BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

REÁLNÉ CENY PANELOVÝCH BYTŮ KLESLY OD ROKU 2008 O 21 % Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Prodeje nových bytů rostou, nabídka ale stále převyšuje poptávku

2)

Ve většině krajských měst pokračoval pokles cen starších bytů

3)

Opravit byt v paneláku, či koupit nový? Víme, kolik vás to bude stát

4)

Ceny bytů rostou nejvíc v Latinské Americe

5)

Jak se bydlí ve střední, východní a severní Evropě?

Komerční nemovitosti 6)

Průmyslové reality: výrobní firmy zachraňují trh

7)

Hodnota skrytá v industriálu

Realitní byznys 8)

Rezidenční developeři se proměňují na holdingy

9)

Po prvé, po druhé... nepredané

English corner 10) European banks sell EUR 7.5b of property loans in 2012: CBRE

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

01/10 2012

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

kolem daně z přidané hodnoty a také mediální pohled na ceny bytů.

1) Prodeje nových bytů rostou, nabídka ale stále převyšuje poptávku FINANCNINOVINY.CZ Od začátku letošního roku se v Praze prodalo 2 691 nových bytů, což je o 500 víc než za stejné období roku 2011. Přesto nabídka stavitelů stále silně převyšuje poptávku. Oznámila to dnes developerská společnost Trigema, která je jednou z firem dlouhodobě sledujících pražský trh s byty. Realitní kancelář Lexxus očekává postupné oživení trhu. Neobvyklý úspěch zaznamenali developeři o letních prázdninách, které tradičně prodejům nepřejí. Podle Trigemy v tomto období hlavně díky slevám prodali 665 bytů, což je o 70 % lepší výsledek než před rokem. Současně ale od pololetí vzrostl o deset procent počet nových bytů, které jsou na prodej, aktuálně stavitelé nabízí v hlavním městě 7 522 jednotek. „Znamená to jediné: developeři povzbuzeni zdánlivým oživením z loňského podzimu jsou se svou nabídkou opět daleko před poptávkou,“ uvedl mluvčí Trigemy Jaroslav Drda. Kvůli vyšší nabídce se zvýšil i počet dokončených, ale neprodaných bytů. Od pololetí se jejich množství zvýšilo o šest procent na 2 401 bytů. Ubylo však takzvaných ležáků stojících a marně shánějících kupce už víc než dva roky. Jejich podíl nyní činí na všech postavených, ale neprodaných bytech, 19 %.

Analytik Lexxusu Diblík sází na mírné oživení trhu. „Při stávající nízké úrokové sazbě hypotečních úvěrů, relativně přijatelné míře nezaměstnanosti a nastartovaném růstu cen bytů očekáváme pomalé oživování trhu a návrat k normálu,“ soudí odborník. Analýza Trigemy hodnotí 277 pražských developerských projektů, v nichž je k mání alespoň jeden volný byt.

2) Ve většině krajských měst pokračoval pokles cen starších bytů FINANCNINOVINY.CZ Ve většině krajských měst letos od května do srpna pokračoval mírný pokles cen starších bytů. Ceny mírně rostly pouze v Jihlavě a Olomouci. Vyplývá to z dnes zveřejněných statistik Institutu regionálních informací (IRI). Podle odborníků nelze dramatické změny očekávat ani do konce letošního roku. Klesá i tržní nájemné. V Praze se dal v posledních třech měsících koupit průměrný starší byt za 2,566 milionu Kč, což je ve srovnání s předchozím obdobím o 1,2 % méně. V Brně by stál obdobný byt dva miliony korun, v Hradci Králové 1,615 milionu Kč. Nejlevnější byty ze všech krajských měst jsou v Ústí nad Labem s cenou 700 000 Kč. Tržní nájemné v krajských městech - srpen 2012 [Kč/m2/měsíc] a procentuální změna oproti květnu 2012 140,0

132 0,8%

„Předražené, rádoby luxusní, projekty v lokalitách, které požadované úrovni cen neodpovídaly, nebo projekty nedosahující svojí úrovní kvality lokality, se na trhu potýkají s nezájmem a jejich prodej pokračuje pozvolna až po výrazných slevách,“ řekl ČTK analytik realitní kanceláře Lexxus Ondřej Diblík. Zásoba bytů z let 2009 a 2010 podle Trigemy představuje více než 800 bytů, které se bez dalších slev budou prodávat jen obtížně. Novým trendem na trhu je také zmenšování developerských projektů. Zatímco před dvěma lety tvořily byty v projektech do 50 jednotek 21 % bytů v nabídce, nyní činí jejich podíl 27 %. Celkovou bilanci letošního roku ovlivní podle generálního ředitele Trigemy Marcela Sourala řada faktorů. Roli bude hrát pokračování slev na byty, výše úroků u hypoték, vývoj

Monitoring realitního trhu 01/10/2012

120,0

114 0,9%

100,0

109 -0,9%

105 1,0%

103 3,0%

94

2,2%

92 -1,1%

91

90

89

-2,2%

0,0%

-3,3%

80,0

87

87

-4,4%

-5,4%

85 0,0%

60,0

40,0

20,0

0,0

-20,0

Zdroj: Institut regionálních informací, s.r.o.

Ceny starších bytů od května do srpna nejvíce poklesly v Pardubicích, o 4 %, a v Liberci, o 3,9 %. Ceny bytů podle odborníků nerostou zejména v důsledku poklesu poptávky, pro kterou jsou dominantními faktory pokles reálných příjmů domácností a střízlivější očekávání jejich příjmů.

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

„V úvahu je nutno vzít i skutečnost, že reálný pokles cen a nájmů je po započtení inflace ještě vyšší. I přes dlouhodobě nízké úrokové sazby u hypoték nemůže budoucí výhled vývoje počítat s prorůstovými impulzy jako v minulosti, naopak lze očekávat vyšší zdanění a snížení výdajů státu na straně příspěvků na bydlení, tedy tlak na pokles cen je stále silný,“ uvedla jednatelka IRI Milada Kadlecová.

Podle odborníků z IRI klesá také tržní nájemné. V posledních měsících výrazněji kleslo například v Liberci, Karlových Varech, Jihlavě a Českých Budějovicích. Pokračující deregulace nájemného nebude podle Kadlecové znamenat výraznější impulz pro změnu cen. „Vývoj tržních nájmů je pod tlakem nastavení sociálních dávek na bydlení. Domácnosti čeká další pokles příjmů. Makroekonomické faktory budou tlačit na pokles cen,“ uvedla Kadlecová.

„Odhadem se od roku 2008 propadly asi o dvacet procent, zatímco u novostaveb to bylo procent patnáct,“ vysvětluje ředitel odboru nemovitostí Hypoteční banky Petr Němeček. Kolik stojí rekonstrukce bytu

      

Odhad nákladů oprav panelového bytu (postaven 1975–85), 4 + kk, 80 m2, balkon 6 m2 na Barrandově Podlahy (lamino, dřevo, koberec) 60 m² od 48 do 129 tisíc Kč Dveře (6 ks vč. vstupních) od 65 do 123 tisíc Vybavení koupelny od 58 do 134 tisíc Kč Rekonstrukce bytového jádra od 110 do 150 tisíc Kč Sádrokartony a drobné stavební úpravy od 21 do 38 tisíc Kč Rekonstrukce celkem za 1 byt od 301 do 574 tisíc Kč

Zdroj: Finep

Podle něj právě větší pokles cen panelákových bytů způsobil, že se lidé začali vracet zpět do města za dostupnějšími službami a veřejnou dopravou. „Tím prakticky došlo k poklesu poptávky po novostavbách v blízkém okolí Prahy, které jsou asi o 10 procent dražší než staré byty na sídlišti,“ tvrdí Němeček. „Osobně znám mnoho lidí, kteří bydleli v panelovém domě a dívali se po novostavbách. Po propočítání nákladů ovšem většina spíše opravila původní byt, než aby jej prodala a šla do nového,“ upozorňuje realitní makléř Michal Pich.

3) Opravit byt v paneláku, či koupit nový? Víme, kolik vás to bude stát IDNES.CZ Chcete vyměnit bydlení v panelákovém bytě za život v novostavbě? MF DNES srovnala, kolik vás to bude stát a jaké výhody a nevýhody to které rozhodnutí přinese. Doby, kdy téměř každý při otázce koupě bytu volil novostavbu, jsou pryč. Do kurzu se opět vracejí i byty v panelových domech. Důvodem je nižší cena a změna životního stylu. Významným kritériem pro konečné rozhodnutí kupců je také občanská vybavenost v místě, kam se nastěhují. Navíc obvyklé ceny panelákových bytů za poslední rok klesly víc než ceny novostaveb.


Je na každém kupujícím, aby zvážil, čemu dá přednost. Je jasné, že na sídlišti musí oželet třeba garáž a v mnoha případech i kvalitu bydlení. „Byty v novostavbě jsou postavené podle přísnějších zvukových i tepelných norem. Ceny nových bytů sice bývají nepatrně vyšší, tyto peníze ale získá majitel bytu rychle zpátky. U novostavby totiž bývají výrazně nižší poplatky za energie,“ vysvětluje marketingový manažer developerské společnosti Bemett Jan Koubík. Podle něj se rozdíl výše poplatků bude v budoucnu zvětšovat, protože cena zemního plynu pro bytové kotle roste pomaleji než cena dálkového ústředního vytápění v panelácích. „Majitel bytu výrazně ušetří i za tisícové měsíční poplatky do fondu oprav. U novostaveb totiž případné opravy domů a výtahů kryje záruka, zatímco u paneláků se na tyto opravy skládají majitelé bytů,“ dodává Koubík. Záruky u moderních domů bývají tři až pět let.

3


Společnost Finep provedla průzkum nákladů na opravy částí asi 30 let starého panelového domu, které majitelé musí platit nejčastěji. Tedy například výtahy, stoupačky, zateplení, opravy balkonů, elektrorozvody, výměnu oken nebo renovace střechy. „K tomu jsme připočetli i části interiéru bytu, které majitel musí po tak dlouhé době užívání také rekonstruovat,“ říká generální ředitel firmy Finep Tomáš Pardubický.

„Vyšlo nám, že vedle pořizovací ceny tak při rekonstrukci celého panelového domu zaplatí jedna domácnost navíc 355 tisíc Kč. Pokud k tomu připočítáme ještě náklady na úpravy interiérů samotného bytu, pak se vícenáklad zvýší na částku větší než devět set tisíc korun,“ propočítává Pardubický. Co z toho vyplývá. Pokud srovnáme opravený panelákový byt v dobře vybaveném sídlišti s novostavbou někde na okraji Prahy, je cena téměř srovnatelná, nový je o 10 procent dražší. Ve stejné lokalitě je pak novostavba asi o 20 až 30 % dražší. Ovšem má to ještě jeden háček. „Developeři kvůli tlaku na stále nižší ceny zmenšují dispozice budovaných bytů. Stále víc novostaveb a bytů se tak prakticky podobá svým panelovým protějškům a vytrácí se tak třeba velkorysejší půdorys,“ dodává Němeček. Panel versus nový byt Výhody panelových bytů

   

Na sídlištích je lepší dostupnost MHD než u mnoha novostaveb na okrajích metropole Dlouhodobě prověřené společenství vlastníků bytů – sousedé se znají Někdy lepší infrastruktura služeb v okolí Nižší pořizovací cena

Výhody nových bytů

    

Použití kvalitnějších materiálů – lepší zvuková a tepelná izolace Modernější design interiéru, vyšší komfort Nízké poplatky do fondu oprav Čisté a racionálně navržené společné prostory – např. úsporně řešené chodby Bezproblémové parkování

Zdroj: Společnost Bemett


Srovnání cen bytů ve stejné lokalitě

Poměr průměrné ceny panelového bytu vůči novostavbě v % (novostavba 100 %) Lokalita

Praha 4 Praha 5 Praha 8

Modřany, Krč, Chodov, Háje Barrandov, Stodůlky, Zličín Kobylisy, Bohnice

Prosek, Letňany, Praha 9 Čakovice, Černý Most Malešice, Záběhlice, Praha 10 Hostivař, H. Měcholupy

do 50 m2

50 – 90m2

nad 90 m2

68 %

65 %

62 %

70 %

62 %

60 %

65 %

62 %

60 %

80 %

75 %

64 %

75 %

70 %

67 %

Zdroj: Hypoteční banka Pozn.: Srovnání panelových bytů ve standardním stavu a běžné výstavby nižší a střední cenové kategorie.

Reálné ceny panelových bytů klesly od roku 2008 o 21 %. Dnes jsou již relativně stabilizované.

4) Ceny bytů rostou nejvíc v Latinské Americe E15.CZ Nikoli Čína, ale Brazílie vykazuje aktuálně nejrychleji rostoucí trh s bydlením. Negativní výsledky má naopak eurozóna a s ní i celý evropský kontinent. Ukázal to nejnovější globální cenový index, který pravidelně vydává mezinárodní realitní firma Knight Frank. Ceny domů a bytů stouply v Brazílii ve druhém čtvrtletí meziročně o 18 %. Na dalších místech zabodovaly Rakousko s 11% a Turecko s více než 10% růstem, těsně následované Ruskem. V průměru stoupl globální index o 1,1 %, což je nejlepší výsledek od konce roku 2009. Analytikové Knight Frank však ve své zprávě varují před optimismem: „Je málo pravděpodobné, že by na rezidenčním trhu došlo k významnému obratu, když po zbytek roku nelze očekávat výraznější stimuly růstu.“ Zejména Evropa je vzdálená byť jen mírnému oživení realitního trhu. „V letním období se zakonzervoval status quo, ale podzimní měsíce nejspíš přinesou v eurozóně obnovení debat a další nestabilitu ohledně možného vystoupení Řecka,“ uvedla analytička Knight Frank Kate Everett-Allenová. „Obtížně dostupné financování, omezená nabídka pracovních míst a nízká důvěra spotřebitelů dusí poptávku,“ dodala. Vůbec nejhůř dopadly cenové indexy v Irsku, Řecku a Maďarsku, kde pokles přesáhl desetiprocentní hranici. Evropa vykázala v uplynulém

4


období rovněž nemovitostmi.

největší

propad

trhu

s

komerčními

Lépe na tom začíná být rezidenční trh ve Spojených státech, kde index poskočil téměř o sedm procent. Ve srovnání s předkrizovým rokem 2006 nicméně klesly ceny domů v USA zhruba o 35 %. Povzbudivým signálem je fakt, že počet zabavených nemovitostí kvůli nespláceným hypotékám se dostal na nejnižší úroveň od konce roku 2007. Naopak Čína, která tlačila globální index nemovitostí v minulých třech letech vzhůru a vzbuzovala obavy z přehřátí tamního trhu, zchladila ceny meziročně o sedm procent. Za poslední kvartál už ale asijská velmoc vykázala jen nepatrný pokles o desetinu procenta.

5) Jak se bydlí ve střední, východní a severní Evropě? IHNED.CZ Původem finská stavební a developerská společnost YIT, působící ve 14 zemích Evropy včetně České republiky, poskytla statistická data z trhů, na kterých se věnuje rezidenčnímu developmentu. Vzniklo tak srovnání ekonomických parametrů i preferencí jednotlivých národů v otázce bydlení. Nové bydlení si lidé nejsnáze mohou pořídit ve Finsku, nejhůře dostupné je v Rusku. Nejvíce bytů v osobním vlastnictví mají podle celonárodních srovnání Litevci. Zatímco hypotéky jsou oblíbené všude, rozdíly ve stylu bydlení a vybavení bytů jsou značné. Všichni však chtějí balkon či lodžii a dostatek úložných prostor.

zemích, ve kterých působíme, v nadcházejících letech mírně stoupat. Úměrně tomu proto očekáváme i mírný růst segmentu rezidenčního developmentu.“ Skupina YIT působí v oblasti developmentu, pozemního a průmyslového stavitelství i technického zabezpečení budov a jejich správy. Rezidenční projekty zatím postavila v sedmi evropských zemích a má tak možnosti srovnání například v tom, jak na jednotlivých trzích funguje proces vedoucí k ziskání stavebního povolení. Na jeho délku a komplikovanost si u nás stěžuje množství developerů. „V České republice se setkáváme s tím, že je celý proces zdlouhavý a nepředvídatelný. Je zde poměrně snadné dlouho bránit začátku realizace projektu, aniž by proti ní byly vzneseny objektivní argumenty. Důležitější než stavební řízení je ale územní rozhodnutí, které by mělo podchytit všechny návaznosti na umístění objektu na pozemku, jeho výšku a také vztah k okolí - to znamená i názor veřejnosti. Získat ji na svou stranu bývá někdy velice složité. Obecně platí, že pokud developer v České republice získá územní rozhodnutí do jednoho roku od zahájení řízení, následuje obdobný proces se stavebním řízením, který trvá šest až dvanáct měsíců,“ hodnotí situaci Pitkäkoski a dává příklad ze zemí, kde je proces výrazně jednodušší: „Územní rozhodnutí je ve Finsku de facto vydané na každý pozemek na území města vhodný pro stavbu. Developer tedy potřebuje získat pouze stavební povolení. Proces do vydání stavebního povolení trvá zhruba šest měsíců.“

Data pocházejí z celkem sedmi zemí Evropy: kromě mateřského Finska také z jednoho z největších trhů vůbec - z Ruska. Nechybí Česko ani Slovensko, zastoupeny jsou i Estonsko, Lotyšsko i Litva. „Letos slavíme stoleté výročí založení naší společnosti. Na trhu ve Finsku jsme jasnou jedničkou, přední místa nám patří rovněž v Rusku a v pobaltských zemích. I v České republice a na Slovensku se chceme postupně dostat na čelní příčky. Vzhledem k naší působnosti v mnoha zemích Evropy se cítíme oprávněni vyjadřovat se k tematice bydlení a přispívat tak nejen k většímu povědomí o celkové situaci na rezidenčním trhu, ale i ke vzájemnému pochopení,“ vysvětluje prezident a výkonný ředitel YIT Corporation Juhani Pitkäkoski a dodává: „V loňském roce jsme zahájili výstavbu více než osmi tisíc bytových jednotek. Na konci letošního června jsme tak měli rozestavěných téměř 13,5 tisíce jednotek. Podle ekonomických předpokladů bude hrubý domácí produkt v


Pokud zkoumáme, kdo si může nejsnáze dovolit koupit nové bydlení, je kromě ceny bytu nutné sledovat výši příjmu obyvatel. Teprve toto srovnání ukáže, jaká je dostupnost bydlení. Na příkladu cen bytů YIT je vidět, že průměrná výše ceny za m² bytu je z analyzovaných zemí jednoznačně nejvyšší ve Finsku. Mohlo by se proto zdát, že pořízení nového bydlení je pro Finy značně náročné. Opak

5


je však pravdou. Ačkoli obyvatelé tohoto vyspělého severského státu platí za m² nového bytu v průměru 3,1 tisíce euro, tedy okolo 77 tisíc Kč, na základě srovnání příjmů a cen bytů je bydlení nejdostupnější právě pro ně. Za nimi pak následuje Česká republika a Slovensko a poté pobaltské státy. Z nich je nejhorší situace v Estonsku. Nejméně dostupné je nové bydlení pro obyvatele Ruska, ač oproti Finům dají za m² nového bytu v průměru o téměř 40 tisíc Kč méně. Ekonomická krize se projevila nejen na rezidenčním trhu v České republice. Pokles nově dokončených bytových jednotek v letech 2010 a 2011 oproti boomu v roce 2007 je patrný téměř ve všech sledovaných státech. Propad nově dokončených bytových jednotek zaznamenalo v roce 2009 i Finsko, zde se ale trend stejně jako v Lotyšsku a Litvě v následujících letech obrátil. Vliv krize neukazují jen propady v počtu nově dokončených bytů, ale také poklesy jejich cen. V České republice a na Slovensku začaly ceny bytů po boomu z let 2006 a 2007 padat a pokles pokračoval až do sledovaného roku 2011. Litva a Lotyšsko vykazují tendenci, kdy byl propad cen mnohem strmější. Z tohoto hlediska krize příliš nezasáhla Finsko, kde ceny stále stoupají. Také v Rusku nebyl propad cen tolik patrný.

V Česku i vinou vlivů minulosti převládá názor, že se má bydlet „ve vlastním“. To potvrzují i data. Téměř 80 % obyvatel má byt ve vlastnictví, pouhá pětina si byt pronajímá. Prvenství v nejvyšším procentu bytů ve vlastnictví nám však nepatří – to s přehledem drží obyvatelstvo Litvy. Pouze necelých 7 % litevských obyvatel si byt pronajímá. Opakem je Rusko. Tam je trend stěhování se za prací a střídání bydlení poměrně rozšířený. Nájemní bydlení využívá téměř 37 % obyvatel. Vlastníci bytů, kteří pro jeho koupi využili hypotéku, převládají ve Finsku (42 %) oproti všem ostatním zemím. To ale vyplývá především z rozdílného historického vývoje postkomunistických zemí. Za éry socialismu zde neexistoval volný trh s byty ani standardní možnost čerpání hypoték. Proto podíl vlastníků bytů s hypotékou nemohl ani za období demokracie a tržního hospodářství dosáhnout poměrů jako ve vyspělých státech západní a severní Evropy. Ovšem vzhledem k růstu čerpání hypoték v postkomunistických zemích Finsko ukazuje směr, kterým se ubírá i střední a východní Evropa. V České republice a na Slovensku je vůbec největší procento lidí, kteří si nové byty kupují s pomocí hypotečního úvěru. V závěsu za nimi je Lotyšsko a Finsko. „Češi mají rádi moderní, ne příliš luxusní, spíše funkční styl, poskládaný ze sortimentu nábytkových řetězců skandinávský design přitom převažuje. V oblibě však mají i menší italské či německé dodavatele nábytku. Podobně je na tom i Slovensko,“ říká Zuzana Martínková, manažerka


rozvoje marketingu a prodeje pro region střední a východní Evropy skupiny YIT. V obou zemích převažuje pragmatismus a konzervatismus s důrazem na funkčnost a komfort. V bytech našich východních sousedů však panuje větší pestrost. Nalézt lze vybavení ve velmi zdobném, tzv. Versace stylu, i interiéry v přísně minimalistickém či funkcionalistickém duchu. V České republice a na Slovensku také platí, že osobitost interiéru není tolik dána nábytkem jako jeho stavebním řešením – když ne netradičním řešením stavby, tak alespoň použitím specifických materiálů, barev či povrchů stěn a podlah. To dokládají i pražské projekty YIT Stavo například KOTI Hostivař ve funkcionalistické architektuře či KOTI Hájek představující nízkoenergetické bydlení se solárními panely. Příliš složité není představit si finský interiér, který postupně proniká i do vnímání českého interiérového designu. Skandinávská čistota a jednoduchost je typickým znakem severských bytů a domů. Převažuje bílá barva, k ozvláštnění interiérů se využívá kontrastní barva buď v podobě výrazných doplňků, obrazů nebo natřením jedné ze stěn obytné místnosti. Trendem současné doby jsou i výrazné tapety. V interiérech jsou preferovány světlé odstíny dřeva. „Mnohdy by naopak ryze funkcionalistický standard finského bydlení českého zákazníka překvapil. Například ve finských koupelnách nejsou běžné podomítkové nádrže WC jako v koupelnách českých. I rozvody topení k radiátorům na povrchu místností by našeho zákazníka udivily, přitom v severských zemích jsou standardem,“ říká Zuzana Martínková. Jak ale bydlí obyvatelé pobaltských států? Důraz na funkčnost převažuje. Velké řetězce jsou také oblíbené, kuchyně a vestavný nábytek si však obyvatelé Pobaltí rádi objednávají u lokálních výrobců. A co Rusové, jejichž země má tolik specifik jako několik států dohromady? „V Rusku opravdu příliš paušalizovat nelze. Jedním z důvodů je také to, že se byty klientům obvykle předávají nezařízené, de facto hrubá stavba. Chybí podlahy, dveře a například i obklady a sanita v koupelně. V Rusku tedy můžeme, a speciálně to platí o Moskvě, najít všechny styly vybavení včetně zdobnosti, o níž se dá říci, že v interiérech převažuje. V oblasti Kazaně je ale například velmi oblíbený nábytek skandinávských řetězců,“ doplňuje Martínková. Málokdo si dnes kupuje byt, který nemá alespoň balkon. V České republice je trend jasný, preferencí klientů je mít balkon i u malého bytu a u větších bytů prostornou terasu. Finové chtějí zasklený balkon, Rusové také preferují zasklené lodžie. Nejen z praktického hlediska, ale i kvůli bezpečnosti. Velké rozdíly panují v názoru na kuchyň -

6


samostatnou anebo naopak propojenou s obývacím pokojem. Není překvapením, že k oddělené kuchyni inklinuje především starší generace. Bez ohledu na generace alespoň optické oddělení kuchyně od zbytku bytu požadují Litevci a Rusové. V Česku je však trend jednoznačný – byty s kuchyněmi v samostatných místnostech se u tu staví minimálně. Rozdíly panují také v náhledu na nutnost vstupní chodby. Zatímco ve Finsku je trendem otevřený prostor a minimalizace vstupní haly, Slováci naopak vyžadují byty, ve kterých se do jednotlivých místností vstupuje právě z poměrně prostorné chodby. Ve všech zemích ale vládne shoda v otázce co největšího množství úložných prostor - obvykle v ložnici, chodbě nebo v ideálním případě samostatné šatně. „Vybudované úložné prostory dostávají ve svých bytech při předávce ve Finsku, kde obecně panuje vysoká úroveň dokončení bytů, která je ovšem dána finskými předpisy. Klienti tak získávají nový byt včetně kuchyňské linky se spotřebiči, vybavené koupelny, úložných prostor a sauny, která patří do standardu i u malých bytů. V ostatních zemích, s výjimkou Ruska, převažuje při předávce tzv. evropský standard, tedy byty včetně podlah, zárubní i obkladů a sanity v koupelnách a na toaletách,“ vysvětluje Zuzana Martínková.

ve Finsku, Estonsku Lotyšku a Česku se staví jednoduché a funkční bytové domy spíše v komornějším duchu, v Rusku je kladen důraz na vícepodlažní objekty. V centrech ruských měst běžně mají zhruba dvanáct pater, v regionech však i více než dvacet. Zatímco v České republice v poslední době převažují komorní rezidenční projekty a YIT se tomuto trendu přizpůsobuje, uvádí na trh i projekty větší velikosti, jakými jsou například KOTI Troja nebo KOTI Braník. „Přestože na rezidenčním trhu České republiky působíme jako developer poměrně krátce stavět jsme začali v roce 2010, úspěšný prodej bytů v komorních i větších projektech i ohlasy nových majitelů nás přesvědčují o tom, že jsme na správné cestě. Postupně tak míříme k našemu cíli, jímž je zařazení se mezi nejsilnější pražské rezidenční developery,“ uzavírá Vladimír Dvořák, jednatel a výkonný ředitel české YIT Stavo.

Komerční nemovitosti 6) Průmyslové reality: výrobní firmy zachraňují trh REALITYMORAVA.CZ Za poslední dva roky v Česku opět roste výstavba průmyslových nemovitostí. Jenže v porovnání s roky 2008 a 2009 je to stále asi čtyřikrát méně. Nejvíce nových průmyslových nemovitostí v tomto roce uvedla na trh Praha, za ní pak Liberec. Tahouny trhu průmyslových budov jsou hlavně výrobní společnosti.

Při koupi bytu jsou pro většinu klientů rozhodujícími faktory lokalita a cena. Jak uvádí Zuzana Martínková, znatelné rozdíly již ale panují v dalších faktorech a mezi jednotlivými zeměmi. „V Rusku, Estonsku, Litvě a Finsku je důraz kladen na spolehlivost a důvěryhodnost firmy. Naopak dispoziční řešení hraje velkou roli při rozhodování o koupi na Slovensku, v Rusku a ve Finsku. Když srovnáme například parametr ceny, tak podle našeho průzkumu je nejméně důležitý pro Litevce. Ve všech ostatních zemích se podle ceny rozhoduje více než 50 % klientů, nejvíce v Rusku a Finsku.“ Ač projekty YIT nesou vždy určité specifické znaky, musí se přizpůsobovat zvyklostem na jednotlivých trzích. Zatímco


Průzkum trhu s průmyslovými nemovitostmi provedla společnost Jones Lang LaSalle. Z její analýzy vyplývá, že během prvního pololetí letošního roku bylo v Česku dokončeno 115 400 m2 nových průmyslových prostor a to v devíti industriálních parcích. Přibližně 90 % těchto prostor bylo přitom dokončeno na základě před-pronájmu, tedy až po podpisu smlouvy konkrétním nájemcem. Největší podíl nové nabídky roku 2012 byl na trh uveden v Praze (49 %) a v Liberci (15 %). Ve středních Čechách, na Ostravsku a Královéhradecku bylo postaveno po 11 % nových ploch. Přestože byl v letošním roce zaznamenán nárůst výstavby těchto nemovitostí, v porovnání s dobou před krizí se stále jedná o zlomek. V prvních šesti měsících roku 2008 i 2009 bylo totiž v České republice postaveno více než 400 000 m 2 nových průmyslových prostor. Dostavba až po podpisu V současné době je ve výstavbě takřka 122 000 m2 průmyslových prostor. Přibližně 40 % všech projektů ve výstavbě jsou projekty stavěné na částečně spekulativní

7


bázi. Developeři začnou s výstavbou, postaví pouze skelet a stavba je dokončena až poté, když zná svého budoucího nájemce. Takové projekty pak bývají dokončeny do tří měsíců od podpisu nájemní smlouvy. Na této částečné spekulativní bázi je stavěn aktuálně největší projekt ve výstavbě, kterým je Industrial Park Velká Bíteš společnosti Outulný o výměře 27 000 m2. Na míru jsou pak stavěny dva velké projekty, prostory pro SAS Autosystemtechnik v Mladé Boleslavi od developerské skupiny Goodman (22 000 m2) a další fáze CTParku Hranice na Moravě stavěná pro společnost Henniges (12 200 m2).

věnovala odborná konference Křižovatky architektury, která zakončila letošní stavební veletrh For Arch.

Většinu nájemních smluv v druhém kvartále 2012 uzavřely výrobní společnosti (téměř 42 % všech transakcí) a malo- a velko-obchodní firmy (33 %). Zbytek smluv pak připadá na logistické společnosti (tzv. 3PL). Podíl na čisté realizované poptávce hovoří ještě více ve prospěch výrobních společností, těm připadá na 54 % všech nových pronájmů, rozšíření a před-pronájmů. Výrobní společnosti tak působí jako hnací motor celého trhu průmyslových nemovitostí.

„Od ukončení provozu v industriálních objektech už uběhla dlouhá doba, opuštěné stavby a areály nenávratně poznamenala absence základní údržby a především nekonečné majetkové tahanice,“ vysvětluje. „Nově využívané objekty průmyslového dědictví se přitom stávají svým způsobem svéráznou formou recyklace a jsou záchytnými místy další urbanizace. Industrializovaný prostor s jedinečnou historií a neopakovatelným charakterem se tak stává zajímavým artiklem – komoditou s rostoucí cenou,“ dodává.

Nájemné v nežádanějších lokalitách v Praze je aktuálně stabilní a pohybuje se v rozmezí 3,80 – 4,50 EUR/m2 za měsíc a v Brně 4,00 – 4,80 EUR/m2 za měsíc. Ve specifických lokalitách ale může cena vyšplhat až na 5 EUR/m2 za měsíc. Společnost Jones Lang LaSalle přitom uvádí, že situace nahrává spíše majitelům a klesající počet nabídek a stoupající tlak na dlouhodobé pronájmy způsobí i tlak na cenu.

Staré tovární haly, kasárna, skladiště, garáže, vysoké komíny a další pozůstatky zemědělské, průmyslové, vojenské a další činnosti představují obtížný problém pro řadu českých měst. „Průmyslové dědictví je dnes ohroženější než kdykoli předtím,“ říká ředitel Výzkumného centra průmyslového dědictví ČVUT Benjamin Fragner. Záchrana industriálních památek je podle něj závod s časem.

Radikálním řešením problémů s industriálními památkami je zbourání opuštěné stavby a uvolnění pozemku pro novou, použitelnější budovu. Druhá a mnohem výhodnější cesta, je však nalezení nové funkce pro stávající budovu. „Důvody pro zachování stavby jsou různé – od čistě praktických, jakými jsou cena nebo jednoduchost využití, až po intelektuální, jako jsou architektonická či urbanistická kvalita,“ říká proděkan Fakulty stavební ČVUT v Praze Tomáš Šenberger. Konverze je sice vždy zásahem do původní stavby, míra zásahu ale rozhodně nemusí být drastická. „Umožňuje to vrátit prázdné stavební schránce život a zachovat přitom její originalitu,“ dodává.

Realitní byznys 8) Rezidenční developeři se proměňují na holdingy Zdroj: Jones Lang LaSalle

7) Hodnota skrytá v industriálu E15.CZ Jak naložit s nevyužitými industriálními stavbami? Je lepší zbourat chátrající továrny nebo je přestavět, dát jim novou funkci a přitom zachovat připomínku průmyslové minulosti daného místa? Těmto otázkám se


E15.CZ Největší rezidenční developeři mění svoji strukturu. Po firmě Central Group, která změnu provedla letos na jaře, se nyní rozhodl vytvořit holding další developer z tuzemské velké čtyřky Ekospol. Na rozdíl od lídra trhu Central Group Dušana Kunovského, který přesouvá sídlo na Kypr, zůstane firma Ekospol vlastněná manžely Evženem a Janou Korcovými v Česku. Transformaci firmy Central Group, kterou kromě mateřské společnosti tvoří přes 30 dceřiných firem a investiční fond, Kunovský zdůvodnil zjednodušením kapitálové struktury.

8


Mateřská společnost se mění na servisní zázemí pro dceřiné společnosti a investiční fond.

peňazí a často i k nevyplácaniu dodávateľov. Dôsledkom sú ťažkosti pri splácaní úveru banke.

Korec vysvětlil změnu na holding kromě efektivnějšího nakládání s volným kapitálem možnostmi pružněji reagovat na změny trhu. Ve finančním roce, končícím letos v březnu, firma podle výroční zprávy ztrojnásobila čistý zisk na 53,4 milionu Kč, výnosy vzrostly o 60 % na 477 milionů Kč.

Takýto osud zažívajú menšie i väčšie novostavby nielen v hlavnom meste. Bežnou praxou v prípade, že predaj projektu sa nevyvíja podľa plánov, je postupné predlžovanie splatnosti úveru. Popritom však financujúce banky zvyšujú aj úroky a rizikové marže, čo klienta napokon vyjde drahšie. „Zvyšovanie úrokov nie je systémové riešenie. Je to len nástroj, ako zreálniť zvýšené riziko projektu a určitý motivačný nastroj pre investora, aby sa snažil rýchlejšie problém vyriešiť,“ pripúšťa riaditeľ odboru financovania nehnuteľností ČSOB Jozef Futrikanič.

Holdingovou strukturu má už několik let stavitel bytů a kanceláří Finep. Jak ukazují nekonsolidované výsledky z výroční zprávy, odepsal loni Finep zhruba miliardu korun z dlouhodobých finančních aktiv a skončil opět v červených číslech. Odepsaná částka představuje 21 % z pořizovacích cen. Bez ohledu na odpisy byl Finep Holding v zisku 123 milionů Kč. Výroční zpráva připouští, že vzhledem k dalšímu vývoji ekonomiky může dojít k dalšímu znehodnocení majetku.

9) Po prvé, po druhé... nepredané REALITY.ETREND.SK Slabý dopyt dostáva ďalšie projekty do dražieb. Ani to nemusí byť konečné riešenie Aukčná miestnosť sa napĺňa zvedavcami. Draží sa niekoľko bytov po neplatičoch a pôvodných majiteľoch neschopných splácať úver. Okrem toho rekreačné chatky, menšie továrenské areály, rodinné domy a malé polyfunkčné objekty. Popoludní je na rade veľká porcia z krajského mesta, dražba rozostavaného projektu za desiatky miliónov eur. Slabý dopyt po novom bývaní, developeri nesplácajúci úvery a nezaplatené faktúry veľkých i menších dodávateľov sú každodennou realitou. Kým krátko po vypuknutí v roku 2008 sa financujúcim inštitúciám i investorom darilo problémy odďaľovať a riešiť najmä dohodami a dodatkami. No po rokoch nezmenenej situácie je to ťažšie. Do dražobných miestností sa dostávajú aj skutočne veľké projekty – ako napríklad 3nity z bratislavského Ružinova, ktorý sa nedávno „preslávil“ spadnutou časťou budovaného projektu. Z nablýskaného do výpredaja Cesta novostavby z nablýskaných prezentácií v realitných kanceláriách až do dražby môže trvať niekoľko rokov. Príčiny treba hľadať niekde na začiatku, keď projekt neodhadne nálady na trhu počas jeho výstavby a po dokončení a jednoducho neprinesie klientom to, čo chcú. Byty a komerčné priestory nejdú na odbyt. To vedie k problémom s predajom bytov, následne k slabému prílevu


Podľa neho je banka ochotná predĺžiť splatnosť vtedy, keď existuje s investorom konkrétna dohoda o riešení problémov. Investori majú snahu komunikovať, hovorí. Často rokujú aj o dodatočných vlastných zdrojoch použitých na mimoriadnu splátku úveru alebo zabezpečení úveru inou nehnuteľnosťou. Banka si necháva radikálne riešenia až na naozaj výnimočné prípady. Ako financujúca inštitúcia nie je pripravená začať sa zaoberať predajom bytov, čo by ju navyše stálo ďalšie náklady. Podobné riešenie ako v prípade 3nity nie je v našich končinách bežné. Lavína problémov Polyfunkčný komplex v bratislavskom Ružinove sa stal jedným z najväčších projektov v dražbe po tom, čo banka zosplatnila úver a začala výkon záložného práva. Aukcia sa má konať koncom septembra a celková požadovaná hodnota nehnuteľností sa dostáva až na 35 miliónov eur. V ponuke sú nepredané byty v dokončenom vežiaku, nebytové priestory, garáže i rozostavané časti stavby. Celkovo ide o takmer sedemdesiat bytov. V lepších časoch ich ponúkali nad hranicou 2 500 eur za štvorcový meter (vrátane DPH). Dôvodom je podľa informácií TRENDU fakt, že predaj a plnenie ďalších parametrov úverovej zmluvy sa nevyvíjali tak, ako mali, čo viedlo k zastaveniu preplácania faktúr. Developer túto ťarchu prenášal na dodávateľov, ktorí ostali nevyplatení. Napokon firma sama navrhla reštrukturalizáciu.

English corner 10) European banks sell EUR 7.5b of property loans in 2012: CBRE PROPERTYEU.INFO European banks have completed over EUR 7.5 bn of commercial real estate loan sales so far in 2012, according to global real estate adviser CBRE.

9


The 14 transactions tracked up to September have seen the region’s lenders dispose of a range of loan portfolios including those secured against assets in the US and Australia as well as in Europe. Of these, six involved sales of loan portfolios where the assets were solely located in the UK and Ireland. With Lloyds Banking Group recently reported to be selling a portfolio of predominately Irish debt valued at EUR 2 bn and comprising over 700 individual property loans, CBRE estimates that over EUR 11 bn of loans, divided into nine portfolios, are currently being marketed by the region’s banks. Natale Giostra, head of EMEA & UK Debt Advisory, CBRE, said: 'Both performing and non-performing loan portfolios have been successfully transacted this year by European banks seeking to reduce their exposure to real estate.' Some institutions, such as RBS, are now expressing a preference to pursue asset sales where they have control over the physical property, Giostra noted. 'However,' he added, 'as we can see from the Lloyds example, loan disposals are still seen as the most efficient strategy for reducing overall exposure, particularly where the underlying assets require active management or lot sizes are smaller meaning they are time consuming and costly to deal with individually.' CBRE expects completed loan sales in 2012 to fall short of the EUR 20 bn recorded in 2011.

Financing to support loan portfolio purchases has also opened up in 2012, helping the market further, with more lenders now offering complex loan-on-loan senior debt financing to support acquisitions, driven by the attractive margins that can be achieved, particularly over a 3-5 year period.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty, každá fotografie má vlastní odkaz na zdroj.

Pavel Klinkovský, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]


10

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents