BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

CENY STARŠÍCH BYTŮ VE VĚTŠINĚ KRAJSKÝCH MĚST DÁLE KLESAJÍ Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Byty loni zlevnily, některé až o 14 %

2)

Češi vydělávají na velký byt stejně dlouho jako na malý před krizí

3)

Ceny starších bytů ve většině krajských měst dále klesají

4)

Čeští stavaři válčí s tlakem na pokles cen a zvyšováním nákladů

5)

Ceny bytov sa začínajú prebúdzať

Komerční nemovitosti 6)

Brněnský kancelářský trh v roce 2011

7)

Počty nákupních parků stále rostou

8)

Impact-Corti chystá kanceláře na pražském Andělu

Realitní byznys 9)

Investicím do nemovitostí se v České republice daří

10) Refinancování: Kolik hypoték letos může změnit banku

English corner 11) TK Development puts Prague retail outlet up for sale

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

19/03 2012

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

větší počet bytů v nižší cenové úrovni,“ poznamenal odborník z Jones Lang LaSalle. „U starších bytů mírný cenový pokles očekáváme i v letošním roce, méně výrazný ve větších krajských městech,“ dodal Novotný.

1) Byty loni zlevnily, některé až o 14 % E15.CZ Tržní ceny starších i nových bytů v závěru loňského roku nadále klesaly, vyplývá z dnešních údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ). Prodejní ceny starších bytů se meziročně snížily o 4,3 %. Novostavby, jejichž ceny sledují statistici zatím jen v Praze, zlevnily o 2,9 %. „Zatímco pokles cenové hladiny nových bytů byl v loňském roce dán především skutečností, že na pražský trh byly uváděny zejména projekty v nižší cenové úrovni 40 až 45 tisíc korun za metr čtvereční, za poklesem takzvaných second-handových bytů stojí především vyšší flexibilita individuálních prodávajících,“ řekl analytik poradenské společnosti Jones Lang LaSalle Ondřej Novotný. Například starší dvoupokojový cihlový byt v Praze-Nuslích s plochou 45 metrů čtverečních je nyní o 60 tisíc korun levnější než před rokem, stojí 1,99 milionu korun, uvedla jako příklad realitní makléřka společnosti Century 21 Bonus Praha Barbora Merknerová. To odpovídá snížení cen o 3 %. Ještě výrazněji podle makléřky klesly ceny některých nových bytů. „U některých developerských projektů letos došlo na začátku roku k výrazným slevám až o 14 procent,“ sdělila Merknerová. Například nový dvoupokojový byt o 60 čtverečních metrech v luxusním žižkovském projektu Central Park zlevnil meziročně asi o 13 % na 4,5 milionu Kč.

čtvrtletí I/2011

Index cen bytů podle ČSÚ Starší byty (stejné Nové byty v Praze období předchozího (stejné období roku=100) předchozího roku=100) 96,50 99,10

II/2011

97,40

99,40

III/2011

97,30

98,60

IV/2011

95,70

97,10

Ve srovnání s průměrem roku 2008 byly podle statistiků novostavby v hlavním městě levnější na konci loňského roku o 4,8 %. V případě starších bytů potom ve srovnání se základnou třetího čtvrtletí 2009 ceny klesly o 8,3 %. V mimopražských regionech se ceny staršího bydlení v posledním čtvrtletí 2011 meziročně snížily o 4,6 %. V Praze starší byty ve stejném období ve srovnání s předešlým rokem zlevnily o 3,2 %.

U nových bytů sledují statistici vývoj realizovaných cen zatím jen v Praze, protože pro zbytek republiky chybí dostatek údajů. Statistický úřad upozornil na to, že metodika i pro sledování cen starších bytů je stále ve vývoji, a čísla tak ještě může revidovat. Meziroční indexy cen nových bytů mají statistici k dispozici od roku 2009, v případě starších bytů jsou celostátní meziroční údaje od třetího čtvrtletí 2010. Čísla o vývoji cen bytů zveřejnil v úterý také brněnský Institut regionálních informací (IRI), který dlouhodobě sleduje ceny nemovitostí v Česku. Podle informací této firmy ceny starších bytů ve většině krajských měst dále klesají. Výjimkou jsou Pardubice, Plzeň a Zlín, kde ceny spíše stagnují a také v Brně se ceny za poslední tři měsíce nezměnily vůbec. Tržní nájemné se ve většině krajských měst za poslední tři měsíce nepatrně zvýšilo, oznámil IRI.

2) Češi vydělávají na velký byt stejně dlouho jako na malý před krizí IHNED.CZ V porovnání se situací v předkrizovém roce si Češi mohou dovolit jednou tak velký byt. Na koupi staršího třípokojového bytu si dnes průměrná domácnost potřebuje odkládat veškeré své čisté příjmy zhruba tři a půl roku. To je stejně dlouho jako v roce realitního boomu 2008 na pořízení startovacího bytu 1+1. Průměrný Čech musí pracovat dva a čtvrt roku, aby si koupil malý starší byt. A to za předpokladu, že na to půjde celý jeho čistý výdělek. To je skoro o rok a půl méně než v roce 2008. V porovnání se situací v předkrizovém roce si také Češi mohou dovolit jednou tak velký byt. Na koupi staršího třípokojového bytu si dnes průměrná domácnost potřebuje odkládat veškeré své čisté příjmy zhruba tři a půl roku. To je stejně dlouho jako v roce realitního boomu 2008 na pořízení startovacího bytu 1+1. Výhodnou situaci ale můžou využít jen někteří. Během krize nezaměstnanost vzrostla a získat nové místo je obtížnější. Rychlejší návratnost investice do bytu je hlavně důsledkem propadu cen realit. Růst příjmů v krizi přibrzdil, a loni dokonce čisté příjmy domácností prvně od roku 2004 meziročně klesly.

Analytici: ceny ještě klesnou „V letošním roce očekáváme další pokles cen nových bytů na úrovni okolo tří procent s tím, jak bude na trh uváděn

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Jak rychle se vydělá na byt (návratnost v letech) Průměrný starší byt 1+1 (45 m2)

Rok

Průměr ceny bytu [mil. Kč] Průměrná návratnost

2 008

1 ,25 3,56

Průměrný starší byt 3+1 (74 m2)

2 012 Rok

Průměr 0,95 ceny bytu [mil. Kč] Průměrná 2,21 návratnost

2 008

2 012

2 ,12

1 ,53

5,75

3,56

Zdroj: REALITYCECHY.CZ

Nejrychleji se vrátí investice do bytu v Ústeckém kraji, nejdéle v Praze. Na průměrný byt 1+1 musí obyvatel Ústí nad Labem odkládat své příjmy čtrnáct měsíců, Pražan pak skoro čtyři a půl roku. Obdobný rozdíl v návratnosti je u velkých bytů. Na průměrný byt 3+1 Pražan potřebuje spořit celý čistý příjem po dobu devíti a půl let. Obyvatel Ústí nad Labem zhruba 26 měsíců. Vyplývá to ze statistiky serveru realitycechy.cz a společností Golem Finance, která poměřuje nabídkové ceny secondhandových nemovitostí 30 tisíc bytů v celém Česku s průměrným výdělkem domácností v regionech. „V místech s nejvyšší nezaměstnanosti je návratnost delší,“ říká Michal Pich, který realitní server provozuje. Pokles cen zpomaluje Vývoj přitom podle něj nahrává koupi větších bytů, protože jejich ceny spadly víc než u malých. Naznačuje dokonce, že situace se po třech a půl letech začíná otáčet. „V návaznosti na zvyšující se poptávku po větších bytech zaznamenáváme mírný nárůst cen,“ říká Pich. Podle něj byty 3+1 nastartovaly na podzim 2008 pokles cen a nyní jde o první kategorii, která meziročně i meziměsíčně vzrostla. Také průzkum brněnského Institutu regionálních informací potvrdil, že pokles cen starších bytů zpomaluje. V Pardubicích, Plzni, Zlínu a Brně letos ceny stagnují. Podle realitních makléřů k cenové stagnaci došlo vloni a v některých místech už ceny mírně rostou. „Dá se to registrovat u všech typů bytů,“ tvrdí Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ. Změny podle šéfky brněnského institutu Milady Kadlecové nastávají i u tržního nájemného: „Až doposud klesalo, teď v krajských městech začíná růst.“ Větší zájem o menší byty

Finance vydá na splátku dvacetileté hypotéky ze svého čistého měsíčního příjmu zhruba o polovinu méně než v roce 2008. U průměrného bytu 3+1 je to měsíčně v průměru čtvrtina příjmu, u průměrného bytu 1+1 asi 16 % čistého příjmu domácnosti.

3) Ceny starších bytů ve většině krajských měst dále klesají FINANCNINOVINY.CZ Ceny starších bytů ve většině krajských měst dále klesají. Výjimkou jsou Pardubice, Plzeň a Zlín, kde ceny spíše stagnují a také v Brně se ceny za poslední tři měsíce nezměnily vůbec. Vyplývá to z průzkumu více než 37.000 bytů ČR za poslední čtvrtletí, jehož závěry dnes zveřejnil brněnský Institut regionálních informací (IRI). „Trend poklesu v posledních měsících zpomaluje,“ uvedla jednatelka IRI Milada Kadlecová. Nejvíce ceny bytů klesají v Ústeckém kraji. Letos se tam snížily o více než 5 % na 728 000,00 Kč za standardní starší byt první kategorie s podlahovou plochou 68 metrů čtverečních. Nejdražší byty jsou v Praze, kde v průměru převyšují hranici 2,6 milionů Kč. Následuje Brno, Hradec Králové a Plzeň. Podle Kadlecové budou ceny bytů v Brně nadále stagnovat. "Cenová bublina oproti například Praze v Brně tak výrazná nebyla," uvedla Kadlecová. Podle ní jsou lidé v Brně spokojení. Poptávka souvisí i s investicemi ve školství a vědě. Změny podle Kadlecové nastávají u tržního nájemného. "Zdá se, že jsme zachytili změnu trendů ve vývoji, až doposud nájemné klesalo. Nyní se zdá, že v krajským městech nájemné začíná růst, možná jde ale o korekci z minula. Potvrzení trendu ukáže až další čtvrtletí," uvedla. Podle odborníků se tržní nájemné ve většině krajských měst za poslední tři měsíce nepatrně zvýšilo. Nejvíce v Jihlavě o téměř sedm procent nebo ve Zlíně o téměř čtyři procenta. V Jihlavě podle IRI stoupla cena tržního nájemného na 96 Kč/m2 měsíčně. Nejdražší je tržní nájemné v Praze, kde činí 134 Kč/m2, následuje Brno, České Budějovice a Olomouc. Ve většině krajských měst za poslední tři měsíce ceny rostly, výjimkou jsou České Budějovice, Olomouc a Pardubice.

Podle Šmída to nahrává k zesílení zájmu o menší byty. „Například byt 1+1 jde obratem ruky pronajmout za 8 tisíc korun měsíčně, ale trojnásobně větší a často ve stejném poměru dražší byt za 25 tisíc tak nepronajmete,“ dodal.

4) Čeští stavaři válčí s tlakem na pokles cen a zvyšováním nákladů

Díky historicky nízkým sazbám hypoték se výrazně zlepšila i dostupnost bytů. Domácnost podle statistiky Golem

Dlouhodobý pokles výkonu tuzemského stavebnictví se odráží i na cenách stavebních prací. Za celý rok 2011

FINANCNINOVINY.CZ

3


klesly o půl procenta, podobný pokles vykázaly podle Českého statistického úřadu také v prvních dvou měsících letošního roku. Odborníci očekávají, že letos budou stavební práce zlevňovat dál. Trend ale zmírňují například dražší stavební materiály a energie, zjistila ČTK mezi stavebními firmami, developery a experty na stavebnictví.

Linhart z Delloite očekává, že v roce 2013 můžou ceny stavebních prací začít zase mírně růst. „Největší vliv na ceny bude mít vývoj na trhu práce, trhu výrobců materiálů a vliv čištění trhu díky konkurenci. Neočekávám statisticky výrazné snížení průměrné mzdy ve stavebnictví, výrobci stavebních materiálů také nemohou poskytovat 20 - 30 % slevy dlouhodobě,“ dodal expert.

Například developerské firmy nyní platí stavařům výrazně méně než v období hektického stavění před rokem 2009. Podle společnosti Finep klesly proti době boomu ceny stavebních prací o 10 až 15 %, konkurenční Ekospol hovoří až o 20 %. „Na stavebním trhu je dnes tak málo práce, že když se developer rozhodne přitlačit dodavatele ke zdi, tak klidně dosáhne i na ceny o 30 % nižší než v době boomu. To už ale bude velmi pravděpodobně na úkor kvality,“ řekl ČTK generální ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.

Větší pokles cen než ve stavebnictví vykázaly v tuzemském hospodářství v únoru už jen ceny výrobců v zemědělství, a to meziročně o 3,6 %. Ceny v průmyslu naopak stouply o 3,6 %.

Silnějšímu poklesu cen za stavební práce brání zdražování stavebních materiálů, zvyšování nákladů na dopravu a celková inflace, soudí odborník na stavebnictví z KPMG Česká republika Pavel Kliment. „To, co na trhu klesá, je cena zakázek, neznamená to však nutně, že klesají náklady na stavby,“ komentoval dění ve stavebnictví expert na stavební průmysl ze společnosti Deloitte Miroslav Linhart. S dražšími materiály má problém také Skanska. „Ceny materiálů jsou pak v mnoha případech ovlivňovány i situací na světových trzích, kde neustále roste poptávka z nově se rozvíjejících ekonomik, takže ceny spíše rostou. Výroba lokálních materiálů je pak zase ovlivňována poměrně významně cenami energií, takže i při nižší poptávce výrobci nemají prostor pro významné zlevňování,“ uvedl člen představenstva Skansky Leoš Vrzalík. Na malé marže ve stavebnictví si postěžoval i Metrostav. „Stavebnictví obecně pracuje se strašně malou marží. Dobrá firma dosahuje asi čtyř procent zisku z tržeb. Řekněte toto nějakému obchodníkovi či člověku ze služeb a bude se jen hlasitě smát,“ řekl ČTK mluvčí firmy František Polák. „Současné snížení cen pochází z úsporných opatření přijatých v jednotlivých společnostech a ze snížení ziskové marže,“ podotkl mluvčí konkurenčního Hochtiefu CZ Michal Talián. Případné další snížení cen stavebních prací by mohlo zlevnit například nové byty. „V případě, že by došlo k výraznějšímu poklesu cen stavebních prací, které tvoří majoritní podíl na celkových nákladech, tak by samozřejmě byl prostor i pro zlevnění novostaveb a k tomuto by i došlo. V současné době není na trhu novostaveb prostor pro růst marží developerů,“ sdělil finanční ředitel Finepu Štěpán Havlas.

5) Ceny bytov sa začínajú prebúdzať PRAVDA.SK Po štyroch rokoch zlacňovania začnú ceny bytov a domov pomaly rásť. Cena za štvorcový meter by mala podľa analytikov vzrásť už na budúci rok v priemere o 5 %. „Prípadnému rastu cien nehnuteľností by malo predchádzať absolútne vyčistenie trhu od ležiakov, ktoré by sa tento rok mohlo teoreticky zavŕšiť. Práve tieto nehnuteľnosti boli často označované ako príčina poklesu priemerných cien nehnuteľností,“ naznačuje analytik Tatrabanky Boris Fojtík. Okrem vypredania posledných bytov v dlhšie dokončených domoch zastaví pokles cien aj pomalšie stavebné tempo. Za posledné dva roky klesol počet novostavieb a dokončených bytov čakajúcich na nasťahovanie je v porovnaní s minulým rokom až o tretinu menej. „Neočakávam však, že by nedostatok bytov mal dramatický dosah na ceny,“ dodal Fojtík.

4


Podľa neho na to, aby skutočne začali rásť ceny realít, musí sa zvýšiť kúpyschopnosť obyvateľstva. „Priškrtené úverovanie bankami, dlhová kríza, nedostatočne oživená ekonomika a stále pretrvávajúci strach ľudí o zamestnanie – to všetko spôsobuje nechuť púšťať sa do kúpy. Preto očakávam, že ceny sa nepohnú,“ myslí si realitný expert Roman Špalda z Arthur Real Estate Company. Na kúpu bývania stále mnohí nemajú, čo potvrdzujú aj nedávno publikované čísla ekonomickej dostupnosti vyjadrujúce, aká veľká plocha bytu sa dá kúpiť z jednej hrubej mesačnej mzdy. „Podľa prepočtov dosiahol ukazovateľ najvyššiu úroveň v roku 2005, keď si priemerný Slovák mohol z platu dovoliť kúpiť 0,67 štvorcového metra bytu. V roku 2008 bola ekonomická dostupnosť bývania síce horšia ako dnes, no na druhej strane si ponuky realitných kancelárií mohlo so záujmom listovať viac ľudí. Zúžil sa okruh ľudí, ktorí vôbec na kúpu pomýšľajú,“ počíta Eva Sadovská, analytička Poštovej banky.

Dostupnosť bývania sa zlepšila najmä vďaka minuloročným klesajúcim cenám nehnuteľností a tiež nárastu platov. Kým hrubá mzda v čase realitného boomu bola vyše 700 eur, v tomto roku by priemerný mesačný plat mal vzrásť na 815 eur. Najrýchlejšie si bývanie vedia zaobstarať Nitrania. „Kým bývanie je v porovnaní k príjmom v Bratislave najdrahšie na celom Slovensku, obyvatelia hlavného mesta našich západných susedov si môžu za priemernú mesačnú mzdu dovoliť kúpiť ešte menej, a to približne 0,5 m2 z nehnuteľnosti,“ porovnal analytik ČSOB Marek Gábriš.

postavia novostavby, ktoré podľa experta bude ťažké predať a stanú sa z nich ležiaky. „Novostavby Trinity či Petržalka City s cenou 2 000 eur za štvorcový meter sú zbytočne predražené a budú nepredajné,“ dodáva Špalda. Aj takéto stavby by mali spomaliť nastupujúce rýchle zdraženie bytov či domov. Priemerná cena 1 236 eur za štvorcový meter sa tak bude zvyšovať len mierne.

Komerční nemovitosti 6) Brněnský kancelářský trh v roce 2011 IHNED.CZ Brněnský trh moderních kancelářských prostor dosáhl na konci loňského roku rozlohy téměř 355 000 m2. I když je osmkrát menší než pražský trh s administrativními prostory, je druhým největším kancelářským trhem v České republice. „Navíc je z hlediska mezinárodních firem vnímán jako plnohodnotná alternativa hlavního města ČR. K jeho oceňovaným přednostem patří dostatek kvalitních kancelářských prostor, příznivá cenová hladina (aktuálně 12 eur/m2/měsíc) a kvalitní vzdělaná pracovní síla, které jsou zároveň významným motivem pro firmy uvažovat o stěhování provozů do Brna,“ říká Eduard Forejt, vedoucí kancelářského oddělení Jones Lang LaSalle. V roce 2011 byla dokončena pouze jedna menší kancelářská budova: Administrativní budova Nové Sady (2 700 m2). Na konci loňského roku bylo ve výstavbě 46 800 m2 nových kancelářských prostor. Z toho by mělo být 36 400 m2 ve čtyřech budovách dokončeno v roce 2012. Jedná se o Campus Science Park B (9 000 m2), Spielberk Tower B (16 600 m2), Vienna Point II (8 000 m2) a The Forum Business Centre II (2 700 m2). V roce 2013 by měla být dokončena jedna budova o celkové rozloze 10 400 m2 (AZ Tower). Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací a podnájmů dosáhla v roce 2011 asi 33 000 m2. Výraznými nájemními transakcemi tohoto roku byly pronájmy CB&I (5 500 m2) ve Spielberk Office Centre, renegociace ANF Data (2 300 m2) v Brno Business Parku a KBC (2 000 m2) v Campus Science Parku. V Brně bylo ke konci 4. čtvrtletí roku 2011 evidováno 39 100 m2 volných kancelářských prostor. Míra neobsazenosti dosáhla 11 %, což znamenalo pokles o 0,2 procentního bodu oproti konci roku 2010.

Ani mierne prebudenie realitného trhu tak nevráti ceny na úroveň spred rokov 2007 a 2008, keď stúpali do závratných výšok – medziročne až o 24 %. Navyše tento rok sa opäť

První moderní kanceláře v Brně vznikly v 90. letech minulého století (projekt Technologický park byl dokončen v roce 1995), ale masivní rozvoj trh zaznamenal až o deset let později. Po roce 2005 bylo na brněnský trh uvedeno

5


téměř 250 000 m2, tj. 70 % aktuální rozlohy trhu. Krize v posledních dvou letech výstavbu kanceláří výrazně zpomalila, ale nyní se developerské plány opět začínají realizovat.

„Jak brněnský kancelářský trh vyzrává, zvyšuje se počet tzv. renegociací (přejednání podmínek při ukončení nájmu a prodloužení smlouvy). Před rokem 2009 nebyly renegociace tak časté jako dnes. Běžné nájemní smlouvy, které byly uzavřeny v roce 2005 a později, se dnes přirozeně obnovují a procento renegociací se vyšplhalo až na 25 %, kde se bude držet i nadále,“ dodává Ondřej Vlk, senior analytik Jones Lang LaSalle. Zatímco v Praze je nájemné nejlepších kanceláří 21 eur/m2/měsíc a nájemné v tzv. business parcích 14 - 16 eur/m2/měsíc, brněnské špičkové administrativní prostory stojí 12 eur/m2/měsíc. Do Brna se díky výbornému poměru kvality a ceny přestěhovala řada datových center, call center a tzv. back offices (zejména účetních služeb). První vlaštovkou, která s sebou přinesla příslovečné jaro a přilákala další renomované nájemce, byla Lufthansa, která ve Spielberk Office Centre začala provozovat své call centrum. „Developeři, kteří nyní staví nové kanceláře, uvádí, že s vážnými nájemci vedou jednání o pronájmu v nových budovách. Vzhledem k malé rozloze trhu a relativně velkému množství nových ploch, které budou letos dokončeny, očekáváme nárůst míry neobsazenosti z dnešních 11 % na 14 – 15 % ke konci roku 2012,“ uvádí Ondřej Vlk z Jones Lang LaSalle.

republiky s vyznačením všech existujících i plánovaných nákupních parků. „Pro letošek nahlásili developeři dokončení 24 nových nákupních parků s celkovou plochou téměř 100 tisíc metrů čtverečních. To je téměř šestina celkové plochy, která k dnešnímu dni v ČR existuje. Na příští rok jejich plány dosahují rekordních 190 tisíc metrů čtverečních. Bude zajímavé sledovat, jak velkou část ze svých plánů developeři letos uskuteční. A dozvíme se to poměrně brzy – kdo totiž nezahájí výstavbu nejpozději v květnu, má jen malou šanci park do konce roku otevřít,“ říká Jiří Kristek, vedoucí týmu nákupních parků v Cushman & Wakefield. Statistiky ovšem zahrnují pouze jednotky určené k pronájmu, nikoliv jednotky, které si řetězce vystavěly pro svoji vlastní potřebu. Do statistik také nejsou započítány velké jednotky se sortimentem nábytku, potravin a potřeb pro kutily.

Regional Research Forum bylo založeno společnostmi CBRE, Cushman & Wakefield, DTZ a Jones Lang LaSalle s cílem poskytovat co možná nejúplnější, nejpřesnější a nejtransparentnějších data o vývoji regionálních kancelářských trhů v České republice. Členové sdílejí základní informace o vývoji trhu a věří, že založení Regional Research Fora přispěje k zlepšení transparentnosti trhu.

7) Počty nákupních parků stále rostou IHNED.CZ Na českém trhu existuje přes 630 tisíc metrů čtverečních obchodních ploch v nákupních parcích. Z toho asi 600 tisíc je dnes obsazených, pouze 30 tisíc metrů čtverečních je volných k okamžitému pronájmu. Tato skutečnost láká developery nákupních parků k další výstavbě. Jejich optimismus je ve srovnání s developery nákupních center poměrně vyšší. V plánu je výstavba dalších 63 nákupních parků. Vyplývá to ze zjištění společnosti Cushman & Wakefield, která trh v uplynulých měsících detailně zmapovala. Výsledky shrnula do mapy České

Regiony Nejhustší síť nákupních parků se nachází v Olomouckém a Ústeckém kraji, kde existuje více jak 80 metrů čtverečních prodejní plochy na tisíc obyvatel. Naopak nejnižší penetrace je v kraji Vysočina. „Pokud se naplní plány pro letošní rok, nejvíce nových ploch – 13,500 tisíc metrů čtverečních – vyroste v Jihomoravském kraji. Plánovaná výstavba je však poměrně vyvážená a nové parky by se měly objevit ve všech regionech. Developeři vyhledávají především lokality s dobrou kupní silou a spádovou oblastí bez konkurence. Atraktivní jsou stále města s populací nad 20 tisíc obyvatel,“ říká Jiří Kristek.

6


Složení nájemců – optimální mix

Optimální mix je stále hledáním té nejlepší rovnováhy mezi atraktivitou, výší nájmu, počtem operátorů a velikostí parku. V současné době se stále více prosazují nákupní parky o velikosti do cca 5 000 m2, kde je možno umístit téměř ideální mix nájemců zahrnující módu, obuv, drogerii, sport, elektro, chovatelské potřeby a hračky. Složení nájemníků je také z velké míry ovlivněno kotevním operátorem lokality (hypermarket, supermarket, diskont, hobbymarket, nábytek) nebo případně jejich vzájemnou kombinací. Podíl sortimentu na celkové ploše V ČR (dle m2)

4%

19%

15%

6%

25%

23%

Móda Elektro Zdraví a krása

Obuv Sport Jiné

RP Trutnov RP Kroměříž RP Jablonec n. Nisou RP Kyjov

Trutnov

5 500

CPI

Kroměříž Jablonec nad Nisou Kyjov

5 100

Intercora

5 500

Trei Real Estate

3 500

Trei Real Estate

8) Impact-Corti chystá kanceláře na pražském Andělu E15.CZ

4%

4%

Vybrané nákupní parky s datem otevření v roce 2012 Město / Rozloha Název parku Developer lokalita [m2] Borská Pole Plzeň 10 000 Neuvedeno

Nábytek / koberce DIY

Zdroj: Cushman & Wakefield, březen 2012

Výhled do budoucna Z pozice developerů je budoucnost hodně spjata s financováním již naplánovaných projektů a také apetitem operátorů rozšiřovat svou obchodní síť. Operátoři zůstávají stále hodně opatrní při výběru nových lokalit, které pečlivě zvažují než se rozhodnou o jejich obsazení. Naopak zvětšený zájem je možno pozorovat o postupně uvolňované jednotky (ať již v rámci vypršení nájemních smluv či odchodem původních nájemců) v rámci již zavedených lokalit, které poskytují tok zákazníků, a tudíž určitou jistotu tržeb. „Nové projekty jsou také plánovány ve městech, kde již existuje konkurence. Nájemníci kladou velký důraz na kotevní nájemce, kteří budou celou lokalitu zaštiťovat. V mnoha případech také nové projekty lákají operátory ze stávajících lokalit právě na atraktivnější skladbu nájemců včetně těch kotevních, lepší dostupnost, formát jednotek a v neposlední řadě také na architektonickou podobu a funkčnost projektů,“ říká Jiří Kristek.

Na pražském Andělu přibude další kancelářské sídlo. Realitní firma Impact-Corti chce letos na podzim zahájit výstavbu centra Green Point. Na křížení ulic Plzeňské a Mozartovy má vyrůst osmipodlažní budova s téměř sedmi tisíci čtverečnými metry kanceláří. „Investice dosáhne přibližně 400 milionů Kč,“ řekl deníku E15 šéf představenstva Impact-Corti Jürg Zwahlen. Developer chystá projekt spolu s americkým investorem Hampshire Investments & Development, s nímž už spolupracoval například na designovém hotelu Mosaic House, bytovém domě V Horách a dalších rezidenčních projektech. Green Point má být další certifikovanou zelenou stavbou v metropoli. Návrh ateliéru AHK architekti zahrnuje například atrium do výše budovy s denním světlem a střešní zelenou terasu. Stavební povolení by měl podle Zwahlena projekt získat v květnu. „Vzhledem k tomu, že budova není moc velká, věřím, že se nám podaří během šesti měsíců najít nájemce alespoň na tři tisíce čtverečních metrů. Zahájení výstavby na podzim tak vidím jako reálné,“ uvedl Zwahlen. Stavba by tak měla být hotová do léta 2014. Anděl patří k nejatraktivnějším kancelářským lokalitám v Praze. Ke konci loňského roku bylo v Praze 5 prázdných jen necelých 7 % kanceláří ve srovnání s pražským průměrem 12 %. Přestože poradenské firmy hlásily za loňský rok rekordní objem pronájmů, kancelářský trh zůstává vlivem krize výrazně utlumený. Řadu transkací představuje přejednání starších nájemních smluv. I v případě, že se firmy stěhují do nových prostor, zůstávají původní sídla často prázdná. To se týká třeba budovy Beta michelského BB Centra, odkud nedávno odešla firma Puma a další nájemci. Podle sdružení poradenských firem Prague Research Forum bylo v Praze ke konci loňska 2,8 milionu m2 kanceláří, z nichž zhruba 336 tisíc bylo volných. Letos se očekává

7


dokončení na 110 000 m2 nových kanceláří na Pankráci, v Karlíně či v Holešovicích.

Realitní byznys

9) Investicím do nemovitostí se v České republice daří IHNED.CZ Aktivita investorů na tuzemském realitním trhu úzce souvisí s množstvím oběživa, které je k dispozici, a náklady na tento kapitál. Daná rovnice platí pro všechny typy investorů působící ve zdejším prostředí: domácí i zahraniční institucionální investory, podílové a penzijní fondy, investiční i asset manažerské společnosti, stejně jako privátní investory. I když tito investoři zastávají odlišné investiční strategie, mají jeden společný jmenovatel – pro své realitní akvizice využívají bankovní dluhové financování, jež umožňuje dosáhnout vyšších výnosů. Využívání bankovních úvěrů, případně refinancování, je také dokladem konzervativnějšího přístupu investorů, který je reakcí na vývoj trhu nemovitostí v posledních letech. Přesto český trh podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ prokázal loni značnou míru odolnosti, když dosáhl druhé nejvyšší úrovně investiční aktivity od roku 2007 – a to přibližně ve výši 2,199 mld. EUR. „Očekáváme, že objemy investic v důsledku vyšších nákladů na vlastní kapitál investorů i snížení dostupnosti dluhového financování poklesnou. V zásadě ale jak banky, tak investoři se chrání proti riziku,“ vysvětluje Ryan Wray, vedoucí investičního oddělení v pražské kanceláři DTZ, a dodává: „Banky zareagovaly zvýšením dluhových marží o 300 bazických bodů nad Euribor and zaměřily se na minimální podíl pokrytí dluhu příjmy (debt service cover ratio) v poměru 1:1,25, zatímco cílem investorů jsou vyšší výnosy, příslib silných nájemců a dlouhodobě zajištěný příjem“. Souběžně s vyššími náklady na úvěry banky upravily i podmínky poskytování financování investičních transakcí. Zatímco ještě před rokem nebo dvěma nebyl problém krýt 70 a více % z objemu akvizice bankovním úvěrem, v současnosti je to průměrně 65 %. Investoři proto ke klasickým zdrojům bankovního financování vyhledávají i případné další alternativy, jako jsou soukromé zdroje („private equity“) nebo mezzaninové financování. I když jsou obě tyto struktury obecně dražší, znamenají pro investory rychlé vyplnění finančních mezer. A tím se rovněž zvyšuje pravděpodobnost úspěšného završení nemovitostní transakce.

Aktuálně jsou banky ochotné financovat investiční transakce napříč všemi segmenty komerčních nemovitostí, tedy obchodní, kancelářské i industriální projekty. Podmínky se však liší nejen v závislosti na kvalitě kupované nemovitosti, ale také na aktivitách banky či investora v daném realitním sektoru. „Každá banka zaplesá, když se kupuje prvotřídní kancelářská nemovitost dlouhodobě obsazená nájemci, kteří se objevují v žebříčku 500 nejúspěšnějších firem. Neznamená to však, že by nebyla šance zajistit dluhové financování pro akvizice nemovitostí v sekundárních lokalitách a s kratšími nájemními smlouvami. Za předpokladu, že jsou naplněny základní parametry nemovitosti z hlediska lokality a kvality stavby, navíc je zajištěna přiměřená zbývající délka nájmu na zhruba 3 roky a podíl pokrytí dluhu příjmy ve výši 1,25, banky jistě nabídnou odpovídající finanční podmínky,” doplňuje Ryan Wray. Bez ohledu na opatrnější politiku bank objemy investic v posledním kvartále loňského roku rostly. Na kontinentální úrovni o 7 % v celkovém meziročním souhrnu až o 17 % v porovnání se 3. kvartálem 2011. Investoři v České republice tyto výsledky ještě překonali, když loni uzavřeli realitní akvizice za 2,2 miliardy EUR. To znamená druhý nejlepší výsledek od roku 2007, který si nezadá s mnohem větším trhem v Polsku, kde byly vloni do komerčních nemovitostí investovány 2,5 miliardy EUR. V letošním roce zůstanou výnosy z nemovitostí dle předpovědi DTZ stabilní: u prvotřídních kancelářských nemovitostí jsou yieldy (neboli míra výnosu) kolem 6,25 6,50 %, u maloobchodních nemovitostí kolem 6,00 až 6,25 % a u průmyslových nemovitostí se pohybuje dokonce ve výši 8 % v případě, že jsou zajištěné dlouhodobé pronájmy bonitními nájemci. „Celková nálada a opatrnost všech hráčů mají na tuzemském investičním trhu v prvních měsících letošního roku za následek nižší aktivitu. Nicméně do poloviny roku očekáváme uzavření několika větších transakcí, které by mohly trh opět rozhýbat,“ uzavírá Ryan Wray.

10) Refinancování: Kolik hypoték letos může změnit banku HYPOINDEX.CZ Před pěti lety byl pro hypotéky výjimečný rok. Banky jich poskytly rekordní počet. A nejvíc z nich s pětiletou fixací. Co to znamená? V letošním roce může změnit banku rekordní počet klientů. Kolik hypoték a kolik peněz může začít s rošádou? Doba je klientům s hypotékami nakloněná. Úrokové sazby se drží rekordně nízko a ruce si tak mohou mnout jak noví

8


žadatelé o hypotéku, tak lidé, kterým v letošním roce končí fixace úrokové sazby hypotéky čerpané dříve.

Lidé s hypotékami s pětiletými fixacemi z roku 2007 mají obzvláště štěstí. Pořídily si hypotéku v době, kdy sazby také ještě patřily k nižším, následně se vyhnuli letům 2008 až 2009, kdy sazby patřily k vysokým, přečkali i pozvolný sestup sazeb v roce 2010 a 2011 a jejich fixace končí letos, kdy jsou úroky ještě níže než před pěti lety.

S končící fixací úrokových sazeb klient nemusí měnit banku. Záleží vždy na přístupu jeho stávající banky – zda banka ocení, že je řádně splácejícím klientem, a nabídne mu atraktivní podmínky i na další období, nebo zda se pokusí klienta „natáhnout“ vysokou sazbou. Banky velmi často spoléhají na laxnost klientů a na jejich neochotu ke změně. A tak je vždy vhodné být ke změně připraven.

Měsíc

Kolik hypoték může změnit banku Počet [ ks] Jednoletá

Tříletá

Pětiletá

Celkem

leden

146

785

1 804

2 735

únor

179

980

1 554

2 713

březen

242

1 148

2 042

3 432

duben

279

976

2 146

3 401

květen

373

1 038

2 864

4 275

červen

282

1 381

3 531

5 194

červenec

200

1 073

1 747

3 020

srpen

234

918

2 435

3 587

září

214

893

2 436

3 543

říjen

156

947

3 250

4 353

listopad

171

1 079

3 892

5 142

prosinec

178

1 241

3 668

5 087

Kolik peněz v hypotékách může změnit banku Objem [v mil. Kč] Měsíc Jednoletá Tříletá Pětiletá Celkem

leden

298

1 448

2 621

4 367

únor

347

1 807

2 273

4 427

březen

459

2 139

2 828

5 426

duben

541

1 831

3 016

5 388

květen

701

1 930

4 203

6 834

červen

506

2 584

5 430

8 520

červenec

381

1 865

2 670

4 916

srpen

401

1 505

3 753

5 659

září

407

1 589

3 904

5 900

říjen

259

1 755

5 083

7 097

listopad

309

1 973

6 268

8 550

prosinec

347

2 202

6 150

8 699

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Nejsilnějším měsícem z pohledu objemu prostředků, které se mohou stěhovat mezi bankami, se jeví na první pohled prosinec. Ten ale společně s druhým nejsilnějším listopadem stojí především na hypotékách z roku 2007 s pětiletou fixací – a tudíž s delším splácením jistiny. V konečném důsledku tak více peněz ke změně může být v červnu, kde je největší podíl jednoletých fixací a nejnižší pětiletých. Celkem se k refinancování od dubna do konce roku nabízí přibližně 67 mld. Kč v hypotékách. To je velké sousto i pro finanční zprostředkovatele, neboť představuje možný výnos kolem 750 mil. Kč. Samozřejmě se nebudou přesouvat všechny hypotéky, ale i případná čtvrtina je dostatečně zajímavá.

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Kliente, připrav se

Nejvíce hypoték v letošním roce bude moci změnit banku v červnu. Ovšem již květen patří mezi měsíce zajímavé pro hypoteční zprostředkovatele, kteří mohou své klienty vést k nejvýhodnější nabídce. Velmi silný pak bude samotný závěr roku, kdy může banku změnit přes pět tisíc klientů měsíčně.

Pokud vám bude končit fixace úrokové sazby, připravte se včas. Nečekejte na zaslanou nabídku úrokové sazby od vaší stávající banky, ale již předtím si zjistěte, jaké podmínky vám nabídne konkurence. Některé banky, které se zaměřují na refinancování stávajících hypoték, vám sdělí výši sazby a další podmínky i půl roku před koncem vaší fixace.

Počty klientů s možností změny jsou jen jednou stranou mince. Banky i hypoteční zprostředkovatele zajímá spíše objem peněz, které mohou cestovat. Fincentrum Hypoindex sleduje pouze objemy nově poskytnutých hypoték na bydlení, a tak nemáme přesný přehled, jaká část z nich byla splacena – ať již v řádných splátkách či mimořádnou splátkou v průběhu fixace. I to částečně některé banky nabízejí bez sankčních (až prohibitivních) poplatků. Čísla jsou tak nadhodnocena. Naopak nejsou zahrnuty jiné než 1, 3 a 5letá fixace, což hodnoty činí nižšími.

English corner 11) TK Development puts Prague retail outlet up for sale PROPERTYEU.INFO Danish listed property company TK Development and UK-based LMS Outlets have put their Fashion Arena

9


Outlet Center near Prague on the market. Fashion Arena is the only outlet centre in the Prague area and the largest retail asset on sale in Prague at the moment.

The vendors have mandated UK property adviser and outlet specialist GVA to find a buyer for the 109-unit outlet scheme. The guide price of EUR 75.6 mln represents a premium to the development costs. Fashion Arena comprises a lettable area of 25,125 m2, generating a projected total rental income for the 2012 calendar year of about EUR 6.22 mln. The asset offers a net initial yield on the guide price of 8% within 12 months with potential for a further increase from the growing tourist visitor numbers. The site is located 25 minutes east of central Prague and hosts a range of international brands including Nike, Adidas, Tommy Hilfiger, Gant, Levi's, Next and Mango. Rob Bould of GVA said he hoped to have a shortlist of three to four 'runners and riders' with the capacity and experience to buy the asset by early April, with completion of the deal by mid-June. He noted that the asset was 'pretty unique' in the Prague market and would likely attract the attention of a range of international investors, including opportunity funds, institutional investors who hold assets for the long term and established outlet centre operators. Domestic investors have also shown interest. The centre opened in November 2007, with a second phase completed in October 2010. The addition has been leased up, Bould said. TK Development developed the centre and owns the majority stake. LMS holds a passive minority interest in Fashion Arena Outlet Center. PropertyEU is hosting an Investment Briefing on Central and Eastern Europe on 28 March. Click on the link below for more details.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents