BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

LIDÉ MUSÍ NA POŘÍZENÍ PRŮMĚRNÉHO BYTU VYDĚLÁVAT DÉLE Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Efekt levných hypoték: Pražští developeři prodali nejvíc bytů v historii

2)

Rok 2015 byl pro trh s byty mimořádně příznivý

3)

Rezidenční Brno loni trhalo rekordy

4)

Silná poptávka po bydlení bude i v roce 2016. Jen aby bylo co kupovat

5)

Bydlení v Česku není nedostupné

Komerční nemovitosti 6)

Zájem investovat do nových zemědělských prostor kvůli suchu klesá. Pomohou dotace i rekonstrukce

7)

Stát prodává za 45 milionů jeden z posledních volných pozemků v centru Prahy

Realitní byznys 8)

Vietnamští podnikatelé v Česku výrazně investují do realit

9)

Daň z nemovitých věcí v roce 2016

English corner 10) Warsaw Office Market Enjoyed Uptick in Activity in 2015

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

18/01 2016

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Efekt levných hypoték: Pražští developeři prodali nejvíc bytů v historii E15.CZ Developeři loni v Praze prodali zhruba 7000 nových bytů, což je nejvyšší počet v historii. Meziročně jich bylo o 18 procent více. Rekordní bylo i první čtvrtletí s 1850 prodanými byty, v posledním čtvrtletí jich bylo o sto méně. Vyplývá to ze společné statistiky společností Ekospol, Skanska Reality a Trigema. Tito developeři na analýze spolupracují od jara 2014 s cílem poskytnout co nejobjektivnější údaje o celém pražském trhu nových bytů. „Extrémně levné hypotéky a zvýšený optimismus poháněný rostoucí českou ekonomikou přiměly domácnosti k investicím do vlastního bydlení. Byty loni více nakupovali i investoři, kteří zjistili, že je to jedna z nejlepších možností uložení peněz,“ uvedl generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.

nebudeme zprávu Ekospolu jakkoliv doplňovat a komentovat. Ještě v průběhu ledna dáme k těmto analýzám a jejich další budoucnosti všechny detailní a aktuální informace,“ sdělil mluvčí Trigemy Radek Polák. Skanska Reality se k výsledkům zatím vyjadřovat nemůže. Akcie jejího švédského vlastníka jsou obchodovány na burze a do zveřejnění oficiálních výsledků v únoru je tak developer vázán mlčenlivostí. V roce 2014 prodala Skanska Reality 402 bytů a tento počet loni s vysokou pravděpodobností překonala. „Loňský rok byl z pohledu pražského developmentu opět rekordní a věříme, že tento trend bude pokračovat i v letošním roce,“ doplnila generální ředitelka společnosti Naďa Ptáčková. Podle studie měli kupující na konci roku menší výběr, když počet dostupných bytů v cenících developerů klesl na 5 800 z 6400 volných bytů na konci září. Statistiku navyšují stovky dlouhodobě neprodejných bytů, které mají developeři v cenících dlouhé měsíce po kolaudaci. Největší zájem byl loni o menší byty s dispozicemi 2+KK, které se na celkových prodejích podílely 36 procenty. Druhou nejprodávanější dispozicí byly byty 3+KK s podílem 29,5 %. Zhruba pětinu tvořily nejmenší byty 1+KK. Mírné rozdíly v odhadech

Samotný Ekospol se na rekordních prodejích podílel více než 900 byty, které loni prodal na rezervační smlouvy. Dobrá nálada na trhu podle Korce potrvá i letos, což by mohlo prodejní rekord ještě o něco zvýšit. „Růst české ekonomiky neskončí, což bude lidi i letos motivovat k investicím do bydlení. Neutuchající zájem o nové byty v Praze požene celkové prodeje až k hranici 8 000 prodaných bytů za rok,“ odhaduje Korec.

Z větších developerů, kteří se na studii nepodíleli, zveřejnili prodejní čísla Central Group a Finep. Central Group loni prodal více než 1 000 bytů. „Prodej rostl o 20 %, příjmy z prodeje zhruba o 30 %, což bylo způsobeno zařazením luxusnějších projektů blíže centra Prahy do prodeje,“ uvedl předseda představenstva Central Group Dušan Kunovský. Letos podle něj poptávka poroste zhruba o desetinu. Jeho odhady o celkovém prodeji v Praze se oproti studii mírně liší. „Loni se v Praze prodalo zhruba 6 500 bytů v bytových domech. Jde přitom o skutečný prodej již dokončených nebo rozestavěných bytů, nikoli o prodej projektů, na něž mnohdy ještě developeři nemají vydané ani územní rozhodnutí a kde není jasné, zda budou vůbec kdy postaveny,“ dodal Kunovský. Letos by se podle něj mohlo v Praze prodat asi 7200 bytů za 27 miliard korun. Finep loni prodal mírně nad 600 bytů, meziročně zhruba o pětinu více. Podle generálního ředitele Finepu Tomáše Pardubického mezi obyvateli Prahy roste zájem i o rodinné domy a očekává, že v dalších letech ještě poroste.

Na další analýzy trhu se čeká Ostatní společnosti zapojené do výzkumu své odhady prodejů za loňský rok zatím nezveřejnily. „V tuto chvíli

Monitoring realitního trhu 18/01/2016

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2) Rok 2015 byl pro trh s byty mimořádně příznivý REALITYMORAVA.CZ

Podle analýzy společnosti LEXXUS se pražský realitní trh nacházel po celý rok 2015 ve výborné kondici. Jeho rozvoj byl důsledkem nebývalého růstu ekonomiky, jejíž progrese předčila podle ekonomických expertů očekávání. Zvýšení poptávky po koupi nemovitostí na bydlení i investici nejvíce ovlivňovaly ceny a velmi nízké úrokové sazby hypoték. Podobný vývoj lze v oblasti rezidenčních nemovitostí očekávat rovněž v letošním roce. Nízké sazby hypoték tahounem trhu Uplynulý rok byl příznivý z pohledu developerů i kupujících. Vysoké poptávce nejvíce napomohly historicky nejnižší úroky hypotečních úvěrů, které klesaly dokonce pod 2 %. To dokládají kvalifikované odhady předpovídající, že celková hodnota sjednaných hypoték za rok 2015 přesáhne 190 mld. Kč. Větší poptávka však vycházela rovněž z růstu cen nemovitostí. „Ceny bytů sice nebyly loni tak příznivé jako před čtyřmi lety, jejich nárůst ale začal vyčkávání prodražovat a zájemcům se tak nevyplatilo rozhodnutí o koupi odkládat. Na druhou stranu se rozšířila nabídka nových bytových projektů v atraktivních lokalitách, protože developeři začali ze šuplíků vytahovat projekty, které kvůli poklesu cen dříve odsunuli,“ konstatuje analytik společnosti LEXXUS Ondřej Diblík. Investice do nemovitosti – zabezpečení na stáří Průměrné nabídkové ceny bytů v Praze sice přesáhly již v polovině minulého roku historické maximum z roku 2008 o více než 4 %, ale realizované ceny obdobné dynamiky zdaleka nedosáhly. Koupě bytů na bydlení a investici proto zůstala po celé sledované období velmi výhodná. „V dnešní době se neustále zvyšuje obava ze snižujícího se počtu populace, s čímž se úzce pojí logický nárůst zastoupení starších lidí ve společnosti. Navíc dochází k chaotickému vyhlašování a opětovnému rušení pilířů důchodového zabezpečení, ve kterých se dokáže orientovat jen málokdo. To nevzbuzuje zrovna potřebnou důvěru a záruku klidného zajištěného důchodu. Hmotné zabezpečení na stáří, které si zajistíme sami za produktivního života, je proto velkou jistotou do nejisté budoucnosti. Stále více lidí tak investuje do nemovitosti s pravidelným výnosem,“ uvádí Ondřej Diblík. Bytová výstavba v Praze roste rovnoměrně Počet zahájených bytů v bytových domech rovnoměrně narůstá již od roku 2012, kdy se ekonomická situace začala dostávat z nejhlubší deprese. V minulém roce bytová


výstavba v Praze ještě výrazněji reagovala na zvýšenou poptávku po koupi nemovitostí na bydlení a investici. Ve třetím čtvrtletí minulého roku činil meziroční nárůst zahájených bytů 19 % a dokončených bytů 22 %. Růst nové výstavby, která se nadále pohybuje v hodnotách pod 4 000 dokončených bytů ročně, však byl pozvolný a nevyvolal tak obavy z přesycení realitního trhu. Ani v nejbližších letech odborníci z realitní kanceláře LEXXUS nepředpokládají, že by došlo k jeho citelnému rozkolísání. Do budoucna s optimismem a bez regulací Do roku 2016 analytici společnosti LEXXUS hledí s optimismem a očekávají pokračování současného růstu pražského rezidenčního trhu. Nastartovaná výstavba bytových projektů zajišťuje dostatečnou nabídku, která by měla s přehledem pokrýt poptávku. Ta bude navyšována přetrvávající nízkou úrokovou sazbou a investičními nákupy, do nichž se promítne nejistota z dalšího vývoje Evropy i snaha o ekonomické zajištění do budoucnosti. "Nežádoucí jsou jakékoli umělé zásahy. Snahy o inženýrské stanovení optimálního počtu nových bytů a jejich potřeby na základě populačních křivek, stárnutí bytového fondu či růstu životní úrovně bychom měli přenechat ‚neviditelné ruce’ trhu. Jakékoliv regulace a zásahy do jeho fungování mu mohou jen ublížit,“ dodává Ondřej Diblík.

3) Rezidenční Brno loni trhalo rekordy S T A V E BN I - F O R U M . C Z Rezidenční Brno sice loni magickou hranici tisícovky prodaných nových nepokořilo, přesto byl pro ně rok 2015 rekordní. Celkově se v moravské metropoli prodalo 954 bytů v novostavbách, to je 16% nárůst proti roku 2014. Meziročně brněnské nové byty zdražily o 8 % a lidé za ně utratili – opět rekordních – 2,9 miliardy korun. V roce 2014 se prodaly byty „jen“ za 2,5 miliardy. Analýza brněnského trhu s byty, kterou už pravidelně zpracovává developerská společnost Trikaya, uvádí řadu dalších zajímavých údajů. Tak například celková výměra prodaných bytů činila 57 000 metrů čtverečních, když nejdražší byt roku 2015 stál zákazníka podle ceníku prodejce necelých 12 mil. Kč, zatímco nejlevnější jen 1,2 milionu. Ruku v ruce s růstem poptávky šlo i zvyšování cen – průměrná nabídková cena za jednu bytovou jednotku vzrostla meziročně o 8 % na 3,6 milionu korun včetně DPH. Cena za metr čtvereční tak narostla v průměru o 4 000 Kč na 54 000 Kč s DPH. Kromě rostoucí poptávky stojí za růstem cen také komplikovaná a finančně náročná příprava projektů, která doplácí na nejasnou situaci kolem územního plánu města Brna.

3


Nejvíce práce měli realitní makléři na jaře, kdy byl zájem zákazníků o nové byty největší. Po tradičním letním poklesu pak následovala druhá, podzimní vlna zvýšené poptávky. „Letošní vývoj prodejů byl prakticky učebnicový, křivka krásně kopíruje roční trendy. Lidé hledají nové bydlení nejvíc na jaře a na podzim, funguje to tak v Brně už několik let, “ vysvětluje Alexej Veselý, ředitel firmy Trikaya. Co do popularity dispozic mezi zákazníky stále vedou byty 2+kk, které loni představovaly 43 % prodaných nových bytů. Garsoniéry zvolilo v Brně 25 % zájemců o nový byt, kupují se ovšem často jako investice pro uložení úspor, aniž by v nich majitelé potřebovali bydlet. Pomalu, ale jistě také v Brně roste zájem větší byty. Silné ročníky z osmdesátých let zakládají rodiny, a to přináší zvýšené nároky na výměru bytů a jejich dispozice – byty 3+kk loni představovaly čtvrtinu prodaných bytů a lidé je i aktuálně poptávají u developerů stále častěji. Byty o více než třech pokojích si ovšem vybralo jen 7 % majitelů.

4) Silná poptávka po bydlení bude i v roce 2016. Jen aby bylo co kupovat REALITYMORAVA.CZ

Ceny bytů dál rostou. V meziročním srovnání jsou nyní oproti loňskému prosinci zhruba o 200 000 Kč vyšší. Lidé musí na pořízení průměrného bytu vydělávat déle. Zatímco loni v prosinci na pořízení bytu stačil Čechům zhruba pětinásobek průměrného ročního příjmu, nyní je to již 5,5násobek. Českým domácnostem se však daří lépe, což bude mít pozitivní vliv na míru dostupnosti bydlení v roce 2016. Ceny nemovitostí dál rostou. Průměrná cena bytů, jak vyplývá z dat realitního portálu realityčechy.cz, v prosinci povyskočila meziměsíčně o dalších 30 000 Kč na 2,10 milionu korun. V meziročním srovnání jsou nyní byty oproti loňskému prosinci zhruba o 200 000 Kč vyšší. Největší meziroční nárůst vykazuje Karlovarský kraj a Praha.

Největší zájem je o koupi bytů v městských částech Slatina a Brno-střed, kde se nacházelo téměř 50 % všech prodaných bytů. Hned v závěsu pak následují Královo Pole (142 bytů), Líšeň (93 bytů) a Bystrc (69 bytů). Brněnský bytový development není orientován pouze na jeden typ výstavby, poptávající mohou vybírat jak z levnějších projektů na periferii, tak z projektů v centru, o které je stále velký zájem. Právě výstavba v centru je preferencí současného vedení radnice Brna, která prosazuje model kompaktního města a tedy zahušťování středu města na úkor jeho rozrůstání do krajiny. 2016: vysoká úroveň rezervací V nabídce brněnských rezidenčních developerů je aktuálně 1 160 bytů za nabídkové ceny v úhrnné hodnotě 4 mld. Kč. Skutečně volná je nicméně pouze část z nich, protože téměř polovina z tohoto počtu už je rezervována. „Jedná se o častý jev, někteří developeři podepisují pouze rezervační smlouvy. Kvůli tomu máme v Brně projekty, kde jsou například všechny byty zarezervovány a přitom není ani jeden prodaný,“ doplnil Alexej Veselý. Podle něj lze i v letošním roce lze i nadále očekávat růst odbytu. „Hlavně dotažení velkého množství obchodních případů z roku 2015 přispěje k vysokým výkonům prodeje novostaveb v první půli roku 2016,“ upřesnil A. Veselý. Přirozený nárůst poptávky uplynulých dvou let se ale podle něj bude v průběhu letošního roku s velkou pravděpodobností zpomalovat. Přesto ale šéf Trikayi očekává častější úpravy cen směrem vzhůru: „Zdražování bytů v průběhu prodeje dříve nebylo úplně běžné. Dnes prodejci byty pro velký zájem zdražují třeba několikrát do roka.“


Výsledkem rostoucích cen nemovitostí je horší dostupnost vlastnického bydlení. Lidé musí na pořízení průměrného bytu vydělávat déle. Zatímco loni v prosinci na pořízení bytu stačil obyvatelům ČR zhruba pětinásobek průměrného ročního příjmu, nyní je to již 5,5násobek a s rostoucími cenami se tento rozdíl bude i nadále navyšovat. V roce 2016 však očekáváme menší zpomalení růstového tempa v souvislosti s očekávaným nárůstem průměrných čistých příjmů českých domácností. Cenová dostupnost bydlení se zhoršila v 12 krajích ze 14 Nejvyšší hodnoty indexu návratnosti bydlení (poměr mezi kupní cenou a lokálním průměrným příjmem) a tím i nejhorší dostupnost vlastnického bydlení dlouhodobě vykazuje Praha (10,7 roku), na druhém místě s velkým odstupem je Jihomoravský kraj - 6,35 roku. Ve všech zbývajících krajích ČR je již index návratnosti bydlení pod úrovní celorepublikového průměru.

4


Porovnáním celoročních průměrů byl v roce 2015 patrný trend zhoršování cenové dostupnosti bydlení v 12 krajích ze 14. Pouze v Ústeckém a Olomouckém kraji byl ukazatel návratnosti bydlení v roce 2015 lepší, než v roce 2014. Ve všech zbývajících regionech jsou na tom lidé díky růstu průměrných cen bytů meziročně hůře, přičemž největší skok má za sebou Praha a Karlovarský kraj, kde se doba návratnosti bydlení meziročně zhoršila o 10 resp. 11 %. Navzdory horší dostupnosti bydlení však poptávka po nemovitostech nepolevuje a silný zájem očekáváme i v roce 2016.

Index návratnosti bydlení Karlovarský 10,9%

Plzeňský 9,6% Praha hl. m. 8,7% Jihomoravský 8,5% Jihočeský 8,0% Pardubický 6,4%

Zlínský 5,3% Královehradecký 4,8%

Index návratnosti bydlení

Celá ČR 4,7%

INB

2014

2015

y/y změna

Karlovarský

4,27

4,73

10,9 %

Plzeňský

3,88

4,25

9,6 %

Praha hl. m.

9,75

10,60

8,7 %

Jihomoravský

5,60

6,08

8,5 %

Ústecký -0,5%

Jihočeský

3,90

4,21

8,0 %

Olomoucký -3,8%

Pardubický

3,77

4,01

6,4 %

Zlínský

3,91

4,12

5,3 %

Zdroj: realitymorava.cz

Královéhradecký

4,13

4,33

4,8 %

Celá ČR

5,05

5,29

4,7 %

Liberecký

3,26

3,36

3,1 %

Moravskoslezský

2,60

2,68

3,1 %

Středočeský

4,00

4,04

0,8 %

Vysočina

2,80

2,82

0,5 %

Ústecký

1,85

1,84

-0,5 %

Olomoucký

4,24

4,08

-3,8 %

Pozitivním faktorem motivujícím obyvatele ČR k investicím do nemovitostí je výborná dostupnost úvěrového financování. Úrokové sazby jsou na rekordních minimech a na hypotéku dosáhne stále větší skupina žadatelů. Pokles sazeb hypoték už není tak silný, jako v předchozích letech, kdy dokázal úspěšně eliminovat negativní vliv nárůstu cen nemovitostí, stále však platí, že z ekonomického pohledu jsou nyní podmínky pro pořízení vlastního bydlení jedny z nejlepších v dosavadní historii.


Liberecký 3,1% Moravskoslezský 3,1% Středočeský 0,8% Vysočina 0,5%

Hypotéky si ukusují 1/3 příjmů domácností Index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část čistého příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na splátku hypotečního úvěru, v prosinci vzrostl na 33,6 %. Jinými slovy průměrná česká domácnost v současnosti vynakládá na splátku hypotéky 1/3 svých čistých příjmů, což je zhruba stejně jako v roce 2013 a 2014, ale o 15 procentních bodů méně, než v pokrizovém roce 2009, kdy ceny nemovitostí byly stále ještě vysoko a průměrná úroková sazba hypoték se pohybovala nad 5,50 procenty.


5


Míra zatížení rozpočtů domácností hypotéční splátkou

2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009

50,00% 40% 36% 35% 33% 33% 33% Splátka hypotéky

Ostatní výdaje


Index dostupnosti bydlení (2014/2015 změna) Karlovarský 5,9% Plzeňský 4,6%

stranu očekáváme zlepšování ekonomické situace domácností, což v kombinaci s rekordně levnými úrokovými sazbami hypoték bude znamenat zachování příznivých podmínek pro pořízení vlastního bydlení i v roce 2016. Realitní trh a s tím i trh hypoték a úvěrů ze stavebního spoření má výborně nakročeno do nového roku. Pokud tedy bude s čím obchodovat. Brzdou letošního růstu se totiž může stát vysychající příliv nemovitostí nabízených k prodeji. Tento fakt bude působit na růst cen. Situace se liší samozřejmě podle lokality a typu poptávané nemovitosti. Dynamika růstu cen nemovitostí se bude v letošním roce, podle našeho odhadu, zvyšovat, ceny porostou rychleji než v předcházejících letech. Zároveň můžeme konstatovat, že současná cenová hladina je u bytů těsně pod cenovým vrcholem roku 2009. Během příštích měsíců bude úroveň maximálních cen roku 2009 překonána a ceny bytů se vydají směrem k novým rekordním hodnotám. To je jeden z hlavních důvodů, proč doporučujeme neodkládat pořízení nemovitosti.

Praha hl. m. 3,7% Jihomoravský 3,6%

5) Bydlení v Česku není nedostupné

Jihočeský 3,2% Pardubický 1,5% Zlínský 0,5% Celá ČR -0,1% Královehradecký 0,2% Liberecký -1,7% Moravskoslezský 1,8% Středočeský -3,9% Vysočina -4,3% Ústecký -5,2%

Olomoucký -8,2%


Rozdíl mezi celoročními průměry v jednotlivých krajích ilustruje výše uvedený graf, kde je zřejmé, že v polovině krajů ještě zlevňující hypotéky dokázaly přetlačit růst cen nemovitostí a v roce 2015 zde bylo zatížení hypoteční splátkou menší než v roce 2014. Tam kde to sazby již nedokázaly, jsou řádky zbarveny do červena. Mezi kraje s největším meziročním propadem dostupnosti bydlení patří Praha a Plzeňský kraj spolu s Karlovarským. Porostou příjmy. Dostupnost bydlení bude stále výborná Vzhledem k růstu cen nemovitostí, jejichž průměr se pozvolna dostává na úroveň cen před vypuknutím globální ekonomické krize, předpokládáme postupné zhoršování dostupnosti vlastnického bydlení. Na druhou


HYPOINDEX.CZ Bydlení ve vlastním je pro občany České republiky dostupné. V průměru vydají za byt desetinásobek ročního příjmu. Ve světovém srovnání jsme na tom dobře. Kde je bydlení nejdostupnější a kde bydlet ve vlastním skoro nelze? Vlastnické bydlení v Česku je nejen preferovanou variantou, ale také ho nejvíce domácností využívá. Podle posledního sčítání lidu z roku 2011 ve vlastním bytě či domě bydlí přes 70 % obyvatel a dalších 12,5 % bydlí v družstevním bytě. A zájem o vlastnické bydlení nepolevuje, jak dokazuje loňský rekordní rok na hypotečním trhu. Dostupnost vlastnického bydlení se měří několika ukazateli. Prvním z nich je počet ročních platů potřebných k pořízení vlastního bytu. Příjem se ale liší rodinu od rodiny a byty jsou také různé. Server Numbeo.com pro světové srovnání proto využívá jednotné metodiky:   

Za příjem domácnosti považuje 1,5násobek průměrné mzdy. Byt je počítán o velikosti 90 m2. Cena metru čtverečního je počítána jako průměr ceny v centru a mimo centrum.

Počet let, kterých by domácnost musela spořit, aniž by vydávala peníze na jakékoli jiné oblasti, tak v Česku vychází na 10,34. Česká republika se tak zařadila mezi Itálii (10,37) a Bolívii (10) na 58. místo nejdražších států

6


ze 102 sledovaných. Pro srovnání: Slovensko je s 9,72 lety a 64. pozicí na tom lépe. Tabulka 1: Roční příjem k ceně bytů Podíl ceny bytu k příjmu Pořadí Země domácnosti 1 Hong Kong 37,57 2

Vietnam

34,09

3

Ghana

29,93

4

Kambodža

29,79

5

Ukrajina

26,16

54

Izrael

10,64

55

Rumunsko

10,56

56

Indie

10,54

57

Itálie

10,37

Pro mezinárodní srovnání využívá server Numbeo.com 100 % hypotéku na 20 let na příslušnou nemovitost o velikosti 90 m2. V dostupnosti hypoték následně poměřuje aktuální měsíční náklady hypotéky k rodinnému měsíčnímu příjmu. Hypotéky jsou v Česku ještě dostupnější než samotné ceny bytů. V žebříčku se nachází Česká republika na 74. místě s výdaji na hypotéku ve výši 65,25 % příjmů domácnosti. (Nezapomínejme, že se jedná o modelový příklad s průměrnými hodnotami.) Tabulka 2: Měsíční náklady hypotéky k příjmu domácnosti Podíl nákladů hypotéky Pořadí Stát k měsíčnímu příjmu domácnosti 1 Ghana 737,47 % 2

Bělorusko

721,22 %

3

Ukrajina

611,79 %

4

Vietnam

374,92 %

5

Írán

356,11 %

71

Izrael

67,00 %

72

Austrálie

66,25 %

73

Velká Británie

65,52 %

74

Česká republika

65,26 %

75

Irsko

62,40 %

76

Portugalsko

61,04 %

77

Rakousko

60,17 %

98

Puerto Rico

37,61 %

Poměrně bez překvapení se na prvním místě umístil Hong Kong, který trpí akutním nedostatkem prostoru. Řada lidí proto i navzdory vysokým příjmům žije v sousední pevninské Číně a za prací dojíždí. Bydlet v Hong Kongu je luxus.

99

Jihoafrická republika

37,17 %

100

Omán

28,19 %

101

Spojené státy

24,74 %

102

Saúdská Arábie

20,47 %

Na dalších „nejdražších“ příčkách se umístil Vietnam, Ghana a Kambodža. V těchto zemích příjmy nejsou vysoké, ale ceny nemovitostí se již dorovnaly na mezinárodní úroveň. To z nich dělá jedny z (relativně) nejdražších lokalit světa.

Zdroj: Numbeo.com

58

Česká republika

10,34

59

Bolívie

10,00

60

Čile

9,88

61

Bangladéš

9,85

62

Maďarsko

9,81

98

Puerto Rico

4,74

99

Spojené státy

3,37

100

Jihoafrická republika

3,34

101

Omán

3,33

102

Saúdská Arábie

2,78

Zdroj: Numbeo.com

Zcela nejlevnější bydlení je v Saúdské Arábii. Země překypuje volným (převážně pouštním) prostorem umožňujícím rozsáhlou výstavbu. A ropou, jejíž prodej Saúdy vynesl mezi nejbohatší národy světa.

Levnější bydlení znamená i nižší hypotéku potřebnou k jeho pořízení. Řada států je proto na obdobných pozicích v obou tabulkách. Přesto určitý posun patrný je – a závisí především na ceně hypoték. A ta České republice v současnosti svědčí. Vždyť průměrná sazba z listopadu 2015 dosahovala dle Fincentrum Hypoindexu 2,09 %.

Naspořit dostatek peněz na koupi vlastního bydlení ale většina lidí nedokáže. Kdo by chtěl a mohl spořit několik desítek let, přitom navíc platit nájem? Nejjednodušším řešením je hypotéka.


7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

6) Zájem investovat do nových zemědělských prostor kvůli suchu klesá. Pomohou dotace i rekonstrukce FIRMY.FINANCE.CZ Tropické sucho, které provázelo celý letošní rok, se negativně odrazilo na výsledcích zemědělské produkce. Podzemním vodám klesla hladina, půda vyschla a úroda plodin se snížila. Mnozí zemědělci proto zvažují, zda se vyplatí investovat do výstavby nových budov. Náplastí by mohly být rekonstrukce stávajících areálů i dotační programy, v nichž na investice do zemědělských podniků půjde v příštím roce bezmála 2,55 miliardy Kč. Letošní teplotní extrémy znovu otevřely velký problém sucha v oblasti zemědělství. Červenec a srpen byly dokonce nejsušším a nejteplejším obdobím vůbec od počátku meteorologických měření v České republice v roce 1775. Podle studie, kterou si letos nechal zhotovit Státní pozemkový úřad, je zhruba polovina zemědělské půdy ohrožena suchem. Na řadě míst je sucho dokonce dlouhodobým problémem, který se na jižní Moravě týká především Znojemska, Břeclavska a Hodonínska a dále také Třebíčska, Rakovnicka, Litoměřicka, Žatecka a Lounska. „Půda zde vyschla do hloubky zhruba půl až jednoho metru, přičemž sucho do půdní hloubky 20 cm přetrvávalo na většině území. Deficitní jsou také hladiny podzemních vod,” uvedl předseda Zemědělského svazu ČR Martin Pýcha. Suché počasí se tak nechvalně podepsalo na letošních výnosech zemědělských plodin. Například produkce kukuřice se snížila o 30 %, úroda brambor o 26 % a cukrové řepy se sklidilo o 27 % méně. Pokles produkce zaznamenali také pěstitelé chmele a pícnin. Část chovatelů skotu má proto nyní problém se zajištěním dostatečného objemu krmiv, a to včetně siláže a zásob krmení na zimu.

hospodářských zvířat a bezpečné skladování úrody a strojního vybavení. Pro tyto účely jsou nejvýhodnější ocelové montované haly, které se zcela přizpůsobí požadovanému účelu, mají životnost v řádech desítek let a zároveň odpovídají aktuálním inovativním trendům,” vysvětlil Jaroslav Nikodým ze společnosti Borga, která se zabývá výstavbou a rekonstrukcí zemědělských a skladových hal. Zemědělci kromě toho mohou využít dotačních příležitostí, které pro národní zemědělský program v následujícím roce slibuje bezmála 2,25 miliardy korun. Největší část, více než 1,6 miliardy korun, bude přitom směřovat do živočišné výroby, která udržuje zejména na venkově stabilní pracovní místa. Pro investice do zemědělských podniků je pak připraveno téměř 2,55 miliardy korun. „Ze státního rozpočtu jsou vypláceny také Přechodné vnitrostátní podpory, na které v roce 2016 připadne 835 milionů korun. Jedná se o oblasti zemědělské půdy, produkce brambor pro výrobu škrobu a také produkce chmelu,” přiblížil tiskový mluvčí Ministerstva zemědělství Hynek Jordán. Na program rozvoje venkova dále připadne odhadem 15,2 miliardy korun, pro agroenvironmentálněklimatická opatření a ekologické zemědělství je určena částka 4,65 miliardy korun, na platby pro oblasti s přírodními či jinými zvláštními omezeními je připraveno 2,55 miliardy korun. Mezi dotačními programy se v roce 2016 objeví také nové pobídky a dotace ve výši 20 milionů korun tak půjdou například na nákup plemenných zvířat, což pomůže vylepšit genetickou hodnotu stáda.

Kvůli tomu lze předpokládat, že se sníží i zájem zemědělců investovat do výstavby nových budov. Investice v rostlinné a živočišné výrobě, které vedou ke snížení výrobních nákladů, zlepšení kvality vyráběných produktů či výraznému inovativnímu potenciálu, jsou přitom pro zemědělce stěžejní. Po letošní nepříznivé bilanci však tyto ambice mnohé z nich opouštějí. Investovat do výstavby nových zemědělských prostor přitom podle odborníků není nutné. Optimálním řešením v této situaci mohou být modernizace stávajících budov a areálů, které jsou cenově dostupnější a ve výsledku také výhodné z dlouhodobého ekonomického hlediska. „Od moderních zemědělských hal se dnes vyžaduje především možnost udržitelného chovu


8


7) Stát prodává za 45 milionů jeden z posledních volných pozemků v centru Prahy BY Z N Y S . L I D O V K Y . C Z

V samém centru Prahy je k mání jedna z mála dosud nezastavěných ploch. Prostorově netypický pozemek na náměstí Republiky není parcelou pro velké kancelářské centrum, ale i tak je jeho poloha nesmírně lukrativní. Prodává ho stát a žádá si za něj minimálně 45 milionů korun. Pozemek o výměře 926 metrů čtverečních leží v sousedství byznys centra Stará celnice na náměstí Republiky. Jeho tvar je specifický, vychází ze dvou částí, které od sebe odděluje zeď. Stát jej nabízí od 7. ledna za 45 milionů. V novém seznamu Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) jde vůbec o nejdražší položku. První část pozemku je úzká a dlouhá a kopíruje spojovací cestu mezi ulicí V Celnici a otevřeným prostranstvím u centra Stará celnice a budovou č. p. 1036 v ulici Hybernská. Postavit něco v této části pozemku je podle majetkového úřadu nemožné či velmi obtížné. To druhá část pozemku je pro potenciálního kupce o poznání zajímavější. Jedná se o již zmíněné otevřené prostranství. Jde o živou část města s obchody kancelářemi i vytíženou stanicí metra. „Aktuální využití pozemku je pro parkování, zásobování obchodů v budově Staré celnice, umístění odpadových nádob či strojovny klimatizačních jednotek Stará Celnice. Zastavitelnost druhé části pozemku se jeví jako reálnější, avšak s ohledem na blízkost a celkovou zastavitelnost území i tady bude poměrně problematická nová zástavba,“ uvádí státní úřad na svém webu. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových nabízí k prodeji pozemek na náměstí Republiky v Praze za 45 milionů korun. Nabídky na koupi pozemku na náměstí Republiky je možné podávat do 9. února. Lidé z majetkového úřadu v tuto chvíli nesmějí říct, kolik se jich zatím sešlo a kolik peněz v nich zájemci nabízejí (minimální cena je 45 milionů korun). Nicméně podle úředníků je obvyklé, že nabídky začínají zpravidla přicházet až na samém konci termínu pro podání. „V současnosti jde o výběrové řízení s nejvyšší ‚vyvolávací‘ cenou. Je to dáno zejména velmi lukrativní polohou. Je to první podobný prodej v tomto roce. Během něj ale očekáváme i výběrová řízení s podstatně vyšší


cenou, například na Invalidovnu (rozsáhlý barokní areál v pražském Karlíně – pozn. red.),“ podotýká mluvčí ÚZSVM Radek Ležatka. I nyní však lze v realitní sekci úřadu najít zajímavé objekty. Od začátku roku se v registru objevila například budova bývalého okresního úřadu ve Vyškově za více než 20 milionů korun. Lidé či firmy si můžou koupit také třípodlažní objekt někdejšího celního úřadu v Českém Krumlově, který se nachází v blízkosti řeky Vltavy, pod sídlištěm Plešivec. K mání je za necelých osm milionů. V případě, že jde o atraktivní věc či nemovitost, na níž se sejde vícero nabídek, může úřad přistoupit k vyhlášení veřejné aukce. K přihazování dochází po otevření obálek s nabídkami (od nejvyšší nabídnuté ceny). Tato praxe funguje od poloviny loňského roku a úřad si od ní slibuje vyšší příjmy z prodejů – v řádu milionů korun ročně.

Realitní byznys 8) Vietnamští podnikatelé v Česku výrazně investují do realit E15.CZ Vietnamští podnikatelé začínají otáčet kapitál v nových oborech. Dosud se věnovali hlavně tradičním tržnicím, večerkám nebo nehtovým studiím. Nyní nakupují komerční reality a startují síť s veganskými potravinami. Skupina vietnamských byznysmenů koupila v Praze na Malé Straně Dům U Zlaté lodě, jehož historie sahá až do 17. století. Známou stavbu na křižovatce ulic Letenská a U Lužického semináře získali od Martina Nuhlíčka, někdejšího spolumajitele potravinářské společnosti Hamé. Podle realitních poradců je to poprvé, kdy Vietnamci investovali do podobné nemovitosti. „Vzhledem k tomu, že v České republice jsou aktivní vietnamské banky a roste rovněž počet bohatých Vietnamců, kteří zde mají trvalý pobyt, lze větší aktivitu vietnamských investorů v realitách očekávat,“ soudí investiční specialista realitní kanceláře Svoboda & Williams Michael Hynst. Přesto očekává, že ještě aktivnější budou v realitách Číňané. Další vietnamský byznysmen financuje rozšíření hotelu Yasmin v ulici Politických vězňů (na snímku). U stavby je jako investor uvedena společnost LHDI, kterou vlastní podnikatel Hoang Le. Kvůli expanzi hotelu nechal stavebník zbourat Grossmannovu pasáž.

9


Novinky ale přicházejí i z retailu, tradiční domény vietnamských podnikatelů. V pražském Nákupním centru Fénix se otevřela pilotní prodejna veganských potravin spojená s bufetem Vegan Land. „Měli jsme již zkušenosti s provozováním veganské restaurace, tak jsme si řekli, proč to nezkusit zkombinovat s veganskými potravinami,“ sdělil jednatel firmy Nguyen Hoang Long. Po Fénixu se mají prodejny Vegan Land objevit ještě na dalších místech, a to i v zahraničí. O konkrétních lokalitách však zatím nechce hovořit.

9) Daň z nemovitých věcí v roce 2016 FINANCE.CZ Kdo si pořídil během roku 2015 vlastní nemovitost, ten musí do 1. února letošního roku podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Jak se daň vypočítává? Jaký je termín pro zaplacení daně? Daň z nemovitých věcí se vyměřuje dle skutečného stavu k 1. lednu příslušného roku a platí se na rok dopředu. Daňové přiznání se podává pouze při pořízení nemovitosti, v následujících letech zasílá již finanční úřad poštovní poukázku na vyměřenou daň. Daň z nemovitých věcí se skládá z daně z pozemku a z daně ze staveb. Daňové přiznání se přitom podává na místně příslušný finanční úřad, v jehož obvodu se daná nemovitost nachází. To je rozdíl oproti daňovému přiznání k dani z příjmu fyzických osob, které se podává na místně příslušný finanční úřad dle bydliště. Praktický příklad 1) Pan Černý vlastnil nemovitost, kterou prodal v říjnu 2015 panu Malému. Za celý rok 2015 zaplatil daň z nemovitých věcí pan Černý. Pan Malý podá do konce ledna 2016 daňové přiznání k dani z nemovitých věcí a zaplatí daň z nemovitých věcí na celý rok 2016. Za rok 2015 neplatí pan Malý daň z nemovitých věcí, neboť daň zaplatil pan Černý. Daň z nemovitých věcí se platí vždy na celý rok, k případným změnám během roku se nepřihlíží. Termín pro podání daňového přiznání je do konce ledna, protože však v letošním roce připadá 31. ledna na neděli, tak se termín posouvá na 1. února. Daň z nemovitých věcí do částky 5 000 Kč je nutné zaplatit jednorázově do konce května. Jestliže je daňová povinnost vyšší, tak je možné zaplatit daň ve dvou splátkách, první do konce května a druhou do konce listopadu. Z družstevního bytu se přímo daň z nemovitých věcí neplatí. Někteří občané platí daň z nemovitých věcí na pokladně místně příslušného finančního úřadu nebo bankovním převodem ještě před obdržením poštovní poukázky od finančního úřadu, v praxi


mohou při předčasné úhradě obdržet od finančního úřadu poštovní poukázku na úhradu daně, důvodem je skutečnost, že k úhradě došlo v mezidobí distribuce poštovních poukázek, daň se v takovém případě neplatí podruhé. I na poštovní poukázce bývá uvedeno, že jestliže byla již daň zaplacena, tak se podruhé platit nemá. Sankce za opožděné daňové přiznání a nezaplacení daně Za nepodání daňového přiznání a nezaplacení daně hrozí sankce. Vyplnění daňového přiznání a zaplacení daně je potřeba věnovat dostatečnou pozornost. Jestliže je zpoždění u nepodání daňového přiznání delší než 5 pracovních dní, potom je předepsána pokuta ve výši 0,05 % vyměřené daně, nejvíce však 5 % vyměřené daně. Minimální pokuta činí 500 Kč, maximální pokuta může být 300 000 Kč. Dlužnou pokutu předepíše správce daně platebním výměrem a pokuta je splatná do 30 dní od dne oznámení platebního výměru. Při neuhrazení daně z nemovitých věcí je předepsán finančním úřadem úrok z prodlení. Povinnost uhradit úrok z prodlení vzniká za každý den prodlení, počítaje pátým pracovním dnem následujícím po dni splatnosti až do den platby včetně. Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou, zvýšené o 14 procentní bodů, platné pro první den příslušného kalendářního pololetí. Sazba daně u pozemků Základem daně pozemku v m2.

u

pozemků

je

skutečná

výměra

1. orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů 0,75 % 2. trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb 0,25 % Sazba daně u ostatních pozemků činí za každý 1 m2 1. zpevněných ploch pozemků, užívaných k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní sloužících pro  zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství 1 Kč  průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní podnikatelskou činnost 5 Kč 2. stavebních pozemků 2 Kč 3. ostatních ploch 0,20 Kč 4. zastavěných ploch a nádvoří 0,20 Kč Základní sazba daně se násobí koeficientem    

1,0 1,4 1,6 2,0

v v v v

obcích obcích obcích obcích

do 1 000 obyvatel nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel nad 6 000 obyvatel do 10 000 obyvatel nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel

10


 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel  3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, ve statutárních městech a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech  4,5 v Praze

Pro jednotlivé části obce může obec závaznou vyhláškou koeficient, který je pro ni stanoven zvýšit nebo snížit.

zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky je užívaná k  podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,  podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,  ostatním druhům podnikání 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy, 5. u ostatní zdanitelné stavby 6 Kč za 1 m2 zastavěné plochy 6. u ostatní zdanitelné jednotky 2 Kč za 1 m2 upravené podlahové plochy Základní sazba daně za 1 m2 zastavěné plochy stavby se v některých případech zvyšuje. Základní sazba daně se násobí koeficientem

Praktický příklad 2) Paní Veselá vlastní 850 m2 stavebního pozemku v obci (10 až 25 tisíc obyvatel), kde není stanoven místní koeficient. Pozemek je nezastavěný. Daň z pozemku činí 3 400 Kč (850 m2 x 2 Kč/m2 x 2 koeficient). Sazba daně u staveb Základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelní stavby je výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu, která se násobí koeficientem 1,22 (je-li tato zdanitelná jednotka v budově bytového domu a její součástí je podíl na pozemku) nebo koeficientem 1,20 v ostatních případech. 1. u budovy 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy; u ostatní budovy tvořících příslušenství k budově z výměry přesahující 16 m2 zastavěné plochy 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy 2. u budovy pro rodinnou rekreaci a budovy rodinného domu užívané pro rodinnou rekreaci 6 Kč za 1 m2 zastavěné plochy a u budovy, která plní doplňkovou funkci k těmto budovám, s výjimkou garáže, 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy, 3. u garáže vystavěné odděleně od budov obytných domů a u zdanitelné jednotky, jejíž převažující část podlahové plochy je užívána jako garáž, 8 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy, 4. u zdanitelné stavby a u zdanitelné jednotky, jejichž převažující část podlahové plochy nadzemní části


1,0 v obcích do 1 000 obyvatel 1,4 v obcích nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel 1,6 v obcích nad 6 000 obyvatel do 10 000 obyvatel 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, ve statutárních městech a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech  4,5 v Praze      

Pro jednotlivé části obce může obec závaznou vyhláškou koeficient zvýšit nebo snížit. Praktický příklad 3) Paní Nováková je majitelkou bytu o rozloze 50 m2 (město 25 až 50 tisíc obyvatel). V obci je stanoven místní koeficient 2,0. Z bytu zaplatí paní Nováková daň z nemovitých věcí ve výši 600 Kč (50 m2 x 1,2 koeficient) x 2 Kč/m2 x koeficient dle velikosti obce 2,5 x místní koeficient 2,0).

English corner 10) Warsaw Office Market Enjoyed Uptick in Activity in 2015 WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to Knight Frank, Poland's strong economic growth is expected to continue, with unemployment forecast to fall over the next three years, and GDP

11


continuing its upward growth. As such, commercial real estate activity in Warsaw, and throughout the country, is expected to strengthen in the next eighteen months.

Occupier demand for offices will remain healthy in the Polish capital, but with development activity and completion levels continuing to rise, vacancy rates may increase in the short-term. As a result, prime and average rents are to maintain their stability in the final quarter as the market remains in favor of tenants, and take-up could reach a 10-year high and exceed 700,000 sq m. Following a weak start to the year for the investment market, large-scale deals set to close in Q4 will help to lift Warsaw's office volumes - transactions are not expected to exceed volumes achieved last year, though this is purely due to the limited availability of investment stock. Warsaw's office sector will continue to remain desirable, particularly with international investors, and as such, prime yields in the city may experience some downward pressure by mid-2016, reports Knight Frank.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Píchová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

Heena Kerai, International Research Analyst at Knight Frank said, “Despite office investment lagging leasing activity in Warsaw, investor sentiment remains positive. The lack of investment stock will remain a hindrance to the market, however, when an asset is available for sale, steep competition is likely to push prices higher than expected.” Warsaw Office Market Key Highlights:  Gross office take-up in the capital totaled c. 600,000 sq m during the first nine months of 2015, exceeding the full-year 2014 total, and included a record deal by Samsung, who pre-leased 21,100 sq m in the new Warsaw Spire building.  With the development pipeline set to increase in the next two years, vacancy rates may also rise in the short-term.  Developers, eager to attract new tenants, are increasingly offering multiple incentives, including rent free periods, which have enabled prime office rents to stabilize at €23-€24 per sq m per month, where they are expected to remain until at least mid-2016.


12

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents