BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

ROK 2016 SE NESMAZATELNĚ ZAPÍŠE DO STATISTIK BRNĚNSKÝCH STAVITELŮ

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Byty jsou o 80 procent dražší oproti roku 2005, ceny loni dál stoupaly

2)

Skoro pět miliard utratili lidé v roce 2016 za nové byty v Brně. Co můžeme očekávat letos?

3)

Češi se díky rostoucím mzdám a zaměstnanosti stále více pouštějí do rekonstrukcí bytů, najímají si i architekty

Komerční nemovitosti 4)

Asijci ovládli české reality, nakupovali kanceláře, hotely i sklady

5)

Developer HB Reavis prodal kanceláře v Karlíně za 2,3 miliardy korun. Jde o jednu z 10 největších realitních transakcí loňského roku

6)

BREXIT a kancelářský trh

Realitní byznys 7)

Vláda schválila stavbu tří průmyslových zón za tři čtvrtě miliardy. Kvalitní půdě se vyhnou

8)

Realitní fond jako alternativa k pronájmu nemovitostí

9)

Loni rostl u stavebního spoření zájem o úvěry i nové smlouvy

English corner 10) This Month in Real Estate - January 2017

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

16/01 2017

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Byty jsou o 80 procent dražší oproti roku 2005, ceny loni dál stoupaly E15.CZ Nabídkové ceny bytů v Česku loni meziročně vzrostly průměrně o deset procent, přičemž růst byl podobný v Praze i mimopražských regionech. Oproti roku 2005 jsou byty dražší zhruba o 80 procent. Míra inflace se ve stejném období zvýšila o čtvrtinu. Vyplývá to z údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ). V mimopražských regionech loni vzrostly nabídkové ceny bytů v realitních kancelářích nebo v cenících developerů meziročně o 9,6 procenta, v hlavním městě o 10,4 procenta. Také porovnání s rokem 2005, od kdy ČSÚ tyto údaje eviduje, vychází pro Prahu i regiony podobně. Zatímco v metropoli se ceny zvýšily o 83 procent, mimo Prahu o 77 procent. Nabídkové ceny bytů od roku 2005 rostly až do posledního předkrizového roku 2008. V dalších třech letech klesaly, od roku 2012 se opět vrátily k růstu. Největším tempem vzrostly právě v roce 2008, a to o 22,9 procenta. Naopak v roce 2011 o 4,9 procenta klesly. V porovnání aktuálních cen s rokem 2008 jsou mezi Prahou a regiony výrazné rozdíly. V celé České republice vzrostly o 13,7 procenta, mimo Prahu se zvýšily o 3,9 procenta, ovšem v hlavním městě o 23,3 procenta. Nabídkové ceny bytů sleduje ČSÚ kromě Prahy také ve všech krajských městech, navíc ještě v Kladně a Opavě. Ceny jsou sledovány také ve 12 vybraných městech s počtem obyvatel od 10 tisíc do 50 tisíc. Devět z nich spadá do Středočeského kraje. Z ostatních krajů jsou zatím zastoupeny pouze Domažlice, Náchod a Znojmo.

2) Skoro pět miliard utratili lidé v roce 2016 za nové byty v Brně. Co můžeme očekávat letos? REALITYMORAVA.CZ Rok 2016 se nesmazatelně zapíše do statistik brněnských stavitelů. Obrovský zájem o bydlení v novostavbách překonal očekávání všech odborníků. Celkem se loni v Brně prodalo 1 507 nových bytů a lidé za ně utratili přesně 4,94 miliard korun. Ruku v ruce s tím šlo ale i zdražování, byty v Brně během loňského roku podražily o 9 % na necelých 59 000 Kč za m².

Monitoring realitního trhu 16/01/2017

Kvůli problémům s povolováním nových staveb a s územním plánováním v Brně se staví málo a bytů je nedostatek. Ceny nemovitostí v Brně proto rostou i v roce 2017. Je ale zřejmé, že bydlení nebude zdražovat donekonečna a lidé se po něm začnou ve větší míře poohlížet i mimo město. Údaje vyplývají z pravidelné analýzy trhu společnosti Trikaya. Meziroční nárůst 63 % Oproti roku 2015 vzrostl počet prodaných bytů v novostavbách o 63 % a o nové byty v Brně byl loni velký zájem i přes jejich soustavně rostoucí ceny. Zájemci o bydlení v novostavbě často využívali velmi výhodných úrokových sazeb u hypoték, jež byly po většinu roku na minimálních hodnotách. „Je to paradoxně i aktuální růst úrokových sazeb úvěrů na bydlení, který pomohl vysokým hodnotám prodejů v loňském roce. Na podzim chtěli lidé využít posledních nabídek hypoték s nízkými úroky a investovali do bydlení,“ komentuje situaci Alexej Veselý, ředitel společnosti Trikaya. S novým zákonem o spotřebitelském úvěru totiž hypotéky začaly ke konci roku opět zdražovat. Nejčastěji lidé poptávali bydlení v městských částech Slatina, Bystrc, Královo Pole a Brno-střed. Lidé nejčastěji kupovali dvoupokojové byty, ale velký zájem byl také o ty jednopokojové – nejčastěji si je pořizují jako investici a dál je pronajímají. V nadcházejících měsících se budou nejvíce prodávat byty v městských částech Jundrov a Slatina, které jich aktuálně nabízejí nejvíce. Nejdražší a nejlevnější Nejdražším bytem prodaným v roce 2016 byl podle dostupných ceníků developerů pětipokojový byt v centru města, jejž si koupil zájemce za necelých 14 milionů Kč. Naopak nejlevnější byl jednopokojový byt na ulici Cejl, kde kupec zaplatil za 17 m² částku necelých 1,2 milionu Kč. Celkově jsou nejlevnější byty v městských částech Slatina a Bystrc, za bydlení v těchto lokalitách zájemci v loňském roce zaplatili v průměru 47 tisíc Kč za m². Průměrný brněnský byt je za 3,5 milionu korun Současná průměrná cena nabízených novostaveb se pohybuje kolem necelých 59 000 Kč za m². Oproti cenám v lednu loňského roku se jedná o 9 % vyšší průměrnou cenu. Průměrný dvoupokojový byt o velikosti 60 čtverečních metrů tak v Brně koupíte za 3,5 milionu korun. Zájemce o jednopokojový byt si zpravidla musí připravit více než dva miliony korun. Na růst cen nových bytů má vliv několik faktorů, které se v průběhu roku 2017 postupně setkaly. A nesetkaly se jen zde. „Dva hlavní trhy s byty v Česku, Praha a Brno,

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

v některých ohledech sdílí obdobné problémy. Ani jedno z měst nemá vyhovující územní plán, jenž by podporoval výstavbu nového bydlení. Praha ani Brno nebyly připraveny na velký zájem o nové bydlení, který byl vyvolán dostupnými hypotékami a velmi dobrou ekonomickou situací naší země. Byty v Brně začaly výrazně zdražovat poté, co byla zrušena aktualizace územního plánu před dvěma lety. Bez možnosti stavět nové nemohli stavitelé uspokojit vysokou poptávku a z bytů se stalo nedostatkové zboží,“ komentuje situaci Alexej Veselý.

Ceny pronájmů se v uplynulém roce zvedaly až o desítky procent. „Je důležité si uvědomit, že ceny jednoduše nemohou růst donekonečna. Jakmile ceny překročí určitou hranici, začnou bytům ve městě konkurovat jiné typy bydlení – zcela logicky zejména levnější bydlení mimo město,“ doplňuje Alexej Veselý a upozorňuje tak na problém vystěhování obyvatel města, s nímž se Brno potýká. Denně do Brna dojíždí přes 100 000 lidí. Zatímco v Brně dle aktuálních údajů výstavba nových bytů meziročně klesla o 45 %, v okrese Brno-venkov soustavně roste. Jak se bude brněnský trh realit vyvíjet v novém roce? V novém roce proto lze očekávat výrazný trend suburbanizace a přesunu části produktivní populace za hranice města. Bydlení v Brně se stává pro mladé rodiny nedostupným, a proto raději volí bydlení mimo město a delší dojíždění za prací. Stejně tak řada developerů vzhledem k současným komplikacím s územním plánem a povolováním staveb ve městě své aktivity raději přesune za jeho hranice.

V aktuální nabídce brněnských developerů se nachází celkem 911 dostupných bytů, z toho téměř polovina (442) je již zarezervována. Volných nových bytů je tedy k dispozici na celé Brno pouze 469. Za loňský rok se jich prodalo více než trojnásobné množství. „Od roku 2011 se neprovedla jediná změna územního plánu. Současný územní plán v Brně je starý 23 let a většina vhodných ploch pro výstavbu je již vyčerpána. Problémy, které tento stav vyvolá, se bohužel dotknou většiny obyvatel města, nejenom zájemců o nové bydlení!“, doplnil Alexej Veselý. Začínají zdražovat i starší byty a lidé více stavějí za Brnem

Ceny hypoték budou pravděpodobně pomalu růst a poptávku po bydlení spolu s vyšší cenou sníží také omezení počtu vydaných hypoték, jež vstoupí v platnost na jaře letošního roku. Hypotéky, které pokrývají více než 80 % hodnoty nemovitosti, budou banky moci uzavřít pouze s 15 % klientů. „Tuto změnu vítáme a věříme, že částečně ochladí současný napjatý trh. Nové byty budou moci kupovat pouze zájemci s dostatečným finančním zajištěním, a nebude tak hrozit přehřátí trhu,“ komentuje Alexej Veselý. Růst cen lze vzhledem k nedostatečné výstavbě nových bytů očekávat zejména v segmentu starších bytů a pronájmů. Brněnský trh by v nadcházejícím roce mohla výrazně ovlivnit realizace některého z dlouho připravovaných projektů rezidenčního bydlení většího rozsahu. Jedná se především o rozsáhlé plochy brownfieldů s potenciálem výstavby několika stovek bytů – v areálu bývalé Zbrojovky, v Černovicích nebo v areálu Jaselských kasáren.

Zatímco růst cen nových bytů pozvolna snižuje své tempo, na řadu přicházejí ceny těch starších, které zpravidla trh novostaveb následují. V uplynulých měsících došlo ke zdražování starších bytů z důvodu velké poptávky. K tomu nově přispěla také daň z nabytí nemovitosti, již od listopadu hradí kupující. Rozdíly mezi cenami starších a nových bytů se výrazně snížily, zvlášť započteme-li provizi makléře, kterou v Brně tradičně platí kupující. Růst cen nemovitostí ale ovlivní nejenom jejich nákup, hlouběji do kapsy budou muset sáhnout také nájemníci.


3


3) Češi se díky rostoucím mzdám a zaměstnanosti stále více pouštějí do rekonstrukcí bytů, najímají si i architekty IHNED.CZ  



Rekonstrukce bydlení plánuje čím dál více českých domácností. A zdaleka nejde jen o koupelny. Nejvíce plánují lidé investovat do nových kuchyní, nově nabývají na významu dětské pokoje a zabezpečení bytů. Trend potvrzují i stavební spořitelny, výrobci a další firmy, které ze zvýšeného zájmu o rekonstrukce profitují.

Rekonstrukce bydlení je téma pro čím dál větší počet tuzemských domácností. Díky rostoucím mzdám a stabilitě na pracovním trhu jsou lidé ochotnější utrácet za zvelebování svých příbytků i větší částky. Potvrzují to firmy, kterým přináší tento typ investic zakázky, i průzkumy. Společnost ProBydlení odhaduje, že za rekonstrukci vnitřních prostor a vybavení bytů a rodinných domů vynaloží jedna domácnost v následujících pěti letech v průměru 400 tisíc korun. Firma na toto téma spolu s realitní kanceláří Maxima Reality provedla průzkum mezi více než tisícovkou respondentů. Podle něj rekonstrukci bytu, případně interiéru domku, plánuje každý třetí majitel nemovitosti, která byla postavena před rokem 2000. Přibližně polovina oslovených vlastní byt ve starší cihlové zástavbě, další velkou skupinou lidí jsou obyvatelé panelových domů a desetina žije v rodinných domech. „Řada majitelů dá přednost zkvalitnění či dovybavení vlastní stávající nemovitosti před nákupem větší, nebo nové nemovitosti,“ řekl David Jirušek, mluvčí developerské společnosti Finep, jež společnosti Maxima reality a ProBydlení ovládá. Ceny nemovitostí v poslední době skokově vzrostly a na hypotéku kvůli přísnějším podmínkám nově dosáhne méně lidí. „Z hlediska objemu vynaložené investice a jejímu budoucímu zhodnocení vychází rekonstrukce starší nemovitosti výrazně lépe než pořízení nové,“ dodal Jirušek. Výrazný nárůst zájmu o úvěry na rekonstrukce Ochotu lidí investovat do rekonstrukcí bytů a domů potvrdil také poslední výzkum společnosti IBRS pro Českomoravskou stavební spořitelnu (ČMSS). Chystá se k tomu 49 procent ze zhruba tisíce respondentů. To je o pět procentních bodů více, než ukázal průzkum loni na jaře. „Pro rekonstrukce a modernizace je tu obrovský prostor, v nejbližších letech budou chtít své bydlení


vylepšovat téměř dva miliony domácností,“ uvedl Tomáš Kofroň, mluvčí největší stavební spořitelny v tuzemsku. Většina lidí (71 procent) zvládne ufinancovat rekonstrukci ze svých úspor, pokud si ale potřebují půjčit, volí nejčastěji úvěr od stavební spořitelny. „Loni jsme zaznamenali výrazný nárůst zájmu o malé úvěry na rekonstrukce, zhruba 60 procent našich meziúvěrů jde právě na rekonstrukce bydlení,“ řekl Kofroň. Podle dřívějšího výzkumu by investice nejčastěji mířily do nové koupelny (38 procent) a kuchyně (32 procent). Náklady na rekonstrukce bytu se typicky pohybují v řádech nižších stovek tisíců korun a v případě úvěru od stavební spořitelny není nutná zástava nemovitostí a sazby jsou asi třikrát nižší než u spotřebitelského úvěru, podotkl Kofroň. Sazby stavebních spořitelen se pohybují pod čtyřmi procenty. Podle informací zmíněné stavební spořitelny dochází k rekonstrukci nejčastěji buď hned po koupi staršího bytu či domu nebo do dvou let od jeho pořízení. Doba kuchyní a zabezpečení Velká část bytů v panelových domech má podle odhadů odborníků už přestavbu umakartového jádra za sebou. Podle zkušeností společnosti ProBydlení v posledních letech lidé investují do nových kuchyňských linek a vestavěných skříní. Pražská firma nabízí služby spojené s rekonstrukcemi od výběru kuchyní a dalšího vybavení bytu až po zajištění firmy, která rekonstrukci zrealizuje. „Je to paradox, ale až nyní v masovém měřítku započala doba kompletních rekonstrukcí dětských pokojů a vybavení a zároveň se výrazně zvyšuje poptávka po zabezpečení majetku,“ řekl Jirušek. Domácnosti směřují zabezpečení majetku především na vstupní dveře a na bezpečnostní systémy, zejména alarmy. Odborníci doporučují vstupní dveře třetí nebo ještě lépe čtvrté bezpečnostní třídy. „Průměrná cena investice do zabezpečení se meziročně zvedla přibližně o tři procenta pravděpodobně díky tomu, že lidé si vybírají kvalitnější doplňky. Průměrná investice do bezpečnostních dveří je nyní 35 tisíc korun,“ řekl Jaroslav Pecka, obchodní ředitel společnosti Next, která se na zabezpečení domácností specializuje. Investice do zabezpečení podle Pecky rostou dlouhodobě a lidé jsou jí dnes ještě více nakloněni díky příznivé ekonomice. Firmě Next v posledních třech letech tržby stabilně rostou. Loni to bylo asi 150 milionů korun a letos výrobce očekává další nárůst. Daří se i výrobci interiérových dveří, společnosti Sapeli, jež loni zaznamenala dvouciferný růst tržeb i zisku. HN to sdělil obchodní ředitel společnosti Martin Sedlák s tím, že

4


konkrétní čísla firma oznámí až po účetní uzávěrce. „Pokračuje trend, kdy cena už není jediný a základní parametr. Prodáváme dražší výrobky, roste poptávka po atypické výrobě, dražších materiálech, designově náročnějších a zajímavějších řešeních,“ vyjmenoval Sedlák. Sapeli se loni dařilo získávat více zakázek v developerských projektech a podíl rekonstrukcí se mírně snížil, hlavně v Praze a krajských městech. „Podobný trend očekáváme ještě v tomto roce, kdy se bude řada projektů dokončovat. V letech následujících, kdy zejména v Praze není dostatek připravených projektů, očekáváme pro změnu výrazné posílení v segmentu rekonstrukcí,“ dodal Sedlák.

Na zvýšenou poptávku po rekonstrukcích reagují i architekti. Například ateliér GeddesKaňka získává více zakázek z oblasti interiérového designu. „Ekonomice se daří, lidé si na rekonstrukce běžně najímají architekty,“ řekl Tomáš Kaňka, ředitel pražské kanceláře zmíněného ateliéru. Potenciál rekonstrukcí se stupňuje i tím, že povolování nových staveb včetně činžovních domů je v Praze zdlouhavé.

Asijští investoři jsou na realitním trhu populární mimo jiné díky tomu, že je tak přísně nesvazují interní pravidla jako například západoevropské fondy, uvedla právnička Aneta Sosnovcová z advokátní kanceláře Clifford Chance. O největší investici se asijský kapitál postaral v průmyslových nemovitostech. Správce singapurských devizových rezerv GIC koupil za 2,4 miliardy eur celoevropské portfolio v Praze sídlícího developera P3. Na Českou republiku z toho připadlo 700 milionů eur. Ze Singapuru pochází rovněž investiční trust M&L Hospitality, nový majitel hotelu Hilton Prague Old Town a přilehlého víceúčelového centra Gestin. Výsledky trhu silně ovlivnila také v tuzemsku známá společnost CEFC. Číňané vlastnící například fotbalový klub Slavia si loni pořídili luxusní hotel Mandarin Oriental na pražské Malé Straně. CEFC udělala rovněž velký realitní obchod se skupinou Penta. V závěru minulého roku při něm zaplatila více než sedm miliard korun.

Komerční nemovitosti 4) Asijci ovládli české reality, nakupovali kanceláře, hotely i sklady E15.CZ Asijský kapitál převládl v investicích do českých komerčních nemovitostí typu kancelářských nebo logistických center. Asijci loni nakoupili podnikatelské reality za 36 miliard korun. To je více než tradičně silní čeští nebo němečtí investoři, vyplývá z dat poradenské společnosti CBRE. Je to vůbec poprvé, co takto asijští investoři na tuzemském realitním trhu zabodovali. V západní Evropě už otevřeně nakupují delší dobu. „Asijští investoři, kteří jsou aktivní na trhu střední a východní Evropy, mají tendenci se zaměřovat na větší transakce, jakými jsou dominantní nemovitosti, portfolia nemovitostí nebo i vlastnický podíl v samotné realitní společnosti,“ uvedl Chris Sheils, šéf investic v pražské kanceláři CBRE.

Navzdory loňskému nástupu asijských kupců se nepředpokládá, že by tuzemské nemovitosti ovládli natrvalo. „Očekáváme, že na trhu nemovitostí v České republice budou i nadále převažovat spíše aktivity lokálních a evropských investorů,“ sdělil advokát Tomáš Běhounek z kanceláře Bnt attorneys-at-law, která u velkých realitních transakcí asistuje. Letošní výsledky realitního trhu nebudou patrně příliš zaostávat za loňským rekordem. Konzultanti z CBRE sledují přes padesát rozjednaných obchodů o celkovém objemu investic přes 3,3 miliardy eur.

Objem investic do komerčních realit se loni v Česku vyšplhal na 3,7 miliardy eur, tedy zhruba na sto miliard korun. Je to nejlepší zaznamenaný výsledek. Asijci si z trhu ukousli 36 procent, Češi 32 a třetí Němci dvanáct procent.


5


5) Developer HB Reavis prodal kanceláře v Karlíně za 2,3 miliardy korun. Jde o jednu z 10 největších realitních transakcí loňského roku IHNED.CZ 





Developer HB Reavis prodal kancelářská centra v Praze-Karlíně mezinárodnímu realitnímu fondu za 84 milionů eur. Prodej budov s názvem River Garden II a III se stal sedmou největší tuzemskou investicí do komerčních realit roku 2016. Fond Encore+ v Česku nakupoval vůbec poprvé.

Developerské společnosti HB Reavis se na sklonku loňského roku podařilo dokončit výnosný obchod. Firma ovládaná slovenským miliardářem Ivanem Chrenkem prodala komplex administrativních budov v Praze-Karlíně za 84 milionů eur (v přepočtu 2,27 miliardy korun). Dvě vnitřně propojené budovy s názvem River Garden II a III od HB Reavis koupil mezinárodní realitní fond Encore+. Ten v Česku nakupoval vůbec poprvé. „Akvizice River Garden II a III představuje výbornou příležitost k získání vysoce kvalitních kancelářských a obchodních prostor na zavedeném dílčím trhu a pro investory vytváří dobrý poměr rizika a výnosů,“ komentoval obchod Jeffrey King, manažer fondu Encore+. Do portfolia otevřeného podílového fondu patří nemovitosti ve Francii, Německu, Švédsku, Španělsku, Polsku či Nizozemsku s hrubou hodnotou aktiv ve výši 840 milionů eur. Nemovitosti fondu Encore+ spravují společnosti LaSalle Investment Management a Aviva Investors. Encore+ byl nedávno poradenskou společností MSCI vyhodnocen jako nejlepší fond za poslední tři roky v indexu PEFPI (Pan-European Property Funds Balanced Funds Index). K 30. červnu loňského roku přesahoval tříletý výnos fondu devět procent. „Česká republika je atraktivní destinací pro investory díky silnému a stabilnímu růstu své ekonomiky,“ uvedl Chris Zeuner, ředitel společnosti LaSalle Investment Management pro střední a východní Evropu. Budovy River Garden II a III nabízejí přes 25 tisíc metrů čtverečních převážně kancelářských ploch k pronájmu, doplňkově i prostory pro obchodníky. V domech si pronajímají kanceláře společnosti jako JCDecaux, Philips, NCR, Hill’s, ale i developer HB Reavis.


Stavby dokončené v roce 2014 sousedí s budovou River Garden I od stejného developera na Rohanském nábřeží. Karlín prochází dynamickým rozvojem.

Aktuálně jsou zde ve výstavbě dvě velká administrativní centra – projekt Butterfly v docházkové vzdálenosti stanice metra Křižíkova a Rustonka o stanici metra dále na Invalidovně. „Karlín patří mezi nejvyhledávanější čtvrti v Praze, a to jak z řad nájemců, tak investorů,“ řekl Chris Sheils, ředitel investičního oddělení v pražské kanceláři společnosti CBRE. Ta při akvizici River Garden II a III radila společnosti LaSalle. Zájem investorů o Karlín a jeho bezprostřední okolí dokládá i necelý rok a půl stará transakce, kdy developer Skanska Property prodal kancelářskou budovu Corso Court společnosti Invesco Real Estate. Jak informovaly HN v listopadu 2016, rozjednaný je také prodej nejnovější administrativní budovy komplexu Futurama u stanice metra Invalidovna. Loňský rok byl z pohledu investic do tuzemských komerčních realit rekordní. Podle CBRE se zobchodovaly nemovitosti v přepočtu za více než 3,5 miliardy eur (95 miliard korun). Prodej budov River Garden II a III se stal v tomto smyslu sedmou největší transakcí roku.

6) BREXIT a kancelářský trh S T A V E BN I - F O R U M . C Z K odlivu velkých korporací z Londýna v důsledku BREXITu dojde podle devíti z deseti ředitelů našich developerských společností. Cílovou destinací tohoto přesunu však podle nadpoloviční většiny z nich bohužel nebude Praha – mezi favority patří Hamburk, Paříž a Berlín. A ty firmy, které by o přesídlení do Prahy přeci jen uvažovaly, bude limitovat především byrokracie ze strany státu a nekvalitní legislativa. Jak vyplývá ze studie společností CEEC Research, ředitelé domácích developerských společností predikují „útěk“ z Londýna takřka bez výjimky, přičemž polovina z nich tento odsun očekává v omezené míře a třetina (33 %) jen výjimečně. Bezmála pětina (17 %) naopak nepředpokládá, že by k podobnému hromadnému stěhování vůbec mohlo dojít. Přitom londýnské City podle tří čtvrtin (74 %) respondentů opustí především bankovní instituce. A devět z deseti účastníků ankety neočekává, že BREXIT ovlivní spekulativní výstavbu nemovitostí, když desetina je dokonce přesvědčena o opaku.

6


Má Praha potřebné kapacity?

Nadpoloviční většina (55 %) ředitelů developerských společností si nemyslí, že by cílovou destinací těchto firem měla být Praha. To, že by se tak mohlo stát v omezené míře, predikuje více než čtvrtina (27 %) developerů. „Z mého pohledu by mohl být Brexit šancí pro Prahu, která by převzala část poptávky při odchodu jednotlivých bankovních a jiných klientů z Londýna, případně jiných částí Británie. Tato úvaha v sobě nicméně nese potřebu strategického myšlení a společné práce investorů, developerů a státních, případně obecních institucí. Poslední otázka má dvě roviny – v celkovém součtu metrů čtverečních lze říci ano, nicméně je otázkou, zda se jedná o vhodné a zajímavé kanceláře pro náročné zájemce,“ popisuje svůj náhled na možný vývoj Jan Štembera z firmy M2 real estate.

„Důsledky BREXITu budou záviset na tom, jaké budou pro BREXIT vytvořeny podmínky. Existuje řadu spekulací, že se finanční služby budou snažit přesunout z londýnského City do jiných velkoměst Evropské unie. Ale nepředpokládáme, že by se podobný typ poptávky objevil v Praze, na řadě by byla evropská finanční centra typu Frankfurtu či Paříže. A z dobře informovaných zdrojů se proslýchá, že by to mohl být také Dublin. V případě, že by v důsledku BREXITu určitý druh poptávky cílil na Prahu, myslím, že v Praze je pro uspokojení takové poptávky dostatek kancelářských prostor,“ tvrdí Tero Loukonen z PASSERINVEST GROUP. Společnosti, které by o přesídlení do Prahy přeci jen uvažovaly, bude ovšem podle výsledků ankety limitovat především státní byrokracie. Na stupnici od nuly do desítky, kde desítka představuje pro velké korporace nejvíce limitující překážku, dali tomuto faktoru ředitelé developerských firem známku 8,4. Druhým největším problémem je pak podle nich nekvalitní legislativa a její časté změny (8,3 bodu z maximálních 10). Za nejméně limitující faktor developeři považují nedostatek volných realit pro expaty (2,9 z maximálních 10). „Ano, pravděpodobně bude v důsledku BREXITu v Evropě zvýšená poptávka po kancelářích, obávám se ale, že u nás to bude jen ve zcela minimálním objemu, jestli vůbec. Každopádně – vzhledem ke stávajícímu legislativnímu a politickému prostředí Česko, tedy především Praha, není schopné na poptávku většího objemu zareagovat,“ dodává Petr Palička z Penta Investments.

Realitní byznys Omar Koleilat ze skupiny Crestyl vidí věci podobně: „Záleží na celkových podmínkách k podnikání, kanceláře jsou jen jedním z mnoha zvažovaných parametrů, ale lze očekávat, že díky BREXITu se k nám korporace přiblíží. Mluví se o tom, že se firmy z Británie mohou přesunout do Německa, například do Frankfurtu. Samozřejmě – čím bude finanční centrum Evropy blíže k nám, tím lépe. Obecně platí, že přesun velkých firem není záležitostí impulzivního rozhodnutí, ale dlouhodobým procesem, často se kanceláře velkým nájemcům staví na míru. Lokalit určených k výstavbě je v Praze dostatek, trh by tak ve střednědobém horizontu měl zvládnout i případný výrazný nárůst poptávky.“ Hamburk, Paříž nebo … ? Firmy a bankovní instituce, které Londýn opustí, by naopak mohly podle čtyř developerů z deseti s největší pravděpodobností přesídlit do Hamburku. Více než čtvrtina (27 %) považuje za nejpravděpodobnější cílovou destinaci Paříž, pětina Berlín.


7) Vláda schválila stavbu tří průmyslových zón za tři čtvrtě miliardy. Kvalitní půdě se vyhnou IHNED.CZ 





V letech 2017 až 2022 by měly vzniknout nové průmyslové zóny. Náklady na jejich stavbu činí až 765 milionů korun. Stavbu dříve zablokovalo ministerstvo zemědělství, jelikož Martin Jurečka nesouhlasil s tím, aby zóny vznikaly na nejkvalitnější půdě. Nový návrh tak přesunul pozemek u Veselí nad Lužnicí do rezerv a stavět se na něm nebude.

Nové průmyslové zóny se státní podporou by měly vzniknout v letech 2017 až 2022 u Chebu, ve Veselí nad Moravou a v Moravských Budějovicích. Materiál v pondělí schválila vláda, informoval na Twitteru mluvčí vlády Martin Ayrer. Ministerstvo zemědělství na listopadovém jednání

7


předchozí návrh zablokovalo, ministr Marian Jurečka (KDUČSL) nesouhlasil s tím, aby zóny vznikaly na nejkvalitnější půdě. Celkové náklady na stavbu činí 765 milionů korun, maximální dotace ze státního rozpočtu by neměla přesáhnout 573 milionů. Původní návrh počítal s lokalitou u Veselí nad Lužnicí. Ta z užšího výběru vypadla po protestech ministerstva zemědělství. Měla vyrůst jihozápadně od města za budoucí dálnicí D3. Oblast je pro zónu podle Jurečky nepřijatelná právě kvůli vysoké kvalitě půdy. Byla proto přeřazena do skupiny rezervních lokalit. V ní jsou také Kutná Hora, Rokycany, Hladké Životice a Sokolov – Staré Sedlo.

času agendou s vlastními nemovitostmi a stejně posléze zjistit, že nevyděláváme víc. Co nám nabízí realitní fondy a kolik můžou vydělávat?

Jako příklad si můžeme uvést realitní fond společnosti Investika. Předpodkládaný roční výnos takového fondu je 5,5 % v čistém. Potvrzuje to i historická výkonnost za poslední rok, která činí 5,68 %. Podobně je na tom realitní fond KB (bohužel určen jen pro privátní klienty IKS), ten počítá s výnosem 5 % p.a. Podobný fond nabízí i ZFP. Jeho historická výkonnost je o něco málo menší, ale i tak zespoda atakuje hranici 5 % p.a. Existují samozřejmě i další, ale pro příklad nám to stačí.

Uvažovaná lokalita pro průmyslovou zónu Cheb II je východně od města v katastrálních územích Dolní Dvory a Dřenice u Chebu. Rozloha je 142 hektarů. Lokalita pro průmyslovou zónu Veselí nad Moravou o celkové rozloze 31 hektarů se rozkládá v okrajové jihovýchodní části města mezi komunikacemi v ulici Kollárova a Blatnická. Uvažovaná lokalita pro zónu Moravské Budějovice je v západní části obce a má rozlohu 31 hektarů. „Státem připravené průmyslové zóny jsou společně se systémem investičních pobídek možností, jak do ČR přilákat strategické investice, jež významně podmiňují hospodářský rozvoj a zaměstnanost,“ uvedlo MPO. Stát od roku 1998 podpořil stavbu 104 průmyslových zón a související infrastruktury či zvýhodněný převod pozemků ze Státního pozemkového úřadu v rámci Programu na podporu rozvoje průmyslových zón. Nejvíc takových zón, 15, bylo v Ústeckém kraji. Audit v zónách, které stát podpořil, ukázal obsazenost investory z 82 procent.

8) Realitní fond jako alternativa k pronájmu nemovitostí HYPOINDEX.CZ Koupit nemovitost, ať už za hotové, nebo na hypotéku, a následně ji pronajímat je oblíbená činnost mnoha investorů. V ideálním případě je takový způsob samozřejmě zajímavý a výnosný. Ovšem je spojený s celou řadou rizik a také s množstvím administrativy, ať už kolem úvěru, nebo kolem nájemních smluv. Osobně bych takový způsob investice v žádném případě nedoporučil, a to právě z důvodů velkých rizik. Existuje však zajímavá alternativa, kterou je investování do realitního fondu. Správa nemovitostí k pronájmu se totiž mnohem lépe dělá ve velkém a je daleko lepší být součástí takového fungujícího procesu, než strávit hodiny a hodiny


V případě pronájmu nemovitostí v reálu také vyděláme v čistém okolo 5 % p.a., ovšem tento náš výdělek bude nepochybně spojen s administrativou okolo správy nemovitosti. Pokud budeme mít nemovitostí více, můžeme s nadsázkou hovořit o dalším částečném pracovním poměru. U fondu je navíc jedna ne úplně zanedbatelná výhoda, a tou je daňový test 3 roky. Výnosy z fondu se realizují růstem ceny podílu a pokud z fondu vybereme peníze až za 3 roky nebo později, nebudeme muset danit výnos. Navíc samotnou nemovitost musíme koupit buď za značnou hotovost, nebo použít úvěr. Podíly ve fondech můžeme nakupovat pravidelně zpravidla od 500 korun měsíčně, takže je taková investice dostupná opravdu všem. Výhody a rizika realitních fondů Důležité je i riziko investice. V případě přímého investování například do bytů riskujeme buď problémového nájemníka, nebo prodlevu mezi nájmy, což nám může snížit celkové příjmy. Realitní fondy většinou nakupují lukrativní a převážně kancelářské nemovitosti ve velkých městech, kde poptávka převyšuje nabídku. Navíc nájemní smlouvy v takových komplexech jsou uzavírány na několik let a s dlouhými výpovědními lhůtami. V případě, že jeden nájemník skončí, musí stejně platit a na jeho místo se už

8


Když tyto věci sečteme, tak je i přes poplatek jednoznačně výhodnější nakupovat přes podílový fond než napřímo. Ušetří nám to spoustu času a v reálu stejně dost pravděpodobně vydělá víc.

Počet poskytnutých úvěrů 2015

Počet poskytnutých úvěrů 2016

Cílová částka 2015 (v mil. Kč)

Nové smlouvy 2015

Cílová částka 2016 (v mil. Kč)

Nové smlouvy 2016

Na druhou stranu, abych fondy jen nechválil, je třeba započítat i vstupní poplatek. Dle sazebníku Investiky se poplatky pohybují od 2,1 do 4 % z investované částky. Pokud do fondu vložíme jednorázově 1 000 000 korun, zaplatíme vstupní poplatek ve výši 3 %, tedy 30 000 korun. Podobný poplatek samotný nákup nemovitostí nemá, ale je nahrazen právě naším časem a úsilím.

Počet poskytnutých úvěrů a nově uzavřených smluv v roce 2016 Spořitelna

většinou tlačí další. Proto jsou výnosy realitních fondů tak stabilní.

ČMSS

184 910

79 546

184 588

78 493

30 695

29 491

SSČS

57 995

15 164

52 691

13 098

16 939

16 761

89 770

28 057

93 910

23 207

10 948

9 736

104 500

36 496

95 475

30 849

12 639

13 749

Modrá pyramida Raiffeisen stavební spořitelna Wüstenrot CELKEM

36 537

11 834

31 902

10 519

7 024

6 126

473 712

171 097

458 566

156 166

78 245

75 863

Zdroj: Stavební spořitelny

English corner

9) Loni rostl u stavebního spoření zájem o úvěry i nové smlouvy

10) This Month in Real Estate - January 2017

CESKENOVINY.CZ Praha - Stavební spořitelny poskytly loni úvěry za 50,6 miliardy korun, což je ve srovnání s předchozím rokem nárůst o tři procenta. Rovněž zájem o uzavírání smluv o stavebním spoření loni o tři procenta stoupl, když spořitelny uzavřely zhruba 474 000 smluv. Vyplývá to z údajů všech pěti tuzemských spořitelen, které má ČTK k dispozici. Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv loni stoupla o šest procent na 361 183 korun. Cílová částka vyjadřuje budoucí záměry zákazníka, tedy kolik si hodlá naspořit nebo půjčit na bydlení. Předloni podle srovnatelných dat poskytly stavební spořitelny úvěry za téměř 49 miliard korun, což byl meziroční nárůst o 22 procent. Naopak zájem o smlouvy o stavebním spoření předloni o čtvrtinu klesl. Stavební spořitelny poskytují úvěry ze svých zdrojů, tedy z vkladů klientů, kteří si spoří. Naopak hypoteční banky si na úvěr, který pak poskytnou klientovi, většinou půjčují. Úrokové sazby závisejí na délce doby fixace a ceně peněz na mezibankovním trhu. Objem poskytnutých úvěrů v roce 2016

REALTYTIMES.COM Home sales surged ahead in November, marking the third consecutive month of growth. A healthy job market, along with pressure for buyers to close ahead of forthcoming mortgage rate hikes, pushed sales to the highest pace recorded since February of 2007, according to the National Association of REALTORS®. Interest Rates According to Freddie Mac, 30-year fixed rates jumped from 3.94 percent to 4.30 percent, reflecting the expectations of continued economic growth along with the increased possibility of inflation in 2017. Home Sales The National Association of REALTORS® reported home sales at a seasonally adjusted annual rate of approximately 5.6 million homes during the month of November. This was an increase of 0.7 percent from October, and an increase of 15.4 percent from November of last year. Home Prices The median home price increased to $234,900 in November, which was up 0.3 percent from October and up 6.8 percent from November of last year. The median home price has increased by approximately $14,900 in the past year alone.

Úvěry objem (v mil. Kč)

Meziroční změna (v pct)

Celkem smluv (v tis.)

ČMSS

23 413,00

-4

1 410

SSČS

7 599,00

2

611

Modrá pyramida

9 430,00

50

538

Raiffeisen stavební spořitelna

Inventory

7 764,00

-11

589

Wüstenrot

2 397,00

16

393

50 603

3

3 541

There was a 4.0-month supply of housing inventory in November, which was a 7.0 percent decrease from October. The total number of homes for sale decreased by 21.6 percent compared to November of last year.

Spořitelna

CELKEM

Zdroj: Stavební spořitelny


9


Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com. Vítězslav Hospes, [email protected] Michaela Böhmová, [email protected]


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents