BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

KANCELÁŘSKÉ BUDOVY PO 10 - 15 LETECH ZASTARÁVAJÍ Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Za dva měsíce vzrostly v Praze ceny nových bytů o 1,2 procenta

2)

Byty se stávají nedostatkovým zbožím. Jejich ceny za 6 let stouply o čtvrtinu

3)

Nové bydlení: chybí služby i obchody

4)

Rast cien bývania v Európe nebol vyšší osem rokov

Komerční nemovitosti 5)

Pražské "moderní" kanceláře zastarávají. Aby jim neprchli nájemci, vlastníci do nich investují

6)

Vysoká poptávka po kancelářích přetrvává

Realitní byznys 7)

Levné hypotéky zvedají ceny nemovitostí

8)

Obchodní centrum Olympia je na prodej za devět miliard

9)

Penta hledá kupce pro Florentinum, může vydělat 7,5 miliardy

English corner 10) World's Super Wealthy Population Declines 3 Percent, Real Estate Still Key Holding

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

18/04 2016

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Celková nabídka volných bytů v porovnání s koncem loňského roku klesla o 12 % na 5375 bytů v celkové hodnotě 27,6 miliardy korun.

1) Za dva měsíce vzrostly v Praze ceny nových bytů o 1,2 procenta CESKENOVINY.CZ Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze v letošních prvních dvou měsících dosáhla 72 300 korun za metr čtvereční. V porovnání s koncem loňského roku vzrostla o 1,2 procenta. Vyplývá to z aktuálního Deloitte develop indexu, který každé dva měsíce analyzuje stav nabídky pražského developerského trhu. Nejvíce, o pět procent, vzrostly ceny bytů určených k prodeji v Praze 4. Nejvíce klesly v Praze 7, a to o 3 %. V porovnání s průměrem roku 2014 vzrostla nabídková cena nových volných bytů v Praze o více než 11 %. Ve sledovaném období developeři nabídli devět nových rezidenčních projektů s 531 jednotkami. Z toho osm projektů bylo bytových s celkovým počtem 513 bytů a 11 komerčními jednotkami. Jeden projekt byl zaměřen na rodinné domy. Na internetové stránky umístili developeři k prodeji 498 jednotek, z toho 487 bytových. „Developerský trh vstupoval do letošního roku s výrazným poklesem nabídky nových volných bytů. Na trh se za dva měsíce dostalo jen 487 bytů, což je množství, které bylo odhadem vyprodáno za 22 dnů. Za propadem množství volných bytů stojí velmi silná poptávka z počátku roku,“ uvedl ředitel Deloitte odpovědný za nemovitosti Miroslav Linhart.

Nejvíce bytů ubylo ve sledovaném období z nabídky Ekospolu (168), téměř tři čtvrtiny z toho však byly v projektech bez územního rozhodnutí. Nejvíce bytů v projektech minimálně s územním rozhodnutím prodal Central Group (137), následují Finep (103), Moravská Stavební (88) a Daramis Group (87). Podíl první desítky developerů podle počtu prodaných bytů na pražském rezidenčním trhu dosáhl za leden a únor téměř 60 %.

2) Byty se stávají nedostatkovým zbožím. Jejich ceny za 6 let stouply o čtvrtinu REALITYMORAVA.CZ Ceny bytů v březnu nepatrně klesly, což v kombinaci se zlevněním hypoték přineslo příznivější podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Z dlouhodobého pohledu je však trend růstu cen neúprosný a je hlavním faktorem generujícím rekordní poptávku po vlastním bydlení a hypotékách. V březnu banky podle všeho poskytly hypotéky za více než 18 miliard Kč. Ceny bytů za 6 let stouply o čtvrtinu Index průměrných nabídkových cen nemovitostí v březnu meziměsíčně klesl o 2 procenta na 2,09 milionu korun. Z dlouhodobého pohledu se však jedná s největší pravděpodobností o výkyv. Meziročně ceny bytů aktuálně rostou o 5 % a od úrovně cenového dna, kterého dosáhly v červnu 2010, již vystoupaly o 24 %. V korunovém vyjádření rozdíl v průměrných cenách mezi dneškem a zmíněným cenovým dnem dosahuje rovných 400 000 Kč. Dostupnost bydlení stále na výborné úrovni Index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje podíl měsíční splátky hypotéky na celkovém čistém měsíčním příjmu průměrné české domácnosti, klesl v letošním březnu o celý 1 procentní bod. Míra zatížení rozpočtu českých domácností meziměsíčně klesla z 34 na 32,9 %. Pozitivní roli zde sehrál jak pokles průměrných cen bytů, tak meziměsíční zlevnění hypoték. Průměrná nabídková sazba, z které se počítá průměrná měsíční splátka hypotéky, totiž v březnu spadla z 2,10 na 2,03 %. V případě hypotéky v hodnotě 2,09 mil. Kč s 20letou splatností činí měsíční splátka 10 603 Kč. Ne každý člověk plánuje využít při pořízení nemovitosti hypoteční úvěr. V takovém případě slouží pro porovnání vývoje míry dosažitelnosti vlastnického bydlení index návratnosti bydlení, který poměřuje pouze průměrné

Monitoring realitního trhu 18/04/2016

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

příjmy českých domácností a průměrné ceny bytů. Podle aktuálních dat společnost Golem Finance a partnerského portálu RealityČechy.cz nyní Češi potřebují na pořízení bytu o ceně 2,09 mil. Kč zhruba 5,5 čistých ročních příjmů.

služby, odpovědělo kladně 57 %, letos již to bylo 59 % z dotázaných klientů.

Zaostřeno na regiony

„Central Group se dlouhodobě snaží v projektech, kde vidí komerční potenciál, budovat a nabízet prostory pro obchody a služby. Chceme tak směřovat k modernímu pojetí rozvoje území, které má ideálně nabízet kombinovanou funkci pro bydlení i služby na jednom místě tak, jak jsme na to zvyklí z velkých měst západní Evropy,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský.

Samozřejmě existuje markantní rozdíl, pokud člověk plánuje pořízení bytu v Praze, nebo mimo Prahu. V hlavním městě totiž index návratnosti bydlení dosahuje téměř 11násobku čistých ročních příjmů pražských domácností, což je prakticky dvojnásobek celorepublikového průměru. Naopak v Ústeckém kraji, který stojí na druhém konci žebříčku, stačí na pořízení modelového bytu necelé dva průměrné roční příjmy tamních domácností. Není divu, průměrná cena bytů zde dosahuje 660 000 Kč vs. 4,86 mil. Kč v Praze.

Důležitá je i kvalita nájemců

Uvítali byste zřízení komerčních prostor v rámci vašeho bytového areálu?

27,00%

14,00%

Návratnost bydlení I v Ústeckém kraji však ceny bytů v posledních měsících procházejí výrazným oživením. K obratu zde došlo v říjnu 2014, kdy průměrná cena dosáhla 560 000 Kč, a od té doby byty prakticky bez přestávky vykazují rostoucí trend. Během 17 měsíců zde ceny vystoupaly o bezmála 18 %. Mezi regiony s nejrychleji rostoucími cenami nemovitostí (měřeno za posledních 12 měsíců) patří kromě Ústeckého kraje také Moravskoslezský kraj, Vysočina a Karlovarský kraj. Obecně tedy regiony se slabší ekonomikou, kde k obratu ve vývoji cen došlo se zpožděním.

3) Nové bydlení: chybí služby i obchody STAVEBNI-FORUM.CZ Supermarket, restauraci, pekárnu, ale třeba i prádelnu nebo kadeřnictví by lidé rádi měli v nejbližším okolí svého bydliště. Z nedávného průzkumu společnosti Central group vyplývá, že obyvatelé moderních rezidenčních projektů v nich chtějí nejen přespávat, ale mít také možnost si nakoupit a posedět v restauraci nebo kavárně. Nelákají je ale velké samostatné prodejny, do kterých je třeba jet na nákup autem a které tak mohou vyvolat v okolí jejich bydliště zvýšenou dopravní zátěž nebo problémy s parkováním. Na otázky odpovědělo v průběhu posledních tří měsíců celkem 505 respondentů, zájemců o nové byty Central Group. Z odpovědí je patrné, že obyvatelé nových bytových areálů si ve svém nejbližším okolí přejí praktické, ale zároveň reprezentativní služby. Central Group podobný průzkum pořádá pravidelně a z výsledků je také jasně zřejmé, že poptávka po doplnění rezidenčních projektů komerčními prostory se zvyšuje. Zatímco loni na dotaz, zda by ve svém bytovém domě uvítali prostory pro obchody a


59,00% ano ne nevím Zdroj: stavebni-forum.cz

Rezidence Garden Towers na Žižkově je ideálním příkladem stavby, která díky komerčním prostorům v parteru oživí dosud málo využívanou část ulice Olšanská na Žižkově. Projekt počítá se třemi velkými komerčními prostory vhodnými pro prodejnu potravin, reprezentativní restauraci a kavárnu. Kvalitu využití parteru si chce Central Group ohlídat, a proto si komerční prostory ponechá a bude je pronajímat jen prověřeným firmám. McDonald neboduje! Přes 60 % těch, kteří by si obchodní prostory v bytovém areálu přáli, by pak podle průzkumu dalo přednost spíše menším komerčním jednotkám přímo v přízemí bytových domů než větším obchodům v samostatném objektu v rámci areálu. Důvodem jsou zřejmě obavy z dopravního zatížení okolí v případě provozu většího nákupního centra nebo prodejny. Z hlediska preferovaného využití pak jednoznačně vedou obchody s potravinami a smíšeným zbožím, restaurační provozy a kavárny nebo cukrárny. Naopak fast food nebo obchodně zábavní-centrum si v bezprostřední blízkosti svého bydliště přeje jen málokdo.

3


Preferovaný typ komerčních prostor

65,00%

35,00%

Pokles zaznamenalo desať krajín, najvýraznejší Cyprus (-4,2 %), Litva (-2,1 %), Rakúsko (-1,7 %) a Malta (-1,4 %). Výsledky Grécka Eurostat nemá k dispozícii. Pri Slovensku uvádza Eurostat medzikvartálny nárast 1,1 % a medziročný 4,8 %. Národná banka Slovenska, ktorá zverejňuje jediné oficiálne štatistiky, hovorí o podstatne miernejšom zdražovaní o 0,2 respektíve 1,15 %. Používa však odlišnú metodiku. Ako sa zmenili ceny bývania v EÚ (4. štvrťrok 2015) Najväčší rast

velké prostory v samostatné stavbě menší prostory přímo v bytovém domě Zdroj: stavebni-forum.cz

Najväčší pokles

medziročná zmena v %

medziročná zmena v %

Švédsko

+14,2 Chorvátsko

-2,1

Maďarsko

+10,3 Taliansko

-0,9

V. Británia

+7,1 Cyprus

Írsko

+6,6

Dánsko

+6,5

Lotyšsko

+6,4

Rakúsko

+6,4

Nemecko

+6,1

Estónsko

+5,1

Portugalsko

+5,0

Slovensko

+4,8

Holandsko

+4,7

Najvýraznejší medziročný nárast si v poslednom štvrťroku vlaňajška pripísalo Švédsko a dvojciferný nárast zaznamenalo aj Maďarsko. Obe krajiny si udržiavali dvojciferné tempo rastu cien bývania počas celého minulého roka.

Česká republika

+4,5

Španielsko

+4,3

Bulharsko

+4,0

Luxembursko

+3,6

Litva

+3,3

Naopak, Írsko, ktoré začalo rok najsilnejším rastom spomedzi všetkých členských krajín, postupne spomalilo, koncom roka ho v tempe zdražovania bývania predbehla aj Veľká Británia. Silný rast si po celý rok udržiavali aj Dánsko, Estónsko a Slovensko. Rast cien sa kontinuálne zvyšoval v Nemecku, kde je obrovský dopyt po bývaní.

Rumunsko

+2,8

Belgicko

+1,4

Malta

+1,0

Poľsko

+1,0

Fínsko

+0,7

Francúzsko

+0,1 EÚ

3,8

Pokles cien bývania si ku koncu roka pripísali iba tri krajiny. Najvýraznejší, vyše dvojpercentný Chorvátsko, mierny pod jedným percentom aj Taliansko a Cyprus. Francúzsko a Lotyšsko, ktoré boli v mínuse v prvých troch štvrťrokoch, dosiahli na konci roka obrat. Výrazný je najmä v prípade pobaltskej krajiny.

Slovinsko

+0,1 Eurozóna

2,9

4) Rast cien bývania v Európe nebol vyšší osem rokov REALITY.ETREND.SK Ceny domov a bytov v krajinách Európskej únie počas minulého roka narástli o takmer štyri percentá a v rámci Eurozóny o takmer tri percentá. Takýto vysoký priemerný medziročný rast nezažila únia od začiatku roka 2008. Ukázali to aktuálne údaje európskeho štatistického úradu Eurostat.

-0,6

Zdroj: Eurostat; Poznámka: údaje za Grécko nie sú k dispozícii

Pri pohľade na vývoj cien počas posledných troch mesiacov roka ceny stagnovali. Medzikvartálny výsledok Eurozóny je nula, celá EÚ zaznamenala nárast o 0,2 percenta. Spomedzi jednotlivých krajín ceny za tri mesiace významnejšie podrástli len v Bulharsku (3,1 %), Lotyšsku (2,3 %) a Švédsku (2 %).


4

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

5) Pražské "moderní" kanceláře zastarávají. Aby jim neprchli nájemci, vlastníci do nich investují IHNED.CZ  



Kancelářské budovy po 10 - 15 letech zastarávají. Investice do modernizace menšího či většího rozsahu bude muset řešit stále více administrativních center. I 40 let stará kancelářská budova se díky komplexní rekonstrukci může udržet na špici.

Na rekonstrukci nebo alespoň nějaké výraznější vylepšení než jen pouhé vymalování je kancelářská budova zralá po 10 až 15 letech. A to v závislosti na kvalitě stavby a na tom, jak se vlastník o budovu staral. Podíl administrativních budov postavených v Praze do roku 2000 tvoří 28 procent celého trhu. Přepočteno na plochu jde bezmála o 900 tisíc metrů čtverečních. Ve své nejnovější analýze to uvádí mezinárodní realitněporadenská společnost BNP Paribas Real Estate. Menší část (méně než 15 procent) z těchto z dnešního pohledu již starších budov jejich majitelé v posledních letech už zatraktivnili. Řečeno slovy odborníků, provedli jejich redesign. „Cílem těchto redesignů je udržení stávajících nájemců, případně získání nových,“ shrnuje Lenka Šindelářová, vedoucí poradenství v pražské kanceláři společnosti BNP Paribas Real Estate. Často se vlastníci zaměřují i na snížení energetické náročnosti objektů. Úpravy se ale častěji týkají designu. Typicky dostanou nový kabát společné prostory jako recepce. Někdy jsou ale zásahy větší − mění se fasády, technologie, klimatizace či osvětlení. Nový život po úpravách BNP Paribas Real Estate zaznamenala významnější redesign 18 pražských administrativních center. Patří mezi ně například Myslbek a Praha City Centre v Praze 1, budova Charles Square Centre na Karlově náměstí nebo Hadovka v Praze 6. S první modernizací má zkušenost developer Passerinvest Group a další plánuje. „Administrativní budovy, které byly postaveny na přelomu tisíciletí, mají pořád nálepku něčeho horšího,“ konstatuje Martin Unger, člen představenstva této společnosti. Její budova Alpha


nedávno získala nový kabát. „I když byla tato budova postavena v roce 2003, po úpravách je srovnatelná s kancelářskou novostavbou v Praze,“ míní Unger. A firma prý ani nemusí snižovat své požadavky na výši nájemného. Ještě starší Myslbek v centru Prahy prošel modernizací předloni. „Myslbeku se díky redesignu společných prostor, jako jsou recepce, toalety a výtahové lobby, daří udržovat jedno z nejvyšších nájemných v Praze, ačkoliv se jedná o budovu, která je stará 20 let,“ podotýká Šindelářová. Budova je díky své prestižní adrese v ulici Na Příkopě atraktivní pro investiční společnosti, poradenské firmy či advokátní kanceláře. Již zmíněná budova Hadovka v Praze 6 má podle Šindelářové nepronajatých méně než pět procent ploch, přičemž v roce 2010 bylo neobsazeno až 70 procent budovy. „Během let 2010−2013 proběhl redesign a rekonstrukce budovy,“ podotýká Šindelářová. Otevřela se v ní nová kantýna a fitness centrum, rekonstrukcí prošly prostory pro parkování. Loni budovu převzal nový vlastník, který pokračuje ve zvelebování budovy a zavádí energeticky úsporná opatření. Čtyřicet let stará budova jako nová Pomineme-li udržované a technologicky vyspělé kanceláře v samotném centru města, nejlepší známku a také nejvyšší nájemné v dané lokalitě mohou zpravidla mít jen čerstvě postavené budovy. Výjimkou je například kompletně zrekonstruovaná budova Qubix z roku 1976 nedaleko stanice metra Vyšehrad. Budovu vlastní realitní fond České spořitelny. „Jedná se fakticky o zcela novou budovu,“ říká Šindelářová. V centru města prošly radikálnější proměnou historické objekty Na Příkopě 14, Jungmannova 15 či Jindřišská 16. Podle BNP Paribas Real Estate tvoří podíl zrekonstruovaných kanceláří v Praze zhruba čtvrtinu z celkových 3,2 milionu m2 moderních kancelářských ploch.

6) Vysoká poptávka po kancelářích přetrvává S T A V E BN I - F O R U M . C Z Jak ukazuje analýza konzultační společnosti CBRE, pražský kancelářský trh i v prvním letošním čtvrtletí navazuje na vývoj v minulém roce, který byl charakteristický vysokou poptávkou. Přitom stejně jako loni i letos pronajímatelé nabízejí nájemcům stále velmi výhodné nájemní podmínky, jakkoli četné prognózy počítají s tím, že postupem doby se jejich pozice posílí – hlavně v souvislosti s tím, že letos bude nových kapacit dokončeno jen minimum.

5


Stabilní ekonomická situace a silné makroekonomické ukazatele mají pozitivní dopad na růst národního hospodářství i hospodaření lokálních podnikatelských subjektů. Právě tento vývoj umožňuje firmám zaměřit se na svůj rozvoj a dále investovat do svých zaměstnanců i pracovního prostředí. V posledních letech byla dokončena řada developerských kancelářských projektů nejen v Praze, ale po celé České republice. Velká část nových kancelářských budov již disponuje certifikáty LEED nebo BREEAM, kvalifikovaně hodnotících míru udržitelnost stavby a v souvislosti s tím i její ekologické parametry. Vysoká kvalita nabízených kancelářských prostor a budov, která v posledním roce výrazně vzrostla, je v podstatě tržní podmínkou a její standard se i nadále zvyšuje. Zákazníci očekávají nejen vysokou úroveň budovy a interiérů, ale důležité jsou také nízké provozní náklady a dobrá dostupnost. Nejvyšší poptávka je stále po kvalitních a lukrativních kancelářích v centrech města. I přes tento vývoj pronajímatelé stále nabízejí svým klientům velmi dobré nájemní i cenově výhodné podmínky. Pro změnu je tedy podle analytiků CBRE nejvhodnější doba. Rekordní výsledky „Firmy začaly expandovat a rozšiřovat své stávající prostory. Zájem jsme zaznamenali převážně v IT sektoru. Vedoucí pracovníci si již plně uvědomují vliv pracovního prostředí na výkonnost zaměstnanců, a proto chtějí zlepšovat kvalitu svých kanceláří, k čemuž mají aktuálně skvělé podmínky. Kromě toho jsme zaznamenali nové příchozí firmy,“ komentuje aktuální situaci na trhu Katka Wojtusiak z CBRE.

„odbytu“ nových kanceláří o 37 % a v porovnání s lety 2012 – 2013 dokonce o více než 80 %.

Realitní byznys

7) Levné hypotéky zvedají ceny nemovitostí IHNED.CZ   

Dostupné hypotéky a dobrá ekonomická situace motivují lidi k nákupu nemovitostí. Bytů a domů k prodeji je ale příliš málo na to, aby uspokojily celou poptávku. Rostoucí převis poptávky nad nabídkou žene ceny nemovitostí vzhůru.

Poskytovatelé hypoték lepší časy ještě nezažili. Trh loni ve srovnání s rokem 2014 vzrostl o třetinu na rekordních 184 miliard korun a letos má dobrou šanci prolomit 200miliardovou hranici. Nic nenasvědčuje tomu, že by se na prudkém tempu růstu mělo něco měnit. „Pokud budeme pokračovat ve zbylých měsících letošního roku stejně, jako jsme zahájili, tak loňský rekord pravděpodobně překonáme. Oficiální čísla sice ještě nebyla zveřejněna, ale odhadujeme, že trh hypoték v prvním čtvrtletí meziročně vzrostl o 25 procent,“ řekl generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil během Hypoteční akademie, kterou pravidelně organizují Hospodářské noviny ve spolupráci s Hypoteční bankou. Silnou poptávku po hypotékách potvrzuje také ředitel finančněporadenské společnosti Chytrý Honza Jiří Paták. Lidí, kteří se v letošních prvních třech měsících zajímali o hypoteční úvěr, podle něj meziročně přibylo o jednu třetinu. „Jejich poptávka se ve skutečné, nově uzavřené hypotéky promění až za několik měsíců. Dá se tak očekávat, že trh poroste i v následujících čtvrtletích,“ uvedl Paták. Důvodem je přetrvávající nízká cena hypoték, výjimkou nejsou ani úroky ve výši 1,69 %, a také fakt, že se daří české ekonomice. Zaměstnanost je vysoká, firmy postupně přistupují ke zvyšování platů a ochota lidí utrácet roste.

Výhodné podmínky pro nájemce se pozitivně odráží i na stavu celého trhu. Jak ukazuje graf, loni byla čistá poptávka rekordně vysoká – dosažených 273 000 m2 kromě historického maxima představovalo také meziroční zvýšení


Zákazníci však nekupují byty a domy jen pro vlastní bydlení, ale také jako investici. Nízké úrokové sazby na světových finančních trzích způsobují, že řada konzervativních aktiv, jako jsou státní dluhopisy, spořicí účty nebo termínované vklady, přestává přinášet dostatečně atraktivní výnos. Domácnosti tak stále častěji hledají příležitosti ke zhodnocení volných peněz jinde. Mnohdy je nacházejí na trhu realit a neváhají si na pořízení

6


bytu nebo domu určeného k pronájmu či prostému uložení peněz část prostředků půjčit. Nemovitostí začíná být nedostatek

V Praze, kde se odehrává převážná část tuzemských obchodů s novými byty, se loni podle ředitele developerské firmy Ekospol Evžena Korce prodalo rekordních sedm tisíc bytů a letos se laťka posune ještě výš. „Můj osobní odhad je, že všichni developeři v Praze prodají osm tisíc bytů. To znamená, že růst bude více než desetiprocentní,“ uvedl Korec. Z velké části ale půjde o byty z dříve vytvořených zásob, které postupně docházejí. Výstavbu nových bytů podle developerů brzdí menší počet vydávaných stavebních povolení, zdlouhavá povolovací řízení a také zpoždění příprav nového územního plánu Prahy. Ten stávající platí pouze do roku 2020 a bez nového dokumentu bude obtížnější stavět. Nabídka volných nemovitostí se tak postupně snižuje, což vede k prodlužování doby, po kterou lidé vhodný byt nebo dům hledají. Zájemci se tak na trhu postupně hromadí, zatímco nemovitostí na prodej ubývá. A právě rostoucí převis poptávky nad nabídkou nahrává dalšímu růstu cen realit. „Čísla od kolegů z inzertních realitních serverů ukazují, že pokud je nemovitost kvalitní, získá až třicet odpovědí během jedné hodiny. A to i o víkendu. Na prohlídkách se pak zájemci předhánějí v navyšování cen. Znovu jsme se vrátili k velkému nedostatku nemovitostí,“ popsal současnou situaci Jiří Paták. Nedostatečná nabídka se přitom netýká jen nových bytů, ale i těch starších. „Když se dnes podíváte na statistiky tří největších českých realitních serverů, uvidíte, že nabídka na trhu nemovitostí klesla o více než 40 procent,“ podotkl Vladimír Zuzák, ředitel realitní kanceláře Maxima Reality. Klienti by měli růst sazeb zvládnout Podle Zuzáka by určité riziko mohl na trh nemovitostí přinést návrat růstu úrokových sazeb hypoték. „Každý se dívá na výši měsíční splátky, ale už se tolik nedívá na to, že si bere fixaci na pět let. Za pět let ale může být úroková sazba úplně jiná. Někteří klienti mají hypotéku takzvaně na krev. To znamená, že jim splátka vychází přesně do jejich rozpočtu. Ve chvíli, kdy se splátka zvýší, mohou se dostat do problémů,“ řekl ředitel Maxima Reality s tím, že rozdíl mezi stávající splátkou a novou platbou odvíjející se od případné vyšší úrokové sazby může v některých případech dosáhnout i desítek tisíc korun ročně.


Hypoteční akademie: Hypoteční trh pod tíhou regulací

Ředitel Hypoteční banky Jan Sadil ale obavy mírní. Odvolává se při tom na takzvané stres testy, podle nichž by naprostá většina klientů banky zvýšení úrokových sazeb o jednotky procentních bodů zvládla. Někteří lidé se před možným růstem měsíční splátky po uplynutí pětiletého fixačního období brání tím, že si pevný úrok s bankou dohodnou na delší dobu. Obvyklé jsou sedmileté i desetileté fixace. Pětiletá fixace ale stále v Česku převažuje a podle Sadila tomu tak bude i nadále. Předčasné splácení upraví zákon Hypotečního trhu se dotknou mimo jiné i změny spojené s novým zákonem o úvěru pro spotřebitele. Ten je teď připraven na druhé čtení v Poslanecké sněmovně. Vládní návrh počítá mimo jiné s tím, že lidé budou moci jednou ročně splatit bez sankce až dvacet procent hypotéky. Jak nová právní úprava trh ovlivní, je ale podle ředitele Sadila obtížné odhadovat. Není stále jasné, jak přesně bude zákon znít. Pokud by ale klienti měli možnost předčasně splatit celý úvěr, mohlo by to podle něho bankám přinést problémy s refinancováním a řízením peněžních zdrojů. Varoval proto před tím, aby v zájmu vyšší ochrany spotřebitele zákonodárci nezpůsobili na druhé straně problémy bankám. Ty by pak mohly svoje zvýšené náklady promítnout do vyšších úrokových sazeb. Jiří Paták z finančněporadenské společnosti Chytrý Honza si myslí, že je zbytečné zákonem napovídat trhu, jak by měl po produktové stránce fungovat. „Možnost předčasně splatit část hypotéky je běžná už dnes. Je to způsob, jak se banky dokážou v rámci konkurenčního boje mezi sebou odlišit,“ tvrdí Paták. Zároveň se obává toho, že se v zákoně objeví na poslední chvíli změny, které uvrhnou poskytovatele a zprostředkovatele hypoték do nejistoty. Právě zprostředkovatelé jsou ovšem podle ředitele realitní kanceláře Maxima Reality Vladimíra Zuzáka slabou stránkou trhu. „Hypotéka jako produkt je na vysoké úrovni, a není tedy potřeba zásah ze strany regulátora. Ale na trhu zprostředkovatelů hypoték i realitních služeb máme velkou rezervu. Tam je prostor pro zlepšování a tímto směrem by se mělo do budoucna jít,“ uvedl Zuzák. Zprostředkovatelům se zpřísní podmínky Nový zákon o úvěru pro spotřebitele ostatně na lidi, kteří klientům s hypotékami radí, také pamatuje. Zprostředkovatelé budou například muset být povinně certifikovaní. „Česká republika má v jakémkoli srovnání nejvíce zprostředkovatelů finančních produktů na metr čtvereční. Když jsme před lety zjišťovali, kolik český trh uživí

7


hypotečních zprostředkovatelů, tak jsme zjistili, že to je 20 až 25 procent současného stavu,“ řekl Jiří Paták. Vyšší požadavky na vzdělávání a certifikaci podle něho povedou k tomu, že na trhu ubude méně kvalitních zprostředkovatelů.

Přísnější regulace se chystá i v případě realitních makléřů. Přinést by ji měl zákon o realitním zprostředkování. Odpovědnost ale podle Vladimíra Zuzáka leží i na samotných klientech. „Důležité je také to, aby dále rostla finanční gramotnost, aby se lidé o věc sami zajímali a aby vyhledávali společnosti, které jsou na trhu dlouho a mají dobré reference. Vyhýbat by se naopak měli různým garážovým firmám a podomním zprostředkovatelům,“ doporučil Zuzák.

8) Obchodní centrum Olympia je na prodej za devět miliard E15.CZ Nákupní a zábavní centrum Olympia u Brna je na prodej nejméně za 350 milionů eur (devět miliard korun). K tomuto kroku se odhodlali současní vlastníci, firmy ECE a Rockspring, po pěti letech, co centrum spravují, napsaly dnes Hospodářské noviny. Mluvčí německé společnosti ECE informaci odmítl komentovat a ředitel Olympie Jan Pazour na dotaz ČTK dnes neodpověděl.

9) Penta hledá kupce pro Florentinum, může vydělat 7,5 miliardy E15.CZ Investiční skupina Penta se rozhodla prodat svůj kancelářský komplex Florentinum naproti pražského Masarykova nádraží. Skupina již zahájila přípravné práce prodeje, případné zájemce chce oslovit pravděpodobně během května. V nejbližší době vybere poradce prodeje. Prodej Florentina, jako jednu z možností po jeho naplnění nájemci, Penta avizovala již při jeho otevření před dvěma roky. Podle serveru iHned.cz odhadují realitní makléři cenu Florentina okolo 275 milionů eur, tedy zhruba 7,5 miliardy korun. To by Pentě zajistilo návratnost kapitálu v řádu desítek procent. Podle mluvčího Penty Iva Mravinace jsou v současnosti výhodné podmínky pro prodej. „Penta si neponechává talismany. Dneska je hlad i po obyčejných budovách, pro prodej Florentina je ideální doba,“ řekl.

Odborníci považují Olympii za nejúspěšnější centrum mimo Prahu. Vzniklo v roce 1999 u dálnice D2 blízko Brna a po několika rozšířeních nabízí k pronájmu 200 obchodů, celková pronajímatelná plocha je 89 000 m2. Kromě obchodů v centru funguje multikino a v bezprostředním okolí vznikly atrakce pro děti a sportovce. Obě firmy drží v Olympii poloviční podíl, před pěti lety ji kupovali od britské investiční skupiny Somerston. O koupi centra mají zájem tuzemské i zahraniční společností. Podle informací deníku je to například realitní skupina CPI podnikatele Radovana Vítka, která je v současnosti největším vlastníkem českých maloobchodních realit. Podle analytiků finančního trhu je nyní ideální doba na prodej obchodních center. Investoři totiž mají peníze a také si je mohou levně půjčit, na druhou stranu mohou současní vlastníci dobře vydělat. Boom prodeje nákupních center začal už loni. Za rekordních 15,6 miliardy korun se prodalo pražské Palladium. V Brně se loni prodalo nákupní centrum Campus Square v Bohunicích. Od developera AIG je získala společnost CBRE Global Investors. Společnost ECE vlastní v Česku i další brněnské nákupní centrum Vaňkovka a v Praze Arkády Pankrác.


Pilotní projekt v realitách Florentinum je prvním realitním projektem Penty v Česku a stálo zhruba 160 milionů eur, v přepočtu asi 4,4 miliardy korun. Budova nabízí celkem 49 tisíc metrů čtverečních hrubé plochy kanceláří v devíti podlažích, 7 860 m2 obchodních ploch, 3 426 m2 skladů a 602 parkovacích míst. Součástí je 3 000 m2 velké náměstí a Desfourská zahrada. Na ni navazuje nově otevřený hotel Motel One. Hlavními nájemci jsou společnost EY a advokátní kancelář Havel, Holásek & Partners nebo Renomia. Penta budovu České typografie, bývalého sídla deníku Rudé Právo, koupila od rakouské společnosti S+B CEE Beteiligungsverwaltungs v lednu 2010. Stavba začala v březnu roku 2012, zkolaudovaná byla v říjnu 2013.

8


V Praze vlastní ještě kancelářský komplex Aviatica v areálu Waltrovka v pražských Jinonicích. Ten postupně doplní bytovými a rodinnými domy. Celkové náklady na Waltrovku přesáhnou pět miliard korun.

challenging development for those advisors who can adapt to the changing attitudes and aspirations of their clients.”

Penta je středoevropská investiční skupina, založená v roce 1994. Působí zejména ve zdravotnictví, finančních službách, výrobě, maloobchodu a v realitách. Skupina vlastní aktiva v hodnotě 6,7 miliardy eur (přes 180 miliard korun). Penta působí ve více než deseti zemích Evropy a má svoje zastoupení v Praze, Bratislavě, Varšavě, Mnichově, kyperském Limassolu, Amsterdamu a na ostrově Jersey.



Key Global Wealth Trends in 2015:



English corner 10) World's Super Wealthy Population Declines 3 Percent, Real Estate Still Key Holding



WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to global consultant Knight Frank's latest Wealth Report, high-end real estate markets across the globe are now feeling the impact of a less-wealthy world in 2015.



Based on the views of the world's leading private bankers and wealth advisors, Knight Frank's new report sheds light on the outlook for the world's ultra-high-net-worth Individuals (UHNWIs) - those with $30m in assets or more. The majority of respondents (56%) singled out succession and inheritance issues as a major risk to wealth creation and preservation over the next 10 years. The state of the global economy (47%) and wealth taxes (50%) were also recognized as key concerns for the next decade. When asked about the split of their clients' investments, respondents revealed that residential real estate accounted for a quarter of the average UHNWI's investable wealth, while commercial property made up 11%.



Andrew Shirley, The Wealth Report Editor says, “The results of this year's Attitudes Survey highlight how important the next decade will be for UHNWIs and their advisors. “Wealth creation is expected to slow, which, combined with an uncertain economic outlook around the world, will require new investment and wealth management strategies. “However, judging by the sentiment of the survey's respondents, property will remain an important part of UHNWI investment portfolios. “An increasing commitment to philanthropy and the growing involvement of women and the next generation in managing UHNW family wealth is an exciting and


The number of Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWIs) - those with $30m or more in net assets declined by 3% last year (2015). There are now around 187,500 UHNWIs around the world, down from 193,100 in 2014. London has beaten New York for the second year in a row as the most important city for the ultra-wealthy, according to Knight Frank's Wealth Report, an annual analysis of wealth flows and property investment around the world. The Global Cities Survey looks at the most important cities globally in terms of where the world's wealthy live, invest, educate their children, grow their business and spend leisure time. The value of the world's leading prime residential property markets rose on average by 1.8% in 2015. This was similar to the 2% overall growth seen in the previous year. However, in 2015 66% of the PIRI 100 locations recorded flat or positive price growth compared to 62% in 2014. Prime residential property prices in Vancouver rose by 25% in 2015 according to Knight Frank's Prime International Residential Index (PIRI). Of the 100 markets analyzed as part of Knight Frank's Wealth Report 2016, Vancouver's growth outpaced other markets by some margin. A lack of supply, coupled with foreign demand, spurred on by a weaker Canadian dollar, explains Vancouver's outstanding performance. Succession and inheritance issues, wealth taxes and the global economy have been identified as the key concerns of the world's wealthy.

China has seen an increase in outward investment by almost 1,500 % in a decade (2005 - 2015) according to the Knight Frank Wealth Report, 2016. The surge, fueled by a number of key economic and policy factors reflects the growth from the wider Asian region with outward investment increasing in Indonesia (2 569 %), Thailand (1 054 %) and South Korea (600 %). The value of the Knight Frank Luxury Investment Index (KFLII) rose by 7 % during 2015, according to data from the latest edition of The Wealth Report. The increase compares with a 5 % drop in the value of the FTSE 100 equities index and a rise of only 1% for the top end of the London residential market over the same period. Classic cars (+17 %) were again the top annual performer in the index, which tracks the price growth of 10 luxury investment sectors. Coins (+13 %) were the only other

9


luxury asset class to record double-digit growth, while furniture continued to perform poorly sitting in last place (-6 %).

The Pacific has been named as the stand out region in a new index tracking the luxury spending trends of UltraHigh-Net-Worth Individuals (UHNWIs) - those with $30m in assets or more - created exclusively for The Wealth Report by wealth intelligence specialist Wealth-X.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Píchová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

Marc Cohen, regional managing director EMEA at Wealth-X also commented, “After years of considerable growth in the number of wealthy around the world, we are entering a period of deceleration as China's economy slows and commodity-exporting, emerging economies are hit by lower prices and demand. The number of newly wealthy will slow, and UHNWIs will find it harder to grow their wealth. L”At the same time, the recent boom in wealth has heightened scrutiny on this group, not least as regards to tax. And with low interest rates around the world, and increasing life expectancy, retirement has become much more costly, increasing the challenge for UHNWIs to maintain and pass on wealth. “In spite of these issues, philanthropy amongst the ultra-wealthy is at an all-time high and continues to grow. The ultra-wealthy are also increasing their asset allocation to passion investments such as fine art, and second homes overseas, enabling them to enjoy their wealth.”


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents