardy eur

hotelové nemovitosti za zhruba 250 milionů eur (9,4 miliardy korun). „To naznačuje návrat důvěry investorů v místní trh,“ uvedla JLL. Podobný trend by měl pokračovat letos. Bude totiž prý růst obsazenost a na druhou stranu se omezí výstavba nových hotelů. „Očekáváme, že zvýšený příliv investičního kapitálu do střední a východní Evropy během roku 2014 přispěje ke zvyšování cen hotelů. Domníváme se, že čtyř- a pětihvězdičkové hotely v centru města provozované pod hlavičkou některého z mezinárodních řetězců zůstanou i nadále středem zájmu investorů,“ uvedl vedoucí oddělení oceňování nemovitostí JLL Robert Brydone. Menší hotely mimo centrum města budou podle něj atraktivní jen v případě, že dlouhodobě vykazují dobré finanční výsledky. Na finanční výsledky hotelů měla výrazný dopad ekonomická krize a provozovatelé v letech 2008 a 2009 zaznamenali prudký pokles tržeb. Naopak průměrný roční nárůst celkových příjmů na pokoj, který mezi léty 2010 a 2013 rostl v průměru o 4,1 % a v roce 2013 dosáhl 50 eur, signalizuje opětovné zlepšení situace. Přispěl k němu nárůst obsazenosti.

Realitní byznys 9) Orná půda – rostoucí bohatství

IHNED.CZ Pražský hotel InterContinental nebo hotel Kempinski Hybernia Prague. To jsou příklady největších transakcí na českém hotelovém trhu z poslední doby. Investory zajímají hlavně luxusní objekty v centru metropole. Podobný trend lze očekávat i letos. Investice na pražském hotelovém trhu ožívají, jejich objem loni dosáhl 250 milionů eur (zhruba 9,4 miliardy Kč). Uvedla to realitní poradenská společnost JLL. Majitele změnily například pražské hotely InterContinental či Kempinski. Aktivita investorů vyvrcholila na konci roku, kdy se uskutečnila největší transakce českého hotelového trhu za poslední dekádu. Společnost Best Hotel Properties koupila pražský hotel InterContinental s 372 pokoji. Prodal se také hotel Kempinski Hybernská Prague se 75 pokoji. Kromě toho se uskutečnila akvizice čítající 11 nemovitostí. Součástí transakce byl prodej Grand Hotelu Bohemia Praha (78 pokojů), Crowne Plaza Prague (254 pokojů) a Grandhotelu Brno (105 pokojů). Přesné částky ani v jednom případě žádná ze stran nezveřejnila.

REALITYMORAVA.CZ V poslední době se do popředí zájmu finančních investorů dostává opět orná půda. Zemědělské pozemky jsou považovány za jednu z nejbezpečnějších investic. Důvodů, proč tomu tak je, existuje více. Jedním z nich je nový občanský zákoník, který však s touto problematikou nemusí na první pohled souviset. Předpis, jenž upravuje vztahy mezi pronajímatelem nemovitosti a nájemcem, staví do výhodnější pozice nájemce, navíc omezuje pronajímatele ve výkonu jeho práv. Proto finanční investoři hledají další možnosti investic do realit. Další důvod představují zvýšené dotace na hektar a s tím související vyšší nájem zemědělské půdy. Zatímco v roce 2004 činila výše dotací dva tisíce korun na hektar, v roce 2013 už to bylo šest tisíc korun na hektar, což už je na úrovni Evropské unie. Zvýšené dotace umožňují zemědělcům platit vyšší nájemné. To je atraktivní pro investora, který nakoupil zemědělskou půdu. Na rozdíl od pronájmu, například bytu, totiž nemusí řešit poškození vybavení či další záležitosti. Navíc se jeho investice v čase velmi příjemně zhodnocuje.

JLL, která se podílela na dvou z těchto transakcí, odhaduje, že za minulý rok v Česku změnily majitele


7


Jak to vypadá s čísly na tuzemském trhu?

Když chcete investovat do orné půdy

V ČR je celkem 4,3 mil. ha zemědělských pozemků. Ty jsou rozděleny do bezmála 9 milionů parcel o průměrné výměře asi půl hektaru. Většina obdělávané půdy (84 %) je v České republice v nájmu. Toto číslo zajistilo ČR druhé místo v rámci Evropské unie.

Cena zemědělské půdy v České republice je výrazně nižší, ale její úrodnost ani obdělávatelnost se od sousedních států tolik neliší. Její výměra se kvůli záborům pro výstavbu každoročně snižuje o několik tisíc hektarů. Co z toho plyne? V ČR ubývá zemědělská půda, její tržní ceny jsou podhodnoceny a porostou. Jednak aby se postupně vyrovnaly se zahraničím, ale také kvůli úbytku obdělávatelných ploch. Investice do ní v delším časovém horizontu přinese zajímavé zhodnocení vložených prostředků.

Větší zemědělská družstva a farmy hospodařící na více než 100 ha mají v osobním vlastnictví průměrně 11 % výměry, kterou obdělávají. Menší, většinou rodinné farmy, jejichž výměra půdy se pohybuje do 20 ha, vlastní ornou půdu v prostřednosti ze 73 %. Podíváme-li se na celonárodní střední hodnotu, zjistíme, že zemědělci hospodaří pouze v 16 % na vlastním pozemku. Na základě výše uvedených čísel dochází v posledních letech k nárůstu procentuálního podílu vlastnictví. Společnost ADOL Group, která se zabývá tvorbou databází majitelů půdy a věnuje se také výkupům, uvádí ziskovost zemědělců v uplynulých letech. V současnosti jsou to právě samotní zemědělci, kteří do půdy investují nejvíce. S tím koresponduje i informace, že 8 z 10 transakcí s půdou realizují již zmínění zemědělci. Bezpečná investice Všechny uvedené argumenty tedy podporují názor, že nákup zemědělské půdy je jedním z nejbezpečnějších nástrojů konzervativní investice a dlouhodobě poráží inflaci. „Pokud hovoříme o přímých finančních ukazatelích zemědělské půdy, tak tato generuje 2% až 3% roční výnos z nájmu. Navíc se dá v následujících letech počítat s dalším růstem ceny půdy, a to o 10 až 20 % ročně,“ říká Martin Cakl, majitel společnosti ADOL a soukromý investor do této komodity. Každý investor by při své investici měl zvážit nejen potenciál výnosu, ale také rizika. V současné době je investice do zemědělských pozemků brána jako méně riziková. Právě podhodnocení orné půdy oproti západním zemím lze interpretovat jako faktor, který snižuje rizika propadu cen pozemků. Určitou roli zde hrají také úrokové sazby centrálních bank, které jsou tak nízké, že vedle nich ani výše nájemného od JZD nevypadá špatně. Samozřejmě je zde řeč o dlouhodobé investici do orné půdy bez spekulativního záměru následné změny územního plánu. Jak říká majitel společnosti ADOL Group, Martin Cakl: „Investice do této komodity je samozřejmě založena na růstu ceny. V ČR by se měla v budoucích letech dostat hodnota zemědělské půdy na úroveň ostatních zemí EU, kde se průměrná cena pohybuje v přepočtu od 25 do 50 Kč/m2. V ČR však střední hodnota nepřesahuje 8 Kč/m2. Hlavním důvodem je nízké nájemné, jež je způsobeno rozdělením půdy mezi velké množství malých vlastníků.“


Hlavním úkolem investora je scelit větší množství pozemků do jednoho celku. Jedná se o nelehký úkol, jehož součástí je oslovení mnoha vlastníků, příprava smluv atd. Je vhodné na tuto činnost použít zkušenou realitní kancelář a také využít možnosti digitálních dat, které jsou v současné době k dispozici. „V nedávné době bylo potřeba mít vytištěny archy katastrálních map a do nich zakreslovat jednotlivé majitele a k tomu si o nich složitě získávat informace z katastru. To už v současné době není nutné. Naše společnost je schopna dodat komplexní a podrobná data dané lokality v digitální podobě, včetně tabulky až 30 klíčových ukazatelů o jednotlivých vlastnících,“ říká Martin Cakl. Po získání informací a vyfiltrování nejvhodnějších majitelů pozemků přichází mravenčí práce – jejich oslovení s nabídkou. Zde se dá postupovat dvěma způsoby. Buď osobními setkáními, což zabere mnoho času a víc finančních prostředků, anebo písemně.

10) Stát chce rychlejší výkup pozemků. Nabídne až patnáctinásobek ceny E15.CZ Bonusy za zemědělské pozemky, přes které stát naplánuje stavbu dopravních staveb, se zřejmě zvýší. Vláda schválila návrh, který má majitelům nabídnout až patnáctkrát více, než dovoluje současný zákon. Pokud se majitelé rozhodnou prodat státu požadované pozemky dobrovolně, budou moci podle návrhu získat za čtvereční metr zemědělské půdy až 525 korun jako bonus k ceně stanovené znaleckým posudkem. Návrh novely zákona nyní zamíří do sněmovny. Současný zákon o urychlení výstavby dopravní infrastruktury umožňuje vyplácet bonusy v rozmezí osmi až 35 korun za čtvereční metr. Současná legislativní úprava umožňující snazší vyvlastnění potřebných pozemků pod významnými infrastrukturními

8


stavbami platí od loňského února. Sice se jejím prostřednictvím podařilo zamezit spekulativnímu výkupu zemědělské půdy, která byla následně několikanásobně dráž státem vykupována jako stavební pozemky, připustilo v materiálu ministerstvo dopravy, proces výkupu pozemků se tím ale urychlit nepodařilo. Bonus za pozemky dosáhne až 1 500 %

Dosavadní stoprocentní bonus u zemědělské půdy se totiž podle dopravního resortu ukázal jako příliš nízký, a nově jej proto navrhuje navýšit na 1 500 %. Majitelé půdy ji totiž po loňské změně odmítali prodávat s tím, že při předchozích výkupech vlastníci dostávali od státu mnohonásobně vyšší částky. Ani po pominutí tohoto prvotního šoku z poklesu cen není možné očekávat, že by byli majitelé ochotní dobrovolně pozemky státu prodávat, uvedlo ministerstvo, které předpokládá, že i nadále budou majitelé raději vyčkávat na samotné vyvlastňovací řízení.

1)

Spotřebitelské riziko

A proč píšeme zas a znovu o rizicích? Protože rizika jsou obecně málo komunikovány. A také platí – opakování matka moudrosti. Kolegové, spotřebitelé, uvědomte si, že sazba 2,59 % není do nekonečna a jednou skončí = tedy ve výročí fixního období. A kdo ví, jaká sazba bude poté? Podívejme se na dlouhodobou statistiku úrokových sazeb. Již jsme byli nahoře / dole / nehoře / dole … (tam jsme nyní). Kam asi půjdeme dále? Nyní jsme v období slev, výprodejů chcete-li. Banky mají takové moře peněz, že by hrozně rádi půjčovali a podbízí se více nežli jindy. Podívejte se však na vývoj Hypoindexu v kontextu 12 let… Chci tím jenom říci, že ti, kteří nyní žádají o 90 % či 100 % hypoteční úvěr (tedy bez vlastní participace vlastních zdrojů), mohou být po skončení fixního období nemile zaskočeni.

Současná právní úprava, kterou přijal předchozí kabinet Petra Nečase, měla za cíl vyvlastnit pozemky pro stavby ve veřejném zájmu za původní cenu ještě před změnou územního plánu, a měla tak zabránit situaci, kdy stát vykupoval pozemky za nepřiměřeně vysoké ceny. Navýšením výkupních cen pro majitele pozemků podle Prachaře náklady státu na výstavbu nikterak dramaticky nevzrostou. Podíl ceny pozemku se pohybuje mezi 1,3 až 1,7 % celé stavby. Zvýšení bonusů v rozmezí 120 - 525 Kč/m2 se má týkat pouze zemědělské půdy. U stavebních pozemků má zůstat současná 15procentní výše bonusu, pokud se vlastník rozhodne prodat pozemek dobrovolně.

11) Rekordně nízké sazby a rekordně vysoké riziko HYPOINDEX.CZ K napsání tohoto článku mne motivovala zpráva, kterou snad nikdo nemohl přehlédnout. Ze všech možných serverů, zkrátka všude se na člověka valil článek o rekordně nízkých sazbách = už zase! Po kolikáté již? Že by hypoteční úvěry skutečně narážely na své úrokové dno … už zase??? Asi ano. Nejnižší sazby na 5ti letý fix oscilují kolem 2,5 – 2,6% p.a. a to je skutečně rekord. O vývoji úrokových sazeb nejlépe vypovídá Hypoindex a jeho současná průměrná výše pod 3% p.a. A proč že je to špatně? Není – jen níž a jen déle, řekl by si spotřebitel a i poradci. Nicméně já vidím v nízkých sazbách 2,3 rizika. Jak pro banky, tak i spotřebitele ale i pro trh samotný. Aby bylo jasno, také jsem příznivcem nízkých úrokových sazeb u hypotečních úvěrů.


Podívejme se na příklad: 2 000 000,– na 30 let splatnosti při anuitním splácení s pětiletým fixním obdobím a sazbou 2,69 %. (můžete namítat, že na 90% LTV se nedostanu na sazbu 2,69 % = není tomu tak, právě v tomto období má jedna z bankovních institucí takovouto akci…). Splátku máme 8 101 korun. Za 60 měsíců, tedy 5 let dlužím bance 1 767 918 Kč. A co se stane, když nám vyskočí ZNOVU úroky na např. 5,5 %? Ano, klient již nemá 30ti letou, ale 25ti letou hypotéku, sazbu 5,5% a splátka? 10 857 Kč. Tedy o cca 240tis menší úvěr ale o 2 756 Kč vyšší splátku.

9


Tedy uvědomme si, že klienti by si určitě měli celých těch 5 let vytvářet polštář a například počítat s daleko vyšším úrokem a tím pádem i výší splátky. Klient, který peníze „neprojí“ ale odloží stranou, bude i v dobách vysokých sazeb relativně v pohodě. Ten kdo jede „na krev“ a dnes projde u banky jen tak tak … to bude mít dosti složité! A s tím je třeba rozhodně počítat. 2)

Riziko pro banky

Všechny banky se bojí tzv. defaultních úvěrů. Tedy těch úvěrů, u kterých klienti přestanou splácet. Dnes jako snad nikdy jindy si můžete v klidu půjčit 100 % z hodnoty nemovitosti, kdy úroková sazba osciluje kolem 3,5 – 4 % p.a. (viděl jsem od banky nabídku i za 3,1 % !!! ). U těchto úvěrů je riziko ještě větší nejen pro klienta ale i pro banky. Co se asi stane s klientem, který projde „o prsa“ na 100% LTV za sazbu 3,5 % a poté dostane 5,5? Klient může mít problémy se splácením úvěru. A zde se poté dostane do komplikací i banka. Oba jsou spojené nádoby a jeden je závislý na druhém. Jeden klient asi banku nepoloží …

12let vývoje sazeb, průměr nám vyjde cca 4,45 % p.a. Tedy cokoliv pod tím je dobré. Pokud opakovaně čteme v novinách o tom, že úrokové sazby jsou nízké, prosím, neberte to jako dogma. Buďme realisté a podívejme se na trhy s delší perspektivy. Jednou jste nahoře, jednou dole – jako v životě. Co tedy plyne z dnešního článku? Pokud si dnes berete fixní období, rozhodně je v dnešní době lepší fixní období a čím delší, tím lepší! 5 let je standard, 7 let proč ne … s 10ti či delším fixem bych byl přeci jen opatrnější (ačkoliv se objevují 10ti leté fixní období kolem 3,3 – 3,7 % p.a. a uvidíme, kde ony najdou své dno). Rozhodně je tedy dnes doba pro delší fixní období než kratší či float. Variabilní sazbu dnes z nabídky vypusťte. Vraťte se k ní, pokud vám náhodou fixní období skončí v dobách vysokých sazeb.

Nechci tímto odsuzovat 100 % hypoteční úvěry, vůbec ne! Jen chci poukázat na rizika, která musí být zákonitě klientovi prezentována při řešení obchodních případů.

Tvořte si rezervu po celou dobu splácení hypotečního úvěru. Uvědomte si, že navýšení splátky o 20 % může přijít v zásadě „kdykoliv“. Nespoléhejte na to, že období nízkých sazeb je konstanta.

Jak z toho ven? Z dob vysokých sazeb? O tom se zmiňuji v článku na téma variabilní sazby. Skončí-li vám fixní období v dobách vysokých úrokových sazeb, přejděte na plovoucí, variabilní, floatovou sazbu a průměrujte si cenu nákupu úroků na měsíční bázi. Rozhodně nefixujte za 5,5 za 6 % na X let dopředu! Proděláte…

Nejděte na krev – pokud uvažujete o stoprocentním hypotečním úvěru, určitě zde platí 2 × měř a jednou řež. Nejde o to, že vám banka úvěr dnes poskytne (a ráda). Ale jde o to, jaké to pro Vás může mít následky do budoucna = hodnota nemovitosti, výše úroků po fixaci, výše rezerv atd. Myslete prostě na zadní vrátka.

3)

Riziko pro realitní trh

Stejně tak, jako dnes křičíme do světa rekordně nízkých úrokových sazeb, tak v letech 2008 – 2010 jsme křičeli také rekordně – ale vysokých sazeb. Průměrná sazba olizovala číslici 6 a trh se doslova zastavil. Realitky přestaly prodávat, banky půjčovat a klienti neakceptovali vysoké splátky. Tedy i realitní kanceláře by měli sledovat vývoje sazeb a reagovat tak se svou nabídkou. Resp. nejen klienti, banky ale i realitky by měli vývoj sazeb ve smyslu jejich vlastních zájmů. Žně netrvají věčnost. U developerů je to trošku horší. Než developer vykoupí pozemek, sežene veškerá povolení a navíc než začne stavět, uběhne mnoho let. A tak se nyní dokončují projekty z let 2008 a dále, kdy developeři koupili pozemky dráž. Ale to už je jiný příběh. Vrátím-li se k sazbám tak si osobně myslím, že trh nachází jak své dno, tak i strop. Můžeme tedy dle cca 12tii leté historie vývoje sazeb v ČR prozatím říci, že strop je kolem 6ti % a dno cca 2,5 %. Pokud si uděláte měsíční report za


Pokud si nejste jisti s výší hypotečního úvěru, resp., i když víte, že vám bankovní instituce poskytne hypoteční úvěr, udělejte si svůj vlastní splátkový test. Odkládejte si kompletní náklady na živobytí stranou například na spořicí účet. Alespoň 6 měsíců. Nebojte se, nemovitost vám neuteče … byly a budou. Zkuste si spočítat splátku hypotečního úvěru, plus veškeré poplatky na pojistky domácností /nemovitostí/ životních pojistek. Neopomeňte náklady na provoz domácnosti od elektriky po plyn … k této částce si připočtěte rezervu třeba 20 % navíc a posílejte si danou částku na zmíněný spořicí účet. Tak si uděláte svůj vlastní test, zda vůbec utáhnete provoz nové domácnosti. Co se stane, když neutáhnete? Nic … Zjistíte, že jste si alespoň něco naspořili na spořicí účet… a také kde jsou vaše hranice, které komfortně zvládnete. Teprve poté si můžete říci: ano, banka by mne sice dala úvěr se splátkou 15tis Kč/m, ale já si mohu dovolit „jen“ 12 000 korun. Přeji všem bezproblémové splácení svých úvěrů.

10

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate English corner Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

0.3% in Q1 2014, while shopping centre rents declined by 0.1% in the same period.

12) European markets show further yield compression in Q1 PROPERTYEU.INFO

Europe's commercial real estate markets continued their positive march in the first quarter of 2014 with further yield compression across all property sectors and a number of markets reporting rental growth, according to the latest research from global property advisor CBRE.

Prime rents in many of the office markets have stabilised at the bottom of the cycle, and are expected to return to growth in the second half of the year. London City and West End continued their upward momentum, rising by 1.7 % and 5.0 % respectively. Prime rents in the majority of industrial and retail markets were stable, with growth generally concentrated in the German and UK regional markets. This was counteracted by rental decline in some Central and Eastern Europe (CEE) markets.

Europe has been seeing a strong rebound in investment activity in the past six months, reflecting a growing investor appetite for commercial real estate in a strengthening economic environment, according to findings of CBRE’s Q1 2014 survey of EMEA Prime Rents and Yields report. CBRE’s EMEA Prime Yield Indices continued to edge down, by between five and eight basis points. The largest yield decrease was recorded in the office sector, which fell by eight basis points leaving the index 24 basis points lower than a year ago. There was yield compression in some of the markets most affected by the eurozone crisis, including Dublin and Lisbon where yields fell by 50 basis points, while yields in Madrid, Barcelona and Athens fell by 25 basis points. The increase in investor appetite for these markets is a further indication of the confidence in a eurozone recovery. It was a similar story in the retail sector, with high street yields in Athens, Barcelona, Dublin and Lisbon all falling by 25 basis points.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

'Demand for European commercial property continues apace in 2014, reflected by the tightening of prime yields across all sectors during the first quarter,' said Richard Holberton, senior director of EMEA Research at CBRE. 'The drop in yields in Q1 2014 has been particularly pronounced in markets closely linked with the eurozone crisis including, Spain, Ireland, Portugal and Greece. While no one is yet heralding the arrival of widespread economic recovery in the region, confidence is growing, with opportunistic overseas investors increasingly prepared to look beyond safe haven markets and consider opportunities in places that were out of favour as recently as 12 months ago.' Although the economic backdrop for occupational markets is looking increasingly positive, returning confidence has not yet translated into significant prime rental growth. High street retail, office and industrial indices grew by just


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents