ZNALECKÝ POSUDEK č.6548/198 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastníci stavby:
147 st.168 st.168
Vlastníci pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
Global Invest Bohemia s.r.o., Na Přístavě 1759/2, 28802 Nymburk, 1 / 2 Lucie Vyhlasová, Kostelní Lhota 13, 28912 Kostelní Lhota, 1 / 2 Global Invest Bohemia s.r.o., Na Přístavě 1759/2, 28802 Nymburk, 1 / 2 Lucie Vyhlasová, Kostelní Lhota 13, 28912 Kostelní Lhota, 1 / 2 Chleby 347 LV č.: Středočeský Nymburk Okres: Chleby Chleby Část obce: Na Kopečku Číslo orientační:
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800900490
Stav ke dni / Prohlídka:
10.10.2014 / 10.10.2014
Obvyklá cena stávající – podíl ½ oceňovaných nemovitostí:
Stávající
350 000 Kč
O bydlení v rodinných domech v cenách do 1 mil. Kč je stále zájem.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum:
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
26.10.2014
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 12 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Chleby
Obec, část obce: Chleby Na Kopečku Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
0 1
budoucí stav
2 3+1 2
79 m 3 460 m 2 95 m 3
5 000 Kč/m ano 84 40 68 % Neudržovaná - k částečné rekonstrukci Ústřední / etážové - elektřina Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2010 okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu ano ne Oceňovaný pozemek je mírně sklonitý k jihozápadu. V obci je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Dům je napojený na elektro, vodu z veřejného řadu, kanalizace je do společné žumpy se sousedním rodinným domem č.p. 146, plyn je v ulici. Veřejný kanalizační řad v ulici Na Kopečku není. Podle sdělení na OÚ bude vybudovaný do konce roku 2015. Dále se na pozemku nachází plotová vrata a vrátka, žumpa společná se sousedem, přípojka kanalizace, pilíř elektro přípojka vody a zpevněná plocha. 2 673 m 2 400 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
bez vlivu na OC Ostatní omezení Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 421 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Chleby se nachází ve Středočeském kraji v okrese Nymburk cca 5 km severovýchodně od města Nymburk. Chleby leží na odbočce ze silnice č. 38 vedoucí z Nymburku směr Mladá Boleslav. V Chlebech se nachází na území bývalé katolické farní zahrady malá soukromá ZOO Chleby – nejmenší ZOO v Česku, založená roku 1997, licenci ZOO dostala v roce 2004. Chová cizokrajná i domácí zvířata. Jihovýchodně od vesnice se nachází motokrosová dráha Chleby. V místě je také autobusová zastávka, OÚ, obchod a hospoda. Oceňované nemovitosti se nacházejí v k.ú. Chleby v ulici Na Kopečku. Rizika: Ostatní omezení Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Ostatní finanční / právní omezení K Zástavním právům exekutorským, k zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k rozhodnutí o úpadku, k exekučnímu příkazu k prodeji, k dražební vyhlášce k 1/2 spoluvlastnického podílu a k nařízení exekuce při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Rodinný dům oceňuji jen podle provedené prohlídky z vně domu. Část informací poskytla sousedka z č.p. 146. Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím. Původní objekt byl vystavěn kolem roku 1930, dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Poslední rekonstrukce byla zřejmě provedena kolem roku 2010. Dřevěný sedlový krov je pokrytý původní pálenou krytinou, okna jsou plastová, dveře hladké plné a prosklené. Na podlahách je keramická dlažba a laminátové plovoucí krytiny v podkroví. Vytápění domu je ÚT s elektrokotlem. Teplá voda je z el. bojleru. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku. Předpokládaná dispozice: 1.NP - chodba, kuchyň, pokoj, koupelna, WC P - chodba, pokoj, pokoj
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis kamenné s rovným podhledem pálená, podstřešní folie v části chybí vápenocementová hladká chybí chybí dřevěné plastová s izolačním dvojsklem keramická dlažba
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky
Popis zděné tl. do 50 cm sedlový krov FeZn plech - jen v části vápenné štukové v části chybí
10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
běžné keramické obklady hladké plné a prosklené dveře keramická dlažba, laminátové plovoucí ÚT s elektrokotlem
světelná, třífázová studená a teplá chybí
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace
chybí el. bojler ze všech zařizovacích předmětů umyvadlo, vana chybí
elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení závěsné WC 26. Ostatní
-3-
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP kuchy|ň, pokoj, koupelna s WC podkroví pokoje, chodba
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 78,66 m 55,30 m 2 2 55,30 m 1,00 55,30 m 2 2 78,66 m 39,50 m 2 2 39,50 m 1,00 39,50 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
2 300 805 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
742 240 Kč 269 200 Kč 1 011 440 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Chleby
100,00
673
Kč 1 500 000
Kč/m2
KC
15 000
0,51
Upravená cena Foto Kč/m2 7 636
Rodinný dům 4+1, okres Nymburk, Chleby. Obytná plocha 100 m2, plocha pozemku 882 m2. Možnost přikoupení pozemku 10 714 m2! Nemovitost je v udržovaném stavu po částečné rekonstrukci. Inženýrské sítě 230V, 380V, studna, odpady jímka. Vytápění domu akumulačními kamny s dvacetihodinovým nočním proudem, ohřev vody boiler. Možnost připojení plynu a kanalizace v těsné blízkosti domu v komunikaci. Na pozemku se nachází přístavek - černá kuchyně, dvě kůlny 25 m2 a 10 m2, dřevník 10 m2. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - podobná
0,70 1,00
K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - horší
1,00 1,01
K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - podobný
0,90 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - neumožněna prohlídka
0,80
Chleby
105,00
850
1 600 000
15 238
0,52
RD-s podkrovím, se zahradou, dílnou a prostorami vhodnými pro chov domácích zvířat nebo pro podnikání. V přízemí koupelna-sprcha, WC,kuchyň,ob.pokoj, ložnice, výměnek, v podkroví přístupné schodištěm je pokoj a půdní prostor s možností rozšíření obyt. prostor. Topení je kotlem na tuhá paliva doplněná přímotopy, možnost napojení na plyn. K dispozici vodovod i vlastní studna, odpad do septiku, zřízena kanalizační přípojka s možností propojení. Na dům navazuje dílna- truhlárna s prostorami pro skladování. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch K3 Poloha - podobná
0,80 0,90 1,00
K4 Provedení a vybavení - horší K5 Celkový stav - podobný
1,01 1,00
K6 Vliv pozemku - větší výměra K7 Úvaha zpracovatele ocenění - neumožněna prohlídka
0,90 0,80
-4-
7 978
Dymokury - Černá Hora (okres Nymburk)
120,00
1 318
1 500 000
12 500
0,62
7 695
Rodinný dm se zahradou v obci Černá Hora nedaleko Dymokur o CP 1318 m2. Dům prošel částečnou rekonstrukcí-nová přístavba, nové rozvody, okna, komín, koupelna, topení, částečně podlahy. Střecha ve velice dobrém stavu. V přízemí 2 velké pokoje, chodba, koupelna, WC. Do zahrady franc. okno. V patře příprava na další 2-3 pokoje+lodžie. Vytápění elektrokotlem nebo krbovými kamny s výměníkem. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch
0,80 0,95
K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - podobné
1,00 1,00
K5 Celkový stav - podobný K6 Vliv pozemku - větší výměra K7 Úvaha zpracovatele ocenění - neumožněna prohlídka
1,00 0,90 0,90
Variační koeficient před úpravami: 8,69 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
1,92 % 2 7 770 Kč/m 2 95 m 736 596 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
2,00 %
700 000Kč 0Kč 14 000Kč 269 200Kč 416 800Kč 2 95m 2 4 397Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 347 ze dne 3.10.2014. 4 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti a obce. 2 Srovnatelné nemovitosti. 3 Objednávka č.j.: 969/2014-A provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 9.10.2014 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Obvyklá cena: 2 2 užitné podlahové plochy - 94,80 m zaokr. 95,00 m 2 pozemek: 168 - 673,00 m 2
jednotková cena podlahových ploch - 4.500,00 Kč/m 2 jednotková cena pozemků v místě - 400,00 Kč/m Propočet: užitné podlah. plochy pozemek Obvyklá cena celkem: zaokrouhleno:
2
2
95,00 m x 4.500,00 Kč/m = 427.500,00 Kč 2 2 673,00 m x 400,00 Kč/m = 269.200,00 Kč 696.700,00 Kč 700.000,00 Kč
Navrženou obvyklou cenu ve výši 700.000,00 Kč považuji za reálnou v současném čase a v daném technickém stavu v k.ú. Chleby. Odpovídá rovněž stanovené porovnatelné hodnotě. Jedná se o rodinný dům po částečné rekonstrukci. -5-
Obvyklá cena ½ oceňovaných nemovitostí:
350.000,00 Kč
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 10.10.2014 Posudek o ceně byl vypracován 26.10.2014
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6548/198 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 26.10.2014
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
List vlastnictví
-7-
-8-
-9-
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Fotodokumentace
Celková situace
Západní pohled
Jižní pohled
Východní pohled
Vchod do domu
Pohled přes okno - pokoj
- 12 -
Pohled přes okno - průhled domem
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -
Mapa obce
- 15 -
Srovnatelné nemovitosti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
