BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

18/04 2011

REAL ESTATE

NEWSLETTER ZVÝŠENÍ POPLATKŮ ZA STAVEBNÍ POVOLENÍ A VEhttp://www.vivo.sk/photo/6927/Bank-of-America STAVEBNICTVÍ SE NEBUDE DAŘIT ANI V PŘÍŠTÍM ROCE http://www.vivo.sk/photo/6927/Bank-of-America

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Nové byty u Prahy čeká až třetinový propad cen

2)

Některé nové byty můžou ještě zlevnit až o 30 procent

3)

Stavební spoření: Hlídejte si poplatky a cílovou částku

4)

S bytmi bude problém

Komerční nemovitosti 5)

Největší obchod v logistice za poslední tři roky

6)

Coworkingová centra se zabydlují i v Česku

7)

Pronájmy skladů v Evropě se loni zvýšily o pětinu

8)

Vyšší poplatky za stavební povolení?

9)

Stavebníctvo vo februári pribrzdilo

10) Reality a právo: co přináší rok 2011 11) Stavebnictví hlásí: Nebude lépe ani v příštím roce 12) ČKAIT: chybí standardy pro ceny stavebních prací

Realitní byznys 13)

European property investment hits EUR 27bn in Q1

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vloţka 117995.

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Rezidenční nemovitosti

Strašení zdraţováním není vzhledem k mnoţství neprodaných bytů a slabé výkonnosti ekonomiky na místě. „Ceny budou spíš klesat,“ tvrdí Ort.

1) Nové byty u Prahy čeká až třetinový propad cen

„Developeři musí snížit náklady a vyšší DPH zakalkulovat. To, že peníze získají od klientů, jsou chiméry,“ doplnil Jakub Štohanzl, jednatel developerské a inţenýrské společnosti Idea Domus, která spolupracuje s Bankovním institutem. Podle dalších propočtů vysoké školy se

E15.CZ Sen mnoha rodin o bydlení za Prahou bere za své. Tam, kde developeři v minulých letech nasázeli stovky bytů a domků, dnes chybí místa ve školkách i základních školách. Dojíţdění do města komplikuje nedostatečné dopravní spojení. Problémy se týkají také největších satelitů

v okolí Uhříněvsi a Úvalů u Prahy. Podle odborníků z Bankovního institutu vysoké školy můţe kvůli tomu v příštích pěti letech klesnout cena nemovitostí v těchto lokalitách aţ o třicet procent. „Nejenže pro děti nejsou místa ve školce, ale ani Městský úřad v Úvalech neprojevuje žádnou vstřícnost. Když jsme chtěli s několika matkami založit mateřské centrum, nenašly se pro nás prostory. K tomu se chystá další výstavba. S rodinou uvažujeme, že se přestěhujeme zpět do Prahy,“ stěţuje si paní Jana, která se do Úval přestěhovala před čtyřmi lety. Její slova korespondují s předpověďmi vedoucího katedry oceňování Bankovního institutu Petra Orta: „Největší propad cen bude u nových developerských projektů, tam kde jsou pole s bramborami, ale žádná vybavenost. Některé domy mají navíc nízkou projektovou a prováděcí úroveň.“ Další pokles cen očekává Ort také u bytů v panelových domech. Naopak dobré vyhlídky mají majitelé nemovitostí ve starší zástavbě, zejména na Starém Městě, Vinohradech, Ţiţkově či částech Smíchova a Karlína. „Nabídka je tam v podstatě pevně dána, takže když roste poptávka, musí stoupat ceny,“ dodal Ort. Ten se zároveň postavil proti marketingovým kampaním developerů v souvislosti s chystaným zvýšením DPH.

skutečné prodejní ceny bytů liší oproti nabídkám až o 23 procent. Ceny rodinných domů jsou v průměru o 15 procent niţší, neţ za kolik se nabízejí. Nejmenší rozdíl, o necelá tři procenta, je u pozemků.

2) Některé nové byty můžou ještě zlevnit až o 30 procent S T A V E BN I - F O R U M . C Z

Na českém realitním trhu je možné očekávat další pokles cen nemovitostí. Některé nové byty můţou v příštích čtyřech aţ pěti letech zlevnit aţ o 30 procent. Sníţení cen ale čeká i část panelákových bytů, kancelářských budov nebo skladů. Důvodem je přebytek nemovitostí na trhu a slabý hospodářský růst. Na tiskové konferenci to řekl vedoucí katedry oceňování Bankovního institutu vysoké školy Petr Ort. Největší pokles cen podle Orta čeká nové byty postavené na okrajích nebo konce za hranicemi měst, kde například chybí občanská vybavenost a do města se lze dostat jen autem. Tlak na sniţování cen nezvrátí ani chystané zvýšení sníţené sazby daně z přidané hodnoty. Stavitelé bytů přitom tvrdí, ţe se zdraţení kvůli změně DPH nevyhnou. Růst cen bydlení je moţné naopak očekávat ve starší zástavbě, jako je v Praze například Ţiţkov, Karlín nebo Smíchov. Nabídkové ceny bytů v Česku v letošním prvním čtvrtletí podle Českého statistického úřadu klesly o 1,8 procenta. V Praze se sníţily o 1,5 procenta, mimo hlavní město o

2,1 procenta. Skutečné ceny bytů jsou proti nabídkovým niţší aţ o 23 procent, uvedl Ort. Ceny rodinných domů jsou nakonec v průměru o 15 procent nižší, neţ za kolik se nabízí. Nejmenší rozdíl mezi nabídkovými a skutečnými cenami je u pozemků.

3) Stavební spoření: Hlídejte si poplatky a cílovou částku HYPOINDEX.CZ Stavební spoření je vyuţíváno i po sníţení státního příspěvku jako konzervativní spořicí produkt. Co musí

2


zájemce o stavební spoření splnit? Kolik a kdy musí zaplatit, nebo o prostředky přijde? A co se stane při přespoření cílové částky? Na začátku spoření uzavře účastník smlouvu se stavební spořitelnou, v níţ se dohodnou podmínky spoření. Smlouvu se stavební spořitelnou můţe uzavřít jak fyzická, tak právnická osoba. Za nezletilé či nezpůsobilé k právním úkonům ji uzavírá zákonný zástupce. Jedna osoba můţe uzavřít nekonečné mnoţství smluv. Ovšem za uzavření smlouvy se hradí poplatek spořitelně ve výši, kterou znázorňuje následující Tab 1 – Úhrada za uzavření smlouvy. Pokud není uhrazen v plné výši, povaţuje spořitelna první vklady jako jeho úhradu. Při nedodrţení lhůty splacení můţe spořitelna smlouvu vypovědět a jiţ zaplacené peníze se účastníkovi nevracíú[1].

Tabulka 1 Úhrada za uzavření smlouvy SSČS Poplatek za uzavření smlouvy Lhůta pro splacení

0,5 % z CČ; max. 7 500 CZK 2 měsíce

MPSS

RSTS

WSTS

ČMSS

/0,5 %/1% z CČ[2]

1% z CČ

1 % z CČ; max. 30 000 CZK

1 % z CČ; max. 15 000 CZK

4 měsíce

4 měsíce

4 měsíce

3 měsíce

Zdroj:hypoindex.cz

Účastník se na začátku spoření rozhodne o tom, jak vysokou chce mít cílovou částku (součet vkladů účastníka, podpory státu a úroků stavební spořitelny; a případně úvěru). Cílová částka je důleţitá především plánuje-li se vyuţít moţnosti úvěru. Při spořící části se od ní odvíjejí různé poplatky, výše vkladů apod. Minimální částku si nastavuje kaţdá spořitelna sama, viz Tab 2.

Tabulka 2 Minimální cílová částka

Minimální cílová částka

Tabulka 3 Důsledky přespoření SSČS Ukončení automaticky

Poplatek

Ne

0,5 % z rozdílu zůstatku účtu a CČ; max. 7 500 CZK

MPSS

RSTS

WSTS

ČMSS

Ano i Ne

Ne

Ne

Ano i Ne

a) Poplatek za navýšení o výši přespoření

a) Vrácení plateb překračujícím CČ

b) Vrácení přespořené částky

b) Ukončení bez úročení překročeného

a) Poplatek za navýšení o výši přespoření b) Nebo vrácení přespořené částky

1%

c) Úročit přespořenou částku

Zdroj:hypoindex.cz

Vázací doba je období, po které si účastník ukládá peněţní prostředky na svůj účet, získává během něho zhodnocení vloţených peněz a připisuje se mu státní záloha státní podpory, avšak si tyto peníze po tuto dobu nemůţe vybrat. Moţnost výběru v období kratším neţ 6 let sice existuje, ale za velmi nepříznivých podmínek: ztratí se tak nárok na státní podporu (dosud připsanou zálohu musí vrátit, tzn., nebude mu vyplacena) a zároveň dostane sankci za předčasné zrušení (individuální pro kaţdou spořitelnu, viz Tab 4). Výpovědní lhůta trvá 3 měsíce a po jejím uplynutí dostane účastník své prostředky. Pokud chce peníze ještě dřív, neţ jsou 3 měsíce a pokud to vůbec stavební spořitelna umoţňuje, lze počítat s dalším poplatkem. Schválením nových podmínek stavebního spoření (platných od r. 2011) se vázací doba 6 let nezměnila.

Tabulka 4 Výše sankce za zrušení spoření během vázacího období SSČS Výše sankce

Zdarma

MPSS

RSTS

WSTS

ČMSS

0,5 % z CČ[4]

0,5 % z CČ; min. 500 CZK

0,9 % z CČ[5]

0,5 % z CČ

Zdroj:hypoindex.cz

SSČS

MPSS

RSTS

WSTS

ČMSS

40 000 CZK

50 000 CZK

50 000 CZK

20 000 CZK

40 000 CZK / 150 000 CZK [3]

Zdroj:hypoindex.cz

Maximální částka je libovolná. Výjimku představuje Modrá pyramida, která pro osoby ve věku 0 – 15 udává maximální částku 200 000 CZK a Stavební spořitelna České spořitelny, která udává ve Všeobecných obchodních podmínkách, ţe cílová částka fyzické osoby nesmí přesáhnout 1 000 000 CZK. Poplatek za následné navýšení či sníţení částky udává Tab 5. Důsledky přespoření cílové částky popisuje tabulka Tab 3. Je proto důleţité sledovat, kolik ještě chybí do cílové částky, a v případě překročení se ihned domluvit o následujících krocích.

Doba spoření s nárokem na státní podporu můţe být ovšem i delší neţ 6 let, je to pak závislé na výši cílové částky, jejímţ dovršením u části spořitelen končí smlouva. Avšak je moţnost tuto částku navýšit (popřípadě i sníţit) za určitý poplatek, viz Tab 5.

Tabulka 5 Poplatky za navýšení a sníţení cílové částky SSČS

MPSS

Poplatek za navýšení [6]

0,5 %

1%; max. 10 000 CZK

RSTS 1%

Poplatek za sníţení cílové částky

Zdarma

Zdarma

Zdarma

WSTS

ČMSS

1%; max. 30 000 CZK 0,9 % z rozdílu sníţené a původní CČ; min. 100 CZK

1 %[7]; max. 15 000 CZK

Zdarma

Zdroj:hypoindex.cz

3


Na začátku uzavření smlouvy se účastník můţe rozhodnout, zda chce ţádat o státní příspěvek, či ne. Toto rozhodnutí je nevratné. Stavební spořitelna dává ţádost o příspěvek souhrnně za všechny účastníky, coţ znamená, ţe podpora je pak následně připsána aţ další rok, neţ jsme ţádali, zpravidla se na účty připisuje na jaře. 1. 1. 2011 nabyla účinnosti změna zákona o státních podporách stavebnímu spoření, která radikálně mění některé stávající části zákona. Za prvé se zdaní 50 % daní státní podpora za rok 2010, která bude připsána v roce 2011, a zároveň se sníţí maximální výši podpory pro následující roky i pro všechny účastníky stavebního spoření na 2 000 CZK (tj. 10 % vkladu z maximálně uznatelné částky 20 000 CZK pro podporu; do roku 2010 to bylo 15 % z max. 20 000 CZK a pro smlouvy uzavřené do 2003 dokonce 25 % z max. 18 000 CZK). Následující tabulka názorně ukazuje tyto změny.

Tabulka 6 Výše státních příspěvků za období 2009 2011 Výše příspěvku za rok

do 31.12. 2003

do 31.12. 2010

2009

4 500 CZK

3 000 CZK

2010

2 250 CZK

1 500 CZK

2011

2 000 CZK

2 000 CZK

od 1.1. 2011

2 000 CZK

Zdroj:hypoindex.cz

Příspěvek se připisuje za jeden celý kalendářní rok pouze na jedno rodné číslo, přidělené příslušným orgánem ČR, čili nárok na příspěvek nemá právnická osoba a osoba nemající rodné číslo přidělené příslušným orgánem ČR. Výjimka existuje pouze v případě, zdědí-li účastník smlouvu se stavebním spořením se státním příspěvkem. Avšak i v tomto případě proběhla úprava a tedy můţe dostat příspěvek v souhrnu za obě smlouvy maximálně 2 000 CZK za rok. Vklady účastníků stavebního spoření jsou pojištěny podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, v platném znění. V současné době je výše pojištění vkladů do 100 000 eur. Účastník se na začátku (při uzavírání smlouvy) rozhodne, jakou formou vkladu bude přispívat, zda pravidelně (měsíčně, ročně určitou částku) či nepravidelně kdykoliv jakoukoliv částku, neplatí to ovšem u všech spořitelen. Některé jako například Stavební spořitelna České spořitelny, Raiffeisen stavební spořitelna a Wüstenrot stavební spořitelna si dávají jako jednu z podmínek pro různé tarify určitou minimální výši měsíčního či ročního vkladu. Kromě základních informací o fyzické či právnické osobě, prohlášení o přiznání státní podpory, tarifu smlouvy o stavebním spoření, či výši pravidelného vkladu, můţeme nalézt ve smlouvě i úrokovou sazbu pro úročení vkladů.

Tato sazba je stejná jak pro úročení vkladů účastníka tak záloh státní podpory. Také je tato sazba neměnná po celou dobu trvání smlouvy, pokud si sám klient nepřeje změnit tarif, který tuto sazbu upravuje. Za změnu tarifu se platí poplatek a to většinou částí připsaných úroků.

Tabuľka 7 Úroková sazba vkladu a poplatek za její případnou změnu SSČS Úroková sazba vkladu (p. a.)

2%

MPSS

2%

RSTS

1 %/2 % [8]

Poplatek za změnu tarifu[11]

WSTS FO: 2,5 %/1 %; PO 1 %/2,2 % [9] 1. změna zdarma, další za 100 CZK

ČMSS 2 %/1 % [10]

/ / [12]

Zdroj:hypoindex.cz

Aţ do minulého roku byly úrokové příjmy (tzn. výnosy = úroky z vkladů a záloh státu) osvobozeny od daně z příjmu. Díky tomu bylo stavební spoření lákavější neţ běţné spoření. Změna zákona ovšem toto osvobození také ruší, a tak budou všechny příjmy letošním rokem daněny 15 %.[13] [1] Poplatek za uzavření smlouvy je nevratný v jakémkoliv případě. [2] Zdarma je uzavření smlouvy pro osoby ve věku 0-15 let, které mají CČ do 50 000 CZk, 0,5 % platí pro osoby ve věku 0 – 15 let s CČ mezi 50 000 – 200 000 CZK a pro osoby ve věku 16 – 21 s maximální CČ 200 000 CZK; týká se to smluv uzavřených po 1. 1. 2008 [3] Pro tarif Invest a Atraktiv je 40 000 CZK, pro tarif Perspektiv 150 000 CZK [4] Z cílové částky, dále jen CČ [5] Pro smlouvy od r. 2004 [6] Z rozdílu navýšené a původní cílové částky [7] Minimální navýšení cílové částky je 20 000 CZK [8] Pro Tarif S041 2 % z CČ; pro tarif S061 1 % [9] Fyzická i právnická osoba si můţe vybrat, které procento úročení jí vyhovuje. Jde změnit tarif i za průběhu spoření [10] Pro tarify Invest a Perspektiv 2 %, pro Atraktiv 1 % [11] Část z připsaných úroků [12] Při změně z 3 % sazby úroku na 2 %; z 3% na 1 %; z 2 % na 1 % [13] Toto zdanění se týká i výnosů ze státní podpory za rok 2010 připsané ovšem aţ na jaře 2011.

4


4) S bytmi bude problém REALITY.ETREND.SK

Rezidenčný trh v Bratislave sa prvýkrát po rokoch môže tešiť z pozitívnych vyhliadok. V ostatných regiónoch sú horšie. Na konferencii Development a investície internetového portálu Stavebne-forum.sk to povedal Michal Padych z realitnej a poradenskej spoločnosti King Sturge. V bratislavskom regióne sa podľa neho ponuka a dopyt nových bytov priblíţili, pohybujú sa okolo 2 040 až

2 100 EUR/m2

s DPH. Aţ 88 % bytov sa predá dokončených, predaj z papiera celkom skončil. Neobjavujú sa ani zahraniční klienti. Vlani sa predalo zhruba 900 nových bytov, čo je medziročne veľký pokrok, keďţe „čierny rok“ 2009

umožnil predaj iba 350 bytov. Oproti minulosti je to však stále ešte málo, keďţe sa predávalo ročne aj 1 700 nových bytov. Tento rok sa objavuje najväčší dopyt po bytoch v 3. a 4. okrese. V regióne hlavného mesta a okolia je stále zhruba tritisíc voľných nových bytov vrátane tých vo výstavbe. Často však ide o leţiaky, takţe v druhej polovici roka bude uţ problém nájsť dobrý byt, myslí si M. Padych. Nová výstavba sa totiţ počas krízy takmer celkom zastavila. Rastislav Štalmach z realitnej agentúry Archeus hovorí, ţe

v regióne Košice-Prešov sa predávajú nové byty ťažko, veľmi však ani nie je čo. Existujú aj dokončené stavby, problém je však cena, keďţe sa stavalo ešte za predkrízové náklady. Nové projekty sa zatiaľ nestavajú. V Košiciach napríklad podľa R. Štalmacha chýbajú pozemky pripravené na výstavbu rodinných domov, trh sa však tieţ oproti roku 2009 o niečo oţivil, čo vidieť na počte vkladov do katastra. Ceny nehnuteľnosti začínajú v priemere

stúpať najmä v regiónoch Košice, Banská Bystrica, Žilina a Trenčín. Andrej Slezko zo spoločnosti BZ Group pripomína, ţe oţivenie trhu nastalo, keď sa banky vrátili k 100 percentnému hypotekárnemu financovaniu nákupu nových bytov. Tieţ povaţuje spomínanú priemernú úroveň cien 1 700 EUR za reálny bratislavský trh, ktorý si zachoval sedliacky rozum. „Tam to je, za tú cenu sa dalo predať v roku 2007 a dá sa aj teraz, aj keď vždy boli kovboji, ktorí to skúšali za viac,“ hovorí A. Slezko. Podľa jeho slov sú klienti oproti predkrízovým časom drzejší voči bankám aj developerom, majú väčšiu silu a očakávajú splnenie svojich podmienok.

Na otázku, či sa dá očakávať, ţe na trh prídu väčšie dávky nepredajných bytov, ktoré sa budú draţiť za akékoľvek ceny A. Slezko odpovedá, ţe takúto situáciu môţu vyvolať len banky. Developeri uţ na to zväčša nemajú ţiadny vplyv. Banky sú však podľa neho zatiaľ opatrné, pretoţe ak by sa na trh naraz dostalo väčšie mnoţstvo zlacnených bytov, zamávalo by to nielen trhom, ale aj bankami.

Komerční nemovitosti 5) Největší obchod v logistice za poslední tři roky REALITY.IHNED.CZ

V prvním čtvrtletí roku 2011 byly uzavřeny realitní transakce v objemu 340 mil EUR, coţ je meziroční nárůst o 170 % (v Q1 2010 byly uzavřeny realitní obchody za celkem 125 mil EUR) a téměř totoţný objem jako v předchozím čtvrtletí (v Q4 2010 byly dokončeny nemovitostní transakce ve výši 355 mil EUR). Vůči předchozímu čtvrtletí sledujeme několik významných rozdílů: a) zatímco v závěru roku 2010 bylo uzavřeno dvanáct obchodů, na začátku letošního roku tvořily tentýţ investiční objem transakce pouze tři; b) zatímco v loňském roce převaţovali na českém trhu realitních investic čeští investoři, v prvním čtvrtletí 2011 největší obchod uzavřeli investoři ze zahraničí. Ve zbývajících měsících roku 2011 očekáváme větší aktivitu zahraničních investorů na českém realitním trhu, zvětšování objemu jednotlivých transakcí a rozšíření spektra investičních produktů, se kterými se bude obchodovat (vedle tradičních kancelářských a maloobchodních nemovitostí nově výrobní a skladové nemovitosti/areály). Celkový objem realitních investic, které budou v letošním roce uzavřeny, odhadujeme ve výši 1 miliardy EUR. V prvním čtvrtletí roku 2011 byly uzavřeny tři významné realitní transakce (přehled viz níţe) v celkovém objemu 340 mil EUR. „Jednoznačně nejvýznamnějším obchodem byl prodej 80 % portfolia společnosti VGP fondu EPISO za 300 mil EUR, což je jediná a zároveň největší transakce tohoto typu za posledních několik let. Očekáváme, že v letošním roce budou v segmentu průmyslových a logistických nemovitostí uzavírány další obchody, ať už se jedná o jednotlivé nemovitosti či realitní portfolia“ říká Jan Kovařínský, investiční konzultant King Sturge.

5


Realitní transakce uzavřené v Q1 2011 Nemovitost

Prodávající

Kupující

Investiční objem

80 % portfolia VGP

VGP

EPISO (Velká Británie)

300 mil EUR

Keystone

Karlin Group

GLL (Německo)

n/a

Real4You

CPI (Česká republika)

n/a

Retailové portfolio (1/3 ČR)

Zdroj:reality.ihned.cz

V letošním roce se objem realitních investic opět zvýší. Očekáváme obchody v celkové výši aţ 1 miliardy EUR. Na český realitní trh se začínají vracet zahraniční investoři. Zájem bude o: 1) výborné kancelářské a maloobchodní budovy třídy A s dlouhodobými nájmy ve vyhledávaných lokalitách; 2) retailové projekty (ať uţ nákupní centra v Praze a v regionálních městech, samostatné potravinářské hyper/supermarkety v regionech a hobbymarkety); 3) nově logistické a průmyslové areály (viz transakce VGP); 4) kapitálové vstupy privátních investorů do projektů menších a středních velikostí (kancelářské a rezidenční projekty); 5) převzetí projektu (či jiţ existujících budov) financující bankou a následný prodej dalším zájemcům.

Vývoj yieldů (nejlepší nemovitosti ve vyhledávaných lokalitách) Nemovitosti

Q1 2010

Q2 2011

Q3 2010

Q4 2010

Q1 2011

Kanceláře

7%

7%

6,75 %

6,75 %

6,75 %

Nákupní centra

6,75 %

6,75 %

6,75 %

6,75

6,5 %

Logistika

8,5 %

8,5 %

8,5 %

8,25 %

8,25 %

Zdroj:reality.ihned.cz

V roce 2011 zároveň očekáváme větší aktivitu bank na poli realitních investic, ať uţ v případě poskytování úvěrů na realitní akvizice, či větší iniciativu v souvislosti s řešením problematických úvěrů ve svých portfoliích (nucené prodeje tzv. non-core assets).

6) Coworkingová centra se zabydlují i v Česku E15.CZ

červnu. „Schází se u nás široká škála profesí, od architektů přes designéry až po lidi z oboru IT,“ doplnila Nováková. Smíchovský Hub je zatím jedinou pobočkou v Česku. Další coworkingové centrum Coffice s kapacitou 15 pracovních míst funguje ve starší kancelářské budově na náměstí I. P. Pavlova. Komunitní kanceláře vznikly také v Brně či Písku. Větši rozmach ale realitní odborníci neočekávají. „Je to zajímavá varianta pro osoby samostatně výdělečně činné, tedy konzultanty na volné noze, jichž je ale omezený počet. Provozovatelé se inspirovali v zahraničí a zaplnili mezeru na českém trhu. Coworkingová centra nejsou velká a jejich provozovatelé si vybírají relativně levné prostory, aby byly cenově zajímaví pro své návštěvníky,“ vysvětluje Radka Novak z poradenské firmy Cushman & Wakefield.

7) Pronájmy skladů v Evropě se loni zvýšily o pětinu S T A V E BN I - F O R U M . C Z Většině hlavních evropských trhů se sklady a dalšími průmyslovými nemovitostmi se loni dařilo. Trh rostl v

průměru o 20 procent. Nejvíce se sklady pronajímaly ve Velké Británii, Německu, Francii a v regionu střední a východní Evropy. V Česku bylo pronajato 780 000 metrů čtverečních skladových ploch a míra neobsazenosti klesla ze 17 na 10 procent. Čilejší byl v roce 2010 v Evropě také obchod se sklady. Investoři za ně utratili 7,6 miliardy EUR (asi 186 miliard korun), coţ je o 27 procent víc neţ předloni. Oznámila to poradenská společnost DTZ. Loňské oţivení nezabránilo podle DTZ v Evropě ani dalšímu poklesu nájemného za průmyslové nemovitosti. Letos uţ ale odborníci očekávají stabilizaci nájmů. Do roku 2015 pak odhadují růst nájemného v průměru o procento ročně.

Realitní byznys 8) Vyšší poplatky za stavební povolení?

Trend sdílení kanceláří se pomalu zabydluje i v České republice, kam dorazil ze západní Evropy. Takzvaná

coworkingová centra nabízejí místa ve vybavených kancelářích i zasedacích místnostech za paušální poplatky v podobě klubového členství. Vzhledem k tomu, ţe zájem o práci ve společném netradičním prostředí mají hlavně lidé s kreativními profesemi, jsou součástí coworkingových center kavárny a odpočinkové prostory. „Aktuálně máme 150 členů, plánovaný počet je čtyři sta,“ uvedla Marie Nováková z praţského Hubu, který je franšízou stejnojmenného britského konceptu. V prostorách někdejší tiskárny na Smíchově otevřel loni v

S T A V E BN I - F O R U M . C Z Ministerstvo pro místní rozvoj navrhuje zvýšení poplatků ve stavebním řízení. Například povolení na výstavbu rodinného domu se můţe zvýšit z 300 na 5000 CZK. Počítá s tím návrh novely stavebního zákona, oznámilo dnes ministerstvo. Dosavadní výše poplatků podle ministra pro místní rozvoj Kamila Jankovského hlavně u velkých staveb uţ neodpovídá realitě. „Poplatkový systém zavedený v roce 1992 se za celou dobu nezměnil. Náš návrh se snaží jednak zohlednit nárůsty cen a jednak částečně snížit znevýhodnění individuálních stavebníků před

6


developerskou výstavbou,“ uvedl ministr. V případě výstavby bytových domů, tedy staveb se čtyřmi a více byty, se podle návrhu poplatky zvýší na 20 000 CZK ze současných 1000 CZK. Návrh novely stavebního zákona je nyní v meziresortním připomínkovém řízení. Změna stavebního zákona má například rozšířit okruh staveb, pro jejichţ realizaci nebude potřeba povolení nebo je bude moţné stavět jen na základě ohlášení stavebnímu úřadu. Novela také počítá s tím, ţe kaţdý, kdo potřebuje stavební povolení, si bude moci vyřídit veškeré náleţitosti na jednom místě.

9) Stavebníctvo vo februári pribrzdilo REALITY.ETREND.SK Zatiaľ čo čísla z konca minulého roku podľa Štatistického úradu SR poukazovali na mierne oţivenie produkcie v stavebníctve, posledné zverejnené údaje z februára tohto roku uţ hovoria o 7,9 % poklese. Po zohľadnení sezónnych vplyvov bola februárová produkcia niţšia aj v porovnaní z prechádzajúcim mesiacom. Konkrétne o 3,8 %. Stavebníctvo tak v druhom mesiaci roka vyprodukovalo 268,5 EUR. Celkové tohtoročné výnosy sú zatiaľ na úrovni 512,6 milióna EUR. Pokles zaznamenala produkcia slovenských firiem doma, ale aj v zahraničí. Tuzemský pokles bol na úrovni 7,1 percenta. Na výsledky vplývala najmä nová výstavba, vrátane modernizácií a rekonštrukcií s 9 % poklesom. Prácu stavebných firiem pokrýva vyše 80 %. Niţší bol aj objem opráv a údrţieb, konkrétne o 5,7 %. Pokles inţinierskych stavieb predstavoval len 1,2 %. Celkový podiel domácej produkcie však medziročne vzrástol o 0,8 %. V orientácii spoločností predstavuje takmer 97 %. Ešte niţší výkon zaznamenali firmy v realizácii stavieb v zahraničí. Aktivity v tomto poli klesli aţ o 26,1 % oproti vlaňajšku. Podiel tejto produkcie predstavoval 14,4 milióna EUR. Podľa Dávida Dereníka z UniCredit Bank je pravdepodobné, ţe aj nasledujúce mesiace budú spojené s prepadom produkcie. „Očakávame však, že stavebníctvo nepadne až na úroveň výroby v roku 2004, to by znamenalo ešte zníženie produkcie o ďalších 14 %,“ dodáva.

10) Reality a právo: co přináší rok 2011 IHNED.CZ Uţ dnes je zřejmé, ţe pro „realitní“ právo letošek přinese poměrně razantní změny hlavně v oblasti nájemného, stavebního spoření a solární energetiky.

Zatímco ekonomové si lámou hlavu, jaký bude letošní rok, právníci uţ vědí „své“. Vzhledem k obvyklé délce legislativního procesu je právní prostředí České republiky pro tento rok poměrně pevně dáno, byť nějaké změny nelze v nynější turbulentní době vyloučit. Vlastníci bytových domů si mnou ruce, protoţe sociální politika státu ve formě regulace nájemného z bytů a tedy podpora nájemníků za jejich peníze se chýlí ke šťastnému konci (šťastnému pro vlastníky domů). Regulace nájmů je v České republice dědictvím předrevolučních let, se kterým si porevoluční zákonodárci dlouhou dobu nevěděli rady. Od roku 1993 se v této oblasti uplatňovala vyhláška ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s uţíváním bytu (poplatky za tzv. sluţby). Tato vyhláška byla vydána na základě zákonného zmocnění obsaţeného v ustanovení § 20 odst. 1 písm. a) zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. K této vyhlášce pak byly vydávány formou sdělení ministerstva financí koeficienty, kterým se takto stanovené ceny upravovaly. Vyhláška navíc prošla několika novelami, z nichţ nejvýznamnější zřejmě byla deregulace nově sjednávaných nájmů v roce 1995. V roce 2000 ale byla nálezem Ústavního soudu vyhláška o nájemném z bytu zrušena, neboť mezitím došlo k zrušení zmocňovacího ustanovení zákona o cenách, coţ by kromě jiného znemoţňovalo jakékoliv další úpravy nájmu. Ústavní soud navíc shledal vyhlášku v rozporu s Ústavou České republiky, neboť nepřiměřeně omezovala vlastnické právo pronajímatelů - vlastníků bytů, resp. bytových domů. Vzniklé vakuum se pokusilo ministerstvo financí několikrát vyřešit vydáváním právních předpisů a cenových výměrů, které byly ovšem ve všech případech krátce po svém vydání zrušeny Ústavním soudem, naposledy v roce 2003. Posledním jmenovaným nálezem Ústavního soudu České republiky bylo formálně ukončeno období regulace, neboť nadále neexistoval předpis, který by ceny nájmů reguloval. Tato skoková „deregulace“ však neměla ţádný praktický význam, neboť nikdo (kromě soudu) nemohl nutit nájemníky k souhlasu se zvýšením nájmu. Před čtyřmi lety byla započata snad jiţ poslední regulační epocha, neboť od roku 2007 je účinný zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Tento zákon si kladl ambice odstranit v průběhu čtyř let markantní rozdíl mezi stávajícím „regulovaným“ a „neregulovaným“ nájemným. K tzv. deregulaci tak docházelo v průběhu posledních čtyř let v podobě jednostranného zvyšování nájmu ze strany pronajímatelů. Formou sdělení ministerstva pro místní rozvoj byly stanovovány koeficienty, podle kterých se vypočítávalo maximální moţné zvýšení nájmu tak, aby se postupem času přiblíţilo ceně v místě obvyklé.

7


V předminulém roce byl zákon novelizován (zákonem č. 150/2009 Sb.) tak, ţe došlo k prodlouţení lhůty pro deregulaci jednostranným zvyšováním nájmu v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel vyšším neţ 9999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín aţ do 31. prosince 2012. Výše uvedený zákon o jednostranném zvýšení nájmu bohuţel obsahuje i do značné míry nesystémovou a moţná i protiústavní úpravu, která se vymyká úmyslu deregulovat a upravit nájmy sjednané na dobu neurčitou před rokem 1989 - pokud si strany dohodnou u nově sjednaného nájmu cenu niţší, neţ je obvyklá, umoţňuje zákon pronajímateli i přesto zvýšit jednostranně nájem, coţ je porušení obecné zásady občanského práva - pacta sunt servanda (smlouvy je třeba dodrţovat) a zasahuje tak do vázanosti stran vzájemnou dohodou. S Novým rokem skončilo „deregulační“ období nájmů u zhruba 400 000 nájemních bytů. Celá situace s postupnou „deregulací“ v podobě jednostranného zvyšování nájmů bohuţel skončila ve fázi, kdy stále panuje značný nesoulad mezi nájemným vyplývajícím ze stávajících smluv a nově uzavíraných smluv, tj. mezi stávajícím nájemným a nájmem v místě obvyklým. Majitelům nájemních domů a bytů tak nezbude nic jiného, neţ se obracet na soudy, aby upravily smluvní podmínky s nájemci v otázce ceny nájmu. Této situaci nasvědčuje i postup ministerstva pro místní rozvoj, které slíbilo do konce února 2011 vydat „cenovou mapu“ nájmů v ČR. Ta by měla slouţit jako vodítko jak při dohodě stran, tak i pro potřeby soudu při rozhodování o výši nájmu. K této problematice je třeba podotknout, ţe k definitivní deregulaci nájmu dojde aţ v okamţiku, kdy bude novelou občanského zákoníku umoţněno jednostranné vypovězení nájmu na dobu neurčitou ze strany pronajímatele, a to buď z důvodu, ţe se strany nedohodly na výši nájmu, nebo bez uvedení důvodu, byť třeba s dvouletou výpovědní lhůtou. V rámci vládou připravované rekodifikace soukromého práva v podobě nového občanského zákoníku mohou v tomto roce přijít i změny v oblasti nemovitostí. Hlavní novinkou v oblasti nemovitostí bude v případě schválení nového zákoníku nesporně návrat staré římské zásady „superficies solo cedit“ do našeho právního řádu - tedy pravidla, ţe všechny stavby, které jsou neoddělitelně spojené s pozemkem, jsou jeho součástí a následují tak jeho právní osud (např. v případě prodeje). Pokud tedy v budoucnu někdo protiprávně postaví dům na vašem pozemku, můţete mu poděkovat a rovnou se nastěhovat. Dům bude totiţ váš. Drzý stavebník bude mít zřejmě pouze nárok na vydání vynaloţených nákladů, popř. bezdůvodného obohacení (zhodnocení pozemku).

Tato zásada se týká pouze staveb nemovitých tak, jak je chápe současný občanský zákoník (staveb spojených se zemí pevným základem). Tato zásada, která platí prakticky v celé Evropě, platila v České republice aţ do roku 1950, kdy byla zrušena tehdejším socialistickým občanským zákoníkem. Uvedená zásada, ţe stavby sdílí osud pozemku, byla a je ignorována i v současném občanském zákoníku z roku 1964, a to v § 120 odst. 2, který říká, ţe „stavba není součástí pozemku.“ V souvislosti se zřizováním staveb na cizím pozemku dojde zřejmě také k obnovení staronového institutu práva stavby na cizím pozemku. Mohutná expanze solárních elektráren uţ pomalu končí. V reakci na neočekávaně velký rozvoj produkce elektrické energie z obnovitelných zdrojů, zejména solárních elektráren, přijal parlament v reţimu legislativní nouze v posledních týdnech minulého roku další dva zákony, které mají solární boom zpomalit. K současnému rychlému růstu počtu výroben solární energie vedly zejména vysoké výkupní ceny garantované státem a rychle klesající náklady na pořízení potřebných technologií, jako jsou fotovoltaické panely, jejichţ původní návratnost měla být v průběhu patnácti let provozu, zatímco v současné době se návratnost pohybuje na méně neţ polovině. Jiţ dříve byla schválena novela zákona o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů, jejíţ podstatou je omezení výhod pouze na malé solární elektrárny umístěné na střechách budov. V závěru minulého roku prošla parlamentem také novela, kterou se mění zákon o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů, a zákon, kterým se mění zákon o dani z příjmů. V prvním případě se jedná o novinku (nepříjemnou pro vlastníky solárních elektráren) v podobě nových kaţdoměsíčních odvodů, a to ve výši 26 procent odvodu z výkupních cen a 28 % odvodu ze zelených bonusů. Ve druhém případě jde zejména o zrušení pětiletých „daňových prázdnin“, tedy osvobození od daně z příjmů z provozu výroben elektrické energie z obnovitelných zdrojů, které se naposledy pouţijí pro zdaňovací období, které započalo v roce 2010. Novela zavádí také změnu daňového odpisování hmotného majetku vyuţívaného k výrobě elektřiny ze slunečního záření, tj. technologické části majetku, jako jsou např. solární panely, měniče a rozvaděče. Odpisování nebude moţno přerušit. Odpisy se stanoví jako měsíční, rovnoměrné, na dobu 240 měsíců (tj. 20 let). Liška po Novém roce běhá o trošku pomaleji (a samozřejmě i ostatní stavební spořitelny). V rámci úsporných pokrizových opatření se totiţ Nečasova vláda pustila kromě jiného i do omezování podpory tzv. stavebního spoření. Zákon, kterým se má tento spořící program omezit, byl projednán na konci minulého roku v reţimu legislativní nouze, neboť pokud by procházel standardním legislativním procesem, nemohl by při

8


dodrţení všech legislativních lhůt platit pro úspory uloţené do stavebních spořitelen v roce 2010. Hlavní dopad úsporného balíčku na fyzické osoby spočívá ve změně zákona o daních z příjmů. Podle něj nárok na státní příspěvek ze stavebního spoření, který vznikl v roce 2010 a který byl poukázán po 31. 12. 2010, není osvobozen od daně z příjmů, tak jak tomu bylo doposud, a podléhá sráţkové dani ve výši 50 % z připsané státní podpory. Protoţe výše daně nebyla známa v okamţiku, kdy si lidé začali spořit, nelze vyloučit podání ústavní stíţnosti ze strany některého nespokojeného střadatele. Pro tento a následující roky je navíc podpora sníţena na maximální výši 2 000 CZK ročně při naspoření 20 tisíc CZK v průběhu příslušného roku. Další omezení vyplývající z nového zákona se týkají zejména samotných stavebních spořitelen (jejich vnitřních pravidel) a zřejmě nebudou mít přímý dopad na spořící fyzické osoby.

11) Stavebnictví hlásí: Nebude lépe ani v příštím roce IHNED.CZ Vláda popírá svá vlastní usnesení i programová prohlášení. O stavebnictví se rozhoduje na pěti ministerstvech, coţ má za následek chaos při výkonu státní správy. Důsledkem toho je prohlubující se krize v celém odvětví.

investic na deset let dopředu a firmu tomu přizpůsobí své plány,“ komentuje situaci Michal Petrman, managing partner Deloitte Regional. Z přemíry negativních zpráv se přece jenom podaří po dlouhé selekci najít jednu pozitivní. Premiér přislíbil, ţe zřídí poradní orgán pro stavebnictví a jiţ příští týden se poprvé sejdou zástupci NERVu, akademické obce i stavebních firem, aby se pokusili prosadit do povědomí vlády některé své názory. Zůstává však otázkou, jestli ministři, zmítaní vzájemnými mezistranickými půtkami, budou ochotni se něčím takovým vůbec zabývat. Ve stavebnictví jiţ druhým rokem klesá poptávka, rentabilita podnikání se sniţuje a výrazně se zvyšuje převis nabídky nad poptávkou. I letos pokračuje trend, kdy stavební společnosti ztrácejí zásobu práce v důsledku poklesu zakázek. Pokles poptávky na stavebním trhu tak zřejmě ještě nedosáhl svého dna. Stát nepůsobí svými rozhodnutími protikrizově, ba právě naopak. Úředníci se musí přestat chovat jako nezodpovědní a nekompetentní zástupci státu. Společnost Deloitte formulovala Koncept 6 P, který představuje souhrn hlavních charakteristik a kvalit, které by měla mít politika státu v rámci veřejných investic. Jde o: - Potřebnost - stavět to, co je potřeba, co je nezbytné;

Krize omezila ekonomiku i investice, ale přesto však není důvod dusit stavebnictví tak dramaticky. Výdaje rozpočtu na přípravu nových dopravních staveb nejsou nijak obrovské. Přesto kromě zastavení staveb, byla prakticky zastavena i příprava nových. Od poloviny r. 2009 se nevypisují ţádné nové zakázky projektové a inţenýrské přípravy, projekční firmy pouze dokončují nasmlouvané zakázky, předpoklad vyuţití projekčních kapacit pro rok 2011 je třetinový. Přitom příprava liniových staveb trvá 7,5 - 13 roků, a tak je jisté, ţe aţ se ekonomika zvedne, nebo aţ si vláda uvědomí, ţe zastavení investic není ta správná cesta boje proti krizi a bude chtít pokračovat v budování dopravní infrastruktury, s hrůzou zjistíme, ţe nemáme kde stavět,“ řekl včera na tiskové konferenci Ing. Václav Matyáš, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví v ČR.

- Přiměřenost - stavět nejen, co je nezbytné, ale co si mohu dovolit, co má jasně spočítané pozitivní efekty a „návratnost“ (včetně zapuštěných nákladů);

Pouze na papíře zůstalo nejen usnesení vlády z roku 2005, které stanovovalo rozvoj dopravní infrastruktury aţ do roku 2013 a navíc se při tvorbě „Superkoncepce“ stalo cárem papíru i Programové prohlášení vlády ze 4. srpna 2010. Není se proto čemu divit, ţe stavební firmy disponují kapacitami, které mnohonásobně převyšují jejich zakázkové krytí. Důsledkem je propouštění a rozprodej strojů a zařízení. Jen loni odešlo ze stavebnictví přes 30 tisíc lidí a letos by to mělo být minimálně stejné číslo. „Například v Nizozemsku stát garantuje minimální výši

- Profinancovatelnost - určení priorit z hlediska státu, jeho investiční strategie a na to navazující daňové určení na investice z národních zdrojů, hledání nových forem financování, přenesení rizik na investory, transparentní formy konceptů (PPP vs. dlouhodobý dodavatelský úvěr).

- Plynulost/Plánovatelnost - na straně investora transparentní plán co stavět a kdy, včetně prioritizace mít krizový plán čemu dát kdy přednost; na straně stavebních firem - umět plánovat kapacity; - Průhlednost - veškerých výběrových řízení, plánů, procesů; průběţná nezávislá kontrola zakázek od zadání aţ po dokončení; - Partnerství - hledání nových forem spolupráce, vyuţívání synergií, např. koncept ‘Work-Together’ jako účinná alternativa k diskutovaným PPP projektům;

Bude na straně státu schopen někdo naslouchat, informaci zpracovat a hlavně ji implementovat do kaţdodenní praxe? Na včerejší tiskové konferenci Svazu podnikatelů ve stavebnictví v ČR tomu ale věřil jen málokdo.

9


12) ČKAIT: chybí standardy pro ceny stavebních prací STAVEBNI-FORUM.CZ V Česku chybí standardy pro jednotné stanovení cen stavebních prací. Aktuální ceníky poskytují především soukromé firmy, ale ohodnocení stejných projektových úkonů se v různých metodách výrazně liší. Česká komora autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) doporučí vládě zavedení povinného sazebníku. Povinný sazebník by se měl týkat zejména projektů partnerství soukromých a veřejných zdrojů (PPP) a zakázek vypisovaných státem. Zavedení standardizace podle komory odstraní dodatečné poţadavky na vícepráce ve veřejných soutěţích, protoţe bude jasně definován předmět plnění.

ENGLISH CORNER 13) European property investment hits EUR 27bn in Q1

which continues to drive yields further down, with the latest CB Richard Ellis EU-15 Prime All Property Yield Index falling by 6 basis points (bps) over Q1 2011 to 5.53 %. This is a 26 bps fall year-on-year, and reflects aggressive competition for core product. Investor sentiment is starting to shift further along the risk curve, albeit very selectively. There are two distinct dimensions of risk that investors are starting to consider asset specific risk and market risk. In terms of taking additional asset risk, those markets where economic and occupier fundamentals are strongest are expected to benefit most. For example, Germany has become an investment market hotspot with EUR 5.5 bn invested in Q1 2011, particularly in the retail sector - which saw close to EUR 4 bn invested in Q1 2011, already above the 2009 annual total. The UK (or more specifically London), and to a lesser extent France and the Nordic regions, also fit into this category. At the same time, there is also increasing investor interest in prime properties in what are seen as riskier markets. These would include Spain, core Central and Eastern Europe (CEE), and even first glimpses of interest in fringe CEE markets.

PROPERTYEU.INFO European commercial real estate transaction volumes hit EUR 26.7 bn in the first quarter (Q1) of 2011 as the investment market built up further momentum, according to the latest data by CB Richard Ellis (CBRE). Q1 2011 activity constitutes a 26 % increase in investment turnover compared to the same period last year and is a higher quarterly total than any of the first three quarters of 2010. Q1 2011 activity did decline from Q4 2010's total of EUR 38.6 bn. However, a fall from Q4 to Q1 is expected as Q4 has traditionally seen a strong surge of activity prior to year-end. As was the trend last year, the vast majority of investor demand is targeting core assets and markets,

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Zuzana Tomková, [email protected]

10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents