BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

OBCHODY S KANCELÁŘSKÝMI PROSTORY SE LONI ROZHÝBALY

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Ceny novostaveb přestaly klesat

2)

Developerské společnosti opět začínají realizovat nové projekty

3)

O luxusní bydlení je v Praze zájem. Ale musí být opravdu luxusní

Komerční nemovitosti 4)

Nabídka pražských kanceláří se rozšiřuje

5)

Bude otevřeno nejvýš jedno až dvě nákupní centra

6)

Na logistických trzích v Evropě došlo v roce 2011 k silnému oživení

Realitní byznys 7)

Investice do realit letos uvízly na cenách

8)

Nejnižší obrat na realitním trhu od roku 2009

9)

Stále víc bytových projektů končí v insolvenci

10) Zadlžujeme sa stále viac. Na bývanie sporíme menej

English corner 11) Office investment dominates in Q1 2012

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

16/04 2012

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Ceny novostaveb přestaly klesat IHNED.CZ Za první kvartál letošního roku prodali pražští developeři o 15 % méně bytů než vloni, průměrná cena za nový byt zůstává i přes vyšší DPH stejná. V prvním kvartálu letošního roku se v Praze prodalo 1 023 bytů, což je v meziročním srovnání o 15 % méně než v roce 2011, kdy byl počet prodaných bytů 1 192. Prodaných dokončených bytů bylo za první 3 měsíce letošního roku 445 – tedy 43 % z celkového objemu, z čehož lze vydedukovat, že byty v dobrých lokalitách za příznivou cenu se stále prodávají i z papíru. Velká čtyřka (Central Group, Skanska, Finep, Ekospol) prodali asi 333 bytů, tedy 33 % z celkového objemu. Skanska Reality, která se výzkumem dlouhodobě zabývá, sleduje na rozdíl od konkurence všechny projekty na pražském trhu – tedy i ty s méně než 50 byty. Průměrná cena za nový byt v Praze téměř nehnula – zatímco v závěru loňského roku byla 57 403 Kč/m2* vč. DPH nyní je 57 347 Kč/m2* vč. DPH. Průměrná cena je však zkreslená započítáváním luxusních projektů v centru.

Majorita nabízených bytů je ve velikostech 2+kk (41 % z celkového počtu) a 3+kk (29 % z celkového počtu). Nízkoenergetických a pasivních bytů v tuto chvíli developeři v Praze nabízejí pouze 270, leaderem v zeleném stavění je Skanska Reality, která jich k dnešnímu dni nabízí 130. * Cena za m2 je stanovena tak, že konečná cena s DPH je vydělená součtem plochy bytu a poloviny terasy, lodžie nebo balkonu.

Složení aktuálně nabízených bytů (údaj platný k 31. 3. 2012)

10%

20%

29%

41% 1+kk 2+kk 3+kk 4+kk

2) Developerské společnosti opět začínají realizovat nové projekty REALITYMORAVA.CZ V letech 2006 až 2008 se dal koupit nový byt snad v každém městě mající více jak 25 000 obyvatel. Po podzimu roku 2008 se ovšem mnohé změnilo. Developerské společnosti začaly s výprodejem rozestavěných bytů a do nových lokalit se příliš nehrnuli. Mnozí odborníci očekávali, že tento stav bude trvat až 5 let. Již nyní jsou ovšem vidět první náznaky oživení trhu s novými byty.

Většina nabízených nemovitostí se pohybuje v hodnotách mezi 45 000 a 55 000 Kč za m2* vč. DPH. „Průměrná cena bytů v Praze zůstává stejná zejména díky nově zahajovaným projektům, které mají od začátku nastavené nižší prodejní ceny“, řekla Naděžda Ptáčková, ředitelka odboru Prodeje a marketingu Skanska Reality. Průměrná cena projektů zahajovaných v prvním kvartálu letošního roku je 51 200 Kč/m2* vč. DPH, většina z nich je však pod hranicí 50 000 Kč/m2* vč. DPH. Z celkového počtu 8 214 bytů, které jsou aktuálně v nabídce, jich je dokončených 2 719, což je o 16 % méně než na konci roku 2011, kdy jich bylo na trhu 3 240.

Tentokrát jsme se zaměřili na stotisícové město Olomouc, které zaznamenalo v dobách realitního boomu velký rozmach výstavby nových bytů. Ať už šlo o projekt Pražská s více než 300 bytovými jednotkami, projekt Nová ulice nabízející více než 400 bytů s terasami v kaskádových domech, projekt Mošnerova s více než 200 byty nebo Kaplička se 126 byty, vždy nebyl s jejich prodejem nijak velký problém. V letech 2009 – 2011 jsme ovšem příliš nových projektů v tomto městě nezaznamenali. Dle slov oslovených realitních makléřů byl hlavní příčinou poklesu poptávky strach ze ztráty zaměstnání a vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Mnoho lidí také čekalo, kam až mohou ceny nemovitostí poklesnout.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Vše ovšem nasvědčuje tomu, že se situace začíná pozvolna měnit. Prvním projektem většího typu je výstavba bytového komplexu Holanská čtvrť na pomezí olomouckého katastrálních území Neředín a Řepčín. Jedním z důvodu realizace tohoto projektu byla analýza společnosti Dachi, která olomoucký trh s byty dlouhodobě monitoruje. „V Olomouci se prodalo za poslední pololetí 116 bytů v novostavbách, tedy více než 19 bytů za měsíc,“ uvedl Marek Novotný, ředitel společnosti Dachi. „O byty v dobré a klidné lokalitě v blízkosti MHD je značný zájem a těchto bytů je v současnosti nedostatek. U většiny developerských projektů se totiž doprodávají zbytkové byty a ty lepší za příznivou cenu jsou již rozebrány. Nabídka jednopokojových bytů v novostavbách chybí zcela“, dodává Novotný. Jednou z cest úspěšné realizace a prodeje takového projektu se samozřejmě individuální přístup ke klientům. I při počtu 125 bytových jednotek v projektu Holandská čtvrť je k dispozice více než 20 různých variant dispozic. Dle Andrey Maté z realitní kanceláře Dachi, která prodej projektu Holandská čtvrť zajišťuje, si architekti a investor kladli za cíl uspokojit potřeby zájemců o kvalitní bydlení v dobré lokalitě a za rozumnou cenu. Současně se v Olomouci pohybují ceny nových bytů v rozmezí 28 000 – 35 000 Kč za m2. Projekt Holandská čtvrť startuje na hranici 30 000 Kč za m2. Postupně se začínají v Olomouci realizovat i další projekty, např. Šantovka či Rezidence Balcárkova. Ve spojení s aktuálně dostupnými úrokovými sazbami hypotečních úvěrů lze očekávat postupné zvyšování poptávky po tomto typu bydlení i v dalších měsících.

původního záměru měla stát luxusním rezidenčním projektem pro omezený počet 30 klientů. Zatímco v nižších patrech jsou maximálně tři byty na jednom podlaží, od 11. patra výše mělo být co patro, to apartmán, což vychází 240 m2 na byt. U apartmánů však nezůstane. Unistav několik pater rekolaudoval na nebytové prostory a na jednom z pater věžáku udělal vzorovou kancelář. „Koupili jsme si tři patra – 16., 17. a 18. podlaží,“ řekl HN Leoš Anderle, ředitel developmentu ve společnosti Sekyra Group, která si do Sluneční věže přestěhovala své kanceláře z Florence. Developerovi vyhovuje, že bude mít z horních pater budovy výhled na Rohanský ostrov, který plánuje v následujících letech rozvíjet. „Nemáme v budově sice dostatek parkovacích míst, ale návštěvy mohou zaparkovat při chodníku na ulici,“ dodal Anderle. Předělat původně bytové prostory na nebytové však není tak jednoduché a Unistav měl výhodu v tom, že v horních patrech budovy byly prostory otevřené. „Obecně takovou změnu vnímám spíše jako nekoncepční pokus o doprodej projektu, který byl od svého počátku nevhodně nastaven. Improvizace se způsobem využití objektu až po jeho dokončení je jasným důkazem,“ komentoval Peter Višňovský, ředitel realitní kanceláře Lexxus. „Asi málokterý vlastník ‚luxusní‘ nemovitosti ocení, že namísto očekávaného rezidenta bude mít za souseda regulérní kanceláře,“ dodal s tím, že bude v domě pravděpodobně vyšší pohyb cizích osob.

3) O luxusní bydlení je v Praze zájem. Ale musí být opravdu luxusní IHNED.CZ Opravdu luxusních bytových projektů je v Praze jen zlomek - jde zhruba o 6 % ze všech rezidenčních projektů. Některé se za luxusní pouze označují a byty v nich se i hůře prodávají. Ochlazení ekonomiky přispělo k jasnějšímu oddělení luxusních bytových projektů od tzv. falešných luxusních bytů. Zatímco po jedněch je na trhu stabilní poptávka, prodejci cenově nadprůměrných bytů, které zdaleka ne všichni za luxusní považují, se museli vyrovnat s novou realitou. Vyjma standardního zlevnění se na trhu objevily i netradiční způsoby prodeje bytů, které šly na odbyt jen pomalu. S ojedinělým způsobem prodeje volných apartmánů přišla brněnská společnost Unistav. Její Sluneční věž v PrazeKarlíně, budova o 21 nadzemních podlažích, se podle

Unistav dokončil hrubou stavbu Sluneční věže již na podzim roku 2009, dům byl kolaudován až o dva roky později. Podle údajů na stránkách projektu je ve Sluneční věži volných 10 z 30 jednotek. Unistav se dlouhou dobu snažil o to, aby Sluneční věž (dříve prezentovaná často anglicky jako Sun Tower), získala punc nedostupnosti, potažmo luxusu. Byty se měly

3


prodávat na přímé doporučení a bez pomocí realitních kanceláří a ceny apartmánů jsou jen na vyžádání. To ale k luxusu nestačí.

„Mnoho projektů je sice za luxusní vydáváno, ale často jsou umístěny v průměrně atraktivních lokalitách, které dosažení skutečného luxusu neumožňují. Pro skutečný luxus je prémiová lokalita prvořadá – luxusní interiérové materiály, atraktivní design, jméno známého architekta ani nákladný marketing tento základní nedostatek nenahradí,“ řekl Višňovský z Lexxusu.

Komerční nemovitosti 4) Nabídka pražských kanceláří se rozšiřuje ASB-PORTAL.CZ Obchody s kancelářskými prostory se loni rozhýbaly, pronájmy i investice výrazně překonaly rok předcházející. O roku letošním však odborníci na realitní trh hovoří velmi opatrně. Nejistá ekonomická budoucnost je vede k úvahám i o poklesu trhu. Rok 2011 začal pro trh kancelářských prostor velmi dobře. Pronájmy i nákupy zejména v polovině roku výrazně překonaly objemy kontraktů z roku předchozího. Ani konec roku nepatřil k nejslabším, naopak. Ovšem optimismus v pohledu na další vývoj slábl s tím, jak slábly předpovědi o růstu hrubého domácího produktu ČR na rok 2012 a jak se evropské banky dostávaly stále hlouběji do problému s likviditou. Tyto faktory budou určující pro letošní vývoj. Již nyní je zřejmé, že poptávka po kancelářských prostorech bude velmi opatrná. Firmy nedůvěřují tomu, že by se jim podařilo zvýšit své obchody a rozšiřovat aktivitu. A když už, tak se stávajícími kancelářskými prostory, do jejich zvětšování se nehrnou. Trend je spíše opačný. Co se investic týká, developerské projekty i obchodní transakce jsou silně závislé na možnostech bankovního financování. Možnosti a ochota bank půjčovat je v situaci, kdy jsou velké evropské bankovní domy nuceny spíše kapitál shromažďovat a čistit a posilovat své bilance, rovněž velmi nejistá. To se týká i bank tuzemských, které jsou sice kapitálově relativně silné, ale všechny jsou podřízeny svým zahraničním mateřským společnostem. Proto se finanční stabilita evropských peněžních ústavů odrazí i na českém úvěrovém trhu. Praha loni prosperovala Největším tuzemským trhem s kancelářskými prostory je hlavní město Praha. Loni se výrazně pozvedl, nicméně průběh roku byl proměnlivý a do značné míry ilustrativní.

Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací a podnájmů loni v Praze dosáhla odhadem 325 tisíc m2. Bylo to více, než očekávali obchodníci (odhady před koncem roku se pohybovaly do 300 tisíc m2), a výrazně více než v roce 2011 – společnosti sdružené v Prague Research Forum (PRF) hovoří o pražském rekordu. „Tento trend je povzbuzující zejména vzhledem k dlouhodobé důvěře, kterou společnosti mají ke svým obchodním plánům a potenciálnímu růstu na českém trhu,“ komentoval loňské údaje Omar Sattar, výkonný ředitel agentury Colliers International Česká republika. Během roku byl vývoj nevyrovnaný. V nejslabším třetím čtvrtletí se nově pronajalo jen 49,8 tisíce m2, tedy jen o málo více než polovina toho, co v kvartálu předcházejícím. Poslední čtvrtletí se pak vyrovnalo prvnímu, kdy hrubá realizovaná poptávka dosahovala 85 tisíc m2. Z rekordních objemů hrubé realizované poptávky ale realitní agentury nečiní žádné ohromující závěry. „Jedním z důvodů tak vysoké aktivity v pronájmech je vysoké číslo renegociací (98,5 tisíce m2). Druhým důvodem může být to, že trh v Praze je v porovnání s evropskými trhy stále dost malý, a pokud se uskuteční větší transakce typu UniCredit, PwC nebo Komerční banka, tak to čísla velmi ovlivní. Oproti roku 2010 bylo pět největších transakcí nad 10 tisíc metrů čtverečních,“ říká Alexandra Tomášková, leasing manažerka společnosti Skanska Property Czech Republic. K tomu Omar Sattar dodává: „Vysvětlením poklesu poptávky ve 3. čtvrtletí může být sezóna dovolených. Manažeři, kteří o nových kancelářských prostorech rozhodují, nejsou v tomto období dostupní, nemohou být tedy činěna konečná rozhodnutí.“ Renegociací bude více Loňský podíl renegociací zhruba 30 % se podle očekávání realitních agentur nejspíše zvýší. Někteří, například společnost DTZ, hovoří až o nadpoloviční části celkové hrubé realizované poptávky. Jednak se neočekává stěhování velkých klientů, jednak ani nebude kam se stěhovat. „Podíl renegociací by měl narůst oproti 2011, je to zejména kvůli zpomalení nabídky kancelářských projektů v Praze,“ zdůvodňuje stručně O. Sattar. Letošní poptávku Colliers odhaduje mezi 200 tisíci a 225 tisíci m2. „Letošní rok bohužel nebude lepší než 2011, spíše bude stagnovat nebo bude dále vykazovat zvýšený podíl renegociací,“ soudí Alexandra Tomášková ze Skanska Property CR. „V nejistých dobách firmy většinou nepotřebují růst, což je jeden ze základních faktorů potřeby nové (větší) kanceláře. Společnosti, které své sídlo opravdu v roce 2012 vymění, to udělají většinou buď z popudu radikálního snížení prostoru a úspory nákladů, nebo z potřeby zlepšit kvalitu prostoru.“

4


V posledním loňském čtvrtletí bylo v Praze 2,8 milionu m2 kancelářských ploch. Na této výměře se 69 % podílely kanceláře kvality A, zbytek připadl na kanceláře kategorie B. Neobsazených bylo 336 tisíc m2 kanceláří. Míra neobsazenosti tak mírně stoupla na 12 %. Přičemž Praha 5 vykazovala neobsazenost jen 6,8 %, naproti tomu Praha 9 měla více než 30 % neobsazených kancelářských ploch. Sdružení PRF letos odhaduje novou nabídku v Praze na 110 tisíc m2 kancelářských ploch.

Dvě šestipodlažní budovy by měly své kancelářské prostory nabídnout trhu na jaře 2013. Kromě toho se v Olomouci plánuje administrativní budova Lafayette Offices Olomouc a nedaleko ní bude na prosklené kanceláře Silo Tower Olomouc přebudováno bývalé silo. V Plzni v Borských Polích bude letos v dubnu uvedena do provozu další etapa vědeckoprůmyslového parku, která nabídne kromě průmyslových prostorů také 4 000 m 2 kancelářských a poloprovozních ploch. Doposud park nabízel celkově více než 6 000 m2 kanceláří, poloprovozních ploch a laboratoří, které využilo nebo stále využívá více než 70 podnikatelských subjektů a výzkumných i vývojových institucí z oblasti materiálového inženýrství, vývoje pro automobilový průmysl, informačních a komunikačních technologií, mechatroniky, elektroniky, biotechnologií a energetiky. Mezi nejzajímavější projekty v Ostravě patří šestipodlažní administrativní komplex Nová Karolina, který buduje developer Passerinvest Group. Příští rok na jaře zde nabídne 25 tisíc m2 nejkvalitnějších kancelářských prostor.

Mimopražské projekty trh neovlivní Kancelářské plochy v jiných městech než hlavním nejsou svým objemem pro celkový trh v ČR nijak zásadní. „Je to tak malé číslo, že pro celkový vývoj trhu není směrodatné,“ říká Iveta Jílková ze společnosti Knight Frank. Přesto, nebo právě proto, však mohou být pro firmy působící mimo Prahu významné a mohou také výrazně ovlivnit urbanismus regionálních metropolí. Typickým příkladem je projekt AZ Tower v Brně. Podle vyjádření Petra Teplého ze stejnojmenné developerské společnosti by tato nejvyšší budova v ČR měla být dokončena v roce 2013. Největší zájem o kanceláře v ní projevují firmy z oborů IT, společnosti zabývající se řídicími systémy a marketingové agentury. Největší zájem je o kanceláře a apartmány v nejvyšším 23. kancelářském podlaží. Firma proto mění původní dispozice a rozčlení prostory na menší kanceláře. Olomouc buduje nový kancelářský komplex s názvem CPI City Center. Během dvou let by měly být dokončeny dvě administrativní budovy s kancelářemi, obchody a rekonstruovaným hotelem Sigma. Developerská skupina CPI, která do projektu vloží více než 500 milionů Kč, počítá i s kongresovým centrem s kapacitou 1 400 návštěvníků. Podle vyjádření developera je již většina budoucích kancelářských prostor pronajata. Nedaleko od CPI City Center vyroste administrativní komplex Nová Envelopa.

Vraťme se však do Prahy. Zde bylo v posledním loňském čtvrtletí dokončeno celkem pět kancelářských budov: Qubix Office (11 700 m2) v Praze 4; Futurama Business Park budovy D a E (každá 8 000 m2) v Praze 8; Václavské náměstí 9 (2 260 m2) v Praze 1 a VGP Park Horní Počernice (2 700 m2) v Praze 9. Mezi nejsledovanější rozpracované projekty patří City Green Court společnosti Skanska na pražské Pankráci. Po jejím dokončení v posledním letošním čtvrtletí se zde otevře 16,3 tisíce m2 kancelářských ploch, z nichž zhruba 14,2 tisíce m2 je již pronajatých. Se zájmem je rovněž sledována příprava projektu Prague Eye Towers na Chodově. Dvě věže projektované v již zastavěné lokalitě pražského sídliště by měly svou výškou překonat věž brněnskou, té ale bude patřit prvenství ještě několik let po jejím dokončení. Zákazníci šetří Kromě nižší poptávky se pronajímatelé kanceláří budou letos potýkat i se změnou požadavků ze strany nájemců. Nepůjde přitom o tlak na snížení nájemného. To se podle PRF na konci minulého roku drželo v centru hlavního města mezi 20 a 21 eur (56 až 111 Kč) za m2, ve vnitřním městě činilo 15 až 17,5 eura a ve vnějším městě do 14,5 eura za m2 a měsíc. Prosazuje se však tendence buď zmenšit pronajímanou kancelářskou plochu, nebo za stávající náklady získat více služeb či vyšší kvalitu. „Společnosti, které své sídlo opravdu v roce 2012 vymění, to udělají většinou proto, že chtějí buď radikálně snížit prostor a uspořit náklady, anebo zlepšit kvalitu prostoru,“ říká A. Tomášková. To je třeba i jedním z motivů rostoucí poptávky po tzv. zelených kancelářích. „Zelené budovy se v poptávce objevují stále častěji, a to nejenom kvůli snaze

5


uspořit na energii, ale také kvůli korporátní politice společností.“ Alexandra Tomášková rovněž potvrzuje, že zvláště u malých a středně velkých nájemců jejich požadavky směřují k větší flexibilitě smluv a ke kratším smluvním závazkům, než je obvyklých pět let. „Úspory jsou důležitou součástí očekávání nájemců. Hodnota, kterou dostanete za vydané peníze, je klíčovým tématem jednání,“ přizvukuje Omar Sattar z Colliers International. „Jednotky se v současné době nezmenšují, zachovávají si typickou velikost. Kvalita prostoru je stále velmi důležitá a některé společnosti v posledních letech dosáhly upgradu kvality kancelářských prostor díky přesídlení do lépe vybavených prostor, a to za stejných nákladů a nájemného, které hradily předtím. Udržitelnost a zelené budovy jsou stále rozšířenějším tématem a oproti minulým rokům se stávají důležitější prioritou pro nájemce. To platí zejména pro velké nadnárodní korporace, například AB InBev, PwC, Dell, Sony, Unilever či Google.“ Naproti tomu žádné podstatné posuny nenastávají v poptávce na kancelářské prostory typu open-space. „Jsou stále velice oblíbené,“ říká. „Preferují je určité typy společností, například v oboru IT. Žádný zásadní ústup nebo naopak průlom v poptávce po tomto typu kancelářských dispozic jsme nezaznamenali.“ Zákazník na kancelářích typu open-space v podstatě vydělá – potřebuje menší prostor na pracovníka. „Obecný trend je jednoznačně směrem k open-space. Open-plan je také efektivnější z hlediska prostoru, jelikož rozdělení na jednotlivé části zabere určité procento prostoru, takže nájemce si pak musí pronajmout více metrů čtvrtečních, což se odráží na nájemném,“ hodnotí O. Sattar. Ovšem častěji než dříve se objevují požadavky na zřízení zvláštních kanceláří, například pro společná jednání, oddělených kanceláří pro řešení náročných projektů, při kterých by řešitelé neměli být rušeni okolím, diskrétních koutků pro vyřizování telefonních hovorů nebo prostě relaxaci. ČR investory stále oblíbena

Přes všechny nejistoty stále platí, že investice do komerčních nemovitostí ve východní Evropě a v České republice jsou považovány za relativně jisté. V loňském roce vzrostly ve střední Evropě o 116 % oproti roku předcházejícímu a sedm z deseti evropských nejrychleji rostoucích trhů se nacházelo v tomto regionu – byly to Bulharsko, Estonsko, Slovensko, Česká republika, Maďarsko, Rusko a Chorvatsko. První desítku doplnily jen Švýcarsko, Dánsko a Francie. Do regionu střední Evropy směřovaly 4,7 % všech evropských investic do komerčních nemovitostí.

„Investoři upravili své názory, co se týká rizika na těchto trzích, a současně začali hledat trhy, které mají růstový potenciál,“ říká James Chapman, vedoucí investičního týmu v Cushman amp; Wakefield Česká republika a Slovensko. „V České republice se významně zvýšily zahraniční investice, neboť k ní mezinárodní instituce opět získaly důvěru.“ Jejich podíl činil loni 76 % z celkového objemu investic. Na českém trhu je tradičně vysoký podíl zahraničního kapitálu; jedinou výjimkou byl rok 2010. „Očekáváme, že se tento podíl v průběhu následujících tří let stabilizuje přibližně na úrovni 60 až 70 ¨% celkového objemu, jak budou mezinárodní skupiny konkurovat rostoucí domácí základně investorů,“ dodává J. Chapman. Poptávka v Evropě byla rozložena do všech sektorů: podíl kancelářských prostorů na trhu činil 44 %, trh s průmyslovými prostory dosáhl hodnoty 9,4 % a podíl pronájmu maloobchodních prostor mírně poklesl na 32 %. „Díky významným transakcím společnosti VGP v celkové hodnotě 470 milionů eur tvořil podíl průmyslových nemovitostí na celkových investicích v České republice 26 procent. To je více, než se předpokládalo. To se nejspíš nebude v roce 2012 opakovat. Hlavní podíl na českém trhu zřejmě získají kancelářské prostory,“ říká James Chapman. Agentura Reuters nedávno citovala odborníky na realitní trh, podle kterých investice do kancelářských prostor v Praze a centru Londýna jsou nejbezpečnější investicí do evropských nemovitostí v případě, že by Evropu postihla druhá recese v důsledku dluhové krize eurozóny. „Přestože by i zde výnosy ovlivnil hospodářský pokles, dopad ve střednědobém horizontu by byl menší než u jiných evropských zemí, ať už zavedly euro nebo nikoli,“ píší Reuters. Kdyby v Evropě klesl v tomto a příštím roce hrubý domácí produkt, výnosy nemovitostí by do roku 2016 dosahovaly jen 3,2 %. Výnosy z pražských kanceláří by však dosahovaly 7,4 %, v centru Londýna 6,6 %. Agentura DTZ k domu dodává, že v případě hospodářského růstu, byť velmi mírného, by výnosy pražských kanceláří činily až 8,6 %, v Londýně 7,7 %.

5) Bude otevřeno nejvýš jedno až dvě nákupní centra SREALITY.CZ Stavba nových nákupních center v Česku ani v následujících letech nezrychlí tempo a na tuzemském trhu budou ročně otevřeny pouze jeden či dva nové obchodní komplexy. Provozovatelé nynějších center síly soustředí na jejich modernizaci či rozšiřování.

6


Vyplývá to ze studie poradenské realitní poradenské společnosti Cushman & Wakefield. Zatímco v Evropě se loni plocha velkých nákupních center rozrostla o 26 %, v Česku bylo podle údajů Cushman & Wakefield otevřeno pouze obchodní centrum Lihovar v Říčanech. Na konci loňského roku v ČR fungovalo 96 velkých nákupních center, jejichž celková plocha činila zhruba 2,1 milionu m2. „V ČR je pro letošek naplánováno dokončení více než 100 000 m2 nových ploch. Více než polovina z nich se nachází v čerstvě otevřeném Foru Nová Karolina v Ostravě. Centrum je unikátním projektem a na dlouhou dobu zřejmě posledním svého rozsahu," sdělil ČTK Rostislav Veselý ze společnosti Cushman & Wakefield.

Ani letos totiž podle Veselého nelze v Česku očekávat nárůst počtu nově otevřených nákupních center. „U ostatních naplánovaných projektů zatím probíhá výstavba a není nám známo, že by některý developer rozhodl o pozastavení prací. V příštích letech budou nová centra přibývat jen zřídka. Reálné je otevření jednoho až dvou center ročně v závislosti na tom, jak se je bude dařit předpronajmout. A nadále budou posilovat úspěšná regionální centra,“ podotkl Veselý. Pro letošní rok je v Česku naplánováno rozšíření ostravského nákupního centra Avion či obchodních komplexů Futurum v Hradci Králové a Breda & Weinstein v Opavě. Rekonstrukcí má projít Galerie Moritz v Olomouci a rozšířeno bude na přelomu letošího a příštího roku Centrum Zlín. Podle odborníků ze společnosti Cushman & Wakefield známky oživení nebylo loni možné sledovat ani na evropském trhu, jelikož stavba řady nákupních center nabrala zpoždění. Kdyby všechna nákupní centra otevřela podle plánu, tak by se jejich plocha loni zvýšila o 6,8 milionu m2. Ve skutečnosti ale byla otevřena nová centra s plochou 5,9 milionu m2, což bylo stejně jako v roce 2010. Do průzkumu společnosti Cushman & Wakefield bylo zařazeno 34 zemí. V 19 z nich byla loni zaregistrována menší výstavba nákupních center než v roce 2010 a téměř vůbec se nestavělo v ČR, Rakousku, na Slovensku, v Chorvatsku a Bulharsku. V letošním roce odborníci v Evropě očekávají dokončení 6,4 milionu m2 nových ploch a v roce příštím 4,5 milionu m2. „Nelze však vyloučit další zdržení," stojí ve zprávě Cushman & Wakefield.

6) Na logistických trzích v Evropě došlo v roce 2011 k silnému oživení IHNED.CZ Na pěti hlavních evropských trzích (Velká Británie, Německo, Francie, střední Evropa a země Beneluxu) se realizovaná poptávka po průmyslových nemovitostech zvýšila v průměru o 36 %.

Dva ekonomické trendy budou podle nejnovější zprávy mezinárodní poradenské společnosti DTZ Property Times dominovat letošnímu evropskému trhu logistických nemovitostí: nadprůměrný ekonomický růst v regionu střední a východní Evropy a severských zemích a zpomalení aktivity ve zbytku Evropy. Vývoj v druhé polovině roku 2011 velmi ovlivnil stav celosvětové ekonomiky. V důsledku této situace se budou společnosti činné v logistice a výrobních odvětvích snažit o snížení nákladů pomocí optimalizace portfolia a přemístění do efektivnějších prostor. I přes negativní ekonomické vyhlídky přinesla druhá polovina loňského roku na pěti hlavních evropských trzích vysokou realizovanou poptávku (8 milionů m2) oproti 7,6 milionům m2 v 1. polovině roku 2011. V ročním srovnání realizovaná poptávka na logistickém trhu ve Velké Británii, Německu, ve Francii, střední Evropě a zemích Beneluxu dosáhla 15,6 milionů m 2 oproti 11 milionům m2 v 2010. Největší nárůst, a to 90 %, zaznamenaly státy Beneluxu. Francie a Německo obsadily se svými 48 %, respektive 42 % nárůstu druhou a třetí pozici. Realizovaná poptávka ve Velké Británii a regionu střední a východní Evropy vzrostla o 15 %, respektive 16 %. Obchodníci v tomto regionu pokračovali v rozšiřování svých dodavatelských řetězců, zatímco ve Velké Británii se významnými hráči stali výrobci.

„I pro český trh skladových a průmyslových nemovitostí byl minulý rok úspěšný. Dle aktuálních údajů se pronajalo celkem 813 700 m2 včetně přejednání nájemních smluv. Znamená to pokles o 6 % oproti roku 2010, kdy však bylo uzavřeno několik velkých transakcí,“ komentuje situaci v ČR Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ. Podle údajů pražské kanceláře bylo vloni uzavřeno 463 000 m2 nových pronájmů, což je o 35 % méně než v předešlém roce. Druhá polovina roku byla ve znamení určitého oslabení celkové realizované poptávky na 334 500 m2 (pokles o 30 %

7


ve srovnání s první polovinou roku 2011). I přes toto oslabení poptávky v druhé polovině roku postupně klesala celková míra neobsazenosti z 10,4 % na konci roku 2010 na 6,7 % na konci roku 2011.

„Stalo se tak i díky omezené realizaci nových prostor. Developeři se soustředili na výstavbu na míru pro konkrétní uživatele,“ doplňuje Lenka Šindelářová a pokračuje: „V letošním roce očekáváme i nadále mírný pokles neobsazenosti. Na konci roku 2011 bylo ve výstavbě zhruba 117 000 m2 skladových ploch, na trh by tak mohlo být v roce 2012 dodáno obdobné množství prostor jako v roce 2011.“ „Přes zpomalení realizovaných pronájmů v druhé polovině loňského roku i nadále registrujeme množství poptávek ať již ze strany logistických společností, tak koncových uživatelů. Jedná se především o firmy, které zvažují relokaci či optimalizaci svých stávajících skladových a výrobních kapacit,“ upřesňuje Martin Šumera, Head of Industrial Agency DTZ. Rob Hall, vedoucí oddělení DTZ CEMEA Logistics situaci popisuje: „Nájemci se zaměřují na "áčkové" budovy v nejlepších lokalitách. Ve 2. polovině roku 2011 také vzrostlo množství transakcí na míru (built-to-suit). Navzdory tomuto ale developeři ke spekulativním stavbám přistupují spíše opatrně, protože vysoké náklady a rizika neobsazených dokončených prostor stále přetrvávají. Zpomalení nové výstavby, vyjma staveb na míru, nicméně pomohlo k přehodnocení trhu. Naše analýzy roku 2011 ukazují, že výše nájmů zůstala v 19 z 20 evropských zemí stabilní. Očekáváme, že v letošním roce nájemné v prémiových „áčkových“ budovách mírně vzroste o 0,8 %.” Maloobchodní tržby v celé Evropské unii vloni poklesly o 0,2 %. Je však nutné podotknout, že Evropa se začíná polarizovat: regiony střední a východní Evropy a Pobaltí vykazují meziroční růst přes 3 %. Oproti tomu v jižní Evropě – zahrnující Portugalsko, Itálii, Řecko a Španělsko – pokles kolísal od -1,1 % do -8,8 %. Zejména v posledních měsících loňského roku byl markantní vliv on-line nakupování a e-shopů. Stoupající objemy nakupování po internetu se odrazily i na poptávce po skladových prostorách ve Velké Británii, Francii i v Německu. Investoři evropskému trhu průmyslových nemovitostí v roce 2011 důvěřovali: do skladů a výrobních areálů investovali 10,4 miliard EUR, předloni to bylo 8,6 miliard EUR. Největší, 36% podíl na objemu investic měla Velká Británie (4 mld. eur). V Německu byly v segmentu logistiky v druhé polovině roku prodány nemovitosti za 600 milionů EUR, od ledna do června 2011 to bylo 800 milionů EUR. K vysokým objemům investic dochází rovněž ve Skandinávii, kde změnily majitele průmyslové budovy za 1,9 miliardy EUR.

„Výrazné oživení zaznamenal v minulém roce také český investiční trh. V segmentu logistiky bylo uzavřeno několik významných transakcí o celkovém objemu 479 milionů EUR, což představuje 22% podíl z celkového rekordního objemu investic. Zároveň jde o obrovský, 971% nárůst v porovnání s pouhými 14 miliony EUR v roce 2010. Profil kupujících ukazuje, že i český logistický trh je velmi atraktivní pro mezinárodní investory,“ dodává Lenka Šindelářová. Doplňme, že segment průmyslových nemovitostí překonal svým 23% růstem v roce 2011 celkový výsledek trhu nemovitostí v Evropě. Ten zaznamenal ve stejném období pouze mírné zvýšení na úrovni 6 %.

Realitní byznys 7) Investice do realit letos uvízly na cenách E15.CZ V Česku zcela ustrnuly investiční obchody s nemovitostmi, od začátku roku se neuskutečnil ani jediný. Loni v prvním čtvrtletí koupili přitom investoři v tuzemsku budovy a průmyslové areály za 340 milionů eur, v přepočtu 8,5 miliardy Kč. Investiční aktivita poklesla v celém regionu střední a východní Evropy zhruba na třetinu, například v Polsku a Rumunsku však oproti Česku zaznamenali v prvním čtvrtletí alespoň několik významných transakcí. Obchody na realitním trhu v současnosti obecně brzdí utažené zdroje bankovního financování. V případě České republiky jsou ale překážkou také výrazně odlišné cenové představy prodávajících a potenciálních kupců. „S prodávajícími bývá potíž, protože mají pocit, že trh v Česku zažívá boom a oni mohou požadovat jakoukoli cenu. Nejsou ochotni ke kompromisu,“ vysvětluje Andreas Ridder, regionální šéf poradenské společnosti CB Richard Ellis. Zatím první letošní prodej kancelářské budovy v Praze 4, který se teprve dokončuje, byl podle informací deníku E15 možný jen díky tomu, že dosavadní majitel zmírnil své původní cenové požadavky. Tuzemský a polský trh přitahují z celého regionu největší pozornost investorů. Obrázek Česka jako jednoho z premiantů se však odráží i v přístupu kupujících. „Chtějí jen ty nejkvalitnější projekty. Jakákoli drobná nedokonalost může obchod zmařit,“ zdůrazňuje Ridder. Někteří vlastníci už raději stáhli své nemovitosti z nabídky a vyčkávají na příznivější dobu. Složitá jednání o financování také protahují uzavření jednotlivých akvizic. Jak připomíná šéf německé banky Helaba pro střední a východní Evropu Martin Erbe, na

8


vrcholu realitního trhu se obchod dojednával měsíc až dva, dnes se vyjednává čtyři až devět měsíců. „Rozjednaných obchodů teď ale není mnoho,“ potvrzuje Erbe. Podle předběžných statistik CBRE se letos za první čtvrtletí zobchodovaly v regionu střední a východní Evropy komerční nemovitosti celkem za 800 až 900 milionů eur, zatímco loni to ve stejném období byly 2,5 miliardy eur. Letošní kvartální výsledek je tak zatím nejhorší od krizového podzimu 2009. Loňský rok vypadal přitom z investičního hlediska velmi nadějně. Investoři za nemovitosti v regionu utratili dohromady 11 miliard eur, z toho dvě miliardy eur v Česku.

8) Nejnižší obrat na realitním trhu od roku 2009 SREALITY.CZ Podle nejnovějších údajů CBRE dosáhl objem investic do komerčních nemovitostí v zemích střední a východní Evropy (CEE) během prvního čtvrtletí roku 2012 částky 900 milionů eur, což je nejnižší hodnota od třetího čtvrtletí 2009.

Mezi hlavní faktory, které jsou odpovědné za nižší objem investic na realitním trhu, patří nižší objem disponibilních finančních prostředků a zúžení požadavků investorů. Většina realitních transakcí, k nimž během tohoto čtvrtletí došlo, byla realizována v Polsku, což znamená, že pokračuje dosavadní trend roku 2012. Jedinou významnější výjimku z tohoto trendu představuje prodej City Business Centre v rumunském městě Timisoara společnosti New Europe Property Investment (NEPI). Jedná s o první větší regionální transakci na trhu s kancelářskými prostorami v Rumunsku od doby, kdy se tamní trh odrazil ode dna, jehož dosáhl v průběhu roku 2009. Další významnou transakcí

bylo uzavření portfolia ProLogis, které – včetně polských aktiv – získala společnost Hines Global REIT. „Pokračující tlak na finanční prostředky určené na investice do nemovitostí vedl k tomu, že se v rámci celého regionu střední a východní Evropy výrazně změnilo spektrum subjektů připravených aktivně investovat do nemovitostí. Většina potenciálních investorů se zaměřuje na střední Evropu, přičemž pomyslnému žebříčku střední Evropy jednoznačně vévodí Polsko a Česká republika. Vysoké požadavky bank z hlediska ziskovosti projektů ve spojení s celkově negativním vývojem a averzí vůči riziku však vedou k tomu, že se realitní transakce i na těchto trzích soustředí výhradně na vysoce kvalitní nemovitosti. Jednoznačně větší přednost přitom mají investice do již existujících objektů, zatímco získat finance na rozvojové projekty je stále problematičtější a tento faktor již nyní významně ovlivňuje financování v rámci celého regionu střední a východní Evropy,” poznamenal Jos Tromp, ředitel výzkumu a poradenství pro region střední a východní Evropy (CEE Research & Consultancy) společnosti CBRE. Očekává se, že vývoj realitních obchodů na Slovensku a zejména v Maďarsku bude z větší části závislý na vztazích se stávajícími klienty a také na investorech, kteří se zaměřují na nákup vlastnických podílů a přesouvají se na ty trhy, kde cítí zajímavé příležitosti kapitálového růstu. Pokud na trh nepřijdou nové typy investorů, nelze v blízké době počítat s výrazným zvýšením likvidity a tyto trhy budou i nadále závislé na jednorázových realitních transakcích. Patrick O’Gorman, ředitel pro kapitálové trhy ve střední a východní Evropě (CEE Capital Markets), společnosti CBRE k tomu poznamenal: „Zužující se požadavky investorů, kteří vyhledávají především bezpečné investice, vedou stále častěji k nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Proto se zájem většiny aktivních investorů investujících do nemovitostí v zemích střední a východní Evropy stále více přesouvá směrem ke kvalitním nemovitostem, přičemž nejvyšší poptávka je po nejlepších nemovitostech. To v roce 2011 vedlo v tomto regionu k velkému kolísání objemu realitních obchodů a v prvním čtvrtletí 2012 je trh zatím spíše v útlumu. Na základě probíhajících transakcí zejména v Polsku a v České republice očekáváme, že se objem obchodů bude v dalších čtvrtletích zvyšovat – důležitou roli v tom však bude hrát dostupnost z hlediska financování.” Průzkum CBRE zaměřený na plány a záměry investorů pro rok 2012 tyto tendence a nálady potvrzuje. Průzkum, jehož se zúčastnilo 340 investorů a asset manažerů, potvrdil, že region střední a východní Evropy bude v roce 2012 patřit z hlediska investic mezi tři nejzajímavější oblasti v Evropě. Výnosy z kvalitních nemovitostí zůstaly ve většině hlavních měst v regionu stabilní. V segmentu kancelářských prostor

9


dochází mimo kategorii “prime” nemovitostí z výše uvedených důvodů k určitému snižování výnosů.

10) Zadlžujeme sa stále viac. Na bývanie sporíme menej

9) Stále víc bytových projektů končí v insolvenci

HNONLINE.SK

E15.CZ Bankám dochází trpělivost a v insolvenčním řízení končí stále víc rezidenčních projektů. V problémech jsou jak bytové domy ve velkých městech, tak třeba horské a rekreační apartmány. „Všechny developerské projekty, které dnes řešíme mají podobnou historii: projekt je v insolvenci a hledá se cesta, jak s ním naložit, aby prodej byl pro zajištěného věřitele výnos z prodeje co možná nejvyšší,“ popisuje ředitel dražební společnosti Naxos Miroslav Hájek. „Když jsme před více než rokem dražili první rozestavěný projekt zkrachovalé firmy Kvalt v Pardubicích, tušili jsme, že budou následovat další. Začátkem letošního roku se nám potvrdilo, že to skutečně je trend,“ říká Hájek. Aktuálně Naxos rozprodává na osm desítek bytů z dokončeného projektu v Hradci Králové, který poslala do insolvence Völksbank, a horské apartmány ve Vrchlabí. „Ceny, za něž developer apartmány nabízel, nebyl trh schopen akceptovat, a tak developer skončil na návrh banky v insolvenčním řízení. My se nyní dostáváme se s cenou zhruba o 35 až 40 % dolů,“ vysvětluje Hájek. Hodně projektů horských apartmánů, stavěných s vidinou poptávky ze zahraničí, dnes končí v potížích. V rukách dražebníka končí i projekt rekreačního bydlení v Nové Peci u Lipna. „Momentálně se zpracovávají znalecké posudky, uvažujeme opět o prodeji po bytech,“ dodává Hájek. Problémové projekty se rozprodávají, jak po jednotlivých bytech, tak jako investiční celky. „Zatím spíš vede prodej po bytech. Ale záleží na tom, v jaké fázi se projekt nachází. Finančně vychází vyšší výnos u prodeje po částech, ale zase jde o dlouhodobý proces,“ soudí Hájek. V Praze zatím finanční instituce s návrhy na insolvenční řízení otálejí. Náklady na projekty jsou totiž vyšší a prodeji v insolvenci znamená pokles ceny v řádu desítek procent. Jak říká majitel stejnojmenné aukční a realitní společnosti Ivo Gavlas, banky ještě dávají v řadě případů přednost řízenemu prodeji projektů například ve výběrovém řízení. „Pro banku je to výhodnější, než developera poslat do insolvence,“ připomíná Gavlas. Za hranicemi metropole už ale projekty přestávají insolvencím odolávat, což je akutálně případ komplexu V Zámecké zahradě ve Škvorci na Praze – východ.

Celkový objem úverov na bývanie sa počas februára u nás zvýšil na 12,089 miliardy eur. Oproti predchádzajúcemu mesiacu tak išlo o nárast o 17,458 milióna eur. Informovala o tom Národná banka Slovenska (NBS). Najväčší podiel na tomto raste majú iné úvery na bývanie, ktorých celková hodnota sa vyšplhala na viac ako 6,250 miliardy eur, čo je takmer o 20 miliónov eur viac než v januári. Objem hypotekárnych úverov narástol zhruba o tri milióny eur a dosiahol 3,952 miliardy eur. Naopak, suma úverov zo stavebného sporenia sa znížila o 5 miliónov eur na takmer 1,886 miliardy eur. Na celkovej hodnote poskytnutých hypotekárnych úverov vo februári mala najvyšší podiel VÚB s 36,4 %. Druhý najvyšší objem poskytla Tatra banka s podielom 30,3 % a na treťom mieste bola Slovenská sporiteľňa (9,6 %). Podiel ostatných spoločností nebol vo februári vyšší ako 7 %.

English corner 11) Office investment dominates in Q1 2012 PROPERTYEU.INFO Offices claimed the lion's share of real estate investment in Europe during the first quarter of 2012, while retail for some time the most popular target - dropped to third place behind residential property. The office sector acciybted fir EUR 7.6 bn, or 43 % of the total volume of EUR 17.2 bn tracked in the first three months of the year, according to preliminary data compiled by PropertyEU Research. Some EUR 3.9 bn was invested in residential property in the first three months of the year, with only EUR 2 bn to EUR 2.5 bn flowing into the retail property segment. The largest reported office deal during the first quarter involved Norwegian financial giant DnB Nor. The group's insurance arm, DnB Liv, teamed up with DnB Scandinavian Property Fund to acquire DnB's new headquarters in Oslo in a deal worth EUR 624 mln in mid-January. Other notable office transaction saw JP Morgan Asset Management agreeing to buy 54,500 m2 of office space in Paris from French property company Eurosic for over EUR 500 mln. JP Morgan reportedly acted on behalf of Hong Kong Monetary Authority. Also in Paris, Invesco Real Estate acquired the Cité du Retiro and Néo office properties in Paris on behalf of a

10


Middle Eastern client. The vendor was German fund manager KanAm.

KanAm - which is in the process of liquidating its openended Grundinvest fund - sold two London office properties over the three-month period, 90 High Holborn and One Exchange Square, to Malaysian investor Permodalan Nasional Berhad. The investment volume was not disclosed but the assets were part of a four-asset portfolio of London offices valued at more than EUR 1 bn. During the quarter PNB also acquired 1 Silk Street in London from Beacon Capital for over EUR 400 mln. PNB and its country peer EPF have been described as the 'new Germans', a reference to how they have replaced German open-ended funds (GOEFs) as the largest foreign buyers of real estate in London. Both Malaysian funds have invested more than EUR 1 bn in the UK capital in the last few years. But at the start of April this year, PNB pulled the plug at the last minute on the EUR 320 mln acquisition of the Woolgate Exchange office property in the City of London.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents