BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

V LOŇSKÉM ROCE PŘESTALY POPRVÉ PO ČTYŘECH LETECH V ČESKU KLESAT CENY BYTŮ Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Trend Report 2014: mírný optimismus takřka na všech frontách

2)

Centrální banka: Výraznější oživení českého trhu nemovitostí přijde v roce 2015

3)

V Brně roste zájem o větší byty v novostavbách

4)

Záujem o nové bývanie v Bratislave stále rastie

Komerční nemovitosti 5)

Cenu za nejlepší kanceláře ve střední a východní Evropě dostalo pražské Florentinum

6)

Skladů a hal v prvním čtvrtletí v ČR přibylo 41 tisíc m2

Realitní byznys 7)

Rekordně levné hypotéky lákají. Sehnat spolehlivého nájemníka je ale stále těžší

8)

Bydlení v nájmu se stává poměrně drahým

9)

České reality ohrožují evropské dluhy i Ukrajina

English corner 10) European Real Estate Lending Explodes in 2014

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

21/04 2014

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Trend Report 2014: mírný optimismus takřka na všech frontách STAVEBNI-FORUM.CZ Krize na trhu nemovitostí už skončila! – to byl nepochybně základní témbr veřejné prezentace nového vydání Trend Reportu pro rok 2014 a koneckonců i samotné této publikace. Svou „dvouročenku“ ovšem Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí představila tentokrát už naposledy, nadále bude Trend Report vycházet každý rok. Letošní v pořadí již 7. edice analýzy poměrů na českém realitním trhu nabízí aktuální pohled na jeho problémy a směřování napříč všemi jeho segmenty. Je založena nejen na zkušenostech úctyhodného kolektivu autorů, ale opírá se také o výsledky lednového průzkumu ARTN. Stanovisko státní centrální autority zaujímají v kapitole „Makroekonomický vývoj a ceny nemovitostí v ČR a ve světě“ Jan Frait a Michal Hlaváček z České národní banky. Podle nich bude pro vývoj české ekonomiky určující kromě domácí hospodářské politiky další vývoj v eurozóně a v externím okolí obecně. Analýza Consensus Forecast, ze kterých vycházejí prognózy ČNB, přitom předpokládá, že tempo ekonomického růstu v eurozóně se bude v letošním i příštím roce postupně zrychlovat. Přesto podle J. Fraita nelze ignorovat rizika, která mohou ekonomickou aktivitu opět oslabit či dokonce vyvolat výkyvy na finančních trzích, a to včetně a aktuálně ukrajinské krize.

nájmů a nový Občanský zákoník. Ceny bytů stagnovaly, někde i klesaly. Obdobně dopadla výstavba nových bytů či další parcelace pozemků pro výstavbu domků. První ohlasy aktuálních prodejů, stále výhodné úrokové sazby hypoték a zájem o investiční nákupy bytů by mohly v Praze v roce 2014 přinést podobné prodeje jako v roce předcházejícím. „Odhadujeme, že se prodá zhruba 4 800 – 5 200 bytů. Na druhé straně očekáváme, že nevýrazné prodeje nových bytů v regionech budou i nadále pokračovat a situace se zlepší až po zotavení ekonomiky,“ komentuje čísla Jiří Pácal, autor kapitoly o rezidencích. Ceny nově stavěných bytů by se měly ještě nějakou dobu udržet na stávající úrovni, a to i přes zatížení pozemků DPH, neboť v kombinaci se stále nízkou cenou stavebních prací, minimální marží developerů a jejich konkurenčním bojem pro nějaký výraznější růst cen na trhu není prostor. Výstavba rodinných domů v souladu s předchozími prognózami pokračovala ve slušných číslech i nadále. Pozemků pro další výstavbu je také na trhu dostatek, jakkoliv jejich cena postupně roste. Kanceláří přibývá Kancelářský trh sice na konci roku 2013 zaznamenal 15 % nárůst oproti roku 2012 v celkovém objemu uzavřených transakcí, ale rovněž vzrostla míra neobsazenosti na 13,2 %. Přesto je pro letošní rok predikováno dokončení zhruba 144 799 m2 nových ploch a pro rok 2015 je zatím odhadován dokonce na 181 103 m2. Díky sílící konkurenci došlo poprvé po téměř tříletém období stability k poklesu nejvyššího dosahovaného nájemného v centru hlavního města, tzv. prime rent, na úroveň 19,5 – 20,5 eur/m2. Další mírný pokles lze podle autora „kancelářské“ kapitoly Jiřího Linharta očekávat již v průběhu letošního roku. Standardní délka nájemních smluv na období 5 let, případně s možností předčasného ukončení po 3 letech u starších projektů, zůstane beze změny. „Retail“ trpí nízkou spotřebou

Ceny rezidencí budou stabilní Rezidenční trh v České republice doznal oproti roku 2012 řadu systémových změn – zejména ukončení regulace

Monitoring realitního trhu 21/04/2014

Trh maloobchodních ploch pociťoval v posledním období nepříznivý vývoj spotřebitelské poptávky. Ovlivnily jej i změny v nákupních zvyklostech, zejména zvýšená cenová citlivost, zkracování vzdálenosti, kterou jsou lidé ochotni cestovat za nákupem, či rostoucí vliv fenoménu „on-line“. I při stagnaci poptávky nicméně přibyly další stovky tisíc metrů nových obchodních ploch, byť nabídka již pochopitelně posilovala nižším tempem než v konjunkturálním období předchozí dekády. Tomáš Drtina, autor kapitoly „Maloobchodní trh“, rovněž upozorňuje na rozevírání nůžek mezi úspěšnými a neúspěšnými projekty, což se odráží i v rostoucí diferenciaci výše nájmů. Trendem také je – především v rámci větších nákupních komplexů –

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

snaha učinit z řady center destinaci plnící i jiné funkce než jen nákupní. Expanze logistiky se zmírní

Trh průmyslových nemovitostí byl svědkem oživení čisté poptávky po pronájmu. Poskytovatelé logistických služeb se v uplynulém roce zaměřili především na prodlužování platnosti svých stávajících nájemních smluv a velkým dílem (56 %) tak přispěli k celkovému objemu renegociací, který dosáhl rekordních 551 000 m2. Některé průmyslové parky však již naplnily svou maximální kapacitu a developeři proto dále hledají vhodné pozemky pro další výstavbu. Navzdory stávající úrovni konkurence čítající 34 existujících parků a samostatně stojících průmyslových nemovitostí, zůstává podle autorky kapitoly o „industriálu“ Lenky Oleksiakové pro většinu průmyslových developerů atraktivní Praha. Určitá míra pozornosti je směřována také na Brno a západní Čechy, hlavně na pozemky přímo přiléhající k dálnici D5. Poptávka po průmyslových prostorách přicházející od výrobních firem však v letech 2014 až 2015 pravděpodobně poklesne. Po propadech výkonnosti odvětví spojených s finanční a následně ekonomickou krizí byla i v roce 2013 cítit na hotelovém trhu stagnace. Od roku 2012 se ale investorům i developerům vrátila chuť do realizace nových projektů. Čerstvě otevřených kapacit (Pentahotel, B&B, UNIC nebo Emblem) či záměrů nových hotelů v metropoli jsou na dvě desítky, včetně dlouho odkládaného dokončení hotelového komplexu U Hájků Na Poříčí. Přibývá rovněž rekonstrukcí a remodelingů hotelových kapacit. Hypoteční rekord Celkovými výsledky se rok 2013 zapsal jako rekordní a historicky vůbec nejlepší rok českého hypotečního financování. Podle statistik MMR bylo poskytnuto přes 92 tisíc nových účelových hypotečních úvěrů pro fyzické osoby v objemu 149,3 miliard korun. Trh tak v celkovém objemu vyprodukoval na hypotečních úvěrech o šest miliard korun více než v doposud nejúspěšnějším roce 2007 a o 22 % více než v roce 2012. Krize na trhu nemovitostí v ČR odeznívá a podmínky financování nemovitostí by se neměly v letech 2014 – 2015 utužovat. Pro český trh na začátku roku 2014 platí, že financování, ať již formou klasického úvěru či dluhopisy, je dostupné zejména pro kvalitní projekty a zkušené hráče. „U kvalitních projektů a zkušenostmi a kapitálem vybavených developerů a investorů lze očekávat stabilitu podmínek financování či dokonce částečné uvolnění,“ uvádí v příslušné podkapitole Lenka Kostrounová. Z pohledu financování má podstatný vliv na realitní trh zavedení nového občanského zákoníku, dále meziroční nárůst investic o 103 % a s tím spojený nárůst apetitu financujících bank na poskytnutí úvěru.


Bankami jsou nicméně investiční transakce preferovány před financováním developmentu, což je logickým důsledkem zavedení směrnice Basel III s platností od roku 2013. Její kritéria výrazně zvýšila požadavek na banky v oblasti jejich likvidity a kapitálového krytí. Tlak na efektivní provoz nemovitostí V současnosti stále roste význam správy nemovitostí. Zajištění výnosu ve stávající konkurenci vytváří tlak na majitele provozovat budovu co nejefektivněji, což se pro investory v nejvyšší kvalitativní třídě stává klíčovým kritériem výběru. Proto byla do Trend Reportu 2014 nově zařazena kapitola „Property Management“ autorů Jana Kotašky a Jana Kocoura. Stále se zvyšující tlak na cenu vede k výrazně vyššímu zájmu vlastníků a nájemců o provoz objektů a nabízené služby, což vyžaduje pravidelný kontakt obou stran. Dohled klienta, zájem o fungování nájemce, jeho stabilitu a možné problémy, pravidelný průzkum spokojenosti mezi nájemci, benefity a pobídky k udržení silných nájemců, to jsou nástroje, které se na českém realitním trhu stávají standardem. Právo a daně: zásadní novinky V oblasti práva se od posledního vydání Trend Reportu v roce 2012 situace zcela zásadně změnila. Nový občanský zákoník, který vstoupil v účinnost k 1. 1. 2014, vedle řady souvisejících a doprovodných právních norem (např. zákon o obchodních korporacích) komplexně mění úpravu soukromoprávních vztahů a má velmi podstatné dopady na právní aspekty nemovitostních transakcí. Nejdůležitější změnou je skutečnost, že stavba se stává součástí pozemku. Dochází také k znovuobnovení institutu práva stavby, zápis v katastru nemovitostí má přednost před skutečným stavem věcí a zcela nově je upraven nájem. NOZ přináší také celou řadu nových právních institutů, například možnost zřízení zákazu zcizení a zatížení nemovitostí jako práva věcného apod. Jedním z hlavních témat let 2014–2015 však zcela bezpochyby budou daňové otázky spojené s nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, kterým se samostatně věnuje kapitola „Daně v oblasti nemovitostí“ autorsky zpracovaná Petrem Tomanem. V době, kdy došlo ke schválení nového občanského zákoníku, se také začaly připravovat novely jednotlivých daňových zákonů, které měly reagovat na změněnou právní situaci. Kapitola se detailně věnuje široce diskutovaným protichůdným výkladům například u různého uplatnění sazby DPH u převodu nemovitých věcí, novému institutu přídatného spoluvlastnictví či daňovému zatížení u daní z nabytí nemovitých věcí.

3


2) Centrální banka: Výraznější oživení českého trhu nemovitostí přijde v roce 2015 IHNED.CZ

V loňském roce přestaly poprvé po čtyřech letech v Česku klesat ceny bytů. V některých regionech dokonce k překvapení centrálních bankéřů rostly. Jejich oživení totiž neodpovídalo vývoji ekonomiky - rostla nezaměstnanost, klesaly reálné příjmy a HDP vzrostlo až v posledním čtvrtletí roku 2013. Odborníci pokles cen bytů v dohledné době neočekávají, ale ani jejich výrazný růst.

prostory. Výjimkou je development hotelů a dalších volnočasových projektů, kde se očekává stagnace. Vyplývá to z průzkumu, který provedla ARTN letos v lednu mezi odborníky na tuzemském trhu nemovitostí. Největší část z 500 oslovených respondentů odpověděla, že očekává mírný přírůstek bytových, kancelářských a průmyslových prostor. O něco skeptičtější jsou dotázaní, co se týče výstavby obchodních ploch. Staví se hodně kancelářské budovy, zejména v Praze, roste i zájem o logistiku. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí sdružuje několik desítek expertů, kteří se dlouhodobě pohybují na realitním trhu.

Český trh nemovitostí je stabilizovaný a v letošním roce bude pokračovat v opatrném růstu. Ovšem za předpokladu, že poroste i ekonomika v eurozóně, která je hlavním obchodním partnerem českého hospodářství. Shoduje se na tom centrální banka i tuzemští manažeři a podnikatelé z realitního oboru. „Ekonomika v letošním roce vzroste, ale přírůstek nových pracovních míst bude viditelný teprve v roce 2015. Až ten přinese výraznější oživení trhu nemovitostí,“ řekl ve středu Jan Frait, ředitel odboru finanční stability České národní banky. Frait vystoupil na tiskové konferenci k představení ročenky Trend Report 2014, kterou vydala Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Z rizik pro další makroekonomický vývoj Frait vyzdvihl vysokou zadluženost vládního i soukromého sektoru v eurozóně, která bude brzdit spotřebitelskou poptávku, a tím pádem i poptávku po novém bydlení. Zároveň podle něj nelze vyloučit výraznější růst dlouhodobých úrokových sazeb, který by náklady na obsluhu dluhů dále zvýšil. ČNB se však domnívá, že zůstanou dlouhou dobu nízké. Fraitův kolega z ČNB Michal Hlaváček za možné riziko oživení trhu nemovitostí označil dění na Ukrajině.

3) V Brně roste zájem o větší byty v novostavbách

Loni přestaly poprvé po čtyřech letech v Česku klesat ceny bytů a v některých regionech dokonce k jeho překvapení rostly. „Nárůst cen bytů především v Praze nebyl v souladu s vývojem makroekonomických fundamentů,“ řekl Hlaváček. Rostla totiž nezaměstnanost, klesaly reálné příjmy, HDP vzrostlo až v posledním čtvrtletí roku 2013.

Podle analytika společnosti Cyrrus Jiřího Šimary data potvrzují fakt, že se trh s byty v Brně už odrazil od svého dna. „Nepředpokládám ale nějak silnější růst cen nemovitostí vzhledem k tomu, že poptávka je pořád velmi křehká a na trhu je stále ještě dostatek bytů k prodeji,“ řekl Šimara.

Odborníci v budoucnu v nastoleném vývoji žádné významné výkyvy nepředpokládají. „Neočekáváme žádný dramatický růst ani pokles cen bytů,“ řekl Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding. „Ceny bytů by měly mírně růst i v roce 2015,“ řekl Hlaváček.

Za metr čtvereční zájemci o byt v prvním čtvrtletí zaplatili průměrně 41 000 Kč/m2 bez DPH. Prodávají se i levnější byty, čtvrtina všech prodaných jednotek měla cenu za metr čtvereční méně než 37 000 Kč/m2 bez DPH.

Spíše optimisticky vnímají odborníci v následujících dvou letech i výstavbu a poptávku v ostatních segmentech realitního trhu - kanceláře, maloobchodní i průmyslové


ASB-PORTAL.CZ Letos v prvním čtvrtletí se prodalo 181 nových bytů. Je to více než v kterémkoliv čtvrtletí loňského roku. Vyplývá to z analýz společnosti Trikaya, která situaci na trhu sleduje. Potvrzují to i realitní makléři oslovení ČTK.

Oproti předchozím obdobím se v Brně letos v prvním čtvrtletí více prodávaly větší byty. Zatímco vloni představovaly dvoupokojové jednotky téměř polovinu

4


prodaných bytů, v letošním prvním čtvrtletí jich bylo jen 38 %. Zato přibylo bytů třípokojových. Větší byty nyní tvoří téměř třetinu všech prodejů.

Podle realitní makléřky společnosti MIG PARTNER Gabriely Pokorné zájem o větší byty roste i proto, že sílí trend stěhování se zpět do města. Rodinné domy za Brnem se prodávají pomalu. „Klienti si raději připlatí za novostavbu v horší lokalitě, než aby se stěhovali do paneláku. I vzhledem k tomu, že v novostavbě jsou velmi nízké měsíční náklady, zatímco u starších bytů bývá velmi vysoký fond oprav a podobně,“ uvedla Pokorná. Zájem o větší byty dnes ČTK potvrdil i investor mrakodrapu AZ Tower Jiří Maršálek ze společnost Properity. V Brně Komíně vytváří bytový komplex Meander. „Je zajímavé, že větší je poptávka po dražších bytech v cenách mezi sedmi až 12 miliony korun,“ uvedl Maršálek. Menší byty proto firma musí sdružovat do větších. Novostavby vznikají často v okrajových částech města díky volným pozemkům. „V okamžiku, kdy se objeví novostavby v nejoblíbenějších částí Brna, jako jsou Černá Pole, Stránice, Žabovřesky, Komín nebo Královo Pole, jsou cenově průměrně od 40 000 do 55 000 Kč/m2 a stále je o ně velký zájem a zpravidla jsou byty z větší části do dokončení stavby prodány,“ uvedla makléřka Gaute Alice Waagnerová.

Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Bratislave si totiž postupne získava stratenú dôveru. Dôkazom, že sa dobre predávajú byty z papiera, teda ešte v štádiu kedy sa nezačalo s výstavbou, je napríklad projekt Panorama City, Miletičova 5, Jégeho Alej IV či druhá etapa Slnečníc. Počet voľných dokončených bytov klesol pod 1000, pričom tento úbytok kontinuálne pokračuje už päť kvartálov. Ponuka v dokončených projektoch sa míňa rýchlejšie ako v minulosti, prispieva tomu ochota developerov dohodnúť sa s kupujúcimi pri dopredaji posledných bytov na výhodnejšej cene alebo na bonuse v podobe parkovacieho miesta. Veľkou výhodou v porovnaní s rozostavanými projektmi zostáva možnosť okamžitého nasťahovania a užívania bytu. V prvom kvartáli sa predalo 643 bytov v 83 bratislavských rezidenčných projektoch. Najviac zaujal projekt štartovacieho bývania situovaný v treťom bratislavskom okrese s názvom „Byty Stromová“, ktorý sa po dvoch týždňoch od spustenia predaja takmer vypredal. Celkovo sa najviac, takmer 200 bytov, predalo v druhom bratislavskom okrese, najviac v projektoch Miletičova 5 a Jégeho Alej IV, dobre predávali tiež projekty v Ružinove – Ružinovská 44, Sun Park Residence a Dornyk. Počet predaných/rezervovaných bytov

Byty ve starších zástavbách lze nyní pořídit za průměrnou cenu 2,6 milionu korun. Zájemce o byt v novostavbě může počítat se stejnou částkou, ke které je však nutné ještě přičíst DPH. „Byty, které nabízejí novostavby, jsou obecně menší než ty, které jsou v prodeji ve starší zástavbě,“ uvedl ředitel společnosti Trikaya Alex Veselý. Za starší byt v Jihomoravském kraji lidé nejvíce zaplatí v Brně. Až dvojnásobek toho co jinde v kraji. Nejvíce volných bytů nyní nabízí Hodonín, kde je také nejnižší prodejní cena. Průměrná částka za byt je tam méně než poloviční ve srovnání s Brnem. Garsoniéru do osobního vlastnictví lze v Hodoníně pořídit už od 500 000 Kč. Naopak nejdražší byty mimo Brno nabízí Blansko a Znojmo. Průměrná cena za starší byt dosahuje až k 1,4 milionu Kč.

Zdroj: LEXXUS

V nových projektoch, ktoré na trh prišli počas prvého štvrťroku 2014, sú rovnakým, približne tretinovým podielom zastúpené dvojizbové (okres BA II a BA V) a trojizbové byty (okres BA I, BA II a BA IV). Celkovo je na trhu najviac dvojizbových bytov. Tvoria približne 40 % ponuky, trojizbové byty predstavujú tretinu z ponuky voľných bytov v Bratislavských projektoch.

4) Záujem o nové bývanie v Bratislave stále rastie STAVEBNE-FORUM.SK Dopyt po novom bývaní je taký silný, že napriek vstupu nových projektov na trh rezidenčných nehnuteľnosti v Bratislave, ponuka voľných bytov klesá. Záujem o nové bývanie rastie v segmente novostavieb, rovnako aj v prípade bytov zo sekundárneho trhu.


5


Skladba bytov v nových projektoch so štartom predaja v Q1 2014

Vývoj priemernej ceny sekundárne ponúkaných nehnuteľností v Bratislave v EUR na m2

Zdroj: LEXXUS

Zdroj: LEXXUS

Priemerná cena voľných bytov v novostavbách sa ustálila na úrovni 1 776 EUR za m2 bez DPH, čo je o 7 EUR menej, ako pred štvrťrokom. Pokles je spôsobený prílevom bytov v nových projektoch, ktoré v silnom konkurenčnom boji lákajú klienta v prvom rade na výhodnú cenu. Pokles ceny je spôsobený aj tým, že sa na trh dostáva viac štartovacích bytov a ďalším faktorom, ktorý mal vplyv na zníženie priemernej ceny bytov sú dopredajové, prípadne časovo obmedzené akciové ceny. Skladba voľných bytov v bratislavských projektoch v Q1 2014

K najvyhľadávanejším bytom z ponuky realitnej kancelárie LEXXUS patrili v prvom štvrťroku 2014 trojizbové byty, naopak v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom mierne klesal záujem o ponuku dvojizbových bytov. Jednoizbové byty si dlhodobo držia približne 15%-tný podiel na dopytoch po nehnuteľnostiach. Kategória päťizbových bytov je záujemcami dlhodobo preskakovaná, klienti sa buď uspokoja s väčším štvorizbovým bytom alebo hľadajú alternatívu rodinného domu. Tie sa v okrajových štvrtiach mesta cenovo približujú päťizbovým bytom v meste alebo sú dokonca lacnejšie. Nastolený trend vývoja bratislavského rezidenčného trhu z minulého roka a pozitívny vývoj dopytu v prvom kvartáli naznačujú jeho budúce smerovanie. Za významnej podpory nízkych úrokových sadzieb, dostupnosti hypoték a oživenia ekonomiky je možné minimálne v tomto roku očakávať rastúci záujem o nové byty v bratislavských rezidenčných projektoch. Významnú úlohu v najbližších rokoch zohrá silná generácia z 80. rokov minulého storočia, o ktorej sa písalo v súvislosti s predlžovaním doby bývania u rodičov.

Komerční nemovitosti

Zdroj: LEXXUS

Iná situácia je na trhu so sekundárnou ponukou. Už viac ako rok rastie priemerná ponukové cena, aktuálne je na úrovni 1 804 EUR za m2. Reakcia na pozitívne správy z rezidenčného trhu je veľmi promptná a na priemernú cenu vplýva aj rýchla obmena ponuky alebo vypredanie najvýhodnejších ponúk.

5) Cenu za nejlepší kanceláře ve střední a východní Evropě dostalo pražské Florentinum IHNED.CZ Jeden z největších českých kancelářských komplexů Florentinum skupiny Penta - zvítězil v prestižní soutěži a stal se tak nejlepším kancelářským developerským projektem v regionu. Cenu za nejlepší budovu roku pak získala Galeria Katowicka v Polsku. Havel, Holásek & Partners, EY nebo HSBC Bank mohou tvrdit, že jsou nájemci nejlepší kanceláře ve střední a východní Evropě.


6


Nově otevřená budova Florentinum v centru Prahy totiž v úterý získala ocenění Central & Eastern European Real Estate Quality Awards (CEEQA) za nejlepší kancelářský developerský projekt v regionu.

6) Skladů a hal v prvním čtvrtletí v ČR přibylo 41 tisíc m2

„Prestižní ocenění je pro nás příjemným překvapením. Soutěže se účastní stavby z 18 zemí střední a východní Evropy a projekty mohou uspět jen díky svým kvalitám a výjimečnosti,“ říká Petr Palička, projektový ředitel investiční skupiny Penta Investments, které budova patří. O první místo v kategorii kancelářských developerských projektů se Florentinum dělí s Floresca Park v Bukurešti.

Skladových a průmyslových hal v prvním čtvrtletí v Česku přibylo 41 000 m2, což je mezičtvrtletní růst o 26 %. Meziročně však jde o pokles o 13 %. Nejvíce těchto ploch vzniklo v Plzeňském kraji, který se na nové výstavbě podílel 35 %. ČTK to dnes sdělilo sdružení realitních poradenských firem Industrial Research Forum (IRF).

Cenu za nejlepší budovu roku si odnesl multifunkční projekt v polských Katovicích Galeria Katowicka.

Největším projektem dokončeným od ledna do března byla hala v D+D Parku Kosmonosy s rozlohou 12 000 m2, kterou si částečně pronajaly výrobní společnosti z automobilového průmyslu. Následovala hala ve VGP Parku Nýřany pro společnost Ranpak (8 100 m2) a Green Square Ostrava hala B pro DB Schenker (7000 m2).

Do Florentina, které se nachází poblíž pražského Masarykova nádraží, se první nájemci nastěhovali začátkem ledna. Projekt za 5,5 miliardy Kč navrhlo studio Cigler Marani Architects.

ASB-PORTAL.CZ

Nejaktivnějším developerem byla společnost VGP, která dokončila celkem 15 600 m2 nových skladových a výrobních ploch ve třech lokalitách. IRF nyní eviduje takřka 210 000 m2 ploch ve výstavbě, z toho 89 % se staví pro konkrétního zájemce. V průběhu prvního čtvrtletí byla zahájena výstavba šesti nových projektů s celkovou plochou 55 300 m2. „Odhadujeme, že celková nová nabídka skladových a průmyslových prostor by mohla v tomto roce dosáhnout až 300.000 metrů čtverečních,“ uvedlo sdružení IRF. Šlo by tak o největší hodnotu za posledních pět let.

To stojí mimo jiné za největším kancelářským komplexem skupiny PPF v Rusku – ComCity – či stavbou Quadrio skupiny CPI, která se dokončuje na Národní třídě. Budova, kterou se osobně pyšní i partner Penty Marek Dospiva, patří se svou rozlohou 49 000 m2 hrubé plochy mezi největší kancelářské komplexy v zemi. Ceny CEEQA každoročně organizuje CEE Insight Forum ve spolupráci s ekonomickým deníkem Financial Times. Členy poroty jsou bankéři, konzultanti, investoři a další odborníci z oblasti Real Estate. Hodnotí nejen kvalitu budovy, ale i její obsazování nájemci a umístění do původní zástavby. Slavnostní vyhlášení cen ve Varšavě je největší akcí tohoto druhu ve střední Evropě. Koná se za účasti zhruba 650 odborníků z branže.


IRF na konci prvního čtvrtletí registrovalo celkem 4,49 milionu m2 průmyslových a skladových ploch nejvyšší kategorie A určených k pronájmu.

Realitní byznys 7) Rekordně levné hypotéky lákají. Sehnat spolehlivého nájemníka je ale stále těžší IHNED.CZ Stále více Čechů nakupuje byty k pronájmu. Plánují si tak šetřit na stáří, před důchodem někteří chtějí byt prodat. Může za to stabilizovaná cena bytů a vyšší dostupnost hypoték. Někteří odborníci ale varují, že najít slušného nájemníka bude stále těžší. Navzdory předpovědím bankéřů a analytiků na začátku roku, že sazby hypoték už dolů nepůjdou, březen přinesl nový rekord. Podle cenového indexu Hypoindex, jenž

7


sleduje průměrné úroky, za které lidé v bankách hypotéky získávají, klesly průměrné úroky na 2,93 procenta ročně.

8) Bydlení v nájmu se stává poměrně drahým

Dosavadní úrokové minimum 2,95 procenta zaznamenaly hypotéky v červnu 2013. Banky tím vyvolaly ještě větší boom hypoték. V březnu na nich rozpůjčovaly dalších 13,796 miliardy korun. I když podle odborníků zhruba třetina celkového objemu jde na refinancování dříve uzavřených úvěrů, byl to nejsilnější březen v historii trhu. Dokládá to rostoucí zájem lidí o vlastní bydlení.

ASB-PORTAL.CZ

Realitní experti a bankéři si ale všímají, že podobně jako před krizí stále více Čechů nakupuje byty k dalšímu pronájmu. Současné úroky na vkladech jsou nejníže v novodobé historii. Čím dál více lidí vnímá investici do realit jako jeden z mála způsobů, jak si zajistit stabilní zhodnocení v řádu procent ročně a zajištění na stáří. Někteří z nich plánují takový byt v penzi prodat. „Stabilizované ceny bytů a vyšší dostupnost hypoték rozhodně k investování do nemovitostí lákají,“ říká například šéf Hypoteční banky Jan Sadil. „Při současných sazbách hypoték a cenách bytů to doporučuji, přestože situace s pronájmy obecně není tak jednoduchá jako v minulosti,“ dodává ale Sadil. Výhodnost současného nákupu bytu na investici může být v tom, že zatímco ceny bytů a hypoték šly v posledních letech dolů, nájmy se o tolik nesnížily. Aby zájemce dosáhl na výhodnou hypotéku s aktuálně rekordně nízkou sazbou, měl by mít něco naspořeno. Hypotéky na 100 % ceny nemovitosti mají sazby kolem čtyř procent ročně, a jsou tak zhruba o jeden procentní bod výše než průměrné sazby. Jak ukazují příklady, na kterých HN propočítaly výhodnost bytu na investici, například současné nájemné dvoupokojového staršího bytu pokryje měsíční splátku hypotéky na 30 let ve všech krajských městech včetně Prahy. V některých místech, jako je Moravskoslezský a Ústecký kraj, aktuální výše nájemného stačí dokonce i na hypotéku jen s desetiletou splatností. Nemovitosti jsou tam nejlevnější v Česku. Ekonom: V nájmu zůstanou jen ti rizikovější Rizikovost této investice ale roste. „Najít slušného klienta, který by si dlouhodobě pronajal byt, je téměř nemožné. Vesměs si pořídí vlastní bydlení,“ říká Jana Římanová z ostravské realitní kanceláře Sting. Sociolog a ekonom Martin Lux varuje, že nájemní bydlení může být v Česku časem vnímáno jako společenský handicap, a většina lidí bude proto chtít jít do vlastního. „V nájmu zůstanou jen ti rizikovější,“ říká Lux. Spoléhat se jen na splátky hypotéky z nájmu tak může být problém.


Stavitelé a majitelé bytů si nebudou na loňský rok příliš stěžovat. Pokles výstavby se pravděpodobně zastavil, prodeje bytů ožily. Objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů za rekordně nízké úrokové sazby překonal dosud nejsilnější rok 2007. Výrazně rychleji než počty prodaných bytů a poskytnutých hypoték stoupají státní příspěvky na bydlení. Investoři i stavební firmy jsou přesvědčeni, že minulý rok bylo v bytové výstavbě dosaženo dna. Počty nově zahajovaných bytů se podle čísel Českého statistického úřadu zastavily mezi 5 200 a 5 500 za čtvrtletí, počet bytů dokončených začal od 2. čtvrtletí narůstat. Celkem byla loni zahájena výstavba 22 108 bytů, což je sice nejméně za posledních 15 let, ale meziroční tempo poklesu se proti předchozím pěti rokům zpomalilo (na 7,3 %). Sestup padá na bedra rodinných domů (zahájeno 12 490, o 13,3 % méně), bytů v bytových domech se začalo stavět naopak o pětinu více než v roce předminulém (4 857). Dokončeno bylo 25 246 bytů, o 14,3 % méně než v roce 2012. Pokles přibližně stejným tempem postihl jak byty v rodinných domech (15 471 bytů) tak v domech bytových (6 049 bytů). Zhruba o 14 % také v obou kategoriích klesl počet vydaných stavebních povolení (dohromady na 85 864 bytů). Průměrná hodnota celkem vydaných stavebních povolení na byty se snížila důrazněji – téměř o 19 % na 257,74 miliardy korun. To ale zahrnuje i rekonstrukce a přestavby již existujících budov. Mimo ně, tedy hodnota povolení na novostavby, klesla zhruba stejně jako počty bytů, konkrétně o 12,3 % na 163,3 miliardy korun. Hypotéky trhly rekord Soukromé investice do bydlení se však loni opět rozhýbaly – a to pěkným švihem. Banky poskytly 92 600 nových úvěrů. Jejich celková hodnota dosáhla 149,3 mld. Kč, o 23 % více než hodnota nových úvěrů v roce předcházejícím. Průměrná výše jednoho hypotečního úvěru se pohybovala kolem 1,61 milionu korun. V dosud rekordním roce 2007 činila celková hodnota nových úvěrů 143 miliardy korun. „Minulý rok výrazně předčil naše očekávání,“ komentoval vývoj Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky, největší svého druhu v ČR. Podle jejích analýz bylo přibližně 30 % nově poskytnutých hypoték použito na refinancování dříve přiznaných úvěrů. I tak ale nové úvěry byly vyšší než v roce 2012. Nejčastěji byly použity na nákupy starších nemovitostí. Ve městech byl největší zájem o malé byty do 60 m2 v dispozicích 1+1 nebo 2+1. V Praze byl zájem o byty trochu větší s uspořádáním 3+1. V obcích do 50 tis. obyvatel se kupovaly nejčastěji starší rodinné domky. Nejsilnějším místním trhem rezidenčních

8


staveb zůstává Praha. Zde pokles počtu dokončených bytů a nárůst prodejů nových bytů (podle různých odhadů o 10 až 20 %) znamená snižování zásob neprodaných bytů dokončených dříve. Developerská a poradenská společnost Trigema uvádí, že volných bytů ke konci loňského roku bylo 5 970, o 12 % méně než v roce předcházejícím. „Zásoba aktuálně volných bytů se zmenšuje také proto, že se na trh neuvádějí nové projekty,“ vysvětluje Marek Soural, předseda představenstva Trigemy. Volných dokončených bytů bylo 2 341, z nich déle než dva roky po kolaudaci 852.

Cena nových bytů v Praze loni dosahovala v průměru 61 283 tis. Kč za čtvereční metr, informovala ve své analýze Trigema. Přičemž v posledních dvou či třech letech cena bytů klesala. „Cena ‚ležáků‘ ke konci minulého roku činila v průměru 67 082 Kč/m2, cena volných dokončených bytů v průměru dosahovala 63 675 Kč/m2 a cena loni zahájených bytů spadla na 57 458 Kč/m2 včetně DPH,“ uvádí Trigema. Trendem je také zmenšování výměr bytů. Trigema porovnávala volné byty dokončené s těmi, které byly dokončeny před více než dvěma lety. A například u bytů 3+kk se celková výměra snížila o více než 11 m2, což je prakticky velikost jedné místnosti. „Nejžádanější byt roku 2013 byl byt o dispozici 2+kk až 3+kk o velikosti průměrně 80 m2 s balkónem nebo terasou u obývacího pokoje, šatnou, komorou, sklepní kójí a garáží,“ cituje analýzy realitní kanceláře Lexxus její ředitel Peter Višňovský. Deregulace otevřela nájemní trh Výstavba a prodeje bytů patří ve vyspělých zemích k nejsledovanějším statistickým veličinám. Vypovídá hodně o hospodářské situaci státu a jeho obyvatel, o úsporách, míře zadlužení, způsobu užití příjmů občanů, míře a účelu jejich zadlužení apod. Z doby od zavedení volného trhu bydlení a hypotečních úvěrů u nás přežívá dojem, že čím více lidí bydlí ve svém, tím je společnost bohatší. Tak tomu ale není. Podle toho by se ČR blížila Švýcarsku, přičemž nejbohatší zemí na světě by patrně byla Bangladéš, kde ve svém žije přes 90 % obyvatel. Podle zjištění ze sčítání lidu v roce 2011 bylo v ČR celkem 4,1 milionu obydlených bytů. Fyzickým osobám patřila slabá polovina: 1,9 milionu bytů (přesněji 46,4 %). Nájemních bytů bylo 920 405, družstevních 385 601. Nejvíce, téměř 2,5 milionu bytů, mělo 3 nebo 4 obytné místnosti. V rodinných domech to však bylo 5 a více místností (728 236 bytů), v bytových domech to byly nejčastěji 3 nebo 4 místnosti (obě kategorie zhruba po 650 tis. bytů). Ukazuje se tedy, že obliba menších bytů (1+kk až 3+kk), o které hovoří developeři a realitní kanceláře, není novou módou. V bytových domech je takřka standardem. A ukazuje se také, že trh nájemního bydlení je podobně velký jako trh bydlení vlastnického. Na rozdíl od cen domů a bytů se ale výše nájemného do statistik


dostává jen sporadicky. Dá-li se o trhu rezidenčních nemovitostí říci, že má za sebou maturitu, trh nájemního bydlení i přes snahy o konsolidaci ještě není valně ukotven. Má to jednu zásadní historickou příčinu: dlouholetou regulaci nájemného. Regulace byla pozůstatkem socialistického bytového hospodářství založeného na přidělování bytů (a družstevní výstavbě). V novodobé historii regulace pokračovala vyhláškou z roku 1993 o maximální výši nájemného a ceně služeb poskytovaných spolu s nájmem. Nezahrnovala družstevní byty, diplomatické byty, nepodléhaly jí nájmy sjednávané s cizinci a nespadaly pod ní byty postavené bez účasti veřejných prostředků a kolaudované po 30. červnu 1993. O dva roky později se regulace uvolnila na všechny nově sjednávané nájemní smlouvy. Nadále se tedy týkala prakticky pouze obsazených nájemních bytů. Nově uzavírané smlouvy jí nepodléhaly. Dodejme, že regulované nájemné svou výší nepokrývalo zpravidla ani provozní náklady na nemovitost, natož vytváření fondů údržby a oprav, o návratnosti investice v případě koupě nebo stavby domu pro nájemní bydlení se vůbec nedalo uvažovat. Volných nájemních bytů byl tedy nedostatek. Nové se téměř nestavěly, staré bytové domy se zejména v centrech měst přestavovaly na podnikatelské prostory, pokud se podařilo zbavit je stávajících nájemníků. Silnou poptávku po nedostatkových volných bytových prostorech do značné míry vyplňovala zahraniční klientela. Výše nájmů tak odpovídala těmto tržním poměrům, spíše než příjmovým možnostem domácích rezidentů. Regulační vyhlášku v roce 2000 napadl ústavní soud. V roce následujícím byla zrušena. Avšak zákon o postupné deregulaci byl přijat až v roce 2006. Dal pronajímatelům možnost zvyšovat nájemné jednostranně, pokud se s nájemci nedohodnou jinak. Maximální jednostranné zvýšení nájmu za rok bylo stanoveno vyhláškou ministerstva pro místní rozvoj. Tempo růstu nájmů mělo být takové, aby do roku 2010 bylo dosaženo rovnovážné, tedy téměř tržní hodnoty. V Praze, kde je nájemních bytů nejvíce, však bylo tempo příliš vysoké a deregulace se stala sociálně velmi citlivou. Proto byl v roce 2009 přijat zákon, jímž se v hlavním městě, obcích Středočeského kraje s více než 9 999 obyvateli a v krajských městech rozložily deregulační kroky až do předloňska. Celkem se regulace týkala zhruba 700 tis. bytů, prodloužená platila přibližně pro 300 tisíc bytů. Od roku 2013 lze tedy všechny nájmy sjednávat vzájemnou dohodou. Ani tak ale není trh nájemního bydlení zcela bez dohledu, dalo by se říci svévolný. K pronajímání bytů vznikla poměrně složitá legislativa, kterou ještě změnil od letošního roku nový Občanský zákoník. V zásadě se však, pokud nájemce nedojde k dohodě se stávajícím nájemníkem, mohou obě strany, nájemník i vlastník bytu, obrátit na soud. Ten se bude při rozhodování opírat o výši nájmu v místě a čase obvyklém, samozřejmě v závislosti na

9


kvalitě konkrétního bytu. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) vydalo cenové mapy místně obvyklých nájmů pro celou republiku. V prosinci loňského roku vláda cenové mapy zrušila s tím, že není jednotná metodika jejich sestavování. Obvyklé nájemné je nyní určováno buď znaleckým posudkem, nebo podle nájemného v bytech obdobných parametrů ve stejné lokalitě a kvalitě.

Čím větší, tím levnější Ještě než byly cenové mapy zrušeny, mohli jsme se z nich leccos dovědět. V červenci minulého roku například průměrná cena jednoho bytu v ČR činila 1,75 mil. Kč, v Praze to ovšem bylo výrazně více. Ale i zájem o pronájem byl v hlavním městě vyšší, takže průměrný výnos z pronájmu se zde pohyboval kolem 5,5 % ročně, zatímco celostátní průměr byl zhruba o dva procentní body nižší. Nejlevnější nájem v Praze se dal najít na panelákových sídlištích: od 100 do 125 Kč/m2 měsíčně. Při průměrné výměře zdejšího bytu 65 m2 přišel jeden byt na 6 400 až 8 100 Kč měsíčně. V širším centru, kde se nacházejí také byty starší, větší a zděné, nájemní cena v polovině loňského roku činila v průměru 138 až 147 Kč/m2 a za byt se tak platilo 9 000 až 9 600 Kč. Nejdražší bylo centrum města, tedy atraktivní lokalita s byty zpravidla nad 70 m2, kde měsíční nájem dosahoval až 19 200 Kč. „Největší zájem je v Praze o nové byty velikosti 2+kk, o podlahové ploše kolem 55 m2,“ konstatovala v té době realitní kancelář RE/MAX. „Právě zájem o pronájmy těchto bytů je v Praze největší a odpovídá tomu i vyšší nájemní cena. Oproti tomu zájemce o pronájem většího bytu potěší, že čím větší byt si chtějí pronajmout, tím nižší je nájemní cena za metr čtvereční.“ Prakticky až do loňského roku tržní nájemné trendově klesalo. Například na konci roku 2009 se pražský průměr pohyboval kolem 193 Kč/m2 a byl o 12,5 % nižší než v roce předcházejícím. Absolutně se průměr za byt 68 m2 pohyboval kolem 13 124 Kč. Přitom poptávka po nájemním bydlení se zvyšovala. Nastala tak


situace, kterou předpokládali realitní odborníci i vláda při počátku deregulace, že se regulované a volné nájemné budou sobě přibližovat. Z posledních přehledů realitních agentur z přelomu minulého a tohoto roku vyplývá, že se pokles nájemného zastavuje. Náklady na bydlení se zvyšují Výše nájmu by se však měla dlouhodobě odvíjet nejen od cen nemovitostí, ale také od příjmů nájemníků, tedy domácností. Kromě nájemného s sebou však bydlení nese i další náklady, které jsou se získáním bydliště, tedy například s pronájmem, neoddělitelně spojeny. Jsou tvořeny výdaji za vodu, teplo, elektřinu a případně další služby spojené s bydlením. Z ekonomického i sociálního pohledu je proto nutné sledovat celkové náklady na bydlení. Ty jsou v Česku relativně vysoké. Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) na konci roku 2010 průměrné náklady na bydlení jedné domácnosti činily 4 810 Kč měsíčně. To odpovídalo 16,7 % průměrných čistých příjmů domácnosti (28 745 Kč/měs.). V případě nájemních bytů náklady na bydlení dosahovaly 6 364 tis. Kč měsíčně, tj. 22,1 % z čistých příjmů. Na konci roku 2013 se náklady na bydlení zvýšily o 4 % na 5 003 Kč měsíčně. V nájemních bytech byl nárůst strmější: o 10,6 % na 7 040 Kč. Průměrné čisté příjmy domácností, odvozené od čistého příjmu na jednoho člena, ale vzrostly jen o 0,8 %. Počet členů v jedné domácnosti se téměř nezměnil (2,27 v roce 2010 a 2,25 loni). Ačkoli zpráva, která z těchto údajů vyplývá, je poměrně jasná, je nutné chápat průměrná čísla ilustrativně. Platí například, že čím větší obec, tím vyšší náklady na bydlení, ale také průměrné příjmy domácností. Na druhou stranu si lze představit čtyřčlennou domácnost s čistými příjmy kolem 35 tisíc, která obývá byt 68 m2 například na panelovém sídlišti v Praze 4 (nejnižší průměrné nájmy v hlavním městě), jejíž náklady na bydlení se pohybují mezi 10 a 14 tisíci korun měsíčně. Podíl těchto nákladů na čistých příjmech pak dosahuje 31 až 40 %. Společně s počátkem deregulace nájemného v roce 2007 byly zřízeny dvě nové sociální podpory: doplatek na bydlení a příspěvek na bydlení. Vyplácí je ministerstvo práce a sociálních věcí (MPSV) prostřednictvím pracovních úřadů. Příjemci jsou domácnosti, jejichž podíl nákladů na bydlení přesahuje 30 % (v Praze 35 %) čistých příjmů. „Výše příspěvku vychází z vývoje ceny všech složek nákladů na bydlení. Před dokončením regulace byly do cen nájemného započítávány průměrné částky cílového nájemného, které stanovovalo MMR. Po dokončení deregulace se u nájemného vychází z dat ČSÚ, s přihlédnutím k cenové mapě (která však není každoročně aktualizovaná) a případně k aktuálně provedeným šetřením o nákladech na bydlení,“ vysvětluje Petr Sulek, zástupce vedoucího tiskového oddělení MPSV. Za rok 2010 bylo vyplaceno 1,43 milionu příspěvků v celkové hodnotě 3,52 mld. Kč,

10


loni to bylo už 2,33 milionu dávek (v průměru 194,1 měsíčně) na 7,40 miliardy Kč. Z celkového počtu dávek bylo 37,3 % vyplaceno jednotlivcům, domácnostem s 5 a více členy cca 5,4 %. Průměrná výše dávky činila 3 190 Kč. „Pokračující nárůst počtu vyplacených dávek a výdajů na tuto dávku je důsledkem stanovení vyšších normativů pro propočet této dávky v souvislosti s růstem nákladů na bydlení a příjmové situace některých typů domácností,“ vysvětluje MPSV. Doplatků na bydlení se loni vyplatilo 5,43 milionu, o 49,3 % více než v roce 2012. Celková hodnota této dávky stoupla meziročně o 68,1 % na 1,14 miliardy korun. „Růst byl zaznamenán ve všech formách bydlení, zejména u nájemního bydlení a v jiných formách bydlení (z toho především na ubytovnách),“ poznamenává k tomu ministerstvo. Sociální postavení osob v domácnosti, které podporu na bydlení získávají, není ministerstvu známo. „Z hlediska věkových struktur lze uvést, že v případě příspěvku na bydlení činil z celkového počtu příjemců (okruhů společně posuzovaných osob) počet seniorských domácností (pouze s osobami staršími 65 let) za rok 2012 přibližně 26 tisíc (tj. cca 15,9 %), za rok 2013 šlo o zhruba 32 tisíc (tj. 16,4 procenta),“ doplnil. P. Sulek. Obě dávky poskytované na bydlení nejčastěji pobírají příjemci bydlící v nájemních bytech. Podle údajů statistiky rodinných účtů ČSÚ za 4. čtvrtletí příslušných roků vzrostla v letech 2010 až 2013 průměrná výše nájemného v této formě bydlení u domácností celkem o 21,5 %. Ostatní náklady na bydlení v nájemní formě bydlení ve sledovaném období v průměru mírně klesly (o 1,2 %), v družstevních bytech se též snížily (pokles o 3,3 %), v bytech v osobním vlastnictví naopak stouply (o 5,8 %). „Je tedy zřejmé, že zvyšování počtu vyplacených dávek v oblasti bydlení a objemu finančních prostředků na ně vynaložených bylo ovlivněno zejména růstem nájemného (nejvyšších hodnot dosahuje nájemné v Praze a velkých městech) a méně příznivou příjmovou situací domácností,“ říká P. Sulek. Z dalších statistik ČSÚ vyplývá, že v letech 2010 až 2013 celkové náklady na bydlení (v přibližně stejně velkých domácnostech) vzrostly v nájemních bytech o 10,6 %, v družstevních bytech mírně klesly o 0,9 %, v bytech v osobním vlastnictví stouply o 5 %. Čisté peněžní příjmy ve sledovaném období klesly domácnostem žijícím v nájemních bytech (o 1,6 %) i v družstevních bytech (o 3,3 %), naopak velmi mírně stouply domácnostem žijícím v bytech v osobním vlastnictví (o 0,3 %). Nejnižší úrovně dosahují u domácností žijících v nájemních bytech. „Je tedy zřejmé, že největší nesoulad mezi vývojem celkových nákladů na bydlení a čistých peněžních příjmů byl u domácností žijících v nájemních bytech,“ potvrzuje P. Sulek. „V letech 2010 až 2013 se u nich zvýšil podíl celkových nákladů na bydlení z čistých peněžních příjmů o 3,5 procentního bodu na 27,2 %, zatímco v průměru za domácnosti celkem to bylo o 0,6


procentního bodu na 17,3 procenta.“ Jednotlivé náklady na bydlení nejsou usměrňovány žádnými nařízeními či regulacemi státu a jsou tvořeny čistě tržními či smluvními cenami. „Příjmová situace obyvatelstva se vždy odráží na nabídce trhu, i když nemusí jít vždy o aktuálně souměrný vývoj cen a příjmů. Proto je možné, že náklady na bydlení se v určitých údobích nebudou plně shodovat s vývojem příjmů domácností. Dlouhodobé trvání této situace však z hlediska majitelů nemovitostí asi není reálné,“ uzavírá Petr Sulek.

9) České reality ohrožují evropské dluhy i Ukrajina E15.CZ Nálada na tuzemském realitním trhu je optimističtější než v minulých letech. Přesto můžou obchodníci s nemovitostmi schytat novou ránu způsobenou vývojem v Evropě. Vedle přetrvávajícího vysokého zadlužení na kontinentu jde také o možné dopady ukrajinské krize. Při představení nového přehledu českého realitního trhu Trend Report 2014 to uvedl ředitel odboru finanční stability České národní banky Jan Frait. „Riziko vývoje v Rusku a na Ukrajině je poměrně závažné, protože Evropská unie má vůči tomuto regionu značnou expozici,“ řekl bankéř. Pokud by v Evropě vypukly nové finanční turbulence, projevilo by se to vzápětí například na ochotě bank financovat nové realitní projekty a akvizice. Navzdory rizikům ale na trhu převažuje dobrá nálada. „Stále platí, že světlo na konci tunelu pro trh s nemovitostmi vidíme v roce 2015,“ dodal Frait. Právě příští rok by se podle ČNB mělo hospodářské oživení přetavit do nových pracovních míst a vyšších příjmů. Ceny bytů v Praze se začaly zdvihat již loni. Odborníci z centrální banky nezastírají, že je to překvapilo. Vývoj cen totiž neodpovídal situaci v ekonomice. Žádný dramatický růst Už příští rok by však mírné zdražování bytů mělo trendy v hospodářství kopírovat. „Do tohoto výhledu nezahrnujeme efektu Ukrajiny a Ruska, což je vývoj, s nímž jsou spojené značné nejistoty,“ uvedl Michal Hlaváček, který se v ČNB věnuje realitám. Pokud se však žádné vnější šoky nedostaví, měl by být poměrně klid i v českých nemovitostech. „Ceny bytů jsou stabilní. Neočekáváme žádný dramatický propad ani růst,“ dodal další spoluautor Trend Reportu Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding.

11


Dál však bude platit, že většina nové bytové výstavba se bude odehrávat v Praze. „Regiony budou dále v útlumu,“ poznamenal Pácal. Výrazným trendem v metropoli je pokračující koncentrace trhu. Na 60 % nových bytů už totiž staví čtyři největší developeři. „Trh se určitě hodně pročistil,“ dodal šéf Central Europe Holding.

English corner 10) European Real Estate Lending Explodes in 2014 WORLDPROPERTYCHANNEL .COM According to a new report by Cushman & Wakefield's Corporate Finance team, European real estate loan sales have started off 2014 at a frenetic pace as loan volumes have already hit 98 percent of all of 2013 totals. Cushman & Wakefield now estimates that closed commercial real estate (CRE) and real estate-owned (REO) sale volumes are likely to reach €50 billion in 2014. The uplift in the forecast - from €40 billion at the beginning of the year - follows a highly active start to 2014 which has seen investor interest continue to grow and spread further across Europe. With sales from Irish Bank Resolution Corporation (IBRC in Special Liquidation) flooding the headlines, activity in the CRE loan sales market in Q1 2014 was at its highest level since the start of structured bank deleveraging. C & W's Corporate Finance research team reports that closed transaction volumes in Q1 2014 reached a staggering €23.9 billion, with a further €5.9 billion so far in April. This means that the total year-to-date (YTD) figure is €29.8 billion, just shy of the €30.3 billion recorded by Cushman & Wakefield's latest European Real Estate Loan Sales Market report (February 2014) in the entirety of 2013. Furthermore, with a pipeline of €23.4 billion in live sales, annual volumes are set to significantly surpass previous years. Once again, activity in the UK and Ireland continues to lead the way, accounting for almost 72 % of all closed sales in 2014 YTD. Federico Montero, a partner in Cushman & Wakefield's EMEA Corporate Finance team said, “The European real estate loan sale market could reach its peak in 2014 as activity soared in the first few months of this year - we won't see a quarter like this for quite some time.”


The momentous rise in the loan portfolio market is mainly due to several large transactions from IBRC in Special Liquidation which were being prepared in Q3/4 2013 and completed in Q1 2014. Overall, the vendor has managed to sell around €19 billion of the €21 billion of loans originally put up for sale, a far greater total than would have been anticipated at this point in time. Montero added, “The speed at which the processes were concluded is a clear message that investor appetite is at an all-time high, with plenty of capital still to deploy.” Those deals with a face value over €1 billion - or 'megadeals' - have once again attracted all the big players that have been active in the market over the last three years. C&W Corporate Finance has recorded 38 transactions YTD showing that the average outstanding principal balance of these deals was €784 million, highlighting the scale of the offerings and well above the deal average reported in the European Loan Sales Market report (February 2014) of €360 million for 2013. With such large portfolio sizes, it has been very difficult for mid-sized investors to get involved in the sales processes and the large US private equity firms have been left to fight it out amongst each other. In fact, larger firms seem to be increasingly dominant and are winning more deals than ever before. As many of these firms continue to raise capital, such as Blackstone raising a €5 billion European real estate fund and Kennedy Wilson's £1 billion IPO, investor demand is likely to remain high for the foreseeable future. Investor appetite for the large European transactions has also been reflected by the aggressive pricing or 'mega-deal premiums' observed on IBRC's Project Rock, Stone, Sand and Salt (c. €21 billion), NAMA's Project Eagle (c. €4 billion), and Hypothekenbank Frankfurt's Project Octopus (c. €5 billion).

12


There are several rationales behind these potential 'megadeal premiums'. Firstly, it is estimated that investors have around €100 billion to €125 billion of capital to deploy in Europe in the upcoming years, and are therefore eager to win these mega sales processes. This increased competition has resulted in an upward pressure on the underwriting in order to not be left disappointed. The offerings also present an opportunity to build large portfolios in one transaction, thereby saving on the costs and time associated with participating in several smaller sales. Finally, many of these larger sales may be a key opportunity for investors to gain their required exposures to certain locations and asset classes, for example Project Octopus.

As with 2013, the vendor landscape in 2014 is still dominated by deleveraging banks and asset management agencies ('bad banks'), the latter accounting for 71 % of the total closed volume YTD. With IBRC in Special Liquidation completing several large disposals, any remaining loans will be expected to be transferred to NAMA later in the year, ensuring that asset management agencies continue to play a crucial role in the loan sales market. It is also anticipated that there will be increased activity from RBS which recently announced its creation of an internal 'bad bank' or so called RBS Capital Resolution Group, which will look to dispose of c. £10 billion to £11 billion of non-core CRE loans in the next three years. With Permanent TSB also revealing plans to dispose of just short of €10 billion in real estate loans in the near future, there should be plenty opportunities for investors to deploy their wealth of capital. Closed transaction volumes have been dominated by the UK and Ireland so far in 2014, but C&W Corporate Finance expects activity levels in Spain, Germany, the Netherlands and Italy to increase dramatically throughout the year. The Netherlands has seen several distressed sales, and further activity is anticipated following the completion of the asset quality review exercise and the establishment of Propertize, the Dutch asset management agency. Whilst Italian banks have yet to bring substantial CRE loans to the market, investor interest has been high for their unsecured debt. UniCredit recently announced deleveraging plans of €55 billion in non-core asset over the next five years, and with many other Italian banks likely to follow suit, investors will be eager to take advantage of the awaited opportunities.

platform that Blackstone has bought in Spain, adding the investor to the long list of big players with teams on the ground in Spain raring to go, i.e. Centerbridge, Apollo, Kennedy Wilson / Varde, TPG, Cerberus and others. Project Octopus will also have a noticeable impact on the Spanish market; not only will it boost transaction volumes, but it is expected that several secondary trades will immediately follow the closing of the sale. Montero concluded, “The €29.8 billion of closed transactions which have taken place so far this year are made up of the usual sellers and purchasers - but big name investors are becoming more dominant than ever. We are tracking a further €23.4 billion in live sales, which means that opportunities will continue to flow from vendors and record volumes of near €50 billion will be witnessed in 2014.”

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

Investors continue to grow their presence in Spain, with Blackstone's recent purchase of Catalunya Banc's real estate servicing unit a further indication of the eagerness surrounding an anticipated increase in activity levels. The purchase is also significant as it is the first servicing


13

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents