BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

VLASTNÍ DŮM SE ZAHRADOU - SEN ČI PŘÁNÍ VĚTŠINY ČECHŮ A MORAVANŮ Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Zájem o nájemní bydlení? Neklesá, ani neroste

2)

Ideální bydlení: rodinný dům na maloměstě

3)

V Olomouci se připravuje stavba nové městské čtvrti s až 500 byty

4)

Európske stavebníctvo sa opatrne blíži k rastu

Komerční nemovitosti 5)

Česko-slovenští miliardáři ovládli výstavbu kanceláří

6)

Hit realitních investorů: Tři velká obchodní centra v Česku mění majitele

Realitní byznys 7)

Hypoteční trh loni mírně klesl, byl ale druhý nejvyšší v historii

8)

Investiční byt: musí se vyplatit! Jinak jděte o dům dál

English corner 9)

Poland's Industrial Market Saw Record Demand in 2014

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

23/02 2015

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Nájemné Olomouc [Kč/měsíc] Olomouc 9. 2014 12. 2014

1) Zájem o nájemní bydlení? Neklesá, ani neroste REALITYMORAVA.CZ Dříve bylo téměř standardem, že se k životu v nájmu uchylovali lidé zpravidla jen na omezenou dobu - např. při nástupu do nového zaměstnání. Nyní je nájemní bydlení vyhledáváno i na několik let. Najdou se i tací, pro které je nájem mnohem lepší než vlastní bydlení. Mezi jeden z nejčastějších důvodů, jenž hraje ve prospěch nájmů, patří obava z možného stěhování za novou prací. "Uvázat" se na jedno místo hypotékou na 20 let nemusí vyhovovat zrovna každému. I proto si nájmy velmi dobře drží svoji cenu i při vzestupu poptávky po vlastním bydlení. Zejména univerzitní města nemají o zájemce nouzi. To si samozřejmě uvědomují i investoři, pro které se tato oblast stala velmi zajímavá, neboť se jedná o možnost, jak se zajistit na stáří. Člověk si jen nesmí připouštět, že má závazek u banky spojený s hypotečním úvěrem. Takový byt se musí co nejdříve obsadit solventním nájemníkem, jenž bude mít o tento typ bydlení zájem co nejdéle. Po roce 2008 sice poptávka po nájemním bydlení stoupla (banky se nechtěly moc pouštět do poskytování hypotečních úvěrů), ale ani to neznamenalo rapidní navýšení nájemného. Dokonce ani ukončení regulace nezpůsobila na trhu s nájmy zásadní výkyvy, o čemž svědčí i následující čísla realitních portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz – počet nabídek pronájmů k poslednímu dni daného roku (2010: 6 821; 2011: 7 229; 2012: 7 125; 2013: 6 533; 2014: 6 218).

Praha

Nájemné Praha [Kč/měsíc] 9. 2014

12. 2014

1+1

9 461

9 457

2+1

13 256

13 540

3+1

19 397

21 008

4+1

34 353

30 082

Průměr

19 117

18 522

Zdroj: realitycechy.cz a realitymorava.cz

Monitoring realitního trhu 23/02/2015

1+1

6 318

6 181

2+1

8 740

8 553

3+1

10 043

10 262

4+1

14 062

13 636

Průměr

9 791

9 658


Ostrava

Nájemné Ostrava [Kč/měsíc] 9. 2014 12. 2014

1+1

5 935

5 836

2+1

7 797

7 556

3+1

9 960

9 953

4+1

10 258

10 335

Průměr

8 488

8 420


Stabilita trhu je z výše uvedeného patrná. Aktuální nájemné je jen s minimálním rozdílem shodné s výší průměrného nájmu v roce 2010. Ani v dalších letech neočekáváme zásadní výkyvy.

2) Ideální bydlení: rodinný dům na maloměstě S T A V E BN I - F O R U M . C Z Vlastní dům se zahradou – takový je podle průzkumu uskutečněného pro realitní síť RE/MAX sen či přání většiny Čechů a Moravanů ohledně jejich bydlení. A jako ideální lokalita pro takový dům u nich suverénně vede menší město před velkou aglomerací. Maximální cena, jakou jsou obyvatelé České republiky ochotni zaplatit za bydlení svých snů, představuje pro většinu z nich částka tři miliony korun. Zatímco většina Čechů bydlí v bytě, rovněž větší část z nich sní o pořízení samostatného domu – 70 % respondentů ankety RE/MAX-u dotazovaných uvedlo, že preferují bydlení v domě se zahradou. Pouze 17 % touží bydlet v řadovém domku a jen 12 % dotázaných preferuje byt. Přitom větší preference pro byt vykazují mladší lidé (do 26 let) a pak skupina nad 55 let. „Lidé ve středním věku uvažují o domě se zahradou zejména kvůli dětem. Nejčastěji hledají pozemky kolem 1 000 metrů čtverečních, které do budoucna umožní vystavět venkovní posezení, bazén či pár záhonků pro pěstování zeleniny a ovoce,“ vysvětluje Pavel Hassman z realitní kanceláře RE/MAX 4You.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Preferovaná vesnice

Překvapivé jsou výsledky ankety ohledně bydlení ve městě. To sice v preferencích většiny dotazovaných drtivě převažuje, nicméně pouze 14 % z nich preferuje život ve velké aglomeraci. Naopak polovina dotázaných by ráda žila v menším městě a současně v kontaktu s přírodou. Téměř třetina by si pak dokázala představit život na menší vesnici. „Bydlení na venkově je v podstatě nový trend. Lidé nemají problém s dojížděním do města, pokud je v blízkosti a dopravně dobře obslužné. Vesnice také nabízí mnohem větší pozemky a přirozeně i výrazně nižší ceny nemovitostí, což je častý důvod pro takovou volbu,“ říká Pavel Hassman. S bydlením v domě na vesnici jsou však spojeny i manuální práce při údržbě domu. Nicméně pouze 7 % dotazovaných je ochotných si svoji budoucí vysněnou nemovitost rekonstruovat. Naopak drtivá většina účastníků průzkumu preferuje novostavbu či nemovitost v dobrém stavu. Drobné opravy nejsou podle respondentů na překážku, zásadní rekonstrukci se ale většina lidí při pořizování rezidenční nemovitosti pro vlastní účely snaží vyhnout. Maximálně tři miliony Za vysněné bydlení jsme – jak ukázal citovaný průzkum – nejčastěji ochotni utratit okolo tří milionů korun. Výjimku v tomto ohledu tvoří mladší věková skupina. Až třetina oslovených do 35 let si dovede představit, že za budoucí dům utratí až pět milionů. Vyšší částku by zvážilo už jen jedno procento oslovených.

Karlovarského, Ústeckého a Zlínského kraje jsou velmi šetrní – za své bydlení by vydali maximálně milion korun.

3) V Olomouci se připravuje stavba nové městské čtvrti s až 500 byty FINANCNINOVINY.CZ

Nová městská čtvrť s až pěti stovkami bytů, 27.000 metry čtverečními administrativních a komerčních prostor a více než tisícovkou parkovacích míst by měla v následujících letech postupně vzniknout v areálu bývalých sladoven a mrazíren v Olomouci. Náklady na stavbu mají činit 800 milionů až jednu miliardu korun, řekl ČTK Ladislav Král ze společnosti Nová Sladovna, která projekt připravila. Firma Nová Sladovna chce v bývalých sladovnách a sousedních mrazírnách ve čtvrti Nová Ulici postavit pět samostatných bloků, díky kterým v této části Olomouce vznikne nová čtvrť s ulicemi, náměstími a občanskou vybaveností. Železniční trať v sousedství nových budov překlene lávka pro pěší. V areálu byl zatím postaven jen nový hotel Ibis, který bude součástí navrhovaného komplexu budov. Projekt Nová Sladovna počítá se zastavěním téměř 20.000 metrů čtverečních. Postaveno má být 499 bytů. Hrubá užitková plocha vyčleněná pro bydlení bude 54 512 m2. Na administrativu připadne 11 644 m2 a pro komerční využití je vyčleněno 15 456 m2. V novém areálu mají být různé obchody a služby a skoro 1 100 parkovacích míst. Podle Krále je zatím předčasné hovořit o tom, kteří obchodníci či poskytovatelé služeb do nové čtvrti zamíří. Pokud společnost Nová Sladovna získá všechna potřebná povolení, tak chce stavbu nových budov nedaleko městského centra a Smetanových sadů zahájit na podzim příštího roku a dokončit v závěru roku 2020. „Harmonogram realizace projektu se bude odvíjet od finančních možností investora,“ stojí v oznámení investora.

Nejvíce jsou ochotni za své bydlení utratit Pražané (pětina oslovených by zaplatila do pěti milionů korun) a lidé z Plzeňského kraje (15 % oslovených by bylo ochotno utratit částku do pěti milionů), naopak lidé z


Projekt Nová Sladovna se zařadí mezi největší realitní investice v Olomouci. V novou městskou čtvrť Šantovka se má postupně změnit areál bývalé továrny Milo nedaleko centra města. Projekt za deset miliard korun připravila společnost SMC Development. Zatím bylo postaveno obchodní centrum Galerie Šantovka, ve kterém fungují dvě stovky obchodů. Galerie Šantovka je s prodejní plochou 46 000 m2 největší obchodní centrum v Olomouckém kraji a řadí se mezi deset

3


největších center v zemi. V nové čtvrti investor chystá například výstavbu komplexu bytových domů a kanceláří.

trhu s nehnuteľnosťami, v 3. štvrťroku hospodársky spomalila.

Součástí projektu je i nová výšková budova Šantovka Tower. Její stavbu ale zatím komplikuje nový územní plán Olomouce, který s výškovými budovami v těsném sousedství městské památkové rezervace nepočítá.

Naopak, akcelerovali krajiny na severe Európy mimo eurozóny. V jej 18-tich členských krajinách recesia skončila, s výnimkou Talianska, ale zanechala stopy. Produkcia, mzdy i ceny stagnujú a miery nezamestnanosti sú po štyroch rokoch úsporných opatrení rekordné. Na stimulovanie rastu spúšťa nekonvenčné opatrenia Európska centrálna banka.

4) Európske stavebníctvo sa opatrne blíži k rastu ETREND.SK Slabý, jednopercentný rast za uplynulý rok, zhruba dvojnásobný v tomto roku a zrýchlenie na 2,2 percenta v ďalšom dvojročnom období predpovedá stavebnej produkcii združenie Euroconstruct. Vlaňajšok vidí ako prvý rok oživenia, po siedmich rokoch hlbokej krízy, keď trh stratil štvrtinu objemu. Rast očakáva vo všetkých troch hlavných segmentoch, ale s určitými zvláštnosťami. Hnacím motorom európskeho stavebného sektora má byť bytová výstavba. Podľa Euroconstructu porastie v rokoch 2015 až 2017 v priemere o štyri percentuálne body. Podporia ju obzvlášť nové byty, ktoré vlani stagnovali a celkom sa nespamätali z predošlého závažného poklesu. Podobný trend vidí združenie aj vo vývoji investícií do nových neobytných budov. Predvlani zažili strmší prepad než nová rezidenčná výstavba, a tak je odhadovaný vzostup v porovnaní s ňou oveľa miernejší, sotva dvojpercentný za obdobie troch rokov. Inžinierska výstavba sa má zotavovať najrezkejšie. Rásť by mohla zhruba 2,5-percentnou dynamikou, pričom zrýchlenie sa očakáva v každom z nasledujúcich troch rokov. Produkcia v tomto segmente mala medziročne stúpnuť takmer o jeden a pol percenta už vlani, a to bol výhľad zrevidovaný nadol v súvislosti s poklesom ekonomického rastu vo Veľkej Británii . Nástroj na stabilizáciu produkcie v ďalšom období vidí Euroconstruct v renováciách budov. Tento segment už bol schopný absorbovať časť poklesu v iných oblastiach za uplynulé roky. A obzvlášť vo verejnom sektore pre tento účel poslúžia eurofondy z nového programovacieho obdobia. Vyššia dynamika, ale nižšie objemy Ekonomika v Európe sa zotavuje, ale návrat k hospodárskemu rastu môže byť pomalší, tvrdia výskumníci. Napríklad Veľká Británia, ktorá profitovala zo stúpajúcej dôvery spotrebiteľov a pozitívneho vývoja na


Ekonomický scenár sa lepší a prináša novú perspektívu aj pre stavebnú aktivitu v Európe. Po poklese v roku 2013 sa vlani už mala stabilizovať, hoci na veľmi skromnej úrovni. Toto mierne oživenie v súvislosti s ekonomickým vývojom považuje Euroconstruct za začiatok novej fázy odvetvového cyklu. Tvrdí, že rast sektora môže po niekoľkých rokoch dokonca predbehnúť hospodársky rast, hoci pri nižších objemoch stavebnej produkcie. Ťahúňom má byť východná Európa Napriek priaznivým vyhliadkam celého sektora sa scenáre pre jednotlivé časti Európy rôznia. Ekonomiky v krajinách východnej Európy sú na vzostupe, po spomalení v rokoch 2012-2013. Ale hospodársky rast v nich bude slabý, lebo trh práce je nestabilný, úverovanie opatrné a prebieha ešte aj korekcia národohospodárskeho účtovníctva, dôvodí Euroconstruct. Zohľadňuje aj obavy z deflácie v eurozóne, ktoré sa koncom vlaňajška už naplnili. Na makroúrovni má byť východná Európa opäť hnacou silou trhu, s rastom o 4,8 percenta za minulý rok a okolo troch percent v ďalších dvoch rokoch. Preto sa očakáva, že v tejto oblasti vstúpi do novej fázy vývoja aj stavebný trh. Podľa predikcií už nie je tak ďaleko od obdobia rastu porovnateľného s predkrízovým obdobím predovšetkým vďaka lepšiemu využitiu kapacít kvôli naštartovaniu projektov z eurofondov, ktoré sú schopné výrazne posilniť hlavne segment infraštruktúry. Tieto predpoklady sú dokonca významnejšie než očakávaný rast v krajinách západnej Európy. Za uplynulý rok nedosiahne ani jedno percento, prognóza je len 0,8 percenta. V najbližších troch rokoch by nemal presiahnuť dve percentá. Vlani hospodársky rast klesal vo Francúzsku, Taliansku a Španielsku, ktoré patria medzi päť najväčších krajín v Európe. Nemecko je nastavené na spomalenie v blízkej budúcnosti a rast sa môže tiež zastaviť až na 2 roky, tvrdí Euroconstruct. Vo Veľkej Británii sa očakáva veľmi silný všeobecný rast. Rezidenčný trh zažíva boom, investície do bytovej výstavby narástli za uplynulý rok o 16 percent. Ale nevyhne sa spomaleniu v trojročnom horizonte. Výstavbu nerezidenčných budov podporí silný dopyt po obchodných,

4


priemyselných a vzdelávacích priestoroch. A po prestávke v roku 2014 sa k rastu opäť vrátia aj inžinierske stavby, pričom by mal dosiahnuť 4,5 percenta v období dvoch rokov.

„Významná část zahraničních investorů se v období po roce 2009 začala orientovat primárně na nejsilnější a nejlikvidnější západoevropské trhy,“ řekl Petr Černovský z konzultantské firmy Professionals.

Komerční nemovitosti

Ovládnutí výstavby kanceláří českými a slovenskými miliardáři tak paradoxně umožnila právě krize. Příležitosti se chytla například skupina KKCG Karla Komárka. Od švédské společnosti Ikano koupila v roce 2012 připravovaný kancelářský a obchodní projekt Bořislavka v Praze 6. Penta pro změnu postavila Florentinum na místě bývalé budovy Rudého práva, kterou získala od rakouské S + B Gruppe.

5) Česko-slovenští miliardáři ovládli výstavbu kanceláří E15.CZ Na tuzemském kancelářském trhu se výrazně změnil poměr sil. Ve vakuu po krizi výstavbu nových kanceláří prakticky ovládli s investicemi v řádu desítek miliard korun čeští a slovenští miliardáři, kteří často původně vyrostli na zcela jiných oborech. Do realit se vrhli tak dravě, že množství prázdných kanceláří v Praze je na rekordní úrovni a trh bude nový přírůstek vstřebávat nejméně tři roky. Jen na konci loňského roku bylo podle údajů poradenské společnosti CBRE v Praze ve výstavbě téměř 215 tisíc m2 kanceláří. Zhruba tři čtvrtiny z toho objemu mají podle propočtu deníku E15 na svědomí čeští a slovenští investoři. „Nástup domácích developerů umožnil dostatek finančních prostředků dovolující financování projektů z vlastních zdrojů a dostupnost velmi výhodného financování na českém bankovním trhu,“ uvedl řídící partner realitní kanceláře Svoboda & Williams Prokop Svoboda. Do karet českým a slovenským magnátům hrála také krize. „V období ekonomické recese od roku 2009 se většina zahraničních developerů a investorů z českého trhu vzhledem k nejistotě výkonnosti a zvýšení rizik stáhla,“ komentoval vývoj Petr Černovský z poradenské společnosti Professionals. Do kancelářského sektoru se vrhl nejbohatší Čech Petr Kellner, Marek Dospiva z Penty, Karel Komárek se svou KKCG, spolumajitel televize Prima Ivan Zach či Vasil Bobela, Petr Pudil a Jan Dobrovský, trojice bývalých uhlobaronů sdružená pod hlavičkou BPD partners. Vedle nich působí ještě tradiční realitní magnáti typu Radovana Vítka (CPI), Ivana Chrenka (HB Reavis), Radima Passera (Passerinvest) či někdejšího tenisty a privatizátora Milana Šrejbera. Řada zahraničních developerů naopak z trhu zcela zmizela. V krizi nakupoval kanceláře Kellner, Dospiva i Komárek Z českého realitního trhu během krize zmizela nebo výrazně utlumila aktivity řada zahraničních hráčů.


Slušnou zásobu pozemků pro budoucí výstavbu administrativních ploch shromáždila také PPF, na lukrativních parcelách kolem Masarykova nádraží naproti Florentinu hodlá pokračovat v rozsáhlé výstavbě Penta. Z trhu naopak zmizela nebo minimálně výrazně utlumila řada zahraničních hráčů. „Významná část zahraničních investorů v období po roce 2009 začala orientovat primárně na nejsilnější a nejlikvidnější západoevropské trhy,“ řekl Petr Černovský z konzultantské firmy Professionals. Mezi posledními, kdo z Česka odešel, patřil loni Hochtief Development. Jeho projekt na Five na pražském Smíchově koupil developer Skanska Property. Právě tato sesterská firma stavební Skansky patří mezi posledních několik zahraničních developerů v Praze, kteří v Praze úspěšně staví a připravují nové projekty. Letos Skanska Property například dokončí v Karlíně výstavbu projektu Corso Court, jehož autorem je proslulý světový architekt Ricardo Bofill. „Pražskému kancelářskému trhu a jeho atraktivitě pro investory věříme,“ řekla manažerka Skanska Property Alexandra Tomášková. Ze zahraničních developerů zůstala

5


Praze věrná ještě například trojice rakouských developerů Immofinanz, Immorent a Karimpol.

6) Hit realitních investorů: Tři velká obchodní centra v Česku mění majitele

Ostravské nákupní centrum Futurum

IHNED.CZ  Vlastníci obchodních center v Česku z jejich prodeje inkasují stovky milionů korun.  Zájem investorů o komerční reality táhne hlavně přebytek kapitálu a nízké úrokové sazby.  Letošní rok bude z pohledu nákupními centry v Česku rekordní.

obchodů

s

Obchodní centrum Frýda otevřelo teprve loni v listopadu, jeho vlastníci by jej rádi prodali ještě letos. Chtějí využít současné situace, kdy investoři nevědí, co s penězi, a jsou ochotni kupovat nákupní centra nejen v Praze, ale i v malých městech, jakým je Frýdek Místek. To ještě před pár lety nebylo pravidlem. „Zájemci jsou, teď je to jen otázka jednání,“ potvrdila Lenka Čapková z vedení developerské společnosti TK Development. Ta zmíněné nákupní centrum vlastní společně se stavebně-developerskou firmou Gemo Olomouc. Frýda byla podle Čapkové při spuštění provozu pronajata z 96 %. „To je pro každého investora zajímavé. Navíc ve Frýdku v tuto chvíli druhé centrum není, jen retail park, což je úplně jiný koncept,“ doplnila Čapková s tím, že majitel nemovitosti tak nemá ve městě přímého konkurenta. Frýdeckomístecké nákupní centrum nabízí celkem 14 800 m2 pronajímatelných ploch. Budova vyrostla na břehu řeky Ostravice a její výstavba včetně úprav okolí spolkla zhruba 700 milionů Kč. TK Development již loni prodala pražské outletové centrum Fashion Arena a nákupní centrum Futurum v Hradci Králové. TK Development plánuje peníze získané z prodeje nemovitostí investovat do přípravy a výstavby dalších realitních projektů. Frýda není ojedinělým příkladem. Prodává se také nákupní centrum Varyáda v Karlových Varech, OC Karviná nebo ostravské obchodní centrum Futurum. Poslední jmenovanou nemovitost vlastní od roku 2008 realitní fond spadající pod křídla londýnské společnosti Pradera. „Co se týká OC Futurum Ostrava s ohledem na částečné oživení trhu a především s ohledem na blížící se expiraci


našeho fondu, zvažujeme prodej tohoto projektu. Předpokládáme, že by k prodeji mělo dojít v průběhu letošního roku,“ sdělil HN Leoš Kocman ze společnosti Pradera Management Czech Republic.

Ostatně končící životnost realitního fondu je důvodem prodeje karlovarské Varyády, připomíná Pavel Klimeš z poradenské firmy CBRE. Ta centrum pro majitele, kterým je realitní fond ze skupiny Invesco, spravuje. Podle dřívější tiskové zprávy z roku 2009 zaplatila společnost Invesco za nemovitost bezmála 50 milionů eur, v přepočtu zhruba 1,3 miliardy korun. „Varyáda prošla modernizací a dobře funguje, v plánu je také rozšíření centra,“ uvedl Klimeš. Rekordní rok Obchody s nákupními centry se výrazněji rozhýbaly už v loňském roce. Vedle Fashion Areny a Futura v Hradci Králové změnil vlastníka i pardubický AFI Palác. Jestliže v loňském roce se podle poradenské společnosti CBRE prodaly retailové nemovitosti dohromady za 314 milionů eur (8,6 miliardy korun), v letošním roce to bude násobně více. „V tuto chvíli očekáváme uzavření tří transakcí o objemu 800 milionů eur a další se chystají,“ komentoval situaci na trhu Richard Curran, generální ředitel CBRE. Patří mezi ně rozjednané prodeje pražských nákupních center Palladium a Arkády Pankrác za rekordně vysoké částky. Za zvýšeným zájmem investorů o tuzemské komerční reality jsou podle CBRE především nízké úrokové sazby, vysoká ochota bank financovat komerční nemovitosti a také přebytek kapitálu na trzích. Situace chtějí využít i vlastníci nemovitostí a své budovy prodat, dokud je o ně zájem.

Realitní byznys 7) Hypoteční trh loni mírně klesl, byl ale druhý nejvyšší v historii E15.CZ Banky v Česku loni poskytly občanům 85900 hypotečních úvěrů za 143,4 miliardy korun. Meziročně jde o mírný pokles, v rekordním roce 2013 banky poskytly 92600 hypotečních úvěrů v objemu 149,3 miliardy korun. Vyplývá to ze statistik ministerstva pro místní rozvoj. Loňský objem poskytnutých hypoték tak byl za dobu hypotečního trhu v Česku druhý nejvyšší.

6


„Pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů spolu s mírným opětovným nárůstem cen rezidenčních nemovitostí dokázal dostat trh s hypotékami na historicky druhý nejvyšší objem uzavřených hypotečních úvěrů,“ uvedl generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil. Celkový pokles objemu tak podle něj není tragédií. Hypoteční trh loni ovlivnily hlavně rekordně nízké úrokové sazby, stabilní ceny nemovitostí a snížení počtu refinancovaných hypotečních úvěrů proti roku 2013, doplnil analytik poradenské firmy Swiss Life Select Jiří Sýkora. Úrokové sazby u hypoték klesaly prakticky celý loňský rok. V lednu 2014 byla průměrná sazba hypoték podle Fincentrum Hypoindexu 3,08 %, v prosinci 2,37 %. Letos pokles pokračuje a v lednu propadl Hypoindex na rekordních 2,34 %. Celkově loni hypoteční banky poskytly občanům, firmám i obcím a městům přes 87 tisíc hypoték za 189,6 miliardy korun. O rok dříve to bylo 94 400 hypoték za 176,6 miliardy korun. Hypotéky poskytnuté občanům v miliardách korun Hypotéky poskytnuté občanům 2005

72,1

2006

100,8

2007

142,3

2008

120,1

2009

73,9

2010

84,8

2011

119,1

2012

121,6

2013

149,3

2014

143,4

Zdroj: MMR

8) Investiční byt: musí se vyplatit! Jinak jděte o dům dál HYPOINDEX.CZ Setkávám se s investory, kteří vyzkoušejí různé strategie pronájmu, ale k výnosu přes pět procent se nemohou dostat. Mají těžký úkol – vysokou kupní cenu už nezachrání sebevětší následné úsilí. A přitom získat slevu na investiční byt je o tolik jednodušší než u bytu kupovaného pro vlastní bydlení. Investiční byt, to musí být dobrý obchod, vyhmátnutá příležitost, trefa do černého – aspoň do té míry, aby vám vyšel výnos nad pět procent.


Upřímně si řekněme, že za poslední rok se hodně změnilo. Zatímco ještě nedávno nabídka převyšovala poptávku, takže pro zběhlé obchodníky nebylo těžké vyjednat slevu, dnes to už tak není.

Radil jsem vám v minulém díle koupit ideálně byt 2+kk. V tuto chvíli je právě 2+kk nejvíc vyhledávaná dispozice, proto jakmile se otevře příležitost, chopte se jí. Omluvte se v práci a vyrazte na prohlídku v prvním termínu. Mějte připravené financování tak dobře, abyste mohli peníze skoro sázet na stůl. Buďte flexibilní a především – naučte se přemýšlet jako investor. Vyhněte se zbytečnostem, přijdou draho První předpoklad úspěchu jsou dokonale nastavená kritéria vyhledávání. Za prvé, nebudete pak ztrácet svůj čas na prohlídkách bytů, ze kterých stejně žádné investiční terno nikdy neuděláte. A za druhé, všimnete si zajímavých příležitostí, i když budou třeba převlečené za ošklivá káčátka. Jako investor máte jedinou ambici – pronajmout výhodně koupený byt za dostatečně vysoký nájem. Zkuste tedy osekat svoje osobní preference a řiďte se jenom kritérii, která ovlivní zájem budoucích nájemníků. Zejména si dejte pozor na faktory, které zvyšují cenu bytu úplně zbytečně, typicky balkon nebo terasa, na které nestráví nikdo víc než pár dní v roce. Už vůbec byste se potom při prohlídce neměli zabývat detaily, jako je například secesní chodba nebo oblíbená lokalita, které vás sice chytnou za srdce, ale zaplatíte za ně zbytečně peníze navíc – neplánujete přece sami v bytě bydlet. Nesnažte se zabít dvě mouchy jednou ranou – až budou za dvacet let vaše děti velké, můžou splacený byt prodat a koupit si jiný podle svého gusta, nevybírejte jim ho nyní, když vaše hlavní role jako investora je v současné chvíli maximalizovat výnos, který vám nemovitost přinese. Ať vědí, že děláte byznys Obchodnický étos je právě to vaše eso v rukávu, které by vám mělo usnadnit jednání o ceně. Koupě nemovitosti je jinak totiž hodně emotivní záležitost – prodávající i makléři pracují s tím, že se začínáte v bytě cítit jako doma nebo jste si zamilovali danou lokalitu, a tak vás nutí platit vyšší cenu, než by byla nezbytná. Když jednáte o koupi investičního bytu, je to něco jiného – hned při prvním telefonátu s makléřem řekněte, že vám jde o byt na investici, a dejte jasně najevo, že pokud se nedostanete na kýženou částku, půjdete bez váhání někam jinam. Nejste-li omezeni tolika osobními přáními

7


jako v případě rodinného bydlení, vaše možnosti jsou široké.

English corner

9) Poland's Industrial Market Saw Record Demand in 2014 WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to JLL, Poland saw record total demand of over 2 million sq m, with 1.4 million sq m attributable to net take-up. Developers were quick to react - 1 million sq m of new stock was delivered to the market last year. Tomasz Olszewski, Head of Industrial CEE, JLL, said, “2014 was a very intensive year for both tenants and developers on Poland's industrial market. Despite the lack of spectacular new entries in 2014 and lease agreements, such as Amazon's in 2013, demand for industrial space in Poland peaked for the second consecutive year. Total demand reached 2.06 million sq m, which is the best ever result for the Polish industrial market and is 6% higher than 2013. Furthermore, net take-up accounted for 1.4 million sq m, which means a 7.5% increase y-o-y. The confident mood in the market can be credited to a number of factors, such as the general economic improvement, development of road infrastructure, as well as the expansion of e-commerce, retail chains, production and manufacturing firms.”

The largest new lease agreements in 2014 were signed by Czerwona Torebka (54,000 sq m in MLP Poznań Zachód), ID Logistics (46,000 sq m in Point Park Mszczonów) and GE (45,000 sq m in Panattoni's BTS scheme in Bielsko-Biała). The most significant renegotiation involved Carrefour, who renewed their 46,000 sq m lease in Distribution Park Będzin, and P&G, who renegotiated their lease of 38,000 sq m in Prologis Park Sochaczew. The volume leased by logistics operators doubled 2013's total, with nearly 607,000 sq m leased over 2014, accounting for 43% of net take-up. Vacancy rate down According to warehousefinder.pl, at the end of 2014, a total of 834,000 sq m was immediately available to tenants. This figure translated into a vacancy rate of 9.8%, down by 1.6 p.p. on Q4 2013. Among the major markets, the largest share of unleased space was found in Central Poland - 15.8%, Warsaw - 11.2% and Upper Silesia - 11.1%. A high vacancy rate (14.3%) was also registered in the Tri-City, though it should be noted that it refers to a modest 35,000 sq m. The lowest availability of warehouse space is to be found in Western Poland. The current availability in Poznań totals a mere 32,000 sq m (2.6% of existing stock). The Wrocław region has a vacancy rate of 5.7% as of Q4 2014. This translates into 66,700 sq m of available floor space. The Warsaw Inner City area has seen a significant depletion of available floor space - from 22.3% in Q4 2013 to 14.6% by the end of 2014. Supply - million sq m of new industrial space in 2014 At the end of 2014, warehouse stock on the Polish market reached a level of 8.54 million sq m and remained the largest in the Central and Eastern European region. 92% of this stock is concentrated in the five main regions, namely Warsaw, Upper Silesia, Poznań, Central Poland and Wrocław. What is interesting is the fact that other locations, acting mainly as local support, have the chance to witness the development of new schemes over the next months.

What is interesting is the fact that the distribution pattern of demand has slightly altered when compared to 2013, with the Warsaw Suburbs regaining their position as the most sought-after region.


“In 2014 developers completed 1.02 million sq m of space - the third highest volume in the history of the Polish industrial market. This was also much higher compared to the previous year's total of 305,000 sq m. The largest volume of new space - 355,000 sq m - was delivered in Wrocław, and as a result this region hit the 1 million sq m of total industrial stock last year”, Tomasz Olszewski explained.

8


The pace of expansion was fastest in Wrocław and Poznań, with the two cities registering new supply of 355,000 sq m and 268,000 sq m respectively. These were followed by Central Poland, where 138,000 sq m was delivered. A large portion of new supply was attributable to Amazon, for whom Panattoni and Goodman delivered three buildings with a total floor space of nearly 370,000 sq m (in Wrocław and Poznań). Among the major industrial regions, the lowest developer activity was registered in Warsaw. But this does not alter the fact that Warsaw remains the largest market in terms of stock (over 2,67 million sq m distributed over two zones - the Warsaw Suburbs and the Warsaw Inner City). With over 462,000 sq m of completed space, Panattoni was again the most active developer. Goodman has been the second most active, having completed 215,000 sq m, followed by Prologis with 85,000 sq m. “Developer activity has not shown any signs of slowing down. On the contrary, 687,000 sq m is currently in the pipeline as part of 30 construction projects across Poland. Importantly, speculative projects are becoming more popular. Over 184,000 sq m of industrial space not secured by lease agreements is under construction. This is a clear response from developers to both decreasing level of space available to hand and increasing demand,” Tomasz Olszewski added. The largest volume under construction is in Poznań. Again, it is Panattoni who leads in terms of the current development activity with nearly 252,000 sq m in the construction stage, followed by Goodman who is delivering 212,000 sq m. Unsurprisingly, these two companies are also the largest speculative developers. Rents Owing to their urban location and smaller size, Small Business Units (SBU) typically feature higher rents than the larger distribution parks. During 2014 the headline rents in such facilities were stable in Warsaw and Łódź, with Wrocław recording only a minor drop from €3.7-4.0/sq m/month to €3.5-4.0/sq m/month. Large distribution parks are predominantly located outside cities and feature considerably lower rents. During 2014, headline rents remained stable in the Warsaw Suburbs (€2.7-3.6/sq m/month), Upper Silesia (€3.0-3.7/sq m/month) and Central Poland (€2.6-3.3/sq m/month). Minor downward pressure was registered in Wrocław, where the rental band dropped from €3.0-3.8 sq m/month to €3.0-3.6/sq m/month. A more significant rental decrease applied in the case for


Poznań. Over the course of the year, the rental band dropped from €3.3-3.8/sq m/month to €2.9-3.5/sq m/month. This can be put down to the acute competition between developers seeking to secure large new construction projects or replenish occupancy in existing buildings. Effective rents were stable in the Warsaw Suburbs (€2.1-€2.8 / sq m /month), Upper Silesia (€2.4-€3.3/sq m/month) and Central Poland (€2.1-€2.8/sq m/month). In Poznań and Wrocław effective rents decreased and, by the end of 2014, stood at €2.15-€3/sq m/month and €2.5-€3.1/sq m/month respectively. Industrial land - return of speculative purchases Agata Zając, Land Transactions Coordinator, JLL, commented, “A notable change in the approach of developers was witnessed in 2014. With increasing industrial demand anticipated in the coming years they no longer feel restrained when it comes to speculative land acquisitions. Such activity has not been seen since 2007. Companies were interested not only in the major established industrial regions, but also some less obvious locations such as Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz, Toruń and Białystok. An additional factor shaping the industrial land market in 2014 and generating interest in plots, especially within Special Economic Zones, concerned a change in the rules relating to regional aid. New rules, effective from July 2014, increased the interest in plots of land in H1. The most sought-after regions in 2014 included the Poznań and Lower and Upper Silesia regions. In 2015, we expect the Warsaw Suburbs to also gain momentum”. Investment market The Investment market showed further buoyancy in 2014 with the transacted volume reaching an historic peak of €744 million. The largest deal was the acquisition of logistics parks by PZU FIZ Sektora Nieruchomości 2 for ca €140 million. Ownership became more concentrated with four players together controlling 54% of the stock: Prologis (26%), SEGRO (11%), Blackstone/Logicor (11%) and Goodman (6%). 2015 Outlook “Considering the positive economic forecasts, we expect that demand for industrial space will be similar to results registered in the past two years, however, achieving new peaks may prove to be difficult. Developer activity is likely to remain high as well and even one million sq m of new industrial space can be completed in 2015. We expect an increase in both developer and tenant interest

9


in industrial markets in Eastern Poland - Lublin, Rzeszów and other locations, such as Szczecin or Toruń. Rents will mostly remain stable, with an eventual upward pressure in the regions with a low amount of available space”, Tomasz Olszewski summarized.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents