BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

STABILIZOVANÉ CENY BYTŮ A VYŠŠÍ DOSTUPNOST HYPOTÉK MAJÍ VYTVÁŘET PROSTOR PRO INVESTOVÁNÍ Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

HB Index: Tržní ceny nemovitostí pozvolně rostou

2)

ČNB: Ceny nemovitostí porostou až v roce 2015

Komerční nemovitosti 3)

Každá druhá kancelář v Praze je na hraně životnosti

4)

Kanceláře + obchod: dynamický růst s výhradou

5)

Roste zájem o skladovací prostory

Realitní byznys 6)

Limity výstavby: nekoncepční státní politika

7)

Minimální variabilní sazby: Od 1,92 %

8)

Ako zlacniť bratislavské byty o 300 eur na štvorec

English corner 9)

BLOG: Mainland Europe is the next frontier for student housing market

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

26/05 2014

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2) ČNB: Ceny nemovitostí porostou až v roce 2015

1) HB Index: Tržní ceny nemovitostí pozvolně rostou FINANCNINOVINY.CZ Praha - Tržní ceny rodinných domů v ČR v 1. čtvrtletí mezičtvrtletně vzrostly o dva procentní body. Průměrné tržní ceny bytů stouply o 0,3 procentního bodu a pozemků o 0,9 procentního bodu. Vyplývá to z ukazatele HB Index, který dnes zveřejnila Hypoteční banka. Rodinné domy se tak podle banky dostaly na stejnou hodnotu jako na konci roku 2012. „Na trhu přetrvává zájem o starší rodinné domy vhodné k rekonstrukci, protože kupujícím nabízejí nižší cenu a větší volnost při různých úpravách a rekonstrukci. Díky mírné zimě došlo k dřívějšímu započetí výstavby, včetně developerské, která se rozšířila i do mimopražských regionů,“ uvedl ředitel odboru nemovitostí v Hypoteční bance Petr Němeček. Index ceny bytů tak v prvním čtvrtletí mírně stoupl na 93,7, index pozemků na 116,5 a index rodinných domů na 101,2. Ukazatel HB Index sleduje tři typy nemovitostí, tedy byty, rodinné domy a pozemky v ČR. Základní hodnotu 100,0 představují skutečné ceny nemovitostí k 1. lednu 2008.

HYPOINDEX.CZ Stabilizované ceny bytů a vyšší dostupnost hypoték mají vytvářet prostor pro investování, i když výraznější oživení nastane teprve v roce 2015 ve vazbě na vývoj na trhu práce. Tak vyznívá aktuální pohled na realitní trh z dílny úřadu ČNB, uvedený ve Zprávě o inflaci II/2014. Ceny nabídkové naznačují růst, ceny realizační tak optimistické nejsou Podle komentáře aktuální Zprávy o inflaci růst nabídkových cen starších bytů na počátku roku 2014 zrychlil. V Praze došlo podle dat ČSÚ ke zrychlení míry růstu cen z 3,4 % ve čtvrtém čtvrtletí 2013 na 3,8 %, mimo Prahu pak z 0,2 % na 2,2 %. Oživení nabídkových cen dokládají i alternativní statistiky Institutu regionálních informací, podle kterých růst těchto cen v Praze činil 5,4 % a mimo Prahu v průměru 1,1 %. Vývoj nabídkových cen mimo Prahu byl však pro dílčí regiony velmi různorodý. Statistiky nabídkových cen nemovitostí odráží ceny nabídek nemovitostí v realitních kancelářích a měly by být vyšší než ceny převodů nemovitostí – ceny skutečně realizované. Statistiky realizovaných cen vycházející ze statistik daňových přiznání pro daň z převodu nemovitosti (od letošního roku dani z nabytí), popřípadě z výběrového šetření ČSÚ v realitních kancelářích. Ceny realizované v porovnání s cenami nabídkovými indikují nižší cenový růst. Komplikací je, že ceny realizační jsou publikovány s časovým zpožděním. Nové údaje za čtvrté čtvrtletí 2013 týkající se realizovaných cen naznačují, že v Praze u starších bytů meziroční růst realizovaných cen zpomalil na 0,4 % a že „ceny nových bytů v Praze a starších bytů ve zbytku ČR pak klesaly o 0,8 %, resp. o 3 %.“ Robustnost možného oživení je tak předmětem nejistoty, která souvisí také s pokračujícím poklesem počtu transakcí na nemovitostním trhu - „v roce 2013 poklesl počet předmětů řízení o vkladu vlastnického práva pro domy a byty o 6,9 %.“ Existuje také značná regionální odlišnost, v Praze se v roce 2013 počet řízení o vkladu vlastnického práva měl zvýšit o 2,5 %, ve zbytku země pak poklesl o 10,4 %. V Praze ale dochází k oživení prodejů nových bytů z developerských projektů a situace se v tomto regionu odlišuje. Ceny bytů jsou stabilizované, možná podhodnocené, možná „zhruba v rovnováze“

Monitoring realitního trhu 26/05/2014

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

V souvislosti s postupným oživováním domácí ekonomické aktivity má pokračovat pomalé oživování cen nemovitostí. Oživení je ale v různých regionech různé. V souhrnu nabídkové i realizované ceny z výběrových šetření potvrzují „mírné oživování trhu nemovitostí z konce roku 2013, ke kterému dochází po čtyřech letech jejich poklesu.“

daná jak novými existujících úvěrů.

obchody,

tak

refinancováním

již

Na poptávku po úvěrech na bydlení mělo příznivě působit zvyšování spotřebitelské důvěry. Úvěrové standardy bank uplatňované při schvalování úvěrů domácnostem na bydlení se po předchozím období uvolňování, ovlivněné zvýšenou konkurencí bank, plošněji neměnily.

Protože se ukazatele udržitelnosti cen v porovnání s dlouhodobějšími průměry pohybují na relativně nízkých hodnotách, má to podle Zprávy o inflaci indikovat podhodnocení cen nemovitostí. Komentář si ponechává dvířka po alternativní scénář, protože blíže nespecifikované alternativní odhady udržitelnosti cen mohou signalizovat, že by ceny bytů mohly být zhruba v rovnováze.

Roční míra růstu spotřebitelských úvěrů od bank se zvyšovala, částečně vlivem konsolidace již existujících úvěrů, a v únoru 2014 dosáhla 2,7 %. Dostupnost spotřebitelských úvěrů se měla zvýšit jak v důsledku uvolnění úvěrových standardů, tak díky poklesu průměrných úrokových marží. Spotřebitelské úvěry čerpané od nebankovních institucí meziročně klesaly o 1,3 %.

Diskutovaná Zpráva o inflaci upozorňuje, že „ukazatele udržitelnosti vývoje cen nemovitostí v prvním čtvrtletí 2014 převážně rostly především v souvislosti s růstem nabídkových cen bytů.“ Zatímco poměr ceny bytu a disponibilního ročního příjmu domácností (price-todisposable income) oproti minulým rokům vzrostl o 3,8 %, poměr ceny bytu a průměrné roční mzdy (price-to-wage) o 2 %.

Podle Šetření úvěrových podmínek bank se poptávka domácností po úvěrech na bydlení v prvním čtvrtletí 2014 snížila, zdůvodněno je to změnami v oblasti zápisů do katastru nemovitostí a zástavního práva, související s platností katastrálního zákona a nového občanského zákoníku. Podle tohoto šetření pak banky předpokládají růst poptávky po úvěrech na bydlení, z části i nadále ovlivňovaný refinancováním již existujících úvěrů.

Nárůst obou indexů má znamenat mírné snížení dostupnosti bydlení, ale vzhledem k poklesům indexů v minulých letech a nízké úrovni úroků z úvěrů však nemá být příliš významný. Poměr ceny bytu a tržního ročního nájemného (price-to-rent), se potom podle IRI pohybuje o 1,6 % nad svojí minimální hodnotou z počátku roku 2013.

Pokles nákladů na financování a zmírnění omezení v rámci rozvahových položek bank pak má působit směrem k uvolnění úvěrových standardů. Poptávku domácností po úvěrech na bydlení má příznivě ovlivňovat zvýšená spotřebitelská důvěra a odeznění dopadů legislativních změn. Optimisticky má vyznívat i oživení nabídkových cen bytů, a to i když revize minulých dat a robustnost souvisejících statistik je předmětem nejistoty.

Všechny tři ukazatele udržitelnosti cen se mají v porovnání s dlouhodobějšími průměry pohybovat na poměrně nízkých hodnotách, což by podle Zprávy o inflaci mohlo indikovat možné podhodnocení cen nemovitostí. Alternativní odhady udržitelnosti cen nemovitostí ovšem prý signalizují, že „jsou ceny bytů zhruba v rovnováze.“ Čtenáři zprávy může interpretace těchto odhadů činit problémy, protože není zřejmé, zda je index počítán z realizačních cen nemovitostí, nebo z cen nabídkových. Při hlubším studiu zprávy se lze dopátrat, že hodnota indexů „cena k příjmu“, a „cena ke mzdě“, má být počítána „z realizačních cen nemovitostí, nejnovější údaje jsou odhadnuty z cen nabídkových.“ Index cena k nájmu pak vychází z nabídkového nájemného a nabídkových cen bytů. Poptávka po úvěrech na bydlení Roční míra růstu úvěrů na bydlení se v minulém období z krátkodobého hlediska výrazněji neměnila. Dynamika hypoték dosáhla 6,4 %, ale došlo k poklesu úvěrů ze stavebního spoření. Změna stavu úvěrování domácností je


Úrokové sazby úvěrů na bydlení Úroková sazba úvěrů přijatých českými domácnostmi na bydlení se pohybuje kolem 3 %. V únoru 2014 v případě úvěrů s fixací od jednoho roku do pěti let, tvořících asi ¾ všech úvěrů na bydlení, dosáhla úroková sazba výše 3,3 %. V eurozóně úroková sazba z úvěrů na bydlení v únoru zůstává na úrovni 3 %. Průměrné úrokové marže se neměnily, ale v případě rizikovějších úvěrů vzrostly. Zadluženost domácností a skomírající stavební produkce Celková zadluženost domácností v poměru k hrubému disponibilnímu důchodu s tím jak poklesly disponibilní příjmy, překročila 60 %. Úrokové zatížení českých domácností v čistém vyjádření se aktuálně pohybuje kolem 2 % disponibilního příjmu. Zatímco úvěrování domácností roste, poptávka po úvěrech se u menších i velkých podniků snížila. Snížil se příspěvek investičních úvěrů developerům a průmyslu, především

3


zpracovatelskému průmyslu a odvětví výroby včetně rozvodu elektřiny, plynu a tepla.

Statistiky ukazují, že nadále přetrvával meziroční reálný pokles stavební produkce v důsledku nízké poptávky po stavebních pracích i přesto, že hrubá přidaná hodnota ve stálých cenách ve čtvrtém čtvrtletí 2013 po téměř třech letech vykázala mírný meziroční růst ve výši 0,4 %.

Komerční nemovitosti 3) Každá druhá kancelář v Praze je na hraně životnosti E15.CZ Téměř polovina kanceláří v Praze je starší deseti let, to je přitom životnost technologií v moderní kancelářské budově. Tvrdí to statistiky realitní poradenské společnosti Cushman & Wakefield (C&W). Rekonstrukce čeká do dvou let dvě třetiny kanceláří. „Budovy postavené v letech 1999-2003 dnes tvoří zhruba 30 procent všech ploch kategorie A a B v Praze. Dalších 35 procent tvoří prostory vystavěné v letech 2004-2008,“ poznamenala vedoucí kancelářského týmu Cushman & Wakefield v Praze Radka Novak. Životnost moderní kancelářské budovy se podle ní z hlediska technologií a vnitřního uspořádání odhaduje právě na deset let. „Ještě před uplynutím této doby je potřeba udělat zásadní rozhodnutí, jakým způsobem bude kancelářská budova dále nabízena k užívání. Majitelé se mohou rozhodnout buď pro kompletní rekonstrukci, díky které ji mohou omladit o sedm až osm let, anebo zvolí rekonstrukci částečnou. Toto rozhodování se bude v nejbližších dvou letech týkat zhruba dvou třetin kancelářské plochy v Praze,“ dodala s tím, že někteří majitelé budou zvažovat i přeměnu budovy například na hotel nebo byty. Rekonstrukce se vždy týká vstupních a společných prostor budovy, v ideálním případě i technologií budovy. „Co se budovám z devadesátých let již hůře mění, je vnitřní uspořádání pronajímatelných prostor. Ty sice nabízejí open space, dispozice pater však ne vždy odpovídá momentálním trendům,“ dodala Novak. V Praze se nachází 2,9 milionu metrů čtverečních ploch kanceláří. Na konci letošního března mírně přibylo neobsazených kanceláří, celkem jich je v hlavním městě bez nájemce 13,7 %.


4) Kanceláře + obchod: dynamický růst s výhradou S T A V E BN I - F O R U M . C Z

Poradenská společnost CBRE zveřejnila studii, mapující trh kancelářského, maloobchodního a průmyslového trhu za patnáctiletou dobu její existence na českém trhu. Z ní vyplývá, že všechny tyto segmenty komerčního realitního trhu prošly významnými změnami, což pro současnost platí možná dvojnásob. Zejména „retail“ a „office“ se po řadě hubených let v posledních měsících dostávají do dynamického pohybu. To je ovšem patrné hlavně na přírůstcích kapacit, tedy nabídky, ovšem konkrétně u kancelářských prostor dnes trh neposkytuje adekvátní reakci v podobě vyšší poptávky. To má samozřejmě – pro developery a pronajímatele – negativní odraz na poklesu reálného nájemného a nárůstu volných ploch. Krize je pryč – stejně jako řada jiných to nyní konstatuje i citovaná studie CBRE. Co se kanceláří týká: zatímco rok 2008 představoval ve výstavbě nejsilnější rok (nové kapacity měly plochu více než 320 000 m2), následující léta zasáhla krize a výstavba poklesla téměř o polovinu, konkrétně o 45 %. Už letos a v příštím roce dojde opět k oživení nabídky, developeři se tedy k většímu optimismu dopracovali o nějaký ten rok dříve. Kanceláře: razantní oživení výstavby „Nová kancelářská centra jsou již ve výstavbě. Je to téměř 350 000 metrů čtverečních nově vzniklých a rekonstruovaných moderních kancelářských prostor,“ komentuje situaci na trhu kancelářských prostor Richard Curran z CBRE a pokračuje: „V letošním roce v Praze očekáváme dokončení projektů Vision Park Karlín, Na Příkopě 14, Jindřišská 16, River Gardens II, City West C1+C2, Rybná 9, Jungmannova 15, Friday, Quadrio, ArtGen, Riverview, The Blox a také Aero House. V roce 2015 se plánuje dokončení BB centrum Delta, B3 Pankrác, Metronom, Meteor Centre Office Park, Aviatica, Crystal Prague, Green Line, Corso Court, Nová Palmovka a Enterprise.“ Dlouhodobě největší zájem je v Praze o kancelářské prostory v oblasti Pankráce a Budějovické, centra Prahy, Karlína, Nového Smíchova a Butovic. Míra obsazenosti kancelářských prostor v průběhu patnácti let stále kolísá, od méně než 6 % (2007) až po 13 % (2013). Pro rok 2015 se předpokládá neobsazenost kolem 15 %. Zvyšující se míra neobsazenosti má vliv na ceny kancelářských prostor a celkově náročnější vyjednávání smluv. Nejvyšší dosahované nájemné bylo v roce 2008 (23 eur na „čtverec“ a měsíc), dnes se pohybuje na kolem 19 – 20 euro, reálně je ovšem

4


zhruba o 20 % nižší díky nejrůznějším pobídkám a v CBRE se očekává jeho další pokles. Retail: redevelopment a remodeling

V oblasti maloobchodních prostor se recese na developmentu podepsala stejnmě negativně jako na výstavbě kanceláří. Oživení nastalo až v roce 2011 a nyní nabírá obrátky. „Z hlediska nové výstavby očekáváme spíše než masivní novou výstavbu zaměření se na redevelopment a remodeling stávajících projektů,“ říká Veronika Tebichová CBRE, nicméně viditelně se zvyšuje i nabídka nových kapacit. V současné době je ve výstavbě několik nových obchodních center, jejichž dokončení je plánováno na tento rok. Jsou to například Quadrio v Praze, OC Frýdek-Místek, Géčko Ostrava nebo OC Lužiny v Praze, které slavnostně otevřelo ve čtvrtek 15.5. V roce 2015 se pak přidá otevření Nákupního centra Královo Pole v Brně, Nová Palmovka, v plánu je například Central Kladno nebo Aupark v Hradci Králové. Celkový objem maloobchodních prostor neustále stoupá a v roce 2015 se může přiblížit k hranici 2 500 000 m2. Nejvíce saturovaný prodejní plochou (po Praze) je Liberecký kraj, následovaný Plzeňským a Olomouckým krajem. Nejmenší saturace je naopak v kraji Vysočina a také v Ustí nad Labem. Nejvyšší dosahované nájemné moderních prodejních ploch je od roku 2009 stabilní – v centru Prahy činí 170 eur na metr a měsíc, v prémiových obchodních centrech činí 85 eur.

Podle informací, které zveřejnilo Industrial Research Forum, se na území ČR nachází 4 532 000 m2 moderních skladových ploch. Během prvního čtvrtletí letošního roku bylo dokončeno 63 100 m2 nových skladových prostor, což je o 73 % více, než tomu bylo v předchozím čtvrtletí. Meziroční nárůst představuje 33 %. Největší množství nových skladových prostor bylo v prvních třech měsících roku 2014 dokončeno v širší oblasti Prahy (35 %), následoval Plzeňský kraj (23 %) a Středočeský kraj (19 %). U necelých 86 % z nově dokončených prostor byl zajištěn zájemce, tzn. pronájem. Hala DC4 v Prologis Parku Prague D1 West (22 100 metrů čtverečných) obsadila v kategorii "největší rozloha" první místo, druhá pozice připadla budově v D+D Parku Kosmonosy s 12 000 m2. Ty jsou částečně pronajaty společnostmi z automobilismu.

5) Roste zájem o skladovací prostory REALITYMORAVA.CZ Během prvního čtvrtletí roku 2014 se vyvíjel nejen trh s rezidenčními nemovitostmi, ale i s těmi skladovými a výrobními. Pojďte se s námi podívat, jak se těmto plochám daří na území České republiky. „Za cca 330 milionů euro se v loňském roce postavilo celkem 690 tisíc metrů čtverečných moderních výrobních, logistických a skladových areálů v rámci střední Evropy. Pro tu je výhodné sousedství s Německem, odkud se k nám přesouvá dlouhá léta výroba automobilového průmyslu, přičemž nejsou žádné náznaky, které by ukazovaly, že dojde ke změně,“ konstatoval Ferdinand Hlobil, vedoucí středoevropského průmyslového týmu Cushman & Wakefield.

Který kraj je nejméně obsazen? Napříč celou ČR bylo evidováno 369 200 m2 neobsazených skladových ploch (z celkové plochy moderních skladů více než 4,5 mil. m2). Míra neobsazenosti v prvních třech měsících vzrostla na 8,2 %, což představuje mezikvartální nárůst o 0,2 %. Při srovnání s prvním kvartálem roku 2013 hovoříme o nárůstu o 0,1 %. I přes mezičtvrtletní snížení o 1,2 % zaznamenalo Industrial Research Forum nejvíce volných ploch v okolí Prahy (138 300 m2), dále v Jihomoravském kraji (57 500 m2). Mezi kraji s nejvyšší mírou neobsazenosti dominuje Královéhradecký a Pardubický kraj s 21 %, respektive 17 %.

V každé ze středoevropských zemí je poptávka po něčem jiném - v České republice firmy vyhledávají nejvíce výrobní plochy, v Polsku a na Slovensku potom sklady a logistické prostory. Největší zájem hlásí Praha


5

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

6) Limity výstavby: nekoncepční státní politika STAVEBNI-FORUM.CZ

Způsob fungování českého státu, hlavně neustálé změny zákonů a koncepcí, ale i permanentní výměny úředníků jsou českými stavebními firmami označovány za hlavní problémy ohrožující jejich ekonomickou stabilitu. Vyplývá to z nejnovější analýzy českého stavebnictví, zpracované společností CEEC Research ve spolupráci s KPMG Česká republika. Podle 98 % ředitelů oslovených stavebních firem je to právě politika v tom nejširším slova smyslu, která jim dělá vrásky – o to více bude zajímavé sledovat nebližší vývoj, protože současná Sobotkova vláda se zdá být vůči problémům stavebního sektoru vnímavější. Stavební management považuje personální politiku státu, respektive obsazování míst na relevantních úřadech, hlavně ministerstvech, za klíčový problém. Stavebnictví je charakteristické rozsáhlou časovou náročností celého investičního procesu, který v některých případech i bez komplikací, může trvat řadu let. Nečekané změny na rozhodovacích postech a s tím spojené i změny investičních priorit pochopitelně rozhodovací proces prodlužují a celý sektor do značné míry paralyzují. „Stavebnictví je svým výkonem přímo vázáno na stát až téměř 40 %, což je obrovský podíl,“ konstatuje Jiří Vacek z CEEC a dodává: „Navíc i další část výkonu sektoru – zakázky od privátních investorů – je úzce spojena s chováním státu, a to zejména v oblasti vývoje legislativy. Nečekané změny například v oblasti DPH znejisťují developery, kteří pak odkládají realizaci nových staveb, a tedy i zakázek pro stavební firmy.“ Toto potvrzuje i Pavel Kliment, který je v KPMG odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti: „Stavební společnosti musí udržovat investičně náročné kapacity pro svůj výkon a jejich dodávky mají dlouhodobý časový horizont. Z těchto důvodů trpí stavební sektor více než jiné v případě nenadálých nebo častých změn vnějších pravidel.“ Problematické kritérium ceny Druhým problémem, ohrožujícím ekonomickou stabilitu stavebních společností jsou nízké, někdy až dumpingové ceny veřejných zakázek. To pramení ze skutečnosti, že veřejnoprávní sektor své zakázky primárně vyhodnocuje podle kritéria nejnižší ceny. V anketě to potvrdilo 9 z 10 velkých společností, které jsou takovým systémem postihovány velmi tíživě. Malým a středním firmám navíc


komplikuje situaci špatná platební morálka jejich zákazníků, jimiž jsou někdy přímo investoři, ale v řadě případů také větší stavební firmy, s kterými spolupracují jako subdodavatelé. „Ředitelé stavebních společností hovoří o některých firmách, které nabízejí investorům nízké realizační ceny již s vědomím, že se na subdodavatele na konci tohoto ´potravního´ řetězce již nedostane, případně že budou vyplaceni pouze částečně a bude jim nabídnuta možnost jiné zakázky někdy v budoucnu,“ komentuje závěry interview s řediteli stavebních firem na toto téma Jiří Vacek. Poptávka slabá, nabídka stále silná Třetím klíčovým problémem, na který firmy napříč stavebním trhem upozorňují, je nedostatek zakázek. České stavebnictví se od svého vrcholu na konci minulé dekády propadlo o přibližně čtvrtinu svého obratu. „Z pohledu počtu soutěžících firem však zatím k výraznější redukci na straně nabídky nedošlo. Stavebních firem je podle posledních dostupných údajů ČSÚ na trhu dokonce více, než bylo v roce 2008,“ upozorňuje Jiří Vacek. (Tento závěr analýzy je vzhledem k údajům SPS poněkud překvapivý – podle něj takřka dvě stovky větších stavebních firem během recese zanikly a z odvětví odešlo 50 000 pracovníků). Vzhledem k úbytku velkých zakázek také došlo k porušení předchozí segmentace trhu. Nyní o střední i menší zakázky soutěží i velké firmy, pro které taková poptávka dříve nebyla zajímavá. To vše ještě vyostřilo tvrdý konkurenční boj o práci, které je vzhledem ke kapacitám oboru stále málo. Na vyrovnání nabídky s poptávkou se tak zatím stále čeká. „Přestože statistika za 1. čtvrtletí 2014 vypadá velmi pozitivně, není to dosud důvod k velkému jásotu. Jednak výsledky ovlivnila pro stavebnictví mimořádně klimaticky příznivá zima, jednak propad oproti výsledkům roku 2008 je stále velice výrazný. Když použiji zjednodušený příměr, jsme v situaci tonoucího plavce, který se sice již odrazil metr ode dna, ale k hladině mu pořád ještě scházejí metry dva,“ vysvětluje Jiří Koliba, nově ustavený náměstek ministra průmyslu a obchodu pro stavebnictví (už sám vznik této funkce vzbuzuje mezi stavaři mírný optimismus). Pomoci by sektoru mohly podle ekonoma Lukáše Štěpánka zakázky spolufinancované z Unie: „Nárůst stavebních zakázek by mohl v budoucnu přicházet z EU, například maximálním využíváním prostředků z nástroje CEF, Connecting Europe Facility, na dva transevropské koridory protínající ČR.“

6


7) Minimální variabilní sazby: Od 1,92 %

účelem koupě – činí 0,3 % p.a.,“ upřesnila Vendula Žaloudíková, tisková mluvčí Fio banky, kdo na nejnižší sazbu dosáhne. O 0,05 procentního bodu vyšší sazbu nabízí Česká spořitelna.

HYPOINDEX.CZ

Variabilní sazby hypotečních úvěrů jsou nižší než fixované. U některých finančních domů dokonce pokořily 2% hranici. Nic ale není zadarmo. Průměrné úrokové sazby podle Fincentrum Hypoindexu v dubnu dosáhly na rekordní úroveň 2,88 %. S variabilními sazbami je možné získat úroky ještě nižší. Dvě banky nabízejí základní variabilní sazbu pod 2 %. Nejníže je Fio banka s úroky od 1,92 % a Česká spořitelna s úrokem 1,97 %. Nic ale není zadarmo. Aby banka přiřkla nejnižší sazbu, musí klient splnit celou řadu podmínek. Především ho banka musí ocenit jako téměř bezrizikového. Nabízí se citát z filmu „Jak svět přichází o básníky“: „Chemii na jedničku umí Pán Bůh, na dvojku já, na trojku soudružka ředitelka… Možná… Na čtyřku ti nejlepší z vás a na pětku všichni ostatní.“ Parafrázováno: „Minimální sazbu dostane generální ředitel, o něco vyšší šéf hypotečního oddělení, nepatrně zvýšenou další zaměstnanci banky, ještě o něco vyšší nejlepší klienti a nejvyšší sazbu všichni ostatní.“ Je to samozřejmě myšleno s nadsázkou. Minimální úrokové sazby hypoték uváděné bankami jsou podmíněné získáním všech slev. Ty klient může nasčítat u většiny bank za „aktivní vedení účtu“, za uzavřené pojištění, za vlastnictví kreditní karty či při splnění obdobných podmínek. Podmínkou může být i vyšší zajištění nemovitostí. Minimální variabilní sazby hypoték Banka Variabilní úroková sazba Česká spořitelna

1,97 %

Fio banka

1,92 %

GE Money Bank

2,24 %

LBBW Bank

2,29 %

mBank

2,49 %

Raiffeisenbank

2,57 %

UniCredit Bank

2,09 %

Zdroj: Úrokové lístky bank

Nejnižší úrokovou sazbu nabízí aktuálně Fio banka, která se při splnění podmínek klientem spokojí s marží 1,65 %. „Minimální variabilní úrokovou sazbu 1M PRIBOR + 1,65 % získají klienti s nejnižší možnou rizikovou přirážkou a s maximálním využitím poskytovaných slev, tedy slevy za refinancování (0,5 % p.a.) a za úvěr nad 2 mil. Kč (0,3 % p.a.). Avšak slevu máme i pro zájemce s hypotékou za


Banky odvíjejí variabilní sazbu nejčastěji od měsíční mezibankovní sazby (1M PRIBOR). Ta se aktuálně nachází na úrovni 0,27 % a k ní banky přičítají svou marži. Speciální přístup zvolila pouze GE Money Bank. GE Money Bank sice dělí pohyblivou úrokovou sazbu na pevnou a variabilní část, pevná část ale není zcela neměnná (a nebo si klient připlatí) a variabilní část ve výši 0,30 % podle úrokového lístku převyšuje mezibankovní sazbu. Pevná část pohyblivé sazby GE Money Bank Fixace pevné části úrokové sazby 1 rok

1,94%

3 roky

2,14%

5 let

2,14%

do splatnosti

2,44%

Zdroj: Úrokový lístek GE Money Bank Variabilní sazby? Zbytečně vysoké riziko Současné nízké úrokové sazby hypoték vypovídají především o jednom: K poklesu už sazby příliš prostoru nemají. Pokud by si banky nesáhly na marže, sazba může klesnout maximálně o 0,27 procentního bodu, tedy na nulovou mezibankovní sazbu. Zato ve směru růstu úrokových sazeb je prostoru dostatek. Před pěti lety (v roce 2009) dosahoval 1M PRIBOR v průměru 1,93 %, o rok dříve dokonce 3,81 %. Dále v historii byl ještě výše, např. v roce 1995 činila mezibankovní sazba v průměru 10,94 %. Návrat takto extrémní sazby není pravděpodobný, ale ani nemožný. Nyní banky nabízejí i delší fixace za velmi zajímavých podmínek. Nejníže se pětiletá nabídková sazba nachází na 2,69 %. To je sice o 0,77 procentního bodu výše než nejnižší variabilní, ale v případě milionové hypotéky tento rozdíl při 30leté splatnosti činí 394 Kč měsíčně. A je na zvážení, jestli takový příplatek za 5 let jistoty nestojí.

8) Ako zlacniť bratislavské byty o 300 eur na štvorec ETREND.SK Dostupné bratislavské bývanie by malo stáť najviac necelých 1 700 eur za štvorcový meter vrátane DPH. Novostavby sú však v skutočnosti omnoho drahšie a

7


185,00 Predraženie (eur/m2) 90,00

Predraženie [eur/m2]

65,00 Cena pozemku pri výstavbe (na m2) 440,00

Veľkosť bytu

Zvýšená cena bytu 12 000 eur

Ročný výnos z kapitálu (IRR)

100,00

Predraženie (eur/m2)

1,08

Nepotrebné parkovanie 1 ks

Cena pozemku pri pružnom pláne 250 eur

Okrem toho zažívajú takéto trhy podľa M. Murcka podstatne väčšie cenové bubliny, ktoré trvajú dlhší čas a mestá sú atraktívne pre špekulatívne operácie. To sa prejavuje aj na dlhšom bývaní mladých ľudí s rodičmi.

Doba konania 3 roky

Neflexibilita územného plánu

Dlhé povoľovacie konanie sa prejavuje ďalšími 90 eurami na štvorec a územný plán pridáva zvynú stovku. Podľa prepočtu M. Murcka tak celkové predraženie dosahuje asi 19 percent, a o toľko drahšie potom záujemcovia kupujú byty. Väčšie predraženie možno nájsť práve v mestách s reštriktívnou územnou politikou. Prísne územné plánovanie a jej rigorózne uplatňovanie tak okrem zvýšenia cien bývania v porovnaní s uvoľnenejšími mestami spôsobuje aj jeho nedostupnosť a s následkom zmenšovania bytov. Tieto dôsledky následne vidno na nižšej kvalite života, väčšom zadlžovaní sa, obmedzenom ekonomickom vývoji i nižšej tvorbe nových domácností.

Cena parkovacieho miesta Cena pozemku na m2

12 000 eur Doba povoľovacieho konania

350 eur

Najvýraznejšie predraženie vidí šéf YIT v troch bodoch. Najväčšie vzniká pri prísnej parkovacej norme, ktorá developer tlačí do výstavby parkovacích miest, ktoré ostávajú prázdne, lebo o ne klienti nemajú záujem. Podľa neho je to až 185 eur za štvorec, preto developer tieto státia vybudovať tak či tak musí. Pripravuje sa však úprava tejto normy smerom nadol k menšiemu počtu miest.

Parkovacia norma

Cena pozemku na m2 pri nepružnom pláne

Na TREND konferencii Reality a development to uviedol Milan Murcko, generálny riaditeľ spoločnosti YIT Reding, ktorá plánuje stavať napríklad Stein. Podľa neho normy a schvaľovanie predražujú nové byty až o tristo eur za štvorec, čo pri trojizbovom byte s výmerou 65 m2 spôsobí nárast ceny až o 25-tisíc eur.

Možný vplyv platnej regulácie na ceny bytov

350 eur

môže si ich tak dovoliť len malá skupina obyvateľov. Predraženie pritom nespôsobujú „nenažraní developeri“, ale zdĺhavý a komplikovaný proces schvaľovanie.

Celkom predraženie

375 eur/m2

Celkom predraženie (byt o veľkosti 65 m2)

24 375 eur

Zdroj: etrend.sk


8

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter English corner BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

finding the right accommodation partners to fit their students’ needs.

9) BLOG: Mainland Europe is the next frontier for student housing market PROPERTYEU.INFO The student housing market has well and truly graduated in the UK, but in mainland Europe, there is still a lot to learn, writes Wouter Onclin, Research and Programme Manager, The Class of 2020, Success often breeds success and that is certainly true of the student housing market. Indeed, the growth of the UK market from the traditional university-owned halls to swanky high-spec towers and much more has spawned a new wave of investors eager to develop similar developments on the Continent. That was one of the conclusions to come out of LD Property’s annual student housing conference in London last week. The story of student accommodation in the UK is one of tremendous growth in the past years. The product appeared more resilient in recent turbulent economic times, and even major policy decisions like the overhaul of the academic funding structure (UK students now pay £9,000 in tuition per year) has hardly impacted the overall sector performance. These fundamentals have attracted the interest of investors worldwide. Total investment in student accommodation in the UK alone exceeded £2 bn in the past two years, and is expected to match this in 2014. The sector is reporting strong yields and bookings for the coming academic year are ahead of last year’s bookings at this time. Student accommodation is now firmly on investors’ minds. A survey by JLL showed that over 70% of interviewed investors planned to increase their exposure to the sector. Challenges on the horizon The market has not only become more professional, it is also more specialised. Even the market of shared houses (HMO’s or off-street housing) is consolidating and becoming more professional and service oriented. James Pullan from Knight Frank pointed to a move from development to investment and a rise in third-party operators of student properties, which is making operating costs immediately transparent. Universities are changing as well, focusing more on the student experience and


While the UK market for student accommodation is typified as mature, the market in mainland Europe remains a largely untapped land of opportunity, blurred by a mix of politics, regulations and differences in student culture. And while the fundamentals of the market remain very strong, there are some challenges on the horizon. The general growth in domestic and international student numbers does not mean universal growth. Some universities are more successful in attracting students than others, presenting a risk to accommodation operators relying on these less successful universities. The patterns of international students are changing as well. In 2012/2013 the number of international students in the UK dropped for the first time in 29 years, with applications from India down 26 %. This shows the sector’s exposure to policy decisions regarding immigration and tuition. While the level of sophistication in the UK market continues to grow, there are a number of risks with some developers struggling with the limited availability of good sites and competition from other types of development. For example, the current success of the residential market often means that local councils prefer residential development over student housing development, attendees heard. This problem is especially apparent in London, where only two boroughs are currently accepting planning applications for student housing development. The pipeline is drying up quickly, dropping from 5,259 units delivered in 2012 to 3,728 in 2014 and only 417 units due for delivery in 2016. These numbers are all below the growth of student numbers for the city. For London this could mean increasing issues with affordability and may also affect the performance of London as a study destination. Europe: the next frontier? Does the combination of increasing investment appetite in student accommodation and the increasingly competitive domestic market for the UK mean that investments are also flowing into other European markets? Well, not quite yet, according to Marcus Roberts of Savills: 'Investments in Western European student housing markets are still only a fraction of those in the UK, despite the market being many times bigger.' The opportunities in the European market are there, with international student numbers set to double in the next 10 years, the number of English-language programmes soaring, and the European education sector rapidly

9


becoming more harmonised under the Bologna treaty. But the challenges in the market remain, especially with regard to planning, politics, regulations and differences in student culture.

An upward march is, however, visible. The Class of 2020, a platform for student housing professionals across Europe, is seeing interest grow. Crosslane, its latest member, has announced plans for 15,000 student beds across Europe in the next five years. Bouwfonds, another member, has recently announced several acquisitions throughout Europe. Representatives from several other European companies and organisations were also present at the conference, all eager to learn from the experience the UK has to offer.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents