BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

STABILITA JE TERMÍN, KTERÝ SE BUDE V LETOŠNÍM ROCE NA ČESKÉM REALITNÍM TRHU OPAKOVAT. Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Byty budou zlevňovat, tvrdí statistici

2)

Pronajmout dům či byt bude složitější a dražší

3)

Bydlet v nájmu táhne Čechy stále víc

4)

Predajná cena novostavieb v Bratislave je vyššia ako ponúkaná

Komerční nemovitosti 5)

Realitní trh v České republice

6)

Výstavbu skladů a výrobních hal táhne v Česku automobilový průmysl

7)

Hotelový development: na obzoru mírné oživení

Realitní byznys 8)

Krize změnila poměr sil na realitním trhu

9)

Fincentrum Hypoindex únor 2012: Počty a objemy hypoték jsou na únor vysoké

English corner 10) Czech investment volumes set to dip in 2012: Colliers

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

26/03 2012

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Ceny starších bytů krajská města 2008 - 2010 [Kč/m2]

60 000

1) Byty budou zlevňovat, tvrdí statistici E15.CZ

13 405 50 000

40 000

32 646

Ceny bytů budou v nejbližším období pravděpodobně pokračovat v mírném poklesu. Ve střednědobém výhledu bude vývoj cen bydlení záviset na kondici ekonomiky a hospodářském vývoji v zahraničí. Vyplývá to z analýzy Českého statistického úřadu (ČSÚ). „Cenový pokles by se mohl zastavit, ale podle našich dat z konce roku 2011 lze očekávat, že mírný pokles bude dál pokračovat,“ uvedl ředitel odboru statistiky cen úřadu Jiří Mrázek.

30 000

14 904

26 005

15 905 24 799 17 832 23 864 19 973

22 629 20 765 19 875

20 000

17 795 12 490

10 000

0

Zdroj:ČSU

Minulý týden statici zveřejnili čísla, podle kterých tržní ceny starších i nových bytů v závěru loňského roku dále klesaly. Prodejní ceny starších bytů se meziročně snížily o 4,3 %. Novostavby, jejichž ceny sledují statistici zatím jen v Praze, zlevnily o 2,9 %.

Podobné to bylo také s cenami starších rodinných domů. Nejdražší byly v letech 2008 až 2010 v Praze, za metr krychlový rodinného domu se platilo průměrných 7 875 Kč. Metr krychlový domu v Ústí nad Labem stál proti tomu 3 006 Kč.

Některé scénáře dříve nevyloučily ani možnost propadu cen na českém realitním trhu až o 30 %. Závisí na tom, jak prudká bude krize v eurozóně.

Ceny starších rodinných domů krajská města 2008 - 2010 [Kč/m2]

„Může se stát, že ceny nemovitostí prudce klesnou o dvacet až třicet procent vzhledem k výraznému snížení životní úrovně a koupěschopnosti obyvatel,“ uvedl například ředitel divize realitní sítě dumrealit.cz Martin Sitár.

9 000

8 000

7 875

7 000

6 000

5 000

4 907

4 000

Ve srovnání s průměrem roku 2008 byly novostavby v Praze levnější na konci loňského roku o 4,8 %. V případě starších bytů ve srovnání se základnou třetího čtvrtletí 2009 ceny klesly o 8,3 %. V mimopražských regionech se ceny staršího bydlení v posledním čtvrtletí 2011 meziročně snížily o 4,6 %. V Praze starší byty ve stejném období ve srovnání s předešlým rokem zlevnily o 3,2 %. Kromě indexů dnes statistický úřad zveřejnil také absolutní čísla o cenách bytů, ovšem jen do předloňského roku. V období 2008 až 2010 byly nejdražší byty v Praze. Metr čtvereční staršího bytu v hlavním městě stál v průměru 48.214 korun. „Je to ovšem průměr, který se skládá z velmi odlišných hodnot,“ poznamenal Mrázek. Naopak například v Ústí nad Labem zaplatili lidé za metr čtvereční staršího bydlení v průměru 12 490 Kč. Nižší ceny bytů v některých regionech podle Mrázka ovlivňuje například vyšší nezaměstnanost.

4 780

4 744

4 534

4 462

4 180 3 889

3 879

3 852

3 775

3 633 3 247

3 000

3 006

2 000

1 000

0

Zdroj:ČSU

Někteří odborníci doporučují při uvádění cen nemovitostí obezřetnost, protože průměry můžou být zavádějící. „Cenová statistika ČSÚ jistě poskytuje velmi cenná makroekonomická data. Nesmíme ovšem zapomínat že v případě realit nelze cenové trendy úplně paušalizovat. Platí zde totiž notoricky známé základní pravidlo, že cena nemovitosti je určována třemi hledisky, kterými je lokalita, lokalita a lokalita,“ soudí Martin Bohuslav, specialista na nemovitostní právo společnosti Ambruz & Dark/Deloitte Legal.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2) Pronajmout dům či byt bude složitější a dražší STAVITEL.IHNED.CZ

Další razítko, další peníze. Kvůli novému zákonu bude mít od ledna majitel, který chce prodat či pronajmout dům nebo byt, novou povinnost. Zaplatí tisíce až desetitisíce Kč za energetický štítek - certifikát o energetické náročnosti domu nebo bytu. Stát tak přihraje specializovaným stavebním firmám a auditorům byznys za stamiliony korun ročně. Štítek na rodinný dům přijde majitele na pět až deset tisíc korun, u bytového domu na deset až dvacet tisíc Kč. Za štítky pro větší administrativní budovy či nákupní centra bude majitel platit řádově desítky tisíc Kč. V Česku se každý rok podle statistik ministerstva průmyslu a obchodu pronajme či prodá více než sto tisíc budov a bytů. Zhruba tisícovka firem, které dnes mohou štítky udělovat, tak získá byznys až za 800 milionů Kč ročně. „Obávám se, že jediným faktickým dopadem tohoto nařízení bude výnosný byznys pro auditory,“ říká generální ředitel developerské firmy Ekospol Evžen Korec. Jedná se většinou o firmy, které se účastnily i již ukončeného programu Zelená úsporám. Ten dotoval domácnostem i veřejným budovám přestavby a úsporná opatření.

nájemních domů. „Povinnost energetických štítků žádný problém neřeší, jen vytahuje peníze výměnou za úřední papír,“ říká. Prezidentovi Asociace realitních kanceláří ČR Jaroslavu Novotnému se nelíbí ani povinnost umisťovat dosažený výsledek do inzerce. Zastánci evropské směrnice - kvůli které nový zákon vznikl - jsou ale proti. „Dnes vám nikdo pořádně neřekne, jak úsporná budova vlastně je. Nyní ale budete mít štítek prakticky na první stránce,“ říká technický ředitel poradenské firmy Seven Tomáš Voříšek. Cena štítku se podle něj zákazníkům navíc vrátí v úsporách za energie. „Podobný systém byl před několika lety zaveden u elektrospotřebičů a štítky tam způsobily obrovský tlak na jejich efektivitu,“ říká Petr Vogel z firmy EkoWatt. Označení energetické třídy je podle něj u praček či ledniček jednou z prvních věcí, na kterou se dnes zákazník dívá. Povinnost opatřit si štítek vychází z evropské směrnice o energetické náročnosti budov. Evropská komise kvůli ní navíc včera pohrozila Česku a Polsku soudem. Země prý komisi dostatečně neinformovaly o zařazení směrnice do svých právních systémů. „Podle mých informací k žádnému zpoždění nedochází, zatím jsem se ale s odůvodněním komise neseznámil,“ říká náměstek ministra průmyslu Martin Tlapa. 5 000 - 10 000 Kč bude stát energetický štítek na rodinný dům. V Česku se ročně prodá či pronajme více než sto tisíc budov a bytů. Specializované firmy a auditoři tak v byznysu s energetickými štítky ročně utrží přibližně 800 000 000 Kč.

3) Bydlet v nájmu táhne Čechy stále víc REALITYMORAVA.CZ Nájemní bydlení je v Česku stále oblíbenější a zájem o něj roste. Jenže s tímto trendem dochází i dalšímu jevu – s poptávkou roste i výše tržního nájemného.

Již nyní je jisté, že štítky budou od 1. ledna 2013 potřebovat na prodej i pronájem celé domy. U bytů se stále jedná o možném odložení povinnosti do roku 2016. Podle kritiků jsou ale štítky jen další zbytečnou byrokracií a taháním peněz z kapes majitelů nemovitostí. „Konkrétní náklady na vytápění s přesností na stokoruny z energetického štítku žádný kupující stejně nevyčte,“ říká Korec. Nový zákon se nelíbí ani Jiřímu Plácalovi, řediteli firmy Central Europe Holding, která v Praze vlastní několik

Ve většině českých měst roste tržní nájemné. S tímto faktem přišel průzkum Institutu pro regionální informace (IRI). Nejvíce se za první tři měsíce tohoto roku zvýšilo nájemné v Jihlavě (+6,8 %) a ve Zlíně (+3,6 %). Pokles hlásí pouze České Budějovice (-1,6 %), Pardubice (-2,9 %) a Olomouc (-3,2 %). IRI přitom sledoval vzorek více než 39 000 bytů po celé republice. Nárůst tržního nájemného v řadě měst do značné míry odráží poptávku po nájemním bydlení. Nárůst zájmu o nájmy nám potvrdil i Miroslav Jonáš, obchodní ředitel realitní společnosti M&M reality: „Jen v našem call centru je od ledna denní průměrná poptávka o pronájem v celé ČR 268 zájemců. To je meziroční nárůst o 18%. Obdobné množství poptávek přichází také emailem. Nárůst je

3


patrný a logický vzhledem k hospodářské situaci, kdy klienti mají obavy, dlouhodobě se uvázat bankám. Problém není aktuální výše splátek, ale jistota toho, co bude za 5-10 let.“. Podle něj se hladina poptávky již mnoho let drží zejména u středně velkých bytů ve větších městech. „Zaznamenáváme i zvýšený trend pronájmu krátkodobého (6 - 12 měsíců) rodinných domů,“ doplňuje Jonáš.

kvalitnejšom prevedení bytu a okolia bytového domu,“ myslí si Padych. Ako dodal, rozdiel medzi cenou predávaných a ponúkaných bytov sa v krátkodobom horizonte ešte zväčší. Stúpnuť by podľa JLL mala predovšetkým cena populárnych bytov, akými sú napríklad menšie trojizbové byty. Menej populárne byty, hlavne väčšie alebo viacposchodové, zažijú pravdepodobne ďalší pokles cien.

Obrat až od roku 2013 Ze žebříčku krajských měst podle výše tržního nájemného ční, pokud jde o růst nájmu, vedle již zmíněných Jihlavy a Zlína ještě Liberec (+ 3,3 %) a Karlovy Vary (+ 3,0 %). V Praze a v Ostravě nájmy prakticky stagnovaly. „Například v Ostravě tak po dlouhém období vznikla díky ukončené deregulaci nájemného v roce 2011 běžná tržní situace, kdy legální nabídka pronájmu bytů na dobu neurčitou je dostupná každému zájemci. Konkurence mezi pronajímateli tlačila nájmy dolů, nabídka bytů k pronájmu převažuje nad poptávkou,“ popisuje dále situaci Milada Kadlecová, jednatelka IRI. V příštích měsících ovšem IRI neočekává žádné výraznější změny tržního nájemného a jeho výše bude spíš stagnovat. Změny na místních trzích s pronájmy bytů se dají čekat až od roku 2013, kdy zanikne regulace nájemného i ve zbývajících krajských městech a v Praze.

4) Predajná cena novostavieb v Bratislave je vyššia ako ponúkaná BY V A N I E . P R A V D A . S K Situácia na bratislavskom trhu novostavieb zaznamenala v druhom polroku 2011 paradoxný vývoj. Ako vyplýva z prieskumu realitno-poradenskej spoločnosti Jones Lang LaSalle (JLL), predajná cena nových bytov totiž bola v sledovanom období vyššia ako ponúkaná cena. Priemerná cena bratislavských bytov predaných v druhom polroku vlaňajška bola 1 711 eur za meter štvorcový bez dane z pridanej hodnoty (DPH), zatiaľ čo priemerná cena bytov v ponuke klesla na 1 683 eur za štvorcový meter bez DPH. „Prvýkrát v našom prieskume je cena za meter štvorcový predaných nových bytov vyššia ako tých bytov, ktoré sú v ponuke v našom hlavnom meste, pričom nejde o jednorazovú anomáliu, keďže sa tieto hodnoty k sebe s občasnými odchýlkami približovali,“ konštatoval vedúci rezidenčného oddelenia JLL na Slovensku Michal Padych. Klienti si totiž podľa neho začínajú vyberať skôr kvalitnejšie produkty ako ich menej atraktívne a lacnejšie alternatívy. „Klienti kladú dôraz na pomer ceny a úžitku hlavne v dvoch bodoch – efektívnej architektúre, v

Komerční nemovitosti 5) Realitní trh v České republice STAVITEL.IHNED.CZ Stabilita je termín, který se bude v letošním roce na českém realitním trhu opakovat. Vychází to z výroční zprávy o realitním trhu v České republice, kterou vydal Colliers International. Zpráva obsahuje analýzu posledních trendů a prognózy kancelářského, maloobchodního, průmyslového a investičního trhu v České republice na rok 2012. Komentuje ekonomickou situaci země v souvislosti s celkovým výhledem do budoucna. „Česká republika má poměrně stabilní ekonomiku s dobře kapitalizovaným a regulovaným bankovním systémem,“ řekl Omar Sattar, výkonný ředitel Colliers International pro Českou republiku. „Vzhledem k tomu, že zahraniční banky, které jsou v České republice aktivní, zde omezují možnosti půjček, místní banky mohou tuto mezeru na trhu vyplnit. Rovněž budeme svědky zakládání specializovaných finančních fondů či institucí. Český export může těžit ze zlepšující se německé ekonomiky na konci roku 2012 či začátkem roku 2013,“ dodal Sattar. Klíčové momenty:

   

Obrat investic: 2,2 miliard euro Výnos z nejlepších kancelářských nemovitostí: 6,5 % Výnos z nejlepších maloobchodních nemovitostí: 6,35 % Výnos z nejlepších průmyslových nemovitostí: 8,0 %

Na českém trhu se uskutečnily investiční transakce v celkové hodnotě více než 2,2 miliardy euro, což je asi čtyřikrát více než v roce 2010. Návrat zahraničních investorů podpořil již aktivní české investory. Podíl českých investorů na celkovém počtu transakcí v loňském roce poklesl na 28 %, ovšem absolutní objem jejich investic vzrostl z 390 mil. euro v roce 2010 na 570 mil. euro v 2011. Objem investičních transakcí v nadcházejícím roce ale zřejmě nedosáhne čísel zveřejněných v roce 2011, což

4


bude zapříčiněno zejména výší zadlužení - banky se budou snažit zbavit špatných úvěrů ve svých portfoliích. Klíčové údaje trhu průmyslových nemovitostí - Česká republika

   

Celková nabídka prostor: 3 946 500 m2 Objem pronajatých ploch: 816 800 m2

svědky v roce 2011. Zároveň lze očekávat, že s ohledem na revizi plánů nájemců na expanzi či relokaci, míra renegociací poroste. V důsledku toho, že banky omezují financování developmentu, se v tomto roce očekává pokles spekulativní výstavby. Výše nájemného by měla po celý rok zůstat na stejné úrovni jako loni, avšak vzhledem k tomu, že se volné prostory v některých lokalitách Prahy postupně obsazují, efektivní nájemné zde může vzrůst ze současné úrovně, kdy je o 10 -15 % nižší než nájemné základní.

Neobsazenost: 7,7 % Základní nájemné: 4,4 eur/m2/měsíc

Nabídka průmyslových prostor se během roku 2011 rozšířila o 240 000 m2 na celkových 3,94 milionů m2, což je 6 % nárůst ve srovnání s rokem 2010. Sektor logistiky se na celkovém objemu pronajatých prostor podílel 55 %, zatímco firmy z výrobního sektoru si pronajaly 28 % prostor. Pokud se na poptávku podíváme z pohledu nových pronájmů (tzv. čisté poptávky), logistický sektor představuje 44 % a výrobní 36 %. Pořadí klíčových regionů s největším objemem moderních průmyslových prostor se loni změnilo, jižní Morava předstihla západní Čechy; Praha disponuje 1,6 mil. m2 průmyslových prostor a je tak regionem s největším podílem těchto ploch. „Spekulativní výstavba byla v roce 2011 spíše ojedinělá. Pokud k ní došlo, byla spojena s výstavbou již předpronajatých prostor,“ uvedl Omar Sattar. Nedojde-li ke kolapsu ekonomiky, míra neobsazenosti bude i nadále klesat, přičemž v roce 2012 lze očekávat 160 – 180 000 m2 nových industriálních prostor, které přibudou na trh.

Klíčové údaje trhu maloobchodních prostor - Praha

 

Klíčové údaje kancelářského trhu - Praha

   



Celková nabídka prostor: 2 800 466 m2 Objem pronajatých ploch: 325 564 m2 Neobsazenost: 12,01 % Základní nájemné 20 - 21 eur/m2/měsíc

za

nejlepší

prostory:

V uplynulém roce bylo dokončeno12 kancelářských budov, celkově se tak nabídka kanceláří v Praze navýšila o téměř 100 000 m2 na 2,8 milionů m2. 13 projektů o celkové velikosti 127 400 m2 bylo loni ve výstavbě, přičemž většina z nich by měla být dokončena do konce roku 2012. Loňský rok byl rekordní, co se týče celkové pronajaté plochy kanceláří, základní nájemné za nejlepší prostory zůstalo beze změny. V letošním roce by mělo kancelářský trh nově obohatit 11 budov, které nabídnou 113 000 m2 plochy, přičemž 65 % se nachází v Praze 4 a Praze 8. Letošní objem pronájmů pravděpodobně nedosáhne stejné úrovně, které jsme byli

Celková nabídka obchodních center: 870 000 m2 Základní nájemné 170 eur/m2/měsíc

za

nejlepší

prostory

v OC

:

Základní nájemné za nejlepší prostory na hlavních třídách: 90 eur/m2/měsíc

V loňském roce bylo dokončeno velmi málo nových obchodních center. Některé ze stávajících center v menších městech byly modernizovány. „Oblíbená nákupní centra s dobrou skladbou nájemníků budou těžit z růstu nájemného a zájmu dalších obchodníků o pronájem jednotek. Oproti tomu nákupním centrům, která až dosud spíše bojovala o zákazníky, se bude dařit udržet současnou míru obsazenosti,“ dodal Sattar. Nabídka maloobchodních prostor se rozroste o několik nových projektů (například Nová Karolina v Ostravě), nicméně maloobchodní development je mnohem náročnější než ostatní sektory. Průměrná výše nájemného by v roce 2012 měla zůstat stabilní. Mnoho majitelů obchodních center se bude snažit udržet či navýšit zisky z pronájmu, a současně nahrazovat hůře prosperující nájemce silnějšími stávajícími značkami či obchodníky, kteří plánují vstoupit na český trh.

5

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter  BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Souhrn pro český trh

Ekonomika: Míra nezaměstnanosti má klesající tendenci, z hodnoty 7,4 % v roce 2010 se v minulém roce dostala na 7,1 %. Export tvoří 62 % HDP země. Německo vytváří 32 % českého exportu.

Kancelářský trh: Dá se očekávat nižší poptávka proti roku 2011. Spekulativní a nový rozvoj kancelářského trhu zaznamená v roce 2012 pokles, a to díky restrikcím ze strany bankovního sektoru a nižší poptávky potenciálních nájemníků. Výstavba nových kanceláři začne v případě, že budou zajištěny budoucí nájmy u 40 % - 50 % hodnoty projektu, nebo kde budou developeři schopni financovat náklady na projekt z vlastních zdrojů.

Kancelářský trh: Rok 2011 zaznamenal rekordní růst s 325 000 m2 pronajatých kanceláří. Veliký objem nájemních aktivit zaznamenala Praha 4, 5 a 8. Zde bylo v roce 2011 dokončeno 12 nových kancelářských projektů o celkové výměře téměř 100 000 m2, což je dvojnásobek nových nabídek zaznamenaných v roce 2010. Neobsazenost poklesla, nicméně nájemné kancelářských prostor vyšší kategorie zůstalo stejné.

Průmyslový trh: Poptávka pravděpodobně klesne pod úroveň roku 2011 kvůli obavám obchodních zakázek a hospodářského růstu. Nájemci s vyššími požadavky (10 000 m2 +) se potýkají s užším výběrem prostor, které jsou okamžitě k dispozici, a proto se budou muset zavázat k budoucím pronájmům. Míra neobsazenosti v celé České republice by měla nadále klesat, i když na nájemné vyšší kategorie nebude zřejmě vyvíjen velký tlak.

Průmyslový trh: Průmyslové plochy se rozrostly a nyní činí 3 940 000 m2. Průmyslové nájemné zůstalo více méně stabilní. Výrobní a logistický sektor pokračuje v expanzi, nicméně objem průmyslových transakcí v rámci České republiky spočíval zejména v obnově nájmů a v renegociacích.

Maloobchodní trh: Soupeření o silné maloobchodní lokace je nastaveno zdravě. Množství nových maloobchodníků hledá oporu v České republice, zatímco některé existující značky se snaží otevřít další obchody. Zdraví ekonomiky a zaměstnanost však ovlivní míra spotřebitelských výdajů a maloobchodníci budou muset i nadále pracovat tvrději, aby udrželi anebo navýšili svou úroveň obratu.

Současné trendy

Maloobchodní trh: Zde je zaznamenán omezený rozvoj a mnozí prodejci jsou opatrní při rozšiřování svého obchodního portfolia. Výkon českého maloobchodního sektoru doplácí na nižší spotřebitelské výdaje, které trápí maloobchod již delší dobu. Nicméně se objevily povzbudivé náznaky, noví maloobchodníci vstupují na trh a investoři jsou dychtiví získat zajímavá maloobchodní aktiva, které jim mohou přinést silné zisky. Investiční trh: Velmi aktivní rok 2011, v uzávěrce roku s investičními transakcemi v celkové výši více než 2,2 miliard euro, byl asi čtyřikrát vyšší než počet obchodů dokončených v roce 2010 o objemu 570 milionů euro. Na maloobchodní centra připadla více než polovina všech investičních aktivit, zatímco kanceláře tvořily menší část, a to z velké části kvůli nedostatku opravdových institucionálních kancelářských budov, které by byly vhodné k zakoupení. Výnosy se pohybují kolem 25 bazických bodů.



Prognóza

Ekonomika: Český vývoz je v situaci, kdy získává na síle, a to díky očekávanému zlepšení německé ekonomiky na konci roku 2012 a začátkem 2013. Míra nezaměstnanosti by měla v roce 2012 zůstat stabilní a v roce 2013 by měla poklesnout na 6,9 %, ale ne bez střednědobého růstu, jelikož vytváření pracovních míst v soukromém sektoru rovnoměrně nevyrovnává omezování pracovních míst ve veřejném sektoru.

Investice: Česká republika bude i nadále destinací s množstvím investorů, kteří mají zájem o investice do nemovitostí. Nicméně snižování realitní zadluženosti, zvýšené náklady spojené s úvěry a pokračující nejistota Eurozóny nepochybně mají tlumivý vliv na úroveň investiční aktivity. Může docházet také ke stlačení marginálních výnosů, ale pouze u těch nejlepších investičních aktiv ve vybraných lokalitách.

6) Výstavbu skladů a výrobních hal táhne v Česku automobilový průmysl STAVITEL.IHNED.CZ PREMIÉRA. Nadnárodní developer Goodman rozjíždí svůj první projekt na českém trhu. Staví průmyslový park u Mladé Boleslavi, jehož prvním nájemcem bude společnost SAS, významný dodavatel automobilky Škoda Auto. Výstavba průmyslových nemovitostí se v Česku soustřeďuje do Středočeského kraje, a to především díky dvěma velkým automobilkám - Škodě Auto a TPCA. „Stejně jako automobilový průmysl táhne export a celou ekonomiku České republiky, tak je hlavním hybatelem i expanze na trhu průmyslových a logistických nemovitostí,“ řekla HN Blanka Vačkova, analytička poradenské společnosti Jones Lang LaSalle (JLL).

6


Trend čerstvě dokládá developer Goodman, který staví pro největšího dodavatele palubních desek automobilky Škoda Auto novou montážní halu v průmyslové zóně Plazy u Mladé Boleslavi. Česká divize německé SAS Autosystemtechnik dnes v Česku provozuje závody přímo v prostorách automobilky - dva v Mladé Boleslavi a jeden ve Vrchlabí. Firma teď přesune montážní linky do jednoho místa.

generální ředitel CTP Remon Vos. Většinu budoucích nájemců nového CTParku budou podle Vose tvořit stávající klienti CTP a zhruba polovina bude přímo z automobilového průmyslu. Firma CTP stavěla v Ostravě haly například pro italského výrobce brzd a brzdových systémů Brembo nebo španělského výrobce automobilových dílů Grupo Antolin.

„Očekávaná růstová strategie firmy Škoda Auto je pro nás velkou výzvou a zároveň šancí pro expanzi naší společnosti,“ komentoval pro HN Roman Kapias, ředitel českého závodu SAS Autosystemtechnik.

Většina nájemců CTP jsou výrobní společnosti. „Nedodávají ale pouze do automobilek v České republice, ale do celé západní Evropy - německému automobilovému průmyslu v oblasti Stuttgartu, Mnichova, Ingolstadtu, v Polsku do okolí Katovic. Z Ostravska pak dodávají do závodů TPCA a Volkswagen v Bratislavě a do automobilky Audi v maďarském Györu,“ uvedl Vos. Poptávka po průmyslových nemovitostech podle Vose roste a CTP každý rok registruje nárůst příjmů z pronájmů i nárůst portfolia nemovitostí (aktuální počet je 180). Developer plánuje do roku 2015 zvýšit příjem z pronájmů z loňských 100 milionů eur na zhruba 140 milionů eur. Výrobní areály, ale i logistika

Goodman debutuje v Mladé Boleslavi Nová provozovna subdodavatele Škodovky bude mít 22 000 m2 k pronájmu a dokončena by měla být začátkem července. V současné chvíli pokrývají závody a další plochy firmy SAS v Česku celkem 13 500 m2. „Se společností SAS Autosystemtechnik se nám podařilo podepsat nájemní smlouvu na 7,5 roku,“ řekl Jakub Pelikán, ředitel developera Goodman pro Českou republiku a Slovensko. Tento developer realizoval logistické areály pro nájemce z automobilového průmyslu v Německu, na Slovensku a v Polsku, zakázka v Česku je však pro firmu debut. V roce 2011 developer podepsal smlouvy na výstavbu nemovitostí pro klienty z automobilového průmyslu v Evropě o ploše přibližně 160 tisíc m2. V Mladé Boleslavi Goodman vlastní celkem 12,5 hektaru a celkem nabízí k pronájmu 60 tisíc m2 logistických a výrobních prostor.

V okolí Mladé Boleslavi již postavili nebo dokončují průmyslové parky developeři UNO, D+D Real, WDP a VGP. Jejich budovy dohromady poskytují 120 tisíc m2 k pronájmu a dalších 38 tisíc m2 mají firmy v plánu postavit. „Míra neobsazenosti nových průmyslových nemovitostí je v okolí Mladé Boleslavi prakticky nulová,“ řekla Vačkova z JLL. Vzhledem k tomu, že se žádná spekulativní výstavba v lokalitě neočekává, zůstane podle analytičky neobsazenost nezměněna. „Vloni dosáhly čisté pronájmy automoto nájemců (nové smlouvy bez renegociací - obnovy stávajících smluv, pozn. red.) 40 % veškeré nájemní aktivity výrobních firem. Pro letošní rok očekáváme zhruba stejný objem,“ řekla Vačkova. Vliv automobilového průmyslu na výstavbu skladů a hal je ale větší, protože jsou na sektor navázány i logistické firmy, které se na automobilový průmysl specializují, ale ve statistice zahrnuty nejsou. JLL do statistik nepočítá ani nemovitosti, které jejich uživatelé zároveň vlastní.

Na Mladoboleslavsku chce nejvíce stavět CTP

Výstavbu hal a skladů táhne Mladá Boleslav, v jejímž okolí jsou tři čtvrtiny všech moderních průmyslových ploch ve Středočeském kraji. V okolí kolínské automobilky TPCA si pronajímají prostory firmy z oboru logistického řízení jako Toyota Tsusho, Gefco nebo NYK Logistics, které se na automobilový průmysl zaměřují.

Největší tuzemský developer průmyslových nemovitostí CTP u Mladé Boleslavi vlastní 18 hektarů a chce tam postavit sedm nemovitostí s celkovou pronajímatelnou plochou asi 75 tisíc m2. „Myslím, že development bude trvat přibližně tři až pět let. Výstavbu plánujeme zahájit letos, ale bez předpronájmů stavět nezačneme,“ řekl HN

Díky subdodavatelům automobilek vznikají nové průmyslové nemovitosti kromě Středočeského kraje i v jiných částech republiky - zejména pak na Liberecku, již zmíněném Ostravsku a Královéhradecku, kde má Škodovka závody v Kvasinách a ve Vrchlabí. „Očekáváme příchod dalších dodavatelů automoto průmyslu, ale bohužel to

7


nemůžeme specifikovat - jednání jsou v počáteční fázi a jména konkrétních nájemců nebyla zveřejněna,“ řekla Vačkova z JLL. Na konci roku 2011 bylo na českém trhu k dispozici 3,819 milionu m2 skladů a výrobních hal. „Vzhledem k přetrvávající vysoké poptávce očekáváme, že dokončených projektů bude více, a tudíž hranice čtyř milionů metrů padne letos na podzim,“ odhaduje vývoj v letošním roce Martin Šumera, vedoucí oddělení průmyslových nemovitostí ve společnosti DTZ. Kvůli opatrnosti firem ohledně budoucího vývoje se prodloužila doba, než nájemci podepíší smlouvy, z obvyklých 4 až 6 měsíců na 8 až 12 měsíců. Neobsazenost průmyslových prostor se snížila z více než 10 % na 6,7 % a nachází se na historickém minimu. Vzhledem k tomu, že se developeři pouštějí téměř výhradně do projektů se zajištěnými předpronájmy, neobsazenost bude podle DTZ napříč regiony spíše stagnovat. Základní nájemné za pronájem moderních průmyslových nemovitostí je stabilní, okolo 4,5 eura za metr čtvereční a měsíc. 116 400 m2 ploch bylo na konci roku 2011 k pronájmu ve výrobních halách a skladech na Mladoboleslavsku. To odpovídá třem čtvrtinám všech moderních průmyslových ploch ve Středočeském kraji. Na Mladoboleslavsku developeři chtějí postavit dalších 38 000 m2 ploch. Objem nově pronajatých ploch firmám z výrobního sektoru Pronajaté Z toho dodavatelé pro výrobní automobilky Rok prostory v ČR [m2] [%] [m2] 2009 61 000 19 500 29 % 2010

305 000

129 000

42 %

2011

142 000

55 000

39 %

2012 *)

135 000

55 000

40 %

Zdroj: Jones Lang Lasalle Poznámka: *) Odhad v tabulce jsou pouze údaje za tzv. čisté pronájmy, tedy bez renegociací - obnovení stávajících smluv.

Nejvíce je v Praze hotelů tříhvězdičkových, celkem 161, a tvoří více než třetinu celkového počtu hotelových nemovitostí v české metropoli. „Co se týče počtu ubytovacích kapacit, z celkové nabídky 26 350 hotelových lůžek se jich více než 50 % nachází v nejvyšším segmentu čtyř- a pětihvězdičkových hotelů,“ dokumentuje K. Klečka poměrně vysokou kvalitu hotelové nabídky v Praze.

Úroveň

Hvězdy na pražském hotelovém nebi Počet nemovitostí Počet pokojů

5-hvězdičkové

31

4 867

4-hvězdičkové

76

8 787

3-hvězdičkové

161

10 190

72

2 509

340

26 353

Jiné Celkem Zájem o hvězdičky

V průběhu desetiletí 2000 – 2010 zaznamenal hotelový trh v Praze prudký rozvoj. Nabídka hotelových kapacit se v této době rozšířila o 7 000 nových lůžek, tedy takřka o 40 %, a většina z nich se nachází v segmentu čtyř- a pětihvězdičkových zařízení. Recese ale na hotelový development dopadla poměrně tvrdě. Ještě v roce 2010 byly na trh uvedeny tři nové hotely (Clarion Hotel Prague City, NH Praha Radlická a Moods Hotel), loni už ale nebyl do provozu uveden žádný větší hotel. K návštěvníkům pražských hotelů patří především cizinci (80 %), zatímco u regionálních hotelových zařízení je poměr přesně opačný (80 % návštěv připadá na tuzemskou populaci a na cizince jen 20 %). V roce 2010 byla Praha oblíbenou turistickou destinací Němců, Rusů, Italů, Britů a Američanů. Tato „teritoriální“ struktura ovšem vykazuje poměrně dynamický pohyb, tak například loni se snížil podíl Italů (o 2 %) a zejména Britů (o 14 %), naopak meziročně vzrostl podíl Němců (o 11 %), Rusů (o 60 %) a Američanů (o 2 %). Rostoucí zájem je patrný na návštěvách z jiných kontinentů, přibývá turistů z Asie (Čína a Jižní Korea) a Latinské Ameriky (Brazílie). Recese tlačí na ceny

7) Hotelový development: na obzoru mírné oživení STAVEBNI-FORUM.CZ „V Praze je dnes celkem 340 hotelů, z nichž se zhruba 80 %, tedy 268, nachází v segmentu tří- až pětihvězdičkových zařízení a jen 20 %, přesně 72, z nich má úroveň nižší,“ konstatuje Karel Klečka, který se ve společnosti Jones Lang LaSalle věnuje segmentu hotelnictví, jenž dnes zjevně neprožívá nijak zvláštní časy. Hospodářská recese se totiž odrazila i na chuti evropské i globální populace a také firemního sektoru utrácet za cestování a služební cesty.

„Navzdory stoupajícím počtům zahraničních turistů, kteří Prahu navštěvují, se ceny hotelových pokojů v zásadě nemění a v průměru se nyní pohybují okolo 73 eur za noc. Důvodem je vysoká konkurence, která drží hotelové ceny hluboko pod úrovní roku 2008, kdy byly o přibližně 30 - 40 % vyšší než nyní,“ říká Karel Klečka. Přes značnou konkurenci a stále patrnou recesi v loňském roce obsazenost pražských hotelů meziročně vzrostla z 62 % v roce 2010 na 67 %. „Díky tomu výnosová míra vzrostla o 10 % na úroveň 49 eur, což je o 5 eur více než v roce 2010,“ říká Karel Klečka. Podle něj největší návštěvnost vykazuje hotelová Praha na jaře a na začátku

8

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

léta. Silný je z tohoto hlediska i podzim, kdy se v Praze koná řada festivalů a akcí s mezinárodní účastí.

„Pražský trh hotelových investic se odrazil ode dna, je nyní na vzestupu a lze předpokládat jeho další rozvoj. Největším problémem je omezené financování tohoto sektoru ze strany bank v celém regionu střední a východní Evropy,“ tvrdí Angus Wade z hotelové divize Jones Lang LaSalle v Londýně. Karel Klečka k tomu dodává: „Počet investorů, kteří by se aktivně zajímali o hotelové nemovitosti, je bohužel omezený. Objem i počet transakcí s těmito nemovitostmi zaostává za investicemi do kancelářských a maloobchodních realit.“ Poslední realitní transakce v hotelovém segmentu proběhly v roce 2010 – šlo o pětihvězdičkové hotely v centru Prahy InterContinental a Mandarin Oriental.“ Plány a pomníčky V současné době výstavba hotelů opět mírně ožívá. Letos byl otevřen tříhvězdičkový Fusion Hotel*** a aktuálně jsou ve výstavbě tři hotely, z nichž by měly být dva dokončeny v roce 2013 (Express by Holiday Inn***, Hotel One**) a jeden o rok později (HN City Centre****). Hotelový development se rozhýbává i v regionech. Jeho vlajku tam už tradičně drží skupina CPI se svým konceptem City Center, založený na kombinaci hotelu, kongresového centra a dalších služeb. „K hotelu přistavíme kanceláře a obchody a časem někde možná i byty,“ popsal koncept nedávno ředitel CPI Zdeněk Havelka a vysvětlil i jeho ekomomické pozadí: „Půjde stále o jednu budovu, takže vystačíme s jedním systémem klimatizace, jedním parkovištěm, jedním dieselagregátem. Pak už lze dosahovat výnosů.“ Loni už začalo fungovat centrum v Ústí nad Labem, letos má začít s náklady 240 mil. Kč rekonstrukce někdejšího hotelu Atom v Ostravě, z něhož se stane čtyřhvězdičkový Clarion Congress Hotel Ostrava. CPI není jediná – například Jiří Lobkowicz loni oznámil, že chce na „rodném“ Mělnicku vybudovat rovněž polyfunkční komplex, kde pětihvězdičkový hotel bude fungovat jako zázemí golfového greenu. Vedle těchto realizací či plánů ovšem hotelový development má i své pomníčky. K nim (nejspíš) patří projekt přestavby Schönkirchovského paláce v Praze u Národní třídy na luxusní hotel. Nemovitost i se sousedním parkovištěm totiž na základě rozhodnutí exekutora míří do dražby. Podle původních plánů měla do Prahy touto cestou proniknout společnost Accor se značkou Sofitel. Vysoká konkurence v tomto segmentu a už zmíněný útlum cestovního ruchu (výrazný byl především v roce 2009) byl ovšem také příčinou toho, že dva luxusní hotelové řetězce (Sofitel a Ritz Carlton) své plány expandovat do Prahy odložily. Odložen je zcela jistě i projekt J&T: hotel Royale Meridien v bývalém sídle IPB na pražském Senovážném náměstí. Ten měl být hotov už v roce 2011, tedy loni.

8) Krize změnila poměr sil na realitním trhu E15.CZ Jen málokterý obor prošel v posledních pěti letech tak razantní proměnou jako nemovitosti. Někdejší hvězdy v podobě skupin ECM podnikatele Milana Janků, Orka Francouze Jeanna Françoise Otta, Sekyra Group či karlínského seskupení kolem developera Serge Borensteina pohasly. Na realitní výsluní naopak stoupají finanční skupiny československá Penta a PPF miliardáře Petra Kellnera, která chystá na pražském Chodově výstavbu nejvyšších budov v Česku. CPI Group dalšího tuzemského miliardáře Radovana Vítka se v krizi vyšvihla do čela realitních investorů. CPI je aktuálně nejatraktivnějším zaměstnavatelem na tuzemském realitním trhu. „Vypadá to, že tam brzy skončíme všichni,“ povzdychl si nedávno šéf české pobočky jedné mezinárodní developerské firmy. Před pěti lety CPI byla hlavně vlastníkem panelových bytů v severních Čechách. Po vypuknutí finanční krize začala nakupovat jako o závod i méně lákavé nemovitosti a stala se největším českým investorem. Teď se chystá výrazně prosadit ve výstavbě. Ředitelem developmentu CPI se letos stal Igor Klajmon. Jeho kariéra dokládá proměnu zdejšího trhu. Klajmon býval ředitelem v realitní firmě Bovis Lend Lease, která se v krizi úplně stáhla z Česka. Jejím posledním šéfem tu byl Petr Palička, dnes ředitel realitních projektů další investiční skupiny Penta. Ta spouští v Česku svůj první developerský projekt Florentinum. Jde o výstavbu hned největšího kancelářského komplexu v Praze. Naopak dřívější premianti Sekyra Group a Orco razantně zeštíhleli a přicházejí s novinkami v podobě menších bytových projektů. Obě firmy musely kvůli dluhům prodat řadu svých teprve plánovaných projektů. Krize výrazně zasáhla také do aktivit seskupení Karlín Group, které se rozdělilo na stejnojmennou skupinu Serge Borensteina a společnost M2 Real Estate. Karlín Group momentálně staví sídlo pro vydavatelství Economia finančníka Zdeňka Bakaly, který část pozemků v Karlíně odkoupil od Borensteinovy skupiny. Své další aktivity v Česku přehodnotily také zahraniční společnosti. Irský Avestus Capital Partners, který stavěl například kanceláře v Nových Butovicích v Praze 5, utlumil avizovanou expanzi. Skanska se více orientuje na výstavbu bytů, zakoupila kancelářský projekt na pražské Pankráci a

9


naopak se snaží prodat pozemky pro dříve chystané kanceláře v okrajových lokalitách.

Kdysi silným nadnárodním developerem, který definitivně ukončil aktivitu v Česku a hledá kupce pro své projekty na papíře, je ING Real Estate Development. Někteří další hráči zatím žijí z peněz, které jim zůstaly na kontech po úspěšném prodeji hotových projektů v dobách boomu, a doufají, že se trh zotaví dříve, než jejich zahraniční matky zavelí k odchodu.

9) Fincentrum Hypoindex únor 2012: Počty a objemy hypoték jsou na únor vysoké HYPOINDEX.CZ Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů v únoru mírně vzrostly na 3,61 %. O něco vyšší sazby, ale zájemce o hypotéky neodradily. Zajímavé jsou tento měsíc jak počty, tak objemy. Počet uzavřených hypotečních úvěrů je skoro stejný, jako minulý měsíc, kdy průměrné sazby byly 3,589 procenta. Za únor bylo podle souhrnného ukazatele Fincentrum Hypoindex sjednáno 5 420 úvěrů, což je pouze o 20 méně, než v lednu. Nejvíce v únoru stoupla úroková sazba u variabilních hypoték, a to z 2,79 % na 3,03 %. Stále je však tato sazba výhodnější a oblíbenější, než hypotéka s roční fixací, kde únorová sazba klesla o dva bazické body na 4,21 %. Objemy a počty jsou na únor rekordní V únoru si lidé sjednali hypotéky celkem za 8,888 miliardy korun a největší zájem byl již tradičně o hypotéky s pětiletou fixací. Ve srovnání s minulými roky jsou únorové objemy a počty hypotečních úvěrů velmi vysoko. Únor roku

Počet hypotečních úvěrů

Objem hypotečních úvěrů (v mld.) [Kč]

Úroková sazba

2012

5 420,00

8,89

3,61 %

2011

4 208,00

7,10

4,26 %

2010

2 852,00

4,60

5,37 %

2009

3 204,00

5,57

5,75 %

2008

4 686,00

8,40

5,55 %

2007

4 813,00

7,89

4,27 %

„Hypoteční trh byl i v únoru ve velmi dobré kondici. Sazby se výrazně nezměnily, což nadále podporuje vysoký zájem o hypotéky, jejichž počet a objem dosáhl na únor neobvykle vysokých hodnot,“ říká Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum.

Novinky na hypotečním trhu

V pondělí podala společnost Fincentrum ministerstvu financí návrh na zavedení povinné lhůty před koncem fixace hypotéky. „Nízká míra využití možnosti refinancovat hypoteční úvěr na konci období fixace je dána především nedostatkem času pro jednání s jinými bankami. Informaci o konci fixace úrokové sazby a o nových podmínkách úvěru na další období získávají spotřebitelé pozdě. Mezi jednotlivými bankami jsou přitom v tomto ohledu významné rozdíly. Slušné banky tak doplácejí na ty chamtivé, “ uvádí Petr Stuchlík, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Fincentrum. Česká spořitelna v březnu znovu snížila úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Česká spořitelna zlevnila úrokovou sazbu s pětiletou fixací na „od“ 3,19 %, čtyřletou fixaci mohou klienti získat od 3,29 %. Nejlevnější, ale v současných úrokových podmínkách nejrizikovější, je variabilní sazba s úročením od 2,49 %. Volksbank CZ vydala v polovině března novou pětiletou emisi hypotečních zástavních listů (HZL) v objemu 300 milionů korun, s půlroční variabilní sazbou kuponu, kótovanou na BCPP. Doba fixace úrokové sazby Fincentrum Hypoindex Změna oproti minulému měsíci (b.p.) Průměrná výše hypotéky (tis. Kč) Měsíční splátka 1 mil. hypotéky na 20 let Měsíční splátka 1 mil. hypotéky na 15 let

Všechny fixace

1 rok

3 roky

Variabilní ÚS

5 let

3,61 %

4,21 %*

3,77 %*

3,44 %*

3,03 %

2

–3

–2

–2

24

1 639 763

1 779 863

1 577 449

1 695 244

1 656 281

5 857

6 170

5 940

5 769

5 560

7 203

7 502

7 283

7 120

6 919

61%

68%

63%

66%

41%

20%

21%

12%

27%

10%

19%

11%

25%

8%

49%

Účelovost úvěrů Podíl úvěrů na koupi celkovém počtu úvěrů Podíl úvěrů na výstavbu na celkovém počtu úvěrů Podíl ostatních úvěrů na celkovém počtu úvěrů

Poznámka: *) Hypoteční banka dodala data jen k průměrným hodnotám, nikoli k jednotlivým fixacím, proto se jedná o průměry bez zahrnutí Hypoteční banky.

English corner 10) Czech investment volumes set to dip in 2012: Colliers PROPERTYEU.INFO Property investment volumes in the Czech Republic are unlikely to reach the level achieved in 2011 this year as banks seek to clean up their non-performing loans and the eurozone uncertainty continues, according to

10


Colliers International’s 2012 Eastern Europe Real Estate Review.

Investment transactions totalled more than EUR 2.2 bn last year, around four times the 2010 figure. The return of foreign investors to the market is believed to have bolstered the already active Czech-based investor group. The share of total transactions by Czech investors fell to 28% in 2011, however the absolute volume of their investments increased to EUR 570 mln from EUR 390 mln in 2010. As foreign banks with a local presence pull back on lending, local banks will be in a good position to partly fill this void and the market could see the emergence of specialised debt funding vehicles, predicts Colliers. The report provides a summary of trends in the office, retail, industrial and investment markets over 2011 as well as a prognosis for 2012. It also comments on the economic conditions within the Czech Republic, as well as its proximity to Germany, in relation to its overall future outlook. ‘The Czech Republic is a relatively stable economy with a well-capitalised and regulated banking system,’ said Omar Sattar, managing director of Colliers International Czech Republic. ‘Czech exports are positioned to benefit from an improving German economy in late 2012 or early 2013,’ he added. ‘As Germany grows, this has a positive effect on the Czech Republic.’

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents