BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

07/03 2016

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

DEVELOPEŘI LETOS DÍKY NÍZKÝM ÚROKŮM HYPOTÉK OPĚT OČEKÁVAJÍ REKORDNÍ ZÁJEM O KOUPĚ NOVÝCH BYTŮ Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Developeři: nové byty letos podraží o pět procent

2)

Developeři chtějí letos v Praze prodat na osm tisíc bytů. Levné hypotéky zajišťují rekordní zájem kupujících

3)

Čechy lákají nemovitosti na Floridě

4)

Slovensko si udrží silný rast cien bývania ešte aspoň dva roky

Komerční nemovitosti 5)

Omar Koleilat: Developerské pozemky silně zdražují

6)

Známu pražskú Kotvu kúpil kontroverzný český miliardár

Realitní byznys 7)

A je to tu zase. Hypotéky dál zlevňují

8)

Úvěr na rekonstrukci: Za kolik vám půjčí stavební spořitelny

9)

7 faktorov, ktoré treba zvážiť pri výbere pozemku

English corner 10) Europe Overtakes U.S. Hotel RevPAR Growth, First Time Since 2010

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2) Developeři chtějí letos v Praze prodat na osm tisíc bytů. Levné hypotéky zajišťují rekordní zájem kupujících

1) Developeři: nové byty letos podraží o pět procent

IHNED.CZ 

Central Group během jara nabídne k prodeji 600 nových bytů.



Nabídku v Praze rozšíří i další developeři. Kupci využívají nízkých úroků hypoték. Častěji jim jde o investici.

E15.CZ Ceny nových bytů letos vzrostou v průměru o pět procent. Kupující budou mít největší zájem o byty 2+KK a 2+1. Vyplývá to ze studie mezi řediteli 40 největších developerských společností zpracované analytickou společností CEEC Research ve spolupráci s KPMG Česká republika. „Rostoucí poptávku po nových bytech podporují zejména nízké úrokové sazby,“ uvedl ředitel CEEC Research Jiří Vacek. „V Praze navíc existuje silná poptávka po koupi bytu na investici. V průměru se takto prodá každý třetí byt,“ dodal. Stavební úřad v Praze povolil za loňský rok stavbu zhruba 4000 nových bytů, developeři jich ale za stejné období prodali 6500. „Pokud vezmeme v potaz současný stav schvalování nové výstavby v Praze, je evidentní, že poptávka po nových bytech v hlavním městě brzy převýší nabídku a ceny tak mohou dále růst,“ upozornil partner KPMG Pavel Kliment. Velká většina developerských společností (93 procent) předpokládá, že největší zájem bude nadále o byty 2+KK a 2+1. Největší vliv při rozhodování zákazníka bude mít cena. Na stupnici od nuly do desítky označili oslovení ředitelé tento faktor v průměru známkou 9,0. Velkou váhu mají rovněž lokalita (8,9 bodu), kvalitní dopravní dostupnost (8,5 bodu) a důvěryhodnost developera (8,4 bodu). Nejméně zákazníci dbají na energetickou náročnost stavby (3,5 bodu). Ceny porostou i příští rok Pro rok 2017 se odhady mírně liší podle regionu. Zatímco v Praze očekává růst cen devět z deseti ředitelů, mimo Prahu 75 procent. Loni byl v Praze největší zájem o byty 2+KK a 3+KK, jejichž cena se v průměru pohybovala mezi 50 a 60 tisíci korun za metr čtvrteční, plyne z dřívější analýzy společností Trigema, Skanska Reality a Ekospol. V Brně průměrná cena dostupných nových bytů byla 55 tisíc korun za metr čtvereční.

Monitoring realitního trhu 07/03/2016

Developeři letos díky nízkým úrokům hypoték opět očekávají rekordní zájem o koupě nových bytů. V Praze jich plánují do konce roku prodat 7500 až 8000. Na jaře stávající nabídku výrazně rozšíří společnost Central Group. „Do prodeje zařadíme zhruba šest set nových bytů. V průběhu celého roku to bude až 1300 bytů,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský. Největší český rezidenční developer bude nové byty posílat do prodeje ve vlnách. V březnu jich zařadí do nabídky celkem 37 a to v rámci projektu Rezidence Park Nikolajka na Smíchově, začátkem dubna začne prodávat dalších zhruba 200 v Uhříněvsi a na Zličíně. Nabídku následně rozšíří o nové projekty, které aktuálně staví na Břevnově, Vinohradech, Smíchově a v Letňanech. Také další developerské společnosti letos uvedou na trh nové projekty. „Zatím počítáme, že za nás půjde o necelých 400 nových bytů,“ popisuje mluvčí Skanska Reality Eva Keřková. Stovky bytových jednotek nabídne také Ekospol. „Do nabídky nově zařadíme 700 nových bytů v několika vyhledávaných pražských lokalitách,“ říká ředitel Ekospolu Evžen Korec s tím, že celkově společnost plánuje prodat 900 bytů. Developeři vloni podle odhadů samotných firem prodali v hlavním městě zhruba sedm tisíc nových bytů. Díky nízkým úrokovým sazbám hypoték přibývá lidí, kteří si je kupují pro investici. To je podle Kunovského i důvod, proč stále větší procento kupujících tvoří lidé z jiných regionů. Naopak mezi kupci ubývá cizinců. Podle Cenral Group se letos v Praze prodají byty 27 miliard korun, což by bylo zhruba o pět miliard více než za rok 2015. Kvůli rozdílné metodice se však odhady jednotlivých developerů rozcházejí. S větším výdělkem společnosti počítají vzhledem k stále rostoucí poptávce a také předpokládanému zdražování nemovitostí. Cena by do budoucna měla růst především proto, že se v Praze v posledních letech prodává více bytů, než kolik se jich každoročně začne reálně stavět.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

3) Čechy lákají nemovitosti na Floridě

zajímavým procentem ročního výnosu zhodnocuje.

REALITYMORAVA.CZ

Některé zájemce o bydlení na Floridě mohou odrazovat předsudky o složitosti nákupu nemovitostí v zahraničí. Tyto úvahy jsou však zbytečné. "Nákup nemovitosti na Floridě může být překvapivě snadný, pokud se člověk vydá tou správnou cestou. Pro občany Evropské unie v současné době neexistují právní překážky či omezení při nákupu nemovitosti na Floridě. Občané České republiky mohou kupovat nemovitosti v USA přímo do osobního vlastnictví. Lze investovat i do komerčního objektu, s tím je pak spojena možnost získání tzv. investorského víza," vysvětluje Aleš Hranoš.

Přestože realitní trh v České republice nabízí mnoho zajímavých možností, stále více Čechů investuje i daleko za hranicemi naší země. Velmi atraktivní jsou například nemovitosti v USA, obzvláště lákavý je stát Florida. Tato slunná destinace s příznivým klimatem, dlouhými plážemi, čistým oceánem a nádhernou přírodou je rájem nejen pro dovolenou. Lidé znalí situace v realitách ji vnímají i jako atraktivní místo pro investice do nemovitostí.

svoji investici

Zatímco v případě pořizování bydlení v České republice většina obyvatel řeší financování úvěrem, v případě koupě reality na Floridě ze strany českých zájemců převažují jednoznačně nákupy hotovostní. Z principu si nemovitosti tohoto typu kupují klienti, kteří mají již vyřešeny tzv. základní lidské potřeby a hledají vhodný prostor pro smysluplné investice.

V současné době stále více Čechů poptává vily či bytové jednotky jak v nově budovaných resortech, tak i na pobřeží. Pořízením takovéto investiční nemovitosti získávají současně i základnu pro dovolenou. „Jsou zde opravdu nepřeberné možnosti pro odpočinek v nádherném prostředí i aktivní trávení volného času. Florida je domovinou golfu s obrovským počtem kvalitních hřišť všech kategorií, na území státu jsou vyhlášené tenisové akademie, dají se zde provozovat všechny myslitelné vodní sporty, je zde potenciál pro turistiku, cyklistiku a mnohé další aktivity. Sídlí zde rovněž i několik významných týmů profesionálních sportovních soutěží, pro Čechy asi nyní nejznámější hokejoví Florida Panthers s Jaromírem Jágrem, basketbalový tým Miami Heats a další organizace,“ uvádí Aleš Hranoš, výkonný ředitel společnosti Sunshine Real Estate. Florida patří mezi státy s nejlepším servisem v realitní oblasti na světě. Majitelé tak mohou využít služeb společností, které se o jejich nemovitost v době jejich nepřítomnosti postarají. Většina majitelů nemovitostí tyto během své nepřítomnosti pronajímá a příjmem z nájmu tak hradí nezbytné náklady na provoz a údržbu, ale současně


Závěrem lze tedy shrnout, že Češi v nemovitostech na Floridě vidí nejen velký a hlavně stabilní investiční potenciál, ale také možnost získání opěrného bodu pro rodinnou dovolenou v turisticky atraktivní lokalitě. Většina nemovitostí se nachází přímo v komplexech, které nabízejí veškeré služby a potřebný komfort. Současně vynaložené prostředky na pořízení takové nemovitosti neztrácejí na hodnotě, naopak se zhodnocují v čase společně s příjmy z pronájmu.

4) Slovensko si udrží silný rast cien bývania ešte aspoň dva roky ETREND.SK Slovensko bude počas najbližších dvoch rokov patriť medzi päť krajín s najsilnejším nárastom cien bývania v Európskej únii. Podľa najnovšej predpovede ekonomického vývoja od Európskej komisie sa ceny do konca budúceho roka zvýšia priemerným medziročným tempom vyše štyri percentá. Rásť budú vo väčšine krajín, pokles očakáva komisia iba v Belgicku, Francúzsku, Bulharsku a Grécku. „Súhrnná medziročná miera rastu cien v období rokov 2015 až 2017 prekoná štyri percentá v siedmich krajinách,“ uvádza Európska komisia. Najvyššie zdraženie zažijú trhy s bývaním v Írsku, na Malte, v Španielsku a Maďarsku. Až jedenásť z 28 krajín má predpokladaný rast medzi tromi a štyrmi percentami.

3

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Trhy s bývaním vo väčšine krajín EÚ, vrátane Slovenska, sa vlani nachádzali vo fáze zotavovania z podhodnotenej úrovne. Vo Fínsku, Grécku a Francúzsku sa nadhodnotené ceny korigujú.

Druhú najpočetnejšiu skupinu tvoria krajiny, kde sú ceny nadhodnotené a stále rastú, najviac vo Švédsku, Veľkej Británii a Luxembursku. Naopak, v Taliansku a Lotyšsku už aj tak podhodnotené ceny naďalej klesajú. Oživenie trhu s domami a bytmi pripisuje komisia trom vplyvom. Prvým je zlepšenie disponibilných príjmov domácností a zníženie reálnych úrokových mier. Druhým je trend rastu z podhodnotených úrovní a tretím pozitívne impulzy z trhu zo začiatku minulého roka. „Vývoj cien môže ešte posilniť súčasné trendy v podmienkach financovania bývania,“ uvádza vo výhľade komisia. Ak sa totiž zvýšia ceny, pôžičky budú považované za bezpečnejšie a banky môžu byť ochotnejšie financovať bývanie. Zlepšenie možností financovania už ukázalo porovnanie prieskumov medzi podnikateľmi v stavebníctve medzi rokmi 2014 a 2015. Rast cien vo všeobecnosti sprevádza nárast investícií do výstavby bývania. Stavebná aktivita potom prostredníctvom vplyvu na ekonomický cyklus ovplyvňuje očakávania a môže sa odraziť na ďalšom rastie cien.

5) Omar Koleilat: Developerské pozemky silně zdražují E15.CZ V posledních měsících se společnost Crestyl dostala do médií hlavně díky akvizici velkého retailového a kancelářského projektu Savarin v centru Prahy. Celkovou investici do přestavby vnitrobloku mezi ulicemi Na Příkopě, Panská, Jindřišská a Václavským náměstím odhaduje investor zhruba na 300 milionů eur. „Do pěti let bychom Savarin chtěli otevřít,“ říká Omar Koleilat, jehož rodina patří mezi majitele Crestylu. Realitní trh je bohatý na nákupy. Nepřehřívá se již branže? Trh je velice aktivní, ale myslím, že se nepřehřívá. Rozhodně ještě nejsme v situaci, kdy by developer zvyšoval každý kvartál ceny. Což bylo v dobách před krizí. Tehdy developer během jednoho roku zvýšil ceny třikrát. To se ještě neděje.

Komisia svoje tvrdenia podporuje pohľadom na vývoj počtu vydaných stavebných povolení. Aj v tomto ukazovateli patrí Slovensko do skupiny rastúcich krajín. Európska komisia pracovala pri tvorbe predpovede s úplne novou databázou cien za štvorcový meter nehnuteľností na bývanie, ktorú mala k dispozícii za 19 krajín. Predtým pracovala s indexmi cien. Umožnilo to porovnať, ako dlho musia ľudia v jednotlivých krajinách pracovať na kúpu porovnateľného bytu. Práve Slovensko malo počas realitného boomu relatívne najdrahšie nehnuteľnosti v pomere k výške príjmov a tento pomer sa po kríze aj najvýraznejšie znížil. Za rok 2014, za ktorý sú najnovšie údaje, bol už horší v Poľsku a podobný v Luxembursku. Najdostupnejšia je kúpa bývania pre obyvateľov Nemecka, Dánska a Fínska. Dostupnosť sa od roku 2000 najvýraznejšie zhoršila v Belgicku, Francúzsku a Veľkej Británii, najviditeľnejšie sa zlepšila v Maďarsku. Porovnanie však berie do úvahy priemerné ceny a priemerné príjmy v jednotlivých krajinách a nezohľadňuje regionálne rozdiely v rámci krajín, ktoré sú v mnohých štátoch výrazné.


Ptám se proto, zda nebylo příliš zaplatit za projekt Savarin přes 80 milionů eur. Chápu, že je to lukrativní brownfield v centru Prahy, ale nevytváří úskalí povolovacích procesů a ekonomického cyklu moc velké riziko? V první řadě nemůžeme komentovat cenu za Savarin. A druhá věc je, že developeři se stále zaměřují jen na ty nejlepší nemovitosti. Typickým znakem přehřívání je, když investoři dávají velké peníze do nemovitostí, které jsou totálně podružné. Projekt Savarin však tvoří reality, které

4


by každá osoba nebo fond rády držely navěky. Výpočet ceny a návratnosti je v tomto případě úplně jiný, než když kupujete proluku někde na kraji města. Kdy začnete u Václavského náměstí stavět?

Obecně při povolování stavebních projektů v České republice nikdo negarantuje žádné pevné termíny. Tím spíše to platí pro projekt, který je v chráněné části našeho krásného hlavního města. Náš cíl však je do dvou let kopnout do země. Je ovšem nutné počítat i s delším archeologickým průzkumem. Řekněme však, že do pěti let bychom Savarin chtěli otevřít. Transakce se Savarinem vyvolala rozruch. James Woolf ze společnosti Flow East tvrdil, že na základě své nabídky měl vyhrát on. Mluvíte spolu? Já se s Jamesem bavím. Myslím, že spíš měl problém s prodávající společností Ballymore. My jsme dokonce ani nevěděli, že Flow East je v tendru. Navíc platí, že spory k byznysu patří, nejde o nic výjimečného. V jaké fázi projekt je? Nejdříve jsme se museli nadechnout a podívat se na situaci novýma očima. Ballymore udělal spoustu práce, část byla dobrá, další část jsme ale museli upravit. Máme zájem, aby se projekt povoloval plynule. Chceme minimalizovat počet případných kontroverzních věcí vůči sousedům, státní správě a okolní infrastruktuře. Budete měnit podobu záměru? Ballymore měl původně megalomanskou představu, všechno ostatní vnímal jako kompromis. Hodláme projekt napojit na metro, chceme vnitřek areálu otevřít pro lidi, uděláme tam park. Současně snížíme významně objem ploch. Původní projekt počítal s více než sto tisíci metry čtverečními. My je snížíme o více než polovinu. Jsme dokonce ještě pod limitem, který povoluje územní plán. Proč zmenšujete? Je lepší mít jeden dobrý metr čtvereční než tři špatné. Jde o to, aby byl projekt citlivý vůči okolí. Aby nemovitost měla vysokou hodnotu, musí fungovat. A funguje jen tak, že zapadá do své lokality. Když někam stavbu vrazíte násilím, tak nefunguje. Urbanistika je v developmentu velice důležitá. Za nejlepší adresu v Praze bylo dlouho považováno Václavské náměstí 1. Od otevření Palladia se těžiště posunulo směrem k němu zhruba do lokality kolem Slovanského domu. Cílem našeho projektu je navrátit tento střed zpátky do lokality v blízkosti Můstku a přispět k rekultivaci Václavského náměstí.


Vyžaduje si prosazení podobného lobbování na radnicích a úřadech?

projektu

hodně

Všeobecně musíte informovat. Každý, kdo rozhoduje, musí vědět, o čem rozhoduje. Rolí developera pak je, aby materiály, které předkládá, byly průhledné a jasně z nich vyplývalo, co se povoluje a v jakém čase má být záměr realizovaný. Nevnímám to však jako lobbing. Komunikovat s veřejnou správou a představovat projekt je jednoduše slušnost. Navíc v Crestylu nejsme kaskadéři. Snažíme se nebýt kontroverzní a netlačit projekty hlava nehlava. Když nějaký projekt nemá šanci, tak do něj radši vůbec nejdeme. Crestyl aktuálně staví několik projektů najednou. Není to kaskadérství? Určitě ne. Musíte se totiž podívat na skladbu našich projektů. Jsme jeden z mála developerů, který působí ve vícero sektorech. Umíme střední a vyšší rezidenční segment, pražský kancelářský trh a obchodní centra. Navíc náš byznys má dlouhý výrobní cyklus. Potřebujeme mít stále určitou zásobu produktů, abychom uspokojili naši klientelu. Když developer zrovna nic nemá na skladě, tak zákazník velmi rychle zapomene, že vůbec existujete. Když půjdete v otvírací době do supermarketu a bude zavřený, tak se už do něj nevrátíte. Z jakých zdrojů financujete?

akvizici

i

následnou

investici

Je to kombinace vlastního kapitálu, peněz našich investorů a bankovních zdrojů. Nedávno jste z bytové části Crestylu vyplatili podíl GE Real Estate. Byl drahý? GE pro nás deset let byl skvělý partner. Spolupráce s nimi z nás udělala lepší firmu. Bohužel se celosvětově rozhodli skončit s nemovitostmi. Mohli podíl prodat i někomu jinému. Tak jsme raději rozbili prasátko. Dohodli jsme se však, že částku sdělovat nebudeme. Zažíváte kapitálově náročné časy. Stavíte několik projektů, koupili jste Savarin, vyplatili GE Real Estate. Kde na to berete? Jsme firma, která do svého portfolia investovala hodně vlastního kapitálu. Nikdy jsme nebyli moc zadlužení. V nejhorším období dluh netvořil ani polovinu hodnoty našeho portfolia. Díky tomu v současné době, kdy jsou peníze relativně levné, jsme mohli sílu našeho portfolia využít k různým transakcím financovaným i z bankovních peněz.

5


Kdo jsou vaši investoři a akcionáři?

Crestyl jako holding tvoří dvě rodiny. Je to naše rodina spolu s dalším privátním investorem z Anglie. V určitých portfoliích či projektech ale občas přibíráme ještě další investory. To byl případ GE Real Estate. Do obchodního centra Central Kladno jsme zase investovali se společností Asental. Budete naopak něco prodávat?

Jsme typický developer, takže naším cílem není držet nemovitosti dlouho. Proto se vždy zabýváme správným momentem, kdy prodat. To může být právě případ Centralu Kladno nebo první fáze kancelářského projektu Dock v Praze 8. Určitě si ale chceme nechat pozemky, které máme. Ty je naší nejcennější surovinou.

Podľa portálu E15.cz výška transakcie dosiahla 80 miliónov eur a novým majiteľom je Pražská správa nemovitostí (PSN). Pritom práve vlastník PSN v minulosti zakladal fond Trend, ktorý Kotvu získal v kupónovej privatizácii. Posledným majiteľom bola írska skupina Markland. Počas minulej éry slávny nákupný dom má aj po čiastočných modernizáciách problémy s obsadenosťou najmä kvôli výborne fungujúcemu OC Palladium nachádzajúcemu sa oproti. Nie je úplne obsadený, aj preto výška kúpnej ceny vyvolala na trhu otázniky.

Bojuje se o volné parcely hodně?

„Portfólio PSN je heterogénne a obsahuje nehnuteľnosti s rôznym výnosom. Preto môže PSN investovať do unikátnych budov, keďže nie sú závislí len na rýchlej návratnosti jednotlivých investícií,“ vysvetľuje riaditeľka českej pobočky poradenskej spoločnosti Knight Frank, Zdenka Klapalová.

Když jsme se na začátku bavili o přehřívání trhu, tak jsou to právě pozemky, které zdražují. Jejich vlastníci za ně očekávají výrazně víc než v horších časech. Každý chce hodně peněz a hned. Ale to nejde. Hodně transakcí se kvůli tomu neuskuteční.

V čase tesne pred uskutočnením predaja prišiel zo strany magistrátu návrh na zaradenie objektu medzi pamiatky, čo by skomplikovalo ďalšie rekonštrukcie a plány s budovou. Podľa zistení E15.cz za tým mohla byť snaha konkurencie zmariť plány nového vlastníka. Írska skupina Markland získala Kotvu pred jedenástimi rokmi za 50 miliónov eur, do rekonštrukcií malo smerovať ďalších približne jedenásť. Firma mala totiž v pláne zamerať obchodný dom luxusnejšie a prilákať solventnejšiu klientelu tak, aby uspela v konkurencii Palladia. Pri pohľade na niektoré prázdne prevádzky však tento plán úplne nevyšiel a Íri sa počas realitnej krízy, ktorá ich krajinu postihla veľmi výrazne, dostali do problémov. Dohľad nad aktívami spoločnosti získala tamojšia štátna agentúra NAMA a postupne ich rozpredáva. Obchodný dom Kotva na Námestí republiky oslavoval vlani 40 rokov od dokončenia. Má päť nadzemných a dve podzemné podlažia, hrubá prenajímateľná plocha je 50tisíc m2. Pre približne 120 obchodníkov a ich zákazníkov je tu 400 parkovacích miest.

6) Známu pražskú Kotvu kúpil kontroverzný český miliardár ETREND.SK Jeden z najznámejších obchodných domov v bývalom Československu, pražská Kotva, má nového majiteľa. Vo vynútenom predaji v rámci záchrany írskych bánk, nakoľko vlastníkom bola írska skupina, ho vo februári získal tamojší miliardár známy aj z bankových aktivít, Václav Skala.


Skupina PSN získala v roku 2013 aj ikonický Tancujúci dom. Aj v tomto prípade sa kúpna cena vo výške 360 miliónov korún (cca 13 miliónov eur) zdala profesionálom z realitného trhu vysoká, keďže budova ponúka len 4-tisíc m2 prenajímateľných plôch. Majiteľ PSN V. Skala je známy český miliardár, niekdajší predseda predstavenstva Bankovního domu Skala, ktorý skrachoval. V 90. rokoch zasa zakladal neskôr vytunelovaný fond Trend, z ktorého mala zmiznúť viac než miliarda českých korún. Dnes obchoduje s nehnuteľnosťami a je zberateľom umenia.

6


Britský řetězec Tesco vstoupil na český trh v roce 1996, nyní provozuje přes 200 obchodů a podle svých internetových stránek zaměstnává v ČR téměř 14.000 lidí. Tesco je největší maloobchodní společností v Británii a třetím největším maloobchodním prodejcem na světě.

Realitní byznys 7) A je to tu zase. Hypotéky dál zlevňují REALITYMORAVA.CZ Deset z patnácti bank zahýbalo v únoru s cenami hypoték a stranou nezůstaly ani 3 největší poskytovatelé - Hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka. Ve většině případů ceny zamířily dolů, takže úroková sazba nejčastěji poskytovaných hypoték s fixací na 5 let propadla na nové rekordní minimum. Co nás čeká v březnu? V důsledku expanzivní měnové politiky Evropské centrální banky dosáhly sazby na mezibankovním trhu během února dalších historických minim. Pětiletý úrokový swap na chvíli propadl až pod psychologickou hranici 0,25 %. Proč toto zmiňujeme? Protože úrokové sazby na mezibankovním trhu jsou jakýmsi benchmarkem ceny, za jakou si banky mohou opatřit peníze pro financování hypotečních úvěrů. A pokud tyto zdroje zlevňují, otvírá se prostor i pro zlevňování hypoték. A to co jsme předpovídali na přelomu roku, se v únoru vrchovatě naplnilo. Sazby hypoték 2016 Po únorové smršti nezůstal téměř kámen na kameni. V průběhu 29 únorových dní došlo k přenastavení cen hypoték v 10 z 15 bank. Ve většině případů zamířily úrokové sazby směrem dolů a k největšímu poklesu došlo u hypoték s 5letou fixací a úvěrů do 70 % hodnoty nemovitosti (LTV). V této nejfrekventovanější kategorii hypoték spadla průměrná nabídková sazba o 4 setiny procentního bodu na nové historické minimum. 100% hypotéky si sáhly na dno Opačným směrem se v únoru vydal index GOFI 100 mapující úrokové sazby v nejvyšším pásmu LTV (90 – 100 % hodnoty nemovitosti). V případě 100% hypoték došlo k v uplynulém měsíci k obratu a po několika měsících poklesu index vystoupal o 4 setiny procentního bodu na 3,19 %. Banky začínají brzdit s poskytováním hypoték v nejvyšším pásmu LTV a podle našeho názoru úrokové sazby u tohoto typu hypoték již moc zlevňovat nebudou, takže lednová hodnota 3,14 % tak s největší pravděpodobností symbolizuje dosažení úrokového dna.


Extrémně nízká úroková sazba 100% hypoték je jednou z příčin neustálého růstu průměrné půjčené částky, která v lednu vystoupala na více než 2,1 milionu korun. Pokud by se tento trend potvrdil i v únoru, hrozí, že by proti hypotékám s vysokým LTV znovu vystoupila ČNB, která loni v červnu doporučila bankám regulovat příliv hypoték s LTV nad 90 %, jejichž podíl by neměl být větší než 10 procent nově sjednávaných úvěrů. 9 z 15 bank nabízí hypotéky za méně než 2 procenta Indexy GOFI jsou však průměrem za celý trh. V praxi více než polovina bank již stlačila své minimální nabídkové sazby pod 2 procenta a nejnižší dosažitelná sazba u hypoték s fixní úrokovou sazbou činí po splnění všech podmínek (kreditní karta, účet atp.) 1,59 % a u variabilních hypoték dokonce 1,49 %. Žadatelé s čistými úvěrovými registry a stabilním příjmem mají nyní skutečně unikátní příležitost dosáhnout na sazbu pod 2 procenty a navíc si mohou vybírat z nabídek až 9ti bank. Co bude dál? První kolo jarního ladění cen tedy máme za sebou. Co se bude dít v nadcházejících měsících? Na mezibankovním trhu vidíme korekci ceny u 10letých swapů, jejíž potenciál banky zatím úplně nevyužily. Přitom dlouhé fixace jsou zajímavé jak z pohledu banky (efektivní magnet pro udržení klienta), tak z pohledu samotných klientů, kteří by si rádi zafixovali stávající rekordně nízké sazby na co nejdelší dobu. Blokem pro větší rozšíření dlouhých fixací jsou omezené možnosti mimořádných splátek v období trvání fixace, což řadu klientů odrazuje a ani my extrémně dlouhé fixace z důvodu omezeného manévrovacího prostoru příliš nedoporučujeme. Tato bariéra však může padnout s příchodem nového zákona o úvěru pro spotřebitele, jehož návrh počítá s přehodnocením principů účtování sankčního poplatku za předčasné splacení a nejspíše umožní jednorázové splacení úvěru v některých závažných životních situacích. Banky se podle našeho názoru budou na tuto změnu aktivně připravovat a výsledkem bude ještě výraznější cenové, ale možná i produktové (možnost předčasných splátek) zatraktivnění úvěrů s fixací na 5 a více let. I bez ohledu na novou regulaci očekáváme, že podíl dlouhých fixací (nad 5 let) bude mít letos mírně rostoucí trend a dosáhne zhruba 12 procent.

7


8) Úvěr na rekonstrukci: Za kolik vám půjčí stavební spořitelny

Liška (330 Kč ročně) a Raiffeisen stavební spořitelna (RSTS, 360 Kč ročně). Modrá pyramida má zpoplatněný roční výpis (25 Kč).

HYPOINDEX.CZ

Poplatky překlenovacích úvěrů stavebního spoření

Stavební spoření má jednu významnou roli. S jeho úvěry lze řešit poměrně levně financování rekonstrukce. Za kolik vám stavební spořitelny půjčí bez zajištění nemovitostí? Stavební spořitelny nabízejí dva základní typy úvěrů. Na řádný úvěr ze stavebního spoření si klient musí počkat a ještě splnit celou řadu podmínek. Překlenovací úvěr (meziúvěr) je zpravidla dostupný ihned po sjednání smlouvy, a pokud klient splní podmínky bonity a účelovosti jeho čerpání, může peníze využít během několika dní až týdnů. U stavebních spořitelen je vhodné čerpat především úvěry bez zajištění nemovitostí. Na ty se kromě zákona o stavebním spoření se státním příspěvkem vztahuje i zákon o spotřebitelském úvěru. Jako takový lze úvěr předčasně splatit s minimálními poplatky a stavební spořitelna nemůže odchodu klienta bránit. U úvěrů zajištěných nemovitostí se bohužel nespočet klientů již přesvědčilo, že odejít za lepšími podmínkami a splatit úvěr dříve není jednoduché. Poplatky překlenovacích nemovitostí

úvěrů

nezajištěných

Překlenovací úvěr ze stavebního spoření je zpravidla levnější variantou než klasické spotřebitelské půjčky. Nižší úrokové sazby ovšem bývají vynahrazeny vyššími vstupními poplatky. V prvé řadě je podmínkou uzavření smlouvy o stavebním spoření. Bez spoření stavební spořitelna úvěr neposkytne. A za tu se platí zpravidla 1 % z cílové částky, která v tomto případě odpovídá požadované výši překlenovacího úvěru. Pouze Wüstenrot – stavební spořitelna (WSTS) uvádí, že uzavření smlouvy o stavebním spoření v souvislosti s čerpáním úvěru ProBydlení je zdarma. A samozřejmě si stavební spořitelny účtují i poplatek za vedení účtu stavebního spoření, který se pohybuje od 310 Kč do 330 Kč ročně. Překlenovací úvěry mají i své vlastní poplatky. Za sjednání úvěru klient zaplatí nejčastěji standardně další 1 % z cílové částky (výše úvěru). Zdarma jsou Rychloúvěr od Modré pyramidy (MPSS) a ProBydlení od WSTS. Do 31. 3. 2016 nabízí Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS, Liška) zdarma sjednání úvěrů Kredit 90 a Kredit 100.

Překlenovací úvěr

Poplatek za sjednání

Poplatek za vedení účtu (ročně)

Kredit 100

do 31. 3. 2016 zdarma

330 Kč

Kredit 90

do 31. 3. 2016 zdarma

330 Kč

Kredit Standard

0,5 %, min. 1 000 Kč, max. 15 000 Kč

330 Kč

MPSS

Rychloúvěr

zdarma

25 Kč

RSTS

REKOpůjčka

SSČS

Úvěr od Buřinky

1 %, min. 1 000 Kč, max. 10 000 Kč 1 %, min. 1 000 Kč, max. 7 500 Kč

WSTS

ProBydlení

zdarma

Stavební spořitelna

ČMSS

360 Kč zdarma zdarma

Zdroj: Sazebníky poplatků stavebních spořitelen

U většiny překlenovacích úvěrů nemusí mít klient nic naspořeno. Výjimkou je Kredit 90, kde ČMSS požaduje naspoření 10 % vlastních prostředků, a Kredit Standard, kde uvádí podmínku 35 nebo 45 % naspořených (či vložených) prostředků na spořicím účtu stavebního spoření. Úrokové sazby překlenovacích úvěrů nezajištěných nemovitostí Hlavní výhodou překlenovacích úvěrů je možnost jejich čerpání bez zajištění nemovitostí (až do výše 1 mil. Kč) s poměrně nízkou úrokovou sazbou. Ta pochopitelně není tak nízká jako u hypotečních úvěrů, zdatně ale konkuruje úvěrům spotřebitelským. Úrokové sazby překlenovacích úvěrů nezajištěných nemovitostí Stavební Minimální úroková Překlenovací úvěr spořitelna sazba Kredit 100 6,90 % ČMSS

Kredit 90

5,90 %

Kredit Standard

4,40 %

MPSS

Rychloúvěr

5,89 %

RSTS

REKOpůjčka

4,69 %

SSČS

Úvěr od Buřinky

4,95 %

WSTS

ProBydlení

4,99 %

Zdroj: Úrokové lístky stavebních spořitelen

Poplatek za vedení úvěrového účtu účtuje u překlenovacích úvěrů nezajištěných nemovitostí pouze


8


9) 7 faktorov, ktoré treba zvážiť pri výbere pozemku ETREND.SK

Nižšia cena stavebného pozemku často zvádza k ignorovaniu iných parametrov. Tie pritom môžu bývanie nielen znepríjemniť, ale aj predražiť. 1. Prírodné vplyvy V prvej fáze treba dbať na to, či sa pozemok nenachádza na mieste, ktoré je ohrozené prírodnými vplyvmi. Na Slovensku je to najmä riziko povodní. Stavebný pozemok by nemal byť v záplavovej oblasti riek, respektíve vodných nádrží. Medzi prírodné vplyvy patrí aj zemetrasenie, ktoré sa v súčasnosti na Slovensku vyskytuje len v malej miere a nízkej intenzite, čo sa však môže v budúcnosti zmeniť. Preto treba dbať aj na to, či sa pozemok nenachádza v zóne so zvýšením rizikom zemetrasenia. V neposlednom rade treba počítať aj s pôsobením vetra. Stavebný pozemok by sa nemal nachádzať v lokalite, ktorá je príliš ohrozená nárazovým, prípadne silným prevládajúcim vetrom. Vplyv vetra dokonca dokáže negatívne ovplyvniť aj tepelné straty objektu, teda zvýšiť jeho energetickú náročnosť. Pri výbere pozemku je potrebné brať do úvahy aj radónové riziko. Toto riziko je však relatívne ľahko eliminovateľné použitím hydroizolácií s radónovou ochranou. 2. Vplyvy ľudskej činnosti Na stavebný pozemok môže negatívne pôsobiť hluk a prašnosť. Tieto vplyvy sú často spojené s dopravou alebo priemyslom. Ak sa rozhodnete stavať na pozemku v blízkosti rušného dopravného ťahu, musíte sa zmieriť so zvýšenou hlučnosťou a prašnosťou. V blízkosti dopravných ťahov je zvýšené aj riziko otrasov. Ak sa pozemok nachádza v okolí priemyselnej zóny, zvoľte také miesto, aby prevládajúce vetry smerovali od stavebného pozemku k priemyselnej zóne. 3. Geológia a sklon pozemku Čím sú základové pomery na pozemku zložitejšie, tým je vyššia výsledná cena založenia plánovaného objektu. Na pozemku so zložitými základovými pomermi sa nachádza väčšinou ílovitá, hlinitá alebo piesočnatá zemina. So zložitými základovými pomermi treba rátať aj pri pozemku so zvýšenou hladinou podzemnej vody či pozemku ohrozenom zosuvom pôdy.


Na určenie presných geologických pomerov na stavebnom pozemku je potrebné uskutočniť geologický prieskum, ktorý väčšinou nie je lacnou záležitosťou a na Slovensku sa robí pri výstavbe rodinných domov len sporadicky. Ak nepoznáte presné geologické pomery, je potrebné založenie objektu predimenzovať, teda uvažovať s horšími geologickými pomermi. V prípade, že geologické pomery poznáte presne, je možné zakladanie idealizovať, čo môže v konečnom dôsledku ušetriť náklady na výstavbu. Ďalším kritériom je sklon stavebného pozemku. Čím má pozemok väčší sklon, tým je na ňom zvýšené riziko zosuvu pôdy. Geologickým prieskumom sa dá táto možnosť vylúčiť. Pri zvýšenom sklone treba rátať aj s vyššou cenou založenia plánovaného objektu a vyššími nákladmi na terénne úpravy. 4. Orientácia a tvar pozemku Objekt by sa mal nachádzať na severnej strane pozemku tak, aby južná strana ostala voľná a objekt ju nezatieňoval. Na južnej strane pozemku potom vznikne priestor na výstavbu terasy alebo záhrady. Ak sa rozhodnete objekt vybudovať na svahu, určite sa vyhnite severnému. Rovnako dbajte na to, aby vzdialenosť rodinného domu od hranice pozemku bola 2 metre a vzdialenosť od ďalšieho rodinného domu 7 metrov. V stiesnených podmienkach môže byť vzdialenosť od ďalšieho rodinného domu 5 metrov, čo predstavuje príliš úzku rozlohu pozemku na výstavbu. Potrebné je zhodnotiť aj prípadné tienenie na pozemku okolitou zástavbou. 5. Dostupnosť inžinierskych sietí a prístup na pozemok Dostupnosť inžinierskych sietí je jedným z najdôležitejších kritérií pri výbere stavebného pozemku. Ideálne je, ak sa dá objekt pripojiť na čo najviac sietí, a tak zdroje energií diverzifikovať. Základnými prípojkami sú elektrická, vodovodná, kanalizačná a plynová. Netreba zabúdať ani na možnosť internetového pripojenia a jeho kvalitu. Samozrejmosťou je aj zhodnotenie prístupu k pozemku tak, aby náklady na príjazdovú komunikáciu neboli príliš vysoké. Negatívom môže byť chýbajúce verejné osvetlenie. V neposlednom rade je potrebné zhodnotiť, či sa pozemok nenachádza v ochrannom pásme napríklad železničných tratí, ciest, diaľnic, inžinierskych sietí, cintorínov a lesov. Ak cez pozemok prechádza nejaká inžinierska sieť, často je potrebné ju preložiť na vlastné náklady.

9


6. Architektúra

Mnohé obce na Slovensku povoľujú len výstavbu takých objektov, ktoré svojou architektúrou zapadajú do tradičného vzhľadu obce. Ak ste teda rozhodnutý pre moderný objekt, je potrebné zistiť si obmedzenia týkajúce sa architektúry. Na niektorých územiach je schválená stavebná uzávera, ktorá neumožňuje stavať, ale len rekonštruovať existujúce objekty. 7. Občianska vybavenosť lokality Za občiansku vybavenosť sa dá považovať napríklad vzdialenosť od zastávok mestskej hromadnej dopravy, školských zariadení, obchodných domov, športových zariadení či prírody. Netreba zabúdať ani na výhľad na okolité prostredie z pozemku.

English corner 10) Europe Overtakes U.S. Hotel RevPAR Growth, First Time Since 2010 WORLDPROPERTYJOURNAL.COM

Major European markets with notable RevPAR growth for year-end 2015 include:      

Amsterdam, Netherlands (+12.1%) Dublin, Ireland (+23.3%) Barcelona, Spain (+11.3%) Milan, Italy (+30.3%) Warsaw, Poland (+9.8%) Prague, Czech Republic (+14.6%)

Europe's strong performance trend has continued into 2016, with the region finishing the month of January at +3.0% RevPAR growth versus +2.5% in the U.S. This also marks the first time since 2010 that Europe has opened the year with higher RevPAR growth than the U.S. “Most European hotels had a fantastic 2015 and should be able to carry this momentum through to 2016,” said Robin Rossmann, managing director for STR. “While the U.S. has maintained higher performances after recovering from the recession, Europe is definitely catching up and the future looks bright. While demand remains high in both markets, at 3.0% in the U.S. and 2.9% in Europe, it will be interesting to see how the high projected supply growth in the U.S. will put pressure on hotel occupancy, while Europe's supply growth trend remains slow and steady.”

Hotel consultant STR is reporting this week that 2015 marked the first year since 2010 in which the European hotel industry passed hotels in the U.S. in year-overyear revenue per available room (RevPAR) growth. In U.S. dollar constant currency, Europe's year-end 2015 RevPAR growth reached +6.9% (to US$83.94), while growth in the U.S. hit +6.3% (to US$78.65). Both the U.S. and Europe have reported six consecutive years of RevPAR growth since each experienced a doubledigit decline following the financial crisis in 2009. From 2011 to 2014, the U.S. consistently experienced a higher year-end growth rate. In 2014, U.S. RevPAR growth reached +8.1% compared to +4.3% for Europe. Despite recent safety concerns across Europe due to terrorist attacks and threats, which affected key cities including Paris and London at the end of the year, several markets in the region experienced strong overall performances in 2015. According to STR analysts, the weakened Euro and displaced demand from North Africa played major roles. European hotels reported exceptionally high performances in the summer months, reaching +9.9% RevPAR growth in June, +13.0% in July and +8.4% in August.


Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Píchová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents