BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

K EUFORICKÉ ATMOSFÉŘE V LETECH 2005 - 2007 SE BLÍŽÍ EVROPSKÝ TRH NEMOVITOSTÍ Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

V Jihočeském kraji se postavilo o 30 pct méně bytů než loni

2)

Olomouc: developerským projektům se daří

3)

Poptávka po rekreačních objektech je stabilní

4)

I světové strany ovlivňují kvalitu bydlení

5)

Pozor na nemeckú realitnú bublinu

Komerční nemovitosti 6)

Zvyšuje se neobsazenost, klesá nájemné, zmenšují se pronajaté plochy

7)

Proud investic do komerčních nemovitostí v Evropě sílí

Realitní byznys 8)

Hypotéky míří k novému rekordu, letos stouply už o čtvrtinu

9)

Vláda schválila prováděcí předpis o bytovém spoluvlastnictví

10) Pražský bytový svět podle Trigemy aneb všechno je trochu jinak

English corner 11) European yields decline further in Q3 2013

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

04/11 2013

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) V Jihočeském kraji se postavilo o 30 pct méně bytů než loni

Okres

FINANCNINOVINY.CZ V Jihočeském kraji investoři v prvním pololetí postavili 633 bytů, což je o téměř 30 % méně než za prvních šest měsíců loňského roku. Stavbaři začali s výstavbou 706 bytů, to představuje více než desetiprocentní meziroční pokles. Nejvíce lidí má stále zájem o vlastní rodinný dům. Vyplývá to z informací Českého statistického úřadu (ČSÚ). S počtem dokončených bytů se Jihočeský kraj mezi 14 regiony řadí na šestou pozici. Nejvíce bytů bylo dokončeno ve Středočeském kraji (2 365), nejméně na Karlovarsku (185). S počtem zahájených bytů jsou Jihočeši na páté pozici. Nejvíce dokončených bytů na jihu Čech bylo v první polovině roku na Českobudějovicku (210), nejméně na Prachaticku (50). V rodinných domech vzniklo 524 bytů, v bytových domech 48, v nástavbách a přístavbách jich stavbaři postavili 34, zbytek v původně nebytových prostorách. Žádný byt nevznikl v penzionech pro seniory. Klesající trend v bytové výstavbě bude pokračovat i v příštích letech - úřady v jižních Čechách v pololetí vydaly 3 456 stavebních povolení a ohlášení, což je o 8,7 % meziročně méně. Jen 451 z nich se týkalo nové bytové výstavby. Orientační hodnota staveb, na které byla vydána stavební ohlášení a povolení, je na jihu Čech 6,632 miliardy Kč, což kraj řadí na osmou pozici v zemi. Více peněz než do nebytové výstavby půjde do budování bytů.

Č.Budějovice

Skutečnost

Dokončené byty v Jihočeském kraji v 1. až 2. čtvrtletí 2013

Index v rodinných 2013/ domech 2012

v bytových domech

210

53,3

188

11

Č.Krumlov

52

46,8

46

-

J. Hradec

123

98,4

81

30

Písek

43

100,0

30

7

Prachatice

50

86,2

46

-

Strakonice

60

77,9

52

-

Tábor Jihočeský kraj celkem

95

104,4

81

-

633

70,4

524

48

Zdroj: ČSÚ

2) Olomouc: developerským projektům se daří REALITYMORAVA.CZ Šesté největší město České republiky, malebná Olomouc, skýtá spoustu možností. Kromě historického centra nebo druhé nejstarší tuzemské univerzity se v souvislosti s touto hanáckou metropolí hovoří čím dál častěji o developerských projektech a jejich investorech. Nepřehlédnutelnou součástí Olomouce se stalo nové obchodní centrum Šantovka. Tuto stavbu se projektanti snažili přizpůsobit okolí, což potvrdil hlavní architekt, Robert Bishop, v tiskové zprávě Šantovky z roku 2009: „Naším hlavním cílem je, aby do našich center lidé přicházeli rádi a objekty se přirozeně začlenily do stávající architektury. V Olomouci chceme oživit střed města.“ Výstavbě městské části Šantovka se věnuje developerská společnost SMC Development, která plánuje kromě obchodního centra vybudovat ještě kancelářský komplex a obytnou čtvrť. Hodnota celého projektu se má pohybovat kolem deseti miliard korun. Developerské činnosti zaměřené na bydlení se v hanácké metropoli věnuje řada firem. Vzhledem k rostoucím nárokům klientů mají projektanti stále dost práce a každá zakázka se pro ně stává novou výzvou. Ředitel realitní kanceláře DACHI, Marek Novotný, nám prozradil, že oni sami v Olomouci disponují 16 otevřenými projekty, přičemž

Monitoring realitního trhu 04/11/2013

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

otevřeným projektem myslí takový, který nabízí ještě alespoň jeden byt k prodeji.

„Na první pohled to vypadá, že si člověk může vybírat z bohaté nabídky, po podrobnějším přezkoumání se záhy zjistí, že až 50 % bytů trpí určitou anomálií. Nejčastějšími problémy nových bytů jsou nevhodné dispozice, neatraktivní výhled na parkoviště atd.," dodává Marek Novotný. Z těchto důvodů se rozhodl nabízet byty holandského investora CERE Invest. Ten na okraji města vybudoval komplex pod názvem Holandská čtvrť, který má uspokojit potřeby širokého spektra zájemců. CERE Invest se v developerské činnosti pohybuje od roku 1999. I když se zdá, že je současný realitní trh v krizi, podle analýzy, kterou provedla realitní kancelář DACHI, trh s novými byty v Olomouci stále funguje. Letos se měsíčně prodá v průměru o tři až čtyři byty víc, než tomu bylo v roce 2012.

3) Poptávka po rekreačních objektech je stabilní STAVEBNI-FORUM.CZ Rekreační či tzv. druhé bydlení je v České republice významným fenoménem, jehož kořeny sahají až někam do doby I. republiky a skautingu, přičemž jeho zlatou érou byla epocha socialismu – na venkov a k amatérskému kutilství se Češi i Moravané utíkali před nevábným až odpudivým veřejným životem. Po roce 1989 se zdálo, že chalupářství možná odzvoní, nicméně k tomu nedošlo. Naopak pod vlivem stále narůstajícími náklady na bydlení zejména ve větších městech jsou chaty a chalupy stále populární a leckdy vnímány právě jako ekonomická alternativa k městským bytům. Trh rekreačních nemovitostí, který je stále živý, a jeho aktuální trendy nedávno zmapovala Realitní společnost České spořitelny (RSČS). Konec letní sezóny na českých chatách a chalupách je pro bilancování stavu obchodu s rekreačními nemovitostmi nejvhodnějším časem. RSČS, která má rekreační bydlení jako jednu ze svých specializací a svou nabídkou pokrývá celou republiku, hodnotí zájem domácí populace o rekreační bydlení jako trvalý, a to i přes pokračující ekonomickou stagnaci. „Obyvatelé velkých měst, především Prahy a Brna, mají o chaty a chalupy stále zájem. Největší poptávku zaznamenáváme o nemovitosti střední cenové kategorie do 2 milionů korun v malé dojezdové vzdálenosti do 50 km od místa bydliště. Ukazuje se, že lidé za svou rekreací nechtějí dojíždět daleko –


samozřejmě kromě výjimek, jakými jsou například atraktivní horské oblast,“ říká Martin Němeček, předseda představenstva RSČS. Bydlení i investice Novým trendem, který je podle M. Němečka letos velmi silný, je to, že zájemci o koupi již dopředu zvažují chaty a chalupy nejen jako alternativu ke svému městskému trvalému bydlení, ale přemýšlejí i o možnostech případné rekonstrukce podle vlastních představ na bydlení celoroční. Zajímá je proto mimo jiné zateplení nemovitosti a její celková energetická náročnost, tekoucí voda, snadná dostupnost autem i v zimních měsících a podobně. „Aktuální ekonomická situace má také vliv na vykrytí nabídky s poptávkou. Zatímco jsou rekreační nemovitosti jako první na řadě k prodeji, když se jejich majitelé ocitnou ve finanční tísni, na druhé straně stojí zájemci o koupi chat a chalup v žádaných lokalitách, kteří tento typ bydlení pro sebe považují za velmi dobrou investici v současné nejisté době,“ vysvětluje šéf RSČS. Bodují menší pozemky Mezi nejatraktivnější rekreační lokality mezi Pražany se nyní řadí Český kras, Říčansko či okolí vodní nádrže Slapy. U obyvatel Brna se totéž dá říci o Brněnské přehradě nebo o Moravském krasu, u Plzeňanů je nadále v oblibě okolí vodní nádrže Hracholusky či Staroplzenecko. Poměrně významnou roli při rozhodování o koupi a výběru chaty či chalupy hraje velikost jejího pozemku. To platilo vždy, v současnosti je ovšem otázka pozemku vnímána zcela jinak. Zatímco v dřívějších dobách byla dostatečná velikost zahrady zásadním faktorem při výběru, v dnešní době už počet zahrádkářů a kutilů není tak velký. Naopak stále roste počet těch, kterým stačí malý pozemek, například předzahrádka, s jejíž údržbou budou mít co nejméně práce a kde si budou moci v klidu posedět či uspořádat malou party s přáteli. Oproti dřívějšku ovšem podle zjištění RSČS naopak podstatně vzrostly požadavky na soukromí. Nakupujte na podzim Ze všech typů nemovitostí považuje RSČS rekreační nemovitosti za ty, na jejichž cenu má sezónnost největší vliv. Obdobím vysoké poptávky je tradičně počátek rekreační sezóny, tedy jaro a počátek léta. „Cena stejné nemovitosti totiž může být v jarním období až o několik desítek procent vyšší než například nyní., na podzim. Důvody jsou přitom pouze subjektivní, pocitové. Každá nemovitost totiž na první pohled vypadá mnohem lépe, když na ni svítí slunce a všechno kolem kvete,“ konstatuje M. Němeček.

3


Na obchodním serveru S-reality je v současné době v „kolonce“ chat a chalup celkem 8 350 nemovitostí, drtivá většina v cenách do 2 mil. Kč. Jen čtvrtina z nich se ovšem nachází v intervalu 1 – 2 mil. Kč, tedy v cenách, které signalizují uživatelsky únosný stav objektu – s výjimkou menších chat, obvykle ze dřeva, na často miniaturních pozemcích.

4) I světové strany ovlivňují kvalitu bydlení NOVINKY.CZ V případě, že se právě chystáte na stavbu nového domu či celkovou rekonstrukci staršího bytu, jistě přemýšlíte o vnitřním uspořádání jednotlivých místností. Jejich správná orientace v domě vůči světovým stranám působí na celkovou atmosféru bydlení a na rodinnou pohodu. Jak to funguje?

Sezení postavíme zády nebo bokem k oknu, aby nás sluneční paprsky neozařovaly při čtení nebo sledování televize. Kuchyni patří severovýchod Umístění kuchyně je trochu složitější. Důležité je, aby venkovní světlo mířilo na pracovní desku z levé strany nebo zpříma. Kvůli častému větrání je výhodné mít v kuchyni dvě okna. Jídelní kout Kréta se dokonale přizpůsobí rozměrům i vzhledu každé kuchyně. Nabízí jednoduché řešení, vyrábí se ve třech velikostech, aby co nejlépe odpovídal našim potřebám. Jídelní kout Kréta se dokonale přizpůsobí rozměrům i vzhledu každé kuchyně. Nabízí jednoduché řešení, vyrábí se ve třech velikostech, aby co nejlépe odpovídal našim potřebám.

Každý z nás má na orientaci místností vůči světovým stranám jiné požadavky. Dnes, kdy trávíme doma spíš odpoledne než celý den, obvykle dáváme přednost bytům s okny na západ. Proč? Abychom si co nejvíc užili odpolední slunce. Naopak ti, kdo tráví v bytě většinu dne, si zvolí místnosti s okny na sever nebo na jih. Někdo slunce vyhledává, jiný se jeho paprskům vyhýbá. Ložnici vyhovuje východ Ráno se nám se slunečními paprsky veseleji vstává, ale během dne už do místnosti slunce nesvítí. To oceníme hlavně v noci, protože nebudeme uléhat do rozpálené postele. Ideální je stav, kdy vedou okna ložnice do zahrady nebo v paneláku do klidnější části sídliště. Pro kvalitní a klidný spánek potřebujeme čerstvý vzduch a klid. Ideálem pro obývák je jihozápad Obývací pokoj si můžeme vymalovat nažluto, ale pokud vybereme severní stranu a sluníčko se v něm celý den neobjeví, příjemné posezení je to tam. Protože v obývacím pokoji trávíme s rodinou hodně času, měl by být prosvětlený. Vhodná pro umístění obývacího prostoru propojeného s kuchyní a jídelnou je západní strana poblíž vstupu do bytu. Vhodná pro umístění obývacího prostoru propojeného s kuchyní a jídelnou je západní strana poblíž vstupu do bytu. Dostatek světla zaručí orientace na jihozápad. Sluníčko tak zajde až ve večerních hodinách. Nejen že bude pokoj vypadat prostorněji, ale ušetříme také za umělé osvětlení.


Obecně lze doporučit orientaci tohoto prostoru na východ až severovýchod. Západní strana by znamenala moc slunce a tepla po celý den. Dětský pokoj směřujte na jih Dětský pokoj je vlastně multifunkční místnost, která slouží nejen k zábavě, ale děti se tu učí i spí. Umístěním pokoje na jih či jihovýchod jim zajistíme potřebné světlo během dne. Postel patří do rohu, kam přímo sluneční paprsky nedosáhnou, a naopak nejvíce světla potřebuje pracovní stůl, kde dítě píše domácí úkoly nebo si maluje. Hlavní součástí dětského pokoje je pracovní kout s kvalitním stolem a pohodlnou židlí. Současným hitem je rostoucí nábytek, který může naše dítko doprovázet od základní až po vysokou školu.

4


Hlavní součástí dětského pokoje je pracovní kout s kvalitním stolem a pohodlnou židlí. Současným hitem je rostoucí nábytek, který může naše dítko doprovázet od základní až po vysokou školu. Koupelně sluší sever Máme-li okno i v koupelně, měla by být umístěna na sever nebo na západ. V koupelně trávíme nejméně času, i když dnes už ji často využíváme i k relaxaci. Mnohdy ovšem nemáme možnost její umístění ovlivnit. V koupelně s dostatečně velkým oknem, situovaným na sever či západ, vynikne kvalita, řemeslné zpracování, styl i čistá krása nové designové kolekce Grandera. V koupelně s dostatečně velkým oknem, situovaným na sever či západ, vynikne kvalita, řemeslné zpracování, styl i čistá krása nové designové kolekce Grandera. Nejvíce světla potřebuje umyvadlo a zrcadlo. Pro dostatek soukromí si na průhledné okno pořídíme vnitřní či venkovní žaluzie.

Výsledkom je, že Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Mníchov a Štutgart rástli od tohto obdobia aj o spomínaných 60 %. To je trikrát rýchlejšie ako príjmy z prenájmov, kvôli čomu sú dnes výnosy výrazne nižšie. V metropolitných oblastiach je ročný výnos na úrovni 3 až 3,5 %. Pritom za signál nafukovania bubliny sa považujú výnosy niekde pod hranicou ôsmich percent. Téma realitnej bubliny bola atraktívna aj na Slovensku krátko po rozšírení paniky zo Spojených štátov amerických. Ceny nových aj starších bytov uprostred boomu rýchlo rástli a dostali sa na úroveň, ktorú si už domáci kupujúci nemohol dovoliť. Rast cien totiž podobne ako teraz v Nemecku poháňal záujem zahraničných investorov a ich silná koncentrácia na trhu. Tento jav sa naplno prejavil v rokoch 2008 a 2009, kedy zo Slovenska odišli a ostal tu už len reálny klient. V porovnaní s inými európskymi trhmi postihnutými bublinou ako napríklad Írsko či Španielsko však tunajšie ceny pri jej vyfúknutí výraznejšie neklesli.

Nezapomeňte na detaily

Komerční nemovitosti

Minimální rozměr ložnice pro jednu osobu je 8 m2, pro 2 osoby 12—17 m2. Postel kvůli bezpečnosti umístěte dál od okna.

6) Zvyšuje se neobsazenost, klesá nájemné, zmenšují se pronajaté plochy

Kuchyňský kout a obývací pokoj by měly být poblíž vstupu do bytu — nikomu se nechce nosit těžké tašky s nákupem přes celý byt.

5) Pozor na nemeckú realitnú bublinu ETREND.SK Po Severnej Amerike a niektorých európskych trhoch hrozí prehriatie aj Nemecku Niekoľko rokov tiché a nenápadné nemecké byty začínajú získavať na cene. Po dlhom stabilnom období upozorňuje nemecká Bundesbank na riziko prehriatia trhu a nadhodnotenie cien. V niektorých prípadoch stúpli ceny bývania za posledné štyri roky aj o 60 %. Sektor je tak podľa univerzity v Regensburgu uprostred realitnej bubliny. „Skôr či neskôr to pôjde z boomu do krachu,“ cituje portál PropertyEU profesora. Dôvodom rastu cien je najmä záujem zahraničných investorov primárne v šiestich najväčších nemeckých mestách. Tieto vnímajú ako bezpečný prístav už od nástupu finančnej krízy v roku 2008, kedy sa niektoré tradičné krajiny ukázali ako nevhodné.


IHNED.CZ Nejvyšší důvěru v českou ekonomiku za poslední dva roky ukázal poslední průzkum mezi tuzemskými spotřebiteli, manažery i investory. Pro trh nemovitostí to platí několikanásobně: intenzita výstavby a ještě spíše přípravy nových kancelářských projektů v Praze dosahuje historicky největších rozměrů. Podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ se aktuálně nachází v různých stupních výstavby či rekonstrukce zhruba 310 700 m2. Projekty s plochou asi 37 300 m2 jsou pozastaveny a developeři čekají na předpronájmy. Platné stavební povolení mají developeři na více než 480 000 m2 v nových administrativních budovách, územní povolení na dalších 470 000 m2. DTZ monitoruje dalších více než 1,1 milionu m2 kancelářských projektů v rané fázi plánování. V důsledku rychlejšího dokončování nových kancelářských ploch, než činí absorpce volných ploch nájemci, se zvyšuje neobsazenost. Ta by i v následujícím roce měla dále narůstat, dokončit by se mohlo až 160 000 m2, což je až o 87 % více než letos. Většina nájemců se navíc stěhuje mezi projekty, ze starších budov do nových a zanechává za sebou často více volných ploch, než obsadí v nové budově, což zvyšuje neobsazenost především u starších budov.

5


„Intenzivní výstavba zejména v centru Prahy a tím se zvyšující konkurence mezi projekty novými a staršími měla za následek, že poprvé od poloviny roku 2009 kleslo nejvyšší dosahované nájemné,“ dodává Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ.

Ve třetím čtvrtletí začala výstavba na projektu Metronom (29 900 m2) na Praze 5. Ve čtvrtém čtvrtletí začne vyrůstat projekt Aviatica v areálu bývalé Waltrovky (27 000 m2) společnosti Penta Investments. Meteor Office Centre C (5 500 m2) a May House (10 000 m2) nově převzala společnost CPI a předpokládá brzký začátek výstavby. Společnost Skanska, jež stojí za nedávno zahájeným kancelářským objektem Riverview na Praze 5 (7 000 m2), začne přípravné stavební práce na projektu Corso Court (18 000 m2) na Praze 8. Nejvíce kanceláří ve výstavbě se nachází na Praze 1 (81 000 m2), následuje Praha 5 (63 900 m2) a Praha 8 (55 500 m2). Z projektů ve výstavbě je předpronajato pouze 23 %.

7) Proud investic do komerčních nemovitostí v Evropě sílí IHNED.CZ

Enormní aktivita developerů má několik vysvětlení. Patří k nim velmi příznivé ceny stavebních prací, vysoký počet projektů připravených k výstavbě, které kupují kapitálově silné společnosti, větší ochota riskovat a stavět spekulativně a také zkraje zmíněná důvěra v růst ekonomiky. „Developerské financování a dostupnější úvěry než před rokem dvěma hrají spíše sekundární roli. Za projekty totiž stojí hlavně zavedené firmy, které jsou výstavbu schopny financovat z vlastní equity – například z prodejů starších projektů investorům. Pokud je projekt ve výstavbě, má také konkurenční výhodu nad projekty, které jsou pouze na papíře, protože nájemci preferují právě projekty ve výstavbě,“ vysvětluje Lenka Šindelářová. Za první až třetí čtvrtletí činily celkové pronájmy 213 800 m2, což představuje meziroční nárůst o 7 %. Čistá realizovaná poptávka za devět měsíců čítala celkem 119 400 m2, jde rovněž o 7% meziroční nárůst. Zatímco nové pronájmy zaznamenaly ve třetím čtvrtletí s 31 800 m2 12% pokles v porovnání se 2. čtvrtletím, v meziročním porovnání se jedná o nárůst o 17 %. Za celý rok očekáváme, že realizovaná poptávka by mohla být na srovnatelné či mírně vyšší úrovni než v loňském roce. Nová nabídka za 2013 by měla dosahovat 87 900 m 2, což je o přibližně 10 % méně než v roce 2012. Je to také o 44 % méně než činí roční průměr za posledních 10 let. Projekty, které jsou nebo mají být dokončeny v druhé polovině roku 2013, zahrnují Florentinum (43 000 m2), Palmovka Park II A (11 800 m2), Libeň Docks 01 (7 500 m2) a Na Příkopě 14 (7 400 m2).


K euforické atmosféře v letech 2005 - 2007 se blíží evropský trh nemovitostí. Výsledky za 3. čtvrtletí nejen ukázaly na návrat důvěry investorů v evropské komerční nemovitosti, ale zároveň potvrdily příliv nového kapitálu. S ohledem na 18% meziroční nárůst investičního objemu v období od ledna do září 2013 upravila mezinárodní poradenská společnost DTZ odhad letošní bilance: vlastníky by měly změnit kancelářské, retailové a průmyslové nemovitosti za více než 136 miliard EUR. To by znamenalo 15% nárůst v porovnání s rokem 2012. Další skok má nastat v příštím roce, kdy je predikován objem dokonce 150 miliard EUR. Z údajů centrály DTZ vyplývá, že vedle tradičně silných trhů ve Velké Británii, Německu a ve Francii k růstu investičního objemu přispěl i region střední a východní Evropy, Českou republiku nevyjímaje. Ta statistiky ovlivnila zejména transakcemi komplexu The Park a převzetím portfolia Endurance Fondu. „Vedle těchto obřích obchodů v hodnotě přesahující 150 milionů EUR, respektive přesahující 250 milionů EUR registrujeme stoupající počet investic v kategorii do 20 milionů EUR. Do konce září jsme jich zaznamenali osmnáct, což je stejný počet jako za oba roky 2011 a 2012,“ konstatuje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting pražské kanceláře DTZ. U těchto transakcí převládají čeští privátní investoři nebo tuzemské realitní společnosti. S ohledem na probíhající jednání by letošní investiční objem mohl na konci roku zásadně přesáhnout původně odhadovanou 1 miliardu EUR. Čeští investoři a realitní společnosti byli na tuzemském trhu aktivní od počátku roku. U transakcí v objemu do

6


20 milionů EUR se objevily realitní společnosti jako Anero či CIB Group, případně uzavřené investiční fondy UIF Pragorent. Několik obchodů realizovaly i soukromé osoby. Jejich výsledky však ve 3. kvartále několikanásobně překonala společnost CPI převzetím portfolia Endurance Fondu. Posilující pozice domácích investorů v České republice není výjimečná. I na celoevropské úrovni činil ve 3. čtvrtletí podíl domácích investorů, především investičních společností a soukromých investorů, 67 %. Poměrně překvapivým trendem v období od července do září byly robustní investice (zejména oportunistických fondů) směřující do oblasti Irska, Španělska a Itálie, kde majitele změnily nemovitosti za 4 miliardy EUR. Což znamená 135% meziroční nárůst. V rámci střední a východní Evropy do investiční bilance nejzřetelněji promluvilo Polsko, a to díky prodeji velkých obchodních center. V České republice se na kvartálním výsledku 540 milionů EUR naopak z více než poloviny podílely kancelářské nemovitosti. Následovaly je transakce multifunkčních objektů či smíšených portfolií (34 %) a prodeje skladových nemovitostí (8 %). Menší podíl si připsal rovněž hotelový segment.

Prvotřídní kancelářské nemovitosti podle analýz DTZ zaručují výnosy ve výši zhruba 6,25 %. Pro skladové prostory se zajištěným příjmem z nájmů na dobu min. 10 let dosahují 8% výnosy. Yieldy pro obchody na nákupních třídách se v průběhu třetího čtvrtletí snížily na 6 %, pro nejkvalitnější nákupní centra dosahují 6,25 %. Po zbytek roku 2013 by výnosy již měly zůstat neměnné. Další kompresi pro špičkové kanceláře a maloobchodní prostory pak lze s ohledem na další zvyšování zájmu investorů očekávat v průběhu roku 2014.

Realitní byznys 8) Hypotéky míří k novému rekordu, letos stouply už o čtvrtinu E15.CZ Meziroční nárůst objemu nových hypoték překonává původní scénáře vývoje trhu, který má našlápnuto k vytvoření nového rekordu. Za letošní tři čtvrtletí občané získali již 67 800 hypotečních úvěrů za téměř 110 miliard Kč, což oproti loňsku představuje zvýšení o víc než čtvrtinu. Podle statistik ministerstva pro místní rozvoj růst hypotečního trhu ve třetím čtvrtletí navíc ještě zrychlil. Pokud by takové tempo vydrželo, výsledky za celý trh by


mohly do konce roku předčit rekordní rok 2007, kdy si lidé vzali hypotéky za více než 140 miliard. Podle generálního ředitele Hypoteční banky Jana Sadila Češi podle dat ministerstva neztrácejí chuť řešit vlastní bydlení, právě naopak. „Výsledek trhu za letošní rok tak určitě zcela překoná náš původní scénář vývoje trhu z počátku roku,“ dodal Sadil. Důvodem vysoké poptávky jsou nízké sazby, výhodné ceny nemovitostí a určitá stabilizace ekonomické situace. „Zatím nevidím důvod, proč by se tento trend měl měnit, nicméně svou roli na konci roku může sehrát připravenost a reakce bank na nový občanský zákoník,“ prohlásil šéf banky. Za celý loňský rok banky poskytly občanům 73 595 hypotečních úvěrů za 121,6 miliardy korun, což byl meziroční růst objemu nově poskytnutých úvěrů o 2,1 %. Letos oproti loňsku stoupá i celkový hypoteční trh. Za prvních devět měsíců roku peněžní domy poskytly souhrnně občanům, firmám, obcím a městům přes 69 tisíc hypoték za 129,5 miliardy korun. To představuje meziroční nárůst co do počtu o 28 procent a co do objemu o téměř třetinu.

9) Vláda schválila prováděcí předpis o bytovém spoluvlastnictví FINANCNINOVINY.CZ Vláda schválila prováděcí předpis k novému občanskému zákoníku týkající se bytového spoluvlastnictví. Na tiskové konferenci po jednání kabinetu to uvedl premiér Jiří Rusnok. Prováděcí předpis bude stejně jako občanský zákoník platit od 1. ledna 2014. Výraznou změnou je například možnost založit společenství vlastníků i tehdy, je-li v domě méně než pět jednotek. „Předmětem prováděcího právního předpisu má být právní úprava některých okruhů záležitostí týkajících se právní úpravy bytového spoluvlastnictví,“ informoval Marek Ženkl z odboru komunikace ministerstva pro místní rozvoj (MMR), které materiál vládě předkládalo. Dnem 1. ledna 2014 totiž nabývá účinnosti nový občanský zákoník, ve kterém je paragrafem 1 158 až 1 222 zahrnuta také nová právní úprava vlastnictví bytů pod názvem „Bytové spoluvlastnictví“. „Dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dojde ke zrušení dosavadní zákonné úpravy vlastnictví bytů, včetně podzákonných norem s touto úpravou souvisejících či na ni navazujících. Jde především o zrušení zákona o vlastnictví bytů a nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků

7


jednotek,“ upřesnil Ženkl. Právě proto musela vláda schválit nové prováděcí předpisy.

„Absencí této podzákonné právní normy by zůstaly neupraveny záležitosti, jejichž právní úpravu předpokládá nový občanský zákoník v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví, přičemž jde o záležitosti, jejichž podzákonná právní úprava má důležitým způsobem ovlivňovat právní vytvoření pravidel pro některé vztahy vznikající z bytového spoluvlastnictví, upraveného v paragrafech 1158 až § 1222 nového občanského zákoníku,“ upozornil Ženkl. Prováděcí právní předpis mimo jiné stanovuje způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce, které části nemovité věci jsou společné či podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku. V současnosti řeší bytové spoluvlastnictví samostatný zákon o vlastnictví bytů, od příštího roku bude nově tato oblast součástí nového občanského zákoníku. Hlavní změnou je, že dům už ve většině případů nebude samostatnou věcí, ale stane se součástí nemovité věci, tedy pozemku nebo takzvaného práva stavby.

10) Pražský bytový svět podle Trigemy aneb všechno je trochu jinak STAVEBNI-FORUM.CZ Low-cost ve skutečnosti není low-cost, cena za metr nabízeného bytu zpravidla není skutečnou cenou, protože tesasa není byt, a motorem bytového trhu v Praze nejsou levné byty – i takto je možné shrnout poslední statistické údaje o stavu pražského bytového trhu, které zpracovala společnost Trigema. Ta – stejně jako Skanska či Ekospol – už nějakou dobu monitoruje pražský bytový trh, na rozdíl od těchto svých konkurentů ovšem do podstatně větších detailů, respektive tyto podrobnosti zveřejňuje. Pohled analytiků Trigemy na pražský bytový svět proto nikterak překvapivě přináší překvapivé výsledky a závěry.

zásadní význam a jeho názor potvrzuje i nedávný průzkum společnosti YIT. Ten na základě ankety doložil, že v celém regionu střední Evropy při pořizování bytu je cena nejsilnějším kritériem právě v Česku. Ovšem právě při jejím výpočtu různí developeři postupují hodně různě. Poměrně obehranou fintou je uvádění cen bez DPH, méně průhledné pak započítávání výměry teras a balkonů do obytné plochy (tak postupuje například Skanska, která z jejich výměry kalkuluje s jednou polovinou, což je jakýsi ohlas předpisů o výpočtu nájemného). Protipólem této praxe je naopak ignorování nákladů na nákup sklepa či garážového stání, který je ovšem velmi často obligatorní součástí celé transakce. „Nabízíme jednoduchou metodu: konečnou cenu bytu vydělit metry jeho obytné plochy, tedy nikoli například teras,“ vysvětluje M. Soural a na výpočtech dokazuje, jak z reálné ceny 57 000 Kč/m2 bytu lze „udělat“ pouhých 42 000 Kč/m2. Aplikací této metody na nejznámější low-cost bytovou lokalitu, kterou v Praze jsou Horní Měcholupy a kde působí dvě developerské firmy, v Trigemě dospěli k až zarážejícím výsledkům. V tamních projektech sice jsou – v souladu s reklamními kampaněmi – opravdu k mání byty, jejichž průměrná cena nepřekračuje 30 000 Kč/m2 obytné plochy, ale většina nabízených bytů je o hodně dražší a v některých případech se cena metru čtverečního v konkrétní jednotce vyšplhá až na 50 000 i 70 000 Kč/m2. Jak zavádějící jsou marketingové masáže stran nízkých průměrných cen, dokumentuje i skutečnost, že v nejnižším cenovém segmentu (do 45 0000 Kč/m2 plochy) se v Praze aktuálně prodává jen 688 bytů, tedy pouhých 11 % nabízených bytů. „Takzvaný low-cost pak jen stěží může být motorem trhu, jak se často uvádí,“ konstatuje hlava Trigemy.

Ohledně základních čísel či údajů nicméně statistiky Trigemy neuvádějí nic převratného. Při jejich prezentaci na nedávné konferenci Stavebního fóra a následně na setkání s novináři ale Marcel Soural, šéf Trigemy, tyto bazální údaje analyzoval a rozebral do velmi podrobností – a tady se už objevilo leccos nového. Cena průměrná, skutečná a zavádějící „Cena je dnes hlavně marketingovým nástrojem,“ tvrdí majitel a ředitel holdingu Trigema. Podle něj má pro kupující prodejci uváděná cena za metr bytové plochy


Developerské hekatomby Statistiky Trigemy v posledním kvartálu tohoro roku zachytily v Praze 289 „aktivních“ bytových projektů

8


(aktivita znamená nabídku nejméně jednoho bytu) od 162 developerských firem. Zdá se, že okruh producentů či dodavatelů je dostatečný, možná až příliš široký. Rozklíčování tohoto údaje a jeho sledování na časové ose ale přináší závěr přesně opačný. Čísla o zahajování projektů a tedy i perspektivní výstavbě jasně ukazují, že opravdu aktivních, tedy „vyrábějících“ developerů je dnes jako šafránu a číslo 162 je spíše echem někdejších zlatých časů. Letos nový projekt nabídlo jen 27 společností, když loni jich bylo 42 a v roce 2010 dokonce 60. V důsledku recese řady developerů tedy zjevně řídnou. „A pokud bychom mluvili o společnostech, které v posledních letech nový projekt nabídly každý rok, pak jich napočítáme jen devět,“ komentuje tato čísla Marcel Soural. Pražský bytový trh viditelně prochází koncentrací na straně nabídky. Další údaje toto tvrzení ještě umocňují. Analytici Trigemy zmapovali tržní podíly jednotlivých firem v letošním třetím čtvrtletí, kdy bylo prodáno celkem 1 154 bytů v celkové hodnotě 4 mld. Kč. Z hlediska počtu realizovaných transakcí má největší developer (zjevně jde o Central group, jakkoli ve statistikách Trigemy není identifikován stejně jako ostatní) podíl 30 %, dvojnásobný oproti „stříbrnému“ medailistovi (14,5 %). Přitom už další největší firma nedosahuje ani na 10% podíl a jen pět developerů si z koláče realizovaných prodejů ukrojilo více než 5 %. Nejspíš objektivnější hledisko tržeb, tedy příjmů z prodeje, ovšem ukazuje, že hlavní hráč trhu s podílem 26 % svého největšího rivala (podíl 8,63 %) překonává dokonce trojnásobně. A počet firem s větším než 5% tržním podílem je jen o jednu vyšší, takže je jich celkem šest. Koncentrace je tedy velmi vysoká: vedle výrazně dominantního lídra na trhu vystupuje ještě kvinteto menších a pak už vlastně nikdo, kdo by stál za zmínku a kdo poměry může nějak ovlivnit.

statistikami, které prospívají mému odbytu“. Marcel Soural si je toho vědom: „Potřebujeme nějakou koalici.“ A dodává, že vytipovaného partnera – další developerskou firmu – už Trigema má. Práce pro nezávislé? Ideální by samozřejmě bylo, kdyby monitoring trhu prováděla nějaká nezávislá instituce. Zvláště vhodná by k tomu byla ARTN. „Náš návrh už Asociace má,“ konstatoval lakonicky na nedávném setkání s novináři šéf Trigemy, který nejspíš v úspěch na tomto místě nevěří. Za zmínku v těchto souvislostech stojí nedávná výzva k takovému počinu, tedy nezávislému sledování rezidenčního trhu, od Dušana Kunovského z Central Group, která ovšem zapadla bez výraznější odezvy. Skutečností nicméně je, že pro profesionály kombinace a porovnání všech dostupných údajů nepochybně vytváří dosti přehledný a nyní už i dostatečně plastický obraz skutečnosti. (Ten by od 1. ledna měly ještě rozšířit statistiky katastru, které budou mj. sledovat realizované ceny.) Evidentní je i to, že právě analýzy Trigemy na první pohled nepřinášejí moc dobrých zpráv: byty jsou dražší než tvrdí marketingové kampaně, developerů ubývá, počet bytů ve výstavbě se snižuje, počet „ležáků“ naopak neklesá. Realističtější pohled na věc ale nabízí přece jen slibnější zítřky: Praha postupně nalézá absorpční stabilitu v podobě zhruba 5 000 nových bytů ročně, počet nabízených bytových jednotek se zvyšuje, ceny jsou přece jen nižší než před recesí, což je dobrou zprávou pro zákazníky, podobně jako postupné zužování okruhu dodavatelů, jež vede k vyšší kvalitě. Počátkem roku Trigema hlásila 80% nárůsty prodeje, postupem času se tento takřka raketový vzestup zmírnil, ale v současnosti i střídmé odhady mluví o meziročním zvýšení odbytu. Věčně optimistický Evžen Korec, šéf Ekospolu, mluví dokonce o 14 – 17 %.

Čertovo kopyto Kromě ČSÚ sledují rezidenční výstavbu a obchod spolu s Trigemou také Skanska a Ekospol. Naposled zmíněná firma přitom nějaký čas monitorovala pouze projekty s více než 50 byty, pár posledních měsíců už ale sleduje celý trh podobně jako Skanska. Švédský developerský výsadek se zase jako jediný zabýval také poměry v bytové výstavbě v regionech, konkrétně v Ostravě a Liberci, před nějakou dobou toho ale zanechal s upřímným odůvodněním: víceméně nulové možnosti odbytu v těchto městech. Lze tak říci, že statistik má trh dostatek a právě Trigema jim navíc dodává potřebný mikropohled. Všechny tyto statistické aktivity ale mají jednu slabinu: autora. Pokud je jím – jako je v těchto případech – sám účastník trhu, pak se bez ohledu na skutečnost většina profesní i obecné veřejnosti obává účelovosti ve stylu „operuji jen s těmi


English corner 11) European yields decline further in Q3 2013 PROPERTYEU.INFO The yield for prime central London retail dipped below 3% in the third quarter, according to research from CBRE. CBRE’s EMEA Prime Yield Indices edged lower in the office, retail and industrial sectors by between three and five basis points. The office market showed the most widespread movements in the three-month period, with yields moving lower in nearly a quarter of the locations

9


surveyed including Amsterdam, Dublin and all the major UK regional cities.

Within this group, Belfast and Edinburgh recorded yield reductions of 50 basis points. Dublin office yields moved lower for the fourth consecutive quarter, and are now 100 basis points below their level of a year ago. Significantly Madrid and Lisbon office yields also moved 25 bps lower this quarter.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

The prime retail sector also booked significant changes on the rental front where nearly a quarter of the locations surveyed saw an increase, twice as many as declined. The increases encompassed some of the most prestigious retail locations in Europe, with rental increases recorded in Paris, London and Milan, as well as further afield in Istanbul and Dubai. Rental momentum is less evident in the office market, where almost as many locations fell as rose. Downward pressure continued in parts of southern Europe including Rome and Madrid. Most of the increases occurred in smaller markets, although Munich edged up and prime rents in the West End of London hit £100 (€118) per sq ft. According to Richard Holberton, director EMEA Research, CBRE, the yield movements recorded in the third quarter sustain the trend towards gradual improvement in pricing that has been in train since the second half of last year. 'On average, prime yields have fallen by around 15 basis points across all sectors over this period, and there are indications of investment appetite spreading to secondary assets in some markets. Rental growth remains patchy, and is most evident in the prime retail sector, but we expect it to become more widespread as European economies continue to recover.'


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents