BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

CENY NOVÝCH BYTŮ PODLE DEVELOPERŮ V PŘÍŠTÍM ROCE VZROSTOU PRŮMĚRNĚ O 6,6 PROCENTA Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Byty příští rok podraží o téměř sedm procent, předpovídá studie

2)

Jak získat družstevní byt do osobního vlastnictví?

3)

Každý sedmý obyvatel Prahy je cizinec. V metropoli táhnou realitní trh

Komerční nemovitosti 4)

Praha loni přivítala tucet globálních značek

Realitní byznys 5)

Dům na náměstí Republiky chtěl jediný zájemce, koupil ho za vyvolávací cenu

6)

Na co lidé nejčastěji berou hypotéky?

7)

Británie: pětina hypoték má investiční ráz

8)

Úrokové sazby hypoték jsou na minimu. Jakou zvolit fixaci?

English corner 9)

Spain Remains Top European Property Investment Target, Germany Second

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

05/10 2015

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

převodu nemovitosti. Jde tak o reálné, skutečně zaplacené ceny.

1) Byty příští rok podraží o téměř sedm procent, předpovídá studie E15.CZ Ceny nových bytů podle developerů v příštím roce vzrostou průměrně o 6,6 procenta, v roce 2017 zdraží o dalších 4,9 procenta. Zlevňovat se nechystá nikdo. Vyplývá to z nejnovější Studie developerských společností zpracované společnostmi CEC Research a KPMG Česká republika. „V příštím roce by se mohly ceny vyšplhat v průměru o 6,6 procenta. Růst předpokládá devět firem z deseti (87 procent). A další zdražování je připravené na rok 2017, a to v průměru o 4,9 procenta. Potvrdilo to 77 procent společností,“ přiblížil výsledky průzkumu ředitel analytické společnosti CEEC Research Jiří Vacek. O tom, že by mohly ceny bytů a domů klesat, není podle Vacka přesvědčen vůbec nikdo. „Třináct procent, respektive 23 procent ředitelů společností, nemá ještě svou cenovou strategii definitivně rozhodnutou,“ dodal Vacek. Developerům rostou náklady Hlavním důvodem nárůstu cen bytů bude podle developerů růst nákladů výstavby, tedy růst cen stavebních prací. Toto zvýšení cen již zaznamenalo 64 procent firem a pro příští roky (2016 a 2017) s dalším růstem počítá až 85 procent všech rezidenčních developerů. Ceny by měly růst až o pět procent. Vliv na růst ceny má i rostoucí poptávka po nových bytech, zejména v Praze, kde by prodeje nových bytů mohly překročit hranici sedmi tisíc bytů. „V zásadě se snažíme držet toho, aby se ceny našich bytů pohybovaly ve středním segmentu, tedy v rozmezí od 50 až 60 tisíc korun za metr čtvereční. Případné zvýšení cen plánujeme, jen pokud se budou zvyšovat ceny stavebních prací a pozemků,“ řekl předseda představenstva Trigemy Marcel Soural. Za čtvrtletí přes pět procent Podle Českého statistického úřadu vzrostly tržní ceny nových bytů v Praze ve druhém čtvrtletí meziročně o 5,5 procenta, což je největší meziroční růst od prvního čtvrtletí roku 2009. ČSÚ vychází ze skutečných prodejních cen zkolaudovaných nemovitostí. Úřad využívá data od ministerstva financí, které shromažďuje údaje od finančních úřadů na základě daňových přiznání k dani z

Monitoring realitního trhu 05/10/2015

Své údaje zveřejňují také tři z pěti největších developerských společností Ekospol, Skanska Reality a Trigema. Jejich data ukazují na nižší zdražení. Podle Trigemy vzrostla cena nových bytů v Praze prodaných ve druhém čtvrtletí o 0,1 procenta na 55 555 korun za metr čtvereční. Mezičtvrtletně dokonce klesla o 1,1 procenta. Statistiku však výrazně ovlivnil jeden velký projekt Ekospolu, který od dubna do června prodal v Hostivaři 200 nových bytů. Bez jejich započítání by prodejní cena nových bytů prodaných ve druhém čtvrtletí vzrostla meziročně o 8,1 % na 60 008 Kč/m2. Tito developeři však do statistiky započítávají i byty prodané na takzvané rezervační smlouvy, které firmy mnohdy ani nezačaly stavět. Letošní rok je pro developery zatím rekordní, podle společné statistiky společností Ekospol, Skanska Reality a Trigema prodali v Praze v prvním pololetí 3 550 nových bytů, meziročně o čtvrtinu více. Na konci pololetí měli developeři v nabídce dalších sedm tisíc nových bytů připravených k prodeji, jejich celková hodnota podle odhadů Trigemy přesahuje 32 miliard korun.

2) Jak získat družstevní byt do osobního vlastnictví? REALITYMORAVA.CZ Mnoho občanů, kteří žijí v družstevním bytě, propadlo trendu převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví. Důvodem může být vyšší cena při prodeji, snazší získání hypotéky nebo přesvědčení, že je lepší být přímým vlastníkem nemovitosti. Poradíme vám, jak postupovat a na co si dát pozor při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Celý proces převodu nemusí být jednoduchý. Zkomplikovat ho může především bytové družstvo. Neexistuje žádný zákonný nárok na převedení bytu družstevníka do osobního vlastnictví. O všem rozhoduje schůze družstva, tudíž je třeba postupovat opatrně. Výjimkou jsou pouze nové byty, které prodávají developeři s prohlášením vlastníka. Tím vzniká nárok na převod dle stanov družstva. Začít musí zájemce o převod kontrolou závazků, které vůči bytovému družstvu má. To znamená především splacenou většinu anuit a veškerých úvěrů. O konkrétních podmínkách se dá jednat, ale bytové jednotky by neměly být zatíženy zástavním právem. Převodu bytu do osobního vlastnictví musí předcházet rozdělení domu na bytové jednotky. V tomto ohledu je

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

znevýhodněn první družstevník, který o převod žádá. Výměra a vymezení jednotek se uvádí v prohlášení vlastníka. To musí nechat vyhotovit družstvo. Následně budou jednotky rozděleny i pro další zájemce.

Pokud je prohlášení vlastníka zapsáno v katastru nebo alespoň podáno, je vhodný čas k sepsání smlouvy o převodu bytu do vlastnictví člena družstva. Sepsání smlouvy má několik pravidel a ty se mohou lišit, dle data vyčlenění bytové jednotky v bytovém domě. Záleží, zda bylo provedeno dle starého zákona (72/1994 Sb.), nebo dle nového občanského zákoníku. Proto je ideální variantou využít služeb právníka při sepisování smlouvy o převodu. Smlouvou celý proces nekončí. Pokud má dům tři a více vlastníků, je potřeba ustanovit společenství vlastníků. Jeho vznik je důležitý hlavně s ohledem na péči o společné prostory, správu fondů oprav, vedení účetnictví nebo další komunikaci s družstvem. Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví může trvat několik měsíců. V některých případech se jedná i roky. Mnohdy se celý proces stává během na dlouhou trať, ale osobní vlastnictví za to družstevníkovi stojí.

3) Každý sedmý obyvatel Prahy je cizinec. V metropoli táhnou realitní trh

příliš nekoncentrují, uvedla odborná garantka analýzy Ivana Přidalová z Katedry sociální geografie a regionálního rozvoje Přírodovědecké fakulty Univerzity Karlovy. Jak ukázal jiný výzkum, výjimkou může být například část sídliště Hůrka, kde tvoří rusky mluvící cizinci kolem 20 procent obyvatel. „I zde se ale situace liší doslova dům od domu,“ dodala. Pražskou „mapu cizinců“ podle ní ale neovlivňují jen ceny. Například kvůli odmítavému postoji významného místního vlastníka bytů vůči cizincům se pak cizinci mohou vyhýbat celé čtvrti. Ruská pojistka Fenoménem polední doby je zájem cizinců o pražské reality, v případě některých projektů tvoří cizinci až třicet procent zákazníků, převažují přitom mezi nimi především ti rusky mluvící, tedy Rusové, Ukrajinci a Kazachové. „Nebýt cizinců, současné prodej by jen velmi těžko lámaly rekordy,“ píše Česko v datech. „Je to dlouhodobý trend. Mluví se o nové vlně emigrace z Ruska. Ti, kteří nesouhlasí s Putinovou politikou, anebo se z jiných důvodů obávají o vývoj země, si hledají zadní vrátka,“ vysvětlila zájem Přidalová. Praha je výrazně levnější než západoevropské metropole a navíc zde najdou silnou komunitu krajanů. „V Praze lze třeba snadno nakoupit ruské potraviny,“ popsala.

E15.CZ

Cizinci v Praze

V Praze žije stále více cizinců. Jejich počet se za posledních šest let zdvojnásobil na skoro 170 tisíc. Převažují mezi nimi Ukrajinci, Rusové a Slováci, vyplývá z analýzy projektu Česko v datech. Cizinci se také stávají tahouny realitního trhu, podle developerů kupují více než pětinu pražských bytů v novostavbách.

Kazachstán 1,9% Německo 2,2% Spojené království 2,0% Bulharsko 2,2%

Čína 2,3%

Vietman 6,7%

V Praze žije přes 45 tisíc Ukrajinců, 26 tisíc Slováků a 21 tisíc Rusů. Následují Vietnamci, Číňané, Američané, Bulhaři, Němci, Britové a Kazaši. Žádný Chinatown Které čtvrti cizinci v Praze preferují, dává projekt Česko v datech do souvislosti s cenovou mapou nemovitostí. Obvykle movitější „expati“ ze západních zemí nejčastěji bydlí v rezidenčních čtvrtích na Praze 6 či v centru metropole, ekonomicky slabší přistěhovalci z východu častěji volí pražská sídliště či třetí městskou část. Cizinci v Praze (procenta obyvatel městské části) Nejvíce Číňanů žije v Praze 9, Vietnamci si oblíbili Prahu 4 a 11, kde mají po ruce tržnici Sapa, a pražští Rusové žijí nejčastěji v páté a šesté městské části, vyplývá ze statistik. Celkově se ale cizinci do „svých“ čtvrtí v Praze


Ostatní 24,5%

Spojené státy 2,4%

Rusko 12,7% Ukrajina 27,4%

Slovensko 15,7%

Ukrajina

Slovensko

Rusko

Vietman

Čína

Bulharsko

Německo

Spojené království

Kazachstán

Ostatní

Spojené státy

Zdroj: e15.cz

Neprodávají se přitom jen luxusní rezidence, a do realit neinvestují jen bohatí. Rusové si kupují takové byty, na jaké právě dosáhnou. Pak je buď příležitostně využívají, nebo pronajímají. Podle Přidalové do Prahy dlouhodobě přicházejí především ekonomičtí imigranti ze zemí, jejichž obyvatelé do Česka přicházeli již před pádem železné opony. Naopak uprchlíci, o nichž se mluví v souvislosti se současnou imigrační vlnou, se Praze i Česku vyhýbají. Nepřicházejí ani váleční

3


utečenci z východu Ukrajiny. Ti obvykle odcházejí na západ své vlasti nebo do Ruska.

Komerční nemovitosti

Nové značky v ČR v roce 2014

Adidas NEO

Bears&Friends Fjällräven

Kiehl’s Since 1851

4) Praha loni přivítala tucet globálních značek

La Vie Moncler Sinéquanone

STAVEBNI-FORUM.CZ

Sizeer

Pražský obchodní trh stále zažívá příliv nových značek. Jen v loňském roce v české metropoli otevřelo svou první pobočku dvanáct globálních společností, respektive značek, mezi nimi například Adidas či Woolrich. Praha sice ještě stále není mezi prodejci tak oblíbená jako Londýn či Vídeň, ale loňský „značkový“ příliv v jejím případě svým rozsahem předstihl Řím či Barcelonu.

Superdry

Jakkoli celosvětově jsou nejaktivnější společnosti či značky z USA, Itálie, Velké Británie, Francie a Španělska, na českém maloobchodním trhu se projevují specifické vztahy, které Česko poutají s německou ekonomikou. Právě německé firmy byly loni v expanzi na náš maloobchodní trh nejaktivnější – v roce 2014 v Praze otevřeli svou prodejnu hned tři německé značky (21 %). Atraktivní je ale český trh i pro společnosti z USA či Itálie, když na druhou stranu jsou i takové firmy, které Česko opouštějí. „I když se může zdát, že je trh, co se týče skladby jednotlivých značek v rámci různých retailových sektorů dobře obsazen, nové značky mají stále šanci prorazit. Řada obchodníků přichází, ale někteří i odcházejí. Za poslední tři roky uzavřelo své obchody v České republice několik zahraničních, převážně módních značek, například Giga sport, KappAhl, Charles Voegele, Jackpot & Cottonfield či Mixer,“ říká Tomáš Beránek ze společnosti CBRE.


Tosca Blu Von Zeiten Woolrich Zdroj: CBRE

V posledních letech se do jisté míry mění obchodní strategie firem, které do Česka přicházejí. Leckteré luxusní značky zvolily „monobrand“ prodejny svých místních partnerů nebo „multibrand“ obchody, ale v posledních letech už sází hlavně na značkové butiky ve vlastní režii, které se snaží interiérem a atmosférou působit na specifickou skupinu zákazníků, na které daná luxusní značka míří. Převážná většina nově příchozích značek patří do sektoru módy, kam se řadí i sportovní oblečení, boty nebo módní doplňky. Co se týče cenové úrovně, polovina z nich cílí na střední cenovou úroveň, druhá na vyšší kategorii. ___________________________________________________ Český maloobchod dnes vykazuje nejen zvýšenou aktivitu samotných obchodníků, ale také investorů. Zatímco development obchodních kapacit u nás v posledních letech – vzhledem k saturaci trhu – zeslábl, zájem o stávající „retailové“ objekty mezi investory je značný – vlemi výmluvným dokladem tohoto zájmu je nedávný prodej podílu v OC Palladium za 15 miliard korun. A jak ukazuje nedávná analýza společnosti Colliers International, Česká republika je v tomto ohledu součástí trendu patrného v celé oblasti EMEA (Evropa, Afrika, Střední východ). V tomto megaregionu investice do maloobchodních nemovitostí v prvním čtvrtletí 2015 meziročně vzrostly o 94 % na 19,1 mld. dolarů. Přitom nejvíce investic tohoto typu přitáhla Velká Británie, následovaná Německem a Francií. Porovnání těchto údajů s dalšími ukazuje, že příliv investic jde ruku v ruce se zvyšováním maloobchodního obratu (v Evropě loni meziročně o 1,9 %) i vzestupem nájemného, v některých lokalitách přímo raketovým – například v Londýně na hlavních nákupních třídách meziročně vzrostlo o 25 %. Naopak nájemné v nákupních centrech

4


ve střední a východní Evropě bylo víceméně stabilní, mírný růst nájemného vykazují obchodní kapacity v Bratislavě, Varšavě a v pobaltských metropolích.

Zdůraznila, že jde o budovu prodanou nejdráže v celé třináctileté historii jejího úřadu.

Realitní byznys

O prodeji těchto státních budov rozhodla na začátku letošního dubna vláda. V prostorách bývalého barokního kláštera sídlilo regionální pracoviště Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) pro střední Čechy. Loni se v rámci úsporných opatření přemístilo do ústředí úřadu na Rašínově nábřeží v Praze 2.

5) Dům na náměstí Republiky chtěl jediný zájemce, koupil ho za vyvolávací cenu E15.CZ Stát prodal v dražbě bývalý klášter na náměstí Republiky v centru Prahy za vyvolávací cenu 790 milionů korun. Potvrdil ji jediný zájemce, na zaplacení má 60 dnů. Jde o nejvyšší cenu za státní budovu od prodeje nedalekých bývalých kasáren Jiřího z Poděbrad, dnešního Palladia, které v polovině 90. let prodalo ministerstvo obrany za více než 900 milionů korun. Kupcem je zahraniční společnost. Jaké má s areálem plány, není zatím známo. Advokát Josef Hlavička z kanceláře Havel, Holásek & Partners, který společnost při dražbě zastupoval, její jméno neuvedl. „Zastupuji tady klienta, kterého nemohu jmenovat, protože si nepřeje být zveřejněn. Je to zahraniční klient, jde o právnickou osobu. Už je vlastníkem nemovitostí, a to i v České republice,“ řekl Hlavička bezprostředně po dražbě. Co s památkově chráněnými budovami v centru hlavního města bude, zatím příští majitel nerozhodl. „O budoucím využití ještě není detailně rozhodnuto. Budova má různá využití - dá se použít na hotel, na konferenční místnosti a podobně. Zatím je předčasné cokoliv dalšího říkat. Musí se také zjistit, jaký názor budou mít například památkáři. Na základě toho se stanoví další využití,“ dodal Hlavička. Podle něj však budova zcela jistě potřebuje zásadnější rekonstrukci. „Budova si zaslouží větší úpravy, protože je v trošku dezolátním stavu. Takže se určitě plánují nějaké úpravy. Budova v současném stavu nemůže sloužit svému účelu, to je evidentní,“ prohlásil advokát. O budoucím využití prý bude jasno nejdříve za několik měsíců. Přihlášku do dnešní dražby podali tři zájemci, přestože budovu si před ní přišly prohlédnout desítky lidí. Informační memorandum si vyzvedlo 78 subjektů. Generální ředitelka Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) Kateřina Arajmu je s výsledkem spokojená. „Stoprocentně jsem s tou částkou spokojena, protože v posledních dnech jsem zaznamenala v médiích, že někdo nevěřil, že za tuto sumu se nám podaří objekt vydražit. Jenom bych ráda připomněla, že jsme desítky milionů korun nad znaleckým posudkem,“ uvedla Arajmu.


O prodeji rozhodla vláda

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových v současnosti nabízí desítky nemovitostí, které má ve správě. Nejdražší, kromě budovy na náměstí Republiky, jsou nyní podle nabídky na internetu budovy bývalého Krajského ředitelství policie v Karlových Varech. Minimální kupní cena objektů je 41,4 milionu korun. Další v pořadí podle ceny je penzion v Tachově za minimálních 16,5 milionu korun. Další velkou nemovitostí, kterou úřad získal, je barokní objekt bývalé Invalidovny v pražském Karlíně. ÚZSVM ji získal od ministerstva obrany, nenabízí ji ovšem zatím k prodeji. Areál Invalidovny je kulturní památkou a zahrnuje zastavěnou plochu a nádvoří o výměře přes 12 000 m2 a zahrady, které mají rozlohu téměř 10 000 m2.

6) Na co lidé nejčastěji berou hypotéky? REALITYMORAVA.CZ Objem sjednaných hypotečních úvěrů ve všech 8 měsících překonal dosavadní měsíční rekordy. Dominantní část dlouhodobě tvoří hypotéky na koupi nemovitosti. Stále častěji si však lidé pořizují nemovitosti za účelem dalšího pronájmu a čerpají hypotéky na výstavbu. V mnohem menší míře než v předchozích letech se refinancuje. Ze statistik Fincentrum Hypoindex je patrné, že dominantní část dlouhodobě tvoří hypotéky na koupi, bohužel statistiky neuvádějí detaily, zda se jedná o koupi bytu, rodinného domu, stavebního pozemku nebo rekreační nemovitosti. Podíl koupí se dlouhodobě pohybuje okolo 60 % celkového počtu sjednaných úvěrů. Nemovitosti jdou na dračku, což potvrzují i realitní makléři, kteří v poslední době prakticky nemají co prodávat. Cokoliv se v nabídce objeví, je okamžitě pryč. Faktorem, který posiluje tento segment, jsou hypotéky na koupi nemovitosti za účelem dalšího pronájmu (používá se zkrácené označení "buy-tolet").

5


Nízké úroky lákají k investicím do nemovitostí

Poptávka po buy-to-let hypotékách roste už od loňského roku, primárně nejvíce v Praze, kde prodeje vzrostly za poslední roky o desítky procent. I to je důvod proč se CNB od letošního roku snaží hypotéky na pronájem monitorovat. „Problém monitoringu těchto hypoték je však trh fyzických osob, pokud si totiž koupíte byt k pronájmu jako fyzická osoba, nikdo prakticky nezjistí, že je to za účelem pronájmu. Fakticky u nás existuje trh buyto-let který skrytý (fyzické osoby) a trh projektů (bytových objektů), který monitorován je“, uvádí Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance, která se specializuje na hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. V oblasti buy-to-let jsou velké regionální rozdíly. Logicky mnohem více se kupují byty k dalšímu pronájmu ve větších městech s nízkou mírou nezaměstnanosti. V součtu za celou republiku však odhadujeme, že minimálně 1/5 kupních transakcí představují koupě, kdy klient bezprostředně neplánuje v pořizované nemovitosti bydlet. V celkovém objemu sjednávaných hypoték to může být vzhledem k vyšší pořizovací ceně 10 – 15 %. Například ve Velké Británii podíl buy-to-let hypoték tvoří 20 % celkového objemu sjednaných hypoték.

Jednou z příčin je fakt, že objem nově sjednávaných hypoték roste rychleji, než objem refinancování, čímž procentuálně podíl refinancování ztrácí a druhým faktorem je podle nás fakt, že banky mnohem více zapracovaly na retenci klientů a snaží se je udržet za každou cenu. Navíc rozdíl mezi sazbami jednotlivých bank se díky konkurenčním tlakům výrazně zmenšil a klientovi se „nevyplatí“ přecházet ke konkurenci a absolvovat související administrativu kvůli pár desetinám procenta. Vidíme to i při naší práci. Pokud na refinancování dojde, musí mít přechod k jiné bance vždy nějaký pádný důvod a přidanou hodnotu například sloučení více úvěrů, získání nové služby (např. možnost mimořádné splátky zdarma), kterou stávající banka neumí a podobně. V příštím roce očekáváme rovněž příznivé období pro realitní trh a tím i hypoteční byznys. Buy-to-let hypotéky budou pod drobnohledem ČNB a sektor výstaveb poroste. Refinancování je zajímavé pro banky s menším tržním podílem a poroste počet bank, které nabídnou klientům možnost online refinancování, ale zásadní přeskládání struktury sjednávaných hypoték neočekáváme.

Stavebnictví se po letech půstu dočkalo oživení Dalším segmentem, kterému prospívá zlepšující se kondice české ekonomiky je výstavba rodinných domů a rekonstrukce či úpravy stávajícího bydlení. Podle dat serveru hypoindex.cz činil podíl výstaveb 19 % z celkového počtu sjednaných hypotečních smluv, což je o 2 procentní body více než ve stejném období loňského roku. Pokud by se jednalo pouze o výstavby, je dosti pravděpodobné, že vzhledem k vyšším průměrné částce by byl objemový podíl ještě o dost vyšší. Rostoucí zájem o rekonstrukce a úpravy stávajícího bydlení generuje poptávku po úvěrech ze stavebního spoření, které jsou v případě menších investic často vhodnější než hypotéky nebo je možné oba úvěry zkombinovat. Produkce stavebních spořitelen letos roste o 21 procent.

7) Británie: pětina hypoték má investiční ráz

Refinancování již tolik netáhne

S T A V E BN I - F O R U M . C Z

Třetí skupinou reportovanou v rámci statistik Fincentrum Hypoindexu jsou ostatní účely nezařaditelné do předchozích dvou kategorií. Spadají sem hypotéky na vypořádání majetkových podílů, refundace dříve vynaložených nákladů a refinancování. Podle našich odhadů, které vycházejí ze statistik České národní banky, podíl refinancování v posledních dvou letech klesá a aktuálně se pohybuje těsně pod 20 % celkového objemu sjednaných hypoték.

Hypotéky jsou dnes ve Velké Británii nejlevnější v historii. Podobně jako v České republice prochází tamní trh obdobím hospodářského oživení a tomu odpovídá i zájem o hypoteční úvěry. Suma sjednaných hypoték se v červnu vyšplhala na 20,5 miliardy liber, což je nejvíce od skončení hypoteční krize. Jak konstatuje tisková zpráva makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se u nás specializuje právě na financování bydlení, britský trh kromě jiného táhne také silná poptávka po nemovitostech k dalšímu pronájmu, tedy investiční nákupy.


6


Hypotéky jsou ve Velké Británii rekordně levné. Podle dat Bank of England průměrná úroková sazba hypotéky s 2letou fixací klesla na 1,83 %. V případě fixace na 5 let aktuální průměr činí necelá 3 % (v obou případech se jedná o úvěry do 75 % zástavní hodnoty nemovitosti – LTV). Reálné úrokové sazby jsou však mnohem nižší. Záleží na bonitě klienta, účelu úvěru a také míře zapojení vlastních zdrojů či hodnotě zastavované nemovitosti, tedy poměru LTV. A podobně jako v České republice hraje velkou roli poplatek za zpracování hypotéky, který se pohybuje v řádu stovek liber. Cenovým hitem jsou v současnosti ve Velké Británii hypotéky s 2letou fixací. Úvěry na pořízení nemovitosti pro vlastní bydlení s úrokovou sazbou zafixovanou na dva roky s nulovým poplatkem za vyřízení začínají na 1,59 % p.a. A hypotéky s pětiletou fixací, která je nejoblíbenější v ČR, tamní banky aktuálně nabízejí za 2,4 % p.a. Objemy sjednaných hypoték V již zmíněném měsíci červnu vzrostl objem sjednaných hypoték meziměsíčně o 29 %, ovšem trh rostl i meziročně. Oproti loňskému červnu byly objemy hypotečních úvěrů větší o 15 %, jak vyplývá z dat hypoteční asociace Council of Mortgage Lenders (CML).

Celkový objem sjednaných hypoték za druhé čtvrtletí činil 52,2 miliardy liber, což je rovněž historický rekord. Prognózy přitom naznačují, že růst bude pokračovat i v nadcházejících měsících, byť původní odhad celkového objemu trhu za celý rok experti CML snížili z původně předpokládaných 220 miliard liber na 209 miliard. Pozadí tohoto vývoje je podobné jako v České republice –rekordně nízké úrokové sazby, rostoucí ceny nemovitostí, ale i politika. „Aktivita bank po pomalém startu roste. V červnových výsledcích se pravděpodobně pozitivně promítnulo ukončení období nejistoty související s květnovými volbami, nicméně i tak data naznačují oživení, které by mělo být podporováno příznivými podmínkami reálné ekonomiky, na druhou stranu je třeba počítat s negativním vlivem růstu cen a menší dostupnosti bydlení,“ hodnotí červnové výsledky Mohammed Jamei, ekonom CML. Bude stát regulovat buy-to-let hypotéky? Souběh levných hypoték, lepšící se finanční situace domácností a na druhé straně rostoucích cen nemovitostí přináší nárůst zájmu o koupi nemovitosti za účelem dalšího pronájmu. Podle posledních statistik podíl takto motivovaných hypoték (buy-to-let/BTL) dosahuje zhruba 18 % všech nově sjednaných hypoték. Navíc údajně až 70 % z nich je poskytována v režimu „interest only“, kdy klient platí pouze úroky a nesplácí jistinu úvěru. BTL hypotéky se


proto dostaly do hledáčku regulátorních institucí a stále častěji se mluví o nutnosti regulace tohoto segmentu hypotečního trhu. Problém regulátoři spatřují ve vlivu BTL hypoték na rostoucí cenu nemovitostí a nafukování cenové bubliny ve větších městech. Nedávno se odpovědné orgány vyjádřily v tom smyslu, že pro zásah zatím není důvod, nicméně dohledová komise bude trh buy-to-let hypoték sledovat. „V souvislosti s naším trhem existuje zřejmá paralela. Poptávka po BTL hypotékách u nás roste už od loňského roku, primárně nejvíce v Praze, kde prodeje vzrostly za poslední roky o desítky procent. I to je důvod, proč se ČNB od letošního roku snaží hypotéky na pronájem monitorovat. Problém monitoringu těchto hypoték je však trh fyzických osob. Pokud si totiž koupíte byt k pronájmu jako fyzická osoba, nikdo prakticky nezjistí, že je to za tímto účelem. Fakticky u nás existuje trh BTL fyzických osob, který je skrytý, a trh projektů, respektive bytových objektů, který monitorován je“, uvádí Libor Ostatek, ředitel společnosti GOLEM FINANCE. Ekonomika a výhled do budoucna Britská ekonomika jako celek po letech útlumu roste, a s tím jak klesá nezaměstnanost, rostou čisté příjmy domácností a podobně jako v České republice se bankám zdražují zdroje, z nichž financují své úvěrové aktivity. Analytici proto očekávají, že sazby v těchto měsících dosednou na úrokové dno. Rostoucí ekonomika tedy přináší riziko navýšení úrokových sazeb a přeneseně zdražení hypoték. Nicméně podle vyjádření britské centrální banky navýšení sazeb nyní není na pořadu dne – bude záležet na vývoji inflace, přičemž případné zvýšení sazeb přichází v úvahu nejdříve na jaře příštího roku. Základní úroková sazba ve Velké Británii činí 0,5 %.

8) Úrokové sazby hypoték jsou na minimu. Jakou zvolit fixaci? HYPOINDEX.CZ Hypoteční úvěry jsou nejlevnější v historii. V září 2015 úrokové sazby dle Fincentrum Hypoindexu sice mírně vystoupaly na 2,11 %, v dohledné době ale k dramatickému růstu zřejmě nedojde. Vyplatí se přesto zafixovat úrokovou sazbu hypotéky na delší dobu? Správně zvolená délka fixace úrokové sazby hypotéky může ušetřit řadu problémů. Variabilní úrokové sazby bez jakékoli fixace bývají sice levnější, ovšem v případě růstu mohou ohrozit stabilitu rodinných financí. Vzrostou-li úrokové sazby na mezibankovním trhu, dojde k růstu splátky hypotéky a vyššímu zatížení rodinného rozpočtu.

7


Naopak příliš dlouhá fixace úrokové sazby se může ukázat jako překážka při prodeji nemovitosti, kdy není snadné a především levné hypotéku předčasně splatit.

Česká spořitelna

1,80 %

Výhody a nevýhody variabilních sazeb

Expobank

2,39 %

Fio banka

1,69 %

GE Money Bank

2,04 %

mBank

2,49 %

Raiffeisenbank

2,35 %

UniCredit Bank

1,69 %

Ekonomická teorie říká, že se z dlouhodobého pohledu vyplatí spíše úrokovou sazbu nechat plynout a nefixovat ji. Standardně až na krátkodobé výjimky jsou kratší úrokové sazby nižší než dlouhodobé. Mění se sice častěji, ale v dlouhém časovém horizontu se vyplatí. Potíží je, že ani hypotéka pořízená na 30 let nemusí být dostatečně dlouhá, aby se výhoda variabilní sazby projevila. Variabilní sazby jsou pro standardní domácnost rizikové. Počítá-li rodina s určitými výdaji, může změna podmínek na mezibankovním úvěrovém trhu přivést domácnost do svízelné situace, která může končit až exekucí při neschopnosti hypotéku splácet. Některým domácnostem umožní nižší variabilní sazba dosáhnout na dostatečně vysoký hypoteční úvěr pro pořízení vybraného bytu či rodinného domu. Při vyšší (fixované) sazbě a vyšší splátce by žadatelé o úvěr neprošly kritérii banky na bonitu klienta a banka by jim pro obavy z neschopnosti splácet hypotéku raději rovnou zamítla. První nadšení z možnosti čerpat levnější hypotéku s variabilní sazbou v dostatečné výši se ale může změnit v noční můru. Je-li rodinný rozpočet příliš napnutý, jakékoli zvýšení mezibankovních sazeb a s nimi i hypoteční splátky se otočí ve finanční potíže. Variabilní sazba je naopak obecně vhodná v případě, kdy domácnost má dostatek finančních prostředků či dostatečně vysoké příjmy. V případě růstu sazeb se nevyskytnou finanční potíže, ale splátku lze bez potíží dál platit, případně je možné hypotéku předčasně splatit. Očekávaný mimořádný příjem je dalším důvodem, pro který je variabilní sazba vhodná. Při fixované úrokové sazbě není možné hypotéku kdykoli bez dodatečných a poměrně vysokých poplatků předčasně splatit. U variabilní sazby to možné je.


Minimální variabilní sazby hypotečních úvěrů Banka Variabilní sazba

Zdroj: Internetové stránky českých bank k 24. 9. 2015 Poznámka: Minimální variabilní úrokové sazby zahrnují veškeré slevy nabízené bankou při maximální bonitě klienta.

Variabilní sazby se nejčastěji odvíjejí od mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR a mohou se měnit každý měsíc. Aktuální výše 1M PRIBOR dosahuje 0,2 % a představuje náklady banky na finanční zdroje sloužících k poskytnutí hypotéky. Pouze GE Money Bank využívá svou vlastní referenční sazbu, která aktuálně dle úrokového lístku činí 0,25 %, navíc k ní přičítá přirážku, kterou může po určitém „fixačním období“ změnit. Nejčastější sazba: 5letá fixace Naprostá většina hypotečních úvěrů je poskytnuta buď s 3letou, nebo s 5letou fixací úrokové sazby. V současné době extrémně nízkých úrokových sazeb je z těchto dvou obecně vhodnější volit 5letou fixaci, jejíž výše je u všech bank stejná nebo nižší než tříletá. Pětiletá fixace úrokové sazby představuje dobrý kompromis mezi zajištěním nízkých úrokových sazeb na delší dobu a možností mimořádné splátky v případě získání vyšší finanční hotovosti. Konkurence mezi bankami nabízejícími 5leté fixace je navíc výrazně vyšší než u variabilních sazeb, které nenabízí zdaleka každá banka.

8


Minimální úrokové sazby s 5letou fixací Banka 5 let

připravují novou legislativu o úvěrech, v rámci níž by mělo být zakotveno právo klienta hypoteční úvěr kdykoli předčasně splatit s minimálním poplatkem odpovídajícím nákladům banky. V současnosti lze uskutečnit levnou mimořádnou splátku pouze u spotřebitelských úvěrů nezajištěných nemovitostí, kde je maximální poplatek stanoven na 1 % z objemu mimořádné splátky.

Česká spořitelna

2,09 %

ČSOB

2,69 %

Equa Bank

1,99 %

Expobank

3,03 %

Fio banka

1,88 %

GE Money Bank

2,34 %

Hypoteční banka

1,99 %

Česká spořitelna

2,69 %

Komerční banka

2,09 %

ČSOB

2,99 %

mBank

1,99 %

Expobank

3,79 %

Raiffeisenbank

2,19 %

GE Money Bank

3,19 %

Sberbank

1,99 %

Hypoteční banka

2,99 %

UniCredit Bank

1,79 %

Komerční banka

2,69 %

Wüstenrot

1,89 %

Raiffeisenbank

3,09 %

Zdroj: Internetové stránky českých bank k 24. 9. 2015

UniCredit Bank

3,15 %

Poznámka: Minimální úrokové sazby zahrnují veškeré slevy nabízené bankou při maximální bonitě klienta.

Zdroj: Internetové stránky českých bank k 24. 9. 2015

Prostor pro pokles úrokových sazeb není příliš velký, přestože i Česká národní banka (ČNB) s nimi může ještě zamávat. ČNB má možnost snížit své základní úrokové sazby až do záporných hodnot, čímž by byly banky motivovány ještě více půjčovat své peníze – a konkurence mezi nimi by vedla k dalšímu poklesu i hypotečních sazeb. Zároveň se začínají ozývat hlasy analytiků, podle nichž centrální banka může prodloužit intervence proti české koruně z původně oznámené druhé poloviny roku 2016 až na rok 2017, což by opět vedlo k poklesu úrokových sazeb nejen na mezibankovním trhu, ale i na trhu hypotečním. Nenastane-li ale stav, kdy ČNB bude nadále bojovat proti deflaci a snižovat úrokové sazby, je pravděpodobný pozvolný růst úroků. V takové situaci je fixace na 5 let vhodným řešením. Nejdelší sazby… až 30 let Zatímco 5leté fixace patří po variabilních úrokových sazbách k nejnižším, u delších fixací na 10 let si klient připlatí od 0,3 do 1,36 procentního bodu. Nejdelší fixaci úrokové sazby nabízí Hypoteční banka a ČSOB, jejichž 30letá fixovaná úroková sazba začíná na 3,39 %. Přestože se jedná o nižší sazbu, než jakou mají jiné banky u 10leté fixace, je bezpečnější se takové fixaci spíše vyhnout. Největším nebezpečím dlouhých fixací je obtížné předčasné splacení hypotéky např. v případě prodeje nemovitosti, získání mimořádných prostředků či nečekané události v rodině (rozvod, rozchod, úmrtí…). To se ovšem může v dohledné době změnit, neboť čeští zákonodárci


Minimální úrokové sazby s 10letou fixací Banka 10 let

Poznámka: Minimální úrokové sazby zahrnují veškeré slevy nabízené bankou při maximální bonitě klienta.

Dlouhé fixace úrokových sazeb obdobně jako variabilní sazby také nenabízí zdaleka všechny banky. Desetileté fixace sice začínají na 2,69 %, ovšem výsledná sazba závisí na nejrůznějších přirážkách bank za nevyužití jejích dalších finančních produktů a pojištění a pochopitelně též za nedostatečnou bonitu dle ocenění banky. Sazba také může vzrůst při vyšším poměru výše požadované hypotéky k zástavní ceně nemovitosti (LTV). Nesmíme zapomínat ale ještě na jednu důležitou věc: Inflaci. Pokud si dnes klient zafixuje vyšší úrokovou sazbu, bude již dnes, tedy v dnešních cenách, platit vyšší splátku odpovídající vyšší úrokové sazbě. Při nižší sazbě jednak ušetří (za 0,5 procentního bodu při hypotéce 1 mil. Kč na 30 let přibližně 260 Kč měsíčně) a při obrátce fixace může část hypotéky splatit, navíc při 2% inflaci za pět let stejná nominální splátka reálně zlevní o více než 10 %. Přičteme-li případný růst reálných mezd, je případný růst úrokových sazeb v budoucnosti menším rizikem, než se na první pohled zdá. Jakou fixaci úrokových sazeb dnes zvolit? Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám jsou variabilní sazby příliš rizikové. Naopak přirážky u 10 a víceletých sazeb hypotéku zbytečně prodražují. Pro standardní domácnost se tedy až na výjimky vyplatí následovat zlatou střední cestu a využít 5leté fixace úrokových sazeb.

9

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate English corner Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

quality space exacerbated by the lack of development over the preceding recessionary years.”

9) Spain Remains Top European Property Investment Target, Germany Second

Assuming a 3 – 5 year hold from today, which of these countries is zour preferred investment target? Benelux 8,7 Germany

25,4

WORLDPROPERTYJOURNAL.COM

Other Southern Europe

3,6

According to Knight Frank, active investors see Spain as the top investment target in Europe, with Germany following close behind in 2015.

Other CEE

2,2

Poland

5,1

France

5,8

Knight Frank's recent European poll showed 27 % of over 150 investors identified Spain as their preferred investment target for next year, clearly indicating the strength of its recent recovery with values still well below their previous peak.

Nordics

2,9

Spain

26,8

UK

17,4

Russia

2,2

Humphrey White, Head of Capital Markets at Knight Frank Spain, comments “The fundamental rationale behind investing in Spain is even stronger than this time last year. Prime CBD office rents have risen by 20 % over the past 12 months, but remain nearly 40% below the 2008 peak, and both footfall and sales have been increasing in dominant shopping centres for six consecutive quarters.”

Source: Knight Frank

Over a quarter (25.4 %) of attendees chose Germany as their preferred target. Results mirror the buoyant investment activity seen in the country, with a total of €30 billion invested in property during H1 2015, an increase of 35 % compared to H1 2014. Joachim von Radecke, Head of German Desk at Knight Frank in London, comments “The increase is driven by the rising flow of foreign capital into the country and the 50% increase of domestic investor activity. Foreign investors' share of the German market continues to grow, and now accounts for almost 60% of all transactions in H1 2015. “We saw the usual trend towards the "big five" markets Berlin, Frankfurt, Munich, Hamburg and Düsseldorf, with 78% of total office transactions recorded in these cities.”

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Píchová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

The UK again featured strongly in this year's poll, attracting 17.4% of the votes, on the back of the continuing recovery which has now extended to the UK regions. Chris Bell, Managing Director of Europe at Knight Frank, comments, “The UK is well ahead of the rest of Europe in terms of the property cycle and has already seen significant yield compression. However, it is encouraging that rental growth is beginning to re-emerge more widely across Europe, helped by the strengthening of occupier demand and the steadily falling availability of good


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents