ZNALECKÝ POSUDEK č. 6442/92 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
10.1 Byt
Stávající
474/414 Číslo jednotky: 474 V budově č. p.: 1332 Na pozemku parc. č.: 1332 Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 91 / 10000 na pozemku: 91 / 10000 Ludvík Navrátil, Mírová 474/31, 28924 Milovice, 1 / 1 Vlastník jednotky: Ludvík Navrátil, Mírová 474/31, 28924 Milovice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Milovice nad Labem 1687 Katastrální území: LV č.: Středočeský Nymburk Kraj: Okres: Milovice Milovice Obec: Část obce: Mírová Ulice: Číslo orientační: Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
31.3.2014 / 31.3.2014
Obvyklá cena stávající:
600 000 Kč
O menší byty je v dané lokalitě stálý zájem.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum:
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
13.4.2014
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 16 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Středočeský Kraj: Katastrální území: Milovice nad Labem
jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: popis dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy: stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy:
Obec, část obce: Milovice Mírová Ulice:
stávající stav
budoucí stav
1+1 2. NP J 2 33 m
51 % 100 % Lokální - elektřina Dobře udržovaná Bydlení / 2 002 podlahy, okna nově plastová okna, plovoucí podlahy ano ne č.1332 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek pod bytovým domem je rovinný, je napojen na elektro, veřejný vodovod a kanalizaci. Pozemek je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Přístup je bezproblémový z pozemku č.1749/6 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Milovice. 2 951 m
rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
volně stojící 5 1 5 81 0 ano ne zděný bytový dům 42 40 40 % Dobře udržovaná Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) / 2 002 fasáda, zateplení, okna, dveře
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
0 0 ano
0 0 ne
bez vlivu na OC zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Město 10 042 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Milovice jsou městem, které se nachází na odbočce ze silnice č. 38 vedoucí z Nymburka do Mladé Boleslavi, město má cca 10 tisíc obyvatel. Oceňovaný byt č. 474/414 se nachází v bytovém domě č.p.474 v ulici Mírová v k.ú. Milovice nad Labem. Jedná se o panelový bytový dům, který má 5.NP s byty a 1.PP se sklepy a společnými prostorami užívání. Oceňovaný byt se nachází v 2.NP. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. V Milovicích je vlakové a autobusové spojení, MěÚ, mateřské, základní školy, jsou zde obchody, služby, sportoviště, zdravotnická péče. Dobrá dostupnost je na dálnici D11 (cca15 km), do hlavního města Prahy (cca 45 km), do Lysé nad Labem (cca 5 km), Benátek nad Jizerou (cca 12 km). Možnost zaměstnání je v místních firmách a okolních městech. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1687 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČMSS, a.s. Praha 10 - k uvedenému zápisu pří stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o byt č. 474/414 o velikosti 1+1 umístěný v 2.NP zděného bytového domu č.p.474 na pozemku č.1332 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Milovice nad Labem, ulice Mírová. Uvedený dům má pět vchodů, 5.NP s byty a 1.PP se sklepy a společnými prostorami. Byt obsahuje jeden pokoj, kuchyň, koupelnu s WC, chodbu. K bytu náleží balkón a sklep v 1.PP. Dům je bez výtahu. Bytový dům je po rekonstrukci, byla provedena nástavba domu, nově střešní krytina, zateplení domu, opraveny balkóny, byla vyměněna okna za plastová, byl rekonstruován hlavní vchod s bezpečnostními dveřmi, jsou zřízeny nové poštovní schránky. Byt je po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, část nových povrchů podlah, rekonstrukce koupelny s WC. V koupelně je vana, umyvadlo, dlažba, obklad, WC, bojler. V kuchyni je elektrický sporák, obklad, digestoř. Na podlahách jsou plovoucí krytiny, dlažba. Dveře jsou plné a prosklené, ohřev teplé vody je bojlerem. Vytápění je elektrickými přímotopy. Lokalita je klidná vhodná k rodinnému bydlení.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 11. Dveře 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
Popis betonové pasy
Název 2. Svislé konstrukce
Popis zděné
železobetonové panelové pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky běžné obklady
4. Krov, střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody
plné a prosklené plastová přímotopy chybí veřejná kanalizace bojler WC, umyvadla, vana
12. Vrata 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní 24. Výtahy
nízký sedlový pozinkovaný plech zateplovací fasáda ocelové s betonovými stupni s PVC chybí plovoucí, dlažba světelná třífázová plastové trubky chybí běžný elektrický sporák chybí
běžné digestoře a odvětrání
26. Instalační pref. jádra
instalační šachty
-3-
Užitná plocha 2 3,70 m 2 12,25 m 2 9,80 m 2 5,10 m 2 2,00 m 2 3,10 m 2 35,95 m
Seznam ploch jednotky chodba pokoj kuchyň koupelna s WC balkon sklep Celkem
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
Započitatelná plocha 2 3,70 m 2 12,25 m 2 9,80 m 2 5,10 m 2 1,00 m 2 1,55 m 2 33,40 m
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha m2
Podlaží
Dispozice
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka X 33,40
X
X
X
X
20 889
0,84
17 547
0,80
17 600
Srovnávané jednotky zděný bytový dům 45,00 Milovice, Spojovací ulice
5.NP
2+1
940 000
Jedná se o prodej, pěkného, světlého bytu 2+1 v OV, 45 m2 s balkonem ve 3. patře šestipodlažního domu v klidné lokalitě v ulici Spojovací, Milovice - Mladá. Byt se skládá ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny a samostatného WC. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou s varnou deskou a troubou. Na podlahách jsou plovoucí podlahy. V koupelně je vana. Vytápění bytu je přímotopy, ohřívání teplé vody je přes vlastní bojler. K bytu patří sklep. Dům má plastová okna, novou fasádu. V domě je společná anténa na TV a internet. V místě je dobré dopravní spojení, veškerá občanská vybavenost v blízkosti K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz K2 Velikost - větší K3 Lokalita - podobná
0,80 1,05 1,00
K4 Typ stavby - zděný bytový dům K5 Stáří - nedoloženo
1,00 1,00
K6 Garáž - není K7 Vybavení - podobné
1,00 1,00
zděný bytový dům
40,00
4.NP
1+kk
880 000
22 000
Milovice, Rakouská ulice
Nabízíme ke koupi byt 1+kk v obci Milovice. Celková plocha bytu 39,6 m2. Vytápění a ohřev zajištěn plynovým kotlem pro bytovou jednotku. V koupelně sprchový kout, umyvadlo a WC. Veškerá občanská vybavenost přímo v Milovicích. Přímá vlakový spoj do Prahy. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz K2 Velikost - podobná K3 Lokalita - srovnatelná
0,80 1,00 1,00
K4 Typ stavby - zděný bytový dům K5 Stáří - nedoloženo
1,00 1,00
K6 Garáž - není K7 Vybavení - průměrné
1,00 1,00
-4-
zděný bytový dům
56,00
4.NP
2+1/L
1 150 000
20 536
0,84
17 250
Milovice, Topolová ulice
Nabízíme Vám k prodeji byt 2+1+L po kompletní rekonstrukci v obci Milovice, okr. Nymburk. Byt o celkové ploše 65m2 s lodžií se nachází v cihlové nástavbě z roku 2004 ve třetím patře třípatrového domu. Byt prošel rekonstrukcí a byla instalována nová kuchyňská linka v srpnu 2013. Byt má elektřinu v mědi, rozvody vody a odpadu v plastu, plastová okna. Na podlahách jsou plovoucí podlahy, v koupelně a toaletě, která je oddělena je dlažba. Teplo a teplá vody jsou dodávány dálkově. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě, plné zeleně s výbornou dostupností do Prahy. Zastávka autobusu je přímo u domu. Ve vnitrobloku je dětské hřiště. Dům je zateplený s nízkými náklady na bydlení. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikost - větší K3 Lokalita - srovnatelná K4 Typ stavby - zděný bytový dům
1,05 1,00 1,00
K5 Stáří - nedoloženo K6 Garáž - není
1,00 1,00
K7 Vybavení - podobné
1,00
Variační koeficient před úpravami: 2,95 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
0,88 % 2 17 466 Kč/m 2 33 m 583 364 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě, v podobných lokalitách, mají větší počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, bez větší rekonstrukce. 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1687 ze dne 6.1.2014. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
600 000Kč 0Kč 0Kč 600 000Kč 2 33m 2 17 964Kč/m počet stran A4 v příloze 2 1 2 2 3
Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne 9.10.2003 byla předložena klientem, kupní cena byla ve výši 160.000,00 Kč, jednalo se o koupi od bytové družstva. Jednotková cena užitných podlahových ploch v současném stavu: 2 2 600.000,00 Kč : 33,00 m = 18.181,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 18.200,00 Kč/m Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností, pracovními příležitostmi - klidná lokalita města - dobrá dostupnost do okolních měst i Prahy Nevýhody: - nejsou -5-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 31.3.2014 Posudek o ceně byl vypracován 13.4.2014
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6442/92 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 13.4.2014.
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected] Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
List vlastnictví č.1687
-7-
-8-
Snímek katastrální mapy
-9-
Mapa oblasti
- 10 -
Mapa města
- 11 -
Fotodokumentace
Celková situace
Pohled JZ
Pohled SZ
Vchod do domu
Sklepy
Chodba
- 12 -
Kuchyň
Koupelna s WC
Kuchyň
Pokoj
- 13 -
Srovnatelné nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
