BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

CENY LUXUSNÍCH BYTŮ V PRAZE BY MĚLY RŮST STABILNÍM TEMPEM Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Luxusní byty v Praze do roku 2018 zdraží až o 15 %

2)

Jak rezidenční development vidí rok 2016?

3)

Roste kvalita bydlení, ale i zadluženost

4)

Predaj bytov v novostavbách vlani narástol o polovicu

Komerční nemovitosti 5)

Zářné kancelářské zítřky?

6)

Goldman Sachs koupil portfolio evropských hotelů, mimo jiné dva v Praze

7)

Německá společnost Dorint prodala pražský hotel Don Giovanni

Realitní byznys 8)

Hypotéky zůstaly levné i na konci roku. V prosinci klesla úroková sazba na 2,06 procenta

9)

Chaos v realitách skončí. Vláda chce přísnější pravidla pro makléře

English corner 10) Prime London Home Prices Dip in Q4

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

25/01 2016

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

kterých není v centru mnoho. Ceny parkovacích stání tak dosahují až dvou milionů korun,“ dodal Diblík.

1) Luxusní byty v Praze do roku 2018 zdraží až o 15 %

Největší zájem je o luxusní projekty v Praze 1. Průměrné nabídkové ceny bytů za metr čtvrteční se na Novém Městě pohybují zhruba o 20 tisíc korun níže než na Starém Městě a Malé Straně.

E15.CZ Ceny luxusních bytů v Praze by měly růst stabilním tempem, do roku 2018 by se měly zvýšit o 12 až 15 %. Vyplývá to ze studie společnosti Lexxus Norton. Poptávka po luxusních nemovitostech podle studie dlouhodobě výrazně převyšuje nabídku. V této kategorii přitom nejvíce scházejí malé byty do 65 m2 v cenách do 6,5 milionu korun. Zájem je především o lokalitu Prahy 1. „Dříve dominovali českému trhu s luxusními nemovitostmi zahraniční kupci, kteří oceňovali vysoký nadstandard a akceptovali vysoké ceny. Zhruba od roku 2006 se o tento typ bydlení stále více zajímají Češi a Slováci, kteří tímto způsobem zhodnocují své finance. S příchodem ekonomické krize došlo k citelnému poklesu zahraničních kupujících a zvýšení počtu tuzemských zájemců,“ uvedl analytik společnosti Lexxus Norton Ondřej Diblík. Luxusní byty se nacházejí v atraktivní lokalitě, vyznačují se nadstandardním vybavením. Součástí těchto domů bývá recepce, wellness nebo fitness centrum. Důležitá je rovněž kvalitní občanská vybavenost a dobrá dostupnost do centra. Rezidenční trh ve specifickém luxusním segmentu je v Praze cenově srovnatelný s dalšími hlavními městy ve střední Evropě. Cena za metr čtvereční se podle studie pohybuje v rozmezí 4000 až 7500 euro (zhruba 108 tisíc až 202 500 korun), nicméně stále přetrvávají rozdíly v kvalitě a velikosti. Krize se v luxusním segmentu projevovala stagnací poptávky, která nebyla doprovázena tak výrazným poklesem cen jako ve středním a nízkém segmentu. Podíl luxusního bydlení na trhu bytových projektů v hlavním městě odhaduje Lexxus Norton zhruba na čtyři až pět procent. Zájem o byty v nejvyšším patře Nejvíce poptávanou kategorií jsou přes vysokou cenu výjimečné byty v nejvyšším, případně druhém nejvyšším podlaží s terasou a krásným výhledem. „Velká poptávka je i po větších bytech kategorií 3+KK a 4+KK okolo 100 - 130 metrů čtverečních v cenách do 120 tisíc korun za m2 bez DPH. Nejžádanější jsou byty se zajištěným parkováním,

Monitoring realitního trhu 25/01/2016

2) Jak rezidenční development vidí rok 2016? S T A V E BN I - F O R U M . C Z Na první pohled se zdá, že bytová výstavba u nás „jede“ na 110 % a problémy příliš neřeší. Rekordní prodeje roku loňského už do značné míry předznamenávají vysokou úroveň odbytu roku letošního a nikdo z protagonistů rezidenčního trhu zjevně nemá z nejbližšího vývoje nějaké zásadnější obavy. Jak ale ukazuje naše anketa, pohledy do budoucnosti jen o něco málo vzdálenější až tak růžový nádech nemají. 

Naděžda Ptáčková, Skanska Reality

Rok 2015 snad lze bez přehánění – z hlediska rezidenčního trhu – označit za jednoznačně úspěšný. Bude se rok letošní od něj nějak lišit? Loňský rok byl z pohledu pražského developerského trhu opět rekordní a věříme, že tento trend bude pokračovat i v letošním roce. Za nárůstem prodejů stojí zejména vyšší spotřebitelská důvěra a dlouhodobě nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Srovnáme-li aktuální průměrnou cenu pražského developerského trhu s rokem 2010, jsou dnes ceny na 95 %. Pokud půjde trh stejným tempem jako dosud, na úrovni před krizí budeme již letos. Peripetie kolem PSP jsou zdánlivě nekonečné, leč právě nyní pravděpodobně jsou v přímo kruciálním stadiu – věříte, že se dočkáme jejich schválení a uvedení do praxe? Doufáme, že v prvním kvartálu letošního roku dojde k notifikaci novely PSP, jak bylo avizováno. Uvítali bychom situaci, kdy by byla konečně nastolena pravidla, podle kterých se budeme moci řídit. Nynější zmatek vzhledem k dlouhodobosti povolovacích procesů způsobuje nejistotu pro investory a dodatečně navyšuje náklady spojené s přípravou nových projektů. Do úvahy připadá i to, že PSP „nebudou“ a bude se stavět podle celorepublikových norem. Jak se s tím vyrovnáte, bude to pro vás problém? Stejně jako ostatní developeři dnes projektujeme podle celorepublikově platných obecných technických požadavků na výstavbu. Vývoj developerského projektu je proces,

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

který se musí plánovat mnoho let dopředu, a připravované projekty musíme vždy přizpůsobit platné legislativě. Jakákoliv právní nejistota je pro investora významným rizikem a promítá se i do jeho nákladů, jak už bylo řečeno. Požadavky nových PSP mohou vyvolat nejen změny projektové dokumentace, ale zejména požadavky na nový proces projednání a nová stanoviska, což má dopad na čas i náklady.

Peripetie kolem PSP jsou zdánlivě nekonečné, leč právě nyní pravděpodobně jsou v přímo kruciálním stadiu – věříte, že se dočkáme jejich schválení a uvedení do praxe? Více než dvouleté schvalování takzvaných PSP způsobilo takový chaos, že bych se v této souvislosti nedivil už vůbec ničemu. Budu nicméně rád, pokud se celá záležitost vyřeší co nejrychleji a konečně definitivně uzavře. Developerský trh potřebuje hlavně stabilní právní prostředí a ne současný legislativní Kocourkov. Aktuálně se stavby v Praze posuzují podle několika právních předpisů a dokonce i některé stavební úřady přiznávají, že často nevědí, čím se mají řídit. Čím dřív tato absurdní situace skončí, tím lépe. Do úvahy připadá i to, že PSP „nebudou“ a bude se stavět podle celorepublikových norem. Jak se s tím vyrovnáte, bude to pro vás problém?

Na sklonku minulého roku vznikla Asociace developerů. Co si od ní slibujete? Být v asociaci developerů pro nás znamená možnost se podílet na kultivaci developerského prostředí a očištění obrazu naší profese u široké veřejnosti. Věříme, že stávající agenda bude do budoucna rozšířena o další odborné kruhy, například architekty, zástupce samosprávy a další, které se podílejí na tvorbě městského prostředí, a vznikne celospolečenská platforma pro diskusi a tvorbu strategických záměrů rozvoje města a jeho infrastruktury s ohledem na agendu udržitelného rozvoje, která nabývá na celospolečenském významu. 

Evžen Korec, Ekospol

Rok 2015 snad lze bez přehánění – z hlediska rezidenčního trhu – označit za jednoznačně úspěšný. Bude se rok letošní od něj nějak lišit? Letošní rok bude z pohledu developerů opět ve znamení rekordů. Růst české ekonomiky neskončí, což bude lidi motivovat k investicím do bydlení. Zájem lidí o nové byty v Praze požene celkové prodeje až k hranici 8 000 nových bytů prodaných za jeden rok. To by bylo o tisícovku více než loňských rekordních více než 7 000 bytů. Prodejní rekordy bude přepisovat i naše společnost, která dá v průběhu roku do prodeje poslední byty z nejprodávanějšího projektu loňského roku – EKOCITY Hostivař.


Pokud by Praha o privilegium vydávat vlastní stavební předpisy opravdu přišla, tak by to byl problém. Všichni developeři by totiž museli zapomenout na to, co dlouhá léta znali a v hlavním městě používali. Zásadní nezodpovězenou otázkou navíc stále zůstává, zda by se v Praze, která je v mnoha ohledech specifická, dalo podle obecných celorepublikově platných předpisů vůbec stavět. Osobně si myslím, že by to bylo problematické. Na sklonku minulého roku vznikla Asociace developerů. Co si od ní slibujete? Aktivity asociace od jejího založení sledujeme. Na vyhodnocení přínosů této organizace je ale ještě příliš brzy. 

Dušan Kunovský, Central Group

Rok 2015 snad lze bez přehánění – z hlediska rezidenčního trhu – označit za jednoznačně úspěšný. Bude se rok letošní od něj nějak lišit? V letošním roce očekáváme další zhruba desetiprocentní růst poptávky po novém bydlení. Znamená to, že oproti loňským zhruba 6500 bytů by se jich letos v Praze mohlo prodat až 7200. Jde samozřejmě o již stavěné nebo plně dokončené byty, nikoli o rezervační smlouvy na byty v projektech, které ještě nemají ani vydané územní rozhodnutí a není tedy jisté, zda se vůbec budou stavět. Ceny srovnatelných bytů porostou podobně jako letos, tedy o jednotky procent. Celková cenová hladina nových nabízených bytů v Praze se ale zvýší výrazněji. Důvodem je zařazení řady luxusnějších projektů blíže centu, a tedy i s vyšší cenou, do prodeje. Vývoj tak bude podobný jako loni. I letos totiž bude prostor pro zachování nízkých úrokových sazeb hypoték. Ekonomika roste,

3


nezaměstnanost klesá, inflace je minimální, a to vše vede logicky k vyšší důvěře lidí v budoucnost a větší ochotě investovat do nového bydlení.

Peripetie kolem PSP jsou zdánlivě nekonečné, leč právě nyní pravděpodobně jsou v přímo kruciálním stadiu – věříte, že se dočkáme jejich schválení a uvedení do praxe? Věříme, že problémy s PSP budou konečně definitivně dořešeny a bude tak brzo jasné, podle čeho můžeme stavět. Investice do rozvoje nových lokalit, to je dlouhodobá a kapitálově velice náročná činnost, která se plánuje mnoho let dopředu. Připravit stavbu bytového domu od první myšlenky a nákupu pozemku až po získání finálního stavebního povolení a zahájení samotné stavby trvá více než sedm let a stojí také nemalé prostředky. Časté změny legislativy v posledním roce tak pro naši společnost znamenaly vícenáklady na projekční, inženýrské a architektonické práce přesahující 30 milionů korun. Do úvahy připadá i to, že PSP „nebudou“ a bude se stavět podle celorepublikových norem. Jak se s tím vyrovnáte, bude to pro vás problém? Vyrovnáme se s čímkoliv, hlavně ať už jsou jasná a dlouhodobě platná pravidla, která nebudou změněna s každou novou politickou reprezentací. Na druhou stranu je nutné podotknout, že pokud tato pravidla budou velmi přísná z hlediska odstupů, osvitu anebo hlukových limitů, nebude pak bohužel moci vznikat klasická městská zástavba, kterou všichni obdivujeme, ale jen jednotlivé izolované stavby. Samozřejmě to také sníží cenovou dostupnost nových bytů, které budou dražší. Na sklonku minulého roku vznikla Asociace developerů. Co si od ní slibujete? Myšlenku Asociace developerů vítáme a podporujeme. V Praze se loni prodalo kolem 6500 nových bytů za zhruba 22 miliard korun a v celé republice za asi 30 miliard korun. To představuje velmi významný podíl na ekonomice. Investoři vytvářejí skutečné hodnoty, jako jediní staví nové bydlení a obnovují tak bytový fond, zaměstnávají obyvatele, významně se podílejí na multiplikačním efektu hospodářství a také v neposlední řadě daní své zisky v České republice, kde je znovu reinvestují. Především proto je třeba, aby podnikatelské prostředí bylo funkční a stabilní. 

Marcel Soural, Trigema

Rok 2015 snad lze bez přehánění – z hlediska rezidenčního trhu – označit za jednoznačně úspěšný. Bude se rok letošní od něj nějak lišit?


Díky příznivé domácí ekonomické situaci a výhodným podmínkám pro hypotéky je po novém bydlení stále velký hlad. Očekáváme, že zájem o nové byty i letos potáhnou Praha a Brno a přidají se k nim pravděpodobně také některé další regiony. Na základě našich analýz současně očekáváme, že se bude dále posilovat poptávka po bytech v segmentu od 60 do 70 000 korun za metr čtvereční. Peripetie kolem PSP jsou zdánlivě nekonečné, leč právě nyní pravděpodobně jsou v přímo kruciálním stadiu – věříte, že se dočkáme jejich schválení a uvedení do praxe? Investiční výstavba je dlouhodobý proces spojený s přípravou a realizací samotné investice. Pro nás je ale důležité, aby pravidla pro výstavbu byla platná dlouhodobě a byla závazná pro všechny. Bez ohledu na změnu politické reprezentace. Nejhorší je stav nejistoty, kdy nevíme, podle čeho máme investici připravovat. Stále ještě věříme, že PSP budou schváleny a uvedeny do praxe v rámci avizovaných lhůt. Do úvahy připadá i to, že PSP „nebudou“ a bude se stavět podle celorepublikových norem. Jak se s tím vyrovnáte, bude to pro vás problém? Podle celostátních norem se v hlavním městě stavět nedá. Museli bychom opět čekat na úpravu celostátních norem, respektive o schválení výjimek pro Prahu. Což by opět prodlužovalo stav nejistoty. Na sklonku minulého roku vznikla Asociace developerů. Co si od ní slibujete? K tomu by se měli spíše vyjadřovat hlavně ti, kteří jsou členy uvedené asociace.

3) Roste kvalita bydlení, ale i zadluženost HYPOINDEX.CZ Češi oproti roku 1990 žijí ve větších domech, či bytech. Obytná plocha na jednotlivce za 25let narostla z 25 m2 na 32. Lidé také vlastní více majetku. Ukázala to analýzy společnosti KPMG, která porovnává vedle tradičních statistických údajů také unikátní sociologická data o postojích a názorech české společnosti. Sice je podle studie více jak 70 % lidí v České republice spokojeno se svým životem, ale budoucnost jim dělá vrásky. Ve světlé zítřky nevěří dvakrát více lidí než v devadesátých letech. Například zlepšení ekonomické situace v horizontu pěti let dnes čeká jen čtvrtina Čechů. O nás ale trápí je pocit nespravedlnosti. Na začátku 90. let bylo 30 % lidí přesvědčeno o tom, že se společnost stává

4


spravedlivější, dnes je to jen každý šestý. „Ve zkratce se dá říci, že se máme lépe, ale cítíme se hůře. Z naší analýzy se zdá, že na vině je hlavně strach Čechů z budoucnosti. Pocit ohrožení v české populaci narůstá, v posledním roce je navíc vydatně přiživován i komunikační ofenzivou ‚apokalyptiků‘,“ komentoval data řídící partner KPMG ČR Jan Žůrek. Češi oproti roku 1990 mají výrazně vyšší reálné mzdy. Obtížně vychází s příjmem o hodně méně lidí a naopak vzrostl počet lidí, kterým se daří spořit. Také vztahy a důvěru mezi lidmi hodnotí občané České republiky lépe. Přesto se 71 procent z nich domnívá, že se společnost nevyvíjí dobrým směrem. V roce 1993 přitom byly o opaku přesvědčeny celé dvě třetiny společnosti (66 %). Majetek přes milion korun? Žádný problém Podle studie má majetek v hodnotě přes jeden milion korun 62 procent domácností. Při zhodnocení inflace mělo v roce 1995 majetek odpovídající dnešnímu milionu pouze 46 % domácností. Dvě třetiny tvoří nemovitosti a jiný majetek a třetina jsou finance. Zvýšily se i platy. Od roku 1993 je česká průměrná reálná hrubá mzda o 94 % vyšší. Navíc už deset let navíc neroste relativní rozdíl mezi průměrem a mediánem mezd, což naznačuje, že se nerozevírají nůžky mezi vyššími a nižšími příjmovými skupinami. Oproti tomu ale roste zadluženost. Většina Čechů nestačí na bydlení a výdaje sama, takže se musí zadlužit. Oproti roku 1993 narostly dluhy domácností, hlavně kvůli dostupnějším hypotékám, téměř na pětinásobek (v reálných částkách očištěných o inflaci). V posledních deseti letech tak více než 70 procent všech prostředků z úvěrů domácností směřuje právě a stabilně do bydlení.

4) Predaj bytov v novostavbách vlani narástol o polovicu REALITY.ETREND.SK Počas roku 2015 sa v Bratislave predalo 3 840 bytov v novostavbách. Je to takmer o polovicu viac ako rok predtým. Vyvrcholil tak päťročný postupný nárast predaja nových bytov, ukazujú údaje spoločnosti Bencont Investments. Od začiatku roka postupne rástla aj ponuka bytov a ich priemerná cena. V poslednom štvrťroku dosiahol predaj novostavieb podľa Bencontu 916 bytov, čo bolo menej ako v treťom a rekordnom druhom kvartáli. Stále však o takmer tretinu viac v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2014. Predaj z papiera Predaj na konci roku ťahali petržalské projekty Slnečnice a Fuxova. Až 80 percent bytov sa predalo „z papiera“, teda ešte pred začiatkom výstavby. „V roku 2015 začal na trhu „platiť zákon“, že dobré byty za rozumné ceny si môže zákazník zabezpečiť len tým spôsobom, že bude veriť developerovi a kúpi si nehnuteľnosť už z papiera,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura. Najviac nových bytov sa vlani predalo v Petržalke (31,5 %) a najmenej v Starom Meste (11,5 percenta). Najlepšie sa dlhodobo predávajú dvojizbové byty s podielom nad 45 %. „Od začiatku októbra do konca roka sa dobre predávali aj trojizbové byty a naopak postupne opadá dopyt po jednoizbových bytoch,“ dodáva v analýze Bencont. Predané byty v novostavbách (v treťom štvrťroku 2015) Priemerná výmera [m2]

Priemerná cena s DPH [€/m2]

Priemerná celková cena s DPH [€/m2]

1

127

34,51

2 087,06

70 661,07

2

419

52,78

2 150,55

111 678,41

3

238

76,01

2 255,66

171 933,36

4

106

99,79

2 414,87

242 450,00

5

26

165,19

2 276,81

380 599,33

62,67

2 197,81

136 571,94

Izbovosť

Analyzovaná data pochází primárně od Střediska empirického výzkumu (STEM), které provádí nejdelší kontinuální sledování trendů v ČR. Data jsou průměrována za roky 1990–1993 a 2013–2015, aby nedošlo k výkyvu vlivem aktuálních událostí. Studie využívá také data CVVM/IVVM se svolením Centra pro výzkum veřejného mínění Sociologického ústavu Akademie věd ČR s využitím Českého sociálněvědního datového archivu. Ostatní data pochází z databází Českého statistického úřadu (ČSÚ), České národní banky (ČNB), Sexuologického ústavu, Svazu automobilového průmyslu, Ministerstva práce a sociálních věcí a dalších.

Počet bytov

O studii

Spolu 916

Zdroj: Bencont Investments


5


Malé štartovacie byty vznikajúce najmä v prestavbách mizli aj z ponuky. Ešte v rokoch 2012 a 2013 pritom tvorili až 30 percent nových bytov na trhu.

Priemerná cena štvorcového metra bytu ponúkaného v novostavbe od začiatku roka postupne rástla. V decembri sa vyšplhala na 2 274 eur s DPH, čo znamená takmer desaťpercentný medziročný nárast. Hoci cena za štvorcový meter sa už blíži rekordným hodnotám z rokov 2008 – 2009, celková priemerná cena nového bytu na trhu je už takmer dva roky stabilná okolo 150-tisíc eur s daňou. Pri skutočne predaných bytoch dosiahli ceny vrchol na konci júna a odvtedy klesli o 5% na 2 198 eur/m2. Celková cena predaného bytu dosiahla koncom roka v priemere takmer 137-tisíc. Veľa nových projektov Na konci decembra bolo v ponuke 3 431 voľných bytov v novostavbách, o stovku viac ako pred rokom, ale zhruba o 160 menej ako na konci septembra. Najviac ich bolo v treťom okrese. Priemerná cena za štvorec aj za byt rástla v prvých troch okresoch, ale mierne klesla v štvrtom a piatom. Až 37,5 percenta ponuky tvorili trojizbové byty a 36,2 percenta dvojizbáky. Jednoizbové aj štvorizbové byty tvorili zhodne po 12,5 percenta z ponuky.

Priemerná výmera [m2]

Priemerná cena s DPH [€/m2]

Priemerná celková cena s DPH [€/m2]

BA I

475

82,45

3 288,86

229 629,31

BA II

545

67,61

2 020,17

137 030,89

BA III

933

63,88

2 206,95

138 971,46

BA IV

722

73,58

2 162,14

161 682,19

BA V

756

61,99

2 112,33

130 105,09

Spolu

3 431

68,62

2 274,05

151 919,46

Okres

Počet bytov

Voľné byty v novostavbách (k 31. 12. 2015)

Zdroj: Bencont Investments

V posledných troch mesiacoch roka priniesli developeri na trh až 1 071 nových bytov v piatich nových projektoch a štyroch nových etapách existujúcich projektov, uvádza spoločnosť Lexxus. Nový byt sa tak dal kúpiť v každom bratislavskom okrese. Veľa nových projektov možno očakávať aj tento rok. Výhodné podmienky financovania bytov ešte vydržia, trh


však podľa Bencontu už nebude rásť a očakáva sa predaj 3 500 bytov. Dôvodom je jednak vlaňajšie obmedzenie poskytovania stopercentných hypoték a tiež nový zákon zavádzajúci poplatok stavebníka do pokladnice miestnej samosprávy vo výške 10 až 35 eur za štvorcový meter. Aj preto by priemerná cena mohla atakovať hranicu 2 400 eur/m2 s daňou a celková cena predaného bytu 150-tisíc eur. Narásť by totiž mala aj priemerná výmera predávaného bytu na približne 65 štvorcov. Podľa údajov realitnej spoločnosti Herrys odprezentovaných na vlaňajšej TREND konferencii Reality a development sa v rekordnom roku 2008 predalo v Bratislave takmer 4 500 nových bytov. V porovnaní s vlaňajškom je to zhruba o 17 percent viac.

Komerční nemovitosti 5) Zářné kancelářské zítřky? S T A V E BN I - F O R U M . C Z Sdružení konzultačních společností, působících na pražském kancelářském trhu – Prague Research Forum (PRF), právě zveřejnilo poslední údaje o trhu s kancelářskými prostory v metropoli, tedy statistická čísla za 4. čtvrtletí roku 2015. V zásadě jde o zprávy příznivé – plocha kanceláří bez uživatele se v posledních třech měsících loňského roku mírně zmenšila, nájemné je víceméně stabilní a poptávka byla ve zmíněném období historicky. A budoucnost se jeví v ještě jasnějších barvách – pro pronajimatele! Celková výměra moderních kancelářských ploch v Praze vzrostla ve 4. čtvrtletí roku 2015 na 3 222 400 m2, když třída A představovala 69 % této plochy (nejkvalitnější budovy třídy AAA zabírají 15 % úhrnné výměry), zbytek pak jsou kanceláře třídy B. Celková nabídka kvalitních kancelářských ploch se přitom v závěru roku zvětšila o pouhou jednu budovu. Jde o projekt Enterprise společnosti Erste Group Immorent na pražském Pankráci, která přidala na trh zhruba 29 000 m2 kancelářských ploch, z nichž ale už v okamžiku dokončení stavebních prací byla více než polovina pronajata. Výstavba: přichází čas pronajímatelů? Bez ohledu na „finalizačně“ chudé poslední čtvrtletí byl minulý rok z hlediska výstavby nových kancelářských objektů poměrně bohatý, celkem šlo o 190 000 m2 kanceláří. A na první pohled z tohoto hlediska vypadá slibně i budoucnost: v současné době je v Praze ve výstavbě přibližně 123 700 m2 kancelářských prostor.

6


A konkrétně ve 4. čtvrtletí odstartovala první fáze projektu Rustonka (22 600 m2) a Dock 02 (8 500 m2) v Praze 8. Navíc byla obnovena výstavba kancelářské budovy South Point (7 500 m2) v Praze 4 a Butterfly (18 900 m2) v Praze 8, u nichž byly stavební práce v nedávné minulosti z různých příčin pozastaveny. Detailnější analýza harmonogramu zmíněných projektů ale ukazuje, že v tomto roce bude reálně na trhu uvedeno pouhých 17 000 m2. „Tato čísla samozřejmě vyvolávají úvahy o budoucím vývoji celého trhu. Ten je dnes jednoznačně trhem nájemců či poptávky. Je ovšem otázkou, zda-li letošní mizivá výstavba v kombinaci se slušnou poptávkou nepovede k zásadnějšímu obratu situace,“ říká Radka Novak ze společnosti Cushman & Wakefield (ta nedávno splynula s DTZ a v dubnu se bude stěhovat do nových prostor v budově Quadrium).

na 14,50 - 16,00 EUR/m2 za měsíc a na „periférii“ zůstalo v rozmezí 13,00 – 14,50 EUR/m2 za měsíc.

Nová poptávka roste, renegociací ubylo Poptávka po 1 850 m2, s kterou loni na pražský trh vstoupila zmíněná společnost Cushman & Wakefield, byla jen malým drobtem v jejím celkovém objemu. Ten v „hrubé realizované“ podobě, tedy včetně renegociací a podnájmů, dosáhl ve 4. čtvrtletí 161 800 m2, což ve srovnání s předchozím čtvrtletím představuje nárůst o 78 % a celkově se jedná o nejsilnější čtvrtletní poptávku, která kdy byla na pražském trhu zaznamenána. Nejvíce pronájmů se uskutečnilo v Praze 5, 4 a 8, když největšími nájemci byly sektor IT (37 %; např. SAP si pronajal 25 000 m2 v budově Metronom v Nových Butovicích, firma Oracle zase zamířila do jinonické Aviaticy), banky (15 %; např. Raiffeisenbank si pronajala 18 800 m2) a poradenské společnosti (10 %). Podíl renegociací na hrubé realizované poptávce ve 4. čtvrtletí poklesl na 35 % ze 43 % ve 3. čtvrtletí 2015. Perspektivy trhu z hlediska vývoje poptávky nejsou špatné. Podle průzkumu společnosti CEEC Research mezi developerskými společnostmi, mezi jejichž produkty kanceláře patří, poptávka poroste – v Praze by měla letos stoupnout o 4,9 % a napřesrok údajně bude zájem dokonce ještě větší. Volných ploch ubývá Míra neobsazenosti mezičtvrtletně klesla o 1,8 procentního bodu a ve 4. čtvrtletí 2015 tak dosáhla úrovně 14,6 %. Celkem bylo v Praze evidováno 470 800 m2 volných kancelářských prostor. Nejvyšší míru neobsazenosti v posledním loňském čtvrtletí vykazovala Praha 7 (32,7 %), Praha 10 (16,4 %) a Praha 6 (15,8 %). Naopak nejnižší míra byla zaznamenána v Praze 8 (11,1 %) a v Praze 5 (11,9 %). Nejvyšší dosahované nájemné v centru Prahy zůstalo stabilní a pohybovalo se v rozmezí 18,50 – 19,50 EUR/m2 za měsíc, přičemž ve vnitřním městě pokleslo


Výhledy pronajímatelů v tomto směru, jak již bylo zmíněno, nejsou špatné. Nových kapacit bude letos pomálu a očekávaná poptávka poroste (také díky pokračujícímu hospodářskému růstu), takže tlak na pokles úrovně nájmů by měl slábnout, možná už od druhé poloviny příštího roku – alespoň podle další analýzy CEEC Research.

6) Goldman Sachs koupil portfolio evropských hotelů, mimo jiné dva v Praze E15.CZ Rakouská hotelová skupina K+K prodala portfolio evropských hotelů včetně dvou v centru Prahy. Novými domácími jsou američtí investoři z Goldman Sachs a Highgate Hotels. Na evropském realitním trhu se uskutečnila velká transakce, která v podobě pražských čtyřhvězdičkových hotelů Central a Fenix zasáhla také Česko. Oba byly součástí portfolia známého pod hotelovou značkou K+K, které od rakouské rodiny Kollerů koupil společný podnik americké investiční banky Goldman Sachs a společnosti Highgate Hotels. Cena transakce zveřejněna nebyla. Podle informací deníku E15 se však pohybuje v řádu stovek milionů eur, tedy minimálně jednotek miliard korun. „Tato transakce stejně jako dotazy ze strany dalších potencionálních investorů, které jsme v posledním období zaznamenali, ukazuje zvýšený zájem zejména mimoevropských investorů o oblast hotelnictví a jejich snahu investovat v prémiových turistických destinacích, ke kterým Praha jistě patří,“ uvedl právník Libor Prokeš z advokátní kanceláře Wolf Theiss, která se na transakci podílela.

7


Rakouští realitní magnáti vlastnili hotely přes padesát let. Na začátku v roce 1961 stáli bratři Josef a Helmuth Kollerové. Postupně vyrostli do evropského hráče s aktivy od Londýna a Paříže přes Vídeň a Prahu až po Budapešť a Bukurešť. Rekordní investice

Don Giovanni nabízí téměř 400 pokojů a disponuje 30 konferenčními sály s celkovou kapacitou 2000 míst. Stavba byla zahájena v roce 1993 a hotel byl slavnostně otevřen na jaře 1995. Hotel, pojmenovaný podle Mozartovy opery, původně provozoval řetězec Rogner. Od března 2000 byl jediným provozovatelem německý hotelový řetězec Dorint Hotels & Resorts.

Poprvé za dobu sledování investic do hotelů se podle poradců z CBRE jejich součet za loňský rok vyšplhal v Evropě přes 20 miliard eur. Podobně jako v jiných částech realitního trhu ženou investory k nemovitostem nízké úrokové míry a pád výnosů z dluhopisů. Čím dál aktivnější jsou na kontinentu investoři z Asie, kteří již začali nakupovat i v tuzemsku. Čínská společnost CEFC tento týden dokončila převzetí pětihvězdičkového hotelu Le Palais Art Hotel Prague na Vinohradech.

Czech Inn Hotels je řetězec 17 hotelů s více než 1100 pokoji. Firma byla založena v roce 2003. Většina hotelů je čtyřhvězdičkové kategorie, které jsou provozovány na základně dlouhodobých nájemních smluv. Firma především provozuje hotely a gastronomická zařízení v Praze.

Všechny v Evropě prodané hotely mají dohromady 1 200 pokojů. Secesní Central v pražské Hybernské ulici nabízí 127 pokojů, podobně velký je i Fenix v ulici Ve Smečkách kousek od Václavského náměstí.

8) Hypotéky zůstaly levné i na konci roku. V prosinci klesla úroková sazba na 2,06 procenta

„Transakce perfektně podtrhla současný trend k obchodům s velkými portfolii a platformami,“ uvedl Christoph Härle, šéf mezinárodního hotelového oddělení v konzultantské firmě JLL.

IHNED.CZ

Goldman Sachs je investiční banka s byznysem po celém světě. Její parťáci z americké společnosti Highgate Hotels mají významnou pozici v hotelnictví hlavně ve Spojených státech.

 V posledním měsíci loňského roku bylo uzavřeno 9 459 smluv a průměrná výše hypotečního úvěru dosáhla 1 913 396 Kč.

Realitní byznys

 Podle nejnovější statistiky Fincentrum Hypoindex v prosinci klesla průměrná úroková sazba hypoték na 2,06 procenta.



7) Německá společnost Dorint prodala pražský hotel Don Giovanni FINANCNINOVINY.CZ Praha - Německá společnost Dorint prodala jeden z největších hotelů v Praze Dorint Don Giovanni české společnosti Czech Inn Hotels a skupině zahraničních investorů. Czech Inn Hotels je zároveň novým provozovatelem hotelu. Hodnota transakce je podle informací ČTK v řádu stovek milionů korun. Oficiální jméno hotelu Dorint Don Giovanni se mění na původní Hotel Don Giovanni. Všichni zaměstnanci hotelu nadále zůstávají ve stávajících pozicích kromě generálního a finančního ředitele. "Budeme v průběhu roku 2016 investovat několik desítek milionů korun do zvýšení standardu vnitřního vybavení tak, abychom ještě pozvedli poskytované služby na úroveň jednoho z nejlepších čtyřhvězdičkových hotelů v Praze," uvedla nová ředitelka hotelu Markéta Hedejová.


Na trhu se začíná projevovat nedostatek kvalitních nemovitostí, poptávka po malých bytech v dobrých lokalitách vysoce převyšuje nabídku.

Průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů v prosinci klesla na 2,06 procenta z listopadových 2,09 procenta. Ukazuje to nejnovější statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází ze skutečných hodnot u nově sjednaných smluv včetně refinancování. Na historicky nejnižší hodnotě – 2,05 % – byly sazby v květnu a červnu 2015. Na měsíční splátce průměrné hypotéky nyní lidé zaplatí přibližně o dva tisíce korun méně než před pěti lety. V prosinci bylo uzavřeno 9 459 smluv o hypotečním úvěru v celkovém objemu téměř 18,1 miliardy korun. Průměrná výše hypotéky dosáhla 1,91 milionu, lidé si tak půjčují čím dál vyšší částky. „Úrokové sazby sjednaných hypotečních úvěrů ani v prosinci nevybočily z úrovní obvyklých od loňského jara. Banky si na závěr roku nechaly prostor pro povzbuzení trhu a sjednaly hypoteční úvěry v objemu přes 18 miliard korun, což je druhý nejvyšší sjednaný objem po loňském

8


červnovém rekordu,“ uvedl vedoucí analytik Fincentra Josef Rajdl.

„Silný prosinec nikoho na trhu nepřekvapil. V závěru roku však razantně stoupl i počet lidí, kteří nemovitosti ke koupi začali hledat a dosud vhodný byt či dům nenašli. Dá se očekávat, že tito zákazníci se v hypotečních objemech objeví v první polovině roku 2016. Letošní rok tak začne zostra,“ řekl výkonný ředitel finanční skupiny Chytrý Honza Jiří Paták. Na trhu se začíná projevovat nedostatek kvalitních nemovitostí, souhlasil výkonný ředitel společnosti Reality IQ Ondřej Mašín. Poptávka po malých bytech v dobrých lokalitách vysoce převyšuje nabídku. Ekonomové neočekávají žádný razantní zvrat v ekonomickém vývoji i sazbách hypoték ani v letošním roce. „Pokud se hypotéky budou hýbat v desetinách procenta, tak to bezprostřední dopad na trh mít nebude. Zpomalení 'boomu' by vyvolalo zdražení hypoték až o více než půl procenta. Více než jeden procentní bod by už mohl způsobovat dlužníkům problémy se splácením,“ upozornil šéf developerské firmy Central Group Dušan Kunovský.

Doba, kdy mohli realitní makléři v České republice podnikat takřka bez jakýchkoliv pravidel, nejpozději do konce příštího roku skončí. Vláda v pondělí schválila věcný záměr zákona o realitním zprostředkování, který ukončí současný stav, kdy makléřem může být každý, kdo dovršil věk 18 let, má čistý trestní rejstřík a živnostenský list. „Nová pravidla přispějí ke snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na trhu. Současná situace kolem činnosti realitních zprostředkovatelů je nepřehledná a problematická,“ prohlásila ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová, podle které je Česko jednou z pěti zemí Evropské unie, které realitní byznys dosud žádným zákonem neupravují. V praxi to znamená, že lidé, kteří hledají někoho, kdo jim pomůže s prodejem či pronájmem realit, mohou narazit prakticky na kohokoliv, kdo nemusí mít žádné vzdělání, žádné zkoušky, žádné reference. Ministerstvo pro místní rozvoj chce nyní přesně specifikovat, jaké odborné a osobní předpoklady budou muset makléři mít nebo jaké podmínky budou platit pro nakládání s penězi. Makléři ke zkouškám Z návrhu zákona například vyplývá, že realitní makléři musí v budoucnosti počítat se zkouškami, bez kterých se nebudou moci tomuto druhu podnikání věnovat. Peníze klientů budou muset být na oddělených účtech, ne například na soukromých účtech makléřů, jak se zatím v některých případech stává. Plánovaná opatření chválí generální sekretář Asociace realitních kanceláří Jan Borůvka. Oddělené účty podle něj není možné zakládat. Pokud za současného stavu například insolvenční správce „sáhne“ realitní společnosti na účet, může vzít i peníze jejího klienta. „Podle nového zákona už toto bude vyloučeno, protože peníze klienta na odděleném účtu budou chráněné,“ vysvětlil Jan Borůvka

9) Chaos v realitách skončí. Vláda chce přísnější pravidla pro makléře IHNED.CZ  Dosud může být makléřem každý, kdo dovršil věk 18 let, má čistý trestní rejstřík a živnostenský list.  Vláda však schválila věcný záměr zákona o realitním zprostředkování, který ukončí současný stav. Nyní míří do Parlamentu.  Česko je údajně jednou z pěti zemí Evropské unie, které realitní byznys dosud žádným zákonem neupravují.


Realitní podnikání navíc bude vázanou živností, byť ministerstvo práce a sociálních věcí navrhovalo živnost volnou. Za silnější regulaci se v pondělí přimlouval i premiér Bohuslav Sobotka. „Česká republika patří mezi státy, kde je regulace realitních makléřů velmi slabá. My se setkáváme s negativními důsledky stávající slabé regulace. Chceme lidem garantovat určitou minimální úroveň ochrany, která je běžná v dalších zemích Evropské unie,“ řekl po zasedání vlády. Přesvědčit ministry o nutnosti změnit současný stav pomohla i analýza s čísly, podle kterých bylo v České republice v roce 2013 celkem 15 300 realitních zprostředkovatelů, což znamená jeden makléř na 688 obyvatel. V Německu vychází například jeden makléř na 6 694 obyvatel, ve Švýcarsku na 2 680 obyvatel,

9


English corner 10) Prime London Home Prices Dip in Q4 WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to international property adviser Savills, prime London house prices fell by an average of -0.8% in the final quarter of 2015 to leave them a marginal 0.5 per cent above the levels seen at the beginning of the year, while prime regional town and city markets averaged 4.4 per cent annual growth. The marginally positive average annual house price growth across all prime London is attributable to the performance of property below £2 million, which recorded growth of 2.2 per cent over the course of the year. However, over the course of 2015 prices fell in all of the submarkets above this price level in the capital (see table below). “This reflects a continued adjustment to a less hospitable tax regime and successive increases in stamp duty rates in particular,” says Lucian Cook, the firm's head of UK residential research. “This is particularly impacting the higher value markets of prime central London.”


£10m+

Prime Central London

„Doufejme, že se tento zákon podaří dotáhnout do konce a naše vláda ho bude ještě schopná prosadit v parlamentu,“ podotkl v pondělí předseda vlády.

£5m - £10m

Dosavadní stav by už neměl dlouho existovat, byť letos ještě zůstane beze změny. Ministryně Šlechtová v pondělí slíbila, že po věcném záměru přijde v příštích měsících už konkrétní znění jednotlivých bodů zákona. „Pokusíme se práce na zákonu zkrátit, vládě bude zákon předložen do konce roku. S nejzazším termínem pro účinnost zákona počítáme s červencem 2017,“ avizovala ministryně, která může podle všeho počítat s podporou celé vládní koalice.

As a result, price adjustments have been the greatest in the prime markets of central London where values are down 6.0 per cent since their 2014 peak, with the highest value submarkets of Knightsbridge, Belgravia and Mayfair down by 7.3 per cent.

£3m - £5m

Šlechtová: Budeme spěchat

Values in the market between £2 million and £5 million are 3.3 per cent below their 2014 peak, while those over £5 million are down by 6.4 per cent.

£2m - £3m

Zavedení přísnějších podmínek podporují i zástupci realitních kanceláří. „V naší síti máme řadu etických norem, které zaručují profesionální jednání. Lidé ale mohou narazit i na makléře, kteří se profesionálně nechovají,“ uvedl Hanuš Němeček, výkonný ředitel sítě realitních kanceláří RE/MAX. Za jeden z největších hříchů označil to, že ne všichni realitní makléři a firmy platí daně.

“Since the credit crunch, is has been common practice to index price growth in prime London to the previous peak of 2007/8. It is now clear that 2014 is the new 'peak' reference point for a market that has continued to adjust to higher taxation, introduced at a time when the market was already looking fully priced.”

All Prime London average

v Polsku na 3 792 obyvatel. První impulz k vytvoření zákona vzešel z Hospodářského výboru Poslanecké sněmovny už v roce 2011, kdy odborníci poukazovali na příliš velký počet makléřů i na absenci pravidel.

Quarterly

-0,8 %

-0,4 %

-1,4 %

-1,2 %

-1,5 %

-1,5 %

Annual

0,5 %

2,2 %

-0,2 %

-1,3 %

-3,3 %

-3,4 %

Since 2014 peak

-0,9 %

1,7 %

-2,7 %

-3,8 %

-5,9 %

-6,0 %

Q4 2015

Source: Savills Prime London Index

“While the prime central London market remains price sensitive, data from LonRes indicates that transaction levels in the first 11 months of the year were 75 per cent of the levels seen in the year previous for stock sold for over £1million,” Cook notes. “In addition, there is emerging evidence of greater activity in December among investors and second home owners keen to avoid the 3 per cent stamp duty surcharge that applies form 1st April next year. This suggests that where stock is priced appropriately there is still a market, particularly for best in class.” Beyond London prime housing markets have seen average annual price growth, with values rising by an average of 2.4 per cent. This has been underpinned by an on-going preference for good quality family housing in prime urban locations such as Beaconsfield, Cambridge, Bristol's Clifton, York and Chester. In such prime urban locations prices have risen by an average of 4.4 per cent over the course of the year, while the typical manor house or rectory has seen little or no price movement over 2015.

10


Prime Regional Urban

Prime Regional Village

Rural

Quarterly

0,8 %

0,2 %

-0,2 %

Annual

4,4 %

1,9 %

0,7 %

Q4 2015

Source: Savills Prime Regional Index

Savills expects prime London values to remain broadly flat through 2016 and most of 2017, before gradually returning to trend growth, with 5-year forecasts of 20 % growth across all prime London. Prime regional house prices are forecast to rise 2.0 per cent in 2016 and 21 % by 2020, with London's extended commuter belt outperforming all other regions to rise 24 per cent in the next five years.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Píchová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents