ZNALECKÝ POSUDEK č. 6211/131 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
10.1 Byt
Stávající
819/41 Číslo jednotky: 819, 818, 820 V budově č. p.: st.4963, st.4964, st.4965 Na pozemku parc. č.: st.4963, st.4964, st.4965 Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 315 / 40088 na pozemku: 315 / 40088 Hana Rácová, Masarykova 819, 28002 Kolín, 1 / 1 Vlastník jednotky: Hana Rácová, Masarykova 819, 28002 Kolín, 1 / 1 Vlastník pozemku: Kolín 8834 Katastrální území: LV č.: Středočeský Kolín Kraj: Okres: Kolín Kolín II Obec: Část obce: Masarykova Ulice: Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
6.6.2013 / 6.6.2013
600 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Jedná se o byt s malým počtem užitných ploch po částečné rekonstrukci.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: O bydlení v městě Kolín v návaznosti na možnost zaměstnání v místě a s dobrou dostupností do hlavního města Prahy je zájem. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk 777 747 703,327 312 689,327 314 331 tel.: Dobrovítov 27 327314331 fax.: 286 01 Čáslav e-mail.:
[email protected] Datum: 10.6.2013
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 13 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Středočeský Kraj: Katastrální území: Kolín
jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: popis dílčí rekonstrukce:
nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy:
stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
Obec, část obce: Kolín Masarykova Ulice:
stávající stav
budoucí stav
1+kk 6. NP JZ 2 31 m
22 % 100 % Dálkové (zdroj mimo budovu) Dobře udržovaná Bydlení / 2 007 sociální zařízení, kuchyňská linka, okna bylo provedeno zděné jádro, nově koupelna a WC včetně zařizovacích předmětů a rekonstrukce kuchyně včetně zařizovacích předmětů, výměna oken a interiérových dveří ano ne st. 4963, st. 4964, st. 4965, Jedná se o pozemky pod bytovým domem, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Pozemky jsou napojeny na všechny inženýrské sítě. Přístup je bezproblémový po zpevněné ulici Masarakova pozemek č.2515/10 a dále přes pozemek č. 2515/37, oba ve vlastnictví Města Kolín. 2 593 m řadová krajní 3 1 8 72 0 ano ne jedná se o panelový bytový dům s 1.PP se sklepnímu kójemi a osmi nadzemními podlažími s byty s výtahem 23 80 22 % Dobře udržovaná Montovaná (panelová, betonová) / 2 010 okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
ano
ne
bez vlivu na OC zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Okresní město 31 042 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Kolín je městem, které má asi 31.000 obyvatel. Kolín protínají silnice č. 38 vedoucí z Havlíčkova Brodu do Prahy a silnice č. 12 vedoucí z Poděbrad do hlavního města Prahy. Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné také díky nedaleké dálnici D 11. Železnice je v místě. V Kolíně je továrna na automobily TPCA a řada dalších firem s možností zaměstnání. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, nemocnice, plavecký bazén, divadlo, velké obchodní domy, přístav, elektrárna. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jihozápadním okraji města v ulici Masarykova. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji, zástavnímu právu exekutorskému, zástavnímu právu zákonnému, rozhodnutí o úpadku a dalším omezením vlastnického práva při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o byt o velikosti 1+kk v 6.NP panelového bytového domu s výtahem. Bytový dům má osm nadzemních podlaží s byty a jedno podzemní podlaží se sklepními kójemi k bytům. Byt obsahuje pokoj, kuchyňský kout, kuchyň, koupelnu a WC. Spolu s bytem je užívaná sklepní kóje v 1.PP v místnosti sklepních kójí označené „B8”. V kuchyni je kuchyňská linka a plynový sporák, odsavač par, na podlaze keramická dlažba. V koupelně je plechová vana a umyvadlo. Radiátory jsou vybaveny termostatickými ventily. Na chodbě je keramická dlažba a v pokoji jsou textilní krytiny. Okna jsou plastová zdvojená. Bytové jádro je zděné. Kolem roku 2006 byla provedena částečná rekonstrukce. Bylo provedeno zděné jádro, nově koupelna a WC včetně zařizovacích předmětů a rekonstrukce kuchyně včetně zařizovacích předmětů. Dále výměna oken a interiérových dveří.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické
Název 2. Svislé konstrukce
11. Dveře 13. Okna
hladké plné plastová
12. Vrata 14. Povrchy podlah
15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
ústřední z centrální kotelny bleskosvod z koupelny, kuchyně a WC centrální ohřev vody WC, umyvadlo, vana
16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní 24. Výtahy
Popis panelové betonové sendvičové plochá pozinkovaný plech nástřik panelů železobetonové montované s běžným povrchem chybí běžná keramická dlažba, textilní krytiny světelná studené a teplé rozvod zemního plynu běžný plynový sporák osobní výtah
rozvod antén, hydranty
26. Instalační pref. jádra
zděné jádro
Seznam ploch jednotky pokoj kuchyňský kout chodba WC koupelna Celkem
Popis betonové pasy izolované
železobetonové montované 4. Krov, střecha živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce vápenné štukové 8. Úprava vnějších povrchů běžné obklady 10. Schody
Užitná plocha 2 15,30 m 2 7,30 m 2 3,70 m 2 1,00 m 2 3,60 m 2 30,90 m
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: -3-
Započitatelná plocha 2 15,30 m 2 7,30 m 2 3,70 m 2 1,00 m 2 3,60 m 2 30,90 m
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Typ stavby
Užitná plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka X 30,90
X
X
X
X
17 361
1,07
18 562
0,85
19 432
0,97
19 172
Srovnávané jednotky panelový dům 36,00 Kolín II, Na Magistrále
4.NP
1+1
625 000
Byt 1+1/L 36 m2, Kolín, v osobním vlastnictví ve čtvrtém patře ze třinácti v panelovém domě. V domě jsou dva výtahy, instaluje se kamerový systém a je po kompletní revitalizací. Byt má prostornou předsíň s vestavěnou skříní, koupelnu, WC, kuchyň a pokoj s lodžií. V bytě jsou plastová okna, zděné jádro s vanou. K bytu náleží sklep. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz K2 Velikost - větší počet užitných ploch
0,90 0,99
K3 Lokalita - podobná K4 Typ stavby - podobný K5 Stáří - podobné
1,00 1,00 1,00
K6 Garáž - není K7 Vybavení - horší
1,00 1,20
panelový bytový dům Kolín II, Kremličkova
33,00
7.NP
1+KK
750 000
22 727
Byt 1+kk v OV o celkové ploše 33 m2 v Kolíně, ulice Kremličkova. Byt se nachází v 7.NP panelového domu s výtahem v klidné části města. Při vstupu chodba, koupelna s rohovou vanou spojená s toaletou. Velký obývací pokoj s kuchyňským koutem. V bytě plovoucí podlahy, plastová okna. Byt K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz K2 Velikost - podobná
0,90 1,00
K3 Lokalita - podobná K4 Typ stavby - podobný
1,00 1,00
K5 Stáří - podobné K6 Garáž - není K7 Vybavení - lepší
1,00 1,00 0,95
panelový bytový dům
33,00
1.NP
1+1
650 000
19 697
Kolín II, Na Magistrále
Byt 1+1, 36m2, OV, Kolín, ul. Na Magistrále. Panelový dům s výtahem. Byt je v osobním vlastnictví o celkové rozloze 36m2. Orientace bytu na jih. V bytě jsou nová plastová okna, jinak je byt v původním udržovaném stavu. V pokoji v kuchyni a v předsíni na podlahách PVC, v koupelně dlažba. Jádro zděné. V koupelně vana. WC samostatně. Původní kuchyňská linka. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz
0,90
K2 Velikost - podobná K3 Lokalita - podobná
1,00 1,00
K4 Typ stavby - podobný K5 Stáří - starší K6 Garáž - není
1,00 1,03 1,00
K7 Vybavení - horší
1,05
-4-
Variační koeficient před úpravami: 11,02 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
1,91 % 2 19 055 Kč/m 2 31 m 588 800 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené a nemovitosti s menším počtem užitných ploch mají vyšší JC (jednotkovou cenu). 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
600 000Kč 0Kč 0Kč 600 000Kč 2 31m 2 19 417Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8834 ze dne 21.5.2013 . 4 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti a města 2 Srovnatelné nemovitosti 4 Kupní smlouva na oceňovaný byt ze dne 19.6.2006 vložená so KN pod č.j.: V-3215/206-204 0 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.: 272/2013-A ze dne 27.5.2013 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Oceňované nemovitosti získala současná vlastnice na základě kupní smlouvy v roce 2006 za kupní cenu 650.000,00 Kč. V bytě byla provedena částečná rekonstrukce. V posledních letech však ceny bytů klesají. Kladné vlivy
- město Kolín je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - dobrá dostupnost do Kutné Hory, do Pardubic, do hlavního města Prahy - jedná se o byt o velikosti 1+kk po částečné rekonstrukci, malé byty jsou lépe prodejné - bytový dům s výtahem - byt v osobním vlastnictví poblíž nákupních center - bezproblémový přístup
Záporné vlivy - zásadní nejsou, kuchyň bez keramického obkladu
-5-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 6.6.2013 Posudek o ceně byl vypracován 10.6.2013
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6211/131 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 10.6.2013
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
List vlastnictví
-7-
-8-
-9-
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Fotodokumentace
Koupelna
Kuchyň
Pokoj
Pokoj - lůžko pod stropem
Chodba
1.PP - sklepní kóje
- 12 -
Vchod č.p. 819
Severní pohled
Západní pohled
Celková situace
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -
Mapa města
- 15 -
Srovnatelné nemovitosti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
