BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

V ŘÍJNU OSLAVILY HYPOTÉKY 20 LET NA ČESKÉM TRHU Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Dočkají se pražské bytové domy celoročních dotací?

2)

Aktuální sazby hypoték: Zdražování se odkládá

3)

Ceny hypoték zůstávají nízko. V blízké době se to nezmění

4)

Včasnou fixací úroků ušetříte při splácení hypotéky i desítky tisíc korun. Příští rok hypotéky zdraží

Komerční nemovitosti 5)

Nájemci jsou průmyslovým areálům věrnější než kancelářím. Důvodem jsou investice do vybavení

6)

Logistické plochy lámu rekordy

Realitní byznys 7)

Skanska prodala karlínský kancelářský komplex Corso Court za 1,5 miliardy

8)

Spolumajitel RK Svoboda & Williams: Prožíváme realitní mejdan

English corner 9)

Africa Scoops Five Places In Emerging Markets' Top 10 Property 'Risk Index'

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

09/11 2015

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Spuštění kotlíkových dotací se blíží

1) Dočkají se pražské bytové domy celoročních dotací? HYPOINDEX.CZ Příjem žádostí o dotace na energeticky úsporné rekonstrukce bytových domů v Praze skončil úderem půlnoci 31. října. V letošní výzvě bylo k dispozici celkem 500 milionů korun. Ministerstvo životního prostředí a Státní fond životního prostředí ČR přijaly celkem 260 žádostí za více než 158 milionů korun. Jiné dotace jsou ale v plném proudu a další se chystají. Kontinuální výzva pro bytové domy je v dohlednu Program Nová zelená úsporám (NZÚ) pro bytové domy v Praze odstartoval 15. května letošního roku. V rámci první výzvy mohli žádat vlastníci bytových domů na území hlavního města Prahy, tedy i společenství vlastníků jednotek, bytová družstva či města a obce. Příspěvek byl určen na snižování energetické náročnosti bytových domů do výše maximálně 10 milionů korun a 20 procent řádně doložených způsobilých výdajů. Vzhledem k celkovému počtu podaných žádostí s požadovanou dotací 158 013 844 korun dosahuje průměrná výše žádosti téměř 608 tisíc korun. „Aktuálně připravujeme pokračování této výzvy, naším cílem je vyhlásit ji v obdobné podobě jako výzvu na rodinné domy, tedy jako kontinuální, tzn. jako stabilní a předvídatelný program,“ řekl k ukončené výzvě ministr životního prostředí Richard Brabec. Ministerstvo životního prostředí odstartovalo kontinuální výzvu v programu NZÚ pro rodinné domy 22. října a potrvá do roku 2021. V rámci této výzvy by mělo být přerozděleno přibližně 27 miliard korun z prodeje emisních povolenek. Státní fond životního prostředí ČR již eviduje 450 žádostí o dotace v programu NZÚ na energeticky úsporné rekonstrukce rodinných domů a výstavbu nových domů v pasivním standardu v celkové hodnotě přes 107 milionů korun. „Počet žádostí je ukázkou připravenosti žadatelů využívat tento program, ve kterém je možné získat až 50% dotaci na zateplení svého domu, a dokládá správnost nastavení programu, zejména otevřené podmínky, možnost dílčích opatření a jednodušší administraci,“ komentuje první týden příjmu žádostí ministr životního prostředí Richard Brabec.

Monitoring realitního trhu 09/11/2015

Na výměnu starého kotle za nový ekologičtější přispěje stát v takzvaných kotlíkových dotacích až devět miliard korun. Kraje, které kotlíkové dotace rozdělují, začnou přijímat žádosti již za několik týdnů. Některé kraje přijímají žádosti již od prosince letošního roku, jiné od ledna či února příštího roku. Odborníci doporučují přípravu žádosti nepodceňovat a začít s ní již nyní. „Pro získání kotlíkové dotace je třeba splnit řadu podmínek a doložit různé formuláře. Proto dotační podpora počítá například i s příspěvkem na služby energetického specialisty,“ říká Vladimír Vácha, mluvčí společnosti E.ON. K získání dotace je potřeba doložit také Průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Energetická náročnost domu pak musí být minimálně energetická třída C. Pokud dům nesplňuje energetickou třídu, je nutné realizovat některá stanovená mikro-energetická opatření. „Zájemce může na takzvané mikro-energetické opatření získat až 20 tisíc korun. Využít je lze třeba na zateplení střechy nebo půdních prostor, na dílčí výměnu oken, opravu fasády a další úkony,“ vysvětluje Jana Poncarová ze serveru EnergetickáPoradna.cz. Žadatelé mohou dosáhnout na dotaci až 127 500 korun, tedy maximálně 85 procent ze 150 tisíc korun. „Výše podpory je odstupňovaná podle typu zdroje. Například na nový kotel na uhlí může domácnost získat 70 % z pořizovacích nákladů, na kotel na biomasu nebo tepelné čerpadlo až 80 %,“ sdělila Jana Poncarová. Dodatečných 5 procent získají například domácnosti ze severní a střední Moravy a severních a středních Čech, kde je zhoršená kvalita vzduchu. Kotle na uhlí či dřevo, které od roku 2022 nebudou vyhovovat normám, využívá v současné době přibližně 350 tisíc českých domácností. Ministerstvo životního prostředí plánuje vyměnit až 80 tisíc kotlů do konce roku 2020. Od roku 2017 budou mít pravděpodobně úředníci právo vstoupit do soukromého domu i přes protesty majitelů. Povinnost zpřístupnit dům či byt kontrolorům obecního úřadu umožní zákon o ochraně ovzduší, který minulý týden prošel Legislativní radou vlády. Kontroly by se vztahovaly na majitele, kteří v kotli pálí například odpadky a tím poškozují životní prostředí. Pokud majitel kontrolu neumožní, mohl by dostat pokutu až 50 tisíc korun.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2) Aktuální sazby hypoték: Zdražování se odkládá

přesáhnout 70 procent a podmínkou je také sjednání pojištění úvěru v ČSOB Pojišťovně a inkaso splátky z běžného účtu v ČSOB/ERA.

HYPOINDEX.CZ Hypotéky oslavily dvacet let. Na hypotečním trhu to ale příliš slavnostně nevypadalo. Akčních nabídek je jen poskrovnu. Banky zřejmě ukolébal neutuchající zájem o hypotéky, a tak se do slev a akčních nabídek příliš nehrnou. Obavy klientů z růstu úrokových sazeb se ale nenaplnily, zdražení se zatím nedostavilo. Klesnou sazby ještě níže, nebo začnou opět růst?

„Klienti, kteří se rozhodnou uzavřít v období trvání této marketingové akce novou hypotéku, mají možnost dosáhnout i na vyšší úvěr, než o jakém by za standardních podmínek uvažovali. Australská hypotéka totiž opravdu funguje vzhůru nohama. Čím více peněz si od Hypoteční banky půjčíte, tím nižší úrokovou sazbu nyní dostanete,“ vysvětluje Václav Moravec, specialista marketingových kampaní Hypoteční banky.

Podzimní „Hypodny“ Raiffeisenbank

Expobank a UniCredit zlevnily

Raiffeisenbank v říjnu rozjela podzimní „Hypodny“. V rámci akce nabízí Raiffeisenbank do konce listopadu letošního roku slevu z úrokové sazby účelových hypoték u všech fixací o 0,2 procentního bodu. Klienti, kteří si o hypotéku požádají do 20. listopadu, mohou získat úrokovou sazbu od 1,99 procenta.

Již během října zlevnila hypotéky Expobank. Levněji nabízí jak jednoleté, tříleté, tak i pětileté fixace. Závratné slevy to ale nejsou, fixace na tři a pět let snížila o 0,08 procentního bodu na 2,86 procenta, resp. 2,95 procenta. Jednotleté fixace snížila dokonce pouze o 0,02 procentního bodu na 3,68 procenta.

„Zvýhodněnou úrokovou sazbu získá každý klient, který si na naší pobočce nechá připravit orientační propočet a následně do konce listopadu uzavře hypoteční smlouvu s alespoň tříletým fixačním obdobím. Po podpisu hypotéky pak klienti navíc získají také finanční bonus ve výši 4 000 Kč,“ říká produktový manažer Raiffeisenbank Milan Voldřich.

Poklidný podzimní hypoteční trh nepatrně rozvířila i UniCredit Bank, která snížila sazbu pětileté fixace. Úroková sazba hypotéky s fixací na pět let klesla o desetinu procentního bodu na 1,69 procenta, tedy na úroveň tříleté fixace. Air Bank refinancuje za 1,89 procenta Air Bank zatím hypotéky pouze refinancuje, a tak se rozhodla zaútočit snížením úrokových sazeb v této oblasti. Na 1,89 procenta snížila pevnou úrokovou sazbu s fixací na tři roky i pohyblivou s tříletým stropem. Sníženou úrokovou sazbu nabízí Air Bank všem klientům bez nutnosti sjednání dalších služeb. Hypotéky oslavily 20 let V říjnu oslavily hypotéky fyzickým osobám 20 let na českém trhu. Od roku 1995 poskytly banky v České republice na více než 750 tisíc nemovitostí 900 tisíc hypoték v celkovém objemu přes 1,4 bilionu korun.

Klienti, kteří aktivně využívají účty eKonto Smart či eKonto Komplet, mají možnost standardně využít slevy ve výši jednoho procentního bodu. Celková sleva tak může dosáhnout do konce listopadu 1,2 procentního bodu. Podzimní akci odstartovala i Hypoteční banka Hypoteční banka zahájila v říjnu novou podzimní kampaň na Australskou hypotéku. Klienti mají možnost získat slevu z úrokové sazby až 0,40 procentního bodu. Akce se vztahuje na úvěry od jednoho milionu korun s dobou fixace na tři a pět let. Poměr úvěru k ceně nemovitosti nesmí ale


Za 20 let se změnil nejen přístup bank v poskytování hypotečních úvěrů, ale i parametry hypotéky. V roce 1995 neklesly úrokové sazby v průměru pod 13 procent a v současné době je průměrná úroková sazba podle ukazatele Fincentrum Hypoindex 2,11 procent. Doba splatnosti hypoték vzrostla z 20 na 25 let a průměrná výše hypotéky z 800 tisíc koruna na 1,8 milionu korun. Vyřizování hypotéky se zrychlilo, zjednodušilo a zkrátilo. Vyřízení hypotéky již netrvá týdny, ale jen několik dní. V prvních pěti letech bylo v Česku poskytnuto přibližně 30 tisíc hypoték, v posledních pěti letech to již bylo přes 400 tisíc hypoték. „Jen v prvním pololetí letošního roku

3


poskytly tuzemské banky klientům z řad občanů takřka 50 tisíc hypoték v objemu 88 miliard korun. Za celý rok 2015 by tak banky mohly rozpůjčovat přes 180 miliard korun,“ uvedl Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum. Hypoteční boom potvrzují i poslední výsledky bank. Například Česká spořitelna ve třetím čtvrtletí poskytla oproti stejnému období loňského roku o polovinu více hypotečních úvěrů, tedy více než 7 tisíc hypoték v celkovém objemu 13,5 miliardy korun. „Podobně slibné výsledky očekáváme i v posledním čtvrtletí, které by mělo být v objemu i počtu poskytnutých hypoték zhruba stejně silné,“ řekl Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny. Objemy a počty poskytnutých hypoték lámou rekordy. Úrokové sazby se již svého dna dotkly a relativní klid před bouří naznačuje, že se opět pozvolna blíží jejich růst. Podzimních akcí se asi letos ve velkém již nedočkáme. Můžeme jen doufat, že se dočkáme alespoň nějakých milých vánočních překvapení. Tabulka 1: Aktuální úrokové sazby – listopad 2015 1letá fixace 3,19

3letá fixace 2,29

5letá fixace 2,09

do 100 %

ČSOB

3,59

2,59

1,99

do 70 %

Equa Bank

3,69

1,99

1,99

do 90 %

Expobank

3,68

2,86

2,95

do 90 %

Fio banka

2,49

1,88

1,88

do 70 %

GE Money Bank

3,05

2,34

2,34

do 85 %

Hypoteční banka

3,59

1,99

1,99

do 70 %

Komerční banka

2,59

2,09

2,09

do 85 %

mBank

2,74

1,69

1,99

od 51 % do 90 %

Raiffeisenbank

1,99

1,99

1,99

od 70 % do 90 %

-

1,99

1,99

do 70 %

UniCredit Bank

4,04

1,69

1,69

do 85 %

Wüstenrot

3,34

1,94

1,99

do 70 %

Banka Česká spořitelna

Sberbank

LTV

Zdroj: hypoindex.cz Poznámka: Oranžové sazby jsou vyšší a zelené nižší než v předchozím porovnání úrokových sazeb.

3) Ceny hypoték zůstávají nízko. V blízké době se to nezmění IHNED.CZ 



Zájem o hypoteční úvěry kvůli nízkým úrokovým sazbám a větší ochotě Čechů utrácet dál roste. Ceny hypoték stagnují a do konce roku by se neměly podle expertů příliš měnit.




Kdo chce mít levnou hypotéku, měl by začít vyjednávat o úrokových sazbách o několik měsíců dříve, než mu končí fixace té stávající.

Zájem o hypoteční úvěry dál roste. Příčinou jsou nízké úrokové sazby, ale i oživení české ekonomiky, díky němuž Češi znovu více utrácejí. Ceny nemovitostí navíc stoupají a řada lidí je chce koupit v době, kdy jsou hypotéky levné. Podle Hypoindexu, který mapuje hypoteční trh, průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů v poslední době stagnuje na 2,11 procenta. V nejbližší době by se podle expertů příliš měnit neměla. Někteří odborníci se ale obávají, že ke zdražení povede chystaná novela zákona o spotřebitelském úvěru, která má v příštím roce rozšířit možnosti klientů zdarma předčasně splatit část hypotéky. "Když bude zákon schválen ve verzi, v níž prochází legislativním procesem, bude u nových a refixovaných hypoték, na které se bude vztahovat, možné uhradit až pětinu jistiny měsíc před dnem výročí uzavření smlouvy," připomíná mluvčí Komerční banky Pavel Zubek. Jak dodává, věřitel může u vyšších předčasných splátek žádat náhradu účelně vynaložených nákladů, vzniklých kvůli předčasnému splacení. To může vést ke zdražení hypotečních úvěrů. Podle Zubka může navíc novela přinést změnu produktové nabídky. Poskytovatelé úvěrů mohou preferovat produkty, které jim umožní lépe krýt jejich náklady. Na stejný problém poukazují i další banky, jiné ovšem tvrdí, že již klientům možnost předčasně splatit hypotéku za podobných podmínek nabízejí a příliš se toho pro ně nezmění. Stagnace cen může pokračovat Odborníci několikrát tvrdili, že úrokové sazby hypoték nalezly dno, což se ale nestalo. Nyní jsou navzdory srpnové a zářijové stagnaci úroků opatrní. Nízké sazby přispívají k tomu, že si klienti hypotečních bank stále častěji sjednávají (fixují) úroky na pět a postupně i sedm let. Slabá je poptávka po − nyní rovněž výhodných − úvěrech s pohyblivou úrokovou sazbou. Například Josef Rajdl, vedoucí analytik firmy Fincentrum, která sestavuje Hypoindex, čeká spíše stagnaci než silný růst či pokles úroků. K jejich snížení není podle jeho slov příliš prostoru. "Netuším, jak by naše banky zahraničním matkám vysvětlovaly pokles marží a regulátorovi rezervy, které vytvářejí na rizikové úvěry. Kdyby chtěla některá banka

4


získat vyšší tržní podíl výrazně nižšími sazbami, konkurenti by zřejmě při současných sazbách raději vyčkali − bez ohledu na ztrátu podílu na trhu," dodal Rajdl.

Dokud nebude zřejmé, kdy ČNB ukončí měnovou politiku podporující slabší kurz koruny, nebo se výrazně nezhorší ekonomická situace, není podle něj důvod, proč by měly banky zvyšovat úrokové sazby. Za standardních okolností by se mohly podle Rajdla úroky u hypoték za pět let pohybovat kolem čtyř procent. Tak dlouhé odhady jsou ale ošemetné. Za podstatné považuje, zda budou mít příslušní činitelé v Evropě odvahu utáhnout měnovou politiku, na což by reagovala i ČNB. Nelze proto vyloučit, že sazby zůstanou na obdobné úrovni jako v současnosti. Růst cen nemovitostí by měl přimět banky, aby byly opatrnější a nabízely hypotéky kryjící menší část hodnoty nemovitosti. Klienti by tak dopláceli daleko více peněz z vlastních zdrojů. To ovšem může brzdit konjunkturu na realitním trhu. Rajdl také soudí, že až budou dlouhodobější peněžní zdroje dražší, banky nebudou moct nabízet zajímavé ceny na delší fixace a klienti začnou preferovat kratší. Rychlý růst cen nemovitostí přitom vede k tomu, že si klienti berou stále větší hypoteční úvěry. Ke zdražení hypoték může přispět i ČNB, která od bank žádá větší obezřetnost. Chce například, aby podíl nových hypoték na více než 90 procent hodnoty nemovitosti nepřesáhl deset procent. A aby banky na hypotéky kryjící větší hodnotu realit vytvářely vyšší oprávky. To by se mohlo samozřejmě promítnout do ceny hypoték. Vyjednejte si lepší podmínky Silná konkurence a nízké úroky nicméně zatím klientům, kteří chtějí novou hypotéku nebo refinancování té stávající, umožňují dohodnout si výhodné podmínky. Kdo aktivně vyjednává s dostatečným předstihem, může ušetřit za pět let desítky tisíc, někdy i přes sto tisíc korun. Nejde jen o výši úroku, v úvahu je třeba vzít i podmínky pro předčasné splacení úvěru, které je v některých bankách drahé. Podle Rajdla využije nabídku jiné banky asi 30 procent klientů, jimž končí fixace. Jde asi o 15 procent letos vykazovaných úvěrů. Odhaduje, že asi polovina klientů konec fixace neřeší. Když jim končí, obvykle získají díky nízkým úrokům hypotéku levněji. Pokud zůstanou u stávající banky, mají ale v průměru o půl procentního bodu vyšší sazby než klienti, kteří refinancují jinde. Část těch, kteří zůstávají u původní banky, má


ovšem nestandardní úvěr, který je dražší a pro některé banky nefinancovatelný. Co je třeba vědět

 Zvažte, co potřebujete Než si pořídíte novou hypotéku, zvažte, kolik peněz potřebujete a na jak dlouho. Když vám končí fixace hypotéky, posuďte, zda část úvěru uhradit, což je zdarma, nebo hypotéku upravit. Zvažte, jak se od poslední fixace úroků změnily vaše potřeby či přání a na kolik let má smysl fixovat úroky.  Buďte aktivní, jednejte s předstihem Několik měsíců před koncem fixace oslovte stávající banku, pak konkurenci. Porovnejte cenu a další podmínky smlouvy, zejména předčasné splácení hypotéky či její části, což může být drahé. A zda není nízký úrok něčím podmíněn. Příliš dlouhý garantovaný úrok nemusí být výhodný.  Vraťte se ke své bance Když jste začali jednat včas a získali výhodnější nabídku, můžete s ní operovat v původní bance. Obvykle nechce ztratit klienta a poskytne vám obdobné podmínky. Je-li jiná nabídka výhodnější, zvažte, zda jste byli se stávající bankou spokojeni a zda není rozdíl příliš malý na to, aby změna měla smysl. Banky se pochopitelně snaží udržet stávajícího klienta, což je levnější než získat nového. Pokud ale klient o výši úroku sám aktivně nevyjednává, nenabídnou mu zpravidla tolik, kolik by získal, když přejde k jiné bance, upozorňuje Rajdl. V případech, kdy je úroková sazba u hypotéky u nejlepší konkurenční nabídky jen o pár desetin procenta výhodnější a stávající banka vychází klientovi vstříc, doporučuje Rajdl hypoteční banku neměnit. Budeme mít za pět let tříprocentní úroky? Ani hypoteční makléřka Gepard Finance Eva Fraňková zatím nečeká větší změnu úroků u hypoték nahoru či dolů. "Půjde o 0,1−0,2 procenta ročně. Vycházím z dlouhodobé zkušenosti i z denní praxe. Klient málokdy získá úvěr za oficiální úrokovou sazbu. Ta sice existuje, klient ale téměř vždy jedná s bankou o jejím snížení," uvedla Fraňková.

Nepředpokládá, že se v dalším pětiletém cyklu dostanou úrokové sazby hypoték na pět procent v průměru ročně, jak tomu bylo ještě nedávno. Trh je relativně stabilizovaný, banky chtějí za cenu minimálních marží získat nové klienty a ty stávající udržet. "Myslím si, že by se průměrná úroková sazba neměla zvýšit nad tři procenta.

5


Podstatná ovšem bude celková ekonomická i politická situace u nás i ve světě," dodala Fraňková.

Ceny nemovitostí rostou a klienti si to uvědomují. Řada z těch, s nimiž Fraňková jedná, dosud s jejich nákupem nespěchala. Nyní ale chtějí koupi nemovitosti urychlit. Hlavně když mají omezený rozpočet a kupují levnější nemovitost a úspora 50 tisíc je pro ně zásadní.

4) Včasnou fixací úroků ušetříte při splácení hypotéky i desítky tisíc korun. Příští rok hypotéky zdraží IHNED.CZ  



Češi si berou větší hypotéky, stále častěji si fixují jejich úroky na pět, případně i sedm let. Příští rok mohou být hypoteční úvěry kvůli chystanému zjednodušení předčasných splátek dražší. Průměrná výše hypotéky dosáhla podle serveru Hypoindex 1,85 milionu korun.

Objem nových a refinancovaných hypoték může být letos rekordní. Od ledna do konce září dosáhl 135,4 miliardy korun. Podle Marie Mockové, mluvčí Hypoteční banky, jedničky na trhu, je to asi o osm miliard méně než 143,4 miliardy za celý loňský rok. Dá se tedy očekávat, že celková výše uzavřených hypotečních úvěrů letos převýší rekordních 149,7 miliardy z roku 2013. Banky se snaží nabízet poměrně nízké úroky i na sedmi-, osmi- či desetileté fixace a klienty si zavázat na delší období. Pokud chce kupující v nemovitosti bydlet, nemusí to být špatná volba. Jestliže má ovšem jít o investici, může podle Fraňkové dlouhá doba fixace úrokových sazeb zablokovat případný budoucí prodej nemovitosti. Řada klientů stále neřeší, jakou úrokovou sazbu získají u hypotéky po skončení fixace. Podle Fraňkové je jich vzhledem k tomu, že získali většinou výrazně nižší úroky než dosud, více než v minulosti. Pokud jim banka pošle návrh nové výše splátky, většinou nižší než v minulosti, jsou obvykle spokojeni a nezajímají se o nabídku konkurence. Příliš dlouhá garance nemusí být výhodná Některé banky dokážou připravit refinancování na rok, nebo dokonce dva dopředu. To může být výhodné, klient ovšem podle Fraňkové riskuje, že po tak dlouhé době již nemusí být nová úroková sazba zajímavá. A odstoupit od podepsané smlouvy je pak možné pouze za cenu sankce za nečerpání hypotéky. Doporučuje proto řešit refinancování s tříměsíčním předstihem, kdy je jasné, co banky dokážou poskytnout. Klient by měl nejprve jednat s vlastní bankou a porovnat její nabídku s konkurencí. Prvotní nabídka od stávající banky nemusí být tou poslední, proto je třeba jednat déle. A zkontrolovat si, zda není úrok něčím podmíněn, aby se klient bance například nezavázal, že u ní zůstane i na další dobu fixace.


Příčinou je vedle nízkých úroků růst ekonomiky a větší zájem Čechů utrácet. Průměrná výše hypotéky dosáhla podle serveru Hypoindex 1,85 milionu korun. Silná konkurence umožňuje ušetřit při uzavření nové či refinancování stávající hypotéky na nejčastěji využívaných pět let desítky tisíc nebo i více. Potvrzuje to modelový výpočet Josefa Rajdla, vedoucího analytika firmy Fincentrum, která vydává Hypoindex. Vychází z porovnání hypotečních úvěrů, které je možné v současné době získat na českém trhu. Noví hráči preferují refinancování Letos začal poskytovat hypotéky jeden z mladších hráčů na bankovním trhu, Air Bank. Stejně jako část dalších nových bank zatím nabízí jen jejich refinancování s omezenou délkou fixace úroků − nyní tříletou. Banka jde podle mluvčího Vladimíra Komjatiho proti trendu stagnace cen, v říjnu snížila sazbu na 1,89 procenta. Klienty láká tím, že mohou kdykoliv během fixace zdarma uhradit splátky či celou hypotéku. Když si ji převedou v době fixace jinam, hradí náklady 0,2 procenta ročně z výše úvěru do konce fixace. "Zájem o hypoteční úvěry je mnohem vyšší než loni, podíl úvěrů na jejich refinancování téměř stejný," uvedla Veronika Exnerová z tiskového centra České spořitelny. Úroky hypoték letos mohou oscilovat kolem historicky nejnižších úrovní. Příští rok vzrostou podle analytiků spořitelny výnosy pětiletého státního dluhopisu, který ovlivňuje nejoblíbenější pětiletou fixaci úrokové sazby u hypoték, asi o půl procenta. Do 15. listopadu nabízí spořitelna hypotéku s pojištěním schopnosti splácet s

6


osmiletou fixací a úrokem 2,09 procenta, bez pojištění činí úrok 2,29 procenta. Platí to pro nové hypotéky, až do 90 procent hodnoty nemovitosti, splácené z Aktivního účtu u České spořitelny. "Tuto sazbu klientům garantujeme 30 dní i pro refinancování hypoték z jiných bank. Včetně odhadu zdarma pro všechny fixace," dodala Exnerová.

"V poslední době roste zájem o hypotéky se sedmiletou fixací," uvedla mluvčí ČSOB Pavla Hávová. ČSOB i Era svět (Poštovní spořitelna) nabízejí garantovanou sazbu 1,99 procenta, a to do 70 procent ceny nemovitosti. "Úrokové schody" umožňují získat za každý půjčený milion o 0,1 procenta nižší úrok, nejvýše 0,4 procenta. Nelze je kombinovat s garantovaným úrokem. Ceny zdraží regulace hypoték Equa bank nyní nabízí hypotéky bez vstupního poplatku, u účelových garantuje sazbu 1,99 procenta, u neúčelových 3,99 procenta. Ke každé vyplácí bonus. Umožňuje také zdarma splatit pětinu hypotéky vždy po 12 splátkách úvěru. Při splacení během fixace hradí klient desetinu ze zůstatku úvěru. Do konce roku banka nečeká podle mluvčí Markéty Dvořáčkové větší pohyb sazeb, příští rok je může ovlivnit chystaná regulace hypoték. Povinné výhodnější podmínky pro předčasné splátky hypoték mohou zdražit ceny zdrojů, z nichž se banky refinancují. Podobný vývoj cen očekává i většina dalších bank. Expobank (LLBW) se podle specialisty externí distribuce Miroslava Horny zaměřuje hlavně na financování nestandardních a složitějších obchodů pro fyzické osoby. Plošné novinky či akce tedy nechystá. Fio banka letos třikrát snížila úročení hypoték. Pořízení tohoto úvěru včetně mimořádné splátky je zdarma. Více než polovinu tvoří refinancování. "Zvýšení úroků nechystáme, zájemcům o bydlení chceme dál nabízet úvěry s nízkými úroky. Nechci ale předjímat vývoj na trhu," dodal mluvčí banky Zdeněk Kovář. V GE Money tvoří refinancování asi čtvrtinu nových hypoték. Proti loňsku mírně klesá, což podle specialistky komunikace Lucie Policarové odráží vývoj na trhu. Do konce roku a pro první úrokové období nabízí banka neúčelový úvěr k hypotéce na cokoliv od 2,74 procenta ročně a fixaci úroků na pět a deset let. Podmínkou je uzavření účelové hypotéky a doplňkového úvěru ve stanoveném objemu současně.

pětinu portfolia, o něco méně než loni. "Banky se více snaží klienty udržet a nabízejí s předstihem zajímavé podmínky," řekla Mocková. Výše průměrné hypotéky v Hypoteční bance proti loňsku vzrostla o sto tisíc na 1,8 milionu. Její klienti stále více volí sedmiletou fixaci. Banka nyní nabízí Australskou hypotéku: čím více si klient půjčí, tím nižší úrok získá, a to až o 0,4 procenta. Komerční banka změnila podle mluvčího Pavla Zubka úrokové sazby 15. června. Fixace na tři až 15 let se zvýšily o 0,1 až 0,3 procenta ročně, nejvíce osmileté a delší. mBank naopak úroky hypoték v červnu snížila. Aktuálně není podle mluvčího Pavla Vlčka důvod k jejich zvýšení. Pokud nedojde k něčemu nečekanému, měly by zůstat nejméně do konce roku podobné jako nyní. Raiffeisenbank nabízí do konce listopadu slevu 0,2 procentního bodu z úrokové sazby a mimořádný bonus 4000 korun při podpisu smlouvy. Aktivní majitelé účtů eKonto Smart či eKonto Komplet mohou využít slevy ve výši procentního bodu a celkem tak ušetřit až 1,2 procentního bodu. Sberbank nabízí od listopadu novou FÉR hypotéku, která klientům podstatně ulehčí administrativu. Plánuje také snížit úroky. Podle mluvčího UniCredit Bank Petra Plocka cena peněz na mezibankovním trhu mírně roste, hypoteční sazby může ovlivnit hlavně vyšší cena desetiletých dluhopisů. Tento růst by ale neměl být bez silného ekonomického impulzu rychlý či prudký. Banka má nyní u tříleté fixace nejvýhodnější sazbu na trhu od 1,69 procenta. Umožňuje také refinancovat hypotéku skutečně on-line včetně zaslání všech dokumentů s expresním schválením do 48 hodin. Ve Wüstenrot hypoteční bance se podle Heleny Duškové z úseku marketingu a PR z 55 procent podílí na celkovém objemu hypoték jejich refinancování. Banka v současné době nabízí zájemcům Hypotéku Refin bez jakýchkoliv poplatků za zpracování, poskytnutí úvěru, ale také za jeho správu. Stejnou výhodu poskytuje do konce roku klientům, kteří si u ní pořídí Hypotéku na vlastní bydlení nebo neúčelovou Hypotéku na cokoliv.

Banky se více snaží udržet klienty Podle mluvčí Hypoteční banky Marie Mockové mohou vydržet stávající úrokové sazby u hypoték několik týdnů, možná i měsíců. Refinancování tvoří v této bance, ČSOB a Era světě (Poštovní spořitelně) z téže finanční skupiny asi


7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

nemovitosti rok po kolaudaci nebo i v průběhu samotné výstavby a energetická náročnost budovy je tolik nepálí.

5) Nájemci jsou průmyslovým areálům věrnější než kancelářím. Důvodem jsou investice do vybavení IHNED.CZ 





Letošní ročník veletrhu Expo Real potvrdil, že nálada na relitním trhu je stále pozitivní a banky si některé developery předcházejí. I díky tomu staví dnes developeři sklady a výrobní areály čím dál častěji spekulativně. Stejně postupuje podle šéfa české pobočky Tomáše Míčka i společnost P3. Největší poptávka přichází od logistických firem. "Růst vidíme také v ecommerci," říká Míček.

Mnichovský veletrh Expo Real je ukazatelem toho, kam se bude ubírat realitní trh. A letošní ročník potvrdil, že nálada je stále pozitivní a banky si kvůli financování realitních projektů některé developery předcházejí. Tomáš Míček  Ve společnosti P3 pracuje čtvrtým rokem, poslední dva roky jako ředitel. Skupina P3 patří mezi pět největších vlastníků průmyslových nemovitostí v Evropě, v Česku je firma mezi třemi lídry.  Před rokem se P3 akvizicí 11 průmyslových a logistických parků v Česku za 523 milionů eur zasloužila o realitní akvizici roku.

"Přístup bank se za poslední rok, rok a půl dramaticky změnil. Zvou nás na obědy, to dřív nedělaly," popisuje Tomáš Míček, ředitel developerské a investiční společnosti P3 pro Českou republiku. Developer i vlastník Peníze by tedy byly, ale realitní fondy i financující banky si stěžují na nedostatek dobrých realitních projektů. P3 si podle Míčka na kvalitě budov zakládá, protože není jen developerem, ale nemovitosti zároveň dlouhodobě vlastní. Podobně jako například konkurenti CTP či Prologis. "Je rozdíl, když stavíte s horizontem jednoho nebo dvou let, nebo když nemovitost trvale vlastníte," říká Míček s tím, že o kvalitě stavby vypovídají i její provozní náklady. Někteří developeři zahraničním fondům prodávají


Naopak zájem nájemců je platit za energie co nejméně a sklady nejsou výjimkou. "Když se například do našeho parku na D1 stěhovala společnost Mountfield, chtěla vidět účty za plyn," líčí Míček. Rozdíl v platbách za energie se podle něj u nově postavených skladů může lišit o 10−15 procent. V Německu staví P3 sklad, který bude mít energeticky úsporné opláštění, inteligentní osvětlení a solární ohřev vody. V rumunské Bukurešti pak připravuje budovu "příští generace", kde vedle úsporného osvětlení firma zkoumá šetrné technologie pro spotřebu vody a komplexní systém správy budovy. P3 má na správu nemovitostí vlastní zaměstnance, kteří ovlivňují podobu budovy už při jejím návrhu. Ve finále se totiž o nemovitosti starají a o laciné provedení nestojí. Nejde přitom jen o kvalitní izolaci. V průmyslových areálech bývají vedle skladů i kanceláře, a proto není vhodné je kvůli letnímu přehřívání orientovat na jih, upozorňuje Míček. V opačném případě aby nájemce investoval do venkovních žaluzií a klimatizace. "Ta má dramatický vliv na spotřebu energie," podotýká Míček. Spekulativní výstavba je sexy Sklady a výrobní areály dnes developeři staví čím dál častěji spekulativně, tedy aniž by věděli, kdo si je od nich po dokončení pronajme. Dokládají to údaje mezinárodních realitních poradců. Podle sdružení Industrial Research Forum ve třetím čtvrtletí vzrostl podíl průmyslových budov stavěných spekulativně oproti loňsku o celou třetinu. A s trendem jde i P3. "Chystáme se stavět spekulativně v našem parku na D11 a pak také v Horních Počernicích," říká Míček s tím, že v každé lokalitě to bude hala o velikosti asi 10 tisíc metrů čtverečních. P3 nemá obavy, že by spekulativně postavené budovy nepronajala. "Rozhodně je rozdíl mezi tím, když nabízíte něco, co je na papíře, nebo budovu, která už stojí," konstatuje Míček. "V Horních Počernicích chceme stavět sklady s větším podílem kanceláří," dodává Míček s tím, že tento koncept v Praze chybí. Některé projekty se jako spekulativní zpočátku jen tváří, přestože developeři mají budoucí nájemníky domluvené. P3 to tak nedělá. "Spekulace je do jisté míry sexy. Developer tím říká, že má kuráž," popisuje Míček. Po nových halách je poptávka Současný boom kancelářské výstavby v Praze si vybírá daň v podobě vylidňování budov postavených před 10 či 15

8


lety. Nájemce si vzájemně přetahují i vlastníci průmyslových nemovitostí, ale ne do takové míry jako v kancelářích. Nejde totiž jen o změnu adresy.

"U nás to není takový trend. Není to tak jednoduché, naši nájemci, jako třeba e-shopy, investují statisíce, i miliony eur do vybavení," vysvětluje Míček. Proti snadnému stěhování z logistických parků hraje i fakt, že v nich působí více firem, které obsluhuje stejný logista. "Pro ně to může znamenat ztrátu byznysu," míní Míček. Za pravdu mu dávají i statistiky. Jestliže volných moderních kanceláří je v Praze více než 16 procent, skladů a hal jen něco přes pět procent. A P3 má podle Míčka ve svém logistickém parku na D1 de facto plno. Přitom zmíněný areál je největším svého druhu v Česku. Jeho zastavěná plocha aktuálně odpovídá rozloze sedmi Václavských náměstí v Praze. V souhrnu vlastní P3 v tuzemsku téměř milion metrů čtverečních k pronájmu ve svých průmyslových parcích a budovy má obsazené asi z 97 procent. "To už není zdravé," míní Míček. Firma vlastní další pozemky, na nichž má povolení k výstavbě pro 240 tisíc metrů čtverečních budov. E-shopy na tahu Největší poptávka přichází od logistických firem. "Růst vidíme také v e-commerci," říká Míček. P3 staví na D11 například sklad pro společnost Exiteria, která provozuje internetový obchod Mabyt.cz. Stavět se developer chystá také ve Stříbře.

zájemci požaduje jen tříletou nájemní smlouvu. Přitom v minulosti by pod pět let firma nešla. "Jsou nájemci, kteří mají smlouvu s vlastníkem haly na pár let a dál nevidí," vysvětluje Míček, proč se nájemní doba zkracuje. Do nových průmyslových areálů se stěhují také firmy, které dlouhá léta sídlily v budovách postavených za socialismu. Jako například Barvy a laky Hostivař, které se koncem tohoto roku stěhují do Horních Počernic. Firma hledala nové prostory několik let, chtěla být ve stejné části Prahy a mít nové sklady, vzorkovnu a kanceláře s dopravním napojením.

6) Logistické plochy lámu rekordy ETREND.SK Ak niekde cítiť zlepšenie v stavebníctve a začínajúci stavebný boom, je to určite logistika. Už niekoľko kvartálov po sebe je vidno rekordné zvyšovanie objemu novej výstavby i stúpajúci záujem nájomcom. Neobsadenosť dosauje len 3,99 % percenta. Aktuálne je na trhu približne 1,6 milióna štvorcových metrov moderných logistických plôch. Prevláda výstavba BTS (na mieru pre konkrétneho klienta), vo výstavbe je aj niekoľko špekulatívnych priestorov. Tieto sa z veľkej časti zapĺňajú už počas výstavby, a tak sú po dokončení už obsadené. Podľa poradenskej spoločnosti CBRE dosahuje „aktuálny ročný výnos prémiových projektov na slovenskom industriálnom trhu úroveň 7,75 %, čo je v medziročnom porovnaní pokles o 25 bázických bodov a v kvartálnom porovnaní pokles o 15 bázických bodov.“ V treťom štvrťroku sa dokončilo viac než 63-tisíc m2 nových logistických a skladových plôch, z toho približne dve tretiny sú v okolí Bratislavy. Patria sem haly Prologisu v Senci, spoločnosti Presskam v Devínskej Novej Vsi a projekty Goodman v Senci. Aktivitu zaznamenal aj východ Slovenska, zvyšnú tretinu plôch vybudovali spoločnosti Immorent a IL Development v Košiciach a Veľkej Ide.

U P3 vzhledem k šíři jejího portfolia ale často poptávají nové prostory, například kvůli expanzi, stávající nájemci. Nájemné podle Míčka v zavedených budovách spíše roste. Když ale nějaká firma poptává ve výběrovém řízení výstavbu haly na míru, developeři jsou schopni jít i těsně nad tři eura za metr čtvereční a měsíc. Oproti minulosti P3 dnes také v případě výstavby budovy na míru konkrétnímu


„Celkovo je vo výstavbe osem projektov, ktoré trhu ponúknu 124-tisíc m2 moderných industriálnych priestorov, väčšina z nich (92 %) bude stáť v širšom okolí Bratislavy. Ide o mimoriadne čísla, ktoré potvrdzujú, že trh industriálnych nehnuteľností je na svojom vrchole,“ hovorí Tomáš Ostatnik zo spoločnosti CBRE.

9


Za sledované obdobie začala ešte výstavba štvorice nových projektov v celkovej rozlohe vyše 68-tisíc m2, z čoho len jeden buduje jeho developer špekulatívne. V rovnakých troch mesiacoch si nájomcovia prenajali takmer 108-tisíc m2 plôch, čo je medzikvartálne viac než dvojnásobok a medziročne je to rast o polovicu. Dve pätiny tvorili renegociácie, zvyšok nové zmluvy.

Realitní byznys 7) Skanska prodala karlínský kancelářský komplex Corso Court za 1,5 miliardy E15.CZ Švédská stavební společnost Skanska prodala kancelářskou budovu Corso Court v Praze Karlíně společnosti Invesco Real Estate za 55 milionů eur (zhruba 1,5 miliardy korun). Budovu česká pobočka společnosti dokončila v letošním roce podle návrhu katalánského architekta Ricarda Bofilla. „Po loňském prodeji budovy Riverview je toto druhá nemovitost, kterou jsme prodali společnosti Invesco Real Estate, a doufáme, že nebude poslední,“ uvedla výkonná ředitelka Skanska Property Czech Republic Marie Passburg. Sedmipodlažní budova Corso Court nabízí 17 200 metrů čtverečních kancelářských prostor. Projekt je už stoprocentně pronajatý přímo společnosti Skanska a společnosti Expedia. Obě firmy se přestěhují do konce roku. Podle červnové studie analytických společností CEEC Research a KPMG ČR v současné době nabídka volných kanceláří v Praze výrazně převyšuje poptávku. Studie uvádí, že na konci roku by neobsazenost kanceláří měla činit 18,5 procenta. „Celou situaci na trhu nejvýznamněji ovlivňuje příliv právě dokončených projektů. Výstavba kancelářských projektů je nicméně dlouhodobější záležitost a situace na trhu se může v horizontu dvou až tří let změnit,“ řekl Pavel Kliment ze společnosti KPMG. Dlouhodobá perspektiva Ředitel analytické společnosti CEEC Research Jiří Vacek podotkl, že investice mezinárodních realitních firem podobné té dnešní krátkodobé výkyvy na trhu zpravidla nezohledňují. „Své investice tyto fondy provádějí s perspektivou dlouhodobého vývoje trhu a ten je pro Prahu dobrý,“ řekl Vacek. Doplnil, že aktuální přebytek nabídky kancelářských prostor v Praze nad poptávkou vytváří


enormní tlak na ceny pronájmů, z čehož mají prospěch zákazníci, tj. nájemci. Skupina Skanska je jednou z předních světových developerských a stavebních skupin. V Evropě a USA momentálně zaměstnává asi 57 tisíc lidí. Česká dceřiná společnost Skanska Property Czech Republic se specializuje na výstavbu komerčních nemovitostí. Na českém trhu působí od roku 1997. Celková plocha moderních kanceláří v Praze letos překročila tři miliony metrů čtverečních. Jen loni developeři dokončili 150 tisíc metrů čtverečních nových administrativních ploch, stejné množství je aktuálně ve výstavbě. Bez nájemce bylo na konci prvního čtvrtletí půl milionu metrů čtverečních administrativních ploch.

8) Spolumajitel RK Svoboda & Williams: Prožíváme realitní mejdan E15.CZ Při domlouvání rozhovoru se spolumajitelem realitní kanceláře Svoboda & Williams Prokopem Svobodou byla v popředí realitní témata. Povídání však začalo filmem a skončilo muzikou. „Někdy si kladu otázku, jestli jsme více realitní kancelář nebo marketingová agentura,“ říká Svoboda. Svoboda & Williams koprodukovala film Domácí péče. Jak to jde dohromady s realitami? Určitě to nebylo součástí nějakého plánu, účast na tomto filmu přišla spontánně. Dostal se mi do ruky scénář a měl jsem pocit, že je dobrý. Četl jsem ho v letadle do Londýna, a když jsme dosedli na Heathrow, tak jsem uronil slzu. Něco takového se mi už dlouho nestalo. Takže jsem se rozhodl scenáristu a režiséra Slávka Horáka podpořit. Scénář mi totiž na české poměry přišel nadstandardní. Samozřejmě že tam ale bylo i moje marketingové uvažování, kterým je protkáno vše, co dělám. Byl v tom tedy také obchodní kalkul? Na začátku jsem vůbec nepředpokládal, že by se mi investice do filmu vrátila, přestože nebyla veliká. Byla však důležitá, protože jsem byl první investor. Marketingová hodnota se nám už dávno vrátila. Je podstatnější než to, co se mi vrátí z prodaných lístků. Přesto přes osmdesát tisíc návštěvníků v kinech je na české poměry velmi dobré. Ve světle toho, že má snímek umělecké ambice, je to skvělý výsledek. Překvapilo vás to?

10


Nepočítali jsme s tím, že to bude bestseller, možné překvapení jsme však tušili. Kdyby byl scénář prvoplánově komerční, tak bych ho určitě odmítl. Chtěl jsem podpořit kvalitní práci s uměleckými ambicemi. To jsem také požadoval po Slávkovi Horákovi, abych pak mohl být hrdý na spojení se značkou Svoboda & Williams.

Úroveň filmu Domácí péče potvrdilo jeho zařazení do soutěže na festivalu v Karlových Varech. Velice příjemné bylo, když Alena Mihulová vyhrála pro film cenu za nejlepší herečku. Přijetí ve Varech bylo famózní. Domácí péče získala rovněž nominaci na Oscara. Co to pro vás znamená? Oscarová kampaň začne hned po kolečku aktuálních festivalů. Svou kvalitu film potvrdil rovněž účastí na hlavním asijském filmovém festivalu v Jižní Koreji. Dostal se tam mezi deset nejlepších evropských snímků. Byli jsme přijati také na velké festivaly ve Vancouveru a Mannheimu. Pak už nás čeká Los Angeles, kde bude potřeba film promítnout kritikům a dělat kolem něj trochu show. Je dělání rozruchu v Hollywoodu pro úspěch důležité? Běží tam osmdesát zahraničních filmů a těžko si představit, že si akademici všechny důkladně prohlédnou. Ale stejně věříme, že se film prosadí. Měl dobrou recenzi v prestižním Variety, což dělá hrozně moc.

také. S naší předchozí orientací na zahraniční investory a expaty jsme byli v koncích. Museli jsme rychle do firmy zavést češtinu a cílit na českou klientelu. Měli jsme i dobrý tým a nechtěli jsme ho rozpustit, takže jsme zoufale přemýšleli, co dělat. Vrhli jsme se na komerční nemovitosti a byla to šťastná volba. I v krizi byl trh aktivní, protože firmy zmenšovaly pronajaté prostory a stěhovaly se. Pohybů na trhu bylo docela dost. Vlastníci navíc do té doby na trh příliš nechtěli pouštět nové realitní agenty, krize nám však tento rigidní segment otevřela. Začali jsme mluvit o marketingu, o němž do té doby v komerčních realitách nikdo neslyšel. Bylo těžké se prosadit nadnárodními hráči?

na

trhu

okupovaném

Dokázali jsme se prosadit, přestože se objevovaly názory, že na trhu už místo pro nikoho dalšího není, natož někoho lokálního. Právě v té době ale přišla rovněž místní 108 Agency, která také získala na trhu solidní místo. Je v současnosti jednoduché dělat realitní byznys? V zásadě je. Není to žádná věda. Jde o to mít vizi a výdrž. Mít však balík peněz na rozjezd realitní kanceláře nestačí. Je to piplačka vyžadující dlouhodobý plán. Ale pochopitelně že trh má své vrcholy a pády. Krizí jsme prošli s odřenýma ušima. Dva roky to bylo napínavé.

Předpokládám však správně, že vaší doménou budou nadále nemovitosti? Film byla radost, kterou jsme žili poslední dva roky. Reality jsou však pochopitelně také radost. Dělat byznys je kreativní, a když to funguje, je to radost. Provoz realitní kanceláře je čím dál více o marketingu. Klientský servis je totiž mezi zavedenými kancelářemi už víceméně na stejné úrovni. O to větší váhu získává právě marketing. Dříve to bylo jinak? Dnes je to skutečně o marketingu mnohem více. Někdy si kladu otázku, jestli jsme více realitní kancelář nebo marketingová agentura. Klientům a developerům v současnosti běžně nabízíme kompletní marketing. Od vytvoření webu přes tvorbu a zadávání inzerce až po mediální plán a jeho naplňování. Jsme dnes schopní vzít na sebe celou klientovu kampaň. Nabídka musí být vidět i v případě prodeje jednotlivé nemovitosti. Svůj čas tak teď dělím půl na půl mezi marketing a vedení firmy.

Dva roky jsem se v noci probouzel a koukal do excelových tabulek, jestli to ještě dáme. Rozhodli jsme se ale trochu zahrát loterii s osudem, nestáhnout se, nezmenšit firmu a neopustit pozice. Dál jsme inzerovali a zaměstnávali drahé a dobré lidi. Krize nás donutila makat.

Před časem jste vstoupili také do velkého byznysu kolem komerčních nemovitostí. Proměnilo to firmu hodně?

Chystáte se už na další krizi?

To už bude šest let, vstoupili jsme do něj na vrcholu krize. Segment luxusních nemovitostí se s krizí zastavil a my

Teď je to realitní mejdan, můžeme těžit z toho, že jsme intenzivně dřeli, a dnes zase můžeme chodit na večírky. Hodně se investuje, probíhá dost obchodů. Už jsem se ale


11


setkal s názorem jednoho klienta, jehož se investoři ptali, co bude dělat v další krizi.

otevřít studio Talents Room, které bude mít charakter hudební produkce.

Odpověděl jim, že s ní plně počítá. Má plán B a je připravený, i když to o té připravenosti asi platí trochu s nadsázkou. Mít plán B je však důležité. Avšak myslím, že bych už neměl odvahu to zahrát tak vabank jako v roce 2009. Byli jsme nepřipravení, neuměli jsme hned zareagovat, takže bylo spíše štěstí, že jsme přežili.

Bude platformou pro interprety, nejen pro muzikanty, ale třeba i pro herce nebo voice overy, teď tam doděláváme právě zvukový mix filmu o filmu Domácí péče pro vydání vánočního DVD. Prostě kompletní zvukové studio, které bude současně klubovnou pro naši kapelu.

Už se zase spekuluje. Kupují se pozemky, staví domy a pořizují byty s vizí toho, že za dva roky budou ceny někde jinde. Spekuluje se čistě na zhodnocení Jsou v realitách nějaké příznaky nezdravosti? Už se zase spekuluje. Kupují se pozemky, staví domy a pořizují byty s vizí toho, že za dva roky budou ceny někde jinde. Spekuluje se čistě na zhodnocení. Koupit si byt na dobré adrese a počítat s růstem jeho hodnoty je ještě v pořádku. Ale jiná věc je stavět projekt a sázet na to, že než ho za dva tři roky dostavím, tak ceny vyrostou. Tyto očekávané výnosy se pak dávají do tabulek a trh to zase žene na spekulativní rovinu. A to je nezdravý moment. Osobně investujete do průmyslových nemovitostí? Tam je vše v pořádku? Mám podíl ve fondu Accolade, který má výborné výsledky. Za devět měsíců od vstupu jsme na výnosu přes devět procent. Na trhu, který se už začíná trochu přehřívat, považuji industriál za jeden z posledních zdravých segmentů. Accolade je navíc schopná ve spolupráci s developerem Panattoni mít haly pronajaté ještě před dokončením stavby. Zájem jde napříč realitním trhem. Obrovská poptávka je ale po činžovních domech v širším centru Prahy. Ty chybí Co teď v nemovitostech nejvíc letí? Zájem jde napříč trhem. Obrovská poptávka je ale po činžovních domech v širším centru Prahy. Ty chybí, koupit činžák chce přitom každý druhý investor. U luxusních bytů vyvolává již jen úsměv, když někdo chce byt nad 150 metrů čtverečních v centru, v posledním patře, s terasou, parkováním a výhledem na Hrad. Takových bytů je tak málo, že se silně přeplácejí. I velmi movité klienty to pak často odradí. V devadesátých letech jste působil jako rocker. Stíháte ještě muziku? Stíhám, i když je to časově náročné. Je to radost i starost. Doma už se mnou kvůli tomu skoro nemluví. Hraju v kapele, ale už jsem kvůli času musel klukům navrhnout, aby odehráli dva koncerty beze mě. Přesto ale zvládáme


English corner 9) Africa Scoops Five Places In Emerging Markets' Top 10 Property 'Risk Index' FORBES.COM Emerging and frontier markets present unique and individual challenges for property occupiers and investors. And, tracking the world’s most sought after emerging economies is no easy task with a welter of data to crunch. But according to a new report five African markets rank in the top 10 globally – with Botswana heading the pack – as the “most transparent” emerging economies. According to Cushman & Wakefield‟s latest annual Emerging and Frontier Markets report (2015), a 55-page study that provides investors with overviews of the office market and relevant property indicators for 42 countries globally – from Angola to Zambia – Africa dominates the top 10 rankings through South Africa (3rd), Ghana (4th), Morocco (8th) and Tunisia (10th) – in addition to Botswana in southern Africa that retains its 2014 top ranking. Reasons cited for Africa having secured half of the top 10 most attractive emerging market locations include a growing middle class population, better infrastructure and technological improvements in a number of countries possessing transparent real estate markets. Data from all the 42 countries evaluated in the current findings has been collated into a „Risk Index‟ by Cushman & Wakefield, a leading global real estate services firm that recently merged with DTZ. However, BRIC economies (Brazil, India, Russia and China) were excluded from the Index as these territories were considered to be “more mature locations.” “Emerging markets are often mistakenly viewed as homogenous,” notes Richard Middleton, Head of Account Management & Client Services, Global Occupier Services EMEA, Cushman & Wakefield. “However, in reality realestate dynamics vary considerably as do the sets of risks

12


and opportunities on offer for occupiers across differing geographies and business sectors.”

And, as emerging markets become increasingly integrated into the global economy it‟s important to remember the sheer size and diversity of developing economies. Middleton adds: “Africa is a good example of this with countries [across the continent] offering very different operational profiles. Real estate strategies [consequently] need to reflect this.”

Indeed, illustrating the diversity of the African continent, Angola, the Democratic Republic of Congo (DRC), Nigeria and Zimbabwe are perceived to “carry greater risk” and feature near the bottom of the rankings – at 41st, 39th, 33rd and 38th, respectively.

“Due to a number of global economic shocks throughout the past 18 months, risks are rising in certain emerging markets,” Middleton notes. “At times of uncertainty, real estate portfolio strategies come under close review and the Emerging Markets‟ Risk Index helps identify opportunistic locations for occupiers.” Given that the Index also considers the threats and opportunities across the globe for corporates targeting real estate from both expansion or relocation perspectives, it provides insights into which markets possess the strongest prospects for occupiers throughout 2016. Africa’s Top Rankings Botswana, a landlocked country with a population of just over 2 million and bordered by South Africa to the south and southeast, Namibia to the west and north and Zimbabwe to the northeast, is one of the fastest-growing economies in the world. As of 2015 it boasted a GDP (purchasing power parity) per capita of about $18,825 per year (2014: $16,600) and is one of the highest in Africa according to the CIA‟s World Factbook. The country‟s Orapa mine is the world‟s largest diamond mine by area and in recent years has produced around 11 million carats (2,220kg) of diamonds annually.

Assessing the risk and opportunity on offer in each country from a more micro perspective, the report examines „best in class‟ property operators and local challenges surrounding accessibility of real estate, which were scored on a country by country basis. Factors considered for each country covered a range of market dynamics including: (1) Ease of commercial property ownership for foreign companies; (2) Ease of leasing space (properties) for foreign companies; (3) Speed of transaction being concluded; (4) Overall transparency of property market; and, (5) Level of bureaucracy. These were scored 1 to 5, with 1 being „Poor‟ and 5 „Excellent‟. The Index deploys what is described as „best-in-class‟ published data regarding operating conditions – such as transparency and corruption risk – on top of economic and political stability criteria. A survey was also undertaken using „best in class‟ property operators in each region, which posed pertinent questions to determine the operating environment and the ease and speed of acquiring office space in these markets.


The main office market in Botswana is centred in Gaborone, the capital city, where the construction of the new CBD (Central Business District) is on-going and a number of large scale developments have recently been completed. The upshot of this led to considerable oversupply within the market, especially for secondary space, with little of this space actually meeting the requirements of international occupiers. That said, rents for well located, higher quality space have been stable here over the past year. However, an “overall softening” in occupier demand and excess supply has led to rental declines for non-core stock. Gaborone has seen rental rates in US$ per sq.m per year decline 19.25% from 162 to 130.80 between the first quarter (Q1) of 2014 and Q1 2015. In terms of the 2016 outlook the report notes that “further rental declines” are expected in the office sector in Gaborone, as the availability of poorer quality accommodation increases and demand remains subdued. As such it puts the rental outlook for 2016 as being „Stable/Down‟. Any demand will focus primarily on prime space, with secondary space anticipated to remain largely vacant and difficult to let. Nevertheless, as regards ease of owning and leasing property in Botswana the Cushman & Wakefield‟s report

13


gives a score of 5 („Excellent‟) on both counts, while speed of lease transaction, transparency and bureaucracy are all rated highly at 4. In relation to trading costs here, Transfer Tax is 5%, Notary fees 1%-3%, Legal 1%-2%, Agency 8.33%10% and VAT 12%. Handily the report provides such details for each country examined. South Africa’s Market Dynamics South Africa and Ghana remain attractive to corporates and retain their positions within the top 5 of the global Index. The South African property market is the most developed within Africa, focused mainly around the key cities of Johannesburg (Sandton), Durban and Cape Town – the latter including the 250-hectare Century City suburb. Occupier demand here has increasingly focused on good quality stock in prime locations, while the decentralized secondary office nodes have continued to struggle in attracting tenants. The report notes though “steady demand” is expected from multinational occupiers, and will remain predominantly focused on well-located, high quality assets. Rents are anticipated to “remain stable” between now and the end of 2015, with low vacancy rates underpinning current rental values.

risk and a strengthening political environment, the authors of the report note. Now trading goods with 140 countries, China has recently become Uruguay‟s largest trading partner, surpassing Brazil, its key Mercosur partner ahead of full members Argentina, Bolivia, Paraguay and Venezuela in the subregional bloc. This is mainly thanks to soya and pulp cellulose exports. Still, Uruguay‟s economy is now suffering, with growth forecast to slow to 3% or less this year, after averaging nearly 6% over the last 10 years. In terms of key markets here and rent measurement, Montevideo Puerto del Buceo, a significant sports and tourism point and home to a number of prominent buildings including the World Trade Center Montevideo and the Pan American Building, has seen a modest 4% rise in US$/sq.m/month rental rates between Q1 2014 and Q1 2015. The outlook is „Stable‟, with Transfer Tax 2%, Notary fees 1.5%. Legal 1%, Agency 3% and VAT 12%.

Sandton, an area in the metro of Johannesburg, remains the dominant office location and has recently seen strong development activity, with a number of significant construction starts. Space is being absorbed at higher rents, which has led to some “significant” rental growth. Here the 140-metre tall Michelangelo Towers, for example, purports to offer Manhattan-style living. Specifically in terms of rental values, Sandton has seen rents in South African Rand (ZAR) per sq.m per month rise 60% to ZAR200 in the first quarter of 2015 from ZAR125 in Q1 2014. By contrast Johannesburg‟s ZAR/sq.m/month rentals were up around 15% to ZAR75.00. In both cases the market is described as „Stable‟. (Note: For the market in South Africa the Transfer Tax is up to 8%, Legal 1%-2%, Agency 15% and VAT 14%). The Americas: Uruguay Tops Latin America Uruguay, Argentina and El Salvador have risen considerably up the latest rankings with Mexico just outside the top 10. Still it was noted that a trend of “slowing economies following rapid growth and stable rents in the next twelve months” is providing opportunities for corporates. In fact Uruguay ranked second in the rankings – up from 18th in last year‟s findings – having ridden the commodity cycle more successfully than a number of neighbouring locations. The country has diversified its trade and offers a “strong operational profile” for occupiers, low corruption


Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com a forbes.com.

Pavlína Píchová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

14

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents