ZNALECKÝ POSUDEK č.6438/88 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
9 st.16/3 st.16/3, st.16/4, st.16/5, st.16/6, 39/8, 40/2 LV 356, Pertoltice, bez čísla, LV 356, Pertoltice, bez čísla, LV 356, Pertoltice, bez čísla Milan Hruška, Libušina 527/36, 360 01 Karlovy Vary, 1 / 1 Milan Hruška, Libušina 527/36, 360 01 Karlovy Vary, 1 / 1 Pertoltice u Zruče nad Sázavou 356 LV č.: Středočeský Kutná Hora Okres: Pertoltice Pertoltice Část obce: Číslo orientační:
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490
Stav ke dni / Prohlídka:
20.3.2014 / 20.3.2014
Obvyklá cena stávající:
300 000 Kč
Stávající
Jedná se jen o cenu pozemků.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně Poznámka: Objekty buď k demolici nebo nákladné úplné rekonstrukci. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk 777 747 703,327 312 689,327 314 331 tel.: Dobrovítov 27 327 314 331 fax.: 286 01 Čáslav e-mail.:
[email protected] Datum:
9.4.2014
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Pertoltice u Zruče nad Sázavou
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy Popis netradičního typu bytu: zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
Obec, část obce: Pertoltice Ulice:
stávající stav
budoucí stav
0 1 1 5+1 jedná se o bytovou část zemědělské usedlosti na kterou navazují chlévy 2 219 m 3 1 509 m 2 168 m 3
4 000 Kč/m ano 114 20 90 % K celkové rekonstrukci Lokální - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
Oceňované pozemky jsou mírně sklonité k západu. Jsou napojené jen na elektro. Na pozemku je jen žumpa v dezolátním stavu, téměř nepřikrytá. Studna nebyla nalezena. V obci je možnost napojení na veřejný vodovodní řad. Přístup je bezproblémový ze zpevněné silnice pozemek č. 1083/1 ve vlastnictví Středočeského kraje - hospodaření se svěřeným majetkem kraje - Krajská správa a údržba silnic Středočeského kraje a v části přes pozemek č. 820/1 ve vlastnictví Obce Pertoltice.
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci:
Jednotková cena pozemků stanovena na základě směrných cen pro toto k.ú. stanovené spolupracujícími odhadci v regionu a dále propočtem s tím, pozemek 2 st. 16/3 je hodnocen sazbou 100,00 Kč/m a zbývající pozemky částkou poloviční 2 50,00 Kč/m . 2 4 166 m 2 69 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
-2-
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. hospodářská 16/4 Jedná se o zděné chlévy, budova které stavebně navazují na (stodola, chlév obytnou část rodinného apod.) domu. 16/5 stavba neexistuje, jen zděné pilíře z kamene hospodářská 16/6 Jedná se zděnou v malé budova části podsklepenou (stodola, chlév jednopodlažní bývalou apod.) stodolu, která má jen obvodové zdivo, chybí střecha, stropy, okna, dveře, podlahy.
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
OP JC Reprodukční Opotřebení 3 3 cena [m ] [Kč/m ] 368 1 000 368 000 85,00 %
1 423
500
711 500
90,00 %
Věcná hodnota 55 200
71 150
Obec 148 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Pertoltice se nachází v okrese Kutná Hora ve Středočeaském kraji, cca 5 km východně od Zruče nad Sázavou. Ke dni 28. 8. 2006 zde žilo 165 obyvatel. V místě je autobusová zastávka. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Nejblíže obci je železniční stanice Vlastějovice ve vzdálenosti cca 3 km, v úseku Zruč nad Sázavou - Ledeč nad Sázavou. Do působnosti obce patří osady Chlístovice, Machovice, Milánovice, Budkovice a Laziště. Okolí obce tvoří lesy a zemědělská půda. Na dálnici D1 je cca 12 km, do města Čáslav cca 28 km, do Kutné Hory cca 27 km, do hlavního města Prahy cca 60 km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. a k rozhodnutí o úpadku při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Prohlídka provedena jen z vně domu a pohledem přes okna. Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům se sedlovým krovem pokrytým osinkocementovými šablonami. Okna jsou dřevěná ven a dovnitř otevíraná, dveře náplňové, na podlahách jsou prkna, cementová dlažba. Dům je ve velice špatném technickém stavu. Střešní krytina je porostlá mechem, zdivo je vlhké, opadávají omítky, klempířské konstrukce jsou jen v malé části domu. Okna jsou dožitá. Dům je v dezolátním stavu.
-3-
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
Popis Název kamenné 2. Zdivo plná klenba, dřevěné trámové 4. Střecha osinkocementová, bobrovky 6. Klempířské konstrukce chybí vápenocementová hladká v části jen hrubá chybí chybí ven a dovnitř otevírané
7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
cementová dlažba světelná, třífázová jen studená chybí chybí chybí chybí
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP obytné místnosti ze zastavěné plochy
Popis smíšené a cihelné zdivo sedlový a valbový krov pozinkovaný plech v malé části vápenné štukové vápenocementová hladká v části jen hrubá chybí dřevěné náplňové prkna lokálně kamny na tuhá paliva chybí chybí částečné odkanalizování chybí chybí
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 218,68 m 168,00 m 2 2 168,00 m 1,00 168,00 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
6 035 568 Kč 1 079 500 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
603 557 Kč 126 350 Kč 289 450 Kč 1 019 360 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Pertoltice - Machovice
80,00
4 074
Kč 1 350 000
Kč/m2
KC
16 875
0,11
Dům je situován na okraji obce. Naproti domu stojí hospodářská budova, kterou tvoří chlévy a „vejminek“. Zadní část dvorku opticky uzavírá stodola, která navazuje na obytnou část domu. Celý prostor domu se skládá ze tří hlavních pokojů, které jsou průchozí. Na dům navazuje stodola a garáž. Na střeše jsou pálené tašky, dům je z části cihlový i kamenný. V koupelně je umístěn funkční bojler na ohřev vody, která je rozvedena z vlastní studny, WC je suché mimo dům. Topení je řešeno lokálně na tuhá paliva. Elektřina je přivedena do domu. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - menší počet užitných podlahových ploch
0,70 1,01
K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - lepší K5 Celkový stav - lepší
1,00 0,40 0,40
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 1 909
K6 Vliv pozemku - podobný
1,00
7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Šebestěnice
87,00
1 497
840 000
9 655
0,21
2 027
Rodinný dům určený k rekonstrukci. Dispozičně je dům řešen jako 3+1, kde na obytné místnosti navazují chlévy. Možnost půdní vestavby. Součástí prodeje je i špýchar se sklepem, vlastní studna a drobné stavby. Celková plocha parcely je 1497 m2. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,70
K2 Velikosti objektu - menší počet užitných obytných ploch K3 Poloha - lepší K4 Provedení a vybavení - lepší
1,01 0,70 0,70
K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - menší výměra
0,60 1,01
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Suchdol u Kutné Hory
71,00
2 822
800 000
11 268
0,16
1 839
Jedná se o zděnou nepodsklepenou jednopodlažní obytnou část zemědělské usedlosti vystavěné kolem roku 1900. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Dřevěný sedlový krov je pokrytý cementovými drážkovkami, okna jsou ven a dovnitř otevíraná, na podlahách jsou prkna a cementová dlažba, dveře jsou náplňové. Zdivo je kamenné a smíšené. Opadávají vnitřní i vnější omítky, krytina je dožitá, klempířské konstrukce jsou jen v části dožité, okna i dveře jsou nahnilé. Chybí vybavení kuchyně, není WC a koupelna, voda je jen studená v kuchyni. Krov je nahnilý, prohnutý, chybí část krytiny. Objekt je dlouhodobě neužívaný, bez údržby, bez vybavení, v dezolátním stavu. K1 Zdroj ceny - MOISES K2 Velikosti objektu - menší počet užitných obytných ploch
1,00 1,01
K3 Poloha - lepší sídlo K4 Provedení a vybavení - podobné
0,40 1,00
K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - menší výměra K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,40 1,01 1,00
Variační koeficient před úpravami: 24,56 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
4,03 % 2 1 925 Kč/m 2 168 m 323 400 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz a z databáze MOISES (již uskutečněný prodej). V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. První dvě nabízené nemovitosti se nachází v lepších obcích a jsou v lepším technickém stavu. Třetí srovnatelná nemovitost byla v roce 2012 prodána. Nachází se v lepším sídle, obytná část domu je v podobném technickém stavu, stodola a kolny jsou v lepším technickém stavu.
-5-
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zastavěná plocha a nádvoří: zastavěná plocha a nádvoří: zastavěná plocha a nádvoří: ostatní plochy: ostatní plochy: Celkem:
Parcelní číslo 16/3 16/4 16/5 16/6 39/8 40/2
Výměra 2 1 623 m 2 218 m 2 189 m 2 428 m 2 169 m 2 1 539 m 2 4 166 m
Jednotková cena pozemku 2 100 Kč/m 2 50 Kč/m 2 50 Kč/m 2 50 Kč/m 2 50 Kč/m 2 50 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 356 ze dne 5.2.2014 . Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti a obce Srovnatelné nemovitosti
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
0,00 %
300 000Kč 0Kč 0Kč 289 450Kč 10 550Kč 2 168m 2 63Kč/m počet stran A4 v příloze 2 1 3 2 3
Bývalá zemědělská usedlost je neužívaná, dlouhodobě neudržoná v dezolátním stavu. Obytná část má vlhké zdivo, opadávají omítky, chybí klempířské konstrukce, střešní krytina je porostlá mechem, prvky krátkodobé životnosti jsou dožité. Krov na navazujících chlévech je pronešený, chybí hřebenáče, zdivo je vlhké, opadávají omítky. Objekt bývalé stodoly je bez krovu, bez střešní krytiny, bez vrat, bez oken jen obvodové zdivo v části poškozené. Po objektu na pozemku st. 16/5 zbyly jen zděné pilíře. Zděná kolna u obytné části domu je v dezolátním stavu. Krov je nahnilý, v části propadlý, zdivo vlhké, propadlý strop, bez oken, bez dveří v havarijním stavu.
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 20.3,2014 Posudek o ceně byl vypracován 9.4.2014
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6438/88 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 9.4.2014
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace
Pohled ze silnice JZ
Pohled ze silnice SV
Celková situace
Obytná část ze dvora
Chlévy navazující na obytnou část
Východní pohled
- 11 -
Bývalá stodola
Interiér bývalé stodoly
Zděné pilíře po stavbě na poz. st. 16/5
Bývalý chlév
Obytná část - pohled přes okno
Obytná část - pohled přes okno
- 12 -
Obytná část - pohled přes okno
Zděná kolna v dezolátním stavu
Pozemek č. 40/2
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -
Mapa obce
- 15 -
Srovnatelné nemovitosti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
