ZNALECKÝ POSUDEK č.6591/1 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
10.1 Byt
Stávající
557/533 Číslo jednotky: 557 V budově č. p.: st.570 Na pozemku parc. č.: st.570 Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 141 / 10000 na pozemku: 141 / 10000 Petr Vlček, Spojovací 557, 28924 Milovice, 1 / 1 Vlastník jednotky: Petr Vlček, Spojovací 557, 28924 Milovice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Benátecká Vrutice 551 Katastrální území: LV č.: Středočeský Nymburk Kraj: Okres: Milovice Mladá Obec: Část obce: Spojovací Ulice: Číslo orientační: Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/6 181 00 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
15.12.2014 / 15.12.2014
Obvyklá cena stávající:
700 000 Kč
O menší byty je v dané lokalitě stálý zájem.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum:
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
5.1.2015
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 25 stran textu včetně 18 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Středočeský Kraj: Katastrální území: Benátecká Vrutice
jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: popis dílčí rekonstrukce:
nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy:
Obec, část obce: Milovice Spojovací Ulice:
stávající stav
budoucí stav
2+1 4. NP JV 2 42 m
52 % 100 % Lokální - elektřina Dobře udržovaná Bydlení / 2 008 sociální zařízení, okna výměna oken za plastová, rekonstrukce koupelny a WC, výměna stoupacího vedení vody a kanalizace ano ne st.570 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek pod bytovým domem je mírně sklonitý k severu. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Přístup je bezproblémový z pozemku č.1416/1 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Milovice. 2 838 m
stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
volně stojící 5 1 5 70 0 ano ne panelový bytový dům, zateplený, nové vchodové dveře 43 40 55 % Dobře udržovaná Montovaná (panelová, betonová) / 2 008 fasáda, zateplení, okna, dveře
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
0 0 ano
0 0 ne
bez vlivu na OC zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Město 10 042 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Milovice jsou městem, které se nachází na odbočce ze silnice č. 38 vedoucí z Nymburka do Mladé Boleslavi, město má cca 10 tisíc obyvatel. Oceňovaný byt č. 557/533 se nachází v bytovém domě č.p.557 v ulici Spojovací v k.ú. Benátecká Vrutice. Jedná se o panelový bytový dům, který má 5.NP s byty a 1.PP se sklepy a společnými prostorami užívání. Oceňovaný byt se nachází v 4.NP. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. V Milovicích je vlakové a autobusové spojení, MěÚ, mateřské, základní školy, jsou zde obchody, služby, sportoviště, zdravotnická péče. Dobrá dostupnost je na dálnici D11 (cca15 km), do hlavního města Prahy (cca 45 km), do Lysé nad Labem (cca 5 km), Benátek nad Jizerou (cca 12 km). Možnost zaměstnání je v místních firmách a okolních městech. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.551 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s., rozhodnutí o úpadku - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o byt č. 557/533 o velikosti 2+1 umístěný v 4.NP bytového domu č.p.557 na pozemku st.570 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Benátecká Vrutice, ulice Spojovací. Uvedený dům má pět vchodů, v domě je 70 bytových jednotek. Dům má 4.NP s byty a 1.PP se sklepy a společnými prostorami. Byt obsahuje dva pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, chodbu, balkón. Dům je bez výtahu. Bytový dům byl vystavěn kolem r.1970. Kolem r.2008 proběhla na domě rekonstrukce. Byla vyměněna okna za plastová, byla provedena zateplovací fasáda, byly rekonstruovány hlavní vchody - vchodové dveře a zřízeny nové poštovní schránky. Byt je také po částečné rekonstrukci (r.2005 - r.2008) - nová plastová okna, nová koupelna a WC, zřízeny přímotopy. V koupelně je sprchový kout, umyvadlo, dlažba, obklad. WC je samostatné s obkladem. Kuchyň je bez vybavení s keramickým obkladem, na podlaze je PVC na betonu. Dveře jsou plné a prosklené, v pokojích je na podlaze PVC. Vytápění je lokální el.přímotopy. Ohřev teplé vody je zajištěn centrálně. S bytem je užíván sklep v 1.NP. Byt je neužívaný v průměrném technickém stavu. Lokalita je klidná vhodná k rodinnému bydlení.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 11. Dveře 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
Popis betonové pasy
Název 2. Svislé konstrukce
Popis panelový skelet
keramické plechová pozinkovaná dvouvrstvé vápenné omítky běžné obklady
4. Krov, střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody
plné a prosklené 12. Vrata plastová 14. Povrchy podlah lokální elektrické přímotopy 16. Elektroinstalace chybí 18. Vnitřní vodovod odkanalizování ze všech míst 20. Vnitřní plynovod centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní WC, umyvadlo, sprchový kout 24. Výtahy
nízký sedlový pozinkovaný plech zateplovací fasáda ocelové s betonovými stupni s PVC chybí PVC, dlažba světelná třífázová plastové trubky chybí chybí chybí
domácí telefon
instalační šachty
26. Instalační pref. jádra
-3-
Užitná plocha 2 4,60 m 2 13,20 m 2 6,40 m 2 1,90 m 2 0,80 m 2 14,40 m 2 1,00 m 2 42,30 m
Seznam ploch jednotky kuchyň pokoj chodba koupelna WC pokoj balkon Celkem
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
Započitatelná plocha 2 4,60 m 2 13,20 m 2 6,40 m 2 1,90 m 2 0,80 m 2 14,40 m 2 0,50 m 2 41,80 m
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Typ stavby
Užitná plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka X 41,80
X
X
X
X
21 429
0,76
16 286
0,64
17 483
Srovnávané jednotky panelový dům
49,00
4.NP
2+1/B
1 050 000
Milovice, ulice Komenského
Nabídka - pěkný byt 2 + 1/B v klidné části obce Mladá (Milovice), vedle lesa. Byt o ploše 49 m2 se nachází ve 3. patře kompletně zrekonstruovaného domu (nové rozvody el., plast. okna, nová střecha, zateplení) . Orientace JV, SZ. V bytě zděná koupelna se sprchovým koutem a WC, pračka, kuchyňská linka. Podlahy - PVC, dlažba. Obývací pokoj 16 m2, ložnice 11,6 m2, kuchyň 8,6 m2. Možnost ponechat vybavení nábytkem v ceně. K bytu náleží sklep 4,9 m2. Osobní vlastnictví, lze financovat hypotékou. Volné ihned. Ve městě veškerá občanská vybavenost – základní školy, školky, lékař, dostatek sportovního a kulturního vyžití, obchodní síť. Výborná dopravní dostupnost (centrum Prahy 35 min. vlakem), PID K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz K2 Velikost - shodná
0,80 1,00
K3 Lokalita - shodná K4 Typ stavby - panelový dům
1,00 1,00
K5 Stáří - shodné K6 Garáž - není
1,00 1,00
K7 Vybavení - lepší
0,95
panelový dům 41,00 Milovice, Spojovací ulice
4.NP
2+1
1 120 000
27 317
Nabídka - útulný kompletně zrekonstruovaný byt v klidné části Milovic Mladá. Byt je částečně vybaven nábytkem na míru a kuchyní s el. spotřebiči. Součástí domu je oplocená předzahrádka využívaná obyvateli domu, jako dětské hřiště s příjemným posezením i pro dospělé. Velkou výhodou tohoto bydlení je plynový kotel v domě, který zajišťuje teplo a ohřev vody. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikost - shodná K3 Lokalita - shodná
1,00 1,00
K4 Typ stavby - panelový dům K5 Stáří - srovnatelné K6 Garáž - není
1,00 1,00 1,00
K7 Vybavení - lepší
0,80
-4-
panelový dům
46,00
2.NP
2+1
959 000
20 848
0,76
15 844
Milovice, Spojovací ulice
Nabídka - pěkný byt 2+1 s balkonem, který se nachází ve 3.NP panelového domu v obci Milovice ulice Spojovací s obytnou plochou 46 m2. Dispozice bytu: vstupní chodba, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, kuchyň včetně spotřebičů / sporák, lednice /, dále obývací pokoj s balkonem a samostatný pokoj. Výhodou dispozice bytu: pokoje jsou samostatné a neprůchozí. Výborná dostupnost do Prahy vlakem či autobusem. V blízkosti domu je lesopark. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, tři základní školy, tři mateřské školy, lékař dětský, praktický, stomatolog, oční a veterinář. V místě také široké sportovní a kulturní vyžití, nová sportovní hala, fotbalové hřiště, tenisové kurty, mateřské centrum, restaurace, pizzerie, potraviny Tesco, Penny. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikost - shodná K3 Lokalita - shodná
1,00 1,00
K4 Typ stavby - panelový dům K5 Stáří - shodné K6 Garáž - není
1,00 1,00 1,00
K7 Vybavení - lepší
0,95
Variační koeficient před úpravami: 12,60 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
4,19 % 2 16 538 Kč/m 2 42 m 691 288 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě, v téměř shodné lokalitě, mají podobný počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, udržované, po částečné nebo úplné rekonstrukci. 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.551 ze dne 28.5.2014 . Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.440 ze dne 28.5.2014. Snímek katastrální mapy. Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti. Objednávka provedení odhadu předmětu dražby Č.j.: 548/2014-A ze dne 4.12.2014
-5-
700 000Kč 0Kč 0Kč 700 000Kč 2 42m 2 16 746Kč/m počet stran A4 v příloze 2 8 1 2 2 3 0
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Nabývací doklad - kupní smlouva z r.2009 - nebyl předložen.
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena užitných podlahových ploch v současném stavu: 2 2 700.000,00 Kč : 41,80 m = 16.746,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 16.700,00 Kč/m Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností, pracovními příležitostmi - klidná lokalita města - dobrá dostupnost do okolních měst i Prahy Nevýhody: - nejsou
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 15.12.2014 Posudek o ceně byl vypracován 5.1.2015
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6591/1 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 5.1.2015
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví č.551
-8-
-9-
List vlastnictví č.440
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
Snímek katastrální mapy
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
Mapa města
- 20 -
Fotodokumentace
Celková situace
Pohled JZ
Pohled S
Vchod do domu
Schodiště v domě
Chodba v bytě
- 21 -
Kuchyň
Kuchyň
Pokoj
Pokoj
Koupelna
WC
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
