ZNALECKÝ POSUDEK č.6563/213 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel ú el dražby dle metodiky v Hypoteční Hypoteč bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům d - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území:
88 st.159 st.159 Zuzana Ramešová, Rašovice 88, 28504 Rašovice, 1 / 1 Zuzana Ramešová, Rašovice 88, 28504 Rašovice, 1 / 1 Jindice 10027 LV č.:
Kraj: Obec: Ulice:
Středočeský ř český Rašovice
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 I Čimická imická 780/61 18100 Praha 8 tel.: 800 900 490
Stav ke dni / Prohlídka:
7.11.2014 / 7.11.2014
Obvyklá cena stávající:
Stávající
350 000 Kč
Kutná Hora Okres: Jindice Část obce: Číslo orientační:
O bydlení v rodinných domech je stále zájem.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně obtížn Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůně ůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum:
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
19.11.2014
...................................................... podpis, příp. př razítko Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně vč 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Jindice
Obec, část obce: Rašovice Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
0 1
budoucí stav
1 5+1 2
268 m 3 1 553 m 2 119 m 4 000 Kč/m ano
3
94
30 76 % K celkové rekonstrukci Lokální - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
Oceňované pozemky jsou téměř rovinné. V místě je možnost napojení na elektro a veřejný vodovodní řad. Oceňované nemovitosti jsou napojené na elektro, kanalizaci do žumpy na pozemku a vodu ze studny na pozemku. Voda ze studny není údajně pitná, je jen užitková. Na veřejný vodovodní řad nejsou nemovitosti napojené. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémý ze zpevněné silnice pozemek č. 922 ve vlastnictví Středočeského kraje - Hospodaření se svěřeným majetkem kraje - Krajská správa a údržba silnic Středočeského kraje přes pozemek č. 1129 ve vlastnictví Obce Rašovice. Na oceňovaném pozemku se dále nachází oplocení k ulici, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, kopaná studna, přípojka vody, žumpa, přípojka kanalizace, přístřešek u zadního vstupu ve špatném technickém stavu bez hodnoty, zděný chlívek bez hodnoty.
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
2
984 m 2 300 Kč/m vlastní
veřejné
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
vlastní
veřejné
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 404 Počet obyvatel: Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Rašovice v k.ú. Jindice. Obec Rašovice se nachází východně od Uhlířských Janovice a člení se na části Jindice, Mančice, Netušil a Rašovice. Správním centrem je město Uhlířské Janovice, nemovitosti jsou od něj vzdáleny cca 4 km. Jindice leží na silnici č. 125 směr Uhlířské Janovice - Kolín. V Jindicích je obchod, pohostinství a zastávka autobusu. Možnost zaměstnání je v Uhl. Janovicích, v Kolíně (cca 16 km), v Praze (cca 60 km). Dobrá dostupnost na dálnici (cca 20 km). V Uhlířských Janovicích je železnice, úřady, základní a mateřská škola, obchody a zdravotnictví. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu z rozhodnutí správního orgánu pro ČR a k zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a .s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům řadový vnitřní vystavěný odhadem kolem roku 1920. Přístavba verandy byla provedena cca před 4 lety. Dřevěný sedlový krov je pokrytý betonovými bobrovkami, okna jsou v části plastová a v části dřevěná špaletová a jednoduchá, dveře hladké plné a prosklené. Na podlahách je keramická dlažba, laminátové plovoucí krytiny a beton. V kuchyni je el. sporák se sklokeramickou deskou, v koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací. V domě je provedeno ÚT s kotlem na tuhá paliva, které není údajně funkční. Dům je vytápěn krbem umístěným v jednom pokoji. Dva z pokojů v přední části domu jsou v rekonstrukci. Bylo zahájeno zateplení stěn a stropu pokojů, které není dokončeno, okolo komínového tělesa zatéká až do jednoho z pokojů. Pod domem je vysoká hladina spodní vody, která při deštích vystupuje do místností. Téměř všechno svislé zdivo je vlhké (v části až ke stropu), tvoří se plíseň. Opadávají vnitřní i vnější omítky. Střešní krytina je dožitá, v části střechy chybí. Klempířské konstrukce chybí nebo jsou dožité. Vybavení kuchyně, koupelny a WC je dožité. Povrchy podlah jsou poškozené. Část domu (kotelna, sklad, uhelna a garáž) je zanesená nepořádkem.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky
Popis Název kámen, beton bez izolace 2. Zdivo dřevěné s rovným podhledem 4. Střecha betonové bobrovky 6. Klempířské konstrukce vápenné štukové 8. Fasádní omítky
9. Vnější obklady
chybí
10. Vnitřní obklady
11. Schody 13. Okna
chybí v části plastová, v části špaletová a jednoduchá beton, keramická dlažba
12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
světelná, třífázová studené a teplé chybí elektrický sporák se sklokeramickou deskou splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení
Popis cihelné a smíšené zdivo sedlový krov z FeZn plechu v části zateplené hladké, v části stříkaný břizolit běžné keramické a dřevěné obklady hladké plné a prosklené keramická dlažba, laminátové plovoucí, beton ÚT s kotlem na tuhá paliva nefunkční, krb chybí bojler z kuchyně, koupelny a WC umyvadlo, vana
26. Ostatní
chybí
15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
-3-
Závady:
Dva z pokojů jsou v rekonstrukci. Bylo zahájeno zateplení stěn a stropu pokojů, které není dokončeno, okolo komínového tělesa zatéká až do jednoho z pokojů. Pod domem je vysoká hladina spodní vody, která při deštích vystupuje až do místností. Téměř všechno svislé zdivo je vlhké (v části až ke stropu), tvoří se plíseň. Opadávají vnitřní i vnější omítky. Střešní krytina je dožitá, v části střechy chybí. Klempířské konstrukce chybí nebo jsou dožité. Vybavení kuchyně, koupelny a WC je dožité. Povrchy podlah jsou poškozené. Část domu (kotelna, sklad, uhelna a garáž) je zanesená nepořádkem, neuživatelná. Přistavěná veranda je zakrytá jen lepenkou.
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP veranda chodba pokoj pokoj pokoj v rekonstrukci pokoj v rekonstrukci kuchyň koupelna s WC pokoj kotelna uhelna sklad garáž
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 267,80 m 119,45 m 2 2 5,20 m 1,00 5,20 m 2 2 6,60 m 1,00 6,60 m 2 2 16,30 m 1,00 16,30 m 2 2 5,80 m 1,00 5,80 m 2 2 14,00 m 1,00 14,00 m 2 2 7,10 m 1,00 7,10 m 2 2 16,20 m 1,00 16,20 m 2 2 4,10 m 1,00 4,10 m 2 2 20,80 m 1,00 20,80 m 2 2 22,60 m 0,50 11,30 m 2 2 10,70 m 0,50 5,35 m 2 2 13,40 m 0,50 6,70 m 2 2 29,70 m 0,00 0,00 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
6 211 641 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
1 502 596 Kč 295 200 Kč 1 797 800 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Štipoklasy
690 000
150,00
1 623
Kč/m2
KC
4 600
0,61
Částečně podsklepený RD s vestavbou podkroví nad částí půdorysu. RD je zděný zčásti z cihel a zčásti z kamene, stropy dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem, v původních chlévech cihelné klenby, Původní RD byl postaven asi před 100 lety, v 50. letech byly z původních chlévů zřízeny pokoje, v RD byla provedena koupelna a WC. V roce 2009 začala rekonstrukce zadní části RD (původní chlévy) a vestavba podkroví. Byly provedeny nové rozvody vody a kanalizace, podříznutí a odizolování zdiva, nové rozvody el. a omítky, vestavba podkroví. Rekonstrukce a vestavba nebyla povolena stavebním úřadem, k datu místního šetření nebyla dokončena - chybí obklady a dlažby v koupelně (koupelna je funkční), chybí podlahové krytiny. V kuchyni původní části je linka bez sporáku, v nové části linka s el. sporákem. Vytápění je lokální el. přímotopy, v nové části jsou přímotopy sundány (jsou ale v RD). Ohřev TUV je dvěma el. boilery. K1 Zdroj ceny - vlastní databáze
1,00
K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - lepší
0,95 1,00 0,80
K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - větší výměra
0,85 0,95
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 2 823
Šebestěnice
120,00
520
495 000
4 125
0,69
2 861
Rodinný dům o dispozici 3+1 ZP 130m2. Na nemovitosti začaly následující úpravy. Nové rozvody elektriky (měď), nové rozvody vody, odpady. Započatá rekonstrukce koupelny. Nové vývody na umyvadlo, vanu, popř., sprchový kout. Voda je obecní, odpad jímka, do budovy přiveden plyn, vytápění lokální, okna špaletová, podlahy beton na nich v 2 místnostech PVC, v 1 místnosti prkenná podlaha. 2 vjezdy na pozemek. Parcela je rohového charakteru. K nemovitosti dále patří kůlna na dříví, garáž. Možnost půdní vestavby. Střešní krytina pálená taška. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - horší
1,00 1,01
K4 Provedení a vybavení - podobné K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - menší výměra
1,00 0,85 1,01
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Vrdy, okres Kutná Hora
60,00
115
299 000
4 983
0,56
2 813
Samostatně stojící rodinný dům 2+1 v obci Vrdy (okres Kutná Hora). Nemovitost je situována v klidné části obce. V obci Vrdy se nachází veškerá občanská vybavenost. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta. Schodiště z přízemní části domu vede do půdních prostor. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - lepší
1,05 1,00 0,80
K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - menší výměra
0,80 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 7,68 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
0,73 % 2 2 832 Kč/m 2 119 m 338 282 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám vlastní databázi již prodaných nemovitostí a internetovou nabídku nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
-5-
1,00 %
350 000Kč 20 000Kč 3 500Kč 295 200Kč 31 300Kč 2 119m 2 262Kč/m
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10027 ze dne 21.10.2014 . Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti a obce. Srovnatelné nemovitosti. Objednávka provedení odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné elektronické vydaná pod č.j.: 1073/2014-N ze dne 22.10.2014.
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
počet stran A4 v příloze 2 1 3 2 3 0
Nabývací doklady zapsané na LV č. 10027 „Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene ze dne 14.2.2002 a Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě ze dne 8.7.2013” nebyly předloženy. Navrženou obvyklou cenu ve výši 350.000,00 Kč považuji za reálnou v současném čase a v daném technickém stavu v k.ú. Jindice. Odpovídá rovněž stanovené porovnatelné hodnotě. Jedná se o rodinný dům bez zásadní rekonstrukce ve špatném technickém stavu, který bude vyžadovat zvýšené náklady na uvedení domu do stavu možného užívání pro běžné trvalé bydlení. Trvalá existence oceňovaných nemovitostí - staveb je ohrožena a to prováděním postupné demolice navazujícího objektu jiného vlastníka, který již ani není zapsán v KN. Jde v podstatě jen o cenu pozemků souvisících se stavbou.
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 7.11.2014 Posudek o ceně byl vypracován 19.11.2014
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6563/213 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
V Čáslavi dne 19.11.2014
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace
Pohled z ulice
Pohled z ulice
Pohled ze zahrady
Pohled ze zahrady
Interiér garáže
Kotelna
- 11 -
Sklad
Veranda
Koupelna, WC
Pokoj
Kuchyň
Pokoj
- 12 -
Rozestavěný ný pokoj
Rozestavěný ěný pokoj
Chybějící střešní ešní krytina
SV pohled - navazující demolovaný objekt
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -
Mapa obce
- 15 -
Srovnatelné nemovitosti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
