BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

V PRAZE BY LETOS MĚLO VZNIKNOUT NEJVÍCE KANCELÁŘÍ OD „KRIZOVÉHO“ ROKU 2008 Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

TREND Report 2015: české reality dnes mají jen málo (vlastních) vad na kráse

2)

Developeři znovu riskují, láká je spekulativní výstavba

3)

Nemovitosti budou zdražovat letos i příští rok, odhaduje asociace

4)

Rekordně rostou prodeje bytů i rekreačních nemovitostí, říkají makléři ze sítě Re/max

5)

Rezidence: cesty ke klientovi

6)

Česi berú nové byty útokom, podobne ako Slováci

Komerční nemovitosti 7)

Pražské kanceláře: boom výstavby, pokles nájmů

Realitní byznys 8)

Britské reality slouží jako pračky peněz

9)

Vyplatí se koupit byt na investici?

10) Kupujete byt? Kupujete i své sousedy!

English corner 11) London Prime Office Rents Now Higher Than 2007 Financial Crisis Peak

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

04/05 2015

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) TREND Report 2015: české reality dnes mají jen málo (vlastních) vad na kráse

výnosy se pohybují jen kolem 3 %. To je ovšem více než nabízí většina investičních instrumentů,“ říká Jiří Pácal, současně ale upozorňuje na jedno z rizik budoucího vývoje. „Na MPSV se připravuje zákon o sociálním bydlení a jeho dosavadní koncepce je přímo hrůzostrašná. Špatná definice sociálního bydlení může bytový trh zcela rozvrátit!“

STAVEBNI-FORUM.CZ

Spíše pozitivní mix

„Za rok vám představíme ještě pozitivnější čísla!, máme našlápnuto k historickému rekordu!“ – takových výroků z úst předních představitelů domácí realitní komunity na prezentaci letošní ročenky ARTN „TREND Report 2015“ padalo nemálo. Jiné nicméně upozorňovaly na to, že jakkoli česká realitní současnost má jen málo vlastních vad na kráse, vnějších faktorů, které radost věru nebudí, není zase tak málo.

Dění v dalších segmentech domácího realitního trhu sice není tak povzbudivé jako v oblasti rezidencí, ale rozhodně není nijak nepříznivé. TREND Report v tomto ohledu víceméně souzní s četnými analýzami a prognózami velkých konzultačních společnosti, podle slov Kamila Kosmana ovšem na základě komplexnějších údajů a spolehlivější metodiky.

Důvodů ke spokojenosti má dnes nicméně český realitní trh dost a dost. V zásadě odborníci očekávají další růst ve všech jeho segmentech, a to při mírném vzestupu cen, větší aktivitě investorů a se stále větším důrazem na kvalitu a s tím související stratifikaci všech typů nemovitostí. Hlavním zdrojem tohoto optimismu bezesporu je stabilnější a „prorůstový“ stav ekonomiky evropské i domácí. S tím je spojeno – velmi podstatné – výrazně pozitivnější vnímání této situace celou společností, ať už jde o klienty rezidenčních developerů, developery samotné, nebo finanční sektor. Zmiňují to ostatně i autoři úvodní kapitoly letošního Trendu věnované makroekonomickému vývoji. V jejím úvodu připomínají příznivou prognózu vývoje českého HDP (+ 2,6 % letos, + 3 % v příštím roce) s tím, že by se obnovený růst měl odrazit na pokračujícím poklesu nezaměstnanosti a naopak nárůstu reálných příjmů. Jan Frait a Michal Hlaváček z ČNB přitom počítají i se zachováním historicky rekordně nízkého úroku, z nějž těží všichni aktéři realitního trhu, kupci bytů počínaje a investory konče. Rezidence ve slibné kondici Lepší nálada ve společnosti je nejvíce patrná na rezidenčním trhu. „V Praze a Brně roste poptávka po bytech i nová výstavba,“ konstatují autoři kapitoly o rezidencích Jiří Pácal a Marcel Soural. Dosti střídmé hodnocení – výsledky prodeje bytových novostaveb totiž v prvním čtvrtletí tohoto roku byly v české i moravské metropoli více než slibné (v Praze meziroční nárůst činil 37 %, v Brně 50 %!). To je přičítáno právě nízkému úroku, který u hypotečních úvěrů nadále klesá a dnes už se nezřídka dostává pod úroveň 2 %. To také i na tento trh přitahuje investory, z nichž zvláště ti konzervativnější oceňují tradiční „jistotu“ investic do nemovitostí a dnes i slušný výnos. „Často se uvádí 7 %, ale to je přehnané. Náklady pronajímatelů nejsou právě nízké, takže skutečné

Monitoring realitního trhu 04/05/2015

Všude je patrný mix „dobrých a špatných“ zpráv. Tak například velmi intenzívní development kanceláří v Praze už nyní zjevně překračuje její absorpční potenciál. Pokles nájemného ale zase zejména do nových kvalitních kapacit přivádí nové nájemce a zvýšený zájem mají i investoři – jejich poptávka je navíc akcelerována postojem bank, které stále preferují investiční úvěry před půjčkami pro výstavbu. V segmentu logistiky rovněž panuje silná stavební aktivita, urychlovaná silnou poptávkou, která je zase důsledkem hospodářského oživení. Naopak development v oblasti obchodních kapacit je spíše slabý. „Nové velké retailové projekty budou vznikat i v budoucnu, ovšem k vzhledem k rostoucí saturaci trhu již jen v omezeném rozsahu,“ konstatuje v příslušné kapitole TREND Reportu 2015 Tomáš Drtina. Právě „retail“ se ale nyní u nás těší obzvláštní přízni investorů a na špici jejich preferenční hitparády letos zjevně vystřídá logistiku. Pro majitele maloobchodních objektů zpráva nanejvýš vítaná, protože i ve sféře realitních investic by letos měly být překonán rekord z roku 2013. Ty ostatně začínají být viditelnější i v hotelovém segmentu, respektive oblasti cestovního ruchu, která poměrně dlouho stála mimo pozornost developerů i investorů. I slabší kurzu koruny nepochybně přispívá k tomu, že základní ekonomické parametry oboru (cena za pokoj, obsazenost a délka pobytu) se vyvíjejí dobře, takže autoři příslušné kapitoly (O. Špaček, P. Flídrová, J. Šindler) sektoru zjevně dávají šance. Největší možnosti v tomto sektoru pravděpodobně skýtají zábavní parky a hotely, naopak potenciál pro výstavbou golfových hřišť je už nejspíš vyčerpán. Šmouhy a temný mrak Kapitola, kterou letošní Trend věnuje právu, se trochu překvapivě zabývá pouze implementací NOZ-u a s tím spojené problémy. Ty nepochybně existují (stejně jako ve sféře aplikace nového katastrálního zákona), ovšem

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

mnohem větší „legislativní“ vrásky dělají realitářům normy, které se připravují nebo chybějí. Už zmíněný zákon o sociálním bydlení v tomto ohledu představuje jen malou svízel. Tou zásadní je v čase pokulhávající novela zákona o EIA, když totéž platí pro nový stavební zákon a slibované JPŘ (Jednotné povolovací řízení) a připravovaný zákon o realitním obchodu.

2) Developeři znovu riskují, láká je spekulativní výstavba ZPRAVY.E15.CZ

Plán Skanska Reality změnit nedávno koupený areál Michelských pekáren v Praze na novou čtvrť má háček. Nejdříve musí kvůli projektu prosadit změnu územního plánu. Což je v metropoli hodně nejistý proces. Ještě před pár lety by žádný developer do tak riskantního podniku nešel. Nyní se poměry ve světle nového realitního boomu mění. „To, co bychom před třemi roky nekoupili, dnes kupujeme,“ potvrzuje majitel developerské firmy Trigema Marcel Soural. Podle ředitelky Skanska Reality Naděždy Ptáčkové skýtá projekt v Michli, o němž minulý týden deník E15 informoval, takovou příležitost, že risk stojí za to. Pandořinu skříňku spekulativní výstavby otevřeli jako první stavitelé kancelářských budov. V Praze jich roste tolik, že jejich neobsazenost kolem 17 % láme dosavadní rekordy. Podle poradenské společnosti DTZ kvůli tomu bude nájemné za kanceláře dále klesat.

Naprosto fatálně se ovšem jeví zrušení platnosti Pražských stavebních předpisů a dosti nepřehledné následné peripetie jejich novelizace. „Postoj politiků je neuvěřitelný. Praha dnes nemá podle čeho stavět. Dožene nás to za dva tři roky – nebudou připraveny nové projekty. Bude se tak opakovat totéž, co nyní prožívá dopravní stavitelství!“ – varuje M. Soural. Zároveň šéf Trigemy na mediální prezentaci ročenky ARTN upozornil na zajímavý fenomén, který sistace PSP přinesla: developeři mají enormní zájem o projekty s platným stavebním povolením a jejich ceny proto rostou. Podobných stínů by se našlo více, nicméně ty na jinak potěšitelný vývoj českých realit nemají (zjevně zatím) zásadní dopad. Hlavní problém je jinde. „Oživení na našem realitním trhu je křehké. A může skončit tak rychle, jako začalo!“ – varuje Kamil Kosman, který jako autor kapitoly o realitních investicích už z podstaty věci nejvíce vnímá mezinárodní souvislosti ekonomické i politické. Podle něj zatím realitní Česko třeba z ukrajinské krize těží. Investoři dnes zcela míjejí Ukrajinu a v Rusku jsou velmi obezřetní. V této zemi se loni měřeno hodnotu nakoupilo o 60 – 70 % nemovitostí méně než v roce 2013 – a takto „ušetřený“ kapitál se přesouvá i na náš trh. Brzy to ale všechno může být i hodně jinak.


Kamil Kosman, ECP Real Estate: Party, kterou zažíváme, je křehká a může skončit z roku na rok Stále více si troufá například HB Reavis, který byl jako jeden z mála kancelářských developerů vždy ochoten jít do spekulativní výstavby. „V Praze jsme nově začali nakupovat i projekty bez veřejných povolení, které jsou jistým způsobem rizikovější, a rádi bychom získali i rozvojové území, které již svou definicí zahrnuje rozmanitá rizika,“ sdělila ředitelka tuzemské části firmy Olga Humlová. Sázky na budoucí růst uzavírají i stavitelé skladů. Prologis vybudoval bez předem zajištěného nájemce v Jenči u Prahy celou velkou halu. Naposledy bylo něco takového k vidění před krizí. Navzdory nadšení developerů zůstávají bankéři k jejich plánům opatrní. „Pozice bank a požadavky na splnění podmínek financování jsou v zásadě stejné jako před dvěma roky,“ sdělil Martin Vachek, manažer obchodu a marketingu stavitele bytů Daramis. Zdrženlivé banky Pozici bank potvrzuje i Trend Report 2015, tedy zpráva, kterou vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí: „I nadále se velmi omezeně financují projekty spekulativní výstavby, tedy transakce s minimálním, nebo dokonce nulovým předpronájmem,“ stojí ve zprávě.

3


Banky podle této zprávy stavebníkům dál nepůjčují ani na akvizice pozemků. Například za boom ve výstavbě kanceláří tak mohou hlavně bohaté vlastní zdroje, které mají k dispozici skupiny typu PPF či Penty, jež se do této sféry rovněž vrhly.

Kromě rezidenčních nemovitostí bude podle ARTN nejvíce investic letos směřovat do kancelářských a průmyslových prostor. Rostoucí zájem investorů o nemovitostí, které nejsou určeny k bydlení, táhne vzhůru vyšší dostupnost různého druhu financování.

Přesto autoři zprávy připouštějí, že i při respektování přísné regulace má současná realitní „party“ na banky určitý vliv. „Vysoká konkurence a masivní objem likvidity na trhu vedou aktuálně jak ke snížení marží, tak k agresivnější struktuře financování,“ stojí v Trend Reportu.

Loni se v Česku postavilo přes 150 000 m2 nových administrativních ploch, většina v Praze. Kanceláří by mělo přibývat i letos, developeři plánují dokončit 183 000 m2. To však způsobí růst neobsazených ploch a tlak na snižování cen nájemného.

Postoj bank odpovídá tomu, čeho si jsou vědomi sami realitní hráči. „Party, kterou zažíváme, je křehká a může skončit z roku na rok,“ uvedl při představení Trend Reportu jeden z jeho spoluautorů Kamil Kosman z realitní společnosti ECP Real Estate.

„Zatím nenasvědčuje nic tomu, že trh bude schopen tento nárůst absorbovat a bude tak zřejmě pokračovat trend rostoucí neobsazenosti. Předpoklad, že přesáhne v příštích 24 měsících hranici 20 procent, není vyloučený,“ upozornil Jiří Linhart ze společnosti Knight Frank. Nyní se neobsazenost pohybuje kolem 16,5 %.

3) Nemovitosti budou zdražovat letos i příští rok, odhaduje asociace

Zvýšená investiční aktivita se projevila i na trhu průmyslových nemovitostí, kterých loni přibylo 356 000 m2. „To je největší roční přírůstek od předkrizového roku 2009. Na poptávce po skladových prostorách se stále výrazněji podílí maloobchodní společnosti a firmy z oblasti e-commerce,“ uvedla Lenka Oleksiaková z realitní poradenské společnosti Colliers International.

FINANCNINOVINY.CZ Praha - Ceny nemovitostí letos meziročně vzrostou o tři až čtyři procenta, příští rok zdražování zrychlí na čtyři až pět procent. Vyplývá to z publikace o stavu českého nemovitostního trhu Trend Report 2015 zpracované Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Ceny jsou výrazně ovlivňovány regionálními rozdíly, dodala asociace. „Pokud bude pokračovat ekonomické oživení, ceny nemovitostí si podle odborníků po zbytek letošního roku budou udržovat meziroční růst kolem tří až čtyř procent. V roce 2016 pak dále mírně porostou na čtyři až pět procent meziročně,“ uvedla prezidentka ARTN Zdenka Klapalová. Zájem o rezidenční nemovitosti by kromě očekávaného růstu ekonomiky měl růst díky nízkým úrokovým sazbám u hypoték. „Historicky nízké úrokové sazby společně s aktuálně nízkými splátkami hypotečních úvěrů mohou přilákat ke koupi nemovitosti i ty domácnosti, které by o úvěru za jiných okolností neuvažovaly,“ podotkl expert České národní banky na nemovitostní trh Michal Hlaváček. Ceny bytů rostou po poměrně dlouhém poklesu v letech 2009 až 2012. Dílčí změna přišla už v roce 2013, oživení ekonomické aktivity se do cen plně promítlo loni. „Většina indexů cen bytů rostla, ale jejich růst byl v loňském roce poměrně výrazně diferencovaný jak s ohledem na typ cen, tak s ohledem na regionální vývoj,“ píší autoři Trend Reportu 2015. Upozorňují, že vývoj cen je tak nutné interpretovat opatrně.


4) Rekordně rostou prodeje bytů i rekreačních nemovitostí, říkají makléři ze sítě Re/max BY Z N Y S . I H N E D . C Z Obchody s nemovitostmi se letos rozproudily tempem, které trh několik let nezažil. Za první tři měsíce roku prodali developeři v Praze nejvíce nových bytů za jednotlivá čtvrtletí minimálně za poslední čtyři roky. Čile se však obchoduje i se staršími byty a rodinnými domy, a to i v regionech mimo Prahu. Potvrzují to makléři realitních kanceláří Re/Max, jež patří s počtem poboček mezi dvě největší realitní sítě na českém trhu. „Loni jsme zaznamenali devítiprocentní nárůst obratu a tento rok za první tři měsíce nárůst 30 procent,“ řekl HN majitel masterfranšízy Re/Max pro Česko a Slovensko David Krajný. Hrubý provozní obrat českého Re/Maxu byl podle Krajného v loňském roce téměř půl miliardy korun, přičemž hodnota nemovitostí, které makléři této značky zobchodovali, činila deset miliard korun. Realitní kanceláře Re/Max přitom v loňském roce začaly prodávat nemovitosti až na naprosté výjimky pouze exkluzivně. Když totiž stejnou nemovitost prodává několik

4


realitních kanceláří zároveň, nabízí je za různou cenu. Důsledkem pak bývá to, že makléři jdou při prodeji s vidinou brzké provize často pod cenu. „Zákazník u nás může kdykoli odstoupit od smlouvy,“ řekl Krajný a dodal, že díky exkluzivitě se zkrátila doba prodeje nemovitosti. Nesplácené hypotéky Re/Max začal v loňském roce také spolupracovat s bankami na prodejích nemovitostí z nesplácených hypoték.

„V současné době jsme ve fázi pilotního projektu s jednou z největších českých bank. Výsledky zatím vypadají velmi slibně,“ řekl Krajný. „Oslovilo nás však více bank. My jsme pro ně zajímavým partnerem, protože máme know-how a pobočky po celé republice,“ doplnil s tím, že prodat nemovitosti zatížené dluhem je složité a Re/Max na to má speciálně vyškolené makléře. Chaty a chalupy Realitní síť registruje letos také zvýšený zájem lidí o rekreační objekty. „Každý rok se s příchodem jara poptávka zvyšuje, v letošním roce je však nárůst extrémní. Oproti předchozímu roku se prodalo o deset procent více nemovitostí než loni, a to jsme teprve na začátku sezony,“ uvedl výkonný ředitel Re/Maxu Hanuš Němeček. Zájem lidí o chaty či chalupy podle makléřů začíná v dubnu a kulminuje před letními prázdninami. Rekreační nemovitosti oproti loňsku na většině míst výrazněji nezdražily. Výjimkou je Středočeský a Liberecký kraj a „zajímavá místa, ve kterých je nedostatek objektů na prodej“, podotkl Němeček. Patří mezi ně roubenky v blízkosti lyžařských středisek. Díky rekordně levným hypotékám jsou lidé ochotni půjčit si jak na vlastní bydlení, tak na byt jako investici či na chalupu. Průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů minulý měsíc klesla na 2,16 %. „Očekáváme, že se příznivé úrokové sazby u hypoték udrží po celý letošní rok a pravděpodobně i na začátku příštího roku,“ řekl hypoteční expert Pavel Bultas ze společnosti Hypoasistent.

Group, která je největším rezidenčním developerem a investorem nové bytové výstavby v České republice. Kontinuální průzkum mezi zájemci o nové bydlení provádí Central Group od 1. září loňského roku. Do dubna letošního roku se průzkumu zúčastnilo již téměř 3 200 respondentů, kteří poptávali nejméně jednu nemovitost z nabídky společnosti. Internet dominuje Z analýzy získaných dat vyplývá, že zhruba polovina všech zájemců o nové bydlení se o nabídkách nových bytů dozvídá prostřednictvím internetu. Naopak informace z dalších tradičních marketingových nástrojů, respektive médií, jakými jsou například outdoorové nosiče, inzerce v periodickém tisku, reklamní spoty v rádiu nebo veletrhy, čerpá jen desetina poptávajících. Přitom zbývajících více než 30 % zájemců si informace obstarává z dalších zdrojů zcela mimo dosah marketingu developerů. Jedná se zejména o osobní doporučení přátel a známých nebo zájem vyplývající z dlouhodobé znalosti developera, případně přímo konkrétní lokality projektu. Kde se zájemci o nabídce developera dozvěděli? 49%

17% 7%

internet

znají doporučení, developera reference

11% 6%

5%

bydlí v lokalitě projektu

OOH nosiče (bigboardy, CLV)

3% tištěná inzerce

2% přítomnost v ostatní a médiích, PR nezjištěný zdroj

Zdroj: Central Group

„Rostoucí význam internetu v inzerci developerů sledujeme dlouhodobě. Není divu, lidé totiž při výběru nového bydlení především srovnávají. A pouze internet jim umožňuje transparentně porovnat nabídky z celého trhu během několika minut,“ říká Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group. I na rezidenčním trhu se prosazuje značka

5) Rezidence: cesty ke klientovi STAVEBNI-FORUM.CZ Zhruba polovina všech zájemců o nové bydlení se o nabídce developera dozví z internetu. Souvisí to s nárůstem počtu mladých klientů, kteří díky rekordně nízkým úrokům hypoték a jejich dostupnosti dosáhnou na vlastní bydlení mnohem snadněji než dříve. Tyto a další zajímavé závěry vyplývají z nejnovější analýzy klientského chování, zpracované společností Central


I pro developery je internet logicky hlavním marketingovým nástrojem, a to jak klasická inzerce na realitních portálech, nasazení grafických i textových bannerů, tak i výkonnostní online marketing nebo leadgeneration projekty. Jakoukoli z těchto investic lze totiž velmi dobře zacílit a především změřit její konkrétní efekt. V tomto ohledu tradiční mediatypy za internetem zaostávají. „Podíváme-li se na vliv dalších marketingových nástrojů, zejména tiskové inzerce a venkovních reklamních nosičů, je do budoucna velkou otázkou, jaký bude jejich skutečný přínos. V oboru nemovitostí totiž na rozdíl od

5


jiných produktů hraje velkou roli také dlouhodobá znalost značky, konkrétní lokalita a pověst developera,“ dodává D. Kunovský. Jak zájemci nejčastěji kontaktují developera?

17% telefon 5% osobní kontakt internet (včetně mobilních zařízení) 78%

Zdroj: Central Group

To dokazuje i další parametr – způsob kontaktování developera zájemcem. Téměř čtyři pětiny všech zájemců o nemovitost totiž s developerem, respektive prodejcem navazují styk opět prostřednictvím internetu, nejčastěji vyplněním kontaktního formuláře na webových stránkách developera nebo emailem. Přibližně 17 % poptávajících využije telefonu a zbylých zhruba 5 % sází na osobní návštěvu. Klientela mládne Růst významu internetu coby prodejního i komunikačního nástroje zcela jistě souvisí i se snižováním průměrného věku kupujících. Dlouhodobě je mezi kupujícími nových bytů nejčastěji zastoupena skupina klientů mezi 32 - 40 lety. V souvislosti s rekordně nízkými úroky hypoték a jejich rostoucí dostupností ale zejména v posledním roce velmi dynamicky roste také segment kupujících ve věku 22 - 30 let. Ti se soustředí zejména na cenově dostupnější a menší byty v okrajových lokalitách, zatímco „starší“ zájemci se stále častěji rozhlížejí také po projektech v širším centru města. „Jen v posledním roce průměrný věk kupujících nových bytů od Central Group poklesl zhruba o dva roky, z dlouhodobých 36,7 na 34,9 roku v roce 2014. To potvrzuje rostoucí skupinu mladých klientů. Očekáváme, že průměrný věk kupujících letos opět poklesne,“ předpovídá D. Kunovský. Rostoucí význam internetu pak podle něj přináší ještě jedno další velmi důležité pozitivum – vyšší náročnost zákazníků na kvalitu. „Zejména v segmentu novostaveb platí, že kupující jsou dnes informovanější a poučenější než kdykoli předtím. Chtě nechtě to vyvíjí tlak na developery, kteří si dnes již nemohou dovolit prodávat nekvalitní produkt. Alespoň ne ti, kteří chtějí na trhu uspět dlouhodobě,“ uzavírá Dušan Kunovský.


6) Česi berú nové byty útokom, podobne ako Slováci REALITY.ETREND.SK Ceny nových pražských bytov sú rekordne nízke, úročenie hypoték taktiež a dôvera miestnych v ekonomiku veľká. To všetko motivuje k nákupom nových bytov, ktorých sa v prvých mesiacoch roka predali rekordné množstvá, informuje Ihned.cz. Podobne ako v Bratislave. V prvom štvrťroku vzrástol dopyt po novostavbách v českej metropole medziročne o takmer dve pätiny, čo znamenalo rekordnú úroveň – 1 850 predaných bytov za tri mesiace. Priemerná cena za štvorcový meter v Prahe dosiahla 68 000 českých korún, čo je takmer 2 500 eur. Podľa realitnej agentúry Lexxus dosiahla priemerná cena ponúkaných bytov v Bratislave ku koncu prvého štvrťroka 2 190 eur/m2 s DPH. Napríklad dvojizbové byty v projekte Výhledy Barrandov v rovnomennej mestskej časti stoja po prepočte 87- až 102-tisíc eur. To sú o niečo vyššie ceny ako v petržalských Slnečniciach. Pražskí developeri ale pokračujú aj vo výstavbe lacnejších projektov a vybrané byty predávajú za ceny porovnateľné s regiónmi. Ihned.cz ale upozorňuje, že to často ide na úkor veľkosti a vybavenia. Najväčší záujem v Prahe je o dvojizbové bývanie. „Je to investičná otázka. Takýto byt sa dá dobre prenajať napríklad študentom a nájomné vám potom ľahko pokryje mesačnú splátku hypotéky,“ hovorí zástupca Realitnej spoločnosti Českej spořitelny Martin Němeček. Podľa odhadov developerov tvoria investori až štvrtinu kupujúcich. V českej metropole je v súčasnosti pripravených na predaj 6 600 nových bytov, spravidla na papieri tak, aby ponuka čo najskôr dokázala nasýtiť stúpajúci dopyt. Napríklad v Brne už možno vidieť aj nárast predajných cien oproti ponukovým, čo znamená, že sa byt predá drahšie než sa inzeroval. Môže však ísť o jedinečnú situáciu, keďže výhľad pre české byty nie je ideálny. Ceny majú naďalej rásť a výhoda nízkych úrokových sadzieb sa znižovať. V najbližších dvoch rokoch by mali priemerné ceny stúpnuť na úroveň roku 2010, čo je zhruba o desatinu viac než dnes. Rásť majú aj úrokové sadzby. Vývoj na českom trhu je podobný s tým slovenským, kde najmä v Bratislave možno vidieť výrazné oživenie záujmu o nové bývanie. Do predaja prichádzajú mesačne stovky bytov a niekoľko nových projektov. V prvom kvartáli sa

6


podľa Lexxusu predalo alebo rezervovalo 906 nových bytov, čo predstavuje jedny z najvyšších hodnôt vôbec. Množstvo novostavieb pribúda aj v Košiciach.

Komerční nemovitosti 7) Pražské kanceláře: boom výstavby, pokles nájmů

mikrolokalitu, v níž se budova nachází. Mezi jednotlivými částmi Prahy totiž existují velké rozdíly. Například v dobře fungujících větších kancelářských lokalitách jako Anděl nebo Pankrác (mj. těží také z fenoménu atraktivity kancelářských „hubů“) je stále lepší perspektiva pro udržení nájmů než v jiných částech Prahy. Třeba v Nových Butovicích nebo Karlíně lze s ohledem na nové a zatím neobsazené projekty očekávat pokračující tlak na nájmy.

STAVEBNI-FORUM.CZ V Praze letos podle výpočtu poradenské společnosti DTZ vznikne nejvíce kanceláří od „krizového“ roku 2008 – v plánu je dokončení celkem 183 700 m2 kancelářských ploch. Developerská aktivita má stále vysokou úroveň a neobsazenost se proto zvyšuje – v prvním čtvrtletí tohoto roku překročila hranici 17 % a s ohledem na projekty ve výstavbě zřejmě dále poroste. „Kancelářský“ boom se však může podle analytiků DTZ odrazit i na hodnotě trhu jako takového, stejně jako na atraktivitě administrativních budov pro investory. Pražský trh kancelářských nemovitostí čeká náročný rok. S ohledem na rekordní objem nově dokončených administrativních objektů, z nichž mnohé vznikly spekulativně, lze očekávat pohyb na úrovni nájemného i neobsazenosti. V průběhu prvního čtvrtletí 2015 byla zahájena výstavba tří projektů: Classic 7 Phase III (6 300 m2) na Praze 7, Park Radlice (6 400 m2) na Praze 5 a City Deco (13 200 m2) v Praze 4. Nejvíce kanceláří ve výstavbě se přitom nachází na Praze 4 (101 400 m2), následuje Praha 8 (37 700 m2) a Praha 5 (33 400 m2). Celá třetina kanceláří ve výstavbě měla na konci 1. čtvrtletí 2015 už zajištěné nájemníky. Podle statistiky DTZ se v současnosti nachází v různém stádiu výstavby či rekonstrukcí 206 300 „čtverců“ kancelářských ploch a na dohody o předpronájmech čekají, dříve pozastavené projekty s kapacitou 34 000 m2. Přetlak nabídky, který panuje už nějakou dobu, má samozřejmě konsekvence. V první řadě je to už zmíněné přibývání volných ploch, na druhé pak tlak na snižování nájemného – a tedy i potenciálních výnosů. To vše samozřejmě velmi citlivě vnímají nejen developeři, ale i investoři. Nemovitosti jsou dnes na globálním investorském trhu bezesporu hitem a region střední Evropy díky hospodářské a politické stabilitě je pro investory atraktivní, nicméně zmíněné faktory mají na jejich poptávku vliv. Není Praha jako Praha Zájemci o koupi pražských kancelářských budov jsou dnes nuceni více než v minulosti rozlišovat jednotlivé části metropolitního trhu a hledět v podstatně větší míře na


Podle Lukáše Kaliny z DTZ ale nehrozí, že by investoři na kancelářské nemovitosti v Praze zanevřeli. Jednak – jak se už ukázalo v minulosti – se časem i nyní prázdné objekty pronajmou. Navíc jsou i vyšší neobsazenost a tlak na nájemné pro určitý typ kupců přitažlivé. Jde o tzv. oportunistické investory, kteří se snaží – v zájmu dosažení nižší prodejní ceny – využít méně příznivé situace pro stávající majitele objektu. Přesto podle Kaliny nelze očekávat nějaký pokles cen, spíše se budou diferencovat podle lokality a také kvality objektu. „Prime yield má stále tendenci klesat, což svědčí o přetrvávajícím silném zájmu investorů,“ dodává L. Kalina. Nájemné bude klesat Podle analýzy společnosti DTZ se trh ještě letos dočká dalšího poklesu průměrných i nejvyšších nájmů, a to zejména v oblastech, které vykazují nejvíce neobsazených kanceláří. Netýká se to jen nově dokončených kanceláří, ale stejně tak i starších objektů, jejichž majitelé ještě nestačili reagovat na aktuální požadavky trhu a například kvůli starším a neefektivním technologiím jsou u nich provozních náklady vyšší než u konkurence. Takové objekty musí počítat i se snížením své hodnoty na investičním trhu. „Naproti tomu pozitivní vývoj ´valuací´lze očekávat u technologicky vyspělých, moderních a plně obsazených kancelářských budov, které fungují v již etablovaných administrativních částech města s limitovanou možností budoucí výstavby konkurenčních projektů,“ dodává Pavel Krchňák z DTZ.

7


Nájemné v pražských kancelářích

Únor roku:

1. čtvrtletí 2015 EUR m2 měsíc

Centrum města

18,50 - 19,50

Vnitřní město Vnější okraj města

Meziroční výhled

15 - 17 13 - 14,50

jurisdikcích jako Britské Panenské ostrovy, Isle of Man či Jersey. V některých daňových rájích se podle Transparency dá založit společnost za dva dny a tisíc dolarů, často prý i bez předložení osobních dokladů.

9) Vyplatí se koupit byt na investici?

Zdroj: DTZ, Prague Research Forum

REALITYMORAVA.CZ

Realitní byznys

Aktuální situace na realitním trhu je velmi příznivá pro nákup bytu na investici. „Sazby hypoték se drží na historickém minimu a v kombinaci s nízkými cenami nemovitostí připravily ideální pole pro výhodné investice. Již v průběhu letošního roku však očekáváme mírný růst cen bytů ve větších městech a jejich okolí. Proto je nyní optimální doba na koupi nemovitosti na pronájem, která při dobrém výběru přinese zajímavý výnos a zhodnotí vložené peníze,“ říká Martin Němeček z Realitní společnosti České spořitelny.

8) Britské reality slouží jako pračky peněz ZPRAVY.E15.CZ Firmy kupující nemovitosti ve Velké Británii by měly mít povinnost uvádět svého skutečného majitele. V reakci na rostoucí problém praní špinavých peněz v ostrovních nemovitostech to navrhuje tamní pobočka Transparency International. Odhad OSN uvádí, že strážcům zákona se podaří odhalit pouze jedno procento legalizovaných příjmů pocházejících z trestné činnosti. Přesto za posledních deset let britské orgány šetřily nákup nemovitostí v tržní hodnotě 180 milionů liber (přes 6,8 miliardy korun) s podezřením, že byly pořízeny za peníze z trestné činnosti. Povinnost doložit skutečného majitele je jen jedním z deseti opatření, která Transparency International navrhuje. Dalšími jsou například strop na použitou hotovost při nákupu či prověřování kupců a prodávajících samotnými realitními makléři. Majitelé realit jsou často nedohledatelní. Řada luxusních bytů a domů je napsaná na společnosti registrované v daňových rájích, které své skutečné majitele nezveřejňují. „Naše data naznačují, že zdroje zahraničních investic do nejdražších britských nemovitostí pocházejí z regionů s velmi vysokou mírou korupce,“ přidává další zjištění Nick Maxwell, šéf výzkumu britské Transparency International, kterého citovala agentura Bloomberg. Na mysli má především Rusko a další země bývalého Sovětského svazu, odkud pocházejí největší investoři do drahých londýnských rezidencí. „Britská politická stabilita, nízká regulace a nadstandardní vztahy s daňovými ráji, které byly kdysi součástí britského impéria, dělají z Velké Británie oblíbenou destinaci pro nelegálně nabyté bohatství,“ stojí ve zprávě. Téměř 41 tisíc nemovitostí jen v Londýně vlastní zahraniční společnosti. Devět z deseti jich je pak registrováno v


Investice do nemovitosti je jednou z těch nejbezpečnějších a dokáže přinést i několikaprocentní výnos. Nemusí jít ovšem jen o investici do činžovního domu nebo jiné velké reality. Nejdostupnější investicí jsou menší byty. „Pokud nyní koupíte byt za stávajících výhodných podmínek a pronajmete jej, pak při dobře nastavené hypotéce pokryjete měsíční splátku úvěru z utrženého nájemného. Nevzniká tak velké finanční zatížení, peníze bude třeba vynaložit pouze na základní vybavení, administrativní úkony spojené s nákupem nemovitosti a na následnou údržbu bytu a placení daně,“ přibližuje Vlastimil Žihla, majitel pobočky RSČS/Divize nemovitostí. Výhodný nákup demonstruje Vlastimil Žihla na vzorovém příkladu panelového bytu 2+kk v osobním vlastnictví o velikosti 46 m2 na sídlišti v Praze Stodůlkách. „Při výběru nemovitosti na investici hraje významnou roli lokalita, ve které se nachází, stejně jako dopravní dostupnost. V poslední době také stoupá zájem o energetické úspory a byt s nízkými provozními náklady rychleji najde svého nájemníka. Ten většinou ocení i základní výbavu bytu, aby se mohl rovnou nastěhovat. Náš modelový byt se nachází v blízkosti stanice metra B a jeho kupní cena je 2 100 000 korun. Z vlastních zdrojů jsme schopni dodat 350 000 korun a výše hypotéky tak bude 1.750.000 korun. U České spořitelny bude při sazbě 1,99 % a splatnosti úvěru 30 let měsíční splátka činit cca 6 500 korun. Byt těchto parametrů v dané lokalitě je však možné pronajmout zhruba za 8.500 korun měsíčně.“ Majitel tak bude mít zajištěné splácení hypotéky a ještě k tomu získá přibližně 2 000 korun měsíčně. Ty po zdanění může uschovat například pro mimořádné splátky úvěru, nebo je použít k údržbě bytu. Po doplacení celé hypotéky

8


bude mít byt ve svém osobním vlastnictví a ten mu bude přinášet už jen čistý zisk. Navíc v něm má uložené peníze, které může v případě potřeby získat prodejem bytu zpět. Podle jakých faktorů vybírat nemovitost na investici?

1. Dobrá lokalita – místo, kde je poptávka po pronájmu, tedy dopravně dobře dostupné s občanskou vybaveností v okolí 2. Snadná dostupnost – umístění v blízkosti zastávky MHD (v Praze nejlépe na metru), rychlá dostupnost centra města, možnost parkování 3. Menší velikost bytu – ideálně garsonka nebo menší či středně velký dvoupokojový byt 4. Nízké náklady na provoz bytu – byt s nízkými provozními náklady si rychleji najde nájemníka 5. Pořízení základního vybavení bytu – spolu s koupí bytu je potřeba počítat s nákupem základního vybavení (kuchyňská linka, vestavěné skříně, pračka, lednice, vybavená koupelna), aby se nájemník mohl okamžitě nastěhovat

10) Kupujete byt? Kupujete i své sousedy! HYPOINDEX.CZ Paní Slepičková asi nikdy nepochopí, že dříve existovala parta penzistů, kteří práci výboru společenství obětovali svůj volný čas, a vše fungovalo. Ono i získání zákonem požadovaných znalostí něco stojí, podobně jako pojištění odpovědnosti za škodu členů statutárních orgánů. Jinými slovy vlastnictví bytů a s ním spjaté „spoluvlastnictví domu“ není zadarmo a směr legislativního vývoje naznačuje, že náklady dopadající na vlastníky budou v čase narůstat. Vůbec není nemožné, aby dům, ve kterém jste vybrali svůj vysněný byt, čítal třeba i více než stovku dílčích bytových jednotek. Vnitřně si jako hrdý majitel můžete říci, „můj dům, můj hrad, to co se děje okolo mne přece až tak nezajímá.“ Ano, až do chvíle, kdy se váš nepřizpůsobivý soused rozhodne v podvečerních hodinách stloukat králíkárnu a jeho práce nikdy nekončí, nájemník nad vámi má noční dámské návštěvy a nemůže pochopit, že by neměli v bytě chodit v podpatcích, protože to ruší nejen vás, ale kročejová hlučnost se šíří panelovou konstrukcí do širokého okolí. O dalších nepřizpůsobivých obyvatelích domu, kteří s oblibou vymýšlejí ptákoviny a rozsypávají strouhanku po chodbách a rozbijí vajíčka ve výtahu, ani nemluvě.


Podívejme se o krok dále, na to, jak je fungování domu zastřešeno. V domě musí existovat někdo, kdo se popere s tím, jak držet krok s legislativními požadavky, například kdo vytvoří nové stanovy, nový domovní řád a zajistí průkaz energetické náročnosti. Také tu jsou pravidelné revize, problémy se zatékáním střechy, výpadky signálu na společné anténě nebo problémy s měřením spotřeby vody a tepla, a míra související podpory ze strany najatého správce se liší. Každopádně platí, že je-li v domě více než 5 jednotek, vzniká k tomuto účelu společenství vlastníků (označované zažitou zkratkou SVJ) jako právnická osoba, a tato musí v souladu se zákonem a z pověření vlastníků „fungování domu“ a všeho okolo zajistit. Výbor SVJ, předseda společenství vlastníků a NOZ I když doposud všechno celkem fungovalo a vlastníky v těchto společných otázkách zastupoval výbor SVJ (nebo pověřený vlastník), nastoupil nový občanský zákoník (NOZ) a všechno je jinak. Vznikají nové povinnosti, u schvalování stanov musí být přítomen notář, dopady jsou na vnitřní organizaci rozhodování i jednání společenství navenek. Nově společenství vlastníků jako právnická osoba, na jejíchž bedrech některé z diskutovaných otázek leží, vzniká až zápisem do obchodního rejstříku. K tomu je nutné hlídat funkční období, zajistit zápis do rejstříku, nezapomenout udělat to nebo ono. A jsme u „právničiny“, kterou poněkud prostoduchá paní Slepičková, mající nejvíce řečí týkajících se fungování společných záležitostí v domě, jaksi nebere v potaz. Paní Slepičková nemůže pochopit, že výbor, jako jedna forma statutárního orgánu již nově opravdu nemusí mít minimálně tři členy, a to i když Máňa říkala, že to není směroplatný. O něčem takovém, že doposud existovala i druhá forma statutárního orgánu, opírající se o koncept pověřeného vlastníka, a že s novým zákoníkem nastupuje obdobný koncept předsedy společenství vlastníků, se paní Slepičkové ani nezná a k Máně se to na OPBH nedostalo. Stanovy a další povinnosti, o kterých paní Slepičková nemá ani tušení Paní Slepičková ještě mlhavě tuší, že k tomu, aby mohlo společenství vlastníků jednotek fungovat v souladu s legislativou, musí mít své stanovy. Už brblala a šířila zděšení, když se s nástupem nového občanského zákoníku musely stanovy narychlo aktualizovat a ona se z opatrnosti na shromáždění zdržela hlasování. A to ještě paní Slepičková netušila, že to bylo jen provizorní opatření, že do konce roku 2016 musí být

9


stanovy plně přizpůsobeny nové právní úpravě a doručeny příslušnému rejstříku – stanovy budou nové a hlasovat se bude znovu. Do všeho vstupuje nejistota související s různým právním výkladem.

Jsou například zakázána ujednání „porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti,“ ale je pravděpodobné, že ani tvůrci zákona nemají úplně jasno a jsou položeny dobré základy pro široku poptávku po službách právníků. Statutární orgán společenství vlastníků to prostě nemá jednoduché a lidé, kteří se nechali zvolit a převzali odpovědnost, možná často možná ani netuší, na co všechno by měli myslet. Je nutné naplnit zákonné povinnosti, jako je výkon správy domu, vedení dokumentace týkající se jednání shromáždění – tedy pozvánek, podkladů, zápisů, usnesení, dokumentaci výsledků hlasování, voleb apod. S tím souvisí i nutnost hlídat počet hlasů pro usnášeníschopnost, zajistit vedení účetnictví, podat daňové přiznání, a tam či onde se podepsat. Škody způsobené členy statutárního orgánu A už jsme u škod způsobených členy výboru SVJ a jejich odpovědností. Citujme, co říká zákon (NOZ, § 159): „Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.“

neplatiče byl podán návrh na exekuci. Pak mohly být činěny kroky k tomu, aby pohledávka mohla být vůbec vymožena. A když takové povinnosti výbor učiní zadost, může se dočkat toho, že je některý z členů výboru exekuovaným vlastníkem napaden, že si dovoluje „do toho vrtat, je to moje věc“. Co k té zodpovědnosti členů statutárního orgánu dodat? Kdo se do statutárního orgánu nechá uvrtat, nebo tuto funkci považuje jako nutnost pro fungování „spoluvlastněného“ domu, měl by si být vědom, že musí vykonávat svou funkci odpovědně a svědomitě. Ponechme stranou právní výklady toho, o co vlastně jde (nutnost jednat informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby?), ale ptejme se, kdo vlastně může potřebné znalosti mít. Psáno mezi řádky, řádný hospodář by měl rozpoznat, které činnosti již není schopen vykonávat a které potřebné znalosti nemá. Organizačně vše možná směřuje k tomu, že hlavní činností výboru bude organizování statutárních činností společenství (stanovy, volby, vnitřní předpisy, kontakt s vlastníky) a kontrolní činnost. Povinnosti pak budou „převáděny“ či outsoursovány na správce nebo i další osoby. A kvalitní služba něco stojí a využití těchto služeb budou spolufinancovat jednotliví vlastníci bytových jednotek. Jednotlivá společenství si organizují činnosti podle svého a vlastně neexistuje univerzální nebo ideální postup. Shrnutí na závěr Jako vlastníci bytu v bytovém domě o více než pěti jednotkách byste měli vědět, že existuje něco jako společenství vlastníků. Je to právnická osoba, kterou zastupuje statutární orgán, tímto může být výbor, sestávající z osob volených na shromáždění vlastníků. Alternativně může být statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Čtěte Stanovy, podle nichž vaše společenství funguje, sledujte úpravy znění stanov, a nezapomeňte na ustanovení nového občanského zákoníku (NOZ). Z pohledu ekonomického také nezapomeňte, že všechno něco stojí, a to jak fungování statutárního orgánu, tak služby správce, který mnoho činností v rámci péče dobrého hospodáře o dům přebírá. Spolufinancovat musíte i naplnění z legislativy vyplývajících povinností – třeba průkazů energetické náročnosti.

Z praktického hlediska připomeňme, že škoda vznikne snadno. Člen výboru měl a mohl vědět, že byt vlastníka, který má vůči společenství vlastníků dluhy, je zatížen exekucí. Mohlo být totiž zajištěno sledování zápisu jednotek vlastníků na katastru, kde lze zjistit, že na


10

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate English corner Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

11) London Prime Office Rents Now Higher Than 2007 Financial Crisis Peak WORLDPROPERTYJOURNAL.COM Knight Frank reports this week that prime office rents in London's square mile are higher now than at their peak level in 2007 when the global financial crisis began. City office rents at the end of Q1 stood at £65.00 per sq ft, compared £63.50 per sq ft in Q3 2007, around the time queues were forming outside branches of Northern Rock Bank. This is due to a combination of rising demand, falling supply, and diversification in the occupier base. Demand for offices reached 9.3 m sq ft in the 12 months to the end of March, compared to a ten year average of 6.8 m sq ft. The demand figure for 2007 was 8.4 m sq ft.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Vítězslav Hospes, [email protected] Ondřej Kujal, [email protected]

Demand for Q1 was 1.9 m sq ft, the eighth consecutive quarter of above average performance. There was 6.8 m sq ft of available office space on the market at the end of the quarter, down from 10.0 m sq ft a year ago. Compared to back in 2007, the City office market is now seeing more activity from non-financial firms. Major deals during the quarter included tenants like HP, Expedia, and TAG Worldwide. The traditional City occupiers were still in the market though, with deals by Deloitte, Deutsche Bank and Investec. Dan Gaunt, head of City office leasing at Knight Frank comments, „Given this landlord-friendly scenario of diminishing supply and above average demand, we see rents rising further. Prime rents could draw close to £70.00 per sq ft by year end, if the economy growth continues at its current pace.“ Knight Frank Chief Economist James Roberts said, „The City is now less exposed to finance. Back in 2007, technology, media and creative firms accounted for around 14% of office deals in the City, but it has more than doubled now to nearly 30%.“


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents