ZNALECKÝ POSUDEK č.6472/122 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
508 1679 1679, 1680/1, 1680/2 LV 155, Zruč nad Sázavou, bez čísla Bayasgalan Doljinsuren, Na Pohoří 794, 28522 Zruč nad Sázavou, 1 / 1 Bayasgalan Doljinsuren, Na Pohoří 794, 28522 Zruč nad Sázavou, 1 / 1 Zruč nad Sázavou 155 LV č.: Středočeský Kutná Hora Okres: Zruč nad Sázavou Zruč nad Sázavou Část obce: Topolová Číslo orientační:
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
13.5.2014 / 13.5.2014
Obvyklá cena stávající:
1 000 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Stávající
O rodinné domy v ceně okolo 1 mil. Kč je stálý zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:
dobře
Nemovitost / jednotka je v době ocenění pronajatá. Vypracoval:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav
Datum:
23.5.2014
Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Zruč nad Sázavou
Obec, část obce: Zruč nad Sázavou Topolová Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána:
1 1
budoucí stav
2 3+1 2
44 m 3 344 m 2 77 m 3
4 500 Kč/m ano 1 75 40 65 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2011 okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu ano ne
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci:
č.1679, č.1682/1, č.1680/2, Oceňované pozemky jsou rovinné, jsou napojeny na všechny IS. Přístup je po zpevněné místní komunikaci a to po pozemku č. 1651 ostatní plocha ve vlastnictví města Zruč n/Sázavou. 2 368 m 2 800 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodni / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
pozemky (popis):
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná 1680/2 samostatná garáž, plochá střecha zakrytá plechovou krytinou, omítka hrubý břízolit, vrata dřevěná, okna jednoduchá, dveře dřevěné
OP 3 [m ]
JC Reprodukční Opotřebení 3 [Kč/m ] cena 86 2 000 172 000 60,00 %
Věcná hodnota 68 800
Město 4 875 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nachází v obci a k.ú. Zruč nad Sázavou, v ulici Topolová, okr. Kutná Hora. Ve Zruči nad Sázavou je úplná občanská vybavenost, mateřská, základní a umělecká škola, je zde možnost zaměstnání v místních firmách, jsou zde obchody, služby, zdravotní středisko, úřady, sportoviště, zámek. Na dálnici D1 cca 10 km, do Prahy cca 60 km. Ve městě je autobusové a vlakové spojení. Okolní zástavbu tvoří rodinné dvojdomky a čtyřdomky, postavené ve 2.světové válce jako Baťovy domky, stáří cca 75 let. Rodinný dům je levou částí Baťova dvojdomku. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.155 je zapsáno zástavní právo smluvní u RB a.s. Praha 4 - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Oceňovaný rodinný dům (1/2 dvojdomku) s pozemky se nachází v obci a k.ú. Zruč nad Sázavou, v ulici Topolová. Dům je dvoupodlažní podsklepený se stanovým krovem zakrytým pálenou dvoudrážkovou krytinou. Oplechování je z pozinku, okna jsou plastová, fasádní omítky jsou vápenné v části opadané. Na verandě je plochá pochozí střecha s terasou. 1.PP jsou 3 sklepy přístupné po dřevěných schodech, podlahy jsou betonové, stropy jsou hurdiskové, okno jednoduché, omítky hrubé. Do podkroví jsou dřevěné schody. V koupelně je umyvadlo, dlažba, obklad, vana, topný žebřík. WC je samostatné závěsné s umývátkem, obklad, dlažba. V kuchyni je elektrický sporák, digestoř, lednička. Na podlahách jsou dlažby, PVC a dřevěné podlahy, okna jsou plastová, omítky vápenné štukové. Vytápění je plynovým kotlem s přípravou TUV. V posledních letech byla provedena rekonstrukce - výměna oken, nově podlahové krytiny, dveře, ústřední topení, kuchyňská linka, koupelna, WC, omítky. Dům je v dobrém technickém stavu.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis betonové pasy s rovným podhledem pálená dvoudrážková dvouvrstvé vápenné omítky
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky
keramické obklady mezi okny dřevěné plastová s izolačním dvojsklem dlažba, beton
10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody
zemní plyn 22. Kanalizace elektrický sporák, kuchyňská 24. Vnitřní vybavení linka WC závěsné s umývátkem 26. Ostatní
-3-
Popis zděné tl. 45 cm stanový krov pozinkovaný plech vápenné omítky v části opadané běžné keramické obklady plné a prosklené keramická dlažba, PVC, koberce ústřední topení plynovým kotlem chybí plynový kotel + nepřímotopný zásobník veřejná kanalizace umyvadlo, vana, WC běžné digestoře a odvětrání
Seznam podlaží Název místnosti 1.PP sklep sklep sklep 1.NP zastřešený vstup chodba pokoj kuchyň koupelna WC 2.NP chodba pokoj pokoj terasa
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 37,72 m 13,65 m 2 2 4,60 m 0,50 2,30 m 2 2 8,80 m 0,50 4,40 m 2 2 13,90 m 0,50 6,95 m 2 2 44,17 m 32,10 m 2 2 1,30 m 1,00 1,30 m 2 2 3,40 m 1,00 3,40 m 2 2 19,50 m 1,00 19,50 m 2 2 3,80 m 1,00 3,80 m 2 2 3,20 m 1,00 3,20 m 2 2 0,90 m 1,00 0,90 m 2 2 37,72 m 31,70 m 2 2 1,10 m 1,00 1,10 m 2 2 11,40 m 1,00 11,40 m 2 2 16,30 m 1,00 16,30 m 2 2 5,80 m 0,50 2,90 m
Zhodnocení nájemního vztahu Typ smlouvy: na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou Doba nájmu: od 12/2013 Výše nájmu: 5.000,00 Kč/M + energie Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
1 546 692 Kč 172 000 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
537 939 Kč 68 800 Kč 294 400 Kč 901 140 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Zruč nad Sázavou, Pardidubská ulice
120,00
880
Kč 1 968 895
Kč/m2
KC
16 407
0,73
Rodinný dům o dispozici 3+1 užitné ploše 120 m2 na pozemku 880 m2. Dům je po částečné rekonstrukci. V přízemí domu se nachází vstupní hala, chodba, kuchyň, spíž, obývací pokoj, koupelna s vanou a WC, podsklepeno. V patře domu se nachází 2 prostorné pokoje a terasa. Detail dispozice viz. přiložený plánek. Rekonstrukce: nová střecha, topení. Zahrada v klidové zóně za domem kde se nachází i velký zahradní domek s garáží. Lokalita Zruč nad Sázavou ulice Pardidubská je velmi klidná (slepá ulice), příjemná pro rodinné bydlení a zároveň v blízkosti centra města. Dům volný, ihned k nastěhování K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,70
K2 Velikosti objektu - větší K3 Poloha - srovnatelná
0,95 1,00
K4 Provedení a vybavení - podobné K5 Celkový stav - dobrý - po částečné rekonstrukci K6 Vliv pozemku - bez vlivu
1,10 1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 12 002
Zruč nad Sázavou. Lipová ulice
90,00
599
2 340 000
26 000
0,56
14 560
Prodej rodinného domu 6+2 ve Zruči nad Sázavou. Samostatně stojící cihlový dům má 2 bytové jednotky o dispozici 5+1 a 1+1 se samostatnými vchody. Plynové vytápění, kanalizace, obecní voda. Za domem užitková voda ze studně. K domu náleží zahrada o CP 500 m2 s kůlnou a zahradním domkem. Dům je částečně podsklepený, situován v klidné části obce s veškerou občanskou vybaveností. D1 5 km. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,70
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - srovnatelná
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - srovnatelné K5 Celkový stav - dobrý
1,00 0,80
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Zruč nad Sázavou, ulice na Mokřině
120,00
600
2 695 000
22 458
0,57
12 734
Dvougenerační RD ve Zruči nad Sázavou, postavený v roce 1975. Sklep využitý jako garáž, prádelna či dílna. 2 nadzemní podlaží, v každém byt (3+1 a 2+1). Konstrukce cihla + tvárnice, 2 balkony. Vytápění plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Voda z veřejného vodovodu, odpad septikem, nyní se buduje kanalizace. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,70
K2 Velikosti objektu - větší K3 Poloha - srovnatelná K4 Provedení a vybavení - podobné
0,90 1,00 1,00
K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - bez vlivu
0,90 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 18,32 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
8,21 % 2 13 099 Kč/m 2 77 m 1 014 518 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. První nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, dům má větší počet užitných ploch, srovnatelnou velikost pozemku, po částečné rekonstrukci. Druhá nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, má podobný počet užitných ploch i srovnatelnou velikost pozemku, je bez rekonstrukce. Třetí nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, má větší počet užitných ploch, srovnatelnou výměru pozemků. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v dobrém technickém stavu. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: zastavěná plocha a nádvoří: Celkem:
Parcelní číslo 1679 1680/1 1680/2
Výměra 2 238 m 2 104 m 2 26 m 2 368 m
Jednotková cena pozemku 2 800 Kč/m 2 800 Kč/m 2 800 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: -5-
2,00 %
1 000 000Kč 50 000Kč 20 000Kč 294 400Kč 635 600Kč 2 77m 2 8 207Kč/m
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.155 ze dne 17.3.2014. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne 4.7.2007 - nepředložen.
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 2 2 1.000.000,00 Kč : 77,00 m = 12.987,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 12.990,00 Kč/m . Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností a částečnou zaměstnaností - dobrá dostupnost do měst s pracovními příležitostmi (Praha, Benešov) - klidná lokalita města Nevýhody: nejsou
-6-
počet stran A4 v příloze 2 1 2 2 3
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 13.5.2014 Posudek o ceně byl vypracován 23.5.2014
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6472/122 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 23.5.2014
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví č.155
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Mapa oblasti
- 11 -
Mapa města
- 12 -
Fotodokumentace
Celková situace
Pohled SV
Pohled S - garáž
Pohled JZ
Pohled ze zahrady - garáž
Zahrada
- 13 -
Kuchyň
Koupelna
Pokoj
WC
Pokoj v P
Pokoj v P
- 14 -
Srovnatelné nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
