BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

NEOBSAZENÝCH KANCELÁŘÍ V PRAZE V PRVNÍM ČTVRTLETÍ OPĚT PŘIBYLO Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Trend v bydlení: lidé se natrvalo stěhují do chat

2)

Tři miliony Čechů žijí v paneláku. Desítky tisíc domů volají po záchraně

3)

Reality Hodonín: Recese ovlivňuje trh s nemovitostmi

4)

Ceny bytů v Olomouci klesly za pět let o třetinu

5)

Úvery na bývanie rastú. Lebo byty sú drahšie

Komerční nemovitosti 6)

Majitele kanceláří čekají modernizace

7)

Neobsazených kanceláří v Praze přibylo

8)

Postkomunistický obchod se začíná zelenat

Realitní byznys 9)

Návratnost 10 let: Prodáno!

10) Výši doplatků na bydlení chce omezit další návrh 11) Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace

English corner 12) 10 European cities in retailer top target list

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

03/06 2013

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

nižší uživatelský standard výměnou za nižší pořizovací náklady,“ uvedl Sklenář.

1)

Trend v bydlení: lidé se natrvalo stěhují do chat

E15.CZ Lidí, kteří se natrvalo stěhují do chatových oblastí, stále přibývá. Týká se to hlavně starších ročníků, mladší generace o chataření příliš zájem nemá. Vyplývá to z vyjádření zástupců realitních kanceláří. „Trend využívání chat a chalup k trvalému bydlení je výrazný. Stálý je u majitelů rekreačních nemovitostí, kteří jsou v důchodovém věku. A mírně přibývá i zájemců z řad ostatních, ale tam je situace komplikovanější tím, že trvalé obývání rekreačních nemovitostí nese s sebou komplikace týkající se většinou dalekého dojezdu za prací, omezené občanské vybavenosti, horší existence inženýrských sítí či špatná dostupnost v zimě,“ prohlásil obchodní ředitel Realitní kanceláře Sting Michal Kresta.

I podle něj je největší zájem o tento druh nemovitostí v okolí větších měst, kde je možnost dojíždění za prací i v zimních měsících. „Zájem je o chaty s alespoň menší zahradou, ve stavu ihned obyvatelném, byť kupující často počítají s nutností dalších úprav a investic, jako jsou například zateplení, dostavba obytných prostor, změna způsobu vytápění a podobně,“ dodal Sklenář. Chatové oblasti se snaží zlepšovat dostupnost i služby Na tento trend stále častěji reagují i obce, které v chatových oblastech organizují dříve ne příliš častý svoz komunálního odpadu či údržbu cest. „Některé obce navíc umožňují přihlášení trvalého bydliště v rekreačních objektech, které mají číslo popisné, příjezdovou komunikaci a zajištěný pravidelný odvoz odpadu,“ poznamenala Monika Christová z oddělení prodeje domů a pozemků Maxima Reality Monika Christová s tím, že o takovéto bydlení mají zájem zejména mladí lidé, a to v přilehlých lokalitách Prahy. „Starší lidé v důchodovém věku naopak vyhledávají sezónní domky v rekreačně zajímavých lokalitách,“ dodala Christová. Některé obce dokonce ve svých územních plánech změnily chatové oblasti na obytná území, čímž vytvořily podmínky pro jejich postupnou regeneraci. „Původní objekty tak nahrazují více nebo méně vhodné rodinné domy a území, původně přes celou zimu opuštěná a vydaná napospas vandalům, mají již své trvalé obyvatele. Dřevěné domečky v ovocných zahrádkách tak kontrastují s krychlemi rodinných domů s nerezovými komíny, solárními panely a klimajednotkami,“ popsal současný stav některých lokalit Diblík ze společnosti Lexxus.

Analytik společnosti Lexxus Ondřej Diblík upozorňuje na to, že tento krok volí hlavně chudší lidi. „Některé chaty jsou dnes opravdu využívané k trvalému pobytu většinou méně movitých majitelů, kteří přenechali byt dětem, nebo se jen zbavili břímě platby nájemného. Častou alternativou bydlení jsou dnes především chatové příměstské oblasti, ale i zahrádkářské kolonie přímo ve městě,“ poznamenal Diblík, podle nějž jsou vzdálenost a dostupnost stále velmi důležité. „Chatové oblasti 'na vlaku' budou jistě nejvhodnější variantou,“ myslí si analytik společnosti Lexxus. Také podle výkonného ředitele ERA Reality ČR Marka Sklenáře jsou rekreační nemovitosti vyhledávány k trvalému bydlení hlavně kvůli nižší ceně. „Celoročně obyvatelná chata je alternativou k rodinnému domu především pro klienty, kteří jsou připraveni akceptovat

Monitoring realitního trhu 03/06/2013

Zájemce o rekonstrukci zchátralé chaty však upozorňuje na mnohé překážky, které úpravy tohoto typu nemovitostí provází. „Rekonstrukce nekvalitních, mnohdy svépomocí budovaných objektů, jsou ekonomicky nevýhodné a řešením je jedině demolice a stavba nového rodinného domu, byť třeba opět jen na víkendovou rekreaci. Chaty totiž nespadají do snížené sazby DPH a nelze na ně tak čerpat nejrůznější výhody a dotace určené pro bydlení,“ upozorňuje Diblík. Člověk, který bydlí ve vlastním domě či bytě, by si měl jejich prodej a následné stěhování do rekreační nemovitosti důkladně promyslet. „Ekonomicky to totiž nedává smysl, musí k tomu vést převaha jiných subjektivních důvodů. Také senioři, kteří už nejsou ekonomicky aktivní a nemusí každodenně dojíždět za prací, zase uvažují o nutnosti dostupných služeb a lékařské péče, což většina rekreačních lokalit nesplňuje,“ zdůraznil Sklenář z ERA Reality ČR.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2) Tři miliony Čechů žijí v paneláku. Desítky tisíc domů volají po záchraně IDNES.CZ

V panelových bytech na sídlištích bydlí tři miliony lidí. A není to špatné bydlení. Pokud dům i byt projdou rekonstrukcí, můžete získat zajímavě řešený moderní prostor. Ačkoliv bydlení ve starých panelácích, které ještě neprošly rekonstrukcí, pohledem dnešní doby neoplývá komfortem, je o ně stále značný zájem. Starší lidé na svých sídlištích prožili valnou část života, našli tu svůj domov a chtěli by tu i dožít. Pro mnohé mladé rodiny je to zase východisko pro bydlení v dostupných cenových relacích. Bydlení v panelovém domě rozhodně nemusí vždy být „bydlením z nouze“, jak se donedávna tradovalo. Stále přibývá těch, kteří si interiéry svých bytů modernizují a přetvářejí je podle svých představ. Ukázalo se, že původní projektové řešení panelových domů bylo nadčasové. Takzvaně příčný nosný systém je použitelný i dnes, umožňuje přestavbu bytů co do velikosti i co do standardu vybavení. Například na sídlišti Novodvorská propojením malých a velkých bytů v bodovém domě vznikly byty o rozloze 150 m2 a více. Také pohled na opravené domy s novými barevnými fasádami není už tak deprimující. Dobré zázemí Začínají se také rekonstruovat venkovní prostory, jako jsou dětská hřiště, zelené plochy i parkoviště. Cení se i to, že paneláky většinou stojí přímo v centru měst, vede k nim dobré dopravní spojení, jsou zde blízko školy, obchody i zdravotní střediska. „Tento obrat k lepšímu by byl ještě mnohem radostnější, kdyby se týkal všech 200 tisíc existujících panelových domů,“ říká Martin Hanák ze Svazu českých a moravských bytových družstev. Tomu tak ovšem zdaleka není. Téměř 70 tisíc paneláků (tedy bezmála třetina) nadále chátrá a volá po záchraně. Většina z těchto domů byla postavena v 60. až 80. letech minulého století a měla co nejrychleji řešit bytovou krizi. Technologie výstavby domů z předem vyrobených dílů byla sice na tehdejší dobu progresivní (používaná i v některých západních evropských zemích), její realizaci však socialistické stavebnictví nedokázalo zvládnout. Své pak v dalších letech vykonala ještě zanedbaná údržba. Vznikaly závady, které dodnes čekají na nápravu. Ve


špatném stavu jsou zejména samotné konstrukční části budov. U těch, které už mají za sebou čtyřicet let existence a došlo u nich k poruchám betonu a následné korozi ocelové výztuže, byla překročena hranice bezpečné životnosti. Existují však i další závady, jako narušená nosnost balkonů, netěsná izolace střech, zatékání a vznik plísní, poruchové výtahy či nefungující větrací systémy. K tomu všemu se pak druží naléhavý požadavek doby: odstranění vysoké energetické náročnosti. O jak významnou záležitost jde, ukázal průzkum společnosti EkoWATT u spotřeby tepla na vytápění ve sledovaném vzorku panelových domů. Po zateplení měrná spotřeba tepla klesla o 20 %. Opravy a modernizace panelových domů v Česku si podle Státního fondu rozvoje bydlení ještě vyžádají více než 400 miliard Kč. I když s nápravou nahromaděných závad, a to i díky různým formám státní podpory, se začalo již v polovině devadesátých let, tempo i rozsah oprav nepostačuje potřebám. Životnost paneláků dělá starosti „Původně byly paneláky navrženy pro jednu generaci s tím, že se pak odstraní a postaví nové,“ vysvětluje Martin Hanák. Ukázalo se však, že jejich konstrukce jsou natolik bytelné, že by se nevyplatilo jejich bourání a že je lepší domy komplexně revitalizovat s tím, že životnost se z předpokládaných padesáti let prodlouží na devadesát. Omladit panelový dům komplexní revitalizací není laciná záležitost. Na jednu bytovou jednotku si vyžádá okolo 500 000 Kč. „Je to však jediná cesta, jak nejen optimálně zhodnotit vložené prostředky, ale současně dům vrátit z režimu nutných oprav v důsledku dlouhodobě zanedbané údržby do režimu běžné stavební údržby v rámci správy objektu,“ vysvětluje Tomáš Fendrych z Centra pro regeneraci panelových domů. Výhodou komplexnosti je, že jednotlivé, na sebe navazující části jsou dokončeny společně a není nutné při další etapě znovu poškozovat již vytvořené dílo. Také celkové náklady jsou podstatně nižší.

3) Reality Hodonín: Recese ovlivňuje trh s nemovitostmi REALITYMORAVA.CZ Trh s nemovitostmi v okrese Hodonín ovlivňuje silná recese. Obyvatelé měst se přesouvají z center do okolí nákupních zón. Leaderem na trhu jsou rodinné domy do

3


půl miliónu korun českých, jednopokojové byty nebo dvoupokojové byty s kuchyňským koutem.

moderní, nízkoenergetické, 1 000 m2.

Poptávka je po moderních bytech s reálnou cenou

Češi jsou národ chatařů

Současný stav trhu s nemovitostmi v okrese Hodonín je ovlivňován demografickým vývojem a možnostmi zaměstnanosti v tomto okrese. Před krizí byl cenově nejzajímavější Hodonín, následoval Kyjov a pak Veselí nad Moravou. Zavření Tabáčky v Hodoníně a nástup masivní krize způsobil, že ceny v Hodoníně rapidně poklesly, zejména u třípokojových bytů téměř o 50 %.

S nárůstem volného času a změnou způsobu života si Češi začali pořizovat chaty, chalupy (tzv. druhé bydlení) pro rekreační vyžití. Tento trh se sekundárním bydlením můžeme považovat za nejstabilnější. Nedochází k razantnímu navýšení nabídky, ale ani prodejnost chat nad 500 000 Kč se výrazně nehýbe. Rozhodujícím faktorem při výběru rekreačního objektu je krása přírody a tichá lokalita.

Odborník na realitní trh Ing. František Zapletal, ředitel Reality GAIA, zdůvodňuje pokles cen bytů rozsáhlou výstavbou developerských projektů, jež probíhaly v Hodoníně od roku 2000 do roku 2008, a velmi výrazným úbytkem pracovních příležitostí. Na pomyslný vrchol cen rezidenčních realit (byty a rodinné domy) se vyšplhal opět Kyjov a na druhém a třetím místě se střídají Hodonín s Veselím nad Moravou. „Z dlouhodobého hlediska věřím více Veselsku, pokud se na Hodonínsku výrazně nezvedne možnost zaměstnání. Žijeme ve velmi turbulentní době, kdy na jedné straně se každý den mění podmínky hypotečních úvěrů a stavebních spořitelen, někdy k lepšímu, někdy k horšímu. Nabídka finančních ústavů má historicky nejnižší úročení, ale lidé poučeni krizí se nechtějí zadlužovat a do kurzu se opět vrátilo nájemní bydlení,“ komentuje ředitel Reality GAIA.

ve

výměrách

od

500

–

Na časté dotazy klientů o vývoji cen na trhu s nemovitostmi ředitel Reality GAIA, František Zapletal, odpovídá: „Je to hádání z křišťálové koule, neboť Evropa je ve velmi hluboké krizi a my jsme s ní spojeni pupeční šňůrou,“ vychází ze svých dlouholetých zkušeností a dodává, že „pokles bude pokračovat a chybu dělají ti majitelé, kteří nereagují na stanovené reálné prodejní ceny a trvají mnohdy na přemrštěných cenách z doby před krizí. Každé váhání je pak spojeno s další výraznou ztrátou.“

Největší zájem mají zákazníci o rodinné domy do půl miliónu korun, jednopokojové byty a dvoupokojové byty s kuchyňským koutem, vše s ohledem na pořizovací cenu a nízké provozní náklady. „Poptávka je po moderních bytech s reálnou cenou nájmu a nízkým inkasem, a takových na trhu mnoho není,“ říká Ing. Zapletal. Přesun obyvatelstva do zázemí měst Přesun obyvatel, jejich aktivit a některých funkcí z jádrového města do zázemí měst se nazývá suburbanizace. Rozšiřování území města je typickým procesem, jež můžeme zaznamenat jak u měst ve vyspělých zemích, tak i v historickém vývoji měst v České republice. V okrese Hodonín se obyvatelé nejvíce stěhují do okolí supermarketu Kaufland. Vylidněná centra a staré domy na náměstí nejsou modernizovány a upraveny, tudíž dochází k problému s pronájmy nebytových prostor a bytů zejména v patrech. U průmyslových objektů přibývá počet prázdných starých skladovacích a výrobních hal, které se vyznačují obrovskými rozměry, negativními sociálními jevy a ekologickou zátěží. Ty jsou označovány jako tzv. brownfields. Poptávka po těchto průmyslových objektech je malá. Větší zájem je po nových halách, které jsou


4) Ceny bytů v Olomouci klesly za pět let o třetinu REALITYMORAVA.CZ Průměrné ceny nemovitostí od roku 2008 do roku 2012 v Olomouci klesly o 31 %. Za toto období nastal největší pokles cen bytů velikosti 3+1 a 1+1. Olomoučané totiž mají největší zájem o byty dvoupokojové. Jaké byly ceny nemovitostí za posledních pět let? Ze statistiky serveru realitymorava.cz vyplývá, že nejnižší cena nemovitostí v Olomouci byla v roce 2012, kdy se

4


průměrná cena nemovitostí pohybovala okolo 1 430 000 Kč. Naopak nejdražším rokem byl rok 2008, kdy zákazníci průměrně zaplatili za nemovitost přibližně dva milióny Kč.

ovšem nekoupí byty v horších lokalitách, takže tam zůstanou volné byty, dokud cena výrazněji neklesne.“

Jan Navrátil, ředitel olomoucké společnosti Patriot reality, připisuje pokles cen několika faktorům, přičemž tím hlavním je podle něj krach Řecka a strach z přesunu řecké krize do okolních států. Z toho vyplynuly nejistoty jako obava ze ztráty zaměstnání, šetření rodin pro případ krize. „Skupina prodávajících zůstala stejná, ale výrazně ubylo kupujících,“ vysvětluje Navrátil.

5) Úvery na bývanie rastú. Lebo byty sú drahšie

Největší pokles cen nemovitostí nastal u bytů velikosti 3+1 a 1+1. Za období roků 2008 až 2012 se cena bytů 3+1 snížila o 19,3 % a cena bytů 1+1 klesla o 13,9 %.

Slovenský trh s úvermi na bývanie sa síce rozbehol neskôr a pomalšie, avšak v posledných rokoch výrazne rastie. Oproti roku 2005 narástol objem úverov na viac než trojnásobok a každoročný prírastok je už prakticky konštantný. Za rast však môžu najmä zvyšujúce sa ceny bytov, odznelo na májovej TREND konferencii Reality a development.

Rok 2010 byl zajímavý pro byty 3+1, jejichž cena se rapidně snižovala až do loňského listopadu, kdy se opět vyhoupla nad dva miliony. Byty 1+1, 2+1 a 3+1 klesaly na cenách již od roku 2008. Naopak byty 4+1 šly s cenou dolů pouze v roce 2012. Od začátku roku 2013 opět výrazně vzrostly ceny bytů 4+1. Největší zájem v Olomouci je o dvoupokojové byty Před pěti lety zákazníci v Olomouci koupili byt 2+1 o 4,7 % dráž než v letošním roce. Podle statistik cen bytů serveru realitymorava.cz je současná cena tohoto typu nemovitosti přibližně milion pět set tisíc korun. Podle olomouckých realitních odborníků mají obyvatelé Olomouce největší zájem právě o byty velikosti 2+1. „Pokud bychom měli od každého typu nemovitosti stejný počet na trhu, pak by jistě vyhrály malé jednopokojové byty, říká Robert Lacina, realitní makléř z realitní kanceláře Dachi. "Ale vzhledem k nedostatku těchto bytů na trhu jasně vedou byty dvoupokojové,“ dodává. Zájem o dvoupokojové byty v Olomouci též potvrzuje ředitel Patriot reality: „Naše kancelář má již delší dobu největší poptávku po bytech dva plus jedna, jejichž cena je příznivá.“

ETREND.SK Zvyšuje sa objem hypoték, popritom však nestúpa množstvo predaných bytov.

Vlani bolo v celom segmente približne 13,7 miliardy eur, informuje Andrea Trégerová z Realitnej spoločnosti Slovenskej sporiteľne. Po kríze rast podľa nej spomalil, avšak stále rástol tempom 10 až 15 % ročne. Penetrácia obyvateľstva úvermi voči HDP je však stále na nižšej úrovni v porovnaní s iným európskymi krajinami, preto ešte možno čakať rast zadlženosti. Oproti tomu počet vkladov do katastra nehnuteľností mierne klesol v porovnaní s predkrízovým rokom 2007 i medziročne. Prevody nových i starých bytov v rámci Bratislavského kraja dosiahli vlani úroveň 11 700 jednotiek. Kým objem úverov rastie, množstvo predaných bytov sa teda znižuje. „Ľudia si viac požičiavajú jednoducho aj preto, že sú nehnuteľnosti drahšie,“ vysvetľuje A. Trégerová.

Rozhoduje lokalita nemovitosti Olomouc nabízí dostatek bytových prostor, shodují se oba odborníci. „Z dat je zřejmé, že trh drží stejnou hladinu a dochází de facto k doprodeji bytů v developerských projektech a v letech 2014 - 2015 očekáváme novou vlnu výstavby. Relativní nedostatek nových bytů můžeme doložit následujícím faktem – k 30. 4. 2012 bylo volných nových bytů v Olomouci k dispozici 380 a ke stejnému datu v tomto roce je to 310,“ říká Laciga. Jeho kolega Navrátil dodává: „Rozlišuje se ale čím dál tím více kvalita lokality, takže byty v lepších oblastech nebo nové developerské projekty v dobré lokalitě mají šanci nalákat kupující, kteří dají přednost bytům v jejich projektech. Tito kupující


Slovenská sporiteľňa je jednotkou v objeme úverov na bývanie s vyše 27-percentným podielom. Nasleduje VÚB banka a s necelými 14 % Tatra banka. Tá výraznejšie rástla v marci, kedy bežala aj reklamná kampaň. Kým v prvom kvartáli tohto roka pribudlo celkovo na trhu 924 miliónov eur v nových úveroch, splatilo sa 597 miliónov.

5


Pohľad na ceny bytov za prvý kvartál tohto roka hovorí o ich ustálení. Podľa údajov Národnej banky Slovenska rástli len o 0,4 % na priemerných 1 240 eur/m2. Po štyroch rokoch poklesu tak ide o druhý medziročný nárast za sebou. Medzikvartálne však ceny klesli.

Komerční nemovitosti 6)

Majitele kanceláří čekají modernizace

E15.CZ Ještě před pár lety to byly moderní kancelářské budovy na nejvyšší úrovni. I na nich se ale rychle podepsal zub času a potřebují třeba vyměnit klimatizaci či výtahy, popřípadě změnit jméno a image. Řeč je o pražských administrativních centrech starých deset a více let. Řada firem proto volí stěhování do nových kancelářských budov, jež jim kromě modernějšího prostředí často nabízejí i řadu finančních pobídek. Majitelé starších center je proto budou muset v nejednom případě rekonstruovat, jinak budou mít potíže sehnat nájemce, shodují se poradenské firmy.

majitel tam nedávno zahájil dvouletou modernizaci, do níž investuje milion eur. O nové kanceláře, které budou brzy k nastěhování, nouze není. Developeři nyní v metropoli podle CBRE staví 230 000 m2 administrativních ploch a o nájemce se perou. „Nájmy nutně kvůli tomuto trendu jít dolů nemusí, na trhu se ale bude objevovat více pobídek typu nájemních prázdnin nebo příspěvku na vybavení kanceláří,“ uvedl ředitel české pobočky konzultantské firmy Colliers Omar Sattar. Otázkou je, kdo zaplní „díry“ po odstěhovaných firmách. Například z Kateřinské ulice se poradci z PwC odstěhovali do novějších prostor na sklonku loňského roku. Uvolněné místo dosud nikdo neobsadil. 7)

Neobsazených kanceláří v Praze přibylo

SREALITY.CZ Neobsazených kanceláří v Praze v prvním čtvrtletí opět přibylo. Celkem je bez nájemce už 13 % všech kancelářských ploch ve městě, plyne ze zprávy společnosti Colliers International o vývoji realitního trhu v ČR, kterou zveřejnila. Ve čtvrtletí v Praze přibylo 31 329 m2 neobsazených ploch, celkem je bez nájemce 376 816 m2 kanceláří. „Růst neobsazenosti byl způsobem především přestěhováním některých velkých nájemců do jejich nově postavených sídel nebo zmenšením jejich pronajatých prostor,“ uvádí zpráva a jako příklad zmiňuje společnosti PwC, Komerční banku či Mediatel. Největší podíl na nájemních transakcích v prvním čtvrtletí tvořily renegociace (přejednání) nynějších nájemních smluv (43 %), což je podobné jako za celý loňský rok. Relokace v rámci existující nabídky prostor se podílely 33 %, čistá poptávka pak činila 24 %. Nejvíce prostor se pronajalo v Praze 1 (32 %) a Praze 4 (23 %).

„Společnosti se stále více starají o to, jak mohou vhodné kanceláře zvýšit produktivitu zaměstnanců. A právě to jim nejmodernější budovy umožňují,“ uvedl deníku E15 šéf kancelářských pronájmů poradenské firmy CBRE Bert Hesselink. V Praze je podle CBRE na 77 moderních kancelářských center starších deseti let. Dalších 22 budov slouží déle než patnáct let. A právě „baráky“ v této druhé kategorii tvoří horké adepty na rekonstrukci. Posledním příkladem starší budovy, která podstupuje rekonstrukci, je Myslbek v ulici Na Příkopě. Její


Základní nájemné se od ledna do března nezměnilo. V Praze 1 dosahuje 20 až 21 eur (519 až 545 Kč) za metr čtvereční za měsíc. Ve vnitřní části města se metr čtvereční pronajímá za 15 až 17,50 eura (389,40 až 454,30 Kč) měsíčně, ve vnější části za 13 až 14,50 eura (337,50 až 376,50 Kč). Během prvních třech měsíců nebyla v Praze dokončena žádná kancelářská budova a ani se žádná nezačala stavět. To se v průběhu roku změní. „Očekáváme, že během zbývající části roku bude zahájena výstavba asi čtyř kancelářských budov o celkové ploše 62 000 metrů čtverečních,“ poznamenal generální ředitel Colliers

6


International v České republice Omar Sattar s tím, že většina z nich bude zahájena spekulativně bez předem zajištěných nájemců. 8)

Postkomunistický obchod se začíná zelenat

STAVEBNI-FORUM.CZ Už celých 1, 4 milionu metrů čtverečních maloobchodní ploch ve střední a východní Evropě má některý ze zelených certifikátů a dalších 440 000 m2 na některý z nich aspiruje. Uvádí to zpráva “Going Green in CEE” společnosti Jones Lang LaSalle, která mapuje stav zeleného stavitelství v oblasti „retailu“ v našem regionu. Samozřejmě také poukazuje i na vliv notoricky známé směrnice EU, která podle striktního výkladu nařizuje od roku 2020 v celé Evropě stavět už jen energeticky „nulové“ budovy. Aplikace této direktivy do našich poměrů sice jasně ukázala, jaké jsou limity této direktivy, nicméně tendence stavebníků k „zeleným“ budovám jsou a hlavně budou nespornou skutečností. „Během této dekády budou všechny stávající i právě budované nemovitosti muset dostát novým legislativním požadavkům ohledně minimální energetické náročnosti, se kterými se budou muset jejich majitelé, správci, ale přeneseně i nájemci vypořádat,“ komentuje současný vývoj na tomto poli Glyn Evans z poradenské společnosti Jones Lang LaSalle. Zaostalý obchod Pohled na stavební scénu přitom jasně naznačuje, že co se týká udržitelné architektury a ekologické certifikace obchod ( a také logistika) značně pokulhávají za kancelářskými budovami. To částečně pramení z účelu nákupních center, které především formují jejich podobu – standardně jde o velmi rozsáhlé a velkoryse osvětlené budovy s velkými otevřenými prostory, které jsou pro své zákazníky otevřené více než 12 hodin denně 7 dní v týdnu. Z takového úhlu pohledu je proto velmi problematické sloučit úsilí o komfortní prostředí pro návštěvníky a zároveň snižovat spotřebu energie. Určité cesty ale existují. „Dva nejznámější a nejpopulárnější systémy certifikace šetrných budov, LEED a BREEAM, mají stejné cíle: popularizovat správnou praxi v oblasti šetrných budov a zaručit jejich srovnatelné hodnocení po celém světě. Je samozřejmě možné certifikovat i již existující budovy, jsou to certifikáty BREEAM In-Use a LEED EB:OM, tedy Existing Buildings: Operations and Maintenance,“ vysvětluje Kevin Turpin z Jones Lang LaSalle a dodává: „Snížit energetickou náročnost už existující budovy lze například využitím alternativních způsobů úspory energie včetně nahrazování běžných světelných zdrojů LED


technologií. Tím lze dosáhnout především snižování spotřeby elektřiny a generování tepla, a tím i snížení celkových účtů za energie.“ Česko a Polsko na špici V regionu střední a východní Evropy už řada retailových budov už vlastní certifikát BREEAM, když hodně se tady prosazuje i systém DGNB. Co se týká objektů ve výstavbě, 12 z nich s celkovou rozlohou téměř 440 000 m2 se právě nachází v různých stupních procesu zelené certifikace, ať už jde o BREEAM (8 nemovitostí), LEED (3) či DGNB (1). Polsko si v regionu na tomtopoli drží vedoucí pozici s čtyřmi takovými objekty, těsně následované Česká republikou se třemi certifikovanými budovami. O certifikaci usilují i podobné nemovitosti v Srbsku, Maďarsku a na Slovensku, kde by se ovšem jednalo o první takto oceněnou stavbu. Na konci roku 2012 bylo jediným nákupním centrem v České republice s certifikátem pražské Centrum Chodov. Tři další však právě procházejí procesem certifikace – jde o Centrum Černý Most v Praze, Forum Nová Karolína v Ostravě a OC Breda & Weinstein v Opavě, přičemž všechny usilují o certifikát BREEAM. OC Chodov a Černý most vlastní společnost UnibailRodamco, která podle dostupných dat z konce roku 2012 dosáhla jednoho z nejlepších hodnocení BREEAM In-Use mezi nákupními centry v regionu CEE, ale i v celé Evropě. Cílem firmy přitom je získat certifikát pro všechny budovy ve svém portfoliu: „My se nedíváme na certifikaci jako na náklad navíc nebo zbytečnou byrokracii. Je součástí naší firemní kultury a stylu řízení. Systém BREEAM nám především umožňuje zapojit a stimulovat naše dodavatele tak, aby každé technické zařízení, ať už jde o osvětlení, dopravní prvky, větrání, vytápění či chlazení, byly správně udržovány a provozovány 365 dní v roce,“ říká Petr Vecko z Unibail-Rodamco. Kvalita je zelená „Šetrné stavby se brzy stanou synonymem kvalitní výstavby. Energeticky úsporné budovy představují jeden z největších potenciálů, jak snížit emise skleníkových plynů a zároveň ušetřit energii. Takové nemovitosti také přitahují silnější nájemníky, mají tedy vyšší obsazenost a to vše pak přispívá k vyšší ceně samotné budovy,“ konstatuje a prognózuje Kevin Turpin. V této souvislosti také upozorňuje na významný ekonomický parametr: „Na rozdíl od administrativních budov a jejich provozu, kde zaměstnanci obvykle představují nejvyšší náklad společnosti, v maloobchodě jsou nejdražší položkou právě režijní náklady, jako je nájemné, dodávky energií a vody.“

7


Jakkoli je proces certifikace věcně i finančně poměrně náročný, vyhrát by měli všichni, kdo se do něj pustí. Zelené stavby mají nižší spotřebu energie i vody a přinášejí tak úspory nejen svým majitelům, ale i bezprostředním uživatelům, tedy nájemníkům – nižší poplatky za služby než v běžných maloobchodních nemovitostech. A nezanedbatelnou skutečností je také celková atmosféra ve společnosti, které ekologii a všemu „zelenému“ přeje. Zelená obchodní centra tak mohou počítat se sympatiemi zákazníků i svých zaměstnanců.

rozmezí 15 – 20 let. Jenže investoři tak dlouho čekat nechtějí. První možností jak zkrátit dobu návratnosti, je tlak na výši kupní cenu. Není nic nestandardního, když zájemce o nemovitost požaduje slevu (nejčastěji v rozmezí 10 – 20 %). Prodávající ovšem souhlasí s tak velkým poklesem jen výjimečně. Druhou možností je zvýšení budoucího měsíčního nájemného, ale i zde není prostor příliš velký. Ba naopak. Volných prostor k pronájmu je mnoho a požadavky na co nejnižší měsíční platbu se staly samozřejmostí. I přesto se ovšem dají investiční nemovitosti s návratností kolem deseti let v inzerátech realitních kanceláří najít. Jednou z cest jsou dražby, další pak možnost disponování hotovostí. Hotovost je totiž stále velmi silný argument na to, aby prodávající zvážili případné snížení kupní ceny. A třetí variantou je koupě více nemovitostí od jednoho vlastníka. Většinou se jedná o investiční nabídky složené z několika nemovitostí prodávaných jako jeden celek. U takových objemů se pak může návratnost pohybovat ve velmi rozumném období. Zde se ovšem bavíme již o nemovitostech s cenou v řádech desítek popřípadě stovek milionů.

Realitní byznys 9)

Návratnost 10 let: Prodáno!

REALITYMORAVA.CZ Reality byly po roce 1989 jednou z nejčastějších investic nejen drobných, ale také velkých investorů. Po roce 2008 se ovšem mnoho potencionálních zájemců začalo k nákupům nemovitostí stavět zády a postupně hledali jiné příležitosti pro zhodnocení svých volných finančních prostředků. V posledním roce se ovšem situace začala měnit. Zájem o nemovitosti, zejména ty investiční nacházející se v atraktivních lokalitách, opět vzrostl. Největší poptávka byla zaznamenána u činžovních domů a komerčních objektů s návratností do deseti let. Ty se v nabídkách realitních kanceláří dlouho neohřejí.

Naopak drobní investoři sází nejčastěji na byty v univerzitních městech. S pronájmy zde nebývá velký problém nejen u studentů, ale také u mladých rodin. Ve vztahu k návratnosti je ovšem klíčový také způsob financování. U nemovitostí placených z vlastních zdrojů samozřejmě vychází návratnost mnohem lépe než u realit financovaných úvěrem. U bytu v hodnotě 1 500 000 Kč, pořízeném bez úvěru, vychází návratnost při měsíční platbě nájemného 8 000 Kč na necelých 16 let. Tentýž byt pořízený na hypotéku s úrokovou sazbou 2,9 % prodlouží návratnost o dalších 5 let. V obou případech je ovšem nutno počítat také s možnými neobsazenými měsíci a dalšími náklady spojenými např. s případnými rekonstrukcemi. Návratnost se tak ještě prodlouží. Značně se dá ušetřit právě na financování. Banky se stále přetahují o nové klienty a tak se licitovat určitě vyplatí. Každá desetina procenta může ve finále znamenat desetitisícové úspory, které mohou hrát významnou roli právě při kalkulaci návratnosti.

Na českém realitním trhu je aktuálně nabídek k prodeji nejvíc za posledních pět let. Stovky investičních nemovitostí nabízí téměř každý realitní server, ovšem poptávka je úměrná délce jejich návratnosti. Čím dříve se investice do nemovitosti vrátí, tím větší počet zájemců o ni realitní makléři evidují. Běžná návratnost se pohybuje v


8


10)

Výši doplatků na bydlení chce omezit další návrh

SREALITY.CZ Do Sněmovny putuje další návrh, který by měl změnit výplatu doplatku na bydlení. Předkladatelé chtějí omezit výši příspěvku za bytovou jednotku podle cen místně obvyklých. Lidé, kteří v ní bydlí, by ji navíc museli užívat v souladu s hygienickými a stavebními předpisy. V opačném případě by na doplatek na bydlení neměli nárok. „Cílem návrhu je snížit příjem lichvářských skupin, snížit zneužívání dávek v hmotné nouzi, snížit kriminalitu v sociálně vyloučených lokalitách a snížit zatížení státního rozpočtu při výplatě dávek,“ řekl senátor Tomio Okamura, který na přípravě předlohy spolupracoval s Davidem Kádnerem a Radimem Fialou. Obdobný návrh podala před několika dny někdejší chomutovská primátorka Ivana Řápková. Její návrh předpokládá, že majitelé ubytoven by měli doplatek na bydlení dostávat výhradně na jednu místnost nebo byt. Nyní je možné, že jich čerpají hned několik podle počtu ubytovaných a inkasují částky, které mnohonásobně převyšují obvyklé nájemné. Kádner podotkl, že Řápková na rozdíl od této předlohy nevyužila ustanovení stavebního zákona ohledně hygieny, aby starostové mohli ovlivňovat počet lidí v určité místnosti. Okamura chystá i další legislativní iniciativy. Zákon o státní sociální podpoře chce upravit tak, aby pod sankcemi zakotvil povinnou školní docházku a pravidelné preventivní zdravotní prohlídky u dětí ze sociálně slabých rodin. Mezi náměty patří také celoplošný zákaz výherních hracích automatů a zákaz exekuce sociálních dávek. 11)

Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace

SREALITY.CZ Vlastnické bydlení má oproti nájmu celou řadu výhod, ale i nemalých nevýhod. Jednou z velkých výhod je ochrana proti inflaci. Ta je pro vlastnické bydlení naopak značným přínosem. Zejména je-li financované hypotékou. Jak velký přínos inflace má? Nevýhod vlastnického bydlení je celá řada. Hlavní z nich je nízká flexibilita. V případě potřeby změny bydlení (ať již z důvodu stěhování do jiné lokality či potřeby většího/menšího bytu) podstupuje majitel nemovitosti riziko, že byt či dům neprodá včas či za odpovídající cenu. Je-li navíc potřeba stěhování vyvolaná změnou sociálního


okolí nemovitosti (např. invazí „sociálně nepřizpůsobivých“ spoluobčanů), je ztráta nevyhnutelná. Každá mince má ale dvě strany a tou rubovou u pořízení vlastního bydlení (zejména na úvěr) je spřátelení se s inflací, která hraje pozitivní roli a náklady bydlení snižuje. Úroková sazba hypoték sice může kolísat, ovšem cenová hladina standardně pouze roste. A s cenovou hladinou roste i nájemné.

English corner 12) 10 European cities in retailer top target list PROPERTYEU.INFO Ten European cities feature in CBRE's 2013 ranking of markets with the highest level of new retail entrants. Mature markets dominated retailers’ expansion plans last year although five emerging markets made the top 20, according to the 6th edition of CBRE's 'How Global is the Business of Retail?' Kiev takes second place after Hong Kong with 39 new entrants, the second time the Ukrainian capital has been ranked in the top 3 globally. A combination of strong growth in real incomes and a serious under-supply of quality retail space in the city is driving major shopping centre development, which in turn is attracting a wide range of retailers including Prada, Camper and S. Oliver, CBRE said. Berlin is in third position in terms of new entrants (28) with Frankfurt in 10th place (20 new entrants), and 12th palce shared by Hamburg (19) and Munich (19), alongside Lasi and Warsaw. CBRE said low unemployment, rising wages and employment levels at record highs have created strong fundamentals for consumption in Germany and are encouraging retailers to target a wide range of cities. Notable new entries in Berlin include Mulberry, Hollister, Pull & Bear, and Zara Home (which also entered Munich). Paris and London are ranked 7th and 9th respectively. Moscow and Lyon share 17th position with New Delhi and Toronto. Moscow shares 4th place in the world together with New York in terms of retailer representation, according to CBRE.

9


Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents