BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER O "TROFEJNÍ" NEMOVITOSTI JE ZÁJEM

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Ceny bytů stále na vzestupu. Změně poplatníka daně z nabytí nemovitosti navzdory

2)

Cena bytů v Praze loni stoupla o pětinu. Nemovitostí na prodej ubývá

3)

Staršie byty zdražujú tam, kde nie sú novostavby

Komerční nemovitosti 4)

České sklady a fabriky lákají kapitál z Asie i Austrálie. Poptávka po pronájmech je rekordní

5)

Z fasád obchodních domů mizí značka Prior

6)

O "trofejní" nemovitosti je zájem: Dům naproti pražskému orloji koupila firma CCP za půl miliardy

Realitní byznys 7)

Realitním trendem se stávají rekonstrukce, domácnosti za ně v průměru utratí 400 tisíc

8)

Jak hodlá ČNB regulovat hypotéky?

9)

Rok 2016 byl v úvěrech na bydlení rekordní. Jak se bude dařit hypotékám letos?

10) Zásah proti realitní bublině

English corner 11) Are you sitting on a property goldmine? Five ways to make the most of your home's value and boost your income

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

30/01 2017

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Ceny bytů stále na vzestupu. Změně poplatníka daně z nabytí nemovitosti navzdory

(+1,93 %) a byty kategorie 3+1 za jediný měsíc zvýšily svoji hodnotu o 1,69 %. V Praze, Brně, Olomouci i dalších velkých městech se aktuálně nenabízí tolik volných bytů, aby jejich ceny začaly klesat. Jedinou neznámou zůstává již zmíněný další zásah ČNB, který by mohl růst cen alespoň zpomalit. Poptávka po luxusních nemovitostech neklesá

REALITYMORAVA.CZ Zvýšení úrokových sazeb úvěrů na bydlení, zpřísnění podmínek pro získání hypotéky, přenesení daně z nabytí nemovitosti na kupující, to vše mohlo zpomalit rostoucí ceny nemovitostí. Nestalo se tak. Ceny nepřestaly růst, ani z kraje letošního roku. Ceny nemovitostí jsou již pět let na vzestupu a ani letos nedochází k výraznější změně. Byty, pozemky i rodinné domy jsou stále dražší, navzdory změně poplatníka daně z nabytí nemovitosti, která se před koncem loňského roku přenesla na kupující, i vyšším sazbám hypoték. ČNB sice začala zvyšovat nároky na vyšší hotovost při získávání hypotečních úvěrů, ale poptávka po vlastním bydlení ani tak nepolevila. Ba naopak. Mnozí se snaží využít současných podmínek dříve, než centrální banka zasáhne do trhu s bydlením ještě více. Nemovitostí, zejména nových bytů, je na trhu navíc nedostatek.

Na trhu s luxusními nemovitostmi je situace obdobná, jako ve všech ostatních segmentech rezidenčního bydlení. Vždy záleží na poměru nabídky a poptávky. A poptávka je nyní mnohem větší než nabídka i u dražších realit. Podle dat, která máme k dispozici, je poptávka vysoká nejen u dostupného bydlení, ale také v kategorii luxusních nemovitostí. Velkou roli zde hrají kupující ze zahraničí. Pro ty je český trh cenově stále dostupný. Stačí porovnat ceny bytů např. v Paříži a Praze. A právě zahraniční klientela si za vyšší standard ráda připlatí. Často jde o investory, kteří sledují trhy ve více zemích, porovnávají růst cen v jednotlivých lokalitách a podle toho se rozhodují, kde nakoupí. Česko je také jednou z nejbezpečnějších zemí světa a právě cizinci jsou na otázku bezpečí velmi citliví. Ve špatných lokalitách ceny stagnují Reality v silně neatraktivních lokalitách, na rozdíl od ostatních míst, jsou dlouhodobě velmi málo poptávány a nevykazují růst cen již mnoho let. A není příliš pravděpodobné, že dojde k výrazné změně ani v letošním roce. Neudržovaná sídliště na periferiích, špatná dostupnost do center měst, vysoká nezaměstnanost, to vše se podepisuje na nezájmu o bydlení v těchto oblastech. Praha stále odtržena od zbytku republiky

Z dat z portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz, které ceny nemovitostí monitorují již od roku 2008, je patrné, že ti co nakoupili v letech 2010 – 2015 rozhodně chybu neudělali. Jen za posledních 12 měsíců se průměrná cena bytu 1+1 v České republice zvýšila o 10 %, byty 2+1 podražily o 16 % a velké byty 3+1 jsou meziročně dražší o 13,2 %. Zajímavý je také údaj za období 1. 12. 2016 – 1. 1. 2017, tzn. z doby, kdy lidé řešili více nákup vánočních dárků než nemovitosti. Byty 1+1 (+0,74 %), byty 2+1

Monitoring realitního trhu 30/01/2017

Pohled na regiony se bohužel ve statistikách velmi často opomíjí. Jsou to ovšem právě jednotlivé kraje, kde lze velmi dobře vyčíst aktuální trendy na trhu s nemovitostmi. Podíváme-li se např. na nejžádanější kategorii, byty 2+1, tak zjistíme, že za poslední rok (1. 1. 2016 – 1. 1. 2017) zvýšili svoji cenu téměř o třetinu v Hradci Králové. V nedalekých Pardubicích došlo k navýšení o 22,2 % a obdobná situace byla také v Karlových Varech (25,1 %) či Liberci (25,6 %). Naopak ceny na severu Čech a Moravy, zejména v menších městech s vysokou nezaměstnaností, stagnovaly. V hlavním městě je důležité porovnávat jednotlivé městské části. Cena průměrného bytu 2+1 v městské části Praha 1 byla v lednu 2017 na částce 6 187 935 Kč. Byt o stejné velikosti v Praze 2 vyšel ve stejnou dobu na 4 881 871 Kč a např. ve třetím městském obvodu bylo nutné zaplatit za obdobný byt 4 656 648 Kč. Za poslední rok došlo k nárůstu

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

průměrných cen bytů ve všech pražských městských částech.

Bude velmi zajímavé sledovat, jaký vývoj cen bude mít trh s realitami i v průběhu letošního roku. O tom, zdali ceny porostou i nadále, opět rozhodnou kupující. Jejich ochota kupovat a snaha ČNB regulovat trh s bydlením, vnáší do predikcí vývoje cen nemovitostí mnoho neznámých. Ať už dopadne rok 2017 jakkoliv, pořád bude platit, že koupě nemovitosti je pro většinu lidí životní investicí, která se z dlouhodobého hlediska vyplatí více než bydlení v nájmu.

2) Cena bytů v Praze loni stoupla o pětinu. Nemovitostí na prodej ubývá IHNED.CZ  



Prodej nových bytů v Praze stoupá. Meziročně vzrostl přibližně o sedm procent na 6 650. Průměrná cena nových prodaných bytů loni také vzrostla o 19,5 procenta. Nyní se průměrná cena pohybuje kolem 71,5 tisíce za metr čtvereční. Nejžádanější jsou byty v kategorii 1+kk nebo 2+kk.

Rekordní zájem o nemovitosti, který podporovaly nízké úrokové sazby hypoték, zvedl v loňském roce tržby developerům. Ti za rok 2016 prodali v Praze celkem 6650 bytů v hodnotě 31 miliard korun. Z hlediska počtu prodaných nemovitostí se jedná o sedmiprocentní meziroční nárůst. Vyplývá to z nejnovější analýzy developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group. Firmy očekávají, že v letošním roce se počty prodaných bytů budou držet na srovnatelné hladině. Poptávka bude sice nadále vysoká, vzhledem k zdlouhavým povolovacím procesům však společnosti nejsou schopny na trh dodávat dostatek nových bytů a jejich nabídka se tak tenčí. Díky rostoucím cenám však očekávají, že ke konci roku 2017 utrží až 33 miliard korun, tedy o dvě miliardy více než loni. „Trh táhly výhodné podmínky pro poskytování hypoték a optimistické očekávání veřejnosti z dalšího ekonomického vývoje. Zároveň se však dále zvětšoval rozdíl mezi počtem bytů nabízených na trhu a poptávkou,“ uvedl majitel Central Group Dušan Kunovský. Průměrná cena nových prodaných bytů v Praze loni meziročně vzrostla o 19,5 procenta na 71 567 korun za metr čtvereční. Největší zájem o nové byty byl v městských částech Praha 9, 10 a 5, které se na celkových prodejích podílely ze dvou třetin. Naopak nejméně nových bytů se prodalo v Praze 1, 2 a 6.


„Většina nových bytů, které se v Praze nabízí k prodeji, jsou nyní v cenové hladině nad 60 tisíc korun za metr čtvereční. Podíl bytů, jež jsou pod uvedenou hladinou, již tvoří pouze čtvrtinu všech bytů na trhu. Příliš vysoká cena může být do budoucna velký problém,“ vysvětlil předseda představenstva společnosti Trigema Marcel Soural. Z analýzy developerských společností dále vyplynulo, že z pražského rezidenčního trhu za poslední rok takřka vymizely nové byty nejlevnější cenové kategorie. Podle Sourala tvoří byty, jejichž cena je nižší než 40 tisíc korun za metr čtvereční, jen 1,2 procenta z celkové nabídky nových bytů. V roce 2014 developeři uvedli do svých nabídek 6 100 bytů, v roce 2015 to bylo 4 200 bytů, loni jich bylo 5 400. Podle aktuální studie poradenské společnosti KPMG Praha v tempu schvalování výstavby nových bytů výrazně zaostává za většinou ostatních metropolí střední Evropy. Ve Vídni loni úřady povolily zhruba šestkrát více bytů než v Praze, v Budapešti 2,5krát více. Poptávka po novém bydlení v Praze se soustředila především na byty kategorií 1+kk a 2+kk. Jednopokojových developeři prodali zhruba čtvrtinu, dvoupokojových více než třetinu. „Zdaleka největší zájem je o byty 2+kk, které preferují jednotlivci, mladé páry nebo naopak páry ve vyšším věku a investoři,“ doplnila generální ředitelka Skanska Reality Naďa Ptáčková. Loňský rekordní nárůst průměrných cen nového bydlení se vloni promítl také do cen za takzvané secondhandové byty. Podle developerské analýzy na konci minulého roku dosahovala průměrná cena staršího bytu v průměru 70 943 korun za metr čtvereční. V některých lokalitách jsou podle developerů dokonce průměrné ceny vyšší u starších bytů. Takovým příkladem byla vloni městská část Praha 3, kde byla průměrná cena staršího bytu o 8,7 procenta vyšší než u nové nemovitosti. Developerské společnosti si již několik let stěžují na zdlouhavé povolovací procesy, kvůli kterým jim příprava jednoho projektu trvá zpravidla osm až deset let. Aktuální zásoba bytů určených k prodeji podle společností klesá. V různé fázi přípravy mají nyní developeři v Praze zhruba 70 tisíc bytů. Během následujících pěti let očekávají, že se jim na trh podaří dodat přibližně 24 tisíc z nich. Podle analýzy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy je třeba v Praze každý rok dodat zhruba pět až šest tisíc nových bytů, aby poptávka výrazně nepřevýšila nabídku a ceny nemovitostí tak nezačaly prudce stoupat. Pokud tak vše půjde podle plánů, nabídka by v následujících pěti letech měla poptávce stačit.

3


Podle údajů developerské společnosti Ekospol loni počet prodaných nových bytů dosáhl 6737. V posledním čtvrtletí jich bylo 1675.

Metodika sčítání počtu prodaných bytů Ekospolu a společností Central Group, Trigema a Skanska Reality se liší. Ekospol do statistik započítává i rezervované byty v projektech, na které dosud nebylo vydané platné územní povolení. Jeho výsledná čísla jsou tak o něco vyšší.

3) Staršie byty zdražujú tam, kde nie sú novostavby ETREND.SK Koniec minulého roka bol rekordný pre trh novostavieb. Veľmi vysoký dopyt priniesol aj rýchle zdraženie. V raste pokračovali aj ceny starších bytov, ich zdraženie sa však celkovo spomalilo. Ceny rástli najmä v lokalitách, kde sa rýchlo vypredali pre chýbajúce novostavby, konštatuje analýza spoločnosti Bencont Investments. Ceny starších bytov podľa analýzy Bencontu za posledné tri mesiace narástli o ďalšie dve percentá na priemerných 2 175 eur za štvorcový meter. Boli tak o deväť percent alebo 175 eur vyššie ako rok predtým. Rast v poslednom štvrťroku vlaňajška však bol miernejší ako v predchádzajúcich kvartáloch. Najvýraznejšie poskočili ceny v Petržalke, až o 155 eur za štvorcový meter, čo zodpovedá ôsmim percentám. „Je to výrazný rast za takéto krátke obdobie. Pri spätnom pohľade na posledný rok však musíme poznamenať, že v Petržalke ceny starších bytov rástli len veľmi pomaly,“ uvádza Matúš Jančura, vedúci Analytického oddelenia Bencont Group. Skokový nárast počas posledných troch mesiacov roka podľa neho mohol byť spôsobený tým, že sa vypredali lacnejšie staré byty, ktoré v ponuke stáli dlhší čas. Potvrdzuje to aj skutočnosť, že na trhu s novostavbami v Petržalke bol vzhľadom na vysokú ponuku len slabý dopyt. Opačný prípad je Staré Mesto, kde sa dopyt nasýtil novostavbami a o staršie byty nebol až taký záujem. Odrazilo sa to aj na ich 2,6-percentnom zlacnení. K nemu prispelo aj to, že sa predávali menšie byty ako v predchádzajúcom období, priemerná výmera klesla z 94 na 84 m2. Ostatné okresy dosiahli normálny medzikvartálny nárast jednotkových cien o jedno až štyri percentá.


Bratislavský trh starších bytov (4. štvrťrok 2016) Priemerná výmera [m2]

Priemerná cena s DPH [€/m2]

BA I

83,92

2 510,88

202 537,97

BA II

63,37

2 115,77

130 378,13

BA III

71,43

2 184,04

152 794,80

BA IV

69,61

2 051,58

139 985,24

BA V

63,33

2 075,45

126 665,22

Spolu

69,08

2 174,83

146 859,05

Okres

Priemerná celková cena s DPH [€/m2]

Zdroj: Bencont Investments

Naopak, priemerná celková cena starších bytov klesla o 10tisíc eur, čo zodpovedá 6,3 percentám. Zostala tak zhruba na predvlaňajšej úrovni 147-tisíc eur. Dôvodom je, že vo všetkých okresoch klesala výmera predaných bytov, celkovo sa zmenšili o päť štvorcových metrov. Tento vývoj znamenal, že staršie byty už nedobiehali ceny novostavieb. Rozdiel sa zvýšil oproti tretiemu štvrťroku o 25 eur na 335 eur za štvorcový meter. Z pohľadu celkovej ceny, ktorá sa v predchádzajúcom štvrťroku pri oboch trhoch stretla, sa opäť rozišli. „Zatiaľ čo priemerný byt na sekundárnom trhu stál 147-tisíc eur, na trhu s novostavbami stál 160-tisíc,“ spresňuje M. Jančura. Ešte výraznejšie klesli priemerné ceny mesačných prenájmov starších bytov, z 804 eur v treťom štvrťroku na 688 eur. Pokles však bol vyvolaný zmenou štruktúry ponuky, keď sa výrazne zvýšil podiel jednoizbových bytov (z 13,7 na 21 %) a klesol podiel troj- a štvorizbových (z 36,6 na 30,6 %). Priemerná výmera prenajatých bytov tak klesla zo 73 na 64 m2. Menšie byty sa uvoľnili vďaka tomu, že ich doterajší nájomníci si často kúpili vlastné bývanie vďaka lacným úverom. Priemerná cena na štvorcový meter však klesla iba o jeden cent na 11,36 eura mesačne. V skutočnosti tak prenájmy zostali na rovnakej cenovej úrovni. Pritom jednoizbové byty sa prenajímali v priemere za 13,39 eur/m2, dvojizbáky za 11,37 eur/m2, väčšie byty okolo 10 eur/m2. Veľké rozdiely neboli ani medzi okresmi. V Starom Meste dosiahla priemerná cena za štvorcový meter 12,16 eura, v ostatných častiach okolo 10,50 až 11,50.

4


Ceny prenájmov s energiami v Bratislave (€/mesiac, 4. štvrťrok 2016)

Okres/ izbovosť

1

2

3

4

5

Spolu

BA I

516,13

759,49

1 008,38

1 226,50

1 450,00

838,97

BA II

439,15

599,32

779,63

1 064,00

1 400,00

614,94

BA III

432,17

636,38

879,06

1 065,60

BA IV

438,26

606,28

715,50

842,00

BA V

443,64

615,00

694,50

838,00

Spolu

455,76

655,65

839,40

1 116,21

667,24 1 750,00

630,89 591,62

1 533,33

688,31

Zdroj: Bencont Investments

Podľa M. Jančuru sa trh starších bytov v Bratislave na konci minulého roka vyvíjal podľa očakávaní. Hlavnou výhodou bytov z druhej ruky oproti novostavbám ostáva cena a možnosť okamžite sa nasťahovať. Na novostavby čakajú kupujúci v priemere jeden až 1,5 roka, niekedy aj dlhšie. „Nová ponuka novostavieb v Bratislave je zdravá a dostatočne vysoká na to, aby nevznikal nedostatok bytov, ktorý by ich cenový rast priviedol do neprirodzene vysokých čísel,“ hodnotí analytik. Sekundárny trh tak pôsobí ako náhrada novostavieb, ktorú si volia ľudia pre možnosť rýchlo sa nasťahovať, prípadne pre priaznivejšiu cenu vo vybranej lokalite. Rovnako ako v prípade novostavieb očakáva v tomto roku spomalenie rastu cien.

Komerční nemovitosti 4) České sklady a fabriky lákají kapitál z Asie i Austrálie. Poptávka po pronájmech je rekordní E15.CZ Poptávka po tuzemských skladech už třetím rokem trhá rekordy. Firmy si za loňský rok pronajaly přes jeden milion metrů čtverečních ploch. To patří historicky mezi nejlepší výsledky, vyplývá z dat poradenské společnosti JLL. Celková výměra moderních skladů loni v Česku poprvé převýšila šest milionů čtverečních metrů. „Česká republika těží z vynikající polohy ve středu Evropy, disponuje dostupnou a technicky vzdělanou pracovní sílou, její předností je stabilní ekonomické prostředí a vynikající strojírenská tradice,“ uvedl Harry Bannatyne, šéf industriálního týmu JLL pro střední Evropu. Kvůli vysoké poptávce ubývá prázdných skladů. Aktuálně postrádají nájemce jen asi čtyři procenta ploch z celkové výměry. To je jedna z nejnižších zaznamenaných hodnot vůbec.


„Nejsilnější poptávku po skladových prostorách sledujeme tradičně z logistiky. Nejrychleji rostoucím segmentem byla loni e-commerce a retail. Dohromady představují přibližně čtvrtinu celkové poptávky a lze očekávat, že i letos silně porostou,“ řekl Tomáš Míček, ředitel developerské společnosti P3 pro Českou republiku. Silný výkon průmyslových realit přilákal do oboru velký kapitál. „Logistika zůstává odolnou a atraktivní třídou aktiv, která těží z vysoké poptávky, nízké neobsazenosti a pokračujícího růstu nájmů po celé Evropě,“ sdělil Joseph Ghazal, evropský investiční šéf developerské firmy Prologis. Poptávku podle developera táhne hlavně poptávka z retailu a automobilového průmyslu. Singapurský státní fond GIC koupil v Praze sídlícího obra P3 za pětašedesát miliard korun. Akvizice celoevropského portfolia je jedním z největších realitních obchodů v Evropě za loňský rok. Do středoevropského realitního byznysu vstoupila akvizicí českých a slovenských industriálních nemovitostí společnosti HB Reavis také australská investiční skupina Macquarie.

5) Z fasád obchodních domů mizí značka Prior IHNED.CZ 



V dubnu začne rekonstrukce obchodního domu Prior ve Zlíně. Příští rok na jaře by měl otevřít pod novým názvem a kromě obchodů v něm budou i kanceláře a hotel. Modernizace čeká další Priory v Čechách i na Moravě.

Svého času zdobily fasádu zlínského „obchodního domu služeb“ nápisy jako „náš zákazník − náš pán“. Za minulého politického režimu se budova stala součástí celorepublikové sítě obchodních domů značky Prior. Letos si tato dominanta krajského města připomíná 85 let své existence a její vlastník v dubnu plánuje zahájit její rekonstrukci a nástavbu. S dokončením stavebních prací v dubnu příštího roku zmizí z fasády obchodního domu i název Prior. Podobný osud už potkal bývalé Priory v centrech několika českých a moravských měst a další z nich to čeká. „Od rekonstrukce si slibujeme lepší využití stávajících objektů, které v současné době jak po technické, tak morální stránce neodpovídají dnešní době,“ říká Radovan Pilich, předseda představenstva společnosti Prior, obchodní domy. Ta v tuzemsku vlastní devět obchodních domů, z nichž pět už prošlo kompletní rekonstrukcí a dále už nenesou název Prior.

5


Obchodní dům služeb je jednou z prvních staveb náměstí Práce ve Zlíně, které ve 30. letech minulého století vytvořili architekti podnikatele Tomáše Bati. Budova tvoří spolu s objektem Baťovy tržnice, Velkým kinem a hotelem Moskva výrazný soubor městského centra. Celková architektonická koncepce obchodního domu ale byla znehodnocena úpravami v 70. letech.

„Investice dnes více než do nové výstavby směřují do modernizace, redesignu či rozšiřování stávajících objektů − jak nákupních center, tak i jednotlivých prodejen,“ říká Tomáš Drtina, ředitel společnosti GfK Czech. Drtivá většina nákupních center zaznamenala v posledních dvou letech nárůsty návštěvnosti i obratu, ukazují čísla Mezinárodní asociace nákupních center.

Místo obchodů kanceláře a hotel

„Nejlepší perspektivu mají projekty v centrálních částech měst a ty nejsilnější s komplexní nabídkou na dobře dostupných okrajích měst,“ komentuje Drtina. Naopak nejvíce musí bojovat o přízeň zákazníků nákupní centra s horší dopravní dostupností, která nejsou dost velká na to, aby svou širokou nabídkou značek a služeb nalákala masy lidí.

Rekonstrukcí se změní skladba nájemců zlínského Prioru. Obchody zůstanou jen ve dvou nejnižších podlažích budovy, ostatně pronajmout obchodní prostory v horních patrech domu se vlastníkovi úplně nedaří. Proto budou ve vyšších podlažích kanceláře a čtyři horní patra budovy obsadí čtyřhvězdičkový hotel. Rekonstrukce podle Pilicha vyjde na několik stovek milionů korun. V příštím roce se dočkají rekonstrukce Priory také v nedalekých Otrokovicích a Kroměříži. „I v těchto městech se bude jednat o multifunkci, obchody budou pouze v přízemí, ostatní patra budou využita na služby,“ říká Pilich. Investoři ze skupiny Prior, obchodní domy už v minulých letech rekonstruovali a přejmenovali bývalé Priory v Ostravě, Chomutově, Olomouci, Prostějově a naposledy prošel loni proměnou obchodní dům v Přerově. Jednotnou značku nemají, avšak dvě z nákupních center nesou název galerie. Velké investice do obchodních center letos chystá také společnost Le Cygne Sportif Groupe podnikatele Alexandra Seidla. Ta vlastní další část tuzemských Priorů − objektů postavených v dobách socialismu. Firma v loňském roce zmodernizovala interiéry Prioru v Jihlavě a nyní jedná s městem a památkáři o podobě fasády. Tento investor však obchodním domům název Prior ponechává. „Teď máme v plánu kompletně rekonstruovat Prior v Českých Budějovicích,“ říká Ondřej Eliáš, předseda představenstva společnosti Le Cygne Sportif Groupe.

6) O "trofejní" nemovitosti je zájem: Dům naproti pražskému orloji koupila firma CCP za půl miliardy IHNED.CZ 

 

Developerská společnost Coast Capital Partners (CCP) koupila na Staroměstském náměstí jeden z nejdražších domů v Česku. Za metr čtvereční zaplatila v přepočtu přibližně 250 tisíc. O podobné trofejní nemovitosti je mezi investory zájem. Prodává se jich však jen velmi malé množství.

Na pražském Staroměstském náměstí se jen málokdy stane, že by některý z necelé třicítky tamních domů měnil majitele. Dokazují to ostatně i reakce realitních poradců, kteří na otázku HN, kdy se tak stalo naposledy, jen marně hledali odpověď.

Obchodní dům v centru města je zastaralý a podle Eliáše v něm končí životnost technologií − elektroinstalace či topení. Firma nyní vybírá projektanta, do konce letošního roku by chtěla zahájit stavební práce, a pokud vše půjde bez komplikací, Prior v novém otevře začátkem příštího roku. V horním patře se podle Eliáše počítá s kancelářskými prostory. Kompletně zmodernizovat by si zasloužil i Prior v Mostě, tady ale investor dělá stavební úpravy postupně. Potenciál nákupních center ve středu měst V České republice je podle výzkumné společnosti GfK kolem 90 velkých a středně velkých nákupních center. Tempo expanze každým rokem zvolňuje, loni otevřelo jen jedno úplně nové nákupní centrum − Aupark v Hradci Králové.


6


Developerská společnost Coast Capital Partners (CCP), která se zaměřuje především na luxusní nemovitosti v Amsterdamu, Miami, Praze a Londýně, se nyní postarala o překvapení na trhu. Za více než půl miliardy korun koupila od soukromých vlastníků dům U Červené lišky, který stojí naproti staroměstskému orloji.

„V minulém roce se nám náhle naskytla možnost koupit tuto výjimečnou budovu v historickém centru města. Navštívili jsme ji a byli jsme z ní uchváceni. Naše rozhodnutí pak bylo už velmi rychlé,“ popisuje v rozhovoru pro HN spoluzakladatel CCP Daniel Aalsvel. Realitní trofeje Trofejní nemovitosti se nacházejí v historickém centru a prodává se jich jen velmi malé množství. Zde je několik příkladů: 





V roce 2013 prodala společnost FIM Group nemovitosti v Pařížské ulici. Dům s číslem popisným 26 koupila Česká pojišťovna. Přestože cena nebyla zveřejněna, podle realitních poradců šlo o jeden z nejdražších českých domů. V roce 2006 se podařilo společnosti Flow East koupit Richtrův dům na Malém náměstí v Praze, které se nachází v bezprostřední blízkosti Staroměstského náměstí. Také v tomto případě nebyla cena nemovitosti, která nabízí 6,6 tisíce metrů čtverečních, zveřejněna. Za trofejní nemovitost se dá považovat také budova bývalého sídla Komerční banky v ulici Na Příkopě. Tu se banka vloni rozhodla prodat. Prodej zatím nebyl dokončen.

Jeho společnost za jeden metr čtvereční zaplatila přibližně 230 tisíc korun. To je v Česku doposud nejvyšší známá suma, kterou byl kupec ochotný za dům v centru zaplatit. Pro CCP to však není první rekord na českém trhu s realitami. Před několika lety se firmě podařilo v Liliové ulici na Starém Městě prodat třípatrový byt o rozloze tisíc metrů čtverečních za 250 milionů korun. Dražší byt se v Česku dosud nikomu prodat nepodařilo. Historie domu U Červené lišky na Staroměstském náměstí sahá do románského období. Od té doby budova prošla několika přestavbami. Jako poslední měla v přízemí budovy pobočku Komerční banka, ta se však přestěhovala a od té doby zůstává budova, jejíž rozloha je více než dva tisíce metrů čtverečních, prázdná.

pronájmu pro potřeby fastfoodu nebo například tříhvězdičkového hotelu,“ vysvětluje Aalsvel. Jeho společnost nyní pracuje s několika variantami, jak budovu upravit. Zásadní pro ni nyní je najít vhodného nájemce, který bude mít zájem prostory využít způsobem, který dá místu přidanou hodnotu. Vnitřní přestavba bude podle Aalsvela probíhat v těsné spolupráci s památkáři. Trofejních budov je nedostatek Budovy v historickém jádru Prahy, jakou je například právě dům U Červené lišky, označují realitní poradci za takzvané trofejní nemovitosti. Prodává se jich jen velmi omezené množství, vnitřní prostory nejsou zpravidla příliš rozsáhlé, zato ceny za metr čtvereční se pohybují extrémně vysoko. „Zájem o tyto budovy je v současné době skutečně vysoký. Jedná se o aktuální trend. Investoři přitom od těchto nemovitostí neočekávají zajímavý výnos ani rychlou návratnost. Naopak bývá většinou konzervativní. Koupi trofejních nemovitostí považují především za možnost, jak bezpečně uložit peníze,“ vysvětluje partnerka poradenské společnosti Knight Frank Zdenka Klapalová. Trofeje často vlastní rodiny Jedním z důvodů, proč jsou trofejní nemovitosti v centru jen málokdy na prodej, je, že je často nevlastní firmy, nýbrž soukromé osoby. Často se jedná o rodinný majetek či společné vlastnictví až několika desítek různých osob. S případným prodejem přitom musí souhlasit vždy všichni. Historický dům U Červené lišky s číslem popisným 24, který koupila CPP, se po roce 1989 vrátil v rámci restitucí původním majitelům. CCP tak o koupi jednala s několika příslušníky jedné rodiny. Proč se rozhodli domu zbavit, není jasné. Podle Klapalové bývá u trofejních nemovitostí častou příčinou podeje nedostatek peněz na jejich údržbu. Dalším pádným důvodem jsou současné rekordní ceny nemovitostí. Skupina CCP figuruje na trhu s luxusními nemovitostmi od roku 1995, kdy začala působit v Londýně. Na pražský trh vstoupila o deset let později. Společnost začátkem nového tisíciletí zaznamenávala ve světových metropolích růst poptávky po luxusních bytech. V Praze byla tou dobou nabídka nulová a to se firma rozhodla změnit.

Přestože CPP dosud v historických domech Prahy budovala výhradně byty, v případě domu na Staroměstském náměstí udělá výjimku. „Nebude se jednat o rezidenční projekt. Máme v plánu na místě vytvořit unikátní prostory a zpřístupnit je lidem. Nechceme jít ale ani cestou rychlého


7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

8) Jak hodlá ČNB regulovat hypotéky?

7) Realitním trendem se stávají rekonstrukce, domácnosti za ně v průměru utratí 400 tisíc E15.CZ Rekonstrukce nemovitostí, hlavně vnitřních prostor a vybavení bytových jednotek budou hrát v následujícím období stále významnější roli. „Již několik měsíců sledujeme nárůst poptávky po zásadních rekonstrukcích. Investice do rekonstrukce a modernizace domácnosti budou v následujících pěti letech dosahovat průměrné výše 400 tisíc korun na jednu domácnost,“ říká Lukáš Smetana ze společnosti ProBydlení, patřící do holdingu Finep. Rekonstrukci bytu, rodinného domu nebo bytového vybavení (v objemu vyšším jak 150 tisíc korun) bude kvůli stáří a nevyhovujícímu stavu plánovat každý třetí majitel nemovitosti, která byla postavená před rokem 2000, uvádí firma ProBydlení. Trendu nahrává situace v českém hlavním městě. Vydávání stavebních povolení má totiž již několik let sestupnou tendenci, naopak poptávka po bydlení v oblasti širšího centra Prahy vzrůstá. Cena nemovitostí posledních 12 měsících skokově narostla, a to zejména právě v této oblasti. Poptávka tudíž stále markantně převyšuje nabídku. Zájemci tak z oblasti primárních nemovitostí obracejí svůj zájem na trh sekundárních nemovitostí, které ihned po koupi, vzhledem k vysokému stáří a nevyhovujícímu stavu, rekonstruují.

S T A V E BN I - F O R U M . C Z

Sobotkova vláda nedávno schválila návrh zákona o ČNB, jehož smyslem mj. ztlumit současný enormní zájem o úvěry na bydlení. Z pohledu hypotečních bank a zprostředkovatelů hrají klíčovou roli možnosti regulace maximální výše úvěru prostřednictvím tří jejich parametrů. Které to jsou a jaký dopad budou mít tato opatření na hypoteční trh? Návrh zákona o ČNB, u nějž je vysoká pravděpodobnost, že bude schválen i parlamentem, poskytne české centrální bance zákonnou pravomoc určovat bankám horní limity toho, kolik mohou klientům půjčovat. Jak by to fungovalo v praxi? Pokud by se ČNB rozhodla uplatnit svou pravomoc, zákon říká, že poskytovatel nesmí poskytnout spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí, pokud by tím došlo k překročení horní hranice jednoho nebo více úvěrových ukazatelů. Co bude ČNB měřit? V první řadě to bude známý ukazatel LTV (loan-to-value), tedy celková výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou obytnou nemovitostí v poměru k hodnotě zajištění. Tady je na místě poznamenat, že ČNB již regulaci tohoto parametru provádí – zatím ovšem pouze formou doporučení, a to neposkytovat úvěry nad 95 % hodnoty nemovitosti. Odborníci se celkem shodují v tom, že banky, které jsou na hypotečním trhu aktivní, tuto regulaci respektují a díky tomu z trhu víceméně zmizely 100% hypotéky. Druhým z ukazatelů je poměr celkové výše hypotečního úvěru spotřebitele k jeho příjmům, tedy DTI (debt-toincome ratio). Třetím a souvisejícím parametrem je DSTI – ukazatel celkových výdajů na obsluhu dluhů klienta vůči jeho příjmům (debt-service-to-income ratio). Jak přesně se tyto ukazatele budou počítat, to má stanovit až příslušná vyhláška, limitní hodnoty samozřejmě dnes nejsou známy. Inspiraci a příklady lze pochopitelně najít v zahraničí. Například ve Velké Británii centrální banka v roce 2014 závazně stanovila, že maximální výše hypotečního úvěru na bydlení nesmí překročit 4,5násobek ročního příjmu žadatele. V českých podmínkách, při průměrné mzdě okolo 27 000 Kč (podle údajů ČSÚ), by to bylo 1 458 000 Kč na jednoho žadatele. Návrh zákona v tomto ohledu počítá s omezeným počtem výjimek, kdy úvěry mohou tyto limity překročit. Ale jejich celkový objem nesmí přesáhnout 3 % celkového objemu sjednaných úvěrů za předcházející čtvrtletí a u všech musí


8


Šrouby se utahují

V současnosti ČNB reguluje hypoteční trh prostřednictvím svých doporučení, která sice nejsou striktně vymahatelná, ale – jak už bylo řečeno – v bankovní praxi jsou realizovány. Od loňského října ČNB bankám doporučila ukončit poskytování hypoték nad 95 % zástavní hodnoty nemovitosti a v prosinci už ani jedna z bank tento typ úvěrů nenabízela. Od letošního dubna bude tento limit ještě o 5 % nižší. Zároveň centrální banka určila, že hypotéky v pásmu od 80 – 90 % LTV mohou tvořit jen 15 % celkové hypoteční produkce. I toto doporučení budou banky opět nejspíš akceptovat. „Nový zákon vnímáme jako resetování vzájemné důvěry mezi komerčními bankami a centrální bankou. Český trh roste v posledních dvou letech skutečně výrazným tempem, ale s výjimkou Prahy a dalších velkých měst celkem organicky, proto se domnívám, že podobná opatření jsou pro český trh v tuto chvíli naddimenzovaná,“ komentuje záměry ČNB Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. „Na druhou stranu je na ČNB, jestli bude chtít tyto nástroje v praxi uplatňovat ihned, nebo si je schová do rezervy pro náročnější období,“ dodává Libor Ostatek.

9) Rok 2016 byl v úvěrech na bydlení rekordní. Jak se bude dařit hypotékám letos? REALITYMORAVA.CZ Rok 2016 těžko nachází srovnání. Banky a stavební spořitelny během loňska půjčily lidem na bydlení více než 280 miliard korun, což je o 38 miliard více než v roce předchozím. Drtivou většinu tvořily hypotéky, kterých bylo zhruba 233 miliard. Jaký byl rok 2016 a jak se bude dařit bankám a spořitelnám letos? Prosinec 2016 lehce pod průměrem V prosinci bylo podle dat serveru hypoindex.cz poskytnuto 8 684 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 17,7 mld. Kč, což je o 2,4 procenta méně než v předchozím roce. Průměrná výše hypotéky tedy v prosinci činila 2,034 mil. Kč, což je o 121 000 Kč více než v prosinci 2015. Prosincový objem byl ovlivněn odčerpáním poptávky v předchozím měsíci a menším počtem pracovních dní. Oproti loňskému měsíčnímu průměru byla hodnota sjednaných hypoték o 1,2 mld. Kč nižší.


Stavební spořitelny v prosinci sjednaly 40 425 ks nových smluv o stavebním spoření a poskytly 5 590 úvěrů v celkovém objemu 3,732 mld. Kč. Průměrná výše poskytnutých úvěrů dosáhla 667 620 Kč. Statistiky za rok 2016 jsou tedy kompletní. Banky poskytující svá data serveru hypoindex.cz poskytly v loňském roce hypoteční úvěry za 225,8 miliardy korun. K tomu je však třeba připočíst ještě nereportující banky – mBank, Fio banku, Oberbank a WSPK, které dohromady udělaly dalších zhruba 7 miliard. Celková suma sjednaných hypoték za rok 2016 tedy činí 233 miliard korun. Dlouhodobý vývoj financování bydlení v ČR 300 250 Objem [mld. Kč]

poskytovatel řádně vysvětlit, proč tento nestandardní úvěr poskytl.

200

150 100 50 0

271,3 245,6 220,5 203,5 193,4 196,7 192,0 172,5 172,2 158,8 153,2 155,1 146,1 143,6 149,0 128,5 124,4 118,4 115,1 103,5 92,0 90,7 77,2 72,1 69,2 45,4 36,2 52,0 25,3 31,7 23,4 72,5 73,6 66,4 10,3 14,7 58,3 48,1 51,6 43,7 44,7 40,2 48,9 50,8 33,0 40,0 43,0 15,0 17,0 22,0

218,6

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 HÚ - hypoteční úvěry SÚ - úvěry ze st. spoření Celkem

Zdroj: realitymorava.cz

Vývoj průměrné výše hypotéčního úvěru v mil. Kč

1,49

2006

1,72

1,77

1,67

1,67

1,68

1,67

1,63

1,68

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1,82

2015

1,97

2016


Oproti roku 2015 si banky loni polepšily o dalších 36 miliard korun. Přitom už rok předchozí, byl extrémně úspěšný. Průměrná měsíční produkce v roce 2015 činila necelých 16 miliard korun, loni už to bylo 18,8 miliardy korun. A vysoká byla i průměrná výše hypotéky, která díky dalšímu růstu v posledních měsících nakonec dosáhla 1,97 milionu korun. ČNB loni i letos v hlavní roli Základem rekordního hypotečního růstu v loňském roce byla velice dobrá dostupnost financování, rekordně nízké sazby hypoték a rostoucí příjmy českých domácností. Ale hlavním motorem, který růst ještě více akceleroval, byly rostoucí ceny nemovitostí, hrozba zhoršení dostupnosti hypoték (ZSÚ, doporučení ČNB) a v závěru roku také tušení, že sazby dosáhly svého dna a nejspíše porostou. Lidé si zkrátka uvědomili, že není na co čekat a poptávka díky tomu vystřelila takto vysoko. Navíc lidé si v průměru půjčovali mnohem větší částky než v předchozích letech. Symbolickým v tomto směru byl loňský listopad, tedy poslední měsíc před nabytím platnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru, kdy banky poskytly hypotéky za

9


bezmála 30 miliard korun! Produkci, kterou normálně v nedávné době dělaly za čtvrtletí, odbavit v jediném měsíci. A to ještě souběžně finální příprava na nové podmínky související s zákonem. Neskutečné!

banky zvládly běžela novým

Důležitým bodem v letošním hypotečním kalendáři bude duben, kdy se banky budou muset vypořádat s doporučením ČNB na zastropování maximální půjčené částky na 90 % zástavní hodnoty nemovitosti. Toto očekávané zpřísnění s velkou pravděpodobností posune počty a objemy sjednávaných hypoték v prvním čtvrtletí o něco výše, než by se uzavíralo za standardních podmínek. Druhou důležitou událostí letošního roku je pravděpodobné zvýšení úrokových sazeb ze strany ČNB. Růst spotřebitelských cen právě dosáhl cílování ČNB, čímž roste i pravděpodobnost posunu sazeb směrem vzhůru. I tento faktor má sílu s hypotečním trhem zahýbat a stejně jako v prvním případě platí, že možný nárůst sazeb poptávku nyní popožene, takže objemy lze očekávat opět nad dlouhodobým průměrem. Spořitelny soupeří s levnými hypotékami. Letos se to může změnit

Úvěry na bydlení – meziroční srovnání (mld. Kč) HÚ

SÚ

Celkem HÚ+SÚ

276,4

239,3 189,8

225,8

190,3

149,7

40,2

48,9

50,6

2014

2015

2016


10) Zásah proti realitní bublině IHNED.CZ 

 

Německo plánuje podle advokáta Arthura Brauna omezovat poskytování úvěrů na bydlení spotřebitelům. Stanovila by se například horní hranice podílu financování koupě nemovitosti z cizích zdrojů. V Česku jsou pak podle Brauna historicky nízké úrokové sazby a banky dělají všechno pro to, aby mohly peníze půjčovat.

Z pohledu stavebních spořitelen nebyl loňský rok ničím výjimečný. Spořitelny se už od roku 2010 potýkají s rekordně levnými hypotékami, což mají velmi složité a jen těžko nyní hledají na trhu prostor pro další růst, takže jejich produkce prakticky od roku 2011 stagnovala pod hranicí 50 miliard korun. V letošním roce by to však mohlo být trochu jinak a stavební spořitelny by se mohly vyšvihnout o poznání výše nad 50 miliardovou hranici.

Nejen pesimisté jsou toho názoru, že z důvodu nízkých úrokových sazeb se minimálně v současné době vytváří ve velkých německých městech realitní bublina. Aby bylo možné zajistit dlouhodobou stabilitu finančního systému, umožní Německo v budoucnu, zatím preventivně, omezení poskytování úvěrů na bydlení spotřebitelům. V následujících měsících má být za tímto účelem přijat nový zákon.

Hypotéky budou letos pravděpodobně pozvolna zdražovat, ale rozdíl v sazbách bude stále ve prospěch hypotečních bank. To hlavní, kde mohou letos stavební spořitelny zabodovat, je dofinancování části pořizovací ceny, na kterou již není možné získat hypotéku. ČNB bankám loni doporučila poskytovat pouze 95 % zástavní hodnoty nemovitosti a od dubna bude tento limit ještě přísnější a klesne na 90 %. Zbývající část musí klienti uhradit z vlastních prostředků nebo dofinancovat jiným úvěrem, čímž se stavebním spořitelnám na trhu otvírá prostor pro růst. Mimochodem 10 procent z loňské hypoteční produkce představuje 23 miliard korun.

Při přehřátí trhu by podle návrhu mělo dojít k aplikaci záchranného mechanismu. Ministerstva financí a spravedlnosti budou oprávněna v krátkém časovém limitu stanovovat prostřednictvím právních nařízení kritéria pro poskytování úvěrů na bydlení a stanoví se horní hranice podílu financování koupě nemovitosti z cizích zdrojů. Rovněž se uvažuje o zavedení nástrojů, které budou detailněji hodnotit schopnost dlužníka splácet. Takové oprávnění bude náležet regulátorovi finančního trhu. Půjčka bude muset povinně dosahovat maximálně určitého procenta hodnoty nemovitosti. Nově by tak vyšší důležitost získaly i příjmy dlužníka a také by mělo být možné stanovit minimální částku, kterou bude dlužník povinen vrátit. Tím by se logicky předešlo situacím, kdy dlužník z úvěru nesplatí téměř nic. Navíc by měl být pevně stanovený časový rámec, ve kterém bude nutné získaný úvěr splatit. Zároveň bude možné zavést horní hranici pro veškeré závazky z úvěrových smluv. Regulátor je také oprávněn nejméně jednou za každých šest měsíců


10


stanovit určité množství nemovitostí, na které se nebudou tato omezení vztahovat.

Z českého pohledu je situace velmi podobná. Zejména v Praze je vzhledem k vysoké ceně bytů patrný příliv kapitálu od zahraničních investorů. Protože ceny nemovitostí v metropoli stoupají, kupují si je cizinci často ze spekulativních důvodů. Nemovitosti pak zůstávají volné a slouží vlastníkům pouze jako investice. I v České republice jsou v současné chvíli historicky nízké úrokové sazby, ruku v ruce s nimi jdou pak velkorysé nabídky úvěrů bank, které dělají všechno pro to, aby mohly peníze půjčovat. Realitní bublině se tak snaží bránit Česká národní banka. Ta však může jako regulátor finančního trhu vydávat pouze doporučení.

Po doporučeních z loňského roku přijde s největší pravděpodobností od dubna 2017 další zpřísnění. Jeho cílem je zabránit tomu, aby si úvěry na bydlení braly subjekty, které jsou vzhledem k výši vlastního kapitálu z hlediska splácení rizikové. V druhé polovině roku 2017 lze také očekávat přijetí zákona, který poskytne ČNB větší pravomoci v oblasti regulace hypoték a také jí umožní ukládat bankám sankce, pokud nesplní její doporučení.

English corner 11) Are you sitting on a property goldmine? Five ways to make the most of your home's value and boost your income DAILYMAIL.CO.UK The rules of turning a profit from property have shifted, but don’t despair. Yes, tax changes have made buy to let less lucrative, but there are still ways to make your home work for you, even in a challenging 2017. LET OUT YOUR DRIVEWAY In London, a Hyde Park parking space went on the market for £350,000 last year while in St Ives, Cornwall, a threecar off-street space sold for £160,000 at auction. Even if you have a modest driveway, you can make extra money. In 2016 those in London earned up to £2,172, or £1,536 in Glasgow, £1,493 in Cardiff and £1,492 in Manchester according to YourParkingSpace. Anna Hamill, who lets out her driveway in Twickenham, South-West London, through JustPark, has made more than £2,000.


„I’m impressed by how easy it is — payments are made directly into my account, so it’s a stress-free way of making a bit of extra money,” she says. TAKE IN A TENANT The Government has recently relaxed its Rent A Room scheme, increasing how much you can earn tax-free by letting out furnished accommodation in your home from £4,250 a year to £7,500. It’s a simple and flexible system — you can let out a room or an entire floor if you wish. You must pay tax on rental income if you let out an entire house or flat. That applies even if it’s your main home and you’re not using it because, say, you are working away. Spareroom.com, a website matching would-be lodgers with homeowners who have space to spare, says there are 19 million empty bedrooms in owner-occupied homes in England alone. HOLIDAY HOME-SWAPS Each year thousands of UK owners exchange their homes with others around the world to enjoy low-cost holidays — even more attractive now that the pound has fallen against some currencies after the Brexit vote. Companies such as homelink.org.uk and homebasehols.com allow you to upload property details and photographs for a fee; then you see if another home and location match your holiday preferences. You and a swap-owner communicate directly, agreeing everything from key collection to arrangements with pets and cars. Another site — lovehomeswap.com — was set up in 2010 by London entrepreneur Debbie Wosskow after she experienced a stressful hotel holiday with her two small children. „I wanted a system where I could swap my home with someone else’s in Cape Town or Copenhagen or Sydney without the hefty bill and hassle of staying in a hotel,” she says. Owners going down this route should ensure their mortgage lenders and insurance firms know of their arrangements in advance. LENGTHEN YOUR LEASE If you own an apartment in a mansion block, or a flat converted from a large house in a city such as London,

11


Brighton or Bath where centuries-old companies may own the land, it’s likely that it originally had a lease of 99 to 125 years. As the lease reduces significantly, it cuts the value of the property.

So with 50 years left to run, for example, a home reduces to 80 per cent of open market value; then depreciation picks up speed and, with 25 years left to run, the value slips to about 65 per cent. However, an owner can return a lease to its original length or buy the freehold, boosting the value. It’s a drawn-out process usually requiring a legal consultant negotiating the payment of a complicated compensation formula to the freeholder.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com. Vítězslav Hospes, [email protected] Michaela Böhmová, [email protected]

The websites lease-advice.org and hoa.org.uk have guides on the process, which is not for the faint-hearted, but does mean the owner has a more valuable property at the end. EXTEND YOUR HOME Although basement extensions and the addition of a cinema room, gym or games room may all sound desirable, it’s the old-school addition of a bedroom — usually in the loft — that typically adds the most value to a property. Estate agents say the next most valuable extension is a sideways one, to allow the creation of a downstairs WC if there isn’t one already. The third most sought-after is putting in an en suite bathroom off the master bedroom. But remember that some extensions can work the opposite way and lose you money. For example, basement excavations are lengthy and often cost over £50,000, so rarely add enough value if you sell your home within three to five years of completion. Likewise a pool can be a mixed blessing — many buyers don’t want the maintenance costs. At one time converting a garage into an additional room was considered a shrewd move, but with parking at a premium in many areas, this can now cut the price as well as the appeal of a home.


12

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents