ZNALECKÝ POSUDEK č.6486/136 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
963 st.997 st.997, 998/4
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/6 181 00 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
16.6.2014 / 16.6.2014
Obvyklá cena stávající:
Stávající
Michal Kašpar, Na Vyhlídce 963, 28201 Český Brod, 1 / 1 Michal Kašpar, Na Vyhlídce 963, 28201 Český Brod, 1 / 1 Český Brod 1794 LV č.: Středočeský Kolín Okres: Český Brod Český Brod Část obce: Na Vyhlídce Číslo orientační:
1 800 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O rodinné domy v této cenové relaci je ve městě stálý zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:
dobře
Uvedena rizika s možným vlivem na OC ! Vypracoval:
Datum:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav 20.6.2014
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Český Brod
Obec, část obce: Český Brod Na Vyhlídce Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika:
záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
0 1
budoucí stav
2 3+1 2
70 m 3 545 m 2 108 m 3
4 500 Kč/m ano 40 40 50 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
st.997 - zastavěná plocha a nádvoří, č.998/4 - zahrada, Oceňované pozemky jsou mírně svažité k jihu. Jsou napojeny na všechny IS. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.996/6 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Český Brod. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází zděná kůlna s garážovým stáním, silně se zúžující, dřevěná vrata, plochá střecha s lepenkou. Dále jsou zde zpevněné plochy z betonu, vrata a vrátka, oplocení k ulici, udírna s krbem, studna ve spoluvlastnictví se sousedem čp.964, přípojky všech sítí, oplocení východně dřevěné tyčkové, okrasné a ovocné porosty. Jednotková cena pozemků stanovena na základě směrných cen pozemků stanovených spolupracujících odhadců v regionu. 2 431 m 2 1 500 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
bez vlivu na OC Věcná břemena Ostatní omezení Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Město 6 839 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Český Brod je městem, které má asi 6 800 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v ulici Na Vyhlídce, na severozápadním okraji města. Český Brod leží na odbočce silnice č. 12 vedoucí z Kolína do Prahy. Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné (cca 25 km) po silnici č.12, ale také díky nedaleké dálnici D 11 (cca 8 km). Železnice je v místě. Ve městě jsou služby, úřady, školy, možnost zaměstnání je v místě, v Kolíně a v Praze. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Rizika: Věcná břemena Na LV č.1794 je zapsáno věcné břemeno umístění a provozování elektrorozvodného zařízení ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. - jedná se o umístění pilíře elektro - bez vlivu na obvyklou cenu. Ostatní omezení Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst.3) zákona č.26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Prohlídka nemovitostí byla provedena jen z vně rodinného domu, z ulice, ze zahrady souseda a dle informací sousedů. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1794 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. - při stanovení obvyklé ceny k němu nepřihlížím. Popis / dispozice:
Prohlídka domu nebyla majitelem umožněna. Oceňuji dle informací sousedky. Jedná se o levou polovinu dvojdomku se sedlovým a v části pultovým krovem, objekt je jednopodlažní s podkrovím. Krytina je do ulice KM Beta a do zahrady pálená dvoudrážková. Oplechování je z pozinkovaného plechu. Vstup do domu je zastřešeným vstupem od ulice. Ze zahrady je do domu zadní vstup z verandy. K domu je přistavěna zděná kůlna s plochou střechou zakrytá plechovou krytinou, dřevěné dveře, oplechování je z pozinku. Stáří domu je cca 40 roků. Okna jsou plastová, na verandě jsou dřevěná jednoduchá okna. Vytápění je asi ústřední plynovým kotlem. Dům je v průměrném technickém stavu, bez větší údržby, zdivo je v části vlhké, venkovní omítky opadávají. Dispozice dle sdělení: 1.NP - vstup, chodba, koupelna, WC, pokoj, kuchyň, veranda podkroví - 2 x pokoj, terasa Užitné plochy propočteny ze zastavěné plochy domu: 2 2 1.NP - 78 m x 0,8 = 56 m 2 2 podkroví - 62 m x 0,8 = 50 m 2 terasa změřena 3,4 m - uvažuji v 1/2 výměry 2 Celkem přepočtené užitné plochy domu jsou cca 108 m .
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis betonové pasy keramické pálená dvoudrážková do zahrady, KM Beta do ulice dvouvrstvé vápenné omítky sokl - keramické obklady nezjištěny plastová s izolačním dvojsklem nezjištěny
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce
Popis zděné tl. 45 cm sedlový a pultový krov pozinkovaný plech
8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
břízolitové omítky běžné keramické obklady plné a prosklené nezjištěny
světelná, třífázová studená, teplá zemní plyn nezjištěno splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
chybí nezjištěno veřejná kanalizace umyvadlo, vana chybí
-3-
ústřední topení - plynový kotel
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP plochy propočteny ze zastavěné plochy podkroví plochy propočteny ze zastavěné plochy terasa
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 69,54 m 56,00 m 2 2 56,00 m 1,00 56,00 m
50,00 m
2
3,40 m
2
62,22 m 1,00
2
50,00 m
2
1,70 m
2
0,50
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
2 454 498 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
51,70 m
ne ne
1 227 249 Kč 646 500 Kč 1 873 750 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Český Brod, Jugoslávská ulice
120,00
218
Kč 2 500 000
Kč/m2
KC
20 833
0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 16 666
Dovoluji si Vám exkluzivně nabídnout k prodeji patrový rodinný dům o velikosti 4+1/120 m2 v Českém Brodě. Dům je řadový a leží v klidné ulici města. V přízemí domu jsou dva pokoje s okny do ulice, kuchyň má výhled do zahrádky, dále je zde koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, samostatné WC a chodba. Po betonovém schodišti se dostaneme do patra, kde jsou další dva obytné pokoje, jeden prostorný a druhý menší, který je využit jako pracovna. Je zde umístěn elektrický bojler. Dále se zde nachází komora a půda. Dům je vytápěn plynovým kotlem značky Dakon, je napojen na kanalizaci, voda je obecní i ze studny. Přední a zadní strana domu je již zateplena. Střecha je plechová. Okna jsou původní dřevěná špaletová. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - srovnatelné
0,80 1,00
K3 Poloha - srovnatelná K4 Provedení a vybavení - srovnatelné K5 Celkový stav - průměrný
1,00 1,00 1,00
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Liblice, Český Brod
70,00
1 047
1 600 000
22 857
0,74
Exkluzivně nabízíme ke koupi rodinný dům určený k rekonstrukci na okraji obce Liblice. Nemovitost je v původním stavu s pěknou rovinatou zahradou a dílnou. Liblice patří mezi vyhledávanou lokalitu vhodnou pro rodinné bydlení. Obec nabízí výbornou dopravní dostupnost, 5 min autem popř. BUS na vlakové nádraží v Českém Brodě směr Praha Kolín, v obci mateřská školka a střední odborná škola, několik základních škol v Českém Brodě, kde je také veškerá občanská vybavenost ( zdravotní středisko, obchody, služby a další ). Dům je napojen na kompletní sítě - elektřina, plyn, kanalizace, vodovod, výhodou je vlastní studna . Autobusová zastávka je přímo u domu a vlakové nádraží cca 20 minut pěší chůzí. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - menší K3 Poloha - horší
1,05 1,10
K4 Provedení a vybavení - srovnatelné K5 Celkový stav - průměrný
1,00 1,00
K6 Vliv pozemku - větší K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,80 1,00
-4-
16 896
2
Český Brod
89,00
305
1 899 000
21 337
0,80
17 070
Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům v Českém Brodě. Dům je v dispozici 4+1 s obytnou plochou 89 m2. Dům je možné rozšířit dostavbou pokojů v podkroví. Celková výměra pozemku je 305 m2. Dům je v dobrém udržovaném stavu a skládá se ze dvou pokojů (16 m2), obývacího pokoje ( 20 m2), ložnice ( 12,5 m2), kuchyně ( 13,4 m2), koupelny ( 4,8 m2), toalety ( 1 m2), chodby ( 4 m2) a předsíně ( 1,6 m2). Okna jsou dřevěná špaletová. Dům je vytápěný ústředním topením napojeným na plynový kotel. Voda je ohřívaná el. bojlerem. Dům je napojený na obecní vodovod a kanalizaci, plyn a elektřinu. Na dvoře je vybudovaná vlastní studna. Pod domem je menší sklípek (4 m2). Na pozemku stojí garáž na auto, prádelna a dřevník. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - shodná
0,80 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - srovnatelné K5 Celkový stav - průměrný
1,00 1,00
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Variační koeficient před úpravami: 3,97 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
0,98 % 2 16 877 Kč/m 2 108 m 1 817 653 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě, pouze druhá nemovitost se nachází v Liblicích - obec srostlá s Českým Brodem. Nemovitosti mají srovnatelný počet užitných ploch i pozemků (pouze druhá srovnatelná nemovitost má větší pozemek). Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, bez zásadní rekonstrukce. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 997 998/4
Výměra 2 230 m 2 201 m 2 431 m
Jednotková cena pozemku 2 1 500 Kč/m 2 1 500 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
3,00 %
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1794 ze dne 20.5.2014. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Objednávka odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné elektronické Č.j. 530/2014-N
-5-
1 800 000Kč 0Kč 54 000Kč 646 500Kč 1 099 500Kč 2 108m 2 10 209Kč/m počet stran A4 v příloze 2 1 2 2 3 0
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne 31.8.2004 nepředložena.
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena započitatelných podlahových ploch: 2 2 1.800.000,00 Kč : 108 m = 16.667,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 16.700,00 Kč/m Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností - pracovní příležitosti v místě a v okolních městech - Kolín, Praha - klidná lokalita města pro bydlení Nevýhody: - nejsou
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 16.6.2014 Posudek o ceně byl vypracován 20.6.2014
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6486/136 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 20.6.2014
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e -mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví č.1794
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Mapa oblasti
- 11 -
Mapa města
- 12 -
Fotodokumentace
Celková situace
Pilíř elektro
Vchod do domu
Pohled z ulice
Pohled ze zahrady JZ
Pohled ze dvora S
- 13 -
Pohled ze sousední zahrady
Kůlna s garážovým stáním u domu
Celkový pohled
Vlhkost zdiva
- 14 -
Srovnatelné nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
