BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

PRŮMĚRNÁ CENA BYTŮ V ČR VZROSTLA MEZIMĚSÍČNĚ O DALŠÍCH 14 000 KČ

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Koupit a pronajmout. V Praze se za tímto účelem prodá až 16 % bytů

2)

Hypotéky stále zlevňují. Dostupnost bydlení se už nemění

3)

Reality v Třinci: Klienti chtějí menší domy

4)

Bydlení v Německu razantně zdražuje. Růst cen už chce zastavit i Bundesbank

5)

Stavebné firmy ohrozujú najmä neplatiči a nestabilná

Komerční nemovitosti 6)

Český trh s realitami letos kvete, investory táhnou hlavně kanceláře

7)

Industriální stopy 2014

Realitní byznys 8)

Konec podfuků s nemovitostmi? Realitky konečně dostanou pravidla

9)

Domácnosti dluží o 43 miliard víc než loni. Lákají je levné sazby hypoték

10) NEMOVITOSTI: pravidla, podle kterých se řídí koupě

English corner 11) European office investment volumes grow 24% yoy - Savills

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

07/07 2014

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

zajímavou možností vzhledem k velmi nízkým sazbám hypotečních úvěrů a vyšší likviditě tohoto trhu,“ dodal. Rozhodující je cena a lokalita

1) Koupit a pronajmout. V Praze se za tímto účelem prodá až 16 % bytů E15.CZ Až 16 % nových bytů v Praze lidé kupují, aby je mohli dále pronajímat. Považují to za dobrou investici. Nájemní krize kvůli tomu ale podle developerů nehrozí. Čtvrtina investičních nákupů bytů by trh neměla ohrozit. Byt pro vlastní bydlení si pořizuje 73 % Čechů či cizinců žijících v Česku. Vyplývá to z výzkumu, který mezi řediteli developerských společností provedla analytická společnost CEEC Research spolu s KPMG. Zbývajících 11 % nákupů bytů podle průzkumu připadá na přímou investici, do které si lidé chtějí uložit své volné finanční prostředky. „Investice do rezidenčních nemovitostí považují investoři za zdroj stabilních příjmů, navíc téměř s jistou garancí své investice v dlouhodobém horizontu. Rovněž vzhledem k vysoce likvidnímu trhu pražských bytů a velkému množství zájemců lze v případě potřeby byt i relativně rychle prodat,“ uvedl ředitel CEEC Research Jiří Vacek.

Zákazníci se při výběru nemovitosti rozhodují podle ceny a lokality. Až poté je zajímá dopravní dostupnost či důvěryhodnost developera. Nejmenší vliv na rozhodování má energetická náročnost budovy, míra rozestavěnosti projektu a způsob financování. Podle nedávných informací developerské společnosti Trigema prodeje nových bytů v Praze dál rostou. Za prvních pět měsíců letošního roku jich developeři prodali 2 500, což je meziročně o 17 procent více. Vyšším prodejům nahrávají zejména stále nízké úroky hypotečních úvěrů.

2) Hypotéky stále zlevňují. Dostupnost bydlení se už nemění REALITYMORAVA.CZ Ačkoliv úrokové sazby hypoték dál prudce klesají, míra dostupnosti bydlení zůstala v červnu na hodnotách dosažených v předchozím měsíci. Proti cenově výhodnějšímu financování totiž negativně působí rostoucí ceny nemovitostí. Průměrná cena bytů v ČR vzrostla meziměsíčně o dalších 14 000 Kč. Výsledkem je stagnace indexu dostupnosti bydlení na květnových 30,1 %. Indexy dostupnosti stagnují

Rusové nesmlouvají Specifikem pražského trhu s byty jsou oproti regionům zahraniční kupující. Podle ředitelů developerských firem jsou nejoblíbenější investoři z Ruska, kteří zpravidla nesmlouvají o ceně. Podle partnera KMPG Pavla Klimenta je nákup rezidencí k dalšímu pronájmu konzervativní investicí s delším investičním horizontem. „Výnosnost takové investice na pražském trhu je nižší než v regionech, i tak je ale

Monitoring realitního trhu 07/07/2014

Červen přinesl další zlevnění hypoték. Index GOFI 70, který měří průměrnou úrokovou sazbu hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, klesl z 2,80 % o 8 setin procentního bodu a zakončil svou dosavadní dráhu na 2,72 %. Z pohledu zajištění financování jsou tedy v tuto chvíli nejvýhodnější podmínky v historii. Hlavní roli v dostupnosti bydlení však hraje průměrná cena, za kterou lze vybranou nemovitost pořídit. Podle statistik portálu realitycechy.cz a realitymorava.cz průměrná cena bytů v červnu vzrostla o necelých 14 000 Kč na 1,77 mil. Kč. Ve výsledku tedy index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část průměrného čistého příjmu domácnosti spolkne splátka hypotéky, stagnuje na květnových 30,1 procentech. Index dostupnosti bydlení IDB70 (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v červnu stagnoval na 30,1 %. Index 85% LTV stagnoval na 30,5 %. Index 100% LTV klesl z 33,4 % na 33,2 % Stále tedy platí, že dostupnost bydlení s ohledem na cenu nemovitostí a nákladů na financování je nyní na nejlepších úrovních od konce 90-tých let. Data pro sestavení indexů dostupnosti však máme až od roku 2009. Tehdy – v červnu

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2009 - míra zatížení domácností měsíční splátkou při průměrné úrokové sazbě 5,61 % a průměrné ceně bytů 2,05 mil. Kč dosahovala 48,0 %.

2,72 %. V meziročním srovnání jsou nyní sazby 70% hypoték o čtvrt procentního bodu níže, neboť loni touto dobou průměrná nabídková sazba činila 2,97 %.

Dostupnost v regionech

Fixace na 5 let, 85% LTV: Index průměrných nabídkových sazeb hypoték do 85 % LTV meziměsíčně klesl o desetinu procentního bodu na 2,87 %. V porovnání s loňským červnem jsou sazby 85% hypoték o 22 setin procentního bodu nižší, tehdy banky tento typ hypoték nabízely v průměru se sazbou 3,09 %.

Červen potvrdil květnová data. Ceny bytů v některých regionech vykazují pozvolný růst. Meziměsíční nárůst či stagnaci průměrných cen bytů jsme zaznamenali v 8 krajích ze 14. Směrem dolů ceny zamířily pouze v Praze, na Vysočině, Ústeckém, Moravskoslezském kraji a nejvíce v Plzeňském kraji. Zde průměrná cena bytů korigovala svůj bezmála 6-měsiční růst na 1,43 mil. Kč. Co se týče míry dostupnosti bydlení tak nejnižší hodnoty indexu a tím i nejlepší dostupnost vlastního bydlení vykazuje Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina, kde míra zatížení domácností hypoteční splátkou je dlouhodobě pod 20 %. V Praze je naopak pořízení vlastního bydlení z pohledu cen nemovitostí a nákladů na financování nejnáročnější a index zde dosahuje bezmála 64 %. Index návratnosti bydlení (INB) Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Aktuální hodnota indexu činí 4,63. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost musí nyní statisticky na pořízení bytu v ceně 1,76 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit zhruba 4,6násobek ročního příjmu. Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Praha, Olomoucký a Královehradecký kraj. Úrokové sazby dál padají Hypotéky v červnu opět prudce zlevňovaly. UniCredit Bank hned na začátku měsíce snížila sazby u 3 a 5letých hypoték. Následovala LBBW s poklesem u 4 a více letých fixací, mBank, Wuestenrot hypoteční banka a Česká spořitelna, která do jisté míry překvapila další vlnou „facebookové hypotéky“, prostřednictvím které klientům nabízí hypotéky za 2,39 % bez ohledu na výši vlastních zdrojů a nutnosti sjednávání dalších produktů. Samotné schválení hypotéky samozřejmě záleží na rozhodnutí banky a bonitě klienta. Hypotéky s 5letou fixací a 70 % LTV: Titulní index GOFI70, který mapuje vývoj úrokových sazeb hypoték do 70 % LTV a s velkou mírou úspěšnosti predikuje vývoj trhem respektovaného ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX, v uplynulém měsíci klesl o 8 setin procentního bodu na


Fixace na 5 let, 100% LTV: Index GOFI100 meziměsíčně klesl nejvíce. Z květnových 3,97 % propadl na 3,84. Podobně jako u předchozích dvou indexů se jedná o historicky rekordní úroveň. Jen pro zajímavost, loni touto dobou se 100% hypotéky v průměru nabízely se sazbou 4,26 %. Pro srovnání s indexem reálných cen: Ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX, který měří průměrnou úrokovou sazbu všech v květnu poskytnutých hypoték, klesl z 2,88 % na 2,81 %. Data za červen budou dostupná v druhé polovině měsíce, nicméně na základě dosavadní zkušenosti a vývoje nabídkových indexů GOFI očekáváme, že i jeho hodnota bude ještě klesat. Výhled do nadcházejících měsíců V červenci a v srpnu většinou bývá na trhu hypoték relativní klid a banky sbírají síly na podzimní hypoteční žně. V letošním roce je však celá řada věcí jinak a vzhledem k již avizovaným změnám a akcím očekáváme, že úrokové indexy budou klesat i v tomto měsíci. S ohledem na růst cen očekáváme, že indexy dostupnosti bydlení budou pozvolna růst.

3) Reality v Třinci: Klienti chtějí menší domy REALITYMORAVA.CZ Město získává atraktivnější vzhled díky četným rekonstrukcím bytů a budování pracovního a volnočasového zázemí. Dětská hřiště jsou situována v okolí jednotlivých domů, lidé zde mají různé příležitosti k odpočinku. Za zmínku stojí např. cyklistické a turistické stezky, které zavedou sportovní příznivce do blízkých Beskyd. Vzhledem k tomu, že poptávka po bydlení v Třinci stále roste, jsou i ceny zdejších nemovitostí na vzestupu. S tím souhlasí Světlana Drongová z realitní kanceláře SD reality finance ideál: „Je pravda, že kousek za Třincem, a to nemusí být ani 20 km, se dá pořídit stejný byt jako v Třinci i o polovinu levněji.“ Důvodem je zmíněný zájem o toto město. Lidé tam pracují, jsou tam školy a školky,

3


kvalitní infrastruktura. To vše zajišťuje pohodlnější a příjemnější bydlení, které lidé chtějí a hledají.

Český statistický úřad sestavil pořadí jednotlivých oblastí, v němž srovnal nutné vynaložení finančních prostředků (roční průměrná nominální mzda) při koupi bytu o velikosti 60 m2, podle jeho ceny v dané části České republiky. Moravskoslezský kraj patří mezi nejlevnější (pořízení bytu), s výsledkem 2,77 roku se umístil na druhém místě (po Ústeckém kraji, kde k pořízení bytu vystačí 1,87 roku). Pokud chce někdo dům v tomto kraji, bude podle zmíněného žebříčku šetřit v průměru 8 roků.

Tato úvaha má samozřejmě jen velmi hrubý charakter. „V průběhu let, během nichž by člověk odkládal každý rok prostředky odpovídající statisticky zjištěné průměrné mzdě ve svém kraji - jejíž použití ve výši pro jednotlivé kraje má svá známá úskalí, především že mediánová mzda je odlišná - dochází samozřejmě i ke změnám v cenách bytů, které by si lidé zamýšleli pořídit. Proto je propočtený poměr, tj. jak dlouho by trvalo, než by domácnost našetřila na byt, skutečně pouze technickou veličinou,“ vysvětluje Drahomíra Dubská z Českého statistického úřadu. Každý si přijde na své Zaměříme-li se na domy, klienti preferují jednopodlažní stavby typu „bungalov“ o dispozici 3+1, případně 4+1 s garáží. U bytů je nejvyšší zájem o kategorii 2+1 s výtahem a balkonem či lodžií. Vítán je dům bezbariérový s výtahem na patře bytu. Lidé projevují i zájem o objekty určené k podnikání. „Nedávno mi volal klient, kterému jsem řešila bydlení, že rozšiřuje firmu a potřebuje další prostory. Takových klientů mám více. Osobně jsem zaznamenala opětovné zvýšení poptávky po kvalitních nemovitostech. Tím myslím především zasíťované pozemky vhodné pro všechny záměry – bydlení, skladové prostory, firmu,“ dodává Světlana Drongová. Vlastní realitu si na území ČR pořizují i klienti ze zahraničí – převážně Poláci, pro které je bydlení v Čechách levnější než v Polsku. O Třinecko projevují zájem i osoby, které pracují v zahraničí, ale hledají vhodný pozemek pro stavbu domu, kam se následně chtějí přestěhovat. „Vyhledávám pozemek přímo podle požadavků klienta. Ten si vybere dům, ve spolupráci s projektantem a stavební firmou zařídím potom zbytek, tzn. od stavebního povolení až po samotnou výstavbu domu,“ uzavírá Světlana Drongová.


4) Bydlení v Německu razantně zdražuje. Růst cen už chce zastavit i Bundesbank IHNED.CZ

Ve velkých německých městech vytrvale stoupají ceny nemovitostí. Vzhůru je tlačí velká poptávka a nedostatek bytů. Před přehřátím realitního trhu varuje ministr financí Schäuble i Německá spolková banka. Fotbal je aktuálně v Německu téma číslo jedna. Jen těsně za ním by ale mohlo být téma bydlení. Ačkoli německá ekonomika roste a nezaměstnanost je nízko, Němci stále častěji skloňují nedostupnost bydlení. Především ve velkých německých městech od roku 2010 vytrvale stoupají ceny nemovitostí i nájmů. A konec razantního růstu není v dohledu. Na jedné straně tak stojí lidé, kteří se snaží využít nízkých úrokových sazeb a kupují nemovitosti v žádaných lokalitách. Na druhé pak jsou ti, kteří míří do velkých měst a hledají dostupné nájmy. Nedostatek bytů a velká poptávka tak tlačí ceny vzhůru. Nejvýrazněji je to vidět v Berlíně, kde za posledních pět let nájmy stouply podle údajů realitního portálu Immonet o 56 %. Průměrný nájem 80metrového bytu tak nyní v německé metropoli vychází na necelých 20 tisíc eur za rok. Ale i v menších městech si musí nájemníci připravit o poznání víc peněz než před pár lety. Například v Brémách se nájmy zvýšily o 40 procent, podobně rychle zdražuje bydlení také v jihoněmeckém Stuttgartu, v Mnichově ceny vzrostly za posledních pět let o víc než čtvrtinu. Ceny ale nerostou všude. Na venkově a hlavně ve východoněmeckých spolkových zemích dokonce nájmy i ceny nemovitostí klesají. Právě německá velkoměsta přitahují nejen většinu imigrantů, kteří do Německa míří, ale i lidi z venkovských regionů. A přestože se staví nové byty, stále nedokážou uspokojit vysokou poptávku. Například v Berlíně chybí na 16 tisíc obytných jednotek, v Mnichově a Hamburku je potřeba o 20 tisíc bytů či domů víc. Před nepříznivou situací na trhu varuje dokonce už i Německá spolková banka, která minulý týden upozornila na příliš vysoké ceny bydlení v největších městech. „Podle našich analýz jsou nemovitosti v některých velkoměstech o 20 až 25 procent předražené,“ uvedla pro magazín Die Zeit Claudia Buchová, která má jako viceprezidentka Bundesbank na starosti finanční stabilitu. A dodala, že realitní bublina nehrozí, přesto ale Bundesbank situaci pozorně sleduje.

4


Bydlení v Německu 

Průměrný roční nájem za byt o 80 m2 v největších městech



Berlín - 19 400 eur



Hamburk - 24 700 eur



Mnichov - 30 000 eur

podľa firiem kľúčový vplyv na ekonomickú nestabilitu stavebných firiem, je práve zlá platobná morálka zadávateľov práce. Na tom, že ide o veľký problém, sa zhodlo 94 % riaditeľov stavebných firiem. Mezi najväčšími firmami panovala v otázke dokonca stopercentná zhoda. Objem faktúr, u ktorých investori meškajú s úhradou, je oproti priemeru ešte o 4 percentné body vyšší.

Zdroj: Immonet Před přehřátím realitního trhu nyní varuje už i spolkový ministr financí Wolfgang Schäuble. Ten prohlásil, že dění na trhu vykazuje některé nebezpečné znaky. „Na dlouhou dobu je míra likvidity příliš velká a úrokové sazby jsou příliš nízké,“ upozornil Schäuble. Současná vládní koalice dokonce chce růst nájmů zastropovat. Ačkoli jak konzervativní CDU/CSU, tak také sociální demokraté z SPD před volbami slibovali, že zastaví neutuchající růst nájmů, nyní začíná CDU velkolepé plány mírnit. Koalice se totiž nemůže dohodnout, jak přesně má „brzda nájmů“ vypadat a podle čeho by měl být cenový strop určen a jak dlouho by měl platit. Současný návrh SPD například počítá s tím, že pokud by někdo nabídl byt novým nájemcům, nesměla by cena být o víc než 10 % nad obvyklým nájmem v dané oblasti. Než se tak ale stane, dá se očekávat, že v německých městech budou dál pokračovat menší demonstrace a protesty proti drahému a nedostupnému bydlení.

5) Stavebné firmy ohrozujú najmä neplatiči a nestabilná legislatíva STAVEBNE-FORUM.SK Viac než štvrtinu odvedenej práce nemajú doteraz stavebné firmy zaplatenú. Zlú platobnú morálku považujú riaditelia za aktuálne najväčší problém s dopadom na ekonomickú stabilitu stavebných firiem. Druhým problémom je tiež nestabilná legislatíva. Vymožiteľnosť práva hodnotia firmy ako mimoriadne nízku. Vyplýva to z najnovšej Kvartálnej analýzy slovenského stavebníctva Q2/2014 analytickej spoločnosti CEEC Research. Riaditelia stavebných firiem sa sťažujú na zlú platobnú morálku investorov, ale tiež niektorých veľkých firiem voči ich menším subdodávateľom (stredným a malým firmám alebo dodávateľom materiálu). Podľa najnovšej Kvartálnej analýzy slovenského stavebníctva Q2/2014 je v súčasnej dobe už po splatnosti až 27 percent všetkých stavebnými firmami vyfaktúrovaných prostriedkov. Faktorom, ktorý má


„Zlá platobná morálka zadávateľov stavebných prác v kombinácii so zložitou vymožiteľnosťou práva je pre mnoho firiem smrtiaca kombinácia. V mnohých prípadoch už nepomáhajú ani prísľuby ďalších zákaziek a niektorí subdodávatelia odmietajú dodávať i tým najväčším firmám bez zaistenia úhrady vopred. Im samotným totiž už kriticky chýbajú peniaze na mzdy zamestnancov, či úhrady dodávateľom materiálu, bez ktorých nie sú schopní fungovať,“ približuje aktuálnu situáciu na trhu Jiří Vacek, riaditeľ analytickej spoločnosti CEEC Research. To potvrdzuje i Magdaléna Dobišová, generálna riaditeľka spoločnosti Skanska SK: „Hlavným problémom je platobná morálka, a to tak investorov, ako aj dodávateľov navzájom.“ Rovnako to vidí i výkonný riaditeľ spoločnosti Ramirent, ktorá zaisťuje pre stavebné firmy požičiavanie techniky a mechanizácie, Libor Taglicht: „Platobná morálka je bohužiaľ úplne tristná. Najsmutnejšie na tomto nenormálnom stave je, že ho drvivá väčšina dlžníkov považuje za normálny. Skúste kontaktovať vášho dlžníka 2 týždne po splatnosti faktúry. Odpoveďou Vám nebudú ospravedlnenia a pravdivé ubezpečenie o práve uskutočnenej platbe. Skôr si vypočujete vyhrážanie, že prerušia Vašu vzájomnú spoluprácu a neustále opakovanie, že je to „predsa úplne normálne.“ Zdroje, ktoré majú spoločnosti blokované u investorov, a ktoré potrebujú pre ďalší chod, nahradzujú, podľa výsledkov analýzy, najčastejšie čerpaním vlastných zdrojov (vlastného kapitálu). To potvrdzuje až 94 % riaditeľov spoločností. Naopak odklad alebo čiastočnú výplatu miezd

5

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

a iných interných nákladov sa snažia firmy využívať len minimálne, vzhľadom k tomu, že dľa ich slov je toto najhoršie riešenie s dopadom na ich image, kvalitu práce a v podstate už posledná snaha o riešenie situácie pred ich zánikom.

„V prvom rade štát a celý verejný sektor by mal skrátiť splatnosti faktúr čo najviac, alebo aspoň dodržiavať danú 30 dňovú splatnosť. Zaznamenávame veľa zákaziek, kde hlavne mestá a obce idú do zákaziek, kde nemajú zaistené 100% financovanie, alebo pri zákazkách financovaných z eurofondov, kde poberateľom príspevku sú mestá alebo obce, z dôvodu dlhej administratívnej náročnosti kontroly projektu sa úhrady faktúr neúmerne predlžujú,“ uvádza Róbert Šinály, generálny riaditeľ a podpredseda predstavenstva, EUROVIA SK. Za jedného z popredných dodávateľov stavebných materiálov na Slovensku zlé skúsenosti s platobnou morálkou potvrdzuje i Michal Fickuliak, marketingový riaditeľ spoločnosti SGCP Weber: „Problematika pohľadávok na Slovensku je dlhodobo TOP témou. Súčasná platobná morálka na Slovensku je ovplyvnená najmä druhotnou platobnou neschopnosťou. Tok peňazí sa výrazne spomaľuje a slovenské firmy musia každodenne zápasiť s analyzovaním každej akcie, na ktorú dodávajú tovar alebo služby z pohľadu platobnej schopnosti investora, prípadne odberateľa.“ Na druhom mieste vo faktoroch obmedzujúcich ekonomickú stabilitu spoločností firmy s malým odstupom bodového hodnotenia uvádzajú nestabilnú legislatívu a nekoncepčnosť štátu (potvrdzuje 93 % firiem, hodnotenie 7,5). Vymožiteľnosť práva riaditelia firiem hodnotia ako mimoriadne zlú, na stupnici od 0 do 10 maximálnych bodov ju hodnotia hlboko pod priemerom, tj. len dvomi bodmi. Väčšina odpovedí bola do troch bodov a hodnotenie vyššie než päť bodov (priemer) bolo úplne ojedinelé. V jednotlivých segmentoch (veľké alebo stredné a malé firmy) boli odpovede veľmi podobné.

6) Český trh s realitami letos kvete, investory táhnou hlavně kanceláře E15.CZ Nákupy komerčních nemovitostí zažívají v Česku velký boom. Objem investic se v prvním pololetí zvýšil na 17,6 miliardy korun, což představuje meziroční nárůst o 64 procent. Jen za druhé čtvrtletí byly uzavřeny transakce za 9,3 miliardy. Stejně jako v minulých letech převažovaly investice do kancelářských budov. Mezi nejvýznamnější transakce ve druhém čtvrtletí patřily nákup mrakodrapu City Tower na pražské Pankráci skupinou PPF, prodej Burzovního Paláce v Praze do rukou rakouské pojišťovací skupiny VIG nebo změna majitelů pražského funkcionalistického Paláce Ara, který získala rakouská realitní skupina firma ECE. V prvním čtvrtletí se zase měnili vlastníci administrativních komplexů Florenc Office Centre, Praha City Centre, Qubix, Arbes či Havlíčkova Plaza. Porostou i prodeje logistických parků Podle poradenské společnosti DTZ by do konce roku mohly výrazně posílit také investice do skladových a průmyslových nemovitostí. Mezi již uzavřené transakce DTZ řadí prodej logistických parků v Modleticích a Nupakách. „Velcí investoři získali v poslední době nový kapitál formou joint venture či rekapitalizací. Koupě logistického portfolia tak představuje jednu možnost, jak finance investovat - portfolia nabízí potřebnou diverzifikaci rizik,“ uvedl vedoucí oddělení investic DTZ Ryan Wray. K přednostem logistického trhu podle firmy patří dobré výsledky, nízká míra neobsazenosti, limitovaná výstavba a stabilní nájemné. Dalším odvětvím je maloobchod, který vykazuje zájem o nemovitosti na hlavních nákupních třídách v Praze či nákupní centra v hlavním městě nebo regionech. Mezi již realizované transakce patří třeba prodej Fashion Arena Outlet Centre. Majitele mění také hotely Podle DTZ ožívají i investice do ubytovacích kapacit. Ve druhém čtvrtletí změnily majitele například Hotel Savoy a Hotel Four Seasons. Hotel má vzniknout i v bývalém pražském sídle Investiční a poštovní banky, které od skupiny J&T koupil ruský investor.


6


Přes 40 miliard

Vzhledem k pozitivním signálům z první poloviny roku, zájmu investorů a velkému počtu rozjednaných transakcí DTZ odhaduje, že letošní objem investic se bude pohybovat mezi jednou až 1,5 miliardy eur (přes 41 miliard Kč).

Pro srovnání, loni se uzavřely obchody za 1,1 miliardy eur (30,15 miliardy korun). Více než polovinu z toho (565 milionů eur, 15,5 miliardy korun) však tvořily tři největší transakce v čele s nákupem administrativního komplexu The Park na pražském Chodově americkou společností Starwood Capital za 280 milionů eur. Investiční bilanci mohou rozšířit nákupy rozvojových pozemků a projektů s vydaným stavebním povolením nebo územním rozhodnutím. Například v regionech jsou nejčastějším předmětem investičních obchodů projekty nových retail parků.

7) Industriální stopy 2014 SREALITY.CZ Likvidace industriálních staveb se týká celé České republiky. A její kulminace v roce, kdy aktivity směřující k záchraně nenávratných hodnot „slaví“ 25 let své existence, je křiklavá. Paradoxně lepší rok než 2014 si platforma průmyslového dědictví Industriální stopy pro bilanci celého oboru vybrat nemohla: právě letos už navždy stačilo zmizet z povrchu několik cenných objektů, které vykazovaly nespornou hodnotu, po stránce svého „příběhu“, průmyslové architektury nebo často i vybavení. I na tuto skutečnost, stejně jako pozitivní příklady nebo snahu chránit budovy s poutavou průmyslovou minulostí nebo výlučnou industriální architekturou zákonem, upozorní mezinárodní konference INDUSTRIÁLNÍ STOPY / ČTVRT STOLETÍ POTÉ. Proběhne v pátek 29. srpna v multifunkčním prostoru Gong v Dolní oblasti VÍTKOVICE. Účast přislíbila řada předních odborníků i zástupců ministerstev – například resortů kultury, pro místní rozvoj nebo obchodu a průmyslu. „Nechceme na konferenci opakovat již stokrát vyřčené. Zaměříme se na pojmenování skutečných příčin nynějšího tristního stavu a možných cest řešení. Nevyhneme se ani počátkům zániku mnohých cenných staveb v 90. letech při různých transformacích a privatizacích. Situaci v České republice nevnímáme autonomně – proto nabídneme srovnání vývoje a aktuálního stavu na Slovensku, v Polsku, Německu nebo v Maďarsku,“ říká Benjamin Fragner, z Výzkumného centra průmyslového dědictví při FA ČVUT,


který stál za prvními aktivitami kolem ochrany industriální architektury už kolem roku 1989. Na srpnovou konferenci, již doplní o den později, v sobotu, exkurze po Ostravě a okolí, zamíří řada odborníků z České republiky i ze zahraničí. Kontext a zaměření příspěvků, rozdělených do hlavních tematických bloků, dávají akci výjimečný charakter. Hovořit se bude například o novém památkovém zákonu a jím vyjádřené ochraně průmyslového dědictví, možnostech zásahů do stavební struktury industriálních objektů ve světle zahraničních příkladů, VCPD nabídne přehled více či méně vydařených projektů konverzí, do debaty o ekonomicko-politických souvislostech destrukce průmyslového dědictví zasáhnou i čelné osobnosti právního či mediálního světa. Konference volně odkazuje k přehledové putovní výstavě, uspořádané Sekcí ochrany průmyslového dědictví Národního technického muzea v roce 1990. Tematické okruhy vyzvaných přednášek českých i zahraničních účastníků lze shrnout do dvou okruhů. Prvně půjde o přehled a konkrétní projekty toho, čeho se v jednotlivých státech dosáhlo, ale i příklady dokládající, co bylo díky této specifické situaci průmyslového dědictví definitivně ztraceno – společenský kontext a ekonomické i morální důsledky. Zároveň se pokusí o pojmenování a analýzu příčin, informace o odlišné či naopak shodné strategii při hledání východiska pro vtažení průmyslového dědictví znovu do života v evropských zemích. Nový památkový zákon a ochrana průmyslového dědictví, možnosti zásahů do stavební struktury industriálních objektů ve světle zahraničních příkladů, přehled projektů konverzí, ekonomicko-politické souvislosti destrukce průmyslového dědictví a samozřejmě výčet toho, co „jsme si zbořili“… Jak ilustrují názvy vybraných přednáškových bloků a příspěvků, srpnová konference Industriální stopy / čtvrt století poté, která se uskuteční v Ostravě v pátek 29. srpna, tne bez obalu do velmi živého a akutního tématu.

Realitní byznys 8) Konec podfuků s nemovitostmi? Realitky konečně dostanou pravidla E15.CZ Podnikání realitních kanceláří v Česku nemá pravidla, ani meze. Makléřem se může stát každý, trhu vládnou zákony džungle. Spotřebitelé i renomé solidních realitek kvůli tomu dostávají na frak. Teď mají roky bez pravidel skončit.

7


Počet realitních makléřů v Česku atakuje dvacetitisícovou hranici. V přepočtu na počet obyvatel patříme v Evropě ke špičce. Na rozdíl od většiny evropských zemí u nás taky není podnikání realitních kanceláří a makléřů nijak regulováno. Výsledek? Soudcům se na stolech kupí stohy sporů mezi klienty a makléři. O několika případech, kdy postup realitky nebyl zrovna košer, jste četli i na Peníze.cz. Neprofesionální přístup, neoprávněné zadržování a zpronevěra peněz klientů, klamání klienta – třeba tím, že mu nastrčí falešného „vážného zájemce“ o nemovitost, zprostředkování podmíní podpisem exkluzivní smlouvy, po kterém ale „vážný zájemce“ přestane jevit vážný zájem. To je jen malý výčet problémů, se kterými se lidé setkávají, když využijí služeb realitního makléře. Poškozuje to spotřebitele a i důvěru v realitní kanceláře jako celek – bity jsou na tom ty kvalitní a slušné.

Změnit by to měl nový zákon. Ministerstvo pro místní rozvoj ho chystá už roky. Teď štafetu převzala ministryně Věra Jourová, která nechala připravit dotazník pro spotřebitele i realitní zprostředkovatele – chce z něj zjistit, co obě strany skutečně tíží a pálí, a při přípravě zákona se tím nechat inspirovat.

sazba hypoték se v květnu propadla na 2,81 %, což je historické minimum. „Díky tomu, že za růstem největší části dluhu českých domácností stojí právě hypotéky, lze hovořit o relativně bezpečném zadlužení. Věřím, že s rostoucí finanční gramotností ubývá těch, kteří se do dluhových problémů dostanou poté, co si půjčili na dovolenou,“ míní Petr Kříž ze společnosti PwC Audit. V květnu vzrostla také zadluženost českých firem. V porovnání s předchozím měsícem šla nahoru o 2,7 miliardy Kč. Celkem dluží tuzemské podniky bankám 996,8 miliardy Kč. I v tomto případě zjistili experti ČNB meziroční nárůst – dluh je nyní vyšší o 38 miliard Kč. „České podniky v uplynulých letech hodně šetřily, a tak mají relativně dost hotovosti a mnohé z nich ani o úvěr nestojí. Proto můžeme nyní pozorovat mezi bankami boj o zdravé spolehlivé dlužníky,“ komentuje Kříž situaci na trhu s úvěry.

Smyslem nového zákona je ochránit kupující, prodávající i solidní realitní kanceláře a makléře. Vybíráme to základní z jeho pravděpodobných kontur. Co z toho byste uvítali, čeho je nejvíc třeba? A co se vám naopak zdá jako krok vedle? Můžete hlasovat.

9) Domácnosti dluží o 43 miliard víc než loni. Lákají je levné sazby hypoték IHNED.CZ České domácnosti dluží bankám více než 1,2 bilionu korun. Tato květnová statistika ČNB ukazuje na to, že lidé mají půjčeno o 43 miliard víc než ve stejném období loňského roku. Za růstem dluhu stojí hlavně dostupnější hypotéky. V květnu zlevnily sazby hypoték na historické minimum. V tom samém období vzrostlo také zadlužení českých domácností. Dohromady dluží u bank 1,218 bilionu korun. Ve srovnání s loňským rokem je to o 43 miliard více. Dluh domácností vzrostl i ve srovnání s předchozím měsícem – o 2,7 miliardy. Vyplývá to z posledních statistik České národní banky.

Centrální banka poskytuje tuto statistiku každý měsíc v národním měnovém přehledu. Odvozuje se z bilancí měnových finančních institucí, které zahrnují vedle centrální banky, obchodních bank a poboček zahraničních bank v Česku také fondy peněžního trhu, úvěrní a spotřební družstva.

Jedním z důvodů, proč se Češi víc zadlužují u bank, jsou zmíněné dostupnější půjčky na bydlení. Průměrná úroková


8


10) NEMOVITOSTI: pravidla, podle kterých se řídí koupě PORTALOBYDLENI.CZ

Každý, kdo chce koupit nemovitost, by si měl důkladně prostudovat všechna zákonná ustanovení. Podrobněji vás s nimi seznamujeme v dalším díle červencového seriálu Portálu o bydlení. Koupě nemovité věci je upravena v ustanoveních 2128 až 2183 nového občanského zákoníku, který platí od ledna 2014. V případě nemovitých věcí se ve smlouvě o převodu řeší práva stran smlouvy a práva a povinnosti vůči třetím osobám, která přebírá, nebo přecházejí na kupujícího. Kupní smlouva musí mít písemnou formu. Jako věcná práva je možné sjednat i vedlejší ujednání v kupní smlouvě o koupi nemovitosti. Pokud jsou tato práva sjednána jako věcná a zapsána do veřejného seznamu, vznikají až zápisem do tohoto seznamu. V takovém případě budou působit i vůči právním nástupcům kupujícího. Jedná se zejména o výhradu vlastnického práva, právo zpětné koupě, zákaz zcizení či zatížení, výhradu předkupního práva nebo lepšího kupce a ujednání o koupi na zkoušku. Tato ujednání tedy vznikají až zápisem do katastru nemovitostí, sjednávají-li se jako věcné právo. U nemovitostí se také prodlužuje lhůta pro možnost oznámení skrytých vad prodávajícímu a uplatnění práv z vadného plnění na pět let od nabytí nemovité věci. Toto právo se však nepromlčuje, pokud prodávající při odevzdání věci o vadě věděl nebo vědět musel. Vedlejší ujednání při kupní smlouvě Výčet vedlejších ujednání zůstává demonstrativní a strany si tedy mohou vyjednat i jiné výhrady či podmínky ke kupní smlouvě. Výhrada vlastnického práva Pokud si prodávající vyhradí vlastnické právo, stane se kupující vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny, ale nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího již jejím převzetím. Vůči věřitelům kupujícího bude nově působit výhrada vlastnického práva pouze v tom případě, že byla zřízena notářským zápisem nebo byla zřízena v písemné formě a podpisy byly úředně ověřeny. Výhrada zpětného prodeje Výhradou zpětné koupě a nově také zpětného prodeje (na který se přiměřeně použijí ustanovení o zpětné koupi)


vzniká kupujícímu/prodávajícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu/kupujícímu za úplatu zpět. Tímto převodem se nově také vyrovnají užitky z peněz a případné plody vytěžené z věci, čímž se snaží zákonodárce předcházet budoucím sporům. Nově je dle ObčZ možné si vyhradit zpětnou koupi také u věcí nemovitých. Prodlužují se také lhůty, ve kterých má prodávající/kupující možnost uplatnit své právo. Pokud nebude lhůta ujednána ve smlouvě, bude možnost žádat vrácení u movitých věcí po dobu tří let a u nemovitých věcí po dobu let deseti. Nově není u těchto ujednání vyžadována písemná forma. Výhrada lepšího kupce Výhrada lepšího kupce je novým vedlejším ujednáním při kupní smlouvě, kterým může prodávající dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě (pokud není ujednáno jinak, tak u movitých věcí činí tato lhůta tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy). To zda je kupec lepší, rozhoduje zásadně prodávající a může tedy dát například přednost i novému kupci, který nabízí nižší cenu. Výhrada předkupního práva Pokud to bude výslovně ujednáno, výhrada předkupního práva bude nově také zavazovat dědice dlužníka a oprávnění z předkupního práva bude možné zcizit. Koupě na zkoušku Kdo kupuje věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební době schválí. Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí ta u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. Ke změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží. § 2131- tam, kde není zvláštní úprava o koupi nemovité věci, použijí se přiměřeně ustanovení o koupi věci movité. Zdroj: MMR

English corner 11) European office investment volumes grow 24% yoy - Savills PROPERTYEU.INFO Total transaction volumes for the office market in Q1 2014 were 24 % higher than during the same period in Q1 2013 and approximately 33 % above the five-year average, according to Savills.

9


The broker's latest European market in minutes shows volumes were boosted by a strong increase in transactions in Spain (+490 %), the Netherlands (+218 %), Ireland (+164 %), Austria (+140 %) and Sweden (+100 %).

Marcus Lemli, head of European investment at Savills, commented: “Investor interest is broadening both regionally and across the risk profile with buyers looking for higher returns, this is reflected in the strong transaction volumes recorded in the year to date. Markets such as Ireland and the Netherlands, which recorded +43 % and +31 % growth respectively in volumes in Q1 2014 compared to Q4 2013, prove that recovery is coming to several countries.” Savills reports that robust demand for Grade A offices helped yields to harden by 8 basis points to 5.3 % on average, indicating a downward movement for the seventh consecutive quarter.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

Looking at just the core markets of London, Paris and the German top five cities, the prime CBD office yield is as low as 4.3 %, ranging from 3.25 % in London’s West End to 4.7 % in Berlin. Dublin’s prime offices have seen the highest yield compression year on year (-175bps) followed by Madrid (-50), both markets are now approaching precrisis levels. The firm finds that, given the ongoing pressure on prime CBD yields, investors are increasingly looking to non-CBD areas and to regional cities in some markets. In the UK and Germany prime properties in the regional cities have seen a surge in demand, coming increasingly from cross-border buyers. Total transaction volumes increased by 91% in Manchester and 76 % in Birmingham, while office investment jumped by 150 % in Dusseldorf, 130 % in Hamburg and 93 % in Munich. Julia Maurer, European research at Savills, added: “Prime yields in London, Munich, and Frankfurt are at historically low levels, so well established regional economic centres may be a good investment alternative.“


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents