BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER PRAŽSKÉ HOTELY – EVROPSKÁ JEDNIČKA Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Ceny bytů v centru metropole jsou trojnásobné v porovnání s Prahou 9. Rozdíly jsou největší v regionu

2)

Developeři: Nové byty letos zdraží o 4,4 procenta. V Praze bude růst rychlejší

3)

Panelákové byty za dva roky zdražily o víc než pětinu, ceny se dostávají na úroveň před krizí

4)

Češi se na rozdíl od Slováků nechtějí stěhovat za prací, zaměstnavatel by jim musel přidat tisíce a platit bydlení

5)

Glosář Evžena Korce: bytová výstavba skomírá, zlepšení je v nedohlednu

Komerční nemovitosti 6)

Pražské hotely – evropská jednička

7) Nový vlastník Galerie Harfa kupuje další obchodní centrum. Stane se majitelem OC Šestka nedaleko letiště

Realitní byznys 8) Banky pumpují čím dál víc peněz do realit. První už dostala přes prsty

9) Od 1. listopadu bude daň z nabytí nemovitosti hradit kupující. CO vše se ještě změní?

10) Pozor na podvodné nabídky na odkup zemědělské půdy English corner 11) European Ski Resorts Focus on Infrastructure Investments to Lure Homebuyers

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

17/10 2016

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Cenová hladina tam nedosahuje 80 procent pražského průměru.

1) Ceny bytů v centru metropole jsou trojnásobné v porovnání s Prahou 9. Rozdíly jsou největší v regionu IHNED.CZ  



Praha má v regionu největší výkyvy v cenách nových bytů. Druhý největší je v Budapešti. Nejdražší byty jsou v Praze 1 a Praze 2, kde se průměrná cena pohybuje kolem 140 tisíc korun za metr čtvereční. Nejlevnější byty jsou k dostání v Praze 9.

Nové byty v centru Prahy jsou více než třikrát dražší než v městské části Praha 9, která je nejlevnější. Rozdíl je v porovnání s velkými městy v regionu nejvyšší. Druhý nejvyšší rozdíl je v Budapešti, nejnižší z osmi sledovaných měst je v Mnichově. Vyplývá to z analýzy poradenské firmy KPMG ČR a developerské společnosti Central Group. Cenové rozdíly nových bytů Město

Rozdíl (v %)

Praha

209

Budapešť

188

Berlín

114

Vídeň

109

Kolín nad Rýnem

81

Hamburk

71

Bratislava

57

Mnichov

44

Zdroj: KPMG a Central Group

Proti průměrné cenové úrovni v Praze jsou nové byty v centru Prahy dražší až o 140 procent. Nejdražší byty jsou v Praze 1 a Praze 2, kde se průměrná cena pohybuje kolem 140 tisíc korun za metr čtvereční. Při průměrné velikosti bytu v centru 90 metrů čtverečních cena přesahuje 12,5 milionu korun. „Důvodem vysokých cen bydlení v centru Prahy je zcela mizivá nabídka nových bytů, která sestává v podstatě jen z ojedinělých rekonstrukcí a nástaveb současných bytových domů a výjimečně i menších developerských projektů,“ uvedl majitel Central Group Dušan Kunovský. Za centrem následuje Praha 8, kde jsou nové byty proti průměru dražší téměř o třetinu, a Praha 6, která je nad průměrem zhruba o pětinu. Na opačném konci žebříčku je Praha 9, kde je nabídka nových bytů relativně vysoká.

Monitoring realitního trhu 17/10/2016

„Praha zatím nefunguje jako jeden celek s jasnou vizí rozvoje. Stěhování lidí na okraj Prahy a do středních Čech bude dále přetěžovat stávající nedostatečnou infrastrukturu. Pokud jde o centrum Prahy, je otázkou, jak dlouho dokáže žít z podstaty. Zatímco historických staveb nabízí Praha nadmíru, moderní architektura v ní chybí,“ uvedl partner KPMG Pavel Kliment.

2) Developeři: Nové byty letos zdraží o 4,4 procenta. V Praze bude růst rychlejší E15.CZ Ceny nových bytů v Česku letos stoupnou meziročně v průměru o 4,4 procenta. Nejvíce zdraží byty v Praze, o sedm procent. Růst bude pokračovat i v příštím roce. Vyplývá to ze studie společností CEEC Research a KPMG ČR. Zúčastnilo se jí více než 40 developerských firem působících na domácím trhu. Jako hlavní důvody zdražování vidí rostoucí poptávku a nízké úrokové sazby. Více než třetina společností považuje současné ceny v Praze za nadhodnocené. Téměř polovina developerů uvedla, že letos zdraží o tři až pět procent, necelá čtvrtina dokonce o pět až osm procent. „V současné době pro běžného investora, s výjimkou nemovitostí, takřka neexistují varianty pro zúročení úspor. Až 30 procent poptávky v Praze tvoří drobní investoři, kteří primárně neshánějí vlastní bydlení. A tento stav pravděpodobně v dohledné době nepomine,“ uvedl partner KPMG Pavel Kliment. Ceny nových bytů na pražském trhu podle developerů letos vzrostou v průměru o sedm procent. Nejvýrazněji by se měly zvýšit v Praze 7 a Praze 8, shodla se na tom zhruba třetina ředitelů developerských firem. Výrazné zdražení v Praze 6 očekává 27 procent. „Počet vydaných stavebních povolení na pražském rezidenčním trhu poklesl. Jeho získání je nejdelší a nejkomplikovanější proces z celé západní Evropy. Přirozeným důsledkem tohoto nepříznivého jevu je omezení nabídky nových bytů a růst jejich cen," doplnil výkonný ředitel JRD Martin Svoboda. "Nesoulad mezi nabídkou a poptávkou po nových bytech je v hlavním městě dlouhodobý problém. Jen za poslední rok se jejich zásoba snížila zhruba o třetinu,“ dodal předseda představenstva Trigemy Marcel Soural. Hlavní příčinou růstu je podle developerů převis poptávky nad nabídkou. Tento faktor ohodnotili na stupnici od jedné do deseti průměrnou známkou 9,2. Druhou nejvýraznější

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

příčinou zvyšování cen je ochota koupit nemovitost kvůli současným nízkým úrokovým sazbám. Developeři přiřadili této příčině známku 8,6. Nejmenší vliv na zdražování má podle nich příliv nových obyvatel do Prahy z ekonomických důvodů (4,7).

Šest z deseti ředitelů považuje současnou úroveň prodejních cen bytů v Praze za přiměřenou. Podle 36 procent jsou však ceny nadhodnocené. Pět procent si naopak myslí, že ceny jsou nastaveny příliš nízko. Pokud jde o poměr kvality a ceny, považují developeři pro období následujících tří let za nejzajímavější lokalitu Prahu 9, shodla se na tom polovina oslovených firem. Následují Praha 5 (32 %), Praha 8 a Praha 10 (27 %), Praha 3 a Praha 4 (23 %).

3) Panelákové byty za dva roky zdražily o víc než pětinu, ceny se dostávají na úroveň před krizí IHNED.CZ 

  

mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková. Pokud se nestane něco dramatického, v průběhu dvou až čtyř let by se podle ní ceny mohly dostat na předkrizovou úroveň z druhé poloviny roku 2008. „Ceny panelových bytů jdou nahoru zejména kvůli nedostatku jakýchkoliv bytů na trhu. Tím se stírá rozdíl, který by měl být na trhu standardní − tedy nejlevnější panelové byty, pak cihlové a pak novostavby. Nedostatečná nabídka tyto rozdíly stírá, protože lidé jsou ochotni koupit takřka cokoliv,“ říká Dominik Ženatý, ředitel brněnské realitní kanceláře Century 21 Doma. Oživení v krajských městech Za poslední dva roky získaly na hodnotě nejvíce byty na sídlištích v Olomouci a již zmíněném Zlíně. „Prodávají se za rekordní částky, jejich ceny stále rostou. Když už se jeden objeví, je za jeden den prodaný,“ říká Tomáš Maliňák z olomoucké realitky M&M reality. Zatímco loni se běžný třípokojový byt v paneláku prodával za cenu kolem 1,5 milionu korun, dnes je to podle něj téměř o milion více.

Levné hypotéky roztočily realitní trh. Ceny panelákových bytů by se mohly už za dva roky dostat na předkrizové hodnoty. Ceny bytů v panelových domech rostou rychlejším tempem než v cihlových domech i novostavbách. Za poslední dva roky zdražily v průměru o 21 procent, ukazuje portál cenovamapa.org. Proti tomu ceny nových bytů za stejné období průměrně zdražily o 14,3 procenta.

Majitel zlínské realitní kanceláře Century 21 Pavel Dočkal nedávno ve Zlíně zprostředkoval prodej dvoupokojového panelákového bytu po rekonstrukci za 2,9 milionu korun. To je na tamní poměry neobvykle vysoká částka. Trh s byty v krajském městě podle něj oživil na podzim loňského roku. „Lidé vykoupili všechno včetně ležáků a teď není co prodávat,“ říká Dočkal. Růst cen bytů v panelácích se ale týká celé České republiky. A jdou nahoru rychlejším tempem než v cihlových domech i novostavbách. Za poslední dva roky zdražily v průměru o 21 procent. Proti tomu nové byty za stejné období přidaly 14,3 procenta. „Ceny bytů v panelácích narostly ve všech krajských městech i v celé Praze,“ říká Milan Roček, zakladatel portálu cenovamapa.org. Ten ve spolupráci s poradenskou firmou Deloitte zpracovává informace o skutečných prodejních cenách z kupních smluv evidovaných v katastru nemovitostí. „Ve všech lokalitách se ceny od svého propadu pomalu šplhají k původním hodnotám,“ komentuje situaci v Praze


Z krajských měst je podle portálu cenovamapa.org naopak nejslabší růst cen v Karlových Varech. V některých jiných městech Karlovarského kraje ale jdou ceny dolů, jak ukazuje HB Index, jenž sleduje vývoj cen bytů jinou metodikou − na základě odhadů tržních cen nemovitostí, které si lidé prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili u Hypoteční banky. Index na rozdíl od portálu cenovamapa.org dlouhodobě vyhodnocuje i ceny nemovitostí plošně po celé republice a nejen v krajských městech a vybraných regionech Středočeského kraje. Prodejům bytů v panelové zástavbě nahrává kromě padajících úrokových sazeb u hypoték a pozitivních ekonomických vyhlídek ještě jedna věc. „Fakt, že velká část domů prošla v průběhu let dílčí či kompletní revitalizací,“ říká Jan Zachystal, makléř realitní kanceláře RE/Max Alfa. V nabídce realitních kanceláří se ale dlouho neohřejí ani byty v domech před rekonstrukcí. „Když se

3


takový byt objeví, hned zmizí,“ říká Ženatý. Kupují je lidé, kterým banky velké hypotéky kvůli nízkým doložitelným příjmům neposkytnou.

Byty v původním stavu (s umakartovým jádrem) se zase vyplatí investorům. „Jejich pořizovací cena je nízká a nájem prakticky stejný jako v bytě po rekonstrukci,“ podotýká Ženatý. Zachystal prodávající odrazuje od nákladných rekonstrukcí. Nemusí se trefit do vkusu kupců a náklady na rekonstrukci se pak nezaplatí. „Spíš bych doporučil jen dílčí věci, například vymalovat,“ říká Zachystal.

4) Češi se na rozdíl od Slováků nechtějí stěhovat za prací, zaměstnavatel by jim musel přidat tisíce a platit bydlení IHNED.CZ 

 

Nový průzkum potvrdil, že většina obyvatel Česka se nechce stěhovat za prací, a to dokonce ani v těch regionech, kde není dost pracovních příležitostí. Více než třem čtvrtinám zaměstnanců nyní zabere cesta do práce a z práce nejvýše hodinu denně. Se svou prací jsou nyní jednoznačně spokojeny více než dvě pětiny účastníků průzkumu, zejména mladší lidé.

Více než polovina obyvatel České republiky (56 %) se nechce stěhovat za prací. Ukázal to průzkum, který uskutečnila agentura Ipsos pro společnost Wincott People letos v říjnu na reprezentativním vzorku 525 osob ve věku od 18 do 65 let metodou on-line dotazování.

Paneláky vedou na počet Panelové byty tvoří největší část transakcí na českém rezidenčním trhu. Podle Ročka jejich podíl činí dlouhodobě 40 procent, na byty prodané v novostavbách a cihlové byty pak shodně připadá 30 procent. V Praze se mnohem více než jinde prodávají nové byty. Průměrná cena metru čtverečního v panelovém bytu v Česku za poslední dva roky vzrostla o necelých šest tisíc korun bezmála na 34 tisíc korun. V jednotlivých regionech se ale ceny mohou značně lišit. Zatímco za metr čtvereční v paneláku v Ústí nad Labem platí zájemce v průměru 10,5 tisíce korun, v některých částech Prahy cena převyšuje 50 tisíc korun nebo je této hranici na dosah. Podle Mockové jsou v Praze nejdražší panelové byty na Petřinách, jejichž ceny ovlivnila i výstavba nového metra. V přepočtu na metr čtvereční jsou ale paneláky stále levnější než cihlové domy i novostavby. To je také jeden z důvodů, proč je lidé kupují. „Jsou vyhledávané pro svou nižší cenu a dostatečnou nabídku občanské a dopravní vybavenosti,“ podotýká Mocková s tím, že mezi takové patří sídliště na Chodově, ve Stodůlkách, v Hájích či Záběhlicích. „Panelové byty byly, jsou a budou stále významnou součástí rezidenčního trhu v Praze. V žádné lokalitě nedochází k takzvané ghettizaci, naopak jednotlivé městské části se snaží sídliště revitalizovat,“ konstatuje Mocková a jako příklad uvádí projekt Letňanské lentilky.


Zhruba šestina (17,3 %) lidí by se za prací přestěhovala, pokud by jim tam zaměstnavatel zajistil a zaplatil přechodné bydlení. Dalších 12 procent by rozhodně souhlasilo, jestliže by si po odečtení nákladů na bydlení mimo domov polepšilo alespoň o 5 000 korun měsíčně. A devět procent lidí by souhlasilo, pokud by jim zaměstnavatel pomohl zajistit dlouhodobou práci v novém místě i pro manžela či manželku (partnera nebo partnerku) a pomohl s přestěhováním rodiny. Výrazněji proti stěhování jsou ženy (64,6 %) než muži (47,3 %). Každý pátý muž (21 %) je ochotný trávit pracovní týden mimo domov, jestliže mu firma zajistí a zaplatí ubytování. U žen je tato ochota nižší – kolem 13 procent, zejména s ohledem na rodinu. „Stále přetrvává odpor ke stěhování se za prací, a to dokonce i v těch regionech, kde není dost pracovních příležitostí a uplatnění lidí na trhu se limitně blíží k nule,“ říká Adrian Suchánek, personální ředitel agentury Wincott People. Situace se však podle něj postupně mění. „Každý desátý Čech nebo Moravan by se za prací přestěhoval, pokud by mu zaměstnavatel pomohl zajistit ubytování a práci i pro partnera či partnerku. Mimochodem, jako zvlášť důležité kritérium to uvádějí nekvalifikovaní pracovníci,“ dodává. Výrazně větší zájem pracovat mimo domov (kolem 30 %) mají lidé na Karlovarsku, v Ústeckém, Jihočeském a Olomouckém kraji a v Praze. Naopak v Moravskoslezském, Středočeském a Zlínském kraji je ochotna se za prací přemístit jen desetina populace, ukázal průzkum.

4


Maximálně hodina cesty

Více než třem čtvrtinám zaměstnanců (76,4 %) nyní zabere cesta do práce a z práce nejvýše hodinu denně, další pětině (20,6 %) mezi jednou a dvěma hodinami. Více dojíždějí za prací lidé ze Středočeského kraje, Prahy a Liberecka, kde jednu až dvě hodiny denně stráví na cestě až 30 procent všech zaměstnaných. „Z naší zkušenosti jsou lidé ochotni dojíždět za prací do 50 kilometrů, což zhruba odpovídá půlhodině cesty. Proto také v okruhu 50 kilometrů od větších podniků a industriálních parků je dlouhodobě téměř nemožné nalézt volné lidi,“ potvrzuje Suchánek.

Wincott People přiděluje agenturní pracovníky asi stovkám firem hlavně v automobilovém a strojírenském průmyslu v Česku a na Slovensku. „Naše dlouhodobé zkušenosti ukazují, že Slováci jsou obecně v otázce mobility mnohem otevřenější než Češi a Moravané. Jsou zvyklí se za lepší příležitostí přestěhovat, a to nejen v rámci své země, ale i do zahraničí, nejčastěji do Česka. S tím, jak se platy na Slovensku dorovnávají na úroveň českých, však vidíme, že ochota se za prací stěhovat klesá – ledaže jde o opravdu lukrativní nabídku,“ říká Suchánek.

Mladší jsou spokojenější Se svou prací jsou nyní jednoznačně spokojeny více než dvě pětiny (44,2 %) účastníků průzkumu. Spokojenější jsou však především mladí lidé do 26 let (přes 53 %). Se zvyšujícím se věkem spokojenost výrazně klesá (až na 39,9 % ve věkové kategorii 54 až 65 let). „Zajímavé přitom je, že přestože se dvěma pětinám lidí v jejich zaměstnání nelíbí, v dohledné době o změně neuvažují. Buď proto, že ve stávající práci již vědí co a jak, nebo se bojí změn, které s hledáním nového místa souvisejí,“ upozorňuje Suchánek. Kvůli provázání práce s péčí o rodinu nemění zaměstnání navzdory nespokojenosti skoro šest procent lidí, překvapivě je to obdobné pro muže


i ženy. Změnit práci kvůli rodině odmítá především generace dnešních čtyřicátníků a padesátníků. Více než třetina (34,1 %) populace změnila zaměstnání až pětkrát za život (konkrétně 31,7 % mužů a 36,5 % žen). Každý pátý zaměstnanec (20,2 %) dokonce i více než pětkrát (23,7 % mužů a 16,7 % žen). Významné pracovní změny se více dotýkají lidí s nižším vzděláním. Celá čtvrtina (25,3 %) pracujících odmítá jakékoliv navazující odborné vzdělávání. „S ohledem na turbulentně se měnící trh práce to může znít překvapivě, ale mohu potvrdit, že určitá část lidí skutečně nemá zájem se dále vzdělávat. Nevnímají přínos a kariérní výhody, které by jim to mohlo přinést,“ říká Suchánek. Třetina (33,3 %) pracujících by si ráda obnovila průkazy odborné způsobilosti nebo rozšířila kvalifikaci, ale pouze za předpokladu, že by to zaplatil jejich zaměstnavatel.

5) Glosář Evžena Korce: bytová výstavba skomírá, zlepšení je v nedohlednu S T A V E BN I - F O R U M . C Z Čerstvá čísla za třetí čtvrtletí roku jasně ukazují, že zájemci o nové bydlení v Praze dnes mají výrazně horší pozici než před rokem. Za dvanáct měsíců se totiž jeho nabídka ztenčila o závratných 2 300 bytů. Na konci září zůstávalo v cenících developerů jen 4 097 dostupných bytů, což je nejméně za takřka deset let. Přitom od července do září developeři do nabídky zařadili jen zhruba tisícovku nových bytů, zatímco klientům jich prodali 1 447. Čím je způsoben tak ohromný propad nové výstavby? Navíc v době, kdy historicky nízké úrokové sazby hypoték i růst ekonomiky a s ním spojený růst mezd, ženou poptávku po nových bytech raketově vzhůru? Dvě hlavní příčiny jsou jasné: neúměrná délka a neustálé protahování povolovacího procesu. A zároveň s tím už téměř šest let trvající bezradnost pražského magistrátu spojená s neschopností vypracovat smysluplný plán rozvoje města, který by Prahu nezaklel do podoby mrtvého města a zcela nezastavil výstavbu na dlouhé roky. Stavební právo je v Česku nejsložitější ze všech zemí EU, což se promítá hlavně právě do délky povolovacího procesu. Získat stavební povolení na větší bytový projekt trvá často déle než pět let. U složitějších staveb je tato lhůta ještě delší. Největším problémem je třístupňový proces (EIA, územní rozhodnutí a stavební povolení), který přípravu stavby výrazně prodlužuje a prodražuje. Současná situace, kterou zhoršují i úřady nedodržováním správních lhůt, vede k tomu, že byty nesmyslně zdražují. Nedávno

5


jsme v Ekospolu spočítali, že cena nového bytu kvůli liknavosti úřadů a špatné legislativě vzroste zhruba o deset procent. U bytu za 3,5 milionu korun tak kupující zaplatí o 350 tisíc korun více. Problémem jsou však nejen neúměrně dlouhé lhůty, ale také možnost kohokoliv stavební záměr v kterékoli povolovací fázi opakovaně napadnout a jeho realizaci tím oddálit a často úplně znemožnit. Novou výstavbu tak zásadně komplikují účelově založené spolky, které ani nemusí prokázat oprávněný zájem. Jedno odvolání přitom znamená zhruba roční zpoždění projektu. Možnost vyjádřit se k budoucí stavbě by měla mít jen opravdu dotčená veřejnost, která prokáže oprávněný zájem, a ne jako nyní v podstatě kdokoliv i z druhého konce republiky. Komplikovaného systému stavebního práva v Česku si všimla i Světová banka, která Česko kvůli složitosti získání stavebního povolení zařadila až na 127. místo ze 189 států. Ve své letošní ročence Doing business 2016 tato respektovaná instituce vypočítala, že stavebník v Česku stavební povolení získá v průměru za 247 dnů, což je o dva dny dříve než v Iráku.

Situace je natolik vážná, že ovlivňuje celý sektor stavebnictví. Zatímco ostatní obory národního hospodářství hlásí každý měsíc další a další růst, stavebnictví se od začátku roku neustále propadá. Jedinou cestou, jak z této prekérní situace ven, je zásadní zjednodušení procesu povolování staveb sloučením všech procesů do jednoho řízení. Ministerstvo pro místní rozvoj sice takovou změnu ve stavebním zákoně zvažovalo, naráží však na nesouhlas některých jiných resortů, které se nechtějí vzdát svých kompetencí. Na tyto spory však doplácí nejen zájemci o nový byt, ale i stovky tisíc lidí zaměstnaných v českém stavebnictví.

Komerční nemovitosti 6) Pražské hotely – evropská jednička STAVEBNI-FORUM.CZ Pražská hotelová zařízení představují v oblasti ubytování evropskou jedničku. Ve studii „Jak hosté vnímají svůj pobyt v evropských hotelích“, kterou společně vypracovaly společnosti Revinate a Colliers International, obsadila Praha za rok 2015 první místo s celkovým výsledkem 4,3 z 5 hvězdiček. Přitom na každé zařízení zařazené do tohoto průzkumu připadalo průměrně 822 recenzí. Analýza 4,7 milionu hodnocení více než 4 600 hotelů po celé Evropě ukazuje, že v roce 2015 byly téměř dvě třetiny


zákaznických recenzí evropských hotelů pozitivní a že u hotelů vyšší kategorie (s větším počtem „hvězdiček“) je zároveň kladné hodnocení pravděpodobnější (u pětihvězdičkových hotelů činil podíl pozitivních recenzí 80 %, u čtyřhvězdičkových 70 %). Nejoblíbenějšími destinacemi Evropy jsou v případě pracovních cest Velká Británie a Německo, u cest soukromých pak Francie a Španělsko. Na tyto čtyři země připadlo dohromady 71 % všech hodnocení, zatímco na Českou republiku jen 1 %. Počet recenzí jako takový však podle všeho nemá vliv na podíl pozitivních hodnocení – v případě Francie totiž tento ukazatel činil jen 55 % (jednalo se o vůbec nejhorší výsledek), zatímco Španělsko, další člen velké čtyřky, se díky 68 % pozitivních recenzí umístilo nad celoevropským průměrem.

Internet jako impuls kvality Srovnání jednotlivých měst pak ukazuje, že Praha se díky výsledku 75 % pozitivních recenzí umístila na samém vrcholu žebříčku. Spolu s Lisabonem a Moskvou pak česká metropole získala také nejvyšší hodnocení v kategoriích „lokalita“ a „čistota“. „Praha zaznamenala výrazný nárůst počtu hotelových recenzí. Za poslední dva roky stoupl tento ukazatel u jednotlivých hotelů v průměru o 81 %,“ konstatoval ředitel Colliers International pro Českou republiku Omar Sattar. Dirk Bakker, ředitel divize EMEA Hotels téže společnosti, upozorňuje, že dopady podobných žebříčků a analýz jsou dnes podstatně větší než v minulosti. V pozadí stojí internet, který v současnosti vytváří významnou zpětnou vazbu pro dodavatele jakýchkoli produktů či služeb hotelové ubytování nevyjímaje: „Zatímco v minulosti provozovatelům hotelů poskytujících nekvalitní služby obvykle hrozila jen ústně se šířící kritika, dnes musí počítat s tím, že zákazníci se o své zkušenosti podělí na některém z řady internetových portálů jako Tripadvisor nebo Booking.com. Důsledkům nekvalitních služeb se tak dnes hoteliéři již nevyhnou. Hosté mohou ve

6


svých recenzích obšírně popsat, co se jim na pobytu líbilo i nelíbilo, a tato hodnocení začala hrát velmi podstatnou roli při rozhodování zákazníků a výběru ubytování.“ Opět v hledáčku investorů

Nedávná celosvětová ekonomická krize dopadla na hotelový sektor velmi tíživě – na jedné straně úsporná opatření ve firemní sféře vedla k citelnému omezení pracovních cest, na druhé pak vyšší nezaměstnanost, respektive obavy z budoucnosti, postihla cestovní ruch. Vzhledem k tomu na nějakou dobu zájem investorů o tento segment komerčních realit citelně zeslábl. Dnes je situace už zcela jiná, což platí i pro Prahu. Frédéric Le Fichoux z Cushman & Wakefield v souvislosti vývojem hotelového sektoru v ČR konstatuje: „Hotelová aktiva nakupuje stále více asijských investorů, a to v celém regionu střední a východní Evropy. Zájem mají o různé nemovitosti, například hotel Jurys Inn v Praze získal indonéský investor.” Velmi agilní jsou také čínští investoři, letos např. investiční skupina CEFC, která vlastní v Praze již řadu nemovitostí, na jaře koupila luxusní hotel Mandarin Oriental na Malé Straně. Celkový objem investic do hotelových nemovitostí v regionu CEE (Česká republika, Slovensko, Rakousko, Polsko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko) dosáhl v roce 2015 výše 700 mil. eur, zatímco jen za první pololetí tohoto roku tato částka přesáhla 500 milionů. Co se konkrétně Česka týká, silná investiční poptávka je patrná napříč všemi sektory. „V 1. až 3. čtvrtletí 2016 dosáhl celkový objem investic zhruba 1,46 miliardy eur. Aktuálně probíhá bezprecedentně vysoký objem transakcí a očekáváme, že řada z nich bude uzavřena do konce roku 2017. Předpokládáme, že rok 2016 bude rekordní z hlediska objemu investic a čtvrtý kvartál nejsilnějším čtvrtletím v historii,” prognózuje Chris Sheils z CBRE. Zájmu investorů odpovídá také aktivita výstavby – podle odhadů Cushman & Wakefield v Praze do roku 2017 přibude 727 hotelových pokojů vyšší kategorie.

7) Nový vlastník Galerie Harfa kupuje další obchodní centrum. Stane se majitelem OC Šestka nedaleko letiště IHNED.CZ   

Společnost Immo Group prodává obchodní centrum Šestka nedaleko pražského Letiště Václava Havla. Novým majitelem obchodního domu se stává česká skupina Wood & Company. Firmy se dohodly neuvádět hodnotu transakce. Šestka je již druhou velkou pražskou akvizicí, kterou skupina Wood & Company v poslední době uskutečnila. V srpnu se stala majitelem vysočanské Galerie Harfa, stojící nedaleko O2 areny. Wood & Company je nezávislá středoevropská společnost, která se více než 25 let zaměřuje na obchodování s cennými papíry, poradenství v oblasti firemních financí a správu aktivit. Centrálu má skupina v Praze, pobočky pak v Bratislavě, Varšavě, Londýně, Bukurešti a Miláně. „Společně se svými partnery budeme usilovat o zvýšení přitažlivosti Šestky pro návštěvníky. Pokud jde o stávající i nové nájemníky, budeme hledat nové koncepty,“ řekl v tiskové zprávě šéf skupiny Vladimír Jaroš. Transakce odpovídá současnému trendu, kdy fondy nakupují české komerční nemovitosti. To je dáno především nízkými úrokovými sazbami a nedostatkem jiných investičních příležitostí. Stávajícím majitelům komerčních center zase nahrávají k prodeji rostoucí ceny nemovitostí a vysoká obsazenost ze strany nájemníků. Z tohoto důvodu se rozhodlo prodat Tesco nákupní centrum Letňany a na prodej nabízí také svůj podíl v obchodním domě Nový Smíchov. V Brně je zase na prodej obchodní centrum Olympia, jehož cena se odhaduje minimálně na 350 milionů eur. V obchodním domě Šestka, které bylo otevřeno v roce 2006, se nachází více než 80 obchodů a hypermarket Albert. Celkem nákupní středisko nabízí více než 27 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy a disponuje mimo jiné 1030 parkovacími místy. Společnost CA Immmo, která obchodní centrum Šestka prodává, byla založena v roce 1987. Specializuje se na investice do komerčních nemovitostí v Rakousku, Německu a východní Evropě. V roce 2011 provedla mimo jiné akvizici společnosti Europolis, čímž získala zmiňované obchodní centrum Šestka. Portfolio skupiny v Česku zahrnuje zhruba 230 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy v celkové hodnotě zhruba 440 milionů eur.

Společnost Wood & Company kupuje obchodní centrum Šestka. Firma v srpnu koupila také obchodní dům Galerie Harfa v pražských Vysočanech. V OC Šestka se nachází asi stovka obchodů a hypermarket.


7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

8) Banky pumpují čím dál víc peněz do realit. První už dostala přes prsty E15.CZ Investoři do nemovitostí mají čím dál levnější úvěry a současně je splácí déle. Na trhu se však už objevil první případ, kdy banka kvůli nedostatečné obezřetnosti schytala zásah ČNB. Dvě třetiny tuzemských bankéřů očekávají, že se v nadcházejícím roce až roce a půl zvýší objem realitních úvěrů v jejich portfoliu. Současně v Česku proti loňskému roku roste počet bank, které jsou ochotné nabídnout úvěr s úrokem pod dvě procenta. Vyplývá to z výsledků nového průzkumu Property Lending Barometer 2016 poradenské společnosti KPMG. Zároveň s tlakem na zlevňování půjček uvádí průzkum jako zajímavou zprávu prodlužování doby splácení. „Prodloužení doby amortizace úvěru, respektive snížení podílu splácení jistiny v průběhu úvěrování, je dnes jedním z klíčových požadavků investorů,“ sdělil Pavel Kliment, partner tuzemské větve KPMG. Delší splácení je podle něj pro dlužníky často důležitější než další tlak na úrokové marže. Česko je současně zemí s nejvýhodnejšími podmínkami pro financování nemovitostních obchodů ve střední Evropě, uvádí další analýza od konzultantské firmy BNP Paribas Real Estate. „Český trh komerčních nemovitostí má ve všech svých segmentech zdravé základy z hlediska poptávky nájemců, infrastruktury a výhledů ekonomického růstu vysoko nad průměrem,“ řekla Lenka Šindelářová, šéfka poradenství v české části BNP Paribas Real Estate. Dlužníci problémy se splácením nemají. Podle KPMG je 95 procent realitních úvěrů tuzemských bank je bezproblémových. To je podobná situace jako například ve Švédsku, Německu a Velké Británii. Přesto má honba bankéřů za klienty čerstvě první zásah České národní banky. Tuzemské pobočce Sberbank nařídil regulátor neuzavírat uvěry na financování investiční výstavby a komerčních nemovitostí. Banka podle ČNB dostatečně nedodržovala obezřetností pravidla, napsal v pátek server iDnes.cz. Obecně platí, že se české banky v současné době pouští i do obřích transakcí. Bankovní uskupení v čele s ČSOB


zahrnující rovněž Českou spořitelnu, Komerční banku a tuzemskou pobočku UniCredit Bank se nedávno z velké části podílelo na refinancování dluhu developerské skupiny P3 v hodnotě 1,4 miliardy eur, tedy asi 38 miliard korun.

9) Od 1. listopadu bude daň z nabytí nemovitosti hradit kupující. CO vše se ještě změní? REALITYMORAVA.CZ Zákon o dani z nabytí nemovitosti je již uveřejněn ve sbírce zákonů. Účinný bude k 1. listopadu 2016. Povinnost uhradit daň při převodu nemovitosti má do 31. října prodávající, od 1. listopadu bude poplatníkem kupující, tedy nabyvatel. Kupující si budou muset nově připočítat k ceně nemovitosti i daň z nabytí, pokud již nebude uvedena jako součást kupní ceny. Co vše se ještě změní a s čím bude potřeba počítat? U návrhu na vklad kupní smlouvy podaného po 1. listopadu letošního roku již bude dle nových pravidel poplatníkem kupující. Ten bude povinen uhradit daň z nabytí nemovitosti. Naopak prodávající nejen že nebude muset daň hradit, tak jak tomu bylo doposud, ale nebude ani ručitelem při jejím případném nezaplacení. Pokud tedy kupující daň neuhradí, bude ji příslušný finanční úřad vymáhat po něm, nikoliv následně po protistraně. Při prodeji nemovitosti bude rozhodující datum vkladu na katastrálním úřadu. Smlouvy podané na katastr nemovitostí do účinnosti zákona (nejpozději 31. 10. 2016) se budou řídit stávající úpravou, smlouvy podané po tomto datu (1. 11. 2016) již novým zněním. Jaké změny nás čekají      





poplatníkem daně bude kupující; prodávající za úhradu daně ručit nebude; stávající osvobození převodu novostaveb se nebude vztahovat na nedokončené nemovitosti; předmětem daně bude inženýrská sít, která je součástí budovy; jednodušší bude zdanění směny nemovitostí, rozhodný bude doplatek; osvobozen bude nově pouze první převod dokončené stavby či jednotky, nebo pozemku, jehož je dokončená stavba součástí a převodů staveb či jednotek s povolením předčasného užívání; od daně z nabytí budou osvobozeny obce a kraje (územně samosprávné celky), ty nebudou muset ani podávat daňové přiznání; novela také zpřesňuje určení základu daně pro případ přeměn právnických osob při převodu jmění na

8


společníka a při nabytí vlastnického práva k závodu nebo části závodu, jejichž součástí je nemovitost.

Výše daně

Aktuální výše daně při převodu nemovitosti činí 4 % ze základu daně. Po 1. listopadu 2016 zůstane tato sazba beze změny. Termín pro podání daňového přiznání a úhradu zálohy na daň bude i nadále do 3 měsíců od vkladu vlastnického práva.

10) Pozor na podvodné nabídky na odkup zemědělské půdy

Podvodníci se nevzdávají

V posledních třech letech se však začaly Českem výrazněji šířit dopisy s nabídkami na odkup zemědělské půdy právě spekulativními nezemědělskými investory. Zájemci o koupi půdy využívají neznalosti některých vlastníků, kteří tak často při prodeji přicházejí o statisíce i miliony korun. Zájemce se často tváří jako zemědělec s velmi vstřícným vztahem k zemědělské půdě. „Podle dostupných údajů jsem zjistil, že cena Vašich zemědělských pozemků dle bonity půdy je přibližně 49 tisíc korun. Protože si zemědělské půdy vážím, dovoluji si Vás oslovit s nabídkou odkoupení všech Vašich pozemků za cenu 98 tisíc korun,“ uvádí dopis s nabídkou na odkup zaslaný našemu čtenáři.

HYPOINDEX.CZ Ceny zemědělské půdy rok od roku stoupají. Situace využívají spekulanti, kteří majitelům rozesílají nejrůznější nabídky na odkup zemědělské půdy. Nabídky přímých zájemců ale obvykle nepatří k těm nejvýhodnějším. Před podvodnými nabídkami již varovalo i ministerstvo zemědělství. Ceny zemědělské půdy na maximech Ceny zemědělské půdy v posledních letech výrazně rostou. V loňském roce vzrostla průměrná tržní cena zemědělské půdy podle serveru Farmy.cz o téměř 16,5 procenta. Hektarový pozemek, který ještě před deseti lety stál něco přes 68 tisíc korun, bylo loni možné prodat v průměru za 162 565 korun. Růst ceny se nezastavil ani v letošním roce. Tržní cena půdy se v srpnu 2016 pohybovala od 150 do 250 tisíc korun za hektar. Cenu ovlivňuje kvalita půdy, velikost pozemku, ale i jeho umístění. Ve velmi kvalitních lokalitách může cena překročit i 300 tisíc korun za hektar. Samozřejmě záleží také na poptávce v dané lokalitě. Kdo kupuje zemědělskou půdu?

Vzhledem k tomu, že zájemce nabízí údajně dvojnásobnou cenu, se může zdát, že jde o velice výhodnou nabídku. Opak je ale pravdou. Vzhledem ke svému umístění a velikosti, by daný pozemek mohl být prodán minimálně za dvoj až trojnásobek ceny, nabízené v dopise. Při prodeji zemědělské půdy je důležité být velmi obezřetný (především u velmi výhodných nabídek) a neomezovat se pouze na jedinou nabídku. Získat z prodeje zemědělské půdy maximální možnou cenu je možné především v případě, že se o nabídce dozví větší množství potenciálních zájemců.

Na trhu zemědělské půdy dlouhodobě působí tři skupiny investorů. Zemědělští investoři, kteří drží půdu jako výrobní prostředek. Dlouhodobí nezemědělští investoři, kteří sází na dlouhodobý výnos investice a její bezpečnost. A spekulativní nezemědělští investoři, kteří nakupují půdu se záměrem prodat s maximálním ziskem v krátkém časovém období.

Před dopisními nabídkami již varovalo i ministerstvo zemědělství: „Ministerstvo zemědělství ví o problému rozesílání podvodných nabídek na odkup zemědělské půdy. Zmíněné dopisy hodnotí jako založené na neúplných a nepravdivých informacích a doporučuje lidem, aby půdu neprodávali na základě lživých informací, které obsahují."

Podíl zemědělských investorů tvořil v loňském roce polovinu všech realizovaných obchodů. Podíl spekulativních nezemědělských investorů je zanedbatelný. V loňském roce tato skupina tvořila pouze jedno procento z obchodů realizovaných za tržní ceny.

Přestože počet dopisových nabídek roste, úspěšnost překupníků klesá. Podhodnocené dopisní nabídky bývají ale také často zdrojem levných nákupů zemědělců. Zájemci o prodej totiž před samotným prodejem osloví také zemědělce, který půdu obhospodařuje. Zemědělec tak často nabídku pouze dorovná či nepatrně přeplatí a půdu získá za velice výhodných podmínek.


Na podvodných dopisech vydělávají zemědělci

9


Oslovování vlastníků formou hromadné korespondence spekulativních zájemců má ale i pozitivní efekt na vlastníky. Roste totiž informovanost vlastníků o hodnotě zemědělské půdy a snižuje se tak efektivita činnosti spekulativních investorů. Do budoucna se proto dá předpokládat, že rozsah jejich působení bude oslabovat.

winter tourist numbers. Resort owner's Compagnie du Mont Blanc is committing a further €477m ($535m USD) of investment over the next few years to upgrade the lift system and part of the valley's infrastructure.

English corner 11) European Ski Resorts Focus on Infrastructure Investments to Lure Homebuyers WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to global real estate consultant Knight Frank's Kate Everett-Allen, homebuyers now adopt a 5 to 10year view when purchasing a ski home, and increasingly place great value on the liquidity of their asset. Therefore, keeping an eye on planned investment projects is a must.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com. Vítězslav Hospes, [email protected] Michaela Böhmová, [email protected]

Aside from the specification and maintenance of the ski property itself, which is at the owner's discretion, it is the location which determines the desirability and hence the future selling price. Buyers want to know that when they decide to sell they can do so quickly and move on. Everett-Allen further reports that investment plans and strategy of the major resort owners are increasingly being scrutinized by buyers. Key issues of interest to potential buyers include whether the resort has plans to link up and create a wider ski domain, if the lifts are to be upgraded, if luxury brands are leasing retail space, or if new hotel groups are exploring key sites. There is logic in their thought process. A savvy buyer knows that higher tourist numbers mean fewer void periods, higher returns and ultimately a more attractive and valuable asset. Some resorts identified the value of investing heavily in the resort's ski and non-ski infrastructure decades ago and it has reaped rewards. European ski resorts Val d'Isere and Verbier are recent trailblazers ploughing significant funds into their amenities; however, the resort which can lay claim to the title of most well-serviced year-round resort is Chamonix. Chamonix is first and foremost a French town with over 10,000 permanent residents and summer visitors eclipse its


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents