BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

NĚKOLIK STOVEK AŽ TISÍC NOVÝCH BYTŮ V PRAZE NEMAJÍ KUPCE Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Stovky pražských nových bytů nikdo nechce. Developeři musí s cenou razantně dolů

2)

Platíte přiměřené nájemné?

3)

Po malých bytech se připojují k růstu cen i velké byty

4)

Za rekonstrukci lidé v průměru utratí 1,2 milionu korun

5)

Průmysl zpomalil, analytici netají překvapení. Stavebnictví stále v mínusu

6)

Čo za 80-tisíc? V Bratislave malý byt, neďaleko dom

Komerční nemovitosti 7)

Pozitivní výhled pro kancelářské trhy

8)

O evropské kanceláře mají korporace menší zájem

9)

Tančící dům je na prodej

Realitní byznys 10) Češi si z úvěrů ze stavebního spoření půjčili 620 miliard korun 11) Vlastníci nemovitostí budou lépe informováni o změnách v katastru

English corner 12) CEE retail investment up 70% in H1

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

12/08 2013

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitostiNewsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

1) Stovky pražských nových bytů nikdo nechce. Developeři musí s cenou razantně dolů IHNED.CZ Několik stovek až tisíc nových bytů v Praze nemají kupce. Mezi takzvané ležáky navíc patří i řada projektů, o které nikdo nemá zájem. Developeři proto musí s cenou níž, nebo nabízejí novostavby do pronájmu. Neprodejných bytů, které mají developeři v nabídce více než dva roky, jsou v Praze stále stovky. Vyplývá to z analýz předních developerských společností. Přesto podle nich pražský realitní trh v posledních čtvrtletích ožívá. Podle analýzy společnosti Crestyl bylo v polovině letošního roku v různých částech Prahy v nabídce celkem 6 182 bytů. „Zdaleka ne všechny nabízené byty jsou ležáky, tedy byty, které developeři dokončili před více než dvěma lety - těch je pouze devět procent. Přes 60 procent nabízených bytů je ještě ve výstavbě, či dokonce teprve pouze na papíře,“ prohlásil obchodní ředitel skupiny Crestyl Radim Sayed.

ležáky i těm bytům, které zůstaly neprodané po kolaudaci. To si myslím není přesné, protože prodeje se posouvají na konec výstavby. Spousta lidí si totiž byt, který je pouze na papíře, nedokáže představit,“ podotkl Soural, který za ležák považuje byt neprodaný do 24 měsíců od kolaudace. „Ležáky“ jsou i na papíře Ekospol hovoří o tom, že na trhu přežívají dvě tisícovky bytů, které nikdo nechce. „Pražský trh novostaveb za sebou stále vláčí přes dva tisíce již postavených a neprodaných bytů nazývaných ležáky, některé ležáky můžeme najít i mezi plánovanými projekty,“ uvádí Ekospol. Povolení v rámci procesu EIA (posuzování vlivů na životní prostředí) získalo před rokem 2009 více než deset tisíc bytů, které se stále nezačaly stavět. „Značná část projektů na papíře totiž není ve vlastnictví kapitálově silných developerů, ale spíše spekulantů. Tyto projekty byly od počátku připravovány s jediným cílem celý projekt pouze povolit a následně jej prodat jinému developerovi. Jenže takové projekty v nejbližších letech žádný rozumný developer nekoupí,“ tvrdí generální ředitel Ekospolu Evžen Korec. Podle Ekospolu je typickým ležákem byt s dispozicí 2+kk v Praze 4 z roku 2009, kde bylo v polovině loňského roku celkem 465 dokončených a neprodaných bytů. Prodeje začínají pomalu růst Developerská společnost, která neprodejný byt vlastní, má podle Sourala pouze dvě možnosti. „Buď byt razantně zlevnit, nebo ho překlopit do nájemního bydlení. Právě tento druhý trend na našem trhu pozorujeme stále častěji. Stále více firem tak řeší problém s velkým množstvím neprodaných bytů,“ podotkl Soural z Trigemy. Analýzy předních developerských společností ukazují na oživení pražského realitního trhu. Podle Trigemy vzrostl prodej nových bytů v prvním pololetí meziročně o 34 % na 2 410 bytů. Analýza společnosti Crestyl zase tvrdí, že se v Praze za první pololetí prodalo celkem 2 735 nových bytů, což je meziroční nárůst o 113 bytů.

Společnost Trigema odhaduje, že špatně prodejných bytů je v hlavním městě více. Volných bytů dokončených v roce 2011 je celkem 401, což představuje 17 % nabídky. „Další skoro čtyři stovky neprodaných bytů bylo kolaudováno v roce 2010, a tři stovky bytů dokonce ještě dříve,“ poznamenal generální ředitel Trigemy Marcel Soural.

Také Ekospol před nedávnem informoval, že podle jeho analýzy se v prvním pololetí v Praze prodalo 2 369 bytů, meziročně o 36 % více. Analýzy společnosti Skanska Reality mluví o 25procentním nárůstu v prvním čtvrtletí letošního roku. Rozdílná čísla způsobuje odlišná metodika výzkumu, kterou jednotlivé společnosti používají.

Podle něj je však problém v tom, že se developeři na definici „ležáku“ neshodnou. „Dokonce se začalo říkat

Monitoring realitního trhu 12/08/2013

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2) Platíte přiměřené nájemné? HYPOINDEX.CZ

Výdaje na bydlení patří mezi nejvýznamnější složky rodinných rozpočtů. A proč platit více, než je nutné? Porovnat přiměřenost nájemného je přitom snadné. Nemusíte ani procházet realitní inzerci. Konce regulace nájemného se zejména někteří politici báli jak pověstný čert kříže. Obavy sdíleli i lidé, kteří regulované nájemné využívali. Zmírnit obavy měly cenové mapy nájemného. Ty se ukazují stále užitečné. Mapa nájemného je dostupná na internetových stránkách Státního fondu rozvoje bydlení. Obsahuje orientační výši nájemného stanovenou odhadem znalce pro standardní byt. Data fond přebírá z Ministerstva pro místní rozvoj ČR – a zříká se zodpovědnosti za jejich správnost. Přestože k odhadu znalce může být člověk skeptický, k orientaci v cenové hladině přeci jen pomůže. Práce s aplikací Mapa nájemného je snadná. Pracuje se s ní jako s běžnými mapami, navíc si návštěvník může vybrat konkrétní kraj a město, které se mu přiblíží. Následně kliknutím na příslušnou ikonku města či jeho části zjistí cenové rozmezí nájemného. Hlavní město Praha a krajská města má členění detailnější a lze získat přehled o jednotlivých čtvrtích. Pro menší města je cena stanovena jediná. Tím, že ceny vycházejí ze „standardního bytu“, mohou se pro konkrétní situaci lišit. Standardním bytem je přitom myšlen byt o velikosti 65 m2 ve standardním technickém stavu bytu i domu a u každé lokality je navíc uvedeno, zda se jedná o panelovou nebo cihlovou zástavbu. Velikost bytu je poměrně zásadní. Nejenže za větší byty je za jinak stejných podmínek vyšší nájemné, ale zároveň je nájemné na prostorový metr nižší. Naopak u menších bytů je sice nájemné nižší, ale při přepočtu na čtvereční metr jsou tyto byty obecně dražší. Uváděné průměrné nájemné je stanoveno pro byt s běžnou polohou. Tou je myšleno byty za hranicí širšího centra, ale zároveň nikoli v okrajových zónách. U větších měst jsou uváděny ceny i u vybraných čtvrtí, včetně užšího centra. Stejně tak vliv na výši nájemného může mít i „nadstandardní“ výhled a další okolnosti.


Tabulka 1: Ukázka nájemného v Praze

Hradčany, Josefov, Malá Strana, Nové Město, Staré Město Braník, Hodkovičky, Krč, Lhotka, Michle Hloubětín, Libeň, Prosek, Vysočany Liboc, Nebušice, Ruzyně, Veleslavín, Vokovice

Nájemné za 1 m2

Nájemné za standardní byt (65 m2)

171,70 — 239,60 Kč

13 736,00 — 19 168,00 Kč

129,50 — 140,60 Kč

8 417,50 — 9 139,00 Kč

124,50 — 134,70 Kč

8 092,50 — 8 755,50 Kč

102,40 — 127,80 Kč

6 656,00 — 8 307,00 Kč

Zdroj: SFRB

Znalost obecné výše nájemného je poměrně významná v okamžiku vyjednávání s majitelem bytu nejen při uzavírání smlouvy, ale i při dojednávání úpravy nájmu. Stěhování má sice jako zálibu jen málokdo, ale hrozba, že dobrý a pravidelně platící nájemník odejde, může být silný argument, po jehož použití se pronajímatel dostává na slabší stranu jednání. Samotná podložená hrozba je přitom často účinnější než akce, jak praví i šachová teorie. Podobná hrozba funguje i v bankovním sektoru. Pokud klient s hypotékou oznámí záměr refinancovat, je jeho původní banka mnohem svolnější nabídnout nižší úrokovou sazbu. Nemusí se přitom jednat jen o hypoteční úvěr – stejná hrozba je účinná i u záměru změny běžného účtu. Tabulka 2: Ukázka nájemného mimo Prahu Nájemné za 1 m2

Nájemné za standardní byt (65 m2)

Žebrák (Středočeský kraj)

83,80 — 102,50 Kč

5 447,00 — 6 662,50 Kč

Kamenný újezd (Jihočeský kraj)

72,30 — 88,40 Kč

4 699,50 — 5 746,00 Kč

Přeštice (Plzeňský kraj)

78,30 — 90,10 Kč

5 089,50 — 5 856,50 Kč

Jáchymov (Karlovarský kraj)

65,10 — 79,60 Kč

4 231,50 — 5 174,00 Kč

Krupka (Ústecký kraj)

47,40 — 52,30 Kč

3 081,00 — 3 399,50 Kč

71,50 — 79,00 Kč

4 647,50 — 5 135,00 Kč

78,00 — 95,40 Kč

5 070,00 — 6 201,00 Kč

Hlinsko (Pardubický kraj)

66,60 — 73,60 Kč

4 329,00 — 4 784,00 Kč

Telč (Kraj Vysočina)

75,00 — 86,30 Kč

4 875,00 — 5 609,50 Kč

Kobylí (Jihomoravský kraj)

57,90 — 70,80 Kč

3 763,50 — 4 602,00 Kč

Olomouc (Olomoucký kraj)

87,80 — 93,20 Kč

5 707,00 — 6 058,00 Kč

Opava (Moravskoslezský kraj)

81,30 — 89,90 Kč

5 284,50 — 5 843,50 Kč

Otrokovice (Zlínský kraj)

94,10 — 104,00 Kč

6 116,50 — 6 760,00 Kč

Jablonec nad Nisou (Liberecký kraj) Smiřice (Královéhradecký kraj)

Zdroj: SFRB

3


3) Po malých bytech se připojují k růstu cen i velké byty REALITYMORAVA.CZ

Ekonomická recese, která začala před necelými pěti lety, se hluboce podepsala na cenách nemovitostí nejen ve světě, ale i v České republice. Byty v původním stavu, zejména ty, nacházející se na velkých sídlištích, začaly po roce 2008 zlevňovat. Nejrychlejší pokles cen byl zaznamenán u bytů 3+1. Nejstabilnější byly ze začátku recese malé byty 1+1 a 2+1, u kterých byl pokles cen první dva roky jen mírný. Alespoň taková zjištění vyplývají z nejnovějších statistik cen bytů realitních portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz, které trh s byty monitorují již pět let. Za poslední rok se situace na českém realitním trhu značně změnila, alespoň co se vývoje cen bytů týče. Mnoho poptávajících, kteří dříve vyhledávali spíše menší byty, nyní volí v nabídkách realitních kanceláří mnohem častěji byty s více pokoji. Ty totiž mohou být z dlouhodobého pohledu ekonomicky výhodnější. Např. koupí bytu kategorie 2+1 mladý pár sice ušetří na pořizovacích nákladech, ale pokud dojde časem k narození dětí, tak bude potřeba byt prodat a přestěhovat se do většího. Náklady spojené s prodejem malého bytu a koupí bytu většího (daň z příjmu, daň z převodu nemovitostí apod.) mohou v součtu vyjít dráž, než kdyby byl pořízen větší byt hned na začátku společného života. I to může být jeden z důvodů, proč jsou v letošním roce velké byty nejvyhledávanější za posledních 5 let. Zvýšený zájem o byty 3+1 se podepisuje zejména na jejich cenách. Jde o jedinou kategorii bytů, kterou letos v srpnu najdou zájemci hledající vlastní bydlení v realitních kancelářích za vyšší ceny než v roce 2012. Za poslední rok se totiž zvýšily nabídkové ceny bytů 3+1 o 2,37 %. V srpnu 2012 se dal v ČR pořídit průměrný byt 3+1 za 1 415 010 Kč. O rok později to bylo již 1 448 622 Kč. Obdobná situace je také u dat za poslední čtvrtletí, kdy se ceny bytů 3+1 zvýšily o 2,48 %. Za poslední tři měsíce podražily také malé byty 1+1, které jsou nyní dražší o 2,56 % než na začátku května. Naopak byty 2+1 ve stejném období zlevnily o 1,31 %. Dobrá dostupnost bydlení stále pomáhá lidem dosáhnout na větší nemovitosti než před pěti lety nebo ušetřit nemalé peníze. Otázkou jen zůstává, jak dlouho dobrá dostupnost vydrží. K nemovitostem se opět začínají vracet investoři, kteří v posledních pěti letech investovali spíše do jiných


aktiv. Zvýšená poptávka ze strany investorů totiž může opět otočit směr vývoje cen bytů směrem vzhůru. Stejně tak se do součtu pořizovacích nákladů vepíše možné zvýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Dostupnost bydlení se tak může ve zbytku letošního roku postupně zhoršovat.

4) Za rekonstrukci lidé v průměru utratí 1,2 milionu korun HYPOINDEX.CZ Letní měsíce přejí rekonstrukcím bytů, domů, ale i chat a chalup. O prázdninách si lidé často berou dovolenou i kvůli rekonstrukcím. Podle analýzy Hypoteční banky si na úpravu domova nebo rekreačního objektu lidé půjčují v průměru částku 1,2 miliony Kč. Rekonstrukci si plánují převážně lidé do 40 let a obvykle projde rekonstrukcí celý byt nebo dokonce dům. Důležitý je také finanční plán. Raději si ale dejte nějaké peníze stranou a náklady na rekonstrukci si rovnou o třetinu navyšte. Stává se, že při úpravách dotyčný zjistí, že nemá dost peněz. A mít například nově vykachlíkovanou koupelnu a záchod ne rozhodně nevypadá jako ze žurnálu. „Češi jsou národem kutilů a zároveň jsou známí tím, že se jen velmi neradi stěhují. Způsob, jak částečně změnit a vylepšit své bydlení, je tedy často rekonstrukce. Nejčastěji ji naplánují na letní měsíce, aby měli alespoň částečně jistotu příznivějšího počasí. Průměrná částka, kterou si Češi na rekonstrukci půjčí u Hypoteční banky, je téměř jeden a čtvrt milionu korun. U rodinných domů se však výše investovaných prostředků blíží dvěma milionům,

4


a to zejména ve větších městech,“ uvádí Jana Wolfová, ředitelka marketingové komunikace Hypoteční banky. Na rekonstrukci se chystá kde kdo

5) Průmysl zpomalil, analytici netají překvapení. Stavebnictví stále v mínusu E15.CZ

Rovnou celou svou nemovitost chce v nejbližších třech letech zrekonstruovat skoro 24 % respondentů. Někteří lidé stále ještě bydlí v bytech, kde je umakartové jádro. To se chystá předělat až 13 % lidí. Zmodernizovat jeden pokoj chce zhruba 15 % lidí, po nové koupelně touží 14 % a po kuchyni 7 %.

Českému průmyslu se nadále nedaří vymanit z recese. Průmyslová výroba v červnu meziročně poklesla o 5,3 %, dopad povodní byl přitom jen minimální. Stavebnictví sice zpomalilo propad, stále ale klesá dvouciferným tempem.

Rekonstrukce bude levnější, pokud k práci přizvete šikovné kamarády nebo rodinu. Svépomocí upravuje svou nemovitost až 44 % lidí. Jen každý desátý nechá kompletně celou práci na externí firmě.

Meziměsíčně se průmysl propadl o 0,9 %, meziroční propad v květnu činil 2,2 %, uvedl Český statistický úřad. Statistici přitom vyčíslili, že červnové povodně výsledek zhoršily jen o 0,2 %.

„Z našeho výzkumu vyplynulo, že téměř polovina z lidí plánujících rekonstrukci ji chce alespoň částečně financovat úvěrem, zejména hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Část z nich tak tímto způsobem doplní vlastní úspory, část úvěrem financuje celou rekonstrukci,“ vysvětluje Jana Wolfová.

Experti očekávali lepší výsledek. „Silný propad produkce v červnu je překvapivý a nabourává očekávání postupného zlepšování situace v klíčovém odvětví tuzemské ekonomiky,“ uvedl ekonom UniCredit Bank Patrik Rožumberský. „Letošní červen měl sice meziroční nevýhodu chybějícího jednoho pracovního dne, ale i tak jsme byli optimističtější,“ dodal i hlavní analytik Raiffeisenbank Michal Brožka.

Na vylepšení domů si v průměru lidé půjčují kolem 1,2 milionu Kč. Zvelebit si byt je levnější. Průměrná částka se pohybuje kolem 800 000 Kč. Nejdražší rekonstrukce jsou v Praze, kde je také průměrná nejvyšší pořizovací cena bytu. Pražané za zmodernizování nemovitosti zaplatí kolem 1,9 milionu Kč.

Stejně jako v předchozím měsíci k propadu nejvíce přispělo těžební odvětví, které kleslo o 21,2 %. Nedařilo se ani výrobcům elektroniky. Dobrý měsíc naopak zažil farmaceutický průmysl. Na rozdíl od průmyslu pokles stavebnictví nikoho nepřekvapuje. Meziroční pokles o 11,1 % je sice oproti květnu menší a meziměsíčně stavební výroba stoupla o 1,3 %, jinak ale analytici nevidí důvod k optimismu. „Stavebnictví stále postrádá poptávku, respektive zakázky, které by dokázaly nepříznivý trend stavebnictví alespoň zastavit. V tomto směru se ani ve druhém čtvrtletí letošního roku nic nezměnilo, neboť hodnota nových zakázek propadla o necelých patnáct procent,“ uvedl analytik ČSOB Petr Dufek. Navzdory slabému červnu předpovídají ekonomové, že druhá polovina roku bude přinejmenším pro průmysl výrazně lepší, než ta první. „Jak už naznačily indexy nákupních manažerů, recese průmyslu nejspíše pozvolna končí,“ uvedl Dufek. „Věříme, že červnový propad byl jednorázovým výkyvem a že druhé pololetí se již ponese ve znamení malého, nicméně pozitivního růstu. Oporou pro tyto nadějné vyhlídky je vývoj průmyslu v západní Evropě, který je podle všeho z nejhoršího venku,“ dodal Rožumberský.


5


6) Čo za 80-tisíc? V Bratislave malý byt, neďaleko dom ETREND.SK

Od najmenšej garsónky po rodinný dom za rovnakú cenu. „Toto by som nekupoval, radšej by som bral za tie peniaze väčší byt ďalej od práce.“ „To určite, každodenné dochádzanie nie je dobré.“ „Ja by som kúpil radový dom s malým pozemkom, načo sa starať o veľký trávnik.“ Nekonečné diskusie o tom, čo kúpiť a čo nie, nás inšpirovali k seriálu venujúcemu sa tomu, čo možno dnes nájsť za 80-tisíc eur vrátane DPH. Zameriame sa na štyri slovenské regióny s odlišnými cenami i pracovnými príležitosťami. Aby sme ukázali, ako veľmi na ceny bývania vplýva lokalita. V preklade táto suma pri 3,5-percentnom úroku a 30-ročnej splatnosti na hypotéke znamená približne 357 eur mesačne. Bratislava je najčastejším priestorom pre podobné diskusie. Ceny bytov sú vzhľadom na ekonomickú silu prirodzene najvyššie v krajine, to, či sú alebo nie sú prepálené, nechajme v tejto chvíli bokom. Každopádne v hlavnom meste obyvatelia zarábajú najviac, no za svoje peniaze si môžu dovoliť najmenej. Priemerné ceny v Bratislavskom kraji dosiahli v druhom štvrťroku 2013 úroveň 1 667 eur/m2, čo je stabilizované už niekoľko kvartálov po sebe. Ide však o údaj za celý región, bývanie v samotnej metropole je drahšie a prax ukazuje, že je problém nájsť dobrý byt napriek veľkej ponuke. Stanovených 80-tisíc eur nemožno určiť ako rodinný rozpočet, keďže za túto sumu sú k dispozícii najmä menšie jednoizbové byty. Vo vyhľadávanej lokalite Ružinova možno v ponukách realitných portálov nájsť aj dvojizbové s výmerou okolo 50 m2, no s nevýhodou v podobe umiestnenia na prízemí alebo v úplne pôvodnom stave. Treba dodať, že často ich vyhľadávač zobrazí napriek vylúčeniu týchto parametrov, nakoľko to predávajúci alebo realitná kancelária neprizná. Rovnako možno počítať s rozdielmi medzi inzerovanou a skutočne realizovanou cenou transakcií, v priemere sa hovorí o desiatich percentách. Ak hľadá obyvateľ novostavbu, situácia je ťažšia. Za 80-tisíc nájde len najmenšie jedno- a dvojgarsónky v horších lokalitách, ako sú napríklad tie okolo Slovnaftu.


Alebo v iných okrajových alebo priemyselných častiach mesta. Odlišná situácia je v okolí Bratislavy, kam v posledných rokoch smeruje čoraz viac obyvateľov. A mnohí sa po skúsenostiach s dopravnou situáciou zasa vracajú naspäť. Obľúbený smer na Dunajskú Lužnú dnes pri zvažovaní rodinného domu strieda Stupava a okolie. Vďaka tomu aj ceny smerom na juh klesajú. A tak nie je problém nájsť za niečo vyše 80-tisíc eur s daňou aj dom s výmerou cez 100 m2 a pozemkom. Tu ale treba zvážiť nevýhody každodenného dochádzania za prácou a voľnočasovými aktivitami do hlavného mesta.

Komerční nemovitosti 7)

Pozitivní výhled pro kancelářské trhy

IHNED.CZ Navzdory stagnujícímu růstu obsazenosti na východoevropských kancelářských trzích ukazuje analýza na pozitivní výhled pro většinu měst. Vyplývá to ze zprávy, kterou právě zveřejnila poradenská společnost Colliers International. Analýza nabídky moderních prostor na každém trhu upozorňuje na řadu starších budov, které jsou z velké části neobsazené, a tím zkreslují skutečnou operativní míru neobsazenosti. Stále více nájemců hledá způsoby, jak stávající prostory modernizovat a tím vylepšit pracovní podmínky a produktivitu při snižování provozních nákladů. „Na zavedeném trhu, jako je například v Budapešti, je základní neobsazenost téměř 20 %, zatímco operativní neobsazenost se blíží 16 %. Míra neobsazenosti na ostatních zavedených trzích jako Varšava, Praha a Bratislava se tím také snížila a dosáhla téměř 9,3 %, 11 % a 12 %, což je méně v porovnání s celkovou mírou neobsazenosti 9,8 %, 13 % a 14,3 %,“ říká Damian Harrington, regionální ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu Colliers International. Hlavní trhy ve východní Evropě lze rozdělit do tří hlavních kategorií podle množství moderních kancelářských prostor na obyvatele: zavedené, vyvíjející se a vznikající. Spolu s dopady nové výstavby je to referenčním bodem při interpretaci významu míry neobsazenosti pro nájemní trendy. Ze zprávy je také patrné, že vyvíjející se trhy jako Moskva, Bukurešť, Sofie a Záhřeb jsou na polovině své

6


potenciální kapacity z hlediska objemu kancelářských prostor na obyvatele.

„S kapacitou pro dlouhodobější expanzi těchto trhů poháněnou hospodářským růstem a latentní tržní poptávkou může být operativní neobsazenost prostor na trhu rychle absorbována,“ dodává Damian Harrington. Podobné schéma vidíme i v Petrohradu, Kyjevě a Bělehradu, které zaznamenaly nárůst poptávky v průběhu posledních pěti let. Vzhledem k tomu, že se předpokládá nárůst čisté absorpce na každém z těchto trhů v krátko- až střednědobém horizontu a výstavba v těchto městech trh nenasytí, poskytuje operativní míra neobsazenosti na úrovni 9 % v Petrohradě, 15 % v Kyjevě a 11 % v Bělehradě základ pro stabilní a potenciálně rostoucí nájemné. Podobná situace je v Moskvě, Bukurešti, Sofii a Záhřebu. Zavedené trhy čelí největším výzvám v důsledku narůstajícího převisu volných prostor a rostoucí konkurence, která je výsledkem nové výstavby. Zpráva dodává, že základní nájemné prostor nejvyšší kategorie je od pokrizového propadu relativně stabilní a krátko- až střednědobé prognózy zůstávají z velké části pozitivní, zejména mimo více zavedené kancelářské trhy. Mezi zavedenými trhy čelí největšímu převisu nabídky Budapešť, což bude pravděpodobně nadále vyvíjet tlak na snižování nájemného. Zatímco Varšava utrpěla krátkodobý šok v důsledku náhlého vzestupu nabídky v kombinaci se zhoršenou ekonomickou náladou a prognózou nižšího růstu, obnovení rovnováhy na trhu ve střednědobém horizontu je solidní a mělo by vést k oživení nájemného v přiměřené době.

8) O evropské kanceláře mají korporace menší zájem STAVEBNI-FORUM.CZ Více než 70 % velkých nadnárodních firem (podniky s více než 1000 zaměstnanci) má v průběhu následujících dvou let v úmyslu přemístit některé ze svých stávajících provozních kapacit do nových zahraničních lokalit – takový je závěr průzkumu Colliers International European Office Occupier Survey 2013 (Průzkum mezi nájemci kanceláří v Evropě v roce 2013). Výzkum se zaměřil na priority společností v Evropě: řešení ekonomických problémů, personální strategie, expanzní a relokační plány. Odhalil ovšem, že Evropa je v současnosti z mnoha důvodů pro megakorporace poměrně neatraktivní lokalitou.


„Zpráva ukazuje, že chuť po expanzi předních společností je zaměřená na rychle rostoucí oblasti, zejména Asii. Lepší přístup na trh, levnější pracovní síla a zlepšující se dostupnost know-how byly hlavní hnací silou pro rozhodování o přeshraničním přemístění,“ konsttuje Guy Douetil, vedoucí oddělení korporátních služeb Colliers International v regionu EMEA. Průzkum ukazuje, že Asie je považována za nejlepší oblast pro růst s tím, že 30 % společností plánuje v následujících dvou letech rozšířit své aktivity v Číně a 25 % v Indii. Další rozvíjející se asijské země, zejména Thajsko, Malajsie, Indonésie, Vietnam a Filipíny, vykazují ještě větší zájem (přibližně 40 % respondentů), a to díky ekonomickému rozvoji a otevřenosti vůči zahraničním investicím. Méně atraktivní Evropa Naopak postoj globálních ekonomických hráčů vůči západní Evropě prokazuje její aktuálně výrazně menší atraktivitu. Více než 45 % dotázaných společností totiž očekává snížení úrovně svých aktivit všeho druhu právě na tomto kontinentu, respektive jeho části, zatímco expanzi na tomto teritoriu plánuje jen 23 % účastníků ankety. Jana Vlková, vedoucí oddělení kancelářských prostor, Colliers International Česká republika, vysvětluje: „Hospodářské obtíže na Starém kontinentu z něj pro nadnárodní podniky dělají méně přitažlivou oblast. Ekonomický pokles některých evropských zemí spolu s obavami o schopnost evropských představitelů vytvořit plán nastartování hospodářského růstu na celém kontinentu jsou faktory, které ohrožují změnu těchto postojů.“ Zelená je drahá! Podle 70 %, respektive 66 % respondentů jsou „back-office“ a výroba/montáž ty činnosti, které budou s největší pravděpodobností v nejbližší době určeny k relokaci. Firmy je zamýšlejí přesunout do rozvíjejících se ekonomik, kde mohou počítat s nižšími náklady včetně těch pracovních. Právě náklady téměř 60 % účastníků průzkumu uvedlo jako hlavní prioritu při výběru centrály, zatímco loni to bylo jen 50 %, tedy o 10 % méně. Ekonomická nejistota a pokračující snaha o přísnou kontrolu nákladů – to bude zjevně trend a jasná priorita pro VELKÉ korporace v následujících několika letech. Jedním z hlavních „poražených“ byla podle výsledků průzkumu otázka udržitelného rozvoje – ve vztahu k trhu realit to představuje především téma zelených budov. Přestože většina respondentů uvedla, že a ekologické faktory hrají při jejich rozhodování o koupi a užívání

7


nemovitostí důležitou roli, nebyli připraveni zaplatit za zelenou budovu více. „Tento rozpor by mohl skrývat různorodý přístup v závislosti na typu zvažované budovy a její funkci. Leccos naznačuje, že například u centrál nebo nejreprezentativnějších budov bude pravděpodobnější, že budou mít atributy zelené budovy spíše než sekundární nemovitosti, a to především z důvodu prestiže a image firmy,“ říká Guy Douetil.

„Nedávno jsem viděl velkou mezinárodní publikaci Nejkrásnější města světa a tam Prahu reprezentovalo panoráma s Hradem a právě Tančící dům. Ten dokonce vytlačil z obálek mnoha průvodců po naší metropoli známé dominanty jako Pražský hrad, Karlův most nebo Staroměstskou radnici,“ poznamenal architekt Lukeš.

9) Tančící dům je na prodej E15.CZ Mezi nadcházejícími realitními obchody to bude skutečná perla. Creme de la creme. Na prodej je symbol soudobé tuzemské architektury: Tančící dům stojící v Praze na rohu Rašínova nábřeží a Jiráskova náměstí, který navrhl přední světový architekt Frank O. Gehry ve spolupráci s Vladem Milunićem. Na trhu je poprvé od roku 1996, kdy byl dům dostavěn. Informaci získal deník E15 od zdroje obeznámeného s chystanou transakcí. Podle stejného zdroje organizuje prodej poradenská společnost Jones Lang LaSalle. Vlastník Tančícího domu, jímž je společnost CBRE Global Investors, ani Jones Lang LaSalle se k informaci nevyjádřili. Hodnota Tančícího domu se bude pohybovat v řádu stovek milionů korun, uvedl realitní odborník, který si nepřál být jmenován. Vedle změny majitele je také možné, že Tančící dům bude mít novou funkci. Dosud sloužil převážně jako kancelářská budova. Dosavadní vlastník chce ovšem stavbu nabídnout mimo jiné mecenášům umění, kteří by v domě mohli vybudovat například galerii nebo muzeum architektury. To ostatně odpovídá vizi Václava Havla, jenž roky bydlel hned vedle a na vzniku „roztančeného“ domu se ideově podílel. „Havel měl představu, že by mohlo jít o objekt plný kultury. Tedy s knihkupectvím, antikvariátem, tanečním studiem, literární kavárnou a podobně. Otázkou je samozřejmě rentabilita takové funkce, ale třeba by se našel nějaký mecenáš, který by podobným způsobem stavbu využil,“ uvedl historik architektury Zdeněk Lukeš. Podle projektanta je Tančící dům stavbou zásadního významu. Bylo to totiž poprvé, kdy se po roce 1989 v Praze objevila originální budova navržená světově proslulým architektem Frankem O. Gehrym ve spolupráci s Vladem Milunićem. Díky tomu se stal Tančící dům jednou z novodobých dominant metropole.


Tím ovšem příběh Tančícího domu nekončí. Fascinující je také historie parcely pod ním. Původně na ní stála jiná cenná stavba, kterou však srovnala se zemí americká bomba při pravděpodobně mylném náletu v únoru 1945.

Realitní byznys 10)

Češi si z úvěrů ze stavebního spoření půjčili 620 miliard korun

FINANCNINOVINY.CZ Češi si prostřednictvím úvěrů ze stavebního spoření půjčili od roku 1993 více než 620 miliard korun. Za to by se nyní postavilo 207 tisíc rodinných domů s průměrnou cenou tři miliony korun. Dnes o tom s poukazem na dvacetileté výročí stavebního spoření v ČR upozornila Raiffeisen stavební spořitelna. „Za historii stavebního spoření u nás činí celkový objem poskytnutých úvěrů více než 620 miliard korun. Co se týká spoření, ke konci roku 2012 byl objem peněz v systému stavebního spoření celkem 435 miliard korun a průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami v roce 2012 činila 366 100 korun,“ prohlásil generální ředitel Raiffeisen stavební spořitelny Jan Jeníček.

8


Ještě v roce 1995 čerpali Češi pouze 880 úvěrů ze stavebního spoření, o tři roky později to už bylo přes 100 tisíc úvěrů. I díky rostoucí oblibě tohoto typu financování vzrostl podle Jeníčka mezi lety 1991 a 2011 počet domů o 16 procent a bytů o 17 %.

Informaci by měl katastrální úřad posílat v listinné podobě, nebo na vyžádání také e-mailem či formou krátké textové zprávy na mobilní telefon. To má lépe ochránit vlastníky nemovitostí, kteří se nezdržují v místě trvalého pobytu třeba kvůli pobytu v nemocnici nebo v cizině.

„K rozvoji domovního a bytového fondu přispělo také stavební spoření, které v České republice vzniklo v roce 1993. Úvěry nabízené stavebními spořitelnami byly od začátku úročeny podstatně výhodnějšími sazbami, než které nabízely jiné finanční instituce,“ tvrdí Jeníček.

Nový katastrální zákon souvisí s přijetím nového občanského zákoníku. Do katastru se má nově zapisovat 15 nových věcných práv k nemovitostem, která dosud neexistovala a která zavedl nový občanský zákoník. Nově se má zapisovat také právo stavby, které umožňuje postavit stavbu na cizím pozemku, nebo pacht. Všechna věcná práva se do katastru budou zapisovat výlučně vkladem, který má mít přednost před stavem skutečným. Katastr má nově pro účely státu a realitního trhu evidovat také údaje o cenách nemovitostí. Zpřísnit se má rovněž přezkum listin dokládajících právní vztah k nemovitostem.

Statistiky ministerstva pro místní rozvoj (MMR) ukazují, že jen v letech 2001 až 2011 se počet domů v ČR zvýšil o 190 000, bytů přibylo 400 000. Kromě stavebního spoření však lidé pro zajištění bydlení stále častěji využívají také hypoteční úvěry. „Stavební spoření je tak v posledních letech využíváno zejména na úvěry za účelem rekonstrukce a modernizace bydlení,“ podotkl Jeníček. Rodinných a bytových domů bylo v ČR na konci roku 2011 celkem 2,16 milionu. Bytů evidovaly statistiky Českého statistického úřadu a MMR 4,76 milionu.

11) Vlastníci nemovitostí budou lépe informováni o změnách v katastru

Zákon nemění základní správní poplatek 1 000 Kč za zápis do katastru. Zavádí ale poplatek například za výmaz zástavního práva, který je nyní zdarma. Těchto výmazů je nyní asi 200 000 ročně. Výnosy z poplatků odhaduje ministerstvo zemědělství na asi 1,2 miliardy Kč ročně. Informování vlastníků o změnách má katastrální úřady stát 30 milionů Kč za rok.

English corner

FINANCNINOVINY.CZ Vlastníci nemovitostí budou důsledněji informováni o změnách v zápisech jejich domů nebo pozemků do katastru. Měli by tak být lépe ochráněni před podvodnými převody svých nemovitostí. Schválila to dnes Sněmovna, když přistoupila na senátní úpravy katastrálního zákona. Normu nyní dostane k podpisu prezident Miloš Zeman. Katastrální úřad by podle senátních úprav směl vklad do katastru provést až 20 dnů po informování vlastníka nemovitosti o tomto kroku, aby mu dal čas na případné námitky. Informaci by mu měl zaslat do 24 hodin. Exministr zemědělství Petr Bendl (ODS) tyto změny odmítl s tím, že zápisy do katastru se tím o měsíc prodlouží. Zastánci větší informovanosti vlastníků nemovitostí chtějí zamezit případům, kdy by účastník řízení například zneužil nebo padělal plnou moc k zastupování vlastníka nemovitosti, nebo se za něj vydával. Bendl již dříve přiznal, že takových případů, kdy se za vlastníka vydával třeba nájemce, je zhruba 60 ročně na milion změn v katastru.


12) CEE retail investment up 70% in H1 PROPERTYEU.INFO Retail property investment in Central & Eastern Europe (CEE) reached nearly €2 bn in the first half of 2013, up around 70% year-on-year, according to the latest research from CBRE. Investors were mainly focused on Russia and Poland, which together accounted for €1.7 bn in H1 volumes and where major dominant shopping centres were a key target, CBRE said. Above-average growth perspectives for the two countries are reflected in their retail pipelines. Moscow has a pipeline of around 1.6 million m2 currently under construction, while Poland’s is also considerable with close to 1 million m2 under construction. Outside Poland and Russia, investor interest is more focused on smaller retail assets such as supermarket-led schemes or stand-alone units. As investors rework their

9


portfolios, active trading of partial interests is being seen across the region. A recent example is the sale of the remaining shares in Zlote Tarasy in Warsaw to UnibailRodamco. Jos Tromp, head of CEE research and consulting at CBRE, said that barring significant changes to the macroeconomic situation, trading in the second half of the year will remain strong. ' This may bring 2013 investment activity up to the levels seen in 2008,' he predicted.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents