BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

18/06 2012

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

POČET NOVĚ KOLAUDOVANÝCH BYTŮ SE OD ROKU 2007 SNIŢUJE, A TO NEJEN V ČESKÉ REPUBLICE, ALE I V DALŠÍCH ZEMÍCH EVROPSKÉ UNIE

Obsah:

Rezidenční nemovitosti 1)

Propad cen bytů se zatím

2)

Výstavba nových bytů klesá, preference se mění

3)

Roste zájem o větší byty

4)

Developeři začali lákat na druţstevní byty. V Praze jich je v nabídce několik stovek

5)

České stavebnictví: byrokracie, nekalá konkurence, úplatky

Komerční nemovitosti 6)

Nájemci kancelářských budov se rozhodují i podle parkovacích míst

7)

Development komerčních budov má o zeleném stavění jasno, rezidenční se ještě brání

Realitní byznys 8)

Velké realitní kanceláře v ČR dál dobývají trh, malých ubývá

9)

Naxos: V Česku se bude poprvé draţit obchodní centrum

10) Šancí pro stavebnictví je spolupráce veřejného a soukromého sektoru 11) Exekucí je stále víc… věřitelé vyhrabují staré dluhy 12) Hypotéky dokáţí být i levnější

English corner 13) European logistics take-up falls 35% in Q1: JLL

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

vývoj realizovaných cen zatím jen v Praze, protože pro zbytek republiky chybí dostatek údajů.

1) Propad cen bytů se zatím E15.CZ Pokles trţních cen bytů se v Česku nezastavil ani v letošním prvním čtvrtletí. Rychleji se sniţuje cena starších bytů – ty meziročně zlevnily o 4,7 %. Ceny bytů v novostavbách klesly podle údajů Českého statistického úřadu o 2,6 %. Přitom uţ loni developeři lákali na velké slevy. „Mírný pokles cen bytů se pro začátek roku 2012 očekával. Stojí za ním především další příliv projektů nižší cenové úrovně a postupné rozprodávání dražších bytů,“ uvedl analytik realitní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle Ondřej Novotný. Pro Petra Novotného z realitního týmu advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners je vývoj ve čtvrtletí důkazem, že ceny bytů ještě nejsou na dně. „Meziročně se dál propadly, přestože velké slevy developeři poskytovali už loni. Stejně tomu bylo i v předchozím kvartálu,“ dodal. Starší bydlení mimo Prahu bylo v prvních třech měsících letošního roku o pět procent levnější než před rokem. V hlavním městě se ceny starších bytů snížily o 3,1 %. Ceny nových bytů sleduje statistický úřad od začátku roku 2009, od posledního čtvrtletí stejného roku vykazuje meziroční index nepřetržitý pokles. Celostátní meziroční index starších bytů má ČSÚ k dispozici od třetího čtvrtletí 2010. Růst nevykázal ani jednou.

Už v dubnu publikoval ČSÚ také data o nabídkových cenách, které vychází z údajů v inzerci. Od ledna do konce března se ceny v nabídkách zvýšily meziročně o 1,1 procenta. Nabídkové ceny ale v prvním čtvrtletí táhla nahoru hlavně Praha, mimo metropoli dál klesaly. „Rozdíl mezi opačným trendem nabídkových a realizovaných cen je pak dán především nárůstem cen díky vyšší dani z přidané hodnoty a následným poklesem realizovaných cen při prodeji v rámci developerských slev. Starší byty jsou pak nuceny cenový vývoj novostaveb více méně reflektovat,“ uzavřel analytik Novotný z Jones Lang LaSalle.

2) Výstavba nových bytů klesá, preference se mění IHNED.CZ Počet nově kolaudovaných bytů se od roku 2007 sniţuje, a to nejen v České republice, ale i v dalších zemích Evropské unie. Zatímco ještě před čtyřmi lety se u nás, na Slovensku nebo v Polsku začínalo každý rok s výstavbou minimálně čtyř bytů na tisíc obyvatel, v uplynulém roce tento počet poklesl v ČR téměř na polovinu a počet nově dokončených bytů se přiblížil úrovni roku 2002. Nově stavěné byty v bytových domech s průměrnou užitkovou plochou 68 m2 bývají nejčastěji dvoupokojové, v rodinných domech, kde je užitková plocha dvojnásobná, převládají byty čtyř a pětipokojové. „Hlavním důvodem poklesu počtu zahájených bytů v minulých letech je chybějící poptávka po bytech již dokončených či dokončovaných. Bytová nabídka se svojí kvantitou, nastavenou cenovou hladinou a strukturou rozešla s poptávkou, čímž se přirozeně přibrzdila aktivita developerů. Proces postupného obnovování rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou je a bude ovlivňován ekonomickou situací obyvatel a jejich očekáváním budoucnosti, účastí veřejných zdrojů na podpoře bytové výstavby nebo daňovými změnami, například změnou sazby daně z přidané hodnoty,“ říká Martin Kupka, ředitel útvaru Investiční výzkum ČSOB. „Klesající reálné mzdy a rostoucí napětí na trhu práce rovněž nahrávají menšímu zájmu Čechů o nové bydlení. Opatrnější lidé dávají v takové situaci přednost koupi starší a tedy levnější nemovitosti,“ doplňuje Martin Kupka.

Zveřejněné údaje se týkají cen, za které se nemovitosti nakonec skutečně prodaly. U nových bytů sledují statistici

Nároky na bydlení se samozřejmě liší také podle krajů. Nejvíce nových bytů se v loňském roce začalo stavět ve Středočeském a Jihomoravském kraji, nejméně v

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Karlovarském, Libereckém a Zlínském kraji. Podíl rodinných domů na bytové výstavbě v regionech kolísá v závislosti na dosaženém stupni urbanizace, cenách pozemků i demografických a majetkových parametrech obyvatel. Pro některé vrstvy navíc stále platí, že rodinný dům je i otázkou společenské prestiže.

„V Praze a Brně, kde jsou soustředěny nadnárodní a velké firmy, je poptávka po bydlení v rodinných domech vyšší než v lokalitách se srovnatelnou dostupností lacinějšího bydlení v bytových domech,“ vysvětluje Martin Kupka z ČSOB. „Vzhledem k vysokým cenám pražských pozemků se však významná část poptávky po rodinných domech se zahradou přelévá do sousedních středočeských lokalit, se všemi z toho vyplývajícími komplikacemi pro kapacitně nedostačující místní infrastrukturu.“ Tlak na udržení životní úrovně, vyvolaný zvyšujícími se náklady na financování domácností, jejichž příjmy přestávají růst, podpořil zájem Čechů o tzv. vilové domy představující kompromis mezi bydlením v tzv. bytovkách a ve vlastním domě. „Náklady na pořízení bytu ve vilovém domě mohou být příznivější v řádu až několika set tisíc korun,“ dodává Martin Kupka. Ačkoliv počet nově podepsaných hypotečních smluv v dubnu letošního roku podle Hypoindexu poprvé v letošním roce poklesl, poptávka po vlastním bydlení je mezi Čechy stále velká. Nahrávají tomu především nízké úrokové sazby, které se v případě nejoblíbenější pětileté fixace stále pohybují pod úrovní 4 procent.

Sloučení bytů, jejich zvětšení či změny dispozice nabízí svým klientům YIT Stavo zdarma.V projektu KOTI Hájek je celkem 31 bytů v dispozicích 1+kk až 4+kk a velikostech od 36 m² až do 110 m². Autorem projektu, který je již z více než poloviny vyprodán, je ateliér Consilium ai. Výstavba byla zahájena v dubnu loňského roku, projekt je nyní dokončen, zkolaudován a v létě se začnou stěhovat noví obyvatelé. KOTI Hájek byl navržen tak, aby byl šetrný k životnímu prostředí a zároveň přinášel ekonomické výhody pro své obyvatele. Ty zajistí nejen kvalitní izolace, ale zejména 20 solárních kolektorů umístěných na střeše domu, které snižují náklady na ohřev teplé užitkové vody. Úsporný bytový dům získal Průkaz energetické náročnosti budovy B. „Stále více zájemců se dotazuje na provozní náklady a úspory při bydlení v nízkoenergetickém domě. Nechali jsme odbornou firmu spočítat a porovnat výdaje na vytápění a ohřev vody v bytě z našeho projektu KOTI Hájek a v panelovém domě postaveném před rokem 1980. Výsledkem je, že v panelovém bytě o 44 m 2 obyvatelé ročně zaplatí 17 656 Kč a v novém bytě o velikosti 48 m2 v KOTI Hájek pouze 6101 Kč. Roční úspora tak činí téměř 12 000 Kč,“ dodává Dana Bartoňová.

3) Roste zájem o větší byty IHNED.CZ Zatímco v uplynulých letech šly u developerů nejvíce na odbyt malé byty, loni se začal trend pomalu obracet. Letošní rok naplno ukazuje, že poptávka po větších bytech roste. Velké byty navíc často na přání klientů vznikají spojením dvou původně menších jednotek. To se potvrdilo například i v čerstvě dokončeném projektu KOTI Hájek společnosti YIT Stavo. „S požadavkem na spojení menších bytů do větších se u projektu KOTI Hájek setkáváme poměrně často. Klienti nejčastěji chtějí byt pro rodinu, tedy s více místnostmi, tak aby každé z dětí mohlo mít vlastní pokoj. Výhodou sloučení dvou bytů je také získání prostoru pro více koupelen a technických místností na uložení sezónních věcí či k využití jako šaten. Dalším důvodem je i více soukromí, které je potřebné zejména když už jsou děti starší – jednotky lze později opět oddělit,“ vysvětluje důvody spojování bytů Dana Bartoňová, obchodní a marketingová ředitelka společnosti YIT Stavo.

4) Developeři začali lákat na druţstevní byty. V Praze jich je v nabídce několik stovek IHNED.CZ Developeři začali v Česku nabízet ve velkém druţstevní byty. Cílí nabídku hlavně na lidi, kteří mají niţší nebo hůře prokazatelné příjmy. Například starší či rozvedení zájemci nebo také někteří ţivnostníci.

3


Do Česka se začíná vracet výstavba družstevních bytů. Nové byty do družstevního vlastnictví nabízejí jak zavedená bytová družstva, tak samotní developeři.

výjimečných případech“. Komerční banka financování družstevní výstavby neposkytuje.

Ti přitom doposud prosazovali prodej bytů do osobního vlastnictví. Ochlazení poptávky po pořízení bydlení je však nutí být při lovu klientů vynalézavější. Například jeden z největších developerů v zemi, společnost Finep, nabízí v Praze více než 200 družstevních bytů.

5) České stavebnictví: byrokracie, nekalá konkurence, úplatky

Na druhou stranu se podíl bytů v družstevním vlastnictví za posledních 10 let snížil více než o pětinu (viz graf). Důvodem je to, že družstva postupně převádějí byty do vlastnictví svých členů. Vyplývá to z posledního předběžného sčítání lidu Českého statistického úřadu. Developeři cílí nabídku družstevních bytů na lidi, kteří mají nižší nebo hůře prokazatelné příjmy. Jedná se o starší či rozvedené zájemce, anebo například živnostníky. „Družstevní bydlení hodně zvýhodňuje skupinu lidí, kteří nemají na to, aby je banky skórovaly,“ řekl Marcel Soural, generální ředitel stavební a developerské skupiny Trigema. Ta pro největší české bytové družstvo SBD Pokrok realizuje v Praze již druhý bytový dům. Výhodou pořízení bytu do družstevního vlastnictví je i to, že odpadají starosti s vyřizováním hypotéky. O úvěr totiž u banky žádá bytové družstvo. Zájemce o byt musí jen složit určitou část z celkové ceny bytu (obvykle okolo 25 - 30 %) a pak splácí družstvu nájem. Poté, co je úvěr splacen, si družstevník může požádat o převedení bytu do vlastnictví. Družstevní byty v novostavbách mizí rychle z nabídky. Trigema v červenci plánuje zahájit pro SBD Pokrok výstavbu Bytového domu Chudenická v Praze-Hostivaři a z celkových 51 bytů jich je již 42 rezervovaných. HN to potvrdil předseda představenstva SBD Pokrok Oldřich Sova. Družstevníky si získal i bytový dům, který staví Finep na pražském Proseku. Tam je již prý 70 procent bytů obsazených, přitom dům má být kolaudován až příští rok. Zájem o výstavbu družstevních bytů potvrzují i banky. Česká spořitelna v posledních čtyřech letech poskytla několik desítek úvěrů na financování družstevní výstavby. „V roce 2012 se mírně zvýšila poptávka po tomto způsobu financování,“ uvedl mluvčí banky Petr Podzimek. „Nejvíce dokončených nových družstevních bytů jsme financovali v Libereckém a také v Moravskoslezském kraji. V posledních dvou letech se zvyšuje poptávka po tomto druhu financování i v Praze.“ Financování nové bytové výstavby do družstevního vlastnictví úvěruje i ČSOB, ale „pouze ve zcela

REALITYMORAVA.CZ Uţ čtvrtým rokem se české stavebnictví potýká s klesajícím trendem. Letos se staví dokonce nejméně bytů za posledních 14 let. Pokles stavebnictví v tomto roce by podle aktuálních odhadů ředitelů stavebních firem měl dosáhnout 7,5 procenta. Nabízíme vám shrnutí kvalitativní studie českého stavebnictví od společnosti CEEC Research, které vychází z rozhovorů se stovkou představitelů stavebních společností.



Výhled českého stavebnictví pro rok 2012 zůstává i přes mírné zlepšení v očekáváních stavebních společností zřetelně negativní. Obavy jsou patrné především u středních a malých společností, které bojují o přežití. Návrat k růstu sektoru se zatím neočekává ani v roce 2013.



Pokles svých tržeb očekávají téměř dvě třetiny stavebních společností. Tržby by v roce 2012 měly klesnout napříč celým trhem, očekávání jsou lepší zejména u velkých a inženýrských společností. Podle aktuálních predikcí ředitelů stavebních firem zatím ani rok 2013 nepřinese návrat k růstu tržeb.



Sebedůvěra ředitelů stavebních společností v překonání konkurence v roce 2012 zastavila svůj dlouhodobý propad a zatím se odrazila ode dna. Aktuálně své společnosti v tomto ohledu však stále důvěřuje méně než polovina ředitelů.



Za aktuálně nejefektivnější způsob získávání zakázek považují velké společnosti výběrová řízení. Naopak ředitelé středních/malých stavebních firem preferují osobní kontakty. Prudce vzrostl podíl firem ochotných riskovat kvůli zakázce.



Jen jeden ze dvou ředitelů uvádí, že je možné získat veřejnou stavební zakázku bez úplatku.



Vytížení kapacit stavebních společností pokleslo zejména u středních a malých společností, velké firmy hlásí naopak růst vytížení. Tomu odpovídá i zásobník práce, který je největší právě u velkých společností.



Hlavními omezeními s největším dopadem na hospodářské výsledky stavebních společností jsou byrokracie ze strany státu, nízká poptávka financovaná jak z veřejných, tak i soukromých zdrojů, a také tvrdá, někdy až nekalá konkurence, shodují se ředitelé firem.

4

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

6) Nájemci kancelářských budov se rozhodují i podle parkovacích míst IHNED.CZ Parkování: dostupnost, počet a cena. Tyto tři kolonky v poptávkách nájemců mají vliv na volbu nemovitosti. Podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ se dopravní obslužnost a možnost garantovaného parkování, jež je součástí budovy, staly standardními aspekty při výběru kancelářských prostor. A ačkoliv jsou podmínky na území hlavního města nastaveny racionálně (vyhláška č. 26/1999 Sb. včetně pozdějších novelizací), mezi jednotlivými městskými částmi jsou velké rozdíly.

„Stále častěji platí rovnice, že čím méně parkovacích stání, tím hůře se objekt na trhu prosazuje. Novostavby musí splnit poměr 35:1, tedy jedno parkovací místo na 35 čtverečních metrů kancelářské plochy,“ říká Václav Bouček, vedoucí oddělení Tenant Representation DTZ. Přesto zmíněného poměru nedosahuje prakticky žádná městská část. Důvodem může být například nemožnost hloubení dopravních garáží kvůli vedení metra, sítí či dalších staveb. A rovněž starší výstavba bez daných koeficientů. Z analýz DTZ nejlépe vychází Praha 4, kde se i díky nové výstavbě na Pankráci a Budějovické nachází v kancelářských budovách 14 500 parkovacích míst, zpravidla v podzemních garážích. Výsledný poměr čtverečních metrů podlažních ploch na jedno parkovací místo tak dosahuje přibližně 50:1, což je jedna z nejnižších hodnot na území hlavního města. Podobný poměr nabízí i Praha 3, Praha 9 a Praha 10.

Na opačném konci tabulky se objevuje Praha 8, kde je poměr čtverečních metrů kancelářských ploch na jedno parkovací stání 90:1. Nepřekvapí rovněž komplikovaná situace u administrativních budov ve velké části Prahy 2 a především na území Prahy 1. Poměr kancelářských ploch v metrech čtverečních na jedno parkovací místo zde místně převyšuje i 110:1. Relativně dobré podmínky garantovaného parkování nabízí Praha 6, kde poměr kancelářských ploch na jedno parkovací místo dosahuje přibližně 60:1. Převažují podzemní garážová stání (celkem 67 %). O jistém poddimenzování parkovacích kapacit již můžeme hovořit v oblasti Holešovic, kde poměr metrů čtverečních kancelářských ploch na jedno parkovací místo dosahuje hranice 70:1. Kancelářský trh Prahy 5 disponuje přibližně 6000 garantovaných parkovacích míst a celkový poměr taktéž dosahuje 70:1. Avšak tento údaj je výrazně ovlivněn oblastí kolem Anděla, která je z hlediska parkování výrazně poddimenzovaná, respektive s ohledem na omezení nebylo v některých případech dovoleno postavit více parkovacích stání. Konkrétně DTZ zaznamenává poměr 95:1. Jak uvedeno, nedostatkem garantovaných parkovacích stání coby součástí kancelářských projektů dle výzkumu DTZ poměrně citelně trpí Praha 8 a především Karlín. A to přesto, že se celá lokalita v posledních letech dynamicky rozvíjí. Celkově je zde k dispozici 3400 parkovacích míst, což značí poměr čtverečních metrů kancelářských ploch na jedno parkovací stání 90:1. „Jedním z hlavních důvodů tohoto stavu je relativní stáří kancelářské výstavby v této oblasti. Nově dokončované projekty již reflektují potřebu dostatečného počtu garantovaných parkovacích ploch,“ vysvětluje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ. Celkové podmínky parkování se odrážejí i na výši nájmů parkovacích stání. V pražském centru přesahuje výše nájmu za jedno kryté parkovací stání v některých případech i 220 eur za měsíc, tedy více než 5 000 Kč. V projektech v centru i ve velké části Prahy 2, které disponují vyšším počtem parkovacích míst, se nájem pohybuje od 150 do 200 eur/měsíc za jedno parkovací stání. V širším centru včetně Prahy 3, 7, 8, oblasti Anděla, Pankráce a Michle dosahuje nájemné za kryté parkovací stání rozpětí mezi 90 a 150 eury za měsíc. V Praze 6 a 9, včetně vzdálenějších kancelářských lokalit, lze jedno kryté parkovací stání pořídit mezi 70 a 90 eury za měsíc. U venkovního parkování se nájmy pohybují od 35 eur/měsíc za jedno parkovací stání. „S novou výstavbou očekáváme i další rozšiřování kapacit garantovaného parkování. Developeři jsou do vyšších počtů

5


parkovacích míst do jisté míry tlačeni i faktem, že řada městských částí zavedla či výrazně rozšiřuje zpoplatněné parkovací zóny,“ říká Lenka Šindelářová. DTZ do konce roku 2012 očekává dokončení 83 500 m2 moderních kancelářských ploch. Čtyři největší projekty City Green Court, River Garden Offices, City West A2, a Classic 7 II v součtu rozšíří nabídku garantovaných parkovacích stání o více než 1 000 míst.

7) Development komerčních budov má o zeleném stavění jasno, rezidenční se ještě brání E15.CZ Počty zelených bytových a rodinných domů jdou v Česku zatím jen do stovek, naopak kanceláře, pyšnící se mezinárodním zeleným certifikátem, uţ celkem čítají na dva miliony čtverečních metrů. „Nájemci z řad velkých firem začínají mít PR postavené na tom, že jsou ekologické, u globálních firem to platí téměř stoprocentně,“ poznamenal Miroslav Linhart, expert na stavebnictví společnosti Deloitte. Přesto v realitním a stavebním sektoru panuje kolem zelených budov řada otazníků. „Důležitý je koncepční přístup. Není to jen o zeleném stavění, ale samozřejmě o tom, aby firmy byly připraveny na změnu. V diskuzích se stavebními firmami registruji ještě malou znalost problematiky,“ konstatoval Linhart na úvod diskuzního setkání Proč stavět zeleně, pořádaného poradenskou společností Deloitte ve spolupráci s deníkem Mladá fronta E15. Komerční development dává ekologicky šetrnějšímu stavění zelenou i z ryze byznysových důvodů. Mezinárodní realitní investoři mají v současné době zájem jen o nejkvalitnější budovy. U nich už bývá považováno za samozřejmost, že mají zelený certifikát, nejčastěji Leed či Breeam. „V rámci kancelářského developmentu jsou jednoznačné nároky na energetickou úspornost budov,“ potvrdil finanční ředitel developerské firmy CTP Radek Zeman. CTP staví kromě kanceláří hlavně průmyslové a logistické areály. „Tam už se běžně nesetkáváme s požadavky na certifikace Breeam nebo Leed, jde opravdu hlavně o energetickou náročnost budov, případně mají nájemci specifické požadavky,“ dodal Zeman. V rezidenční výstavbě zatím přetrvává k zeleným budovám rezervovanost. Z velké developerské čtyřky se pouze společnost Skanska hlásí k nízkoenergetickým domům. Další velcí hráči jako Central Group nebo Ekospol dokonce otevřeně deklarují svůj odpor k evropské směrnici EPBD II,

podle níž by se po roce 2020 měly stavět už jen budovy s téměř nulovou spotřebou energie. Argumentují hlavně vyššími náklady na pořízení bytu, které nebude tuzemský zákazník akceptovat. „Velmi podobná situace byla, když se v Evropské unii zaváděly katalyzátory do aut. Automobilový průmysl hystericky vykřikoval: to je konec, zkrachujeme. Regulace prošla a druhý den všechny automobilky nabízely auta s katalyzátory,“ připomněl Ondřej Šrámek z firmy Knauf Insulation. Zkušenosti z Rakouska ukazují, že zelené technologie zlevnily poté, co se sektor ekologicky šetrného stavění rozvinul. Zatímco před pěti lety se u pasivních budov uváděly dodatečné náklady k patnácti procentům, dnes se pohybují kolem pěti procent. Také jeden z mála developerů na českém trhu, který se specializuje na výstavbu nízkoenergetických bytů, společnost JRD, tvrdí, že je s cenami na pražském trhu konkurenceschopná. Jak shrnul Linhart, zavádění evropské směrnice EPBD II bude mít pro sektor stavebnictví negativní i pozitivní dopady. K těm nepříznivým patří relativně vyšší náklady a rychlejší zastarávání stávajících budov. V případě pasivních budov pak mohou někteří obyvatelé vnímat i určitá omezení uživatelského komfortu, na který byli zvyklí, jako třeba u větrání. „Naopak pozitivními přínosy budou rekonstrukce komerčních a obytných budov, které ročně přinesou investice v řádu desítek miliard korun, dále pak zavádění špičkových technologií, růst konkurenceschopnosti a přínos ve snižování nákladů na energie,“ uvedl Linhart. Praha je nejdraţší ve střední Evropě Ceny nových bytů v Praze jsou podobné jako v Berlíně, a dosahují tak nejvyšší úrovně ve střední Evropě. Tuzemská metropole je podle studie Deloitte, porovnávající ceny za 70metrový byt, zároveň jedním z mála evropských měst, kde ceny nového bydlení překračují průměr země víc než dvojnásobně. Průměrná cena za čtvereční metr nového bytu loni v Praze dosahovala podle Deloitte 2 500 eur, tedy zhruba 64 tisíc Kč. Nejdražší ze sledované dvanáctky měst byla Paříž, kde srovnatelná plocha nového bytu stála průměrných osm tisíc eur. Nejlevněji bylo naopak v Budapešti, kde stál metr čtvereční 940 eur, přibližně 24 tisíc Kč. Čech s průměrným příjmem vydělává na pořízení bytu podobně dlouho jako v Británii nebo Nizozemsku. Potřebuje k němu asi sedm hrubých ročních platů. Srovnání intenzity bytové výstavby mezi vybranými zeměmi Evropské unie v letech 2008 až 2011 ukázalo, že největší pokles zaznamenalo Španělsko. I přes výrazný propad však loni předčilo průměr unie.

6

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

8) Velké realitní kanceláře v ČR dál dobývají trh, malých ubývá FINANCNINOVINY.CZ Významné proměny tuzemského trhu realitních kanceláří se nezastavují ani v letošním roce. V původně rozdrobeném odvětví s mnoţstvím malých "realitek" dál roste trţní podíl velkých sítí. Současně se ale se pravděpodobně nezastavuje ani odchod menších hráčů z trhu, který začal v roce 2010. Vyplývá to ze zjištění ČTK mezi realitními kancelářemi. „Podíl realitních sítí na trhu neustále roste. Myslím, že neexistují přesné statistiky. Osobně odhaduji, že se na všech transakcích realitních kanceláří mohou podílet až 50 procent,“ řekl ČTK prezident Asociace realitních kanceláří ČR Jaroslav Novotný. Největší realitní sítí je v Česku RE/MAX, kterému ale zdatně konkuruje například M&M Reality nebo Realitní kancelář Sting. Ambicemi nešetří ani Century 21, stejně jako RE/MAX s kořeny v USA. „Trh se konsoliduje, skupina několika hráčů se silnou značkou a zpravidla celonárodní působností na něm postupně získává stále vyšší podíl,“ uvedl výkonný ředitel společnosti Century 21 Bonus Praha Lukáš Brych. „Tento trend je ale patrný už poslední tři roky a bude dále pokračovat, protože počet realitních kanceláří na českém realitním trhu je při velikosti České republiky stále příliš vysoký,“ dodal ředitel Realitní skupiny Sting Michal Pitucha. Poslední čísla o počtech realitních kanceláří a jejich zaměstnanců má Český statistický úřad za rok 2010. Už tehdy se počet „realitek“ a dalších podobných firem meziročně snížil o pět procent zhruba na 19 000. Počet zaměstnanců v oboru klesl o 11 % na 17 870 pracovníků. Spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality Miroslav Jonáš odhaduje, že loni počet firem v oboru klesl nejméně o dalších 15 %. Z hlediska marží za prodeje a pronájmy nemovitostí k bydlení se trh v roce 2011 snížil zhruba o tři až sedm procent zhruba na pět miliard Kč, vyplývá ze studie společnosti MindBridge Consulting, kterou si objednal RE/MAX. „Letos očekáváme zhruba podobný pokles trhu,“ řekl ČTK prezident RE/MAXu David Krajný. Zdaleka ne všechny obchody ale zprostředkovávají realitní kanceláře. Počet přímých transakcí sice kvůli větší opatrnosti lidí v krizi klesl, stále ale tvoří necelou polovinu trhu, dodal Krajný.

Právě o tuto část trhu, která dosud zprostředkovatelům nedůvěřuje, svádí „realitky“ největší boj. „Největší obchodní příležitostí pro realitní kanceláře vidím uchopení těch klientů, kteří realizují své transakce mimo realitní kanceláře. Zde je velký prostor, který mohou kanceláře zaplnit,“ uzavřel šéf realitní asociace Novotný. Vývoj počtu firem a zaměstnanosti v oblasti nemovitostí (zahrnuje zprostředkovatelskou činnost realitních agentur a správu nemovitostí): Rok

Počet firem

Počet zaměstnaných osob*)

Počet zaměstnanců

2005

14 370

23 587

16 296

2006

15 731

25 161

17 488

2007

17 085

26 852

18 628

2008

18 897

30 598

21 192

2009

20 061

30 639

20 079

2010

19 019

28 485

17 870

Zdroj: ČSÚ Poznámka: *) Zahrnuje zaměstnance, pracující majitele firem, spolupracující členy domácností, pracovníky na dohody o provedení práce a pracovní činnosti přepočítané na plné úvazky

9) Naxos: V Česku se bude poprvé draţit obchodní centrum FINANCNINOVINY.CZ Jedno z největších moravských obchodních center Olomouc City jde do draţby. V Česku bude prodej 18 000 m2 velkého nákupního centra za stovky milionů podle realitních makléřů ojedinělou záleţitostí. Doposud se ţádná podobná nemovitost v tuzemsku nedraţila, zároveň by mohlo jít o zatím největší nedobrovolnou draţbu v zemi, řekl dnes ČTK Libor Nevšímal, obchodní ředitel společnosti Naxos, která prodej centra připravuje. „Dražba se uskuteční letos v srpnu. Budoucí nejnižší podání se odvíjí od ceny, kterou stanoví znalecký posudek. Předběžně odhadujeme, že se bude pohybovat v rozpětí 200 až 300 milionů korun. V případě Olomouc City může představovat cena dosažená při této dražbě téměř 15 procent ročního objemu dražeb v Česku,“ uvedl Nevšímal. Obchodně společenské centrum Olomouc City, které zahájilo provoz v roce 2005, je jedním z největších komplexů svého druhu v regionu. Prodejní plochy pronajímá podle informací společnosti Naxos sedmi desítkám nájemců a je obsazeno téměř z 90 %. Jeho výnos je zhruba 2,5 milionu eur (asi 64 milionů korun) ročně. Centrum je stále v obvyklém provozu.

7


Olomouc City vlastní podle Nevšímala společnost aAIM Czech Republic. „Do nedobrovolné dražby nemovitost půjde kvůli tomu, že firma nesplácí úvěr, který dostala na investici. Banka chce uspokojit svoji pohledávku,“ uvedl Nevšímal. K výhodám Olomouc City patří podle něj mimo jiné to, že jde o poměrně novou nemovitost na okraji Olomouce u rychlostní komunikace. „Garantem atraktivity centra je i společnost DTZ, která komplex spravuje a zajišťuje dobrou výnosnost,“ uvedl Nevšímal.

Asi nejdůležitějším přínosem nových dálnic je však zatraktivnění k onkrétních regionů pro potenciální investory. Jak potvrzují představitelé krajů, nejčastější otázka zájemců, kteří by v dotyčné oblasti chtěli podnikat a postavit nové továrny zní: „A vede k vám dálnice?“ Pokud ne, odcházejí jinam. Přitom takové investice mohou znamenat i tisíce nových pracovních příležitostí, což v oblastech s vysokou nezaměstnaností není vůbec zanedbatelné.

Doplnil, že potenciální investory Naxos bude hledat především mezi firmami, které se soustřeďují na obchodní centra. „Zájem lze očekávat u větších hráčů na trhu, zaměřovat se budeme jak na české, tak na zahraniční investory. A jednou z možností jsou také investiční fondy,“ řekl obchodní ředitel společnosti Naxos. Dosud největší dražbu tohoto typu v Česku realizovala podle firemních informací společnost Naxos, která v roce 2010 zpeněžila tovární komplex v Brandýse nad Labem za 340 milionů Kč.

10) Šancí pro stavebnictví je spolupráce veřejného a soukromého sektoru IHNED.CZ Spolupráce veřejného a soukromého sektoru čili Public Private Partnership (PPP) je rovněţ jednou z moţností, které by mohly oţivit stavebnictví v České republice. V principu to vypadá tak, že soukromá společnost postaví za svoje finance nějakou obecně prospěšnou stavbu a stát, kraje nebo obce jí vynaložené náklady postupně různými formami v dalších letech splácejí. Nemusí se však jednat o pouhou stavbu. Soukromý subjekt může pak provozovat nebo spravovat takovou stavbu (např. dálnice, domy s pečovatelskou službou atd.) za předem smluvně sjednaných podmínek. I to může být pro veřejný sektor výhodné, protože privátní správa má všechny předpoklady proto, aby byla levnější než státní. Veřejný sektor tak rychleji získá to, co potřebuje a jednou by to postavit musel. Asi nejčastěji se o tomto způsobu uvažuje v rámci dostavby dopravní infrastruktury, hlavně dalších dálnic a rychlostních silnic. Nové dálnice mají totiž více výhod, než jenom zrychlení dopravy a lepší dostupnost dané oblasti. Už jenom na samotné stavbě budou pracovat tisíce lidí, kteří by třeba jinak pobírali podporu v nezaměstnanosti nebo sociální dávky od státu. Po dokončení dálnice vzniknou v návaznosti na další služby pro motoristy nová pracovní místa např. v čerpacích stanicích, motorestech, při správě nemovitosti nebo komunikace atd.

A zdůrazněme rovněž, že všichni tito pracovníci budou vydělané peníze utrácet v obchodech, restauracích, za kulturu a zábavu. Nejenže se pomůže udržet zaměstnanost v těchto odvětvích, ale stát následně vybere více peněz na DPH. Musíme se umět podívat na PPP ve všech souvislostech a pak zjistíme, že výhody mohou být větší, než se na první pohled může zdát. V rámci projektů PPP se totiž nemusí budovat pouze dopravní stavby, jejich využití je široké. Takto se mohou postavit třeba věznice, soudy, ubytovny, kanceláře a v oblasti zdravotnictví třeba nemocnice a kliniky. Obce nebo kraje by takto mohly uvažovat o stavbách domovů seniorů. Pomoci se takto může i školství výstavbou univerzitních komplexů, studentských kolejí a škol. Velké možnosti se nabízejí i ve vodárenství, obce a města často těžce shánějí peníze na vodovodní řady, kanalizace a čističky odpadních vod. Toto je tedy jeden ze způsobů jak zajistit výstavbu těchto potřebných zařízení. Projekty PPP se uplatňují ve většině zemích OECD. Vzorem nám může být hlavně příklad Velké Británie, která patří v této oblasti k průkopníkům. Asi hlavní námitkou proti PPP bude, že stát a další investoři z veřejného sektoru by se takto vlastně zadlužili do budoucna. Jistě, ale jsou dluhy a dluhy. Pokud obec utratí peníze například za nějakou místní slavnost, která jejímu rozpočtu nic nepřinese, je to špatně. Jestliže se

8


zadluží kvůli kanalizaci, přispěje tím ke zlepšení životního prostředí a získá nové finance na stočném. Je to něco podobného jako v rodině. Když si domácnost půjčí peníze na to, aby mohla jet na luxusní dovolenou, tak je to cesta do pekel. Jestliže se však zadluží kvůli hypotéce, jedná se o rozumnou investici do budoucnosti.

Kritici rovněž namítnou, že veřejný sektor by na sebe mohl nabrat tolik závazků, že by je v budoucnu nestačil splácet. Tady je potřeba se řídit obyčejným selským rozumem a spočítat si, na co mám a na co už ne. Podstatou úspěchu PPP je zásada, že většího přínosu pro veřejný sektor v poměru k vynaloženým prostředkům může být dosaženo využitím schopností a zkušeností soukromého sektoru. Rizika se přitom rozdělí mezi zúčastněné strany tak, že každá z nich nese takové riziko, které dokáže nejlépe unést. Myslím si, že PPP nabízí více výhod než nevýhod, a stojí zato dát tomuto systému v České republice zelenou.

11) Exekucí je stále víc… věřitelé vyhrabují staré dluhy HYPOINDEX.CZ S nedostatkem finančních prostředků a s rostoucím počtem neplacených závazků roste počet nařízených exekucí. Kromě notorických neplatičů, kteří jsou finančně vyčerpaní a je na ně nařizováno několik exekucí, přibývá těch, kteří v době nedostatku finančních prostředků oprašují své staré pohledávky a nyní je chtějí vymoci. Počet nařízených exekucí v roce 2001 byl 4 302. Z nich bylo 1 902 exekucí (44 %) ukončeno vymožením a 890 exekucí (21 %) ukončeno zastavením. V roce 2002 se nařídilo již 57 954 exekucí, o rok později 132 469 a počty nařízených exekucí rostly i nadále. Od roku 2007 se tempo růstu nařízených exekucí ustálilo a pohybovalo se v průměru kolem 35 %, výjimkou byl rok 2010, kdy došlo k poklesu. Zatímco v roce 2009 činil počet nařízených exekucí téměř 761 tisíc, o rok později to bylo necelých 702 tisíc. Rekordním je loňský rok, kdy bylo nařízeno přes 936 tisíc exekucí. „Podíl na zvýšení počtu nařízených exekucí má i skutečnost, že ubývá soudních výkonů rozhodnutí. Věřitelé se s návrhem na vymožení svých pohledávek stále častěji obracejí na soudní exekutory, neboť jejich činnost je efektivnější než činnost soudů,“ uváděla k rostoucímu počtu exekucí v uplynulém roce JUDr. Jana Tvrdková, někdejší prezidentka Exekutorské komory.

Do roku 2005 se dařilo více než 50 % nařízených exekucí ukončit. Úspěšné ukončení, tedy vymožením pohledávky, se pohybovalo od 42 do 47 %. S tím, jak exekucí přibývalo, přibýval i počet neukončených exekucí. V letech 2007 až 2011 tvořily přibližně 70 %. Nejméně úspěšným byl rok 2008, kdy jejich počet dosáhl 85 %. Pouhé 1 % v tomto roce bylo ukončeno zastavením a 14 % bylo úspěšně vymoženo. Za poslední tři roky úspěšnost vymožení osciluje kolem 20 %. Z celkového počtu nařízených exekucí 936 219 v roce 2011 bylo téměř 97 000 zastaveno a 191 000 vymoženo. Ať už si to dlužníci uvědomují nebo ne, škodí si i tím, že si nepřebírají korespondenci. Soud i soudní exekutoři doručují písemnosti na adresu trvalého bydliště, pokud není uvedena jiná doručovací adresa, například v Centrálním registru obyvatelstva. Pokud se nepodaří písemnost dlužníkovi doručit klasicky, uplatňuje se doručení fikcí. Písemnost je tedy považována za doručenou, přestože se dlužník o ní nedozvěděl. Daná osoba se tak připraví o možnost jakýchkoliv námitek a případného jednání. Asi třetinu všech dluhů tvoří poměrně malé částky. Například nezaplacené vyúčtování za mobilní telefon, pokuty za jízdu bez jízdenky v městské hromadné dopravě, poplatky za odpad apod. Z těchto malých a na první pohled neškodných dluhů se ale mohou stát v mžiku tisícové částky. A to v případě, kdy věřitel začne pohledávku vymáhat prostřednictvím exekutora. Tabulka 1: Náklady exekuce od 1. března 2012 při dobrovolném plnění dluţníka Výše pohledávky za dluţníkem

Odměna exekutora

Paušální náklady exekuce

Celkem

Celkem vč. DPH (20 %)

0 Kč – 10 000 Kč

1 500 Kč

1 750 Kč

3 250 Kč

3 900 Kč

10 001 Kč – 20 000 Kč

1 500 Kč

3 500 Kč

5 000 Kč

6 000 Kč

Zdroj: Autorka podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 63/2012 Sb.

12) Hypotéky dokáţí být i levnější HYPOINDEX.CZ Úrokové sazby českých hypoték jsou na svých historických minimech. Přesto by mohly být i niţší. A to výrazně. Ukazuje to příklad Dánska. Kam aţ mohou klesnout? Úrokové sazby českých hypoték zabloudily až ke svým historickým minimům. Sice od prosince loňského roku, kdy si sedly na své dno u 3,56 %, se plíživě zvyšují, přesto hypotéky s průměrnou sazbou 3,7 % patří stále k výrazně

9


levným. Prostor pro jejich snižování se zdá být zcela vyčerpán.

[ČNB dále udává Diskontní sazbu (0,25 %) a Lombardní sazbu (1,75 %)] (2T Repo sazba).

Možnost dalšího poklesu ale objevit lze. Při posledním hlasování Bankovní rady ČNB se kromě osamělého hlasu pro zvýšení základních sazeb objevily i dva členové Bankovní rady hlasující pro snížení sazeb. A pokud by ke snížení sazeb ČNB došlo, dříve (či spíše později) by se to promítlo i do mezibankovních sazeb a následně do sazeb hypotečních.

V Norsku je též vyšší mezibankovní sazba NIBOR (Norwegian Inter Bank Offered Rate), která přesahuje pražské sazby (PRIBOR) téměř dvojnásobně.

„Nová čtvrtletní makro prognóza ČNB vyznívá ve prospěch snížení úroků ČNB, z postoje bankovní rady se zatím zdá, že většina jejich členů nechce mechanicky následovat toto doporučení. Přesto však je velmi pravděpodobné, že k minimálně jednomu snížení úrokových sazeb o 0,25 % do konce roku dojde,“ odhaduje Martin Pecka, správce podílových fondů ČP Invest. České sazby patří k nižším v Evropě, jde to ale i níže. Tabulka 1: Průměrné úrokové sazby evropských zemích ve III. čtvrtletí 2011

hypoték

Země

Průměrné úrokové sazby hypoték

Belgie

3,93 %

Dánsko

1,03 %

Německo

3,80 %

Řecko

4,49 %

Francie

4,00 %

Španělsko

3,41 %

Irsko

3,58 %

Itálie

3,14 %

Maďarsko

10,48 %

Nizozemí

4,04 %

Polsko

6,80 %

Portugalsko

4,16 %

Rumunsko

5,66 %

Švédsko

3,90 %

Velká Británie

3,02 %

v

Zdroj: European Mortgage Federation

Zemí, které mají nižší úrokové sazby hypoték než Česká republika, je několik. V čele ovšem stojí Dánsko, které se stejně jako Češi ještě drží své koruny. Klíčová úroková sazba norské centrální banky se přitom drží na 1,5 % [Norges Bank dále udává Reserve rate (0,5 %) a Overnight lending rate (2,50 %)] (Key policy rate) od března letošního roku. Ta je tedy vyšší než klíčová sazba ČNB ve výši 0,75 %

Tabulka 2: Úrokové sazby PRIBOR a NIBOR k 11. 6. 2012 Termín

PRIBOR

NIBOR

1 den

0,76

-

7 dní

0,81

1,82

14 dní

0,82

1,88

1 měsíc

0,95

2,00

2 měsíce

1,08

2,12

3 měsíce

1,22

2,34

6 měsíců

1,51

2,66

9 měsíců

1,67

2,86

1 rok

1,76

3,01

Zdroj: ČNB a Norges Bank Sazby dánských hypoték se přitom držely nad 5 % ještě po většinu roku 2008. Teprve s nástupem krize začaly významně klesat. Snižování norských sazeb hypoték rozhodně nelze přičíst vyšší stabilitě realitního trhu. Horší vývoj cen realit mělo snad jen Irsko. Dokonce ani řecké a španělské nemovitosti neprošly tak bouřlivým vývojem. A tak zbývá jediná hypotéza, proč jsou úrokové sazby hypoték v Dánsku výrazně nižší než v České republice – státní podpora. Nakonec i české hypotéky jsou v současnosti levné a při klesajících cenách nemovitostí je nové bydlení stále dostupnější. Ani lidé se staršími hypotékami na tom nemusí být špatně. Díky rozvíjejícímu se trhu refinancování hypotečních úvěrů dosáhnou na klesající úrokové sazby i oni.

English corner 13) European logistics take-up falls 35% in Q1: JLL PROPERTYEU.INFO European logistics take-up weakened in the first quarter of 2012 following a buoyant final quarter of 2011, according to new research by property adviser Jones Lang LaSalle.

10


Total take-up reached just under three million m2, down 35 % quarter-on-quarter. However, take-up remained more resilient compared with the same quarter last year (Q1 2011), falling by 16 %, and was still 15 % ahead of the 10year average, indicating strong logistics occupier markets despite the uncertain economic outlook.

Germany, France and Poland confirmed the top three ranking seen in 2011 as a whole, accounting for more than 50 % of the European total in Q1 2012. While Germany was once again the most active market, with just under one million m2 of floor space taken up, activity declined 16 % on the record levels seen last year. Meanwhile, both France and Poland saw higher take-up levels compared to Q1 2011, up 13 % and 18 % respectively.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

Elsewhere, activity rose in annual terms in the Netherlands (+38 %) and Spain (+18 %) but fell in Belgium (-69 %), the Czech Republic (-53 %), Hungary (-55 %), Russia (-5 %) and the UK (-56 %). 'Overall, logistics occupiers have started to adopt a more cautious approach amid uncertain predictions of trade flows due to the continued uncertain economic outlook and the eurozone sovereign debt crisis having started to impact on exports across the region,' commented Paul Betts, head of EMEA Logistics and Industrial at Jones Lang LaSalle.. 'Nevertheless, we expect take-up levels to remain resilient during the remainder of the year driven by a number of structural changes such as outsourcing, e-commerce and in particular a more positive global outlook with ongoing strong household demand in emerging markets,' he added. JLL's research considers assets of over 5,000 m2 in size (10,000 m2 in the UK).

11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents