BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

VELMI ÚSPĚŠNÉ BYLY PRO PRAŢSKÉ DEVELOPERY LETOŠNÍ PRÁZDNINY Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Vývoj cen bytů v letech 2008 - 2012

2)

Přes léto se v Praze prodalo přes 500 bytů

3)

Rodinný dům se zahradou. Český sen se za 20 let zmenšil na polovinu

4)

Stavebnictví se uţ propadlo pod úroveň roku 2005

5)

Ceny nehnuteľností naďalej klesajú

Komerční nemovitosti 6)

Obchodní centra bojují s krizí. Přilákat lidi je čím dál těţší

Realitní byznys 7)

Investice do bydlení: Nové byty u nás nakupují Rusové i Řekové, Britové se stáhli

8)

Podzim 2012: čas investovat do bydlení

9)

Jak opustit nemovitost

10) Zářijová revoluce v hypotékách. Pětiletá fixace od 2,79 %

English corner 11) Poland, Czech Republic dominate CE property deals

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vloţka 117995.

10/09 2012

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Vývoj cen bytů v letech 2008 - 2012

bank u této kategorie mnohem citelnější. V dalších dvou letech byly výkyvy cen bytů 2+1 v rozmění od -3,17 do 1,6 %. K poklesu sice stále dochází, ale jiţ se začínají projevovat značné rozdíly poptávky v různých regionech. Nalézt jiţ můţeme města, kde se pokles cen bytů zastavil.

REALITYMORAVA.CZ

Byty 3+1

Jiţ mnohokrát bylo řečeno, ţe byly některé nemovitosti před rokem 2008 svými cenami velmi nadhodnocené. Ovšem aţ s postupem času se ukazuje jak moc. Jedním z ukazatelů jsou statistiky vývoje cen bytů v České republice monitorující český realitní trh od 1. 9. 2008, které přináší realitní portály www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz. Byl ovšem největší pokles cen hned ze začátku recese nebo aţ po několika letech? Byly to stále velké byty, které na své hodnotě ztrácely nejvíce nebo spíš byty menších výměr? Na tyto a další otázky se pokusíme odpovědět v následujícím srovnání.

Pokud investoři vsadili před rokem 2008 právě na tuto kategorii, tak se jim následující komentáře asi nejlépe číst nebudou. Byty 3+1 patří mezi nemovitosti, kterých se ekonomická recese dotkla nejvíce. Nejvíce a nejrychleji. Propad cen této kategorie bytů totiţ začal ihned a razantně. Jen za první rok (září 2008 – září 2009) došlo právě u bytů 3+1 k největšímu propadu cen ze všech sledovaných kategorií (-12,25 %). Další rok došlo k ještě většímu poklesu (-16,83 %). Ke zpomalení došlo aţ o rok později (září 2010 – září 2011), kdy se projevila změna chování kupujících. Mnozí kupující, kteří odloţili v předchozích dvou letech pořízení vlastní nemovitosti, se totiţ začali vracet do realitních kanceláří a poptávat postupně také větší byty. Byty 3+1 totiţ dokáţí poskytnout zázemní rodině s dvěma dětmi, coţ malé byty dokáţí jen stěţí. Často začala vyvstávat otázka, jestli nejít hned do bytu většího neţ kupovat byt menší a po čase jej prodávat a kupovat byt nový. Pokles cen bytů 3+1 tak poklesl na nejniţší meziroční rozdíl za poslední 4 roky (- 2,76 %). Poptávka ovšem nebyl natolik silná, aby dokázala brzdit pokles cen dlouhodobě. Hned v dalším roce (září 2011 – září 2012) vykázaly byty 3+1 opět největší pokles cen ze všech kategorií (-8,24 %).

Byty 1+1 Malé byty patří dlouhodobě k nejţádanějším. Čím niţší cena, tím víc potencionálních zájemců a tím větší poptávka. To platilo jak před recesí, tak i během ní. Nicméně cenová korekce bytů 1+1 byla ze začátku jen velmi malá. Po prvním roce recese (září 2008 – září 2009) došlo u této kategorie jen k malému poklesu cen (-5,25%) coţ bylo nejméně ze všech kategorií. Naopak o rok později jiţ došlo k mnohem razantnějšímu poklesu (-18,48%) coţ bylo naopak nejvíce ze všech kategorií v daném roce. Propad byl natolik silný, ţe se u mnohých prodávajících začala mnohem častěji řešit otázka, zdali není lepší s prodejem počkat. V tuto dobu se také extrémně zvýšil počet nabízených bytů k pronájmu. V dalších letech se ovšem situace stabilizovala. V období září 2009 – září 2010 se pokles téměř zastavil (-1,68%) a ještě menší byl o rok později (-1%). Byty 1+1 si svou „daň z recese“ vybraly nejvíce ve druhém roce recese (září 2009 – září 2010). Jinak jde z pohledu investora o nejjistější kategorii, co se bytů v České republice týče. Byty 2+1 Vývoj křivky cen bytů 2+1 je téměř v paralele s byty kategorie 1+1. I zde platí, ţe byl první rok (září 2008 – září 2009) sice jiţ poznamená recesí (-10,2%), ale mnohem větší propad byl aţ o rok později (-15,99%). Menší počet zájemců dokázal mnohem více stlačit ceny směrem dolů. Nikterak tomu nepomohly ani banky, které se ještě v tuto dobu nehrnuly do poskytování úvěrů na bydlení. Na rozdíl od bytů 1+1 se s našetřenou finanční hotovostí na byty větších výměr dosahovalo mnohem hůře. Zejména v menších městech byly právě byty 1+1 velmi často placeny hotově. U bytů 2+1 tomu tak jiţ nebylo a proto byl zásah

Monitoring realitního trhu 10/09/2012

Ceny bytů 2008 - 2012 2 500 000 2121617 2 000 000

1 500 000

1 000 000

1861735

1714553

1548484

1505738

1381668

1539593 1 253 507

1 187 693

1293486

1271785

968 251

951 919

2010

2011

1231371 942 377

500 000 Byt 1+1

0 2008

2009

2012

Byt 2+1 Byt 3+1

Aţ na pokles cen bytů 3+1 v posledním roce lze povaţovat poslední 2 roky a poměrně stabilní, alespoň co se vývoje cen bytů týče. Na podzim roku 2010 začaly banky opět uvolňovat podmínky pro získávání hypotečních úvěrů, coţ se poměrně rychle projevilo v cenách nemovitostí. I v dalším nemovitostí. poskytování pozvolnému podotknout,

roce lze očekávat poměrně stabilní ceny Následně, pokud budou banky stále vstřícné k úvěrů na bydlení, by mohlo dojít i k růstu cen nemovitostí. Zde je ovšem nutné ţe se bude případný růst cen týkat zejména

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

kvalitních nemovitostí v dobrých lokalitách. Naopak neudrţované nemovitosti před rekonstrukcí mohou i nadále na své hodnotě ztrácet.

byty 1+1

1 253 507,00 1 187 693,00

byty 2+1

1 714 553,00 1 539 593,00 -174 960,00 -10,20%

„Skutečný nápor poptávky většinou přichází až v září, kdy naopak prodeje bytů každoročně kulminují. Po takto plodném létě lze tedy očekávat, že celé třetí čtvrtletí letošního roku bude prodejně velmi slušné,“ dodává Korec.

byty 3+1

2 121 617,00 1 861 735,00 -259 882,00 -12,25%

Za prodejností stály motivační slevy

1. rok

Česká republika

3. rok

2. rok

Česká republika

září 2008 - září 2009 1.9.2008

1.9.2009

rozdíl v Kč

rozdíl v%

-65 814,00

-5,25%

září 2009 - září 2010 1.9.2009

1.9.2010

rozdíl v Kč

rozdíl v%

byty 1+1

1 187 693,00

byty 2+1

1 539 593,00 1 293 486,00 -246 107,00 -15,99%

byty 3+1

1 861 735,00 1 548 484,00 -313 251,00 -16,83%

968 251,00 -219 442,00 -18,48%

září 2010 - září 2011

Česká republika

1.9.2010

1.9.2012

byty 1+1

968 251,00

951 919,00 -16 332,00

-1,69%

byty 2+1

1 293 486,00 1 271 785,00 -21 701,00

-1,68%

byty 3+1

1 548 484,00 1 505 738,00 -42 746,00

-2,76%

Česká republika 4. rok

jednoznačně nejslabší, většinou se prodá mezi 100-200 byty měsíčně,“ vysvětluje Evţen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti EKOSPOL

byty 1+1 byty 2+1 byty 3+1

rozdíl v Kč

rozdíl v %

Za nebývale vysokou prodejností developerských projektů stály podle Korce slevy a jiné motivační akce, s nimiţ se hlavní hráči na praţském rezidenčním trhu vytasili. Tomu odpovídá i sloţení prodaných bytů z hlediska jednotlivých městských částí – suverénně nejvíce nových bytů se prodalo v Praze 9, následované Prahou 5 a Prahou 10. Tedy tam, kde je nabídka cenově dostupných novostaveb ve středním a niţším středním cenovém segmentu největší. (viz graf níţe) „Sami jsme se o tom přesvědčili na našich projektech Nový Park Písnice a Nové Měcholupy II, kde jsme spustili letní akci nazvanou prázdninové ceny. Oba projekty se nám téměř podařilo doprodat ještě před dokončením stavby v listopadu letošního, resp. v březnu příštího roku. V Písnici již zbývá posledních 17 bytů z celkem 108, v Měcholupech pak 28 z celkem 136. Zbylé byty v obou projektech jsou již beznadějně vyprodány,“ pochvaluje si Evţen Korec. Prázdninové prodeje nových bytů podle jednotlivých městských obvodů (celkem 528 prodaných bytů)

září 2011 - září 2012 1.9.2011 951 919,00

1.9.2012

rozdíl v Kč

rozdíl v%

200 160

942 377,00

-9 542,00

-1,00%

1 271 785,00 1 231 371,00

-40 414,00

-3,18%

120

-8,24%

80

1 505 738,00 1 381 668,00 -124 070,00

175

180 140

115 97

100 70

60

44

40 20

2) Přes léto se v Praze prodalo přes 500 bytů IHNED.CZ Velmi úspěšné byly pro praţské developery letošní prázdniny. V období od 1. července do 31. srpna prodali v developerských projektech s 50 a více byty celkem 528 nových bytů. Vyplývá to z nejnovější analýzy přední české developerské společnosti EKOSPOL, která praţský trh s byty systematicky monitoruje jiţ šestým rokem. Celkem 528 prodaných bytů představuje v průměru 264 prodaných jednotek za kaţdý z prázdninových měsíců. To je na praţský trh nezvykle vysoké číslo. „Zpravidla platí, že v letních měsících a v prosinci je poptávka


6

14

5

2

Praha 6

Praha 7

0 Praha 1-2

Praha 3

Praha 4

Praha 5

Praha 8

Praha 9

Praha 10

Zdroj: EKOSPOL a.s

3)

Rodinný dům se zahradou. Český sen se za 20 let zmenšil na polovinu

IDNES.CZ Období velkolepých domů v Česku skončilo. Za posledních 20 let se rozloha typického nově postaveného domu zmenšila o více neţ polovinu. Dnes dávají lidé důraz hlavně na funkčnost, staví si proto

3


převáţně domy o rozloze kolem 100 metrů čtverečních. To fakticky odpovídá standardnímu bytu 4 + 1.

Sníţila se rozloha pozemku i cena domu

Ještě před zhruba dvaceti lety se v Česku stavěly hlavně domy s rozlohou 200 aţ 300 metrů čtverečních. V 90. letech stavěli hlavně začínající podnikatelé, kteří chtěli zapůsobit na okolí.

Vedle velikosti domu se za posledních dvacet let významně sníţila také velikost pozemků, cena za postavení domu však zůstává téměř neměnná. Zmenšující se typické české domy souvisí nejen s praktickou potřebou lidí, ale i s dramaticky se zvyšující cenou pozemků.

Domy byly proto předimenzované. Podnikatelé měli peníze a chtěli to dát najevo. Běţně se proto prodávaly a stavěly domy o velikosti 300 metrů čtverečních. Vyplývá to ze statistik společnosti Canaba, která se zaměřuje na typizované montované domy.

Po roce 1989 chtěla většina zájemců o stavbu rodinného domu parcelu o rozloze 2,5 tisíce metrů čtverečních, dnes je nejţádanější parcela o 600 metrech čtverečních. Lidé pochopili, ţe nebudou mít čas starat se o velké pozemky. Také zahrada je totiţ finančně i časově náročná.

Postupně se ale rozloha nejčastěji stavěných domů zmenšovala, důvodem byla především ekonomická situace zájemců o rodinné domy. Kolem roku 2000 se totiţ naplno rozběhl hypoteční trh a stavět tak mohly i středně příjmové skupiny jako ţivnostníci a střední management firem. Chtěli sice bydlet ve svém domě, ale finančně dosáhli na menší projekty.

Rovněţ cena nejčastěji stavěného domu se sníţila. V 90. letech se nejběţněji stavěl dům o rozloze 200 metrů čtverečních za zhruba 3,5 milionu korun. Dnes se staví 80 procent domů za cenu kolem 2 milionů korun, mají však rozlohu jen kolem 100 metrů čtverečních.

Jak se vyvíjel průměrný dům v Česku v posledních 20 letech Kolem 90. léta roku 2000 Rozloha domu [m2] 200 – 300 150

Nový trend menších rodinných domů dokazuje i letošní ročník ankety Top Domy. Organizátoři soutěţe změnili velikostní kategorie domů. Nyní se hodnotily rodinné domy v kategoriích od méně neţ 100 m2 aţ po velikost nad 180 m2. Od minulých anket se tedy odlišovaly aţ o 30 metrů čtverečních.

Cena domu [mil. Kč] 2

Rozloha pozemku [m ]

2011 80 – 100

3,5 *)

3 *)

2 *)

2 500,00

1 100,00

600,00

Zdroj: Canaba Poznámka: *) cena bez základové desky

Malé domy vedou

V anketě v kategorii Mimořádně dostupný dům letos vyhrála montovaná dřevostavba firmy RD Rýmařov o rozloze 130 metrů čtverečních a dispozicí 5 + 1, v ceně přes dva miliony korun. Dům je určený pro čtyřčlennou rodinu se středními příjmy.

„Větší roli v rozhodování o vlastním bydlení začala hrát ekonomika. Lidé si stavěli to, na co měli. Začala proto převažovat výstavba domů s rozlohou kolem 150 metrů čtverečních,“ říká Pavel Herclík ze společnosti Canaba.

Tím se český trh přibliţuje západnímu, kde se preferují spíše menší obytné plochy, které jsou nejen levnější, ale také mnohem praktičtější.

Dnes je podle něj situace opět jiná. "Stavějí se domy s obytnou plochou, která je výlučně potřebná k bydlení a všechno navíc je luxus. Průměrná plocha nově postaveného domu se blíţí ke 100 m2, coţ odpovídá velikosti standardního bytu 4 + 1."

4) Stavebnictví se uţ propadlo pod úroveň roku 2005

Podle statistik společnosti tvoří domy o velkosti 100 m2 víc neţ dvě třetiny celkové výstavby. Zatímco před pěti lety bylo téměř nemoţné najít v nabídce projektů dům o velkosti kolem 70 m2, dnes se v tomto standardu staví nejvíc. Některé firmy prezentují ve svých katalozích domy dokonce jiţ od 60 m2. Touha lidí po vlastním domku se zahradou se někdy vymkne kontrole. Podívejte se na velkorysá sídla v Řitce, kde se na bydlení nešetřilo.


E15.CZ Tuzemské stavebnictví zaţilo vrchol výkonnosti v roce 2008 a od té doby nepřetrţitě klesá. Obrat nepřineslo ani prvních sedm měsíců letošního roku, odvětví padá naopak rychleji neţ loni a jeho aktuální výkon je uţ niţší neţ v roce 2005. Z krize se tak ještě nevymanilo, řekl manaţer ČSÚ Radek Matějka. V červenci stavebnictví kleslo meziročně o půl procenta. „Českému stavebnictví se stále nedaří dostat z útlumu. Za propady aktuálně stojí zejména nepříznivý vývoj v inženýrském stavitelství,“ uvedl odborník na průmyslové statistiky Matějka.

4


Hlavní ekonom společnosti Next Finance Vladimír Pikora vidí kromě škrtů veřejných investic problém také ve snaze domácností víc šetřit. „Předpokládáme, že na marketingový tah developerů, že nákupem nemovitosti ušetří, skočí v budoucnosti ještě méně lidí než v minulosti,“ sdělil Pikora. Tuzemské stavebnictví v červenci zmírnilo meziroční pokles na 0,5 % z revidovaných 9,2 % v červnu, oznámil dnes ČSÚ. K menšímu poklesu přispěl růst pozemního stavitelství. První prázdninový měsíc dál klesal počet zahájených bytů, sniţovat se nepřestal ani počet vydaných stavebních povolení a jejich hodnota, dál ubývá zaměstnanců.

Čísla statistiků podle prezidenta Svazu podnikatelů ve stavebnictví Václava Matyáše potvrdila dlouhodobý sestupný trend, a to navzdory růstu pozemního stavitelství. „Boj o zakázky je velmi tvrdý, odhaduje se, že průměr vysoutěžených cen se pohybuje okolo těžko uvěřitelných 56 procent předpokládané hodnoty zakázky. Po řadu stavebních firem bude úspěchem, pokud letos nebudou realizovat ztrátu,“ řekl k vývoji v klíčovém inţenýrském stavitelství Petr Novotný z realitního týmu advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners. Očekává, ţe do konce roku se situace nezlepší. Problémy má stavebnictví v celé Evropské unii. V červnu unijní stavební výroba klesla o 5,8 %. Ve srovnání s rokem 2005 se odvětví nejvíc propadlo ve Španělsku a Maďarsku, nejvíc naopak obor rostl v Polsku, od konce roku 2009 mírně oţivil v Německu.

5) Ceny nehnuteľností naďalej klesajú

hodnotu 1 227 eur, čo predstavuje zníţenie o 0,65 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku a medziročný pokles o 2,3 %. V prvom tohtoročnom štvrťroku pritom priemerná cena nehnuteľností na bývanie poklesla v medzikvartálnom porovnaní o 0,1 % a v medziročnom porovnaní rovnako ako v druhom štvrťroku, teda o 2,3 %. Vyplýva to z výpočtov Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá vychádza z údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). „Priemerné ceny domov a bytov sa v posledných štvrťrokoch mierne znižovali a aktuálne sú tesne pod úrovňou priemerných cien v roku 2007,“ konštatuje centrálna banka. Najväčší prepad cien je u jednoizbových bytov Vďaka poklesu cien nehnuteľností a pravdepodobnému rastu miezd sa podľa analytika ČSOB v druhom štvrťroku tohto roka opäť zlepšila dostupnosť bývania na Slovensku. „Predpokladáme, že priemerná mzda v hospodárstve mierne presiahne v druhom štvrťroku 800 eur a priemerný Slovák si tak za ňu bude môcť kúpiť asi 0,66 metra štvorcového plochy. To by zároveň znamenalo, že by sme o niečo kratšie pracovali na splatenie nehnuteľnosti,“ dodáva. Priemerné ceny domov a bytov klesali pritom v druhom štvrťroku vo väčšine krajov, s výnimkou Nitrianskeho a Ţilinského kraja, kde stúpli o 0,97 % resp. o 0,8 %. Vývoj cien však bol podľa centrálnej banky v jednotlivých krajoch značne diferencovaný. V Bratislavskom kraji a Trenčianskom kraji priemerné ceny poklesli výraznejšie ako v predchádzajúcom štvrťroku. Konkrétne v Bratislavskom kraji poklesla priemerná cena nehnuteľností na bývanie za meter štvorcový o 0,84 % na 1 644 eur a v Trenčianskom kraji o 3,5 % na 658 eur. „V Banskobystrickom kraji sa aktuálne priemerné ceny domov a bytov znížili, kým v predchádzajúcom štvrťroku došlo v tomto kraji k ich najvýraznejšiemu rastu. V Žilinskom kraji priemerné ceny nehnuteľností na bývanie mierne rástli už druhý štvrťrok po sebe,“ uvádza NBS. Zníţenie priemerných cien zaznamenala NBS prakticky pri všetkých typoch bytov. Netradične sa najviac zníţili priemerné ceny jednoizbových bytov, a to o 2,6 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku a o 1,3 % na medziročnej báze. „Zníženie cien jednoizbových bytov môže súvisieť s korekciou výrazného rastu ich ponukových cien v predchádzajúcom štvrťroku,“ uvádza centrálna banka. Priemerné ceny domov zaznamenali v druhom tohtoročnom štvrťroku opätovný rast. Výraznejšie sa podľa NBS zvýšili priemerné ceny priestrannejších víl ako priemerné ceny štandardných domov.

STAVEBNE-FORUM.SK

Analytici očakávajú stagnáciu

Ceny nehnuteľností na bývanie na Slovensku pokračujú v poklese. Priemerná cena metra štvorcového nehnuteľností na bývanie dosiahla v druhom tohtoročnom štvrťroku

Pokračujúce zniţovanie priemerných cien nehnuteľností na bývanie je podľa NBS signálom stagnácie slovenského trhu s


5


bývaním. „V dôsledku neistoty v eurozóne stále chýbajú také stimuly, ktoré by prispeli k oživeniu dopytu po bývaní. Preto sa vo vývoji slovenského trhu s bývaním v najbližších mesiacoch neočakávajú žiadne zásadnejšie zmeny,“ dodáva centrálna banka. Ceny nehnuteľností na Slovensku by mali v ďalších mesiacoch podľa analytikov stagnovať, či ešte mierne poklesnúť. „Neistá situácia v Európe a následne i u nás totiž nedáva dôvody k cenovému zvratu. Z dôvodu stále vysokej nezamestnanosti neočakávame, že by sa dopyt po nehnuteľnostiach mohol dramaticky zvýšiť a tak potiahnuť ich cenu smerom nahor,“ očakáva analytička Poštovej banky Eva Sadovská. Neistá situácia na trhu práce a neistý ekonomický vývoj bránia väčšiemu oţiveniu trhu s nehnuteľnosťami aj podľa analytika ČSOB Mareka Gábriša.

„Zásadní změny na Novodvorské jsou skoro u konce. V tuto chvíli vybouráváme bowling v prvním patře a přesunujeme jednotku Deichmann v rámci přízemí tak, abychom otevřeli na jaře 2013 dvoupodlažní H&M,“ upřesňuje.

Komerční nemovitosti

Nynější neúspěch obchodních center má své kořeny uţ před několika lety. Je to dáno tím, jak centrum funguje. Na počátku je ohromná investice do výstavby, dnes většinou v řádu miliard korun. Ty si s sebou nese původní či budoucí majitel centra do vínku v podobě dluhu, většinou u banky, případně zčásti u mateřské společnosti. Dluhu, který musí splácet z trţeb získaných z pronájmu míst obchodníkům. Nejprve je třeba místo zaplnit a pak se snaţit, aby do centra chodili lidé a prodejce mohl platit nájem.

6)

Obchodní centra bojují s krizí. Přilákat lidi je čím dál těţší

IDNES.CZ Některým obchodním centrům se nedaří. Začalo to v roce 2009, kdy muselo zavřít nákupní centrum v praţských Stodůlkách, postupně se krize přesouvá i na další nákupní kolosy v zemi. Naučit lidi chodit nakupovat jinam, neţ byli dosud zvyklí, je čím dál těţší. Šetření, vyvolané nejprve krizí a nyní i daněmi, dopadá i na obří obchodní centra. „Tržby někde rostou, někde klesají, na celkové úrovni jsou pravděpodobně blízko nuly,“ přibliţuje poslední vývoj partner poradenské společnosti Cushman & Wakefield Jan Kotrbáček. Zatímco většina center se drţí, některá musí o své místo bojovat. Nejvíc ta, která na tom nebyla dobře uţ za časů, kdy Češi ještě utráceli. Dnes mají problém se špatnou polohou či skladbou prodejen. A tak procházejí léčbou naordinovanou vlastníky a jejich poradci. S prázdnými prostory se dlouhodobě potýká například praţská Galerie Butovice či Šestka, Futurum v Brně, Plaza v Liberci či Oaza v Kladně. Naposledy se minulý týden v nedobrovolné draţbě prodalo Olomouc City. S problémy se ze začátku potýkali i na Novodvorské. V malém centru na sídlišti se před lety nájemci bouřili, odcházeli, a dokonce zde jako v jediném centru v zemi zavřelo i multikino. Dnes je podle Davida Paţitky, šéfa společnosti Ségécé, jeţ centrum vlastní, aţ na "dvě zakleté jednotky" centrum Novodvorská pronajaté, místo po multikinu upravené a zaplněné.


Základem jsou kvalitní obchody a velký počáteční kapitál Jedna ze strategií „nakopnutí“ strádajícího centra je sehnat dostatečně kvalitní nájemce, kteří přitáhnou zákazníky. Těm se ale do neúspěšných center většinou nechce. Majitelé se pak musí podílet na riziku velkých, kotevních nájemců. To znamená pobídky, jako je čistě obratové nájemné, kdy obchodník platí pouze určité procento z měsíčního či ročního obratu, a nikoliv fixní nájemné, nebo to, ţe vlastník centra zaplatí část vybavení prodejny.

„Nová centra už dnes nepotřebují rok na to, aby se zaběhla, ale tři roky a možná déle. A to udýchají jen velmi silní hráči,“ potvrzuje Martin Machač odpovědný za nemovitosti společnosti Foot Locker ve střední Evropě, dříve šéf Unibail Rodamco, vlastníka nákupních center na Černém Mostě či na Chodově v Praze.

Realitní byznys 7) Investice do bydlení: Nové byty u nás nakupují Rusové i Řekové, Britové se stáhli IHNED.CZ Zajímavé ceny rezidenčních nemovitostí jinde v Evropě a posilující česká měna odradily Brity od koupě bytu v Česku na investici. Naopak Rusové u nás stále nakupují. Byty v Praze povaţují za atraktivní investici také obyvatelé z jihoevropských zemí. V dobách realitního boomu v Česku mezi zahraničními kupci bytů na investici vedli Britové. Ti dnes aţ na výjimky zmizeli. Z cizinců jsou momentálně nejaktivnější skupinou Rusové, ale objevují se i zájemci z jiţní Evropy nebo z Indie. „V poslední době ustaly nákupy investorů z Velké Británie… Tu a tam se někdo najde, ale rozhodně již Česko

6


není pro spekulativní investice atraktivní. Jediný, kdo stále nakupuje, je ruská klientela,“ říká Jakub Koťan, ředitel společnosti K&B Property Management.

Jen tato firma zprostředkovala v letech 2005 aţ 2008 cizincům – v naprosté většině Britům – nákup téměř dvou stovek bytů v Praze. Dnes jim zajišťuje správu nemovitostí. Koťan opadnutí zájmu o české nemovitosti z řad Britů vysvětluje propadem cen nemovitostí na britském trhu, stagnujícím českým trhem a nevýhodným kurzem koruny proti britské libře. Nejcitelněji se kurz britské libry k české měně propadl mezi lety 2007 a 2008 – z přibliţně 40 Kč na 30 Kč. Splátka hypotéky se tak Britům vlivem silné koruny značně prodraţila a řada z nich v průběhu let byty u nás prodala. „Investor spekulant má tradičně zájem maximalizovat příjem ve vztahu k vloženým penězům. V případě, že byl nákup financován hypotékou, což je v 90 procentech pravda, je důležité, aby příjem z nájmu pokrýval splátku hypotéky,“ vysvětluje Koťan. Velkou část praţských novostaveb vlastní Slováci, ty ale realitní experti často mezi cizince neřadí a jejich skutečný počet není znám. V poslední době pak byty kupují nejvíce občané z bývalých sovětských republik, shodují se oslovení odborníci. Například developer Karlin Group jedná o prodeji většího balíku – aţ několika desítek – bytů ve svém chystaném projektu na Rohanském ostrově. HN to v dřívějším rozhovoru řekl ředitel společnosti Serge Borenstein. „V nových projektech je v katastru nemovitostí zapsáno přibližně 30 procent cizinců ze všech vlastníků jednotek,“ konstatuje Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding. „V domech poměr cizinců vlastnících byty pomalu roste,“ dodává Pácal. Zjistit skutečný původ vlastníků nemovitostí komplikuje fakt, ţe některé byty si majitelé pořizují na firmu, nejčastěji s. r. o.

8) Podzim 2012: čas investovat do bydlení IHNED.CZ Lepší příleţitost investovat do bydlení v Česku za posledních deset let nebyla. Byty jsou dnes o desítky procent levnější neţ před čtyřmi lety, úroky z hypoték jsou níţe neţ v roce 2006 a nájmy klesly jen o jednotky procent. Výsledkem je situace, kdy se prakticky v celé republice vyplatí koupit byt, splácet hypotéku a pronajímat ho. Nebo ho drţet jen jako investici. Ceny nemovitostí totiţ po prudkém poklesu začínají stagnovat.

provozuje významné realitní servery. „Nejen velké společnosti, ale i jednotlivci začínají opět investovat své úspory do nemovitostí.“ Sázet na nemovitosti ostatně doporučovali i v nedávném průzkumu J&T Banky zkušení investoři mezi českými a slovenskými dolarovými milionáři. „Byty jako investice byly běžné a populární do roku 2009. Pak to brutálně opadlo. Ale zase se to otáčí. Chodí lidé, kteří se rozhlížejí a přicházejí s myšlenkou, že je pro ně lepší investovat do bytu část svého příjmu a pronajmout ho,“ říká Libor Ostatek ze společnosti Golem Finance, která dlouhodobě sleduje dostupnost bydlení. Obvykle jde o čtyřicátníky, kteří nevěří penzijní reformě, mají rezervu v příjmu a mají vlastní bydlení. „Řeknou si, že za 20 let v době důchodu budou mít byt splacený a je už pak na nich, co s ním udělají. Jestli ho prodají nebo dál pronajmou anebo nechají dětem,“ říká Ostatek. Oproti předkrizovým letům je nyní situace příznivější. Ceny mnohdy předraţených nemovitostí se přiblíţily realitě. Poprvé v historii tak na zaplacení průměrné ceny bytu potřebuje česká domácnost méně neţ čtyřnásobek svého ročního čistého příjmu. Nejvíc za poslední čtyři roky zlevňovaly podle společnosti Euronet Media, která se opírá o data 584 realitních kanceláří, větší byty. Cena průměrného třípokojového bytu za tu dobu klesla o 40 %. Menší byty zlevňovaly méně, ale například i na dvoupokojovém se dá ušetřit aţ půl milionu. Právě na jedno a dvoupokojové byty se nejčastěji soustřeďují investoři. „Investice do bytu v prémiové lokalitě ve větších městech jako Praha, Hradec Králové nebo České Budějovice má smysl,“ říká Daniel Bacík, ředitel společnosti CPI Byty, jeţ v Česku spravuje na 13 tisíc nájemních bytů. Nejvýhodnější je podle expertů nákup menšího bytu v univerzitním městě, kde je vysoká poptávka po nájemním bydlení. „Byt 2+1 je dost velký na to, aby tam šel pár, ale musí být dobře dopravně dostupný. Na takové investici nemůžete prodělat,“ říká Hanuš Němeček, ředitel realitní sítě Remax. Po letech útlumu zájem o byty oţívá, minimálně v Praze. V první polovině letošního roku se bytů prodávalo zhruba o 11 procent víc neţ loni. „Zase přicházejí lidé s myšlenkou, že je pro ně lepší investovat do bytu část svého příjmu a pronajmout ho.“ Libor Ostatek, ředitel Golem Finance.

„Investoři opět začali věřit trhu s nemovitostmi,“ říká Michal Pich, jednatel společnosti EuroNet Media, jeţ


7


9) Jak opustit nemovitost IHNED.CZ

Jedna z novinek, které vstoupí od příštího roku v platnost, se týká opuštění věci vlastníkem jako způsobu zániku vlastnického práva. Změny obsaţené v novém občanském zákoníku se dotýkají skutečně kaţdé činnosti běţného ţivota, jiţ si můţeme představit. Jedna z novinek, které vstoupí od příštího roku v platnost, se týká opuštění věci vlastníkem jako způsobu zániku vlastnického práva. Princip derelikce, jak se takové opuštění odborně nazývá, je u běţně uţívaných věcí celkem srozumitelný. Jak je to však s nemovitostmi? Je moţné opustit pozemek či stavbu spojenou se zemí pevným základem? Jaké to s sebou nese právní důsledky?

Ze současné právní úpravy tak vychází několik nejasností, se kterou si advokátní praxe čas od času láme hlavu. Počínaje například tím, jak bezpečně doloţit jednostranný neadresovaný právní úkon vlastníka, kterým byla nemovitost opuštěna. Literatura sice uvádí, ţe není-li pochyb, ţe jde o věc opuštěnou, je nutno s ní nakládat jako s věcí ztracenou. Lze však vůbec nemovitost povaţovat za ztracenou? Aktem opuštění se nemovitost stává vlastnictvím obce. Nabízí se proto další otázka, jak dosáhnout zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jelikoţ opuštění nebude vţdy moţné prokazatelně doloţit, můţe se stát, ţe zápisy vlastnických práv nebudou odpovídat skutečnosti. Pak mohou nastat problémy při územních či stavebních řízeních, při kterých je nutný souhlas vlastníků dotčených nemovitostí apod. Jak se bude nově opouštět

Derelikce znamená opuštění věci jejím vlastníkem s úmyslem ji dále nevlastnit. Jedná se o jeden ze způsobů zániku vlastnického práva, který se ovšem v České republice příliš neuplatňuje. V současné době občanský zákoník řeší opuštěné věci analogicky podle ustanovení o nalezení věci ztracené. Při bliţším zkoumání zjistíme, ţe dle § 135 občanského zákoníku je ten, kdo ztracenou věc najde, povinen ji vydat majiteli. Pokud tento není znám, musí ji nálezce vydat obci, na jejímţ území k nálezu došlo.

Derelikce a následné nabytí vlastnictví k opuštěné věci prošly obecně v novém občanském zákoníku (NOZ) několika změnami. Co bylo impulzem k těmto změnám lze vyčíst z důvodové zprávy k NOZ, která k připadnutí opuštěných věcí do vlastnictví obce dle současné úpravy uvádí, ţe „ze zkušeností praktického života je zřejmé, že se jedná o zákonodárcovo nesplnitelné přání a že se život vydává zcela jinou cestou“. S odevzdáním opuštěných věcí obci si totiţ zpravidla nikdo hlavu neláme.

Teprve pokud se o ztracenou věc ve lhůtě šesti měsíců od odevzdání nepřihlásí její majitel, připadá vlastnictví obci. Z toho vyplývá, ţe i k opuštěným věcem lze podle stávajícího občanského zákoníku nabýt vlastnického práva. V případě opuštěné věci však šestiměsíční lhůta nemá ţádné uplatnění. Vlastnické právo nového majitele musí přeci navazovat na vlastnické právo původního, coţ u opuštěné věci není reálné.

Nově se tak stanovuje tzv. zásada okupační volnosti. Dle § 1045 NOZ věc, která nikomu nepatří (to je taková věc, kterou vlastník opustil, protoţe ji nechce jako svou drţet), si můţe přivlastnit kaţdý, jestliţe zákon nestanoví jinak. Nová úprava počítá i s tím, ţe některé případy opuštění mohou být sporné.

Obec tedy vlastnictví k opuštěným věcem nabývá rovnou aktem opuštění. Výrazu „akt opuštění“ zde bylo uţito zcela záměrně, neboť dle soudní judikatury je opuštění věci zpravidla definováno jako jednostranný právní úkon vyjadřující vůli dosavadního vlastníka nebýt nadále vlastníkem této věci. Je-li tedy opuštění právním úkonem, potom musí mít také náleţitosti stanovené zákonem pro platnost právního úkonu. Musí být učiněno svobodně a váţně, určitě a srozumitelně. Aby derelikce byla platným úkonem, musí být věc nejen fakticky opuštěna, ale je také nutné tuto vůli bezpečně doloţit. Dokonce i Ústavní soud ČR konstatoval, ţe právo věc opustit je součástí vlastnického práva a jeho podstatou je projev vůle vlastníka věci nadále nebýt jejím vlastníkem. Ztracená nemovitost?


Nevykonává-li tak vlastník své vlastnické právo po určitou dobu (u nemovitostí se jedná o dobu deseti let, u movitostí o dobu tří let), má se automaticky za to, ţe věc opustil.

8


Bylo by pak na vlastníkovi, aby prokázal, ţe věc neopustil. Výjimka z tohoto pravidla je stanovena u věcí, jeţ mají pro vlastníka jen nepatrnou hodnotu. Byla-li totiţ takováto věc zanechána na místě přístupném veřejnosti, povaţuje se za opuštěnou bez jakékoli lhůty. Derelikce nemovitostí Pro případ opuštění nemovitosti učinil zákon výjimku ze zásady okupační volnosti. Ustanovení § 1045 odst. 2 NOZ stanovuje, ţe opuštěná nemovitost připadá do vlastnictví státu. Pokud by nebylo moţné prokázat, ţe nemovitost byla skutečně opuštěna, platí výše zmíněná zásada: jestliţe vlastník nevykonává vlastnické právo k nemovitosti po dobu 10 let, má se za to, ţe je nemovitost opuštěná. Vlastník nemovitosti by pak musel prokázat, ţe svá vlastnická práva k nemovitosti dále vykonával a nemovitost tedy neopustil.

Přechodná ustanovení NOZ pak ještě stanoví, ţe byla-li opuštěna nemovitá věc, počne běţet ona desetiletá lhůta aţ ode dne nabytí účinnosti NOZ. To tedy znamená, ţe v případě opuštění nemovitosti před účinností NOZ, se můţe nový vlastník (stát) dovolávat opuštění nemovitosti aţ po uplynutí 10 let od účinnosti NOZ, ne od opuštění. Na první pohled se zdá, ţe pozice nového nabyvatele nemovitosti čili státu je v rámci nové úpravy jednodušší. Pokud nebyla vlastnická práva vykonávána po dobu 10 let, nemovitost bude automaticky pokládána za opuštěnou bez nutnosti dalšího prokazování. Otázkou však je, jakým okamţikem počíná desetiletá lhůta běţet a co přesně spadá pod pojem „výkon vlastnického práva“.

10) Zářijová revoluce v hypotékách. Pětiletá fixace od 2,79 % HYPOINDEX.CZ Úrokové sazby padají přímo raketovou rychlostí. Většina bank sníţila sazby u hypotečních úvěrů, ale pečlivě si sazebníky prostudujte, někdy totiţ uţ jsou v úrocích započítané slevy, na které třeba nebudete mít nárok. Sazby u hypoték od našeho posledního srovnání změnilo celkem devět bank. Pravděpodobně se očekává, ţe úrokové sazby jen tak neporostou. Uţ i pětileté fixace se pohybují kolem tří procent. Po prázdninách nabídly hypoteční akce hned čtyři banky. Equa bank se zaměřila na pojištění. Nově si k hypotéce můţete sjednat pojištění schopnosti splácet nebo pojištění nemovitosti a domácnosti. UniCredit Bank a Volksbank se soustředí na klienty, kteří chtějí svou hypotéku refinancovat a nabízejí jim výhodnější úrokovou sazbu.


Hypoteční banka si naopak připravila pro nové klienty akční slevu aţ do výše 0,3 % ročně z úrokové sazby. S novinkou přišla i ČSOB a mění svou půjčku na lepší bydlení. V rámci tohoto produktu si mohou lidé koupit také mobilní dům, parkovací stání nebo volně stojící kuchyňské spotřebiče. Půjčku je moţné nyní pouţít i na dokumentaci, jako je například zaplacení architektonického návrhu, statického posudku nebo odhadu nemovitosti. ČSOB navíc sniţuje poplatek za zpracování hypotečního úvěru. „Po klidnějších prázdninových měsících se řada klientů vrací k řešení svého bydlení. Protože chceme našim klientům vyjít vstříc, snižujeme poplatek za zpracování úvěru a klienti tak mohou využít tuto slevu spolu s výhodnými úrokovými sazbami,“ říká Ivana Bohatcová, výkonná manaţerka segmentu Bydlení a úvěry ČSOB. Sazby klesají aţ do pekel Nejniţší jednoletá fixace začíná na 2,99 %, hypotéku s tříletou fixací můţete pořídit od 2,89 % a pětiletou fixaci za 2,79 %. Sazby ale nejsou všechno. Nezapomínejte se podívat na hvězdičky a poznámky pod čarou. Například Fio banka má ve svém sazebníku uvedeno, ţe pětiletá fixace je za 2,81 %. Je to samozřejmě pravda, ale jen za předpokladu, ţe svou hypotéku refinancujete a úvěr je vyšší neţ 2 miliony Kč. Jinak se sazba zvyšuje o 0,7 %. Aktuální úrokové sazby 1 fixace 3 fixace

5 fixace

Česká spořitelna

3,94

3,24

3,04

ČSOB

4,19

3,49

3,19

Equa Bank

4,49

3,09

3,19

Fio banka

3,19

2,93

2,81

GE Money Bank

3,89

3,59

3,79

Hypoteční banka

4,19

3,49

3,19

Komerční banka

4,09

3,29

3,29

LBBW

3,69

2,89

2,79

mBank

3,48

3,59

3,69

Raiffeisenbank

4,49

3,39

3,59

UniCredit Bank

2,99

2,99

2,99

Volksbank

4,99

3,79

3,79

Wüstenrot

3,79

3,39

3,49

Banka

Poznámka: Česká spořitelna: Minimální úrokové sazby jsou úrokové sazby se slevou za splácení z aktivního Osobního účtu ČS, sjednaným pojištěním schopnosti splácet od PČS pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání a v případě fixace na 3–5 let se slevou za úrokové zvýhodnění.

9


ČSOB: Úroková sazba u pětileté fixace je platná po akční slevě, která závisí na výši úvěru, maximálně 0,30 % pro úvěry nad 3 miliony korun včetně. Akce je platná pro nové hypotéky od 1. srpna 2012 do odvolání. Fio banka: Výše uvedené úrokové sazby jsou minimální, tj. s nejnižší možnou rizikovou přirážkou a s využitím veškerých poskytovaných slev. Hypoteční banka: U pětileté fixace úroková sazba platná po akční slevě, která je závislá na výši úvěru, maximálně 0,30 % pro úvěry nad 3 miliony korun včetně. mBank: Hypotéka do 70 % LTV při sjednání pojištění. UniCredit Bank: ÚROKOVÉ SAZBY ZAHRNUJÍ TYTO SLEVY Z ÚROKOVÉ SAZBY Sleva za jednorázové pojištění CARDIF 0,50% Sleva v případě aktivně využívaného účtu v UCB 0,50% Sleva za aktivní využívání kreditní karty UCB 0,10 % Wüstenrot: Minimální úroková sazba platí pouze pro nové hypotéky ve výši min. 1,3 mil. Kč do 85 % hodnoty zajištění. U pětileté fixace při sjednání produktu „Spoříme s hypotékou“.

The largest regional transaction recorded by PropertyEU Research took place in Romania, a market that has seen precious little other investment activity this year. NEPI, a South-African-backed investment vehicle, agreed to buy the five-building, City Business Centre under development in Timisoara for a total price believed to be in the region of EUR 80 mln.

English corner

‘The spread between the German bond risk-free rate Central Europe premium real estate indicates how interesting CEE is for institutional real estate investors. We are currently looking at over 500 basis points. Bonds have decreased further in the meantime while yields for the time being remain stable so the gap is actually a bit bigger than this.’

11) Poland, Czech Republic dominate CE property deals PROPERTYEU.INFO Poland and the Czech Republic are set to maintain their near-monopoly positions in Central European real estate transactions, PropertyEU’s second investment briefing on the CEE region has heard. In the first six months of 2012, Poland and the Czech Republic accounted for 90 % of the EUR 1.25 bn invested in commercial real estate in the region. Just over two months later the situation has not changed, Jos Tromp, director, head of CEE Research & Consulting at CBRE, said. Tromp made his remarks in a keynote presentation to the CEE investment briefing which was attended by more than 100 real estate professionals. The presentation and panel discussion was hosted by CBRE in London on 4 September. Tromp said shopping centre development has occurred across the region, with a focus on Poland. But office investment in the first eight months of 2012 has by and large been restricted to Warsaw and Prague. There were a handful of regional deals. In April a local investor acquired the 21,000 m2 City Center České Budějovice in the Czech Republic from German fund manager Hannover Leasing for about EUR 40 mln. In another transaction, a Polish institution bought an office property in Gdansk.


‘I think these are exceptions rather than trends in the market,’ Tromp said. Investors are likely to remain focused on the capitals in Central Europe, he added, noting that the yield gap for prime offices is at a level last seen in 2003-4. Compared with German 10-year government bonds, the real estate risk spread for Central Europe stood at 512 basis points in the second quarter of 2012. The spread for the EU 15 was 362 basis points.

The panellists were Michael Atwell, head of CEE Capital Markets, CBRE; Yann Guen, vice president Mayland Real Estate; Craig Maguire, managing director Poland and Romania at Pointpark Properties, Walter Hampel, head of real estate finance at Deutsche Pfandbriefbank and Daniel Harris, managing director Europe and Central Europe at Tristan Capital Partners. PropertyEU is publishing further articles from the CEE Investment Briefing in our daily newsletter, on the website and in the October edition of PropertyEU Magazine.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá ţádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, kaţdá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents