BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

CENY PANELOVÝCH BYTŮ ZA POSLEDNÍ ČTYŘI ROKY ZNAČNĚ ZASÁHLA KRIZE Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Průměrná cena za nové bydlení v Praze poklesla

2)

Ceny bytů v panelových domech spadly o statisíce. V Praze i o půl milionu

3)

Aktivita na realitním trhu za tři čtvrtletí mírně klesla

4)

Končíme s akcemi a slevami, hlásí developeři

5)

Ceny bytů mírně klesají. Pozemky jsou stále dražší

6)

Cena voľných bytov v Bratislave klesla

Komerční nemovitosti 7)

Poptávku po průmyslových nemovitostech táhnou výrobní společnosti, především automobilky

8)

Databáze administrativních budov CRAB

Realitní byznys 9)

Hypoteční trh do konce září stoupl o 3,2 procenta

10) Investiční trh 11) Vyvlastňování pozemků pro stavbu silnic bude jednodušší

English corner 12) European commercial property picture remains bleak: RICS

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

29/10 2012

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

IHNED.CZ

Aktuálně je v Praze v nabídce 8 300 nových bytů. Ve třetím kvartále dali developeři do prodeje 1 074 bytů, zatímco loni ve stejném období 982, což představuje 9 % meziroční nárůst. Mezi lokalitami s největším počtem nově zahájených projektů jsou Horní Měcholupy, Stodůlky, Háje, Braník, Hloubětín a Letňany. Součet nově zahájených bytů v těchto lokalitách dává dohromady cca 2/3 celkového objemu nově zahájených projektů ve třetím kvartále.

Ve třetím kvartále letošního roku poklesla průměrná cena za nový byt v Praze z 57 000 Kč/m2 na 55 350 Kč/m2 včetně DPH.

2) Ceny bytů v panelových domech spadly o statisíce. V Praze i o půl milionu

1) Průměrná cena za nové bydlení v Praze poklesla

To bylo způsobeno několika faktory. Slevovými kampaněmi, kterými většina developerů v letních měsících stimulovala tradičně slabší prodeje. Zahájením prodeje 1 300 nových bytů, jejichž průměrná cena činila jen 47 850 Kč/m2 vč. DPH. A v neposlední řadě rekordně nízkou úrokovou sazbou hypoték i obnovením poskytování stoprocentních úvěrů. Skanska Reality, která se výzkumem dlouhodobě zabývá, sleduje na rozdíl od konkurence všechny projekty na pražském trhu – tedy i ty s méně než padesáti byty. „Naše společnost se rozhodla přestat bojovat o zákazníky dalšími slevovými kampaněmi, které v souvislosti s propuknutím krize odstartovaly developerské společnosti na veletrhu Bydlení 2009. Místo toho nabízíme ceny odpovídající aktuální tržní situaci a produktu, který nabízíme,“ řekla Naděžda Ptáčková, ředitelka odboru Prodeje a marketingu Skanska Reality. „Například nízkoenergetické 2+kk o rozloze 53 m 2 s komorou, sklepní kójí a balkonem 9 m2 v Uhříněvsi přijde na 1,98 milionů Kč včetně DPH. V přízemí bytového domu, v němž se byt nachází, je místnost pro mytí kol, které mohou využívat i maminky s kočárky a majitelé psů. V projektu je i jedno z největších dětských hřišť v okolí, které kromě tradičních skluzavek, houpaček, prolézaček a pískoviště zahrnuje také speciální fitness vybavení.“

IHNED.CZ Panelové byty zlevnily a dál zlevňují po celé republice. O půl milionu oproti roku 2008 jsou lacinější například třípokojové byty na sídlišti v pražských Stodůlkách. Naopak v Třinci na přelomu let 2010 a 2011 zaznamenali kvůli deregulaci nájmů desetiprocentní nárůst cen bytů. Ceny panelových bytů za poslední čtyři roky značně zasáhla krize. Zatímco hodnota cihlových domů se snížila jen nepatrně a na atraktivních adresách třeba vůbec, paneláky často zaznamenaly v procentech dvouciferný propad. Investice do bytu v paneláku sice na první pohled vypadá lákavě svojí cenou, lidé však musejí počítat s případnými budoucími náklady – s rekonstrukcí bytového domu i samotného bytu. Další otázkou zůstává budoucí zhodnocení investice do paneláku v souvislosti s výstavbou nových bytů s nižšími náklady na jejich provoz. Stále ale platí, že lokalita, především dobrá infrastruktura (v Praze zejména blízkost metra) má podstatný vliv na vývoj cen všech bytů, a to nejen panelových. „Před krizí se ceny třípokojových bytů – zhruba 80 metrů čtverečních včetně lodžie – točily kolem tří milionů korun. Těch je tu hodně,“ říká Alexandr Litvinov, ředitel pobočky realitní kanceláře Chirš v Praze u stanice metra Luka. Dnes se na okolních sídlištích prodávají za 2,5 milionu Kč. Na cenu podle něho nemá ani tak vliv to, jestli je bytový dům zateplený nebo nezateplený, ale spíše lokalita a patro, ve kterém se byt nachází. Například na sídlišti Velká Ohrada, které je dále od stanice metra a jsou tam horší možnosti parkování, jsou dnes ceny bytů o 100 až 300 tisíc Kč nižší než u stejného bytu u metra. Chirš se od konkurenčních realitek liší tím, že neuvádí cenu nemovitosti – tu vyjednávají jako na arabském tržišti prodávající se zájemcem. Za srovnatelné ceny se dají nedaleko odsud v PrazeStodůlkách pořídit i byty v dražbě, která je zpravidla

Monitoring realitního trhu 29/10/2012

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

synonymem výhodné koupě. Potvrzují to zástupci dražební společnosti Naxos. Menší dvoupokojový byt tu minulý měsíc vydražila firma za vyvolávací cenu 1,5 milionu Kč. To si Libor Nevšímal, obchodní ředitel Naxosu, vysvětluje tím, že zájem o koupi bytů klesá kvůli jejich velké nabídce na trhu a menšímu počtu zájemců. Naopak o garáže, které v této lokalitě již třetím rokem Naxos draží, zájem neutuchá – doposud se vždy vydražily za vyšší než vyvolávací cenu (zpravidla přes 300 tisíc Kč).

řekl ČTK Petr Novotný z realitního týmu advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.

„Poptávka po panelových bytech se od roku 2008 začala snižovat, což ovlivnilo jejich cenu,“ konstatuje Radim Hasman, ředitel společnosti Eurodražby.cz, která v zemi formou dražby prodává největší počet bytů. „Cena nemovitostí je přímo závislá na pracovních příležitostech v daném regionu. U nemovitostí ležících v pracovně atraktivnějších lokalitách nedošlo v posledních pěti letech k tak výraznému snížení cen,“ vysvětluje Hasman. Naopak jestliže se panelový byt 2+1 dal v září roku 2008 sehnat v Mostě za 450 tisíc Kč, srovnatelný byt v dané lokalitě byl o dva roky později levnější o 90 tisíc Kč a letos se dá koupit už jen za 240 tisíc Kč.

V případě pozemků ale aktivita na trhu vzrostla o deset procent. Novotný to vysvětluje tím, že stavitelé odkládají výstavbu a raději prodávají pozemky, které dříve nakoupili.

3) Aktivita na realitním trhu za tři čtvrtletí mírně klesla FINANCNINOVINY.CZ Realitní trh v ČR (počet předmětů řízení v tisících) 778,4

700

697

695,6 635,7

678,8

Vývoj tuzemského realitního trhu na základě katastrálních statistik Rok (údaje za tři čtvrtletí) Počet předmětů řízení 2012

488,610

2011

491,399

2010

506,257

2009

517,140

2008

579,177

672,2

579,2

600

ČÚZK má k dispozici čtvrtletní katastrální statistiky od roku 2008. Tehdy také zažila aktivita na tuzemském nemovitostním trhu vrchol. Hned následujících devět měsíců roku 2009 naopak znamenalo nejhlubší propad trhu, a to o 11 %. Od té doby trh klesal o jednotky procent.

Zdroj: ČÚZK

900

800

Transakce s byty klesly od ledna do konce září o 18 %, přibližně stejný pokles se týkal i rozestavěných bytů. „Development je stále v útlumu. Propad výstavby nových projektů trvá a developeři nestaví, ale postupně prodávají již dříve dokončené projekty. Na trhu se navíc objevují byty z druhé ruky,“ poznamenal Novotný.

517,1

500

506,3

491,4

488,6

400

4) Končíme s akcemi a slevami, hlásí developeři

300

200

REALITYMORAVA.CZ

100

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Zdroj: ČÚZK

Aktivita na tuzemském realitním trhu za letošní tři čtvrtletí mírně klesla. Největší pokles vykázaly transakce s byty, a to i s rozestavěnými, naopak obchody s pozemky a počet zapsaných zástavních práv vzrostl. Celkově ale realitní trh v Česku klesá nepřetržitě už pět let. Vyplývá to z nových údajů Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK). „Meziroční srovnání prvních tří čtvrtin roku, bohužel, nepotvrdilo nárůst aktivity na realitním trhu, které ukázalo první čtvrtletí. Žádný obrat na trhu se nekoná a ani poslední kvartál to nijak dramaticky nezmění. Očekávám, že celý letošní rok bude ve znamení stagnace,“


Novému bydlení v Praze se daří a zájem o něj trvá i po rekordně úspěšném létu. Poptávku vyvolaly slevové akce, velká nabídka levných projektů a výhodné hypoteční prostředí. To všechno způsobilo i snížení průměrných cen nových bytů v Praze až o 3%. Jenže propad cen nových bytů končí, stejně jako slevové kampaně. Rezidenčnímu bydlení se, jak se zdá, daří. Zvýšené prodeje nám potvrdily všechny námi oslovené developerské firmy. Ovšem týká se to jen hlavního města, protože ve zbytku republiky jsou objemy prodejů nového bydlení stále v útlumu. Podle statistiky společnosti Ekospol se za letošní první tři čtvrtletí prodalo v Praze v projektech s 50 a více byty celkem 2 581 nových bytů. Oproti loňsku jde jen o nepatrný nárůst, ale v porovnání s rokem 2010 je to o 32 % více. „Samozřejmě i my zaznamenáváme zvýšenou

3


poptávku oproti loňskému roku,“ potvrdil nárůst zájmu o nové bydlení za společnost Bemett Jan Koubík. Padne rekord?

Naladěni dobrými statistikami, předpovídají developeři dokonce rekordní prodejnost. „Letos očekáváme nejvyšší prodeje od předkrizového roku 2007 a předpokládám, že prodáme zhruba 1 250 – 1 300 nemovitostí. Samozřejmě, trh se změnil a zisková marže je dnes někde úplně jinde než tenkrát, ale přesto je to velmi dobrý signál,“ říká Dušan Kunovský, šéf společnosti Central Group. „Osobně si myslím, že loňský výsledek v letošním roce padne a pražský trh stanoví novodobé maximum v rozmezí 3 500 – 3 800 prodaných bytů,“ predikuje Evžen Korec, generální ředitel Ekospolu. Střízlivá však zůstává Skanska Reality. „Z hlediska pražských prodejů tento rok považujeme za velmi dobrý, nicméně nepředpokládáme, že bude lepší než rok loňský. Podle našich průzkumů se v loňském roce prodalo celkem 4 562 nových bytů, ke konci 3. kvartálu letošního roku je jich prodaných asi 3 100,“ sdělil Ondřej Svatoň, vedoucí oddělení Marketingu a komunikace divize Skanska Reality. Společnost přitom do své statistiky zahrnuje všechny projekty, tedy i ty s méně než 50 byty.

Levný nebo luxusní

Trh s rezidenčním bydlením je aktuálně rozdělen na dva tábory. Buď se prodává to nejlevnější, nebo naopak opravdový luxus. „Střední cenová hladina rezidenčního bydlení je současnou krizí postižena prakticky nejvíce,“ říká Jan Koubík, manažer marketingu společnosti Bemett, která se specializuje na levné startovací byty a proto úbytkem zájemců rozhodně netrpí. Nedostatek střední vrstvy reflektují rovněž realitní kanceláře. Potvrdila to třeba Monika Russeggerová, majitelka brněnské Russegger Real: „Snadnější je prodat dům od 8 mil. Kč a více než dům v cenové relaci kolem 5-6 mil. Kč. Pociťuji, že nám pomalu začíná mizet tzv. střední vrstva.“

Zásoba nových bytů je přitom aktuálně dostatečná. Podle údajů Skanska Reality je v hlavním městě k dispozici přes 8 300 nových bytů a průměrná cena se pohybuje na částce 55 350 Kč/m2. Ještě nedávno to přitom bylo kolem 57 tisíc Kč/m2. Slevy, slevy, slevy To, co zákazníky zajímá ze všeho nejvíc je to, zda ještě nové byty zlevní. Většina developerů se však shoduje, že ceny nemají kam padat. Ceny nového bydlení klesají už od roku 2008 a od té doby se snížily v průměru o 20 až 30%. Developeři i stavební firmy avizují, že dnes pracují téměř bez marží nebo s minimálním ziskem. S tím souhlasí také společnost Bemett. „Dnes máme ceny našich novostaveb někde na úrovni roku 2006 a nedokáži si dost dobře představit, kde by bylo možné ještě cenu dále snižovat, tak aby to nebylo na úkor kvality výstavby,“ uvádí Koubík. Zákazníci jsou však v posledních letech zmlsaní slevami a akcemi, které opticky ceny bytů snižovaly. Situace se však začíná pomalu obracet. Přestat bojovat o zákazníky prostřednictvím slevových kampaní ohlásila Skanska. Místo nich chce nabízet ceny odpovídající aktuální tržní situaci a kvalitě produktu. Brzo se přidá i Central Group. „U našich pěti nových lokalit bytů a domů mohou kupující nyní využít zvýhodněné zaváděcí ceny. A pro dokončené byty a domy ve všech našich lokalitách zase platí nyní až do Vánoc cenová akce se slevou 10 %. Od prosince však s těmito akcemi definitivně končíme, protože by nám to už ekonomicky nevycházelo,“ informuje Kunovský.


Nejvíce nových bytů se dle Ekospolu prodává v Praze 9 a dlouhodobě stabilní prodeje hlásí také Praha 4. Doslova renesanci zažívá Praha 10, kde existuje velký výběr nového bydlení za slušné ceny, jež se pohybují kolem 35 000 – 40 000 Kč/m2. Naopak úpadek zájmu o nové byty si připisuje Praha 5. Mezi lokalitami s největším počtem nově zahájených bytů patří Horní Měcholupy, Stodůlky, Háje, Braník, Hloubětín a Letňany. Tyto lokality tvoří dohromady dvě třetiny celkového objemu nově zahájených projektů ve třetím kvartále.

5) Ceny bytů mírně klesají. Pozemky jsou stále dražší HYPOINDEX.CZ Ve třetím čtvrtletí letošního roku ceny pozemků stále rostou, zatímco rodinné domy a byty jsou o něco levnější. Ukázal to HB Index, který sleduje reálné tržní

4


ceny nemovitostí a každé čtvrtletí ho zveřejňuje Hypoteční banka.

zvýšily o 1,9 % a jejich kolísavost bude pravděpodobně nadále pokračovat.

Realitní trh podle odborníků začíná čím dál více ožívat. Důvodem jsou nízké úrokové sazby u hypotečních úvěrů a dlouhodobě se snižující ceny nemovitostí. Podle HB Indexu průměrná tržní cena bytů během třetího čtvrtletí poklesla o jeden procentní bod. Vývoj cen bytů tak kopíruje loňský rok. Od ledna roku 2010 se ceny bytů podle daného indexu snížily o 5,1 %.

„Ceny rodinných domů zaznamenaly ve třetím čtvrtletí mírný pokles, který koriguje nárůst cen ze začátku roku. Menší zájem je o rodinné domy s cenovkou nad 3 miliony korun (v Praze nad 8 milionů korun). Nadále přetrvává zájem o rodinné domy vhodné k rekonstrukci. Současný pokles stavebních nákladů má pozitivní vliv na rozšiřování výstavby nových domů. Na trhu se také zvyšuje zájem o nízkoenergetické rodinné domy, a to jak u novostaveb, tak u kompletních rekonstrukcí,“ vysvětluje Petr Němeček.

„Tržní ceny bytů se za uplynulý kvartál velmi mírně snížily. V Praze ceny bytů poklesly dvakrát rychleji, než je celorepublikový průměr, tj. o 2 procentní body. Díky slevovým akcím developerů i nižším cenám nových projektů se nyní nové byty v Praze prodávají za stejné ceny jako v Brně. Největší poklesy však zaznamenaly byty v Karlovarském kraji a na Vysočině. I nadále je zřetelný trend dvakrát rychlejšího poklesu cen u panelových bytů, než tomu je u bytů cihlových. I přesto, že poptávka po novostavbách vykazuje stabilní charakter, počet neprodaných bytů se díky rozšiřující se nabídce nezmenšil,“ vysvětluje Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.

Pozemky jsou pořád dražší Oproti klesajícím cenám bytů, kolísavým hodnotám rodinným domům, pozemky jsou stále dražší. Ve třetím čtvrtletí HB Index u cen pozemků stoupl o 1,1 procentního bodu. Pozemky za uplynulé dva roky dosáhly nejvyššího cenového rozdílu a připsaly si nárůst o 12,1 procentního bodu. „Ceny pozemků i nadále vykazují mírný setrvalý růst. Celkově se jedná o nejstabilnější segment v oblasti rezidenčních nemovitostí. I díky tomu jsou pozemky stále vnímány jako vhodná investice s malým rizikem a nízkými udržovacími náklady. Největší zájem byl v uplynulém čtvrtletí o pozemky s výměrou do 950 m2 a ve větších městech do 650 m2,“ říká k cenám pozemků Petr Němeček.

6) Cena voľných bytov v Bratislave klesla ETREND.SK Ľudia podľa Lexxusu viac zvažujú prenájmy.

Ve srovnání s loňskými prázdninami se letos, podle analýzy společnosti Trigema, prodalo o 70 % bytů víc. Developeři na podzim zlevnily i tzv. ležáky, tedy byty, které jsou zkolaudované, ale neprodané. Navíc zájemci o nové bydlení zejména v Praze mohou mít radost z cenové nabídky dvou developerů, kteří staví bytové domy v Horních Měcholupech. Z cenové bitvy Ekospolu a Central Groupu může mít největší užitek právě klient. Garsonku v této lokalitě seženete už za 950 tisíc korun a ceny větších bytů jsou také příznivé. Ceny rodinných domů jsou nižší, ale jen o vlásek

Cena za voľné byty v hlavnom meste, či už v starších dokončených alebo len nakreslených novostavbách, po miernom raste v úvode roka klesla. V treťom štvrťroku 2012 sa dostala podľa analýzy realitnej agentúry Lexxus na necelých 2 150 eur vrátane DPH. Na zlacnenie bytov vplývali viaceré cenové akcie, ale aj nižšie nastavené ceny bytov v nových projektoch. „Podľa kupujúcich je však cena stále privysoká. Za štvorcový meter sú ochotní zaplatiť v priemere o sto eur bez dane menej,“ konštatuje analytik realitnej spoločnosti Michal Zajíček. Na trhu bolo na konci tretieho tohtoročného štvrťroka v 109 bratislavských projektoch voľných takmer 2 600 bytov. Do ponuky pribudlo počas tretieho kvartálu približne toľko bytov, ako sa počas neho predalo.

Během třetího čtvrtletí podle HB Indexu zlevnily rodinné domy o 0,8 procentního bodu. Dlouhodobý trend je trochu jako na houpačce. Od ledna 2010 se ceny rodinných domů


5


Predané/rezervované byty

700

štvorec pritom na sekundárnom trhu naďalej klesá. Aktuálne sa nachádza na úrovni 2 062 eur vrátane dane.

636,0

600

581,5

548,0

500

536,0

490,0

480,0

Q1 2012

Q2 2012

378,0

400

300 200 100

0 Q1 2011

Q2 2011

Q3 2011

Q4 2011

Q3 2012

Dopredali sa štyri projekty. V prvom bratislavskom okrese Rezidencia Machnáč vypredala prvú etapu ešte pred začiatkom výstavby. Vo štvrtom okrese to boli Condominium Renaissance a Nové Bratislavské Centrum. V piatom okrese dopredal posledné byty projekt na Fedinovej ulici. Nové byty pribudli v osmičke projektov, pričom spolu šlo celkovo o takmer šesť stoviek bytov. V tomto roku je to najvyššie číslo. Najviac, 170 bytov začal ponúkať projekt Metrostavu v Dúbravke na Nejedlého. O dve desiatky bytov menej je na predaj v petržalskom projekte Solar. Z celkovej ponuky tvorili dokončené projekty 56 percent. Väčšina voľných bytov je dvoj- alebo trojizbových. V najbližších mesiacoch by mali pribudnúť byty v rámci projektu Byty Villinki od YIT Reding na začiatku Líščieho údolia a tiež Panorama City v susedstve Tower 115. Zatúpenie predaných bytov (porovnanie kvartálov Q2 a Q3 2012) 1

47%

0 0 0 0 0

Komerční nemovitosti 7) Poptávku po průmyslových nemovitostech táhnou výrobní společnosti, především automobilky IHNED.CZ Česká republika má na počet obyvatel dvojnásobné množství nejnovějších výrobních a skladových hal oproti Polsku i Maďarsku. Na tisíc obyvatel připadá 386 m2 nových průmyslových prostor, v Maďarsku to je jen 184 m2 a v Polsku 189 m2. Zájem o skladové a výrobní nemovitosti ve třetím čtvrtletí meziročně i mezikvartálně vzrostl o desítky procent. Výrobní společnosti se podílely na celkovém objemu uzavřených nájemních smluv celkem 47 %. Oznámila to realitně poradenská společnost DTZ. Od července do září si firmy pronajaly 232 300 m2 ploch v moderních výrobních halách či skladech, což je oproti stejnému období loni o 55 % více. Z toho nových nájemních smluv bylo podepsáno v objemu 166 500 m2, což je meziroční nárůst o 149 %.

43%

0

Zároveň sa ľudia začali viac obzerať po prenájmoch. „Za posledný kvartál predstavoval dopyt po prenájmoch až 60 percent z prijatých dopytov po sekundárnych nehnuteľnostiach v našej ponuke,“ podotkol Michal zajíček.

25% 26% 20% 20%

0

11%

0

7%

0

2%

1%

0 1kk

2kk

Zastúpenie predaných bytov v Q2 2012

3kk

4kk

5kk+

Zastúpenie predaných bytov v Q3 2012

Napriek horúcemu letu bol počet predaných a rezervovaných bytov v treťom štvrťroku najvyšší od začiatku roka. V 70 projektoch si majiteľa našlo takmer 540 bytov. „Medzi najžiadanejšie patrili okrem projektov Duohouse 2.0, Perla Ružinova aj dva nové projekty Meinl Residence a Sun Park Residence,“ informovala realitná agentúra. Ako najdostupnejší sa na bratislavskom trhu s novými bytmi javí dvojizbový byt s výmerou okolo 50 m2. Aj pri starších bytoch vytlačili dvojizbové byty z piedestálu lídra z minulého roka - trojizbový byt. Priemerná cena za


Například automobilka Škoda Auto si zamluvila 39 tisíc m2 v chystaném projektu v Kosmonosech. Pro jejího dodavatele Faurecia staví developer CTP v Mladé Boleslavi. Jednu z nejvýznamnějších nájemních smluv podepsal dodavatel kabelových svazků pro evropské automobilky - společnost MD Elektronik. Pro ní staví CTP areál na Borských polích v Plzni. Ve třetím čtvrtletí bylo v České republice dokončeno přibližně 38 700 m2 moderních průmyslových ploch a dalších 174 000 m2 se staví. V zemi je aktuálně 4,056 milionu m2 moderních skladových a výrobních ploch třídy A. Vyplývá to z údajů, které v úterý zveřejnilo Industrial Research Forum, jež sdružuje realitně zprostředkovatelské společnosti CBRE, Colliers, DTZ a Jones Lang LaSalle. Česko má podle DTZ nejvíce moderních průmyslových ploch ze zemí bývalé Visegrádské čtyřky - v porovnání s Polskem a Maďarskem jich má dvojnásobné množství na

6


počet obyvatel. Neobsazených jich je podle analytiků 7,9 %.

8) Databáze administrativních budov CRAB IHNED.CZ Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) dokončil přípravu Centrálního registru administrativních budov, který přinese efektivnější nakládání se státními budovami. Plná verze registru bude spuštěna 28. října. „Po dvou letech práce se nám podařilo všechny etapy přípravy registru dokončit, a můžeme ho tedy spustit v ostré verzi,“ uvedla vedoucí projektu CRAB Ing. Kateřina Schön. Konečná cena projektu CRAB dosáhla částky 255 milionů Kč, a byla tedy o 14 milionů Kč nižší, než s jakou počítaly původní odhady. Zapojilo se do něj 14 státních subjektů, z toho osm ministerstev. Pasportizace administrativních budov byla dokončena u všech 270 objektů zahrnutých do projektu. Pilotní provoz registru byl zahájen počátkem října a zapojené státní instituce již nyní mohou data uložená v systému využívat. Centrální registr administrativních budov vznikl z potřeby sjednotit evidenci budov v majetku státu do jedné databáze, a získat tak přehled o volných a využitých plochách. „V České republice v současnosti spravuje svůj majetek přes 670 státních institucí, a i když až na výjimky hospodaří tyto subjekty s jim svěřeným majetkem na základě stejné legislativní úpravy, společná pravidla pro evidenci státního majetku na vládní ani regionální úrovni dosud neexistovala. CRAB by měl tuto situaci vyřešit,“ uvedla Schön. Dalším přínosem projektu CRAB je to, že umožní porovnávat náklady na jednotlivé státní objekty a také na umístění úředníků mezi institucemi, a to i podle lokality. Díky tomu bude možné uspořit výrazné finanční prostředky spojené se správou, údržbou a výstavbou budov. Registr CRAB představuje jednotné místo pro transparentní nabídku v systému evidovaného majetku, díky čemuž dojde k výraznému snížení administrativní náročnosti vyhledávání majetku. Nepotřebný státní majetek přitom bude nabídnut veřejnosti, která si jej bude moci prohlédnout přehledně na jednom místě. „Projekt CRAB by se tak měl stát také prostředkem boje proti korupci. Aktualizace strategie vlády v boji proti korupci na období let 2011 a 2012 totiž navrhuje u prodeje a pronájmu majetku státu využít právě Centrální registr administrativních budov,“ doplnila Schön.


Příprava registru CRAB je spolufinancována ze strukturálních fondů EU, přičemž dotace z Integrovaného operačního programu mohou dosáhnout až 85 % finančních nákladů, 15 % z konečné částky za projekt bude hrazeno z rozpočtu ÚZSVM. Jednotlivé etapy přípravy přitom zahrnovaly: vývoj systému, pasportizaci vybraných státních budov, ISVS atestaci, bezpečnostní oponenturu, mapovou vrstvu administrativních budov, distanční vzdělávání, potřebnou infrastrukturu. Státní instituce najdou v registru detailní informace získané na základě pasportizace jednotlivých státních budov, která byla jedním z klíčových cílů projektu CRAB. Patří mezi ně například informace o vlastnictví budov, jejich stáří a přesné rozměry včetně plánů. Dále pak aktuální přehled nákladů a příjmů spojených s jednotlivými budovami, informace o využitelných kancelářských plochách a dalších prostorách. CRAB přináší ale také údaje o státních či nestátních subjektech sídlících ve státních budovách a o nestátních subjektech vlastnících budovy pronajaté státu. Získané pasportizační údaje budou využitelné zejména pro rozhodování vládní a regionálních dislokačních komisí při umísťování státních úředníků v budovách ve vlastnictví státu. ÚZSVM inicioval novelu zákona o majetku ČR (zákon č. 219/2000 Sb.), podle které by měly státní instituce zákonnou povinnost účastnit se registru CRAB. V případě, že k brzkému schválení novely nedojde, připravil ÚZSVM usnesení vlády, které by tuto povinnost zajistilo. Hlavní cíle projektu

     

evidence administrativních budov státu v jednom systému, přehled o volných/využitých plochách, minimalizace neúčelného vynakládání finančních prostředků na pořizování nových budov a prostor, jednotný prostor pro elektronickou nabídku nepotřebného nemovitého majetku v rámci státu (viz §19 zákona č. 219/2000 Sb.), jednotný prostor pro transparentní nabídku nemovitého majetku určeného k realizaci, přístupný široké veřejnosti, optimalizace dislokace státních institucí a jejich zaměstnanců (včetně možnosti využití sdílení prostor).

7

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Realitní byznys Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Hypotéky poskytnuté občanům v mld. Kč Rok Počet (v miliardách Kč)

9) Hypoteční trh do konce září stoupl o 3,2 procenta FINANCNINOVINY.CZ

2001

14,728

2002

22,532

2003

36,212

2004

51,959

2005

72,069

Banky v Česku za tři letošní čtvrtletí poskytly občanům 53 047 hypotečních úvěrů za téměř 88 miliard Kč, což byl meziroční nárůst objemu nově poskytnutých úvěrů o 3,2 %. Vyplývá to ze statistik ministerstva pro místní rozvoj. Růst hypotečního trhu tak zpomaluje, v prvním čtvrtletí se trh zvýšil meziročně o více než pětinu, v pololetí o šest procent.

2006

100,840

2007

142,289

2008

120,090

2009

73,851

2010

84,773

3. čtvrtletí 2011

84,867

Celkově do konce září hypoteční banky poskytly občanům, firmám i obcím a městům 53 842 hypoték za 98,4 miliardy Kč. To je ve srovnání se stejným obdobím loni nárůst počtu úvěrů o 3 %. V případě objemu hypoték to ovšem byl pokles o více než dvě miliardy Kč.

2011

119,077

3. čtvrtletí 2012

87,588

Letošní zájem o hypotéky byl dosud podpořen především příznivými úrokovými sazbami. Průměrná úroková sazba hypoték v září klesla na 3,46 %, a byla tak nejnižší od doby sledování ukazatele. Dosud nejnižší za dobu existence Hypoindexu byly sazby letos v srpnu, a to 3,55 procenta. Hypoindex sleduje průměrnou úrokovou sazbu hypoték bez ohledu na dobu fixace od roku 2003.

10) Investiční trh

Klienti České spořitelny si za první tři čtvrtletí letošního roku sjednali více než 16.300 hypoték za celkem 25,8 miliardy Kč. Počet hypoték tak meziročně vzrostl o 16 procent, jejich objem pak o více než čtvrtinu. Důvodem přetrvávajícího zvýšeného zájmu o hypotéky ČS je i příznivá situace na trhu s nemovitostmi, uvedla ředitelka úseku řízení retailových produktů a procesů spořitelny Veronika Jančová.



Hypoteční banka poskytla od ledna do konce září 16.450 hypotečních úvěrů o celkovém objemu 27,3 miliardy Kč. „Po silných letních měsících si hypoteční trh vybral v září mírně oddychový čas. Současné velmi výhodné úrokové sazby a stabilní ceny nemovitostí jsou ale pro klienty ideálním obdobím k zodpovědnému pořízení vlastního bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru,“ upozornil generální ředitel banky Jan Sadil. Za celý loňský rok hypoteční trh stoupl o 40 %, když banky poskytly občanům 71 088 hypotečních úvěrů za 119 miliard Kč.


Zdroj: MMR

IHNED.CZ Colliers International vydává novou zprávu mapující investiční trh ve 3. čtvrtletí roku 2012. Klíčové závěry zprávy zahrnují:

 



Oživení objemu investičních transakcí, které zaznamenal český realitní sektor v průběhu roku 2011, se nepřeneslo do roku 2012. Kombinace krize eurozóny, zpomalení evropského hospodářského růstu a snižování zadluženosti v bankovním sektoru mimo jiné brzdí sektor investic do nemovitostí. Kancelářský sektor je i nadále nejpopulárnějším cílem investičního kapitálu, do dnešního dne dosáhl podílu 67 % ze všech transakcí. Částečně se to dá vysvětlit kupní strategií mnoha investorů a větším množstvím příležitostí v tomto odvětví ve srovnání s jinými realitními segmenty. Výnosy z prvotřídních nemovitostí zůstaly na zhruba 6,5 %, nicméně jen velmi málo těchto nemovitostí na trhu v tomto roce změnilo majitele.

„Doba, po kterou trvá uzavření transakce, vzrostla, protože investoři jsou striktnější při provádění due dilligence a zajišťování dluhového financování,“ řekl Chris Sheils, ředitel investičního oddělení, Colliers International Česká republika. „Česká republika nicméně zůstává cílovým trhem pro řadu investorů, kteří hledají prvotřídní

8


aktiva nebo příležitosti s přidanou hodnotou, které mohou prostřednictvím aktivního asset managementu zvýšit hodnotu kapitálu.“ Prognóza









Vzhledem k tomu, že nad budoucností eurozóny stále panují mraky nejistoty, mnoho investorů bude pokračovat v opatrném přístupu k investování do nemovitostí a bude se zaměřovat převážně na likvidní trhy. Připravovaná legislativa pro finanční sektor, např. Basel III, znamená, že banky se budou snažit snížit zadluženost svého portfolio nemovitostních úvěrů. Takováto legislativa také pravděpodobně zvýší úrokovou marži účtovanou bankami za nové nemovitostní úvěry. Očekává se, že výnosy z prvotřídních nemovitostí zůstanou v krátkodobém horizontu beze změny. Budovy nesplňující definici „prvotřídní“ budou obchodovány pouze v případě, že cena odrazí riziko kupujícího a kritérium návratnosti, které budou pro tyto nemovitosti vždy vyšší. Mnohé nemovitostní fondy mají k dispozici kapitál nebo aktivně získávají nový kapitál pro investování v České republice.

Novela mění způsob stanovení výše náhrady za vyvlastnění. Dosud měl vyvlastňovaný jistotu, že získá náhradu nejméně 420 Kč/m2. Nově by výše měla být stanovena podle skutečného stavu pozemku v době jeho ocenění pro vyvlastnění. „Náklady na výkupy pozemků by se měly snížit, neboť jejich cena se bude posuzovat podle skutečného stavu ke dni výkupu, ne podle možného budoucího využití jako například stavební parcely,“ řekl senátor ČSSD Miloš Malý. Rozhodnutí Senátu uvítal prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Václav Matyáš. Podle něj změna usnadní investorskou přípravu velkých staveb a zrychlí výstavbu silnic. Známá je například kauza farmářky Ludmily Havránkové a její sestry Jaroslavy Štrosové, kvůli jejichž pozemkům nemohla být dokončená dálnice D11 do Hradce Králové. Spor o výkup pozemků se vleče 17 let a dosud není definitivně vyřešen. Před vyvlastněním bude nově investor moci navrhnout vlastníkovi pozemku cenu až o 100 % vyšší proti jeho aktuální hodnotě. Novela by tak měla zabránit tomu, aby stát vykupoval pozemky za nepřiměřeně vysoké ceny. Pokud vlastník pozemku podá námitku proti vyvlastnění, bude mít odkladný účinek. Pokud by ale namítal pouze proti stanovené ceně, pak už odklad nebude. Proces stanovení náhrady se tak může podle ministra řešit samostatně. Stát by mohl ročně touto změnou zákona ušetřit miliardy korun ročně. Schválená předloha počítá i s tím, že vyvlastněním nezaniknou žádná nájemní práva bez ohledu na to, co je předmětem nájmu. Zástavní a podzástavní právo mají podle návrhu nadále zaniknout jen v případě, že se vyvlastněním odnímá vlastnické právo k pozemkům a stavbám, na kterých váznou.

English corner 12) European commercial property picture remains bleak: RICS 11) Vyvlastňování pozemků pro stavbu silnic bude jednodušší IHNED.CZ Senát podle očekávání schválil vládní novelu, která má za cíl zjednodušit a zlevnit vyvlastňování pozemků například pro výstavbu silnic a dálnic. Norma rozděluje proces vyvlastnění na samotné vyvlastnění a na proces náhrady za vyvlastňovanou nemovitost. Novelu nyní dostane k podpisu prezident.


PROPERTYEU.INFO The European sovereign debt crisis continues to take its toll on the region’s commercial property sector, with the majority of markets recording falling activity and negative expectations. However, the picture did nonetheless marginally improve in Q3, with more countries recording positive results than

9


in the previous quarter of the year, according to the latest RICS Global Commercial Property Survey.

While the overall assessment in Europe remains bleak, the introduction of the European Central Bank’s Outright Monetary Transaction (OMT) programme likely played a role in lifting sentiment. Globally, the survey shows real estate sentiment remained fragile in the third quarter particularly in occupier markets - as the global economy faces strong and persistent headwinds. Economic activity in Europe is contracting, while growth in the US remains modest. The Chinese economy has also slowed, and uncertainty about its near-term prospects is greater than was the case some months ago. In Europe, Russia experienced the strongest occupier and investment activity. Inside the Euro-zone, Germany was the best performer, though rental and capital value expectations have fallen. France, Italy, Greece and Spain saw some of the biggest falls in occupier demand, alongside further increases in available space. This is weighing down on rental expectations. Other European countries such as the Netherlands and Switzerland also appear under pressure.

union, will gradually foster improved risk appetite and greater financial stability across Europe.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

There are also clear signs that some emerging European countries are seeing confidence begin to fade. After several quarters of positive results, Poland and the Czech Republic are now experiencing weaker readings across most indicators. Nevertheless, the RICS survey indicates that the number of countries reporting increases in occupier demand has clearly risen, compared to the previous quarter from three to seven, including: Russia, Belgium, Romania, Hungary, Germany, Austria and the Republic of Ireland. Developments in Europe’s investment market also look better this quarter with eight countries recording increases in investment demand, compared to six previously. Again, Germany and Russia were among the best performers, but they were joined by Ireland, Austria, Poland and the Scandinavian markets. The sentiment survey highlights the deterioration of the French market, with tenant demand and investment activity now falling at a faster pace than in Greece and Spain. Meanwhile, the Irish commercial property market, after a long period of contraction, is showing signs of a stabilisation in activity, although expectations are still negative. Looking forward, RICS is cautiously optimistic that the introduction of the European Central Bank’s outright Monetary Transaction Programme, enabling the ECB to buy unlimited amounts of Euro zone sovereign debt, in conjunction with plans to establish a European banking


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents