BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER POLOVINU NOVÝCH BYTŮ KUPUJÍ SINGLES Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Polovinu nových bytů kupují singles, tvrdí developer

2)

Bytová výstavba letos roste, začalo se stavět 12 930 bytů

3)

Rezidenční trh: kritickou úrovní úroku jsou 3 %

4)

Finep na Barrandově postaví dalších sedm domů s 589 byty

5)

Aktuálny trend: sťahujeme sa späť do mesta!

Komerční nemovitosti 6)

Rychlý prodej nemovitosti? Řešením může být investiční fond

7)

Klášter U Hybernů: dražba století nebo fiasko?

8)

Pražské Centrum Chodov čeká masivní rozšíření za 4,5 miliardy

Realitní byznys 9)

Investoři v Česku utrácejí za nemovitosti, inovace a start-upy jdou stranou

10) Kdy se nebát koupě bytu s nájemníkem? 11) Řecké nemovitosti zlevnily. Investice je to ale zrádná 12) Chcete vycouvat z hypotéky? Není to tak jednoduché

English corner 13) Automotive Property Investments Spike in UK

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

29/09 2015

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Polovinu nových bytů kupují singles, tvrdí developer E15.CZ Polovina lidí, kteří si pořizují nové bydlení, jsou takzvaní singles, tedy lidé žijící samostatně bez partnera. Přibližně 30 procent tvoří manželské páry, zbytek připadá na nesezdané dvojice. Zhruba tři čtvrtiny přitom využívají k financování bydlení hypoteční úvěr. Vyplývá to z údajů developerské společnosti M&K Development. „Ve třech etapách výstavby našeho pražského projektu Čakovický park jsme od roku 2012 dokončili a předali 285 bytů, poměr mezi těmito třemi skupinami klientů se přitom mění jen o jednotky procent,“ říká vedoucí obchodního oddělení M&K Development Šárka Kloučková. Z bytů dokončovaných letos ve třetí etapě projektu si podle Kloučkové z 52 procent rozebrali právě singles, manželských párů byla necelá třetina a zbytek připadl na nesezdané dvojice. „Na hypotéku kupovalo nové byty v jednotlivých etapách projektu Čakovický park v průměru 72 procent klientů,“ dodává Kloučková s tím, že část nákupů připadá i na nebytové prostory. Těch ale firma nabídla jen 400 metrů čtverečních.

Vedle „single“ života se i u nás objevuje fenomén mingles. Mingles na rozdíl od singles partnera mají, jen s ním z různých důvodů nechtějí žít. Často uvádějí, že společnou domácnost považují za nudný stereotyp, který může být překážkou vztahu. Největší poměr lidí, kteří preferují bydlení bez partnera, je v Pardubickém kraji, a to 21 procent. Vysoký podíl singles či mingles najdeme také v Jihočeském kraji, kde tvoří 17 procent. V Praze podle statistiků žije tímto způsobem každý desátý člověk.

2) Bytová výstavba letos roste, začalo se stavět 12 930 bytů FINANCNINOVINY.CZ Bytová výstavba v Česku letos roste. V prvním pololetí začala stavba 12 930 bytů, což je meziročně o 798 více. Nově se postaví 10 290 bytů, zbytek se týká změny dokončených staveb. Vyplývá to z dat Českého statistického úřadu. Více bytů se letos začalo stavět v rodinných domech, do konce června jich bylo 6 466. To je meziročně o 525 více. Nejvíce se na tom podílí Středočeský kraj. I v bytových domech se stavělo víc, developeři tu letos zahájili 3 544 bytů (meziročně o 113 více), drtivou většinu v Praze. „Vedle historicky nejnižších úroků hypoték a příznivé cenové úrovně podporuje obrovskou poptávku po nových nemovitostech také dlouhodobá solidní výkonnost české ekonomiky a klesající nezaměstnanost. A developeři vycházejí této poptávce vstříc. V podstatě platí, že každý, kdo jen trochu může, staví,“ poznamenal předseda představenstva Central Group Dušan Kunovský. Přestože se realitní trh po nedávné krizi vrací v absolutních číslech k rekordním hodnotám, ekonomická krize ho výrazně změnila. Nejvýrazněji je to patrné u bytových domů. Zatímco před rokem 2008 je firmy stavěly po celém území Česka, nyní jasně dominuje Praha. Ještě v roce 2010 se na nové výstavbě v bytových domech podílela čtvrtinou a loni polovinou. V letošním prvním pololetí připadalo na hlavní město 74 % zahájených bytů v těchto domech.

Podle posledního sčítání lidu, domů a bytů z roku 2011 se za 15 let počet singles zvýšil až pětkrát. Český statistický úřad spočítal, že je jich celkem 1,5 milionu. Doháníme tak západoevropské země jako je Velká Británie, Nizozemsko, Francie nebo sousední Německo a Rakousko.

Monitoring realitního trhu 29/09/2015

„Data ukazují, že nová vlna realitního boomu se odehrává pouze v Praze a možná v některých vybraných regionálních centrech. Souvisí to nejen s kupní silou a migrací, ale také s dostatkem připravených developerských projektů z minula. Je ale jasné, že nejde o situaci dlouhodobě udržitelnou a i zásoba připravených projektů se tenčí,“ dodal Kunovský.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

3) Rezidenční trh: kritickou úrovní úroku jsou 3 % STAVEBNI-FORUM.CZ

Podle dvou ze tří ředitelů developerských společností je zachování úrokové sazby hypotečních úvěrů pod 3 % klíčové pro udržení současného růstového trendu v prodeji nových bytů. Zvýšení sazby nad tuto úroveň by podle jejich slov způsobilo zastavení současného růstu prodejů nových bytů. Jak ale vyplývá z dalších údajů Studie developerských společností Q3/2015, kterou pravidelně zpracovávají společnosti CEEC Research a KPMG Česká republika, takový vývoj, tedy razantnější zvýšení hypotečního úroku, se v nejbližší době neočekává. Developerské společnosti se specializací na rezidence, respektive byty, si na nezájem kupujících v posledních měsících nemohou stěžovat. Zájem je jak o byty na bydlení, tak o ty, které lidé kupují jako investici, aby do nich uložili volné finanční prostředky nebo je pronajali. Růstový trend prodeje je podporován jak pozitivní náladou ve společnosti, tak současnou výší úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Ty však začínají pozvolna růst. Prodej akcelerují levné peníze Podle dvou ze tří ředitelů developerských společností je kritickou hranicí maximálně 3% úroková sazba. „Po dosažení této úrovně dojde k výraznějšímu oslabení poptávky, neboť řada kupujících si již nebude moci peníze od bank za tuto zvýšenou sazbu půjčovat, a současný růst se tak zastaví. To ale v nejbližších čtvrtletích určitě nehrozí,“ říká Jiří Vacek z CEEC Research. „Poptávka po rezidenčních nemovitostech je vysoce citlivá na výši úrokové sazby a současný růst je primárně způsoben extrémně levným financováním. Zvýšení úrokových sazeb zřejmě nenastane izolovaně, ale v kombinaci s pohybem ostatních ukazatelů, primárně inflací nebo směnným kurzem,” doplňuje Pavel Kliment z KPMG. „Rekordní prodeje jsou stimulovány zejména historicky nejnižšími úroky hypoték, výhodnými cenami nemovitostí a příznivým vývojem ekonomiky. Pokud by razantně stouply úroky hypoték nebo výrazněji zpomalila ekonomika, mohl by se růst prodejů zastavit. Do příštího roku jsou ale vyhlídky trhu velmi nadějné,“ dodává Dušan Kunovský, předseda představenstva CENTRAL GROUP. Úrokový optimismus Podle vyjádření ředitelů developerských společností zájemcům o hypotéky tedy nějaké výrazné zvýšení úrokových sazeb hypoték zatím nehrozí. Podle prognóz, z nichž vycházejí plány čtvrtiny firem, by se k zmíněné


„kritické“ úrovni 3 % měl hypoteční úrok vyšplhat až v druhé polovině roku 2016. Třetina společností přitom s 3 % úroku kalkuluje až pro rok 2017 a další třetina firem s ním počítá dokonce až po tomto roce. „Podle našich předpokladů se může úroková míra hypoték zvedat jen mírně a zájem o byty buď pro vlastní bydlení, nebo na investici, bude pokračovat i nadále. Do konce letošního roku se může v hlavním městě prodat celkově až sedm tisíc bytů. Pro rok 2016 odhadujeme mírný meziroční růst, v roce 2017 bude úspěchem, když se podaří zopakovat vysoké prodeje z roku 2016,“ komentuje dosavadní výsledky pražského bytového trhu Marcel Soural ze společnosti Trigema. Zájem o 1+1 slábne? Poptávka dále konzistentně roste, nicméně developerský management očekává změny v její struktuře. V příštích třech letech se podle citované studie budou preference zákazníků v požadavcích na dispozice bytů pozvolně měnit. Developeři očekávají, že bude největší zájem o byty velikosti 2+kk, což je názor dvou ze tří ředitelů (68 %). Větší byty o dispozici 3+kk budou preferovány zejména rodinami, přitom podíl těchto bytů na celkovém prodeji by se neměl v příštích třech letech výrazněji měnit. Naopak u bytů velikosti 1+kk očekávají developeři určitý pokles zájmu. Tento trend už nyní potvrzuje Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck: „Naše firma, která kontroluje kvalitu novostaveb, přijala za první tři kvartály loňského roku 350 žádostí o prohlídku. Z toho bylo 12 % bytů o dispozici 1+kk. V letošním roce 2015 šlo ale jen o 8 % všech objednávek.“

4) Finep na Barrandově postaví dalších sedm domů s 589 byty FINANCNINOVINY.CZ Developerská společnost Finep plánuje na pražském Barrandově po několika letech navázat na předchozí etapy projektu Kaskády Barrandov a postavit dalších sedm domů s 589 byty. Stavba má ve třech etapách trvat 4,5 roku. Magistrátní odbor ochrany prostředí rozhodl, že pro stavbu firma nemusí zpracovat kompletní posouzení vlivu stavby na životní prostředí, zjistila ČTK z databáze EIA. Domy s bílými a hnědými fasádami mají vyrůst na pozemcích při ulici Voskovcova na okraji sídliště Barrandov směrem k Holyni. Jeden dům má mít podle dokumentace devět nadzemních podlaží, dva osm, jeden sedm a tři pět nadzemních podlaží. U vyšších domů jsou horní podlaží řešena jako ustupující. V podzemí domů budou parkovací

3


stání, technické prostory a zázemí. Dohromady venkovními stáními bude v areálu 473 parkovacích míst.

s

Developer plánuje vybudovat mezi domy park s odpočinkovými plochami a retenčními jezírky. Investor k zahájení stavby musí získat také územní rozhodnutí a stavební povolení.

Finep začal projekt Kaskády Barrandov stavět v roce 2000, během pěti let zde společně s první etapou Panorama Barrandov vybudoval na tisíc nových bytů. V navazujících dvou etapách poté vzniklo ještě 129 bytů. Součástí areálu jsou také restaurace, obchody a služby. Letošní rok je pro developery rekordní, podle statistiky společností Ekospol, Skanska Reality a Trigema prodali v Praze v prvním pololetí 3550 nových bytů, meziročně o čtvrtinu více. Prodeje by měly růst i v dalších měsících.

5) Aktuálny trend: sťahujeme sa späť do mesta! ETREND.SK Po rokoch, keď vyjadrením vyššieho spoločenského statusu bol domček v niektorom zo satelitov nášho hlavného mesta, prišlo k zmene. Z upravených predzáhradiek a z ticha sme začali „utekať“ späť do mesta – za prácou, kultúrou, pohodlím, za všetkým, čo na mestskom živote milujeme. A vlastné bývanie v širšom centre mesta doplnilo mozaiku ideálnej predstavy o živote dnešného vzdelaného a progresívneho človeka. Tento trend potvrdzuje aj projekt Miletičova 60, v ktorom je za necelého pol roka od spustenia predaja obsadená už polovica bytov. Prestavba, ktorá načúva potrebám mestského života Aj tak by sa dal charakterizovať projekt Miletičova 60. Budova, ktorá tu už roky stála, dávno neslúžila svojmu pôvodnému účelu. A tak v duchu modernej filozofie urban living, keď sa zo súčasných a nevyužívaných priestorov vytvára opäť miesto pre život, budova prechádza komplexnou prestavbou, ktorej výsledkom bude obytný dom plne rešpektujúci životný štýl toho, kto miluje život v meste. Kozmopolitný charakter miesta a rešpektovanie genius loci, popritom však účelné, moderné, atraktívne a zároveň dostupné bývanie. Tieto ciele si vytýčil developér projektu PROFINEX holding, a tak bolo jasné, že neostane kameň na kameni. Spojenie developéra, renomovaného architektonického štúdia a uznávaného dodávateľa stavby, fínskej spoločnosti YIT Reding vyústilo do výstavby budovy s nadčasovým dizajnom. Projekt osloví nielen racionálnymi argumentmi, ale ponúkne tiež bývanie so všetkými kvalitami, ktoré hľadá súčasný vyznávač mestského


životnému štýlu. Ako hovorí Roman Kvasnička, generálny riaditeľ skupiny PROFINEX holding, developéra projektu: „Chceli sme, aby tento bytový dom priniesol na Miletičovu nový život – pre ľudí, ktorí sa v meste narodili alebo sa doň zamilovali za študentských čias a už tu ostali. Život v meste je práve pre nich, oni ho tvoria a užívajú si ho.“ Kompletnou prestavbou prejdú inžinierske siete, rozvody vody a kanalizácie, systém vykurovania či elektroinštalácie. Vybudujú sa nové priečky, pribudne nadstavba na mezonetové byty, na nepoznanie sa zmení fasáda budovy. Bude zrekonštruovaný podzemný parkovací dom, upraví sa okolie obytného domu. To všetko tak, aby novovzniknutý obytný dom znásobil komfort bývania, plnil vysoké estetické nároky, ale aj zapadol do koloritu tejto známej bratislavskej ulice. Nový život na Miletičovu 60 prinesú obyvatelia už na budúci rok Podľa doterajších záujemcov o bývanie v tomto projekte vidno, že láka najmä tých, pre ktorých je odchod z mesta neprijateľnou voľbou. Tých, ktorí v meste pracujú a užívajú si pestrosť života v meste so všetkými jeho možnosťami. Oni, ale aj ďalší noví záujemci, môžu sledovať, ako pokračujú práce na projekte. Búrať sa začalo na jar 2015 a v tejto chvíli sú búracie práce na objekte dokončené. Začalo sa už s výstavbou priečok a nadstavby, kde vzniknú mezonetové byty s terasami. No v tomto projekte nájdete najmä bývanie pre mladých – najviac sú zastúpené dvojizbové byty, ale v ponuke je tiež niekoľko trojizbových bytov, všetky s dostatkom odkladacích priestorov na nevyhnutné doplnky aktívít obyvateľov. Okrem pivničnej kobky bude mať obyvateľ aj veľký šatník, kam môže odložiť okrem šatstva aj lyžiarsky výstroj s lyžami, surf alebo bicykel. Navyše byty sa predávajú v nadštandardnom vybavení. Na rozdiel od iných projektov to znamená, že byty sú hneď pri kúpe vybavené nielen sanitou, obkladmi a podlahovými krytinami, ale aj kuchynskou linkou so spotrebičmi. Majitelia tak ušetria dlhé týždne až mesiace pri čakaní na vybavenie bytu, ktoré je pri bývaní nevyhnutne potrebné. To znamená, že noví obyvatelia sa môžu nasťahovať prakticky na druhý deň od prevzatia bytu. Tešiť sa z každého dňa v meste Lokalita Miletičovej ulice patrí k najatraktívnejším v Bratislave. Jednou z jej neodštriepiteľných výhod je to, že ste takmer v centre mesta a máte všade doslova na skok. A to dáva obrovskú slobodu v tom, ako naložiť so svojím časom. Pešo v práci za pár minút, večer si len tak vybehnúť do klubu za priateľmi, dať si pracovný obed kúsok od domu, odskočiť na miestny trh a o pár minút byť už v kine, vo fitnescentre alebo v obľúbenej kaviarni... Milión možností, ktoré mesto ponúka a pre ktoré sa môžete

4


rozhodovať impulzívne, bez veľkého plánovania pár dní vopred. A to sú presne tie výhody, pre ktoré v súčasnom modernom svete vyhráva mestský byt nad životom na periférii.

7) Klášter U Hybernů: dražba století nebo fiasko?

Komerční nemovitosti

Dvě parcely o společné výměře kolem 3 000 metrů čtverečních, na nich dvě budovy o podlahové ploše 6 000 metrů, umístěné přímo v srdci Prahy, na Náměstí Republiky, odhadní cena 767 milionů korun, vyvolávací 790 milionů. Dražba hyberniánského kláštera spolu s přilehlou budovou v Hybernské ulici – oficiálně jde o „administrativně-komerční komplex Náměstí Republiky, Praha 1“ – bude pro domácí realitní scénu zcela jasně jednou z největších událostí roku. Méně jasné se ovšem jeví její výsledky.

6) Rychlý prodej nemovitosti? Řešením může být investiční fond REALITYMORAVA.CZ Prodej nemovitosti je vždy procesem, při kterém je potřeba důkladně zvážit každé rozhodnutí. V samotném počátku si musí majitel nemovitosti zvolit způsob prodeje. Vybírat může z nabídky služeb realitních kanceláří, zkusit prodej svépomocí či zvolit rychlý odkup nemovitosti investičním fondem.

S T AV E B N I - F O R U M . C Z

Právě odkup nemovitosti investičními fondy je na realitním trhu méně známým prostředkem, jak rychle získat prostředky z nabízené reality. Investiční fond musí vlastník nemovitosti vybírat stejně obezřetně jako například realitní kancelář. Odměnou mu může být rychlý prodej bez vyplacení provize realitní kanceláři. Okamžitý odkup nemovitosti investičními fondy je vhodný především pro vlastníky majetku, který je zatížen exekucí nebo zástavou. Kupující nemají k takovým obchodům velkou důvěru a znemožňuje jim využít možnosti financování hypotékou. Najít vhodného zájemce je tedy problém. „V popsaných případech je pro klienta výhodné prodat svou nemovitost kupujícímu představující investiční fond - je to kupující platící ihned a celá transakce je pod dohledem České národní banky, čímž získává prodávající jistotu, že o své prostředky nepřijde,“ řekl obchodní ředitel RK Sting Michal Kresta. Investiční fond disponuje nemovitostmi, které následně pronajímá. Většinou se jedná o kancelářské budovy a byty. Některé nemovitosti jsou však nakoupeny již se záměrem následného prodeje. „Od založení fondu jsme zobchodovali více než 850 nemovitostí v celkové hodnotě přesahující miliardu korun. Klienti stále častěji upřednostňují spolupráci s odborníky a transparentními partnery, takže zájem klientů o prodej do fondu roste,“ dodal Tomáš Kedzior. Vlastník nemovitosti musí často podstoupit zdlouhavý proces, aby dosáhl zdárného prodeje. Pro majitele, kteří potřebují svou nemovitost prodat rychle, může být okamžitý odkup investičním fondem nejjednodušší variantou prodeje.


Dražba se bude konat 30. září přímo v dražené nemovitosti, přičemž zájemci budou muset složit dražební jistotu ve výši 10 mil. Kč a přihazovat vždy minimálně 300 000 Kč. Jak klášter, tak budova v Hybernské mají tři nadzemní podlaží a jak uvádí dražební prospekt, obě stavby vykazují „jistou morální i fyzickou zastaralost“. Prodejcem je stát, jehož Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) tady měl donedávna sídlo. Za zmínku stojí dražebník, jímž je realitní kancelář RAK, dlouholetý protagonista pražského realitního obchodu, v jejímž čele stojí Jaroslav Novotný, rovněž dlouholetý prezident Asociace realitních kanceláří ČR. RAK letos v dubnu vyhrál státní tendr na provádění dobrovolných dražeb nemovitého majetku právě pro ÚZSVM. „Popravdě řečeno, nepočítali jsme s tím, že hned napoprvé se bude jednat o objekt takového významu a hodnoty,“ komentuje první „státní“ zakázku J. Novotný. Bramborová mise Komplex budov, pro které se vžil název U hybernů, odvozený od latinského názvu Irska, má dlouhou a zajímavou historii s řadou zajímavých momentů. Tak

5


například irští františkáni v klášterní zahradě jako jedni z prvních na našem území v druhé polovině XVII. století začali pěstovat brambory. Klášter má i vlastní strašidlo – bíle oděnou postavu na třínohém koni, která čas od času vyjíždí do okolí – a některé nálezy nasvědčují tomu, že pod budovami je bludiště podzemních chodeb. Z dnešního, respektive stavebního hlediska je důležité datum 1786, kdy byl klášter i kostel Neposkvrněného početí Panny Marie v rámci josefínských reforem zrušen. Celý objekt převzal „erár“, stal se sídlem celnice a následně byl přestavěn v empírovém stylu, přičemž byla zbořena kostelní věž. Tehdy kostel (dnes divadlo Hybernia) i klášter získaly svou současnou podobu. Komerční development ani investory ovšem historie zase tolik nezajímá, pro ně jsou rozhodující jiné věci. „Zastavěná plocha všech podlaží celého komplexu, tedy budovy na Náměstí republiky a budovy v Hybernské ulici, činí zhruba 8 000 metrů čtverečních. Podlahovou plocha nebyla zaměřena, ale činí zhruba 6 000 metrů,“ definuje Jaroslav Novotný jeden z hlavních „developerských“ parametrů nabízeného objektu. Další je jako obvykle lokalita – ta je v rámci pražského centra bezesporu více než prvotřídní. Z hlediska komerčního využití je naopak spíše negativní skutečností to, že od roku 1964 jsou obě budovy kulturní nemovitou památkou. „Jakékoliv budoucí využití objektu bude nutné s památkáři podrobně diskutovat,“ konstatuje J. Novotný. Nejistý výsledek

„Přihlášky do dražby zatím žádné nemáme, ale to není nic zvláštního. Přihláškou obvykle bývá složení jistoty – a k tomuto kroku dražitelé přistupují až těsně před konáním dražby,“ komentuje aktuální vývoj kolem dražby roku J. Novotný. Podle něj se ve větším počtu nehrnou ani zájemci o prohlídku komplexu. To je trochu v rozporu s optimismem ředitelky ÚZSVM Kateřiny Arajmu, která v okamžiku zveřejnění nabídky v polovině srpna mluvila o desítkách zájemců a reálných nadějích na „výrazně vyšší“ konečnou cenu, rozuměj nad cenou vyvolávací. „Zatím se takový zájem nepotvrzuje,“ říká diplomaticky J. Novotný a dodává: „Účast na dražbě vidím spíše v jednotkách zájemců.“ Není ani divu, že se na Náměstí Republiky nehoufují lační dražitelé. Objekt totiž představuje skutečně velké sousto jak z hlediska ceny, respektive investic, tak projektování. Co se prvního týká: už vyvolávací cena za metr čtvereční obou parcel – přibližně 263 000 Kč – převyšuje dosud rekordních 243 000 Kč, kterou platil kupec za pozemek na rohu Národní třídy a Mikulandské ulice. Tady ovšem šlo o proluku, zatímco na Náměstí Republiky se draží zastavěné pozemky – a možnost demolice stávajících objektů je vpravdě jen teoretická.


Co s ním?

Velkým ořechem k developerskému rozlousknutí bude i nalezení nových funkcí pro celý komplex. Možností je vlastně docela dost, do úvahy jistě připadají kanceláře, obchody i hotel. Každá z těchto variant ovšem bude narážet na nemálo překážek, jejichž podstata tkví v rázu samotné lokality, místní konkurenci, památkové ochraně atd. (Je trochu s podivem, že právě dnes, kdy se v Praze začíná nahlas mluvit o nutnosti alespoň trochu plánovitého rozvoje a současně o potřebě bránit vzniku monofunkčních zón, stát hyberniánský klášter prodává ke komerčnímu využití. Neslušela by místu – po smysluplné rekonstrukci a přestavbě – spíše nějaká škola nebo státní úřad, které by měly menší nároky na dopravu a trochu by zpestřily skladbu obyvatel a uživatelů lokality?). „Dražba se koná už 45 dní po publikování nabídky. Mám pocit, že na úvahy o projektu tohoto řádu případní investoři potřebují více času,“ upozorňuje na další možnou příčinu zatím slabého ohlasu nabídky J. Novotný. Tuto obavu však v realitních kuloirech kategoricky vyvrátil šéf jedné z našich největších developerských společností: „Času bylo více než dostatek. Pro development je to totiž na první pohled ekonomický nesmysl.“ Nicméně prodej nedalekých kasáren Jiřího z Poděbrad, kde vzniklo mimořádně úspěšné obchodní centrum Palladium, v polovině 90. let vynesl zhruba 913 mil. Kč. A naopak letošní pokus o získání investora pro nepříliš vzdálená karlínská kasárna o rozloze 1,7 hektaru neměl úspěch. Jak to bude s hiberniánským komplexem, ukáže poslední zářijový den.

8) Pražské Centrum Chodov čeká masivní rozšíření za 4,5 miliardy ZPRAVY.E15.CZ Vlastník nákupního Centra Chodov, společnost UnibailRodamco, investuje do jeho rozšíření a modernizace 4,5 miliardy korun (165 milionů eur). Obchodní plocha se zvýší z 61 tisíc na 100 tisíc metrů čtverečních. Centrum bude mít po dostavbě 296 prodejen, nejvíc v České republice. Deset procent plochy mají zabírat restaurace. Rozšířený obchodní dům se má otevřít na podzim roku 2017. Chodov se po dostavbě stane jedním z největších obchodních center v Česku, nabídka bude zahrnovat 165 značek. Vedle přístavby nové části se modernizace postupně dočkají i stávající prostory centra. Nově bude vybudováno kino s 18 sály, podle firmy má jít o největší a nejmodernější tuzemský promítací multiplex.

6


„Rozšíření Centra Chodov dlouhodobě vnímáme jako jeden z našich nejvýznamnějších investičních plánů v rámci středoevropského regionu. Cílem projektu je poskytnout zákazníkům plnohodnotnou alternativu nakupování a zábavy v centru Prahy,“ uvedl výkonný ředitel firmy pro střední Evropu Arnaud Burlin.

Restaurační zóna bude mít 43 jednotek a přesune se do nově vybudované části centra. „Budeme nabídku restaurací rozšiřovat, budeme tomu věnovat minimálně deset procent celkové plochy, to znamená, že 10 tisíc m2 bude zaměřeno právě na jídlo,“ uvedla ředitelka leasingu Unibail-Rodamco pro ČR a Slovensko Zuzana Janurová. Přibude také přes tisíc parkovacích míst, celkem jich tak budou mít návštěvníci k dispozici 3400. Práce na dostavbě již probíhají. Centrum se rozšíří na místo bývalého obchodního centra Růže, které bylo na začátku letošního roku zbouráno. „Uvidíme, jaké bude soužití místních obyvatel s tímto projektem, uvidíme, jak to bude dál fungovat v okolí. Je to v mých očích jeden z mála developerských projektů, který přináší pozitiva stávajícím obyvatelům Prahy 11,“ uvedl starosta Prahy 11 Jiří Štyler. Centrum podle něj jednak poskytuje pracovní příležitosti, ostatním občanům pak nabízí nákupy na velmi vysoké úrovni. Unibail-Rodamco je největší evropská akciová společnost investující do komerčních nemovitostí. Působí ve 12 zemích EU. Hodnota portfolia skupiny činí 35,7 miliardy eur (zhruba 964 miliard korun). V ČR firma provozuje i pražské Centrum Černý Most, které před dvěma lety také prošlo modernizací. Největší nebude Obchodní centrum Chodov bude sice po ohlášeném rozšíření nabízet nejvíce obchodů, největším centrem však zůstane OC Letňany, které nabízí přes 180 obchodů na ploše přes 125 tisíc metrů čtverečních. K největším nákupním centrům v zemi se řadí i další pražská obchodní centrum jako například Nový Smíchov, Metropole Zličín, Galerie Harfa, Centrum Černý Most, Arkády Pankrác a Avion Shopping Park Praha, všechny mají přes 40 tisíc metrů čtverečních obchodní plochy. Nákupních parků v Česku stále přibývá, developeři je staví hlavně v menších městech. Počet nákupních parků v Česku se blíží hranici 200. Celková plocha nákupních parků podle metodiky realitní poradenské společnosti Cushman & Wakefield (C&W) na konci loňského roku vzrostla na 815 204 metrů čtverečních z předloňských 775 884 metrů čtverečních. Tato plocha ale nezahrnuje prodejny potravin, hobbymarkety a velkoplošné prodejny nábytku.


Řada nákupních center se však potýká s malou obsazeností svých obchodních prostor. Podle informací C&W z letošního dubna je přes 54 000 metrů čtverečních ploch nepronajatých. Podle loňských informací realitní poradenská firmy DTZ se rozdíly v návštěvnosti mezi nejúspěšnějšími a méně úspěšnými nákupními stále centry prohlubují. V Praze se například s nízkým zájmem nájemců potýkají či potýkaly centra Galerie Butovice, Eden nebo Šestka.

Realitní byznys 9) Investoři v Česku utrácejí za nemovitosti, inovace a start-upy jdou stranou E15.CZ Tuzemští podnikatelé chodí pro peníze do banky, a ne na burzu. Malý zájem o podporu nových projektů je daný nerozvinutým ekonomickým prostředím. I když je nejlepší ve střední Evropě, za vyspělými zeměmi ztrácí. Český trh nemovitostí zažívá svou zlatou éru. Za první pololetí letošního roku utratili investoři v tuzemsku za nemovitosti přes 1,22 miliardy eur. Tedy téměř dvojnásobek toho co loni. Pokud tempo jejich nákupů vydrží, bude letošní rok v tomto ohledu rekordní. Podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ by konečný účet za rok 2015 mohl dosáhnout 2,5 až tří miliard eur. Investoři se přitom stejně jako v předešlých letech zaměřili především na retailové nemovitosti, a to nejen v Praze. Dokládají to transakce nákupních center Arkády Pankrác společností Atrium European RE za 162 milionů eur nebo Futurum Kolín, které koupila společnost CPI Group. Analytici očekávají, že v dalších měsících budou investory i přes omezenou nabídku kvalitních nemovitostí přitahovat především pražské nákupní třídy. Do konce roku by se mohlo uzavřít také několik transakcí kancelářských budov v segmentu takzvaného value-add, který investorům nabízí možnosti zvýšení hodnoty aktivní správou či rekonstrukcí. „Česká republika zůstává jedním z nejatraktivnějších trhů v regionu střední a východní Evropy. Němečtí a rakouští investoři jsou spolu s americkými a britskými fondy soukromého kapitálu nejaktivnějšími investory na českém trhu,“ shrnuje výsledky investičního trhu na druhé čtvrtletí Ryan Wray, vedoucí oddělení Investmentu společnosti DTZ. V tomto ohledu letos Česká republika poprvé od roku 2004 v kuchyni v té průhledné ledničce je dárek pro Michala má svátek, tak se tam prosím podepište (na dortík... je tam připravená fixa)předstihla Polsko.

7


Kdo dá peníze nápadům?

Jenže pro tuzemskou ekonomiku je to dobrá zpráva jen na první pohled. Peníze investované do nemovitostí totiž českému hospodářství chybí jinde. S dlouhodobým nedostatkem kapitálu se potýkají především inovace, včetně těch na světové úrovni, nebo start-upy.

„Jako brzdu rozvoje bych označil nedostatek důvěry investorů v neznámé věci, příliš zavedené formální postupy a neschopnost riskovat. Kdo není alespoň trochu blázen, musí investovat do tradičních odvětví, jako je nákup a prodej nemovitostí a podobně,“ vysvětluje vynálezce Jan Procházka. Ten má za sebou mnohaleté zkušenosti s obtížným hledáním investorů pro svůj objev 3D baterie. Přestože již předtím uspěl po celém světě s objevem samočistícího nanonátěru, investory pro svůj další vynález hledal dlouho a obtížně. I když se mu to nakonec podařilo, měl mnohem těžší pozici než jeho kolegové ve vyspělých zemích. „Finanční svět podle mě nemá rád investice do výzkumu ani do nových technologií. Nemyslím si, že investoři dokáží u nových věcí odhadnout, jejich potenciál. A tak čekají, až vznikne trh a potom jej kupují. Statisticky to ale vždy byla sázka na kvalitu a nové technologie, co posunuje svět dopředu, nikoliv stokrát přeprodané nemovitosti,“ dodává Jan Procházka. Podobnou zkušenost mají i podnikatelé. „Pro realizaci nápadů potřebujeme gramotné investiční prostředí, které tady není. Inovace u start-upových firem nelze financovat z bankovních úvěrů. Úvěr si může vzít firma, která už je zavedená,” vysvětluje předseda Asociace malých a středních podnikatelů a živnostníků ČR Karel Havlíček.

10) Kdy se nebát koupě bytu s nájemníkem? REALITYMORAVA.CZ

Najít byt odpovídající představám kupujícího nebývá snadné. Někdy se může stát, že zájemce konečně najde nemovitost, která odpovídá všem jeho požadovaným kritériím, ale je v ní nastěhovaný nájemník. Pro někoho to může být důvod k dalšímu hledání, pro jiné výzva k řešení problému. Poradíme Vám, kdy koupě vysněného bytu stojí za starosti s usídleným nájemníkem. Při rozhodování, zda koupit byt s nájemníkem, bývá nejdůležitější představa kupujícího o jeho následném užívání. Pokud má nemovitost sloužit jako investiční byt, tak mu pobyt nájemníka spíše ulehčuje práci se sháněním vhodného zájemce o pronájem. Dle nového občanského zákoníku nájem automaticky přechází na nového majitele bytu. Pokud má kupující zájem o byt s plánem vlastního bydlení, stává se nájemník problémem. Dříve než podepíše závazné dokumenty o koupi, měl by se zajímat o nájemní smlouvu, která je k bytu vázána. Důležité je, zda se jedná o nájemní vztah na dobu určitou, nebo neurčitou. Smlouva na dobu určitou jasně vymezuje termín, kdy musí nájemník prostory opustit. V takovém případě záleží jen na trpělivosti budoucího majitele, zda se mu vyplatí nějakou dobu na vlastní stěhování počkat. Větším problémem může být smlouva na dobu neurčitou. Pokud není nájemnímu vztahu vymezená doba, tak ho lze ukončit jen tehdy, pokud nájemník poruší své povinnosti, nebo sepsáním výpovědi oboustrannou dohodou. Pokud majitel bude slibovat vystěhování nájemníka, měl by kupující chtít vidět podepsanou výpověď či dohodu. Popřípadě do kupní smlouvy vložit odstavec s ujednáním, že na nemovitost v době převzetí nevázne žádná nájemní smlouva. Vhodné je také uvést vysokou sankci, kterou by prodávající za nesplnění podmínky musel uhradit. Koupě bytu s nájemníkem může být příčinou mnoha starostí, ale pokud si kupující před podpisem smlouvy zjistí všechny podrobnosti, nemělo by ho nic zaskočit. Potom už je jen na zvážení kupujícího, zda se mu úkony navíc vyplatí.

11) Řecké nemovitosti zlevnily. Investice je to ale zrádná IHNED.CZ 


Cena řeckých nemovitostí se od roku 2009 propadla takřka o 40 procent.

8




Rizika při nákupu jsou však velmi vysoká. Patří mezi možný odchod země z eurozóny nebo nedostatečná poptávka na realitním trhu.



Češi v době finanční krize úspěšně investovali například do nemovitostí v USA.

Koupit si byt či dům v Řecku byla ještě nedávno pro Čechy poměrně drahá záležitost. Ceny nemovitostí v zemi od poloviny 90. let strmě stoupaly, aby v roce 2008 dosáhly svého vrcholu. Finanční krize, v níž se země ocitla, ale tvrdě zasáhla i tamní nemovitostní trh. Podle Řecké národní banky klesl index cen rezidenčních nemovitostí v řeckých městech od roku 2009 do letošního prvního čtvrtletí téměř o 40 procent. Ještě horší propad cen naznačují podle šéfa realitní společnosti Rellox Jana Rejchy neoficiální údaje řeckých realitních kanceláří. Podle nich klesly od začátku řecké krize v roce 2010 ceny nemovitostí v zemi až o polovinu. Na první pohled lákavá investice může být ale podle realitních odborníků velmi riziková. Před nákupem varuje řada faktorů. Tím nejvážnějším je riziko, že země odejde z eurozóny. Přechod na jinou měnu, pravděpodobně drachmu, by pak výrazně snížil návratnost předchozí investice do řecké nemovitosti. Nová měna by totiž vůči euru i ostatním měnám výrazně oslabila. Podle Rejchy by to mělo i další efekt. "Vzhledem k tomu, že mnoho Řeků má účty u zahraničních bank, lze s pravděpodobností hraničící s jistotou očekávat, že i v případě zavedení drachmy budou Řekové požadovat, zejména po kupujících ze zahraničí, částečnou platbu v eurech, tedy načerno," říká Rejcha. Přes výrazný pokles cen má navíc řecký realitní rezidenční trh podle Rejchy problém s poptávkou, a to především kvůli nízkému zájmu domácích investorů. „Zájem zahraničních kupujících tento výpadek nenahradil, naopak platí, že zahraniční investoři mají obavy utrácet za nemovitosti v Řecku. Z našich zkušeností vyplývá, že poptávka českých klientů po řeckých nemovitostech je naprosto minimální,“ říká Rejcha. Během prvních tří měsíců roku 2015 se v Řecku prodalo pouze 1 800 nemovitostí. V tom samém období loňského roku jich přitom majitele změnilo na 15 tisíc, a v roce 2004 dokonce 165 tisíc. Dramatický pokles je mimo jiné důsledkem kolapsu úvěrového trhu v zemi. Pro názornost − počet schválených hypotečních úvěrů pro řecké občany klesl podle serveru E-Real Estate ze 120 tisíc v roce 2006 až na pouhých 750 hypoték v letošním prvním čtvrtletí. Dalším rizikem jsou pak spletité a rychle se měnící legislativní a daňové podmínky. Podle Rejchy je navíc pravděpodobné, že řecká exekutiva se bude snažit o zvýšení příjmů z výběru daní, což může zasáhnout i


vlastníky nemovitostí − zejména u nemovitostí nad určitou cenu, hodnotu či velikost. „Pokud uvažujete o koupi rezidenční nemovitosti v Řecku a alespoň částečně se ohlížíte na investiční parametry, tak na Řecko nyní zapomeňte a vyčkejte,“ radí proto Rejcha. Propadu cen zahraničních nemovitostí využily v posledních letech tisíce Čechů a koupily si dům či byt v zahraničí. Jejich investice se často během pár let zhodnotila o desítky procent. Oblíbené byly například nemovitosti ve Spojených státech, kde cena domů po hypoteční krizi prudce padala. „Ročně jsme tam prodávali desítky domů. Lidé kupovali nemovitosti zhruba do sto tisíc dolarů, domy pak pronajímali se zhruba devítiprocentním čistým výnosem ročně,“ potvrzuje Martin Pinl, ředitel společnosti Alexandria Real, která se zabývá prodejem zahraničních nemovitostí. Investice do amerických realit se výrazně zhodnotila i díky dolaru, jenž za poslední čtyři roky posílil ke koruně bezmála o 45 procent. „K tomu si připočtěte, že cena nemovitostí se třemi čtyřmi ložnicemi, které jsou vzdálené do deseti kilometrů od moře, stoupla ve Spojených státech od americké hypoteční krize asi o dvacet až dvacet pět procent,“ říká Pinl. Vydělat mohli i Češi, kteří se zaměřili na Rakousko. Za posledních osm let tam nemovitosti podražily v průměru takřka o polovinu.

12) Chcete vycouvat z hypotéky? Není to tak jednoduché HYPOINDEX.CZ Vyhlédli jste si nemovitost, sjednali hypoteční úvěr, ale najednou chcete od koupě odstoupit? Pokud ještě nemáte podepsanou kupní smlouvu, z hlediska prodeje by neměl být problém. Ale máte-li již sjednanou hypotéku, vyvázat se z ní už tak jednoduché nebude. „Vyhlédla jsem si krásný byt. Během prohlídek jsem z nemovitosti byla nadšená. Jenže po zaplacení rezervačního poplatku, se začalo komplikovat jednání s majitelem. Od koupě jsem chtěla odstoupit, ale už jsem měla sjednanou hypotéku. Nevěděla jsem, co na to banka,“ vypráví třicetiletá Jana z Prahy. Problémy jsou v tomto případě hned dva. Rezervační poplatek, který se většinou pohybuje kolem 100 tisíc korun, nemusí Janě realitní kancelář vrátit. Někdy je v rezervační smlouvě uvedeno, že při odstoupení od prodeje se vrací například jen 80 procent z poplatku, nebo také vůbec nic. Dalším problémem může být již sjednaná a podepsaná smlouva o hypotečním úvěru. Půjčku sice Jana ještě

9


nezačala čerpat, ale i tak by si při jejím zrušení zadělala na další problémy. Otázkou je, jestli raději zaplatit bance poplatek, nebo koupit nemovitost od problémového majitele, případně bydlet někde, kde se vám nelíbí.

„Pokud se stane případ, že má klient již sepsanou úvěrovou smlouvu a z nějakého důvodu úvěr nezačne čerpat, dle sazebníku banky může následovat sankce za nečerpání hypotečního úvěru. Tato sankce se pohybuje okolo 5 % z nečerpané výše úvěru. Rozhodně tedy nejde o zanedbatelný poplatek,“ říká Martin Bílek, oblastní ředitel společnosti Fincentrum.

nemusí mít starost, že by ho banka dala na nějakou černou listinu, jako je tomu u neplatičů,“ dodává Bílek. Jana nakonec byt koupila. Banku nekontaktovala, takže nevěděla, zda by jí posunuli termín čerpání. Novou nemovitost by totiž narychlo sháněla velice těžko.

English corner 13) Automotive Property Investments Spike in UK

Nečerpání úvěru není tak časté Situací, kdy si klienti koupi bytu rozmyslí po podpisu hypoteční smlouvy, není zas tolik. V dnešní době, kdy jsou úrokové sazby u hypoték stále rekordně nízko a ceny nemovitostí příznivé, lidé chtějí koupit byt co nejdříve. Po prohlídce se unáhlí, a pak, když už je prodej rozjetý, chtějí vycouvat.

WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to the new Automotive Capital Markets Report by Knight Frank, 2015 has seen the largest ever volume of automotive investment transactions, with around $1 billion (£650m) expected to transact by the end of the year. UK institutions continue to dominate investment activity, accounting for 90% of the total market over the last five years, although new buyers include overseas Private Equity firms and US REITs who have been increasingly active in the car dealership market. Automotive capital values have comfortably outperformed the wider market, rising by over 50 % since 2010. Looking forward, car dealerships let to major dealer covenants are forecast to be the star performer in 2016 showing capital growth of 9 0% since 2010. Due to the weight of money being invested by UK institutions and overseas money, investment yields are being driven down, with dealerships let to manufacturers selling for yields of 4.5 % and below.

„K nečerpání úvěru nejčastěji dochází v případě koupě nemovitosti od různých developerů. Důvodem mohou být například vleklé problémy s výstavbou. Většinou se tedy jedná o nucený ústupek kvůli problémům na straně prodávajícího,“ popisuje Bílek. Pokud se dostanete do podobné situace, je dobré o všem hned informovat banku. Většinou je možné se rozumně domluvit, ale hodně záleží na lidském faktoru, tedy na tom, s kým v bance zrovna jednáte. Nejjednodušší cesta je dodatek „Jako ideální se pro banku a pro klienta jeví udělat dodatek ke stávající úvěrové smlouvě na nemovitost, kterou si klient vybere druhotně. Jinými slovy, úvěrová smlouva se použije pro jinou nemovitost s tím, že dojde ke změně zajištění a předmětu koupě. Rozhodně klient


Key market activity includes the acquisition of 73 dealership investments let to Pendragon by WP Carey for $ 350 million (£230.5m), Antin Infrastructure Fund's acquisition of Service Area operator Roadchef for $ 232 million (£153m), and MFG's $350 million (£200m) purchase of Murco's retailing arm of 228 petrol stations. Knight Frank Automotive team forecast that 2016 will see further records broken in terms of investment activity on the back of a strong occupational market. In addition, there are likely to be further high profile corporate acquisitions which will potentially change the landscape of certain automotive sectors. Adam Chapman, head of automotive at Knight Frank commented, “2015 has been an exceptional year for the automotive sector, and there are no signs of this slowing into 2016. Given the forecast growth in rental and capital

10


values, automotive property continues to offer genuine value against other 'alternative' sectors. We expect annual transaction volumes to surpass $1.5 billion (£1bn) by 2020.”

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Píchová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents