BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

07/05 2012

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

PODÍL VOLNÝCH PRŮMYSLOVÝCH PLOCH K PRONÁJMU VZROSTL POPRVÉ OD 2.ČTVRTLETÍ 2009 Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Realitný trh: bydlet nebo doufat?

2)

Deregulace zlevnila tržní nájmy v Česku. Větší poptávka už ale žene ceny nahoru

3)

Domy se rozpadají, na opravy chybí 546 miliard korun

4)

Stát podpoří výstavbu nájemního bydlení

5)

Na trhu s bytmi nič nové, ceny klesali aj v I. štvrťroku

Komerční nemovitosti 6)

Poprvé od roku 2009 vzrostl podíl volných ploch

7)

Sídlištní nákupní střediska i původní Priory čeká renesance

Realitní byznys 8)

Zahraniční developeři měli v Česku velké plány. Místo bytů teď ale prodávají pozemky

9)

Česká ekonomika bude podle centrální banky dál stagnovat

English corner 10) European retail property investment falls 64% in Q1 2012: CBRE

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Realitný trh: bydlet nebo doufat? ASB-PORTAL.CZ Současný trh bydlení představuje tvrdý oříšek nejen pro zákazníky, lidi, kteří si potřebují své bydlení skutečně vyřešit, ale i pro developery a realitní kanceláře. Nejsme sice v hlubokém propadu trhu, jako kdysi Velká Británie nebo USA, ale budoucnost je pro nabízející i poptávající tak napínavá, jako snad ještě nikdy. Už tři roky halasí realitní odborníci a developeři, že je načase nakupovat nemovitosti, jejichž ceny jsou na dně, jakého už nikdy nedosáhnou. Přitom ceny nemovitostí se stále ne a ne od toho dna odlepit a ceny hypoték měřené úrokovými sazbami se až letos v lednu dostaly na své historické minimum. Tentokrát ale asi veškerá legrace končí. Byty se přestávají stavět, zásoba dokončených, ale neprodaných bytů neubývá a představa o tom, co v příštích dvou třech letech bude dál, je v důsledku hospodářské recese, dluhové krize a vládní hospodářské a sociální politiky velice mlhavá. Budovat, zadlužovat se, splácet? Na to teď není vhodné klima. Nejistota V minulém roce se sice prodalo více bytů, než v roce předcházejícím, ale intenzita bytové výstavby klesla. Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) byla v roce 2011 zahájena výstavba 27 535 bytů, což je o 2,1 % bytů méně než v roce 2010, dokončeno bylo 28 628 bytů, tedy o 21,4 % méně. Pokračoval tak trend z roku předcházejícího, kdy výstavba v porovnání s rokem 2009 klesla o 24,6 % bytů, a dokončeno bylo o 5,3 % bytů méně. Naproti tomu se prodej počtu bytů zvýšil. Svědčí o tom mj. nárůst trhu hypotečních úvěrů. Počet nových smluv uzavřených mezi hypotečními bankami a občany se meziročně loni zvýšil o více než 40 % na 71 088, podobně se zvýšila i hodnota poskytnutých úvěrů. Více než polovina nových úvěrů poskytnutých občanům, absolutně 40 604 smluv, byla poskytnuta na pořízení nového bydlení. To bylo o 38,3 % více než v roce 2010. Podobný nárůst byl patrný i v celkové peněžní hodnotě těchto úvěrů. Nabídka pražských kanceláří se rozšiřuje O prodejích bytů na rozhodujícím tuzemském trhu v Praze poskytla informace společnost Trigema, která více než rok sledovala 306 rezidenčních projektů na území hlavního města. Vyšlo jí, že se zde loni prodal 3 791. nový byt; celkově prodej vzrostl o 10 % více, než Trigema

předpovídala na začátku minulého roku. „Prodeje znatelně stouply v závěru roku. Zapůsobil zde strašák blížícího se zvýšení sazby DPH v kombinaci s levnými hypotečními úvěry,“ vysvětluje Trigema. Trh analyticky rozebírá i realitní společnost Lexxus. Ta jako mimořádně dobrou hodnotí i první polovinu roku. „Jarní měsíce byly nejúspěšnější od léta 2008. Vývoj na trhu nejvíce ovlivnil reálný pokles nabídkových cen na úroveň přijatelnou pro kupující – od vrcholu v roce 2008 o 20 až 30 procent. Tento výrazný pokles cen a nízké úrokové sazby hypoték rozhýbaly dosud vyčkávající zájemce k akci,“ říká Peter Višňovský, ředitel společnosti Lexxus. Diskuse o DPH pak ke konci roku rozhoupaly i velmi váhavé kupující. „Tato situace ovlivnila i ty zatvrzelé developery, kteří z nějakého důvodu stále čekali, že prodají své byty v cenách odpovídajících roku 2008. I oni konečně akceptovali realitu trhu, upravili ceny svých projektů blíže úrovni roku 2011 a přispěli tak svým dílem k letošnímu oživení,“ dodává P. Višňovský. Svízelnou situaci prodejců bydlení v hlavním městě to ale podle Trigemy nijak nevyřešilo. „Rezidenční trh v Praze je již dlouhodobě charakterizován převisem nabídky nad poptávkou. Na začátku roku 2011 bylo v nabídce 7 098 volných bytů, během roku přišlo na trh dalších 2 809 nových bytů. Celkově si tedy zájemci mohli vybírat z 9 907 bytů. Ve srovnání s počtem prodaných jednotek vypadá toto číslo hrozivě,“ konstatuje Trigema ve své analýze. „Na druhou stranu můžeme za mírný úspěch považovat skutečnost, že se v průběhu roku 2011 prodalo o 982 bytů více, než jich na trh přibylo. Stále to však znamená, že na trhu je na začátku roku 2012 přes 6 000 volných bytů. Dalších 2 300 bytů, které jsou ještě volné, bude dokončeno v průběhu roku 2012. Když k tomu připočteme byty, které budou v roce 2012 teprve dány do prodeje, opět se dostaneme někam mezi dvoj- až trojnásobek poptávky.“ Brzdou odbytu nových bytů je tentokrát řada souběžně působících faktorů. Mezi prvními lze jmenovat změny v sazbách daně z přidané hodnoty. Očekávání zvýšení snížené sazby mohlo povzbudit k nákupu bytů v minulém roce, a zřejmě se tak také stalo. V současné době se ale právě tato očekávání mění v nejistotu, která vysokým investicím a dlouhodobému zadlužování naopak brání. Sazba se může vyhoupnout na 17, 19 i 20 %, může platit od příštího roku, ale také už letos. Může být dočasná (na tři roky), nebo trvalá. Hospodářská recese pak potenciálním zákazníkům bere jistoty sociální: zda si udrží zaměstnání, zda si udrží odměnu za práci, ale také, jak pravidelná tato odměna bude. Firmy i živnostníci evidují prodlužování splatnosti faktur a i pracovníkům v zaměstnaneckém poměru v soukromopodnikatelské sféře slábnou jistoty, že své mzdy obdrží vždy včas. Pro hypotečního dlužníka je ovšem nepravidelnost příjmů, zvláště v situaci, kdy podle

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

průzkumů zhruba dvě třetiny domácností není schopno z příjmů vytvářet finanční rezervy (něco ušetřit), zásadní problém. V neposlední řadě se o slovo přihlásila inflace, jejíž výše přesahující 3 % na roční bázi na počátku letošního roku překvapila ČSÚ i Českou národní banku. Prognózy poklesu reálné mzdy se staly skutečností. V neposlední řadě se na fungování trhu bydlení projeví možnosti a ochota komerčních bank financovat nákup bytů i novou výstavbu. Trh zákazníka

Mnohé ukončené, ale i rozpracované projekty se totiž ukazují jako špatně prodejné. Z průzkumu Trigemy vyplývá, že jen v Praze se počet dokončených a neprodaných bytů měnil jen nepatrně, ke konci minulého roku jich je stále zhruba 2 700. „Prodané byty jsou víceméně průběžně nahrazovány přibližně shodným počtem nově nabízených bytů. Zásoba ležáků se tak nezmenšuje, a co je ještě horší, ležáky výrazně stárnou,“ bilancuje společnost Trigema. „Na konci roku 2011 jsme evidovali celkem 2 614 volných dokončených bytů. Z toho 1 677 bytů na svého kupce marně čeká už více než rok a 770 z nich déle než dva roky. Ležáků starších než dva roky bylo 29 procent, zatímco před rokem to byla pouhá dvě procenta!“.

Příčinou neprodejnosti bytů je zcela jistě jejich cena, ale velmi silně se projevuje také kvalita – především umístění, dispozice, kvalita provedení, služby, provozní náklady. Požadavky zákazníků se mění, developeři se musejí snažit jim vyjít vstříc. Nebezpečí stárnoucích ležáků spočívá mj. i v tom, že dokončené a neprodané byty se novinkám na trhu už těžko přizpůsobí. „Myslím, že kvalita bytů se zlepšuje,“ říká Martin Louda, ředitel developerské společnosti SIDI. „Lidé jsou již poučeni z předchozích developerských projektů a nekupují svůj první byt. Požadavky aktuálních norem jsou výrazně

přísnější, což má zásadní vliv na výši stavebních nákladů, ale i provedení.“ „Ke snížení poptávky došlo, ale diferencovaně,“ potvrzuje M. Louda ze zkušeností firmy SIDI proces tříbení poptávky, ať už z důvodů ekonomických nebo jiných. „Největší propad poptávky pozorujeme u bytů kolem 55 tisíc až 80 tisíc korun za metr čtvereční. Naopak byty v novostavbách v širším centru Prahy do 45 tisíc korun za metr jsou stále dobře prodejné, taktéž luxusní byty nad sto tisíc korun za čtvereční metr nehlásí výrazný propad poptávky, což je především zapříčiněno relativně malou nabídkou.“ Nejhůře prodejné se podle M. Loudy jeví projekty na okrajích Prahy s cenou nad 55 tisíc Kč/m2 nebo za hranicí Prahy, častokrát s nulovou infrastrukturou a špatnou dostupností veřejné dopravy. „Počet rozestavěných projektů se proti roku 2010 loni snížil zhruba na polovinu,“ dodává ředitel Louda. Pozice developera, který má nyní odhadnout vkus svých budoucích zákazníků, není jednoduchá. „Musíme správně odhadnout poptávku i chování klientů, a to minimálně rok před začátkem prodeje, což znamená přibližně tři roky do kolaudace,“ říká Martin Louda a jako příklad cituje jeden z nových pražských projektů své firmy umístěného v širším centru: „Průměrná cena je do 45 tisíc Kč/m2, převaha bytů 1 + kk a 2 + kk a byty kategorie 4 + kk a 5 + kk mezi 120 až 170 m2. V ceně 42 Kč poplatků za metr čtvereční bytové plochy je zahrnuta cena za spotřebu energií, ale i nepřetržitě fungující ostrahu nebo služby zahradníka. Zaměřili jsme se na společné prostory a parter a také na velkorysou zeleň, která bývá u developerů často na posledním místě.“ Také Peter Višňovský považuje za více rozhodující parametry cenové než kvalitativní. „Kupující dali v posledních letech developerům velmi tvrdou lekci,“ říká ředitel Lexxu. „Byty v kvalitních projektech se po odpovídající cenové korekci dobře prodaly. Projekty se špatnou kvalitou dispozic nebo standardních materiálů zasáhl pokles poptávky nejvíce. Jaká je dobrá cena za špatný byt? Chce kupující bydlet ve špatném bytě s dobrým pocitem, že koupil levně? Většina hráčů na trhu dnes musí zvyšovat kvality všech parametrů projektu – včetně atraktivnějších (tedy nákladnějších) fasád a společných prostor. Vždy se řeší základní otázka – co bude kupujícím lépe vyhovovat, více se líbit.“ Letošní vyhlídky nic moc O vývoji trhu bydlení v letošním roce si už ani realitní kanceláře nedělají žádné iluze. „Zatímco konec loňského roku ovlivnil realitní trh především zvýšený zájem o nemovitosti za příznivější cenu ještě nezatíženou vyšším DPH, první týdny nového roku ukazují, co se předpokládalo: v důsledku hospodářské situace i zmíněného navýšení sazby DPH se trh zvolna zpomaluje. O

3


jeho další podobě bude rozhodovat mnoho aspektů, především vývoj tuzemské i globální ekonomiky,“ hodnotí společnost Lexxus, vycházejíc z analýzy prodejů více než 30 developerských projektů, které má ve své nabídce. Za hlavní příčinu stagnace trhu považuje právě velmi nejisté ekonomické prostředí. „V nestabilní době málokdo udělá tak důležité rozhodnutí, jako je investice do nemovitosti s dlouholetým závazkem splátek úvěru bance,“ konstatuje Peter Višňovský. Co se cen za byty týká, firma současnou úroveň hodnotí jako cenové dno, na němž letos ceny setrvají. „Kategorií, ve které lze očekávat navýšení cen, je segment nejlevnějších bytů, nových i starších, u kterých už developeři nemají velký prostor pro kompenzaci navýšení DPH ze svých marží. Zvyšování DPH se sice týká jen novostaveb, ale v důsledku ovlivní i ceny starších bytů, které dříve nebo později vzrostou také,“ připouští Lexxus. Trh se v letošním roce zpomalí – jak v důsledku hospodářské situace, tak v důsledku navýšené sazby DPH. „Kdo plánoval nákup nové nemovitosti a chtěl se vyhnout prvnímu navýšení DPH, nakoupil ještě vloni. Právě tito klienti nám budou v roce 2012 scházet,“ předpokládá P. Višňovský. Prodávat se podle něj budou především byty v nižším a středním segmentu. Ležáků bude postupně ubývat. Developeři je nemohou ve svém portfoliu držet do nekonečna – výrazně se to projevilo už v letošním roce.

2) Deregulace zlevnila tržní nájmy v Česku. Větší poptávka už ale žene ceny nahoru IHNED.CZ Majitelé bytů pouští na trh nemovitosti, které si dosud drželi jen kvůli jejich nízkým cenám. Většina českých měst uvolnila činže letos v lednu, v prosinci čeká deregulace Prahu, Brno a další krajská města. Bude se tedy týkat přibližně 260 tisíc domácností. „Regulace zasáhla 75 procent trhu s nájemním bydlením. Omezený počet bytů na volném trhu předtím nájemné držel poměrně vysoko,“ říká ředitel CPI Byty Daniel Bacík. Dnes je podle něj nabídka nájemních bytů mnohem větší, k růstu činží tak nevidí reálný důvod. Zkušenosti s deregulací a poklesem tržních nájmů už mají například v Ústí nad Labem. Zatímco v dubnu 2011 jste tam za byt 50 m2 velký zaplatili měsíčně 6 450 Kč, letos v dubnu to bylo o 600 Kč méně. Deregulace se týkala i více než 35 tisíc bytů společnosti RPG Byty (jejím spoluvlastníkem je Zdeněk Bakala, který vlastní mimo jiné i Economii, vydavatele Hospodářských novin a IHNED.cz). „Dříve regulované nájmy stouply a pomalu se přibližují nájmům tržním. Ty za poslední tři

roky mírně klesly, a to zhruba o tři až pět procent,“ říká mluvčí RPG Petr Handl. Ceny dříve regulovaných nájmů mnohde vzrostly o desítky procent. Dnes v Ostravě-Porubě zaplatíte za 65 m2 velký byt ve zděném domě v průměru přes 7 tisíc Kč měsíčně. Před rokem jste přitom za srovnatelný byt s regulovaným nájemným mohli zaplatit i o polovinu méně. Jenže Jana Jabůrková z ministerstva pro místní rozvoj poukazuje na to, že v některých městech může nastat i opačná situace. „Ve velkých městech už mnohdy maximální hodnoty stanovené zákonem překračují úroveň tržního nájemného,“ říká. Příkladem může být Praha, ve které čeká na deregulaci zhruba 130 tisíc bytů. Na realitních serverech můžete sehnat 90 m2 velký byt na Žižkově i za 10 tisíc Kč, ten s regulovaným nájmem by vás přitom přišel na více než 13 tisíc Kč.

3) Domy se rozpadají, na opravy chybí 546 miliard korun LIDOVKY.CZ Zanedbávání oprav a modernizace bytových domů se může stát pro Česko časovanou bombou. Varuje před tím studie, kterou zveřejnilo ministerstvo pro místní rozvoj. Odhadované investice nutné k opravě neudržovaných domů činí podle analýzy 546 miliard korun. „Bez intenzivního a trvalého zvyšování kvality se stav bytového fondu může stát reálnou hrozbou budoucích let,“ uvádí studie. V případě panelových domů činí odhady nutných investic do roku 2020 celkem 256 miliard Kč. U nepanelových bytových domů činí odhad této částky 290 miliard Kč, napsalo ministerstvo s odvoláním na údaje Centra regenerace panelových domů. Přiměřených a cenově dostupných bytů je málo Studie se mimo jiné zabývá také dostupností bydlení. „V ČR neexistuje plošný bytový deficit, avšak atraktivní lokality, nejvíce Praha, jsou charakteristické velkými rozdíly mezi poměrně širokou nabídkou a výdajovými možnostmi části domácností, problémem je tedy nedostatek přiměřených a současně cenově dostupných bytů,“ stojí v dokumentu. Nejvíce ukrajuje bydlení z příjmů seniorů, jednočlenných domácností a samoživitelů s dětmi. Kolik je v Česku bytů Z loňského sčítání lidu vyplynulo, že v Česku je 3,89 milionu trvale obydlených bytů. Bytů v soukromém vlastnictví z toho bylo 64,5 %, nájemních bytů 17,6 %, v

4


družstevních bytech žije 11,1 % tuzemských domácností. Celkový počet bytů odhadují statistici v Česku na 4,6 milionu.

splacení úvěru je možné. Úvěr bude poskytován na základě posouzení projektu, hodnocení ratingu žadatele a po projednání v hodnotící komisi s důrazem na kvalitu projektu a jeho udržitelnost v dané lokalitě.

4) Stát podpoří výstavbu nájemního bydlení

Jaký očekáváte zájem a z jaké skupiny obyvatel?

REALITYMORAVA.CZ Stát se sice doposud snažil podporovat nájemní bydlení, ale tato pomoc nikdy nebyla cílena přímo na nízkopříjmové skupiny nebo seniory. Na výstavbu bytů hlavně pro tuto část populace bude určeno 300 milionů korun, o které mohou od května v podobě nízkoúročného úvěru žádat obce, firmy i bytová družstva. Na podrobnosti jsme se zeptali náměstka ministra pro místní rozvoj Miroslava Kalouse. Můžete stručně charakterizovat, jak v současné době vypadá nájemní bydlení v ČR a kolik lidí ho odhadem využívá? S ohledem, že v jednom bytě žijí 2,3 obyvatelé a při odhadovaném počtu 700 tisíc nájemních bytů, pak vychází, že nájemní bydlení využívá více než 1,5 milionu lidí. Počet nájemních bytů potvrzují i předběžné výsledky SLDN 2011, podle kterých je v ČR 686 tisíc nájemních bytů. Z celkového počtu asi 4,1 milionu bytů se tak jedná o nejméně využívanou formu bydlení. K tomuto stavu přispěla kromě privatizace bytového fondu i přehnaná podpora vlastnického bydlení ze strany státu v 90. letech minulého století a přetrvávající regulace nájemného, která bude ukončena k 31. 12. letošního roku. Jsem přesvědčen, že v Praze paradoxně dojde k poklesu cen nájmů regulovaných bytů právě v důsledku ukončení regulace. V některých částech republiky totiž regulované nájemné převyšuje úroveň nájmů tržních. Výše regulovaného nájmu je v případě nedohody pronajímatele a nájemce stanovena zákonem. Ministerstvo pro místní rozvoj poskytne od května 300 mil. Kč na podporu nájemního bydlení, a to v podobě nízkoúročených úvěrů. Jaké jsou parametry tohoto úvěru a pro koho je pomoc určená? Podpora bude poskytovaná z rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení, nikoliv tedy z rozpočtu MMR, a to formou nízkoúročených úvěrů až do výše 70 % investičních nákladů s úrokovou sazbou ve výši nejméně 2 % p.a., v případě výstavby bytů sociálních a bytů pro seniory. V případě bytů nájemních bez omezení cílové skupiny nejméně ve výši 3,5% p.a. Úroková sazba nesmí být nižší než základní referenční sazba EU zvýšená o rizikovou přirážku. Udržitelnost projektu je stanovena na dobu splácení úvěru, nejméně na deset let. V této době nelze vybudované byty užívat jiným způsobem, než k jakému byl poskytnut úvěr. Lhůta splatnosti úvěru je maximálně 30 let. Předčasné

Největší zájem očekávám u výstavby bytů pro seniory. Ukazuje se, že kromě toho, že jeho podpora je ze strany státu společensky prospěšná, může to být také docela dobrá investiční příležitost pro každého, kdo neočekává návratnost do čtyř let. Investice do bydlení je jistotou pro každého investora, tedy i pro investora nájemních bytů. Tomu by také měla odpovídat očekávaná míra a doba zhodnocení vložených prostředků. A popravdě, ono dobrých investičních příležitostí v poslední době zase tolik není. Není 300 mil. na výstavbu bytů přece jen málo? 300 milionů není málo. Máme k dispozici necelou miliardu. Přecházíme ale od dotační formy podpory na formu nízkoúročených úvěrů, tak chceme nejprve otestovat zájem trhu, jeho chování a podmínky pro poskytování úvěrů tak, aby se z pohledu státu skutečně jednalo o účelně vynaložené prostředky, které budou moci využívat v zásadě všichni. Na rozdíl od dotací, které se spotřebují jednorázově a při tom míra podpory je naprosto stejná, splátky z poskytnutých úvěrů můžeme okamžitě použít na poskytnutí nových úvěrů dalším zájemcům. Jaké jsou důvody, proč se ministerstvo rozhodlo o podporu tohoto segmentu bydlení? Podpora nájemního bydlení byla realizována i v minulých letech. Vždy se jednalo o formu přímé dotace, přičemž příjemcem dotace byly pouze obce. Podpora státu byla vychýlena ve prospěch vlastnického bydlení, takže docházelo k výraznému upřednostnění poptávky před nabídkou. Podpora poptávky přispívala k jejímu vzestupu a následnému růstu cen bytů. Koncepce bydlení ČR do roku 2020, kterou vláda přijala, upozornila na to, že velká část veřejné podpory, zejména pak v oblasti vlastnického bydlení směřovala spíše k příjmově silnějším domácnostem a tak zvyšovala sociální nerovnosti ve společnosti. Uplatňovaná praxe nebyla schopna zajistit, aby se nájemní bydlení mohlo stát plnohodnotnou alternativou bydlení vlastnickému. Ačkoli je zajištění si vlastního bydlení a bydlení pro svoji rodinu odpovědností každého z nás, existují v každé společnosti lidé, kteří si své bydlení sami zajistit nemohou. Mezi ohrožené skupiny obyvatel patří v současnosti zejména senioři a osoby z nízkopříjmových skupin. A právě vůči nim by stát měl naplňovat svoji odpovědnost.

5


Podpora standardního nájemního bydlení směřuje k posílení konkurenčního prostředí v oblasti nájemního bydlení v lokalitách, kde konkurence skutečně neexistuje a úroveň nájmů je výsledkem spíše monopolního chování majitelů bytového fondu. Dokonce mohou být lokality, kde nájemní bydlení neexistuje vůbec a přitom jeho existence by mohla vyvolat pozitivní změny na tamním trhu práce.

5) Na trhu s bytmi nič nové, ceny klesali aj v I. štvrťroku

štvorcový. Nitriansky kraj vykázal pokles ceny o 2,2 % na 620 eur a v Trenčianskom kraji poklesla priemerná cena o 0,3 % na 682 eur. Pokles priemernej ceny o 0,2 % na 1 658 eura zaznamenal aj Bratislavský kraj. Na druhej strane priemerná cena v medzikvartálnom porovnaní vzrástla v úvode roka v Banskobystrickom kraji, a to o 2,9 % na 786 eur. V Košickom kraji sa priemerná cena zvýšila o 0,6 % na 960 eur a v Trnavskom kraji o 0,4 % na 827 eur. Nárast priemernej ceny o 0,1 % na 748 eur vykázal aj Žilinský kraj.

PRAVDA.SK Ceny nehnuteľností na bývanie na Slovensku pokračujú v poklese. Priemerná cena metra štvorcového nehnuteľností na bývanie dosiahla v prvom tohtoročnom štvrťroku hodnotu 1 235 eur, čo predstavuje zníženie o 0,1 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku a medziročný pokles o 2,3 %. V poslednom vlaňajšom štvrťroku pritom priemerná cena nehnuteľností na bývanie poklesla v medzikvartálnom porovnaní o 1 % a v medziročnom porovnaní o 2,7 %. Vyplýva to z výpočtov Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá vychádza z údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Medzištvrťročný pokles priemerných cien nehnuteľností na bývanie o jedno euro v prvom tohtoročnom štvrťroku by mohol byť podľa NBS signálom stabilizácie slovenského trhu s bývaním. „Jeho ďalší vývoj je jednoznačne determinovaný vývojom výkonnosti ekonomiky a od toho sa odvíjajúcej aktuálnej situácie a očakávaní tých domácností, ktoré stoja pred riešením otázky prvého bývania, alebo zlepšovania doterajšieho bývania. Pretrvávajúca potreba uspokojovať bývanie môže byť v najbližšom období pozitívne ovplyvňovaná miernym uvoľňovaním úverových štandardov bánk pri úveroch na bývanie,“ konštatuje centrálna banka v zverejnenom komentári. Podľa aktuálneho prieskumu v bankách pritom podľa NBS prevládajú očakávania smerom k postupnému rastu záujmu o tieto produkty. „Značná časť nových úverov na bývanie sa však používa na refinancovanie starých úverov a na rekonštrukciu už existujúceho bývania, preto nemožno v najbližšom období z tohto titulu očakávať žiadne výrazné oživenie trhu s bývaním. Celkovo sa dá predpokladať pokračovanie kryštalizácie slovenského trhu s bývaním a priemerné ceny domov a bytov by mali v najbližších mesiacoch skôr stagnovať,“ uvádza NBS.

Vývoj priemerných cien jednotlivých typov bytov je aktuálne podľa NBS značne diferencovaný. Ceny dvojizbových a štvorizbových bytov sa v prvom štvrťroku 2012 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom naďalej znižovali, ceny trojizbových a päťizbových bytov sa mierne zvýšili a ceny jednoizbových bytov, ktoré sa na konci roka 2011 znížili, sa aktuálne dosť výrazne zvýšili. Konkrétne priemerná cena jednoizbových bytov stúpla v úvode roka v porovnaní so záverom vlaňajška o 1,8 % na 1 444 eur za meter štvorcový. Priemerná cena metra štvorcového na bývanie v prípade dvojizbových bytov poklesla v prvom štvrťroku medzikvartálne o 0,5 % na 1 353 eur a v prípade štvorizbových bytov o 3,1 % na 1 204 eur. Priemerná cena pri trojizbových bytoch stúpla o 0,08 % na 1 256 eur a v prípade päť a viac izbových bytov o 0,5 % na 1 379 eur.

Najvýraznejšie pritom podľa údajov centrálnej banky poklesla v prvom štvrťroku v porovnaní s posledným vlaňajším kvartálom cena nehnuteľností v Prešovskom kraji, a to v priemere o 2,7 % na 797 eur za meter

6

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

předchozího roku to bylo přes 159 tisíc m2 a v roce 2010 srovnatelných 141 tisíc m2.

6) Poprvé od roku 2009 vzrostl podíl volných ploch IHNED.CZ Přesto zůstává tento podíl volných ploch na velmi nízkých hodnotách a poptávka zásadně převyšuje novou výstavbu. Podíl volných průmyslových ploch k pronájmu dosáhl v prvním čtvrtletí 2012 hodnoty 8,2 procenta. Vzrostl poprvé od druhého čtvrtletí 2009. Přesto je stále poměrně dost vzdálen od hranice 10 procent, kdy se nabídka a poptávka považují za vyváženou. Podíl volných ploch vzrostl plošně, nejvíce však v Brně. „Jihomoravský kraj je jediným regionem v České republice, kde podíl volných ploch přesáhl hranici 10 procent. V Brně se jen loni postavilo cca 140 tisíc metrů čtverečních nových průmyslových prostor. To znamená nárůst moderních průmyslových ploch v tomto regionu o 26 procent během jediného roku. A volné kapacity se daří průběžně pronajímat. Jak se bude nepronajatost v České republice dále vyvíjet, bude letos záviset především na stabilitě poptávky,“ říká Jaroslav Kaizr, vedoucí pronájmů v týmu průmyslových ploch v Cushman & Wakefield v České republice. Nová výstavba Nová výstavba dosáhla v prvním čtvrtletí necelých 17 tisíc m2. Ve srovnání s posledním čtvrtletím loňského roku se jedná o značný propad (ve čtvrtém kvartále 2011 se postavilo cca 130 000 m2). V meziročním srovnání však žádný výkyv nenastal – v roce 2011 se v prvním čtvrtletí postavilo téměř 14 000 m2. Zhruba 11 tisíc m2 dodalo CTP v Teplicích a v Plzni, zbývajících 6 tisíc m2 dodalo VGP v Horních Počernicích.

„Největší zájem o pronájmy byl v Praze, kde se uskutečnila zhruba třetina všech transakcí. Podobně je na tom Plzeň, zájem o ostatní regiony byl slabší. Ve druhém čtvrtletí neočekáváme tak velký zájem o pronájmy jako ve stejném období minulého roku. Ve zbytku roku pak bude hodně záležet na stabilitě ekonomického prostředí u nás i v Evropě. V případě stabilního ekonomického vývoje by mohlo dojít i k dosažení hodnot realizované poptávky z minulého roku, tuto výši však považujeme za limitní a neočekáváme její překonání“ říká Jaroslav Kaizr. „Zajímavou skutečností je rozpohybování trhu s pozemky. Po několika letech došlo na trhu s průmyslovými nemovitostmi k několika významným transakcím. Developer Goodman koupil průmyslové pozemky v Mladé Boleslavi a staví zde na základě předpronájmu výrobní společnosti SAS novou halu o velikosti cca 21,000 m2. Obdobně i developer VGP nakoupil půdu v Plzni,“ uvádí Kaizr.

7) Sídlištní nákupní střediska i původní Priory čeká renesance IHNED.CZ Předností sídlištních nákupních středisek i původních Priorů je především lokalita. Pro jedny monumenty totalitního období, pro jiné nezřídka výjimečné ukázky ambiciózní dobové architektury. V posledních dvaceti letech se však sídlištní nákupní střediska stala nejčastěji palčivým problémem: zmizely obchody pro každodenní nákupy, vytratily se služby i hojně rozšířené kulturní a společenské aktivity. Mnohé areály začaly chátrat nebo byly obsazeny zcela nevyhovující skladbou nájemců.

Poptávka

Podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ je na vině několik faktorů. Mezi ty hlavní patří vysoké provozní náklady, kontroverzní design a architektura a nevyhovující dispoziční řešení. „Jen v Praze můžeme napočítat více než deset podobných formátů nákupních center. Krakov v Bohnicích, komplexy na Opatově, na Chodově, na Lužinách, v Ládví, na Proseku, na sídlišti Novodvorská… Všechny však mají společné výborné umístění uprostřed spádových oblastí, tradici a návaznost na vyhledávaná místa služeb, jako jsou zdravotní středisko, knihovna nebo pošta,“ konstatuje Lenka Vodrážková, vedoucí oddělení Property Management v DTZ.

Obdobně stabilní byl objem pronajatých prostor. V prvním kvartále letošního roku se pronajalo přes 155 tisíc m2 moderních průmyslových ploch. Ve stejném období

Není proto náhodné, že se v poslední době aktivovalo několik projektů revitalizace těchto starých nákupních center. Zdaleka nejen v Praze – developeři se zaměřili i na

„Momentálně staví developer CTP v Ostravě novou halu pro společnost ABB, další projekty se chystají v Olomouci, Brně a Plzni. Zahájení jejich realizace plánují jejich developeři na období do konce tohoto roku, ovšem v závislosti na podepsaných smlouvách o předpronájmu. Nepředpokládáme, že by výstavbu zahájili na spekulativní bázi. Předpokládáme, že výstavba moderních průmyslových ploch v tomto roce bude nižší než v roce minulém,“ říká Jaroslav Kaizr.

7


budovy nákupních center typu Prioru v Teplicích, Ostravě či v Olomouci, které se však nacházejí často v historických centrech měst. „Neočekáváme, že by v rámci revitalizačních procesů sídlištní nákupní areály obsadili titíž nájemci a značky, za nimiž zákazníci jezdí do nových obchodních center,“ soudí Lenka Vodrážková. Vzhledem k očekávané orientaci těchto center na lokální zákazníky se otevírá prostor pro domácí výrobce, profilované prodeje a zejména široké spektrum služeb. Klíčové je podle DTZ zachování jistého společenského charakteru těchto nákupních center. K nejočekávanějším projektům revitalizace starých sídlištních objektů patří modernizace, spojená s novou stavbou, OC Krakov uprostřed sídliště v Praze-Bohnicích, které pochází ze 70. let minulého století. Investorem a vlastníkem je společnost Centrum Krakov, a.s., jež chce téměř 13 800 m2 podlažní plochy obsadit supermarketem a téměř 100 obchodními jednotkami včetně foodcourtu, kavárny či restaurace.

„Krakov je typický příklad toho, jaký potenciál spočívá ve spojení s veřejnými službami: blízkost pošty či nedaleké polikliniky a umístění přímo u dopravní tepny lokality a zastávek autobusů, kde denně nastupuje nebo vystupuje 3 000 cestujících, zajišťuje vysokou návštěvnost této lokality. Krakov je přirozeným centrem, které zajišťuje základní obslužnost zdejších obyvatel a přestože současné centrum již charakterem neodpovídá požadavkům moderního obchodního centra, lidé jsou zvyklí ho pravidelně navštěvovat,“ dodává Lenka Vodrážková. Krakov v novém hávu by měl první návštěvníky přivítat na konci roku 2013.

objektu na moderní několikapatrový shopping mall propojený eskalátory a zejména doplněný o nezbytná parkovací místa, se kterými se v původních objektech často nepočítalo. Dokončení rozsáhlé rekonstrukce OC Lužiny, během nějž zůstane otevřený pouze supermarket, je rovněž plánováno na čtvrté čtvrtletí roku 2013. Poté bude zákazníkům na 3 podlažích k dispozici na 70 obchodů s celkovou maloobchodní plochou téměř 16 000 m2. „Mnohé z nákupních středisek vzniklých v 70. letech byly privatizovány před dvaceti lety. Noví majitelé měli často povinnost uchovat v objektech po určitou dobu služebny policie nebo lékařské ordinace. Tím, že tyto smlouvy nyní končí, mohou se vlastníci pustit do podobných rozsáhlých projektů,“ vysvětluje Lenka Vodrážková. V Ostravě je aktuální jiný projekt - rekonstrukce obchodního a společenského centra ODRA v OstravěVýškovicích. Záměrem je rekonstrukce a rozšíření (přístavba) stávajícího objektu postaveného v 70. letech minulého století uprostřed panelového sídliště. Investor si je velmi dobře vědom blízkosti oblíbeného obchodního centra Avion Shopping park, jemuž nechce konkurovat, ale spíše podle svých slov „vytvořit menší obchodní centrem, které by pokrylo základní potřeby obyvatel dané spádové oblasti, převážně s docházkovou vzdáleností.“ Podobného konceptu dozná zřejmě také Obchodní dům ELAN Havířov. Developerská společnost Rhenus 2 Development chce po rekonstrukci na 8 000 m plochy nabídnout více než padesát moderních obchodů včetně služeb, restaurací a kaváren. Trochu jiným případem jsou projekty oživení starých obchodních domů, jež provázejí především tuzemskou síť obchodních domů Prior. Ty se zejména u staveb vzniklých po druhé světové válce vyznačovaly nezřídka silovou architekturou, ignorující kontext místa vzniku (exemplárním příkladem je Jihlava s Priorem na historickém náměstí). Přesto i tento formát skýtá značný potenciál do budoucnosti a to opět zejména díky výborné lokalitě. Již realizovaným projektem je nedávno důsledně rekonstruované OC Chomutovka v Chomutově. Součástí revitalizace bylo umístění hypermarketu TESCO a rozšíření nabídky v 70 obchodních jednotkách o pobočku České pošty, zákaznickou kancelář společnosti RWE, pobočku Sazky a Tipsportu.

Na opačném konci Prahy, na Lužinách, brzy začne rozsáhlá rekonstrukce stejnojmenného nákupního centra. Podobně jako v případě Krakova dojde k přeměně pavlačového typu

Dalšími chystanými projekty jsou například Galerie Teplice, vyrůstající na místě Prioru z roku 1981 přímo na centrálním náměstí Svobody. Po jejím otevření plánovaném na konci roku 2013 Teplice získají moderní nákupní galerii přímo v centru města s 22 500 m² pronajímatelných ploch na třech podlažích. Rovněž v příštím roce by měla být dokončena přestavba

8


olomouckého Prioru. Pod novým názvem Galerie Moritz nabídne více ploch (z původních 5 000 m2 na 7 000 m2), nový interiér i zajímavější architekturu zohledňující kolorit historického centra.

čtyřhvězdičkový hotel, nakonec však tuto nemovitost prodal. Hotelový development totiž krize významně poznamenala a v paláci Padowetz nový majitel nadále pronajímá kancelářské a obchodní prostory.

Realitní byznys

Red Group je odhodlána rozvíjet Waltrovku, tedy svoji polovinu, a ještě letos by podle Nesse chtěla firma zahájit výstavbu kancelářského objektu Severní brána, který již stavební povolení má a po dokončení nabídne 9 000 m2 ploch k pronájmu.

8) Zahraniční developeři měli v Česku velké plány. Místo bytů teď ale prodávají pozemky IHNED.CZ Řadě developerů, kteří před krizí nakoupili rozsáhlé rozvojové pozemky, dochází dech. Poptávka je slabá a banky se k financování výstavby staví rezervovaně. Cestou ven z potíží je prodej části nebo celých parcel investorům, kteří mají k dispozici vlastní zdroje. Plány nejen tuzemských developerů, ale i jejich nadnárodních konkurentů z dob před rokem 2008 už dávno neplatí a některé firmy se možná stáhnou z českého trhu. Banky totiž zpřísnily podmínky pro poskytování úvěrů a spíše než projektovému financování jsou otevřené financování již dokončených projektů – tedy těch na investici. „U hotových projektů nekupují banky zajíce v pytli – je postaveno, dá se zkontrolovat kvalita, parametry stavby, jsou známy provozní náklady. Stavba je zkolaudovaná, předaná investorovi a jsou zaplaceny všechny faktury dodavatelům. Stavba má nájemce s podepsanými nájemními smlouvami,“ vysvětluje Lenka Kostrounová, ředitelka financování nemovitostí v ČSOB. Developeři, kteří se v předkrizové době předzásobili pozemky, je tak sami nezvládají kvůli nedostatku financí rozvíjet a nabízejí je po částech ke koupi. Například irský developer Red Group získal v roce 2005 dvacet hektarů na území bývalé továrny na letecké motory Walter Engines (Waltrovka) v Praze-Jinonicích. Investice do projektu s byty, kancelářemi a obchody firma dříve odhadla na 400 milionů eur. Red Group pozemek dekontaminovala a v současné době jedná o prodeji poloviny projektu, jenž má územní rozhodnutí. HN to potvrdil ředitel Red Group Richard Ness. „Kvůli globální krizi je dnes velmi těžké dělat development. Chceme prodat polovinu parcely, máme kupce, ale jednání s irskou bankou trvají dlouho,“ řekl Ness. Red Group úspěšně dokončila rezidenční a hotelové projekty v Praze a komplex kancelářských budov a hotelu pod názvem The Orchard v Ostravě. Developer měl ale také v plánu přestavět historický dům v centru Brna na

Ve Francii lídři, v Česku jeden projekt Velké plány měl na českém trhu francouzský rezidenční developer Sogeprom. Ten patří pod finanční skupinu Société Générale (majitele Komerční banky) a ve Francii staví několik tisíc bytů ročně. Před dvěma lety Arnaud d’Andigne, manažer pro expanzi na zahraniční trhy, HN řekl, že „střednědobým cílem Sogepromu je postavit v Česku průměrně 300 bytů ročně“ a developer se tu zajímal o akvizice pozemků. V té době tu měla společnost ve výstavbě jeden bytový projekt Rezidence Oáza Michle v Praze se 60 byty a ten také úspěšně dokončila. V letošním roce měl být také podle plánů z roku 2007 dokončen rezidenční projekt Neo Riviéra v PrazeModřanech s téměř dvěma tisíci byty. Zatím ale na 15hektarovém pozemku bývalého cukrovaru izraelský developer Neocity Group CZ nic nepostavil.

9) Česká ekonomika bude podle centrální banky dál stagnovat LIDOVKY.CZ Česká národní banka nezměnila v nové prognóze odhad vývoje ekonomiky. Nadále počítá s letošní stagnací ekonomiky a příští rok očekává růst o 1,9 procenta. Informoval o tom guvernér České národní banky Miroslav Singer. Odhady pro příští rok ovšem nepočítají s rozpočtovými opatřeními. které plánuje vláda. Česká národní banka tak následuje ministerstvo financí, které v nové makroekonomické prognóze rovněž nezměnilo odhad pro letošní rok a počítá letos s mírným růstem ekonomiky o 0,2 %. Naopak pro příští rok MF zhoršilo odhad růstu na 1,3 % z lednových 1,6 %. Stagnaci tuzemské ekonomiky letos odhaduje i Evropská komise. Zvýšení DPH zpomalí růst HDP V rámci alternativního scénáře, který s vládními úsporami počítá, odhaduje centrální banka růst ekonomiky v příštím roce na 1,1 procenta. „Fiskální restrikce prostřednictvím zvýšení obou sazeb daně z přidané hodnoty omezí zejména

9


spotřebu domácností, což vyústí v pomalejší růst HDP oproti základnímu scénáři,“ uvedl Singer.

Zvýšení DPH by podle ČNB vedlo i k vyšší celkové inflaci. Zatímco základní scénář prognózy počítá ve druhém a třetím čtvrtletí 2013 s inflací na úrovni 1,5 procenta, v případě alternativního scénáře by inflace stoupla na zhruba dvě procenta. „V souladu s minulými zkušenostmi a utlumenou ekonomickou aktivitou nepředpokládáme výrazné druhotné dopady zvýšení DPH do inflace. To znamená, že centrální banka by reagovala ještě nižší hodnotou úrokových sazeb,“ upozornil Singer. Nová prognóza počítá podle guvernéra ve zbytku letošního roku s poklesem tržních úrokových sazeb a následně s jejich mírným růstem od druhé poloviny roku 2013. V případě alternativního scénáře by naopak úrokové sazby příští rok klesly. Slabší kurz koruny, zdražení ropy

Případná rizika odhadovaného ekonomického vývoje mohou podle guvernéra působit spíše ve prospěch růstu inflace. Patří mezi ně mírně slabší kurz koruny k euru nebo vyšší ceny komodit, zejména ropy. Proti případnému růstu cen by mohly působit následky dodatečných škrtů v rozpočtu. „Oběma směry může působit vývoj v zahraničí,“ uvedl guvernér. Centrální banka v letošním roce očekává silnější kurz koruny - 24,70 Kč za euro. Příští rok by podle banky měla česká měna posílit na 24,30 Kč za euro. V současnosti se koruna obchoduje kolem 25 Kč za euro.

English corner 10) European retail property investment falls 64% in Q1 2012: CBRE

Activity slowed across all geographies, bringing the retail share of overall European commercial property investment to under 20 %. While investor sentiment remains particularly buoyant in Germany, activity in Q1 2012 still fell to EUR 1.35 bn, well below the last two year quarterly average of EUR 2.4 bn. Notably, there was very little (just under EUR 200 mln) retail investment in Central and Eastern Europe (CEE) – with lack of finance and suitable product thought to contribute to the subdued transaction level. Banks and other lenders are potential source of new product. In the light of further deterioration in lending sentiment and new banking regulations, lenders are becoming more active in their deleveraging strategies. There is more product coming onto the market – in most cases through ‘encouraged by the bank’ sales, carried out by the original borrower. This offers significant opportunity to access product, especially with respect to value-add and more secondary assets that offer higher return potential.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

PROPERTYEU.INFO Investment turnover in the European retail property market slowed in the first quarter of 2012 with few large transactions taking place. However, investor sentiment remains buoyant and activity is expected increase from Q2 2012 onwards, according to the latest report from global real estate adviser CBRE. The retail property investment market in Europe totalled EUR 4.6 bn in Q1 2012, which represents a 64 % fall in activity compared with the last quarter of 2011 and less than a half of the quarterly average from the last two years of EUR 9.4 bn.

10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents