ZNALECKÝ POSUDEK č. 6320/240 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
rozestavěná stavba st.224 st.224, 462/95
Objednatel:
EURODRAŽBY. CZ, a.s. Čimická 780/6 18100 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
12.11.2013 / 12.11.2013
Obvyklá cena stávající:
Stávající
Jozef Csörgö, Bory 37, 59461 Bory, 1 / 1 Jozef Csörgö, Bory 37, 59461 Bory, 1 / 1 Svatý Mikuláš 10094 LV č.: Středočeský Kutná Hora Okres: Svatý Mikuláš Svatý Mikuláš Část obce: Číslo orientační:
1 900 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Jedná se vhodnou lokalitu k bydlení v blízkosti Kutné Hory.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:
dobře
Nemovitost / jednotka je v době ocenění pronajatá. Vypracoval:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav
Datum:
25.11.2013
777 747 703,327 312 689,327 314 331 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Svatý Mikuláš
Obec, část obce: Svatý Mikuláš Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána:
0 1
budoucí stav
1 4+1 2
196 m 3 862 m 2 127 m 3
4 500 Kč/m ano 1 3 80 4% Novostavba (do 5 let stáří) Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci:
st.224, č. 462/95 - zahrada, Oceňované pozemky jsou rovinné pravidelného obdélníkového tvaru. Jsou napojitelné na elektro, vodovod z vlastní studny, kanalizace do žumpy. Kanalizace je přislíbena obcí. Přístup je z provizorně zpevněné komunikace č. 462/15 a č. 476/30 - orná půda, ač pozemky nejsou zapsané na LV, předpokládám bezproblémový přístup - PK 476/2 je ve vlastnictví Obce Svatý Mikuláš. 2 700 m 2 400 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodni / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní omezení ano ne doporučuji není nutné
pozemky (popis):
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 769 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Svatý Mikuláš je obcí, která má asi 770 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Svatý Mikuláš. Správním centrem je město Kutná Hora, nemovitost od něj je vzdálena asi 9 km. Svatý Mikuláš leží při silnici č. 2 vedoucí mezi městy Kutná Hora a Přelouč. Železnice je v Kutné Hoře. Nemovitosti jsou umístěny v nově vznikající lokalitě rodinných domů na severním okraji obce. V místě je řada neobsazených oddělených pozemků pro stavbu RD. Jen některé jsou však alespoň částečně zasíťované a přístupné tj. jako je oceňovaný. Rizika: Ostatní omezení K zástavnímu právu u České spořitelny a.s. Praha uvedenému na LV č. 10094 při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Nemovitost se nachází jižním rohem v ochranném pásmu venkovního vedení vysokého napětí. Podle informací ze stavebního úřadu Záboří nad Labem je možné pro kolaudaci objektu udělit výjimku z umístění v ochranném pásmu od ČEZ - distribuce. Popis / dispozice:
Jedná se o rodinný dům v katastru nemovitostí zapsán jako rozestavěný. Oceňuji v současném stavu. Rodinný dům je zděný nepodsklepený jednopodlažní. Krov je sedlový zakrytý taškovou krytinou Bramac. Oplechování je standardní, okna jsou zdvojená plastová, dveře plné do obložkových zárubní, na podlahách je dlažba, plovoucí podlahy, beton. V koupelně je vana akrylátová, sprchový kout, dlažba, dvojumyvadlo, obklady. V kuchyni je plynová varná deska na PB, vestavěná trouba, digestoř, na podlaze dlažba. Vytápění domu je ústřední krbovými kamny s výměníkem. Součástí domu je garáž, venkovní terasa. Dům je v katastru nemovitostí zapsaný jako rozestavěná stavba, není zkolaudovaný. Dům není dokončený - chybí část obložek dveří, stropy nejsou z půdy řádně zatepleny, chybí část podbití střechy, terasa je nedokončená, chybí venkovní úpravy - oplocení pozemku apod. Současní nájemci provedli část prací sami na své náklady - zřídili ústřední vytápění, položili v části domu plovoucí podlahy. V lokalitě je jen provizorně zpevněná komunikace a veřejné osvětlení. Veřejná kanalizace a vodovod jsou Obcí Svatý Mikuláš přislíbeny, nyní nejsou. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází studna kopaná (v technické místnosti uvnitř domu), přípojky elektro a kanalizace, žumpa, pilíř elektro.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy
Popis betonové pasy izolované
Název 2. Zdivo
3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky
keramické, sádrokarton betonová Bramac dvouvrstvé vápenné omítky
4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky
9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna
chybí chybí plastová s izolačním dvojsklem keramická dlažba
10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda propan - butan kuchyňská linka, spotřebiče, varná deska, digestoř splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení
15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
26. Ostatní
-3-
Popis zděné z cihel Porotherm tl.44 cm sedlový krov pozinkovaný plech zateplená fasáda bez konečného nátěru běžné keramické obklady plné a prosklené plovoucí podlaha ústřední topení chybí bojler žumpa umyvadlo, sprchový kout, vana krbová kamna s výměníkem
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP chodba technická místnost koupelna s WC chodba pokoj pokoj pokoj pokoj kuchyňský kout terasa
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 196,02 m 127,40 m 2 2 2,80 m 1,00 2,80 m 2 2 3,60 m 1,00 3,60 m 2 2 6,40 m 1,00 6,40 m 2 2 7,20 m 1,00 7,20 m 2 2 17,20 m 1,00 17,20 m 2 2 13,40 m 1,00 13,40 m 2 2 21,20 m 1,00 21,20 m 2 2 27,20 m 1,00 27,20 m 2 2 10,90 m 1,00 10,90 m 2 2 35,00 m 0,50 17,50 m 2 2 21,60 m 0,00 0,00 m
Zhodnocení nájemního vztahu Typ smlouvy: nájemní smlouva Doba nájmu: na dobu určitou do 30.4.2013 Výše nájmu: 12.060,00 Kč bez služeb Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
3 881 196 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
3 741 085 Kč 280 000 Kč 4 021 090 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Svatý Mikuláš, okr. Kutná Hora
120,00
792
Kč 2 390 000
Kč/m2
KC
19 917
0,76
Naše společnost Vám zprostředkuje v sousedství příjemného okolí zámku Kačina poblíž lesoparku v obci Svatý Mikuláš rodinný dům 3+1/G zast. 120m^(2) po rekonstrukci se zahradou 562m^(2), celková výměra pozemku 792 m^(2). Půdní prostor je připraven pro případnou vestavbu o 120m^(2). Od roku 2008 zde probíhala rozsáhlá rekonstrukce: nová střecha včetně krovů, všechna okna v plastu, nové masivní dveře s borovicovými obložkami, kompletní rekonstrukce kuchyně a koupelny, včetně rozvodů elektřiny. Dům je celý podsklepen, v těchto prostorách se nacházení 3 technické místnosti, garáž, dílna, prádelna, kotelna se skladem uhlí. Garáž i kancelář je vytápěná, slouží jako sklad materiálu. Topení je ústřední na hnědé uhlí s dopravníkem a zásobníkem, který vydrží 3 dny. Topení lze připojit na plyn. Na zahradě je nadzemní bazén s připojením na filtraci, dále 16 m^(2) zastřešené posezení, psí kotec a příprava na garážové stání se zámkovou dlažbou. Zahrada má i okrasnou část se vzrostlými stromky a keři. Dům má jednak vlastní studnu hloubka 8 m a zároveň je napojen na obecní vodovod. Odpad je řešen septikem. Obec Svatý Mikuláš se nachází 7 km severovýchodně od Kutné Hory, v obci je mateřská škola, obchod i sportovní hřiště. Okolí obce je vhodné pro cykloturistiku, houbaření, vycházky. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - podobná
0,80 1,00
K3 Poloha - shodná K4 Provedení a vybavení - dobré - po rekonstrukci K5 Celkový stav - výborný
1,00 0,95 1,00
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 15 137
Svatý Kateřina
90,00
2 007
1 698 000
18 867
0,79
14 943
Prodej rodinného domu 3+1 k bydlení i rekreaci na pozemku 2007 m2 v obci Svatá Kateřina, Kutnohorsko. V přízemí kuchyně, obývací pokoj, ložnice a dětský pokoj, koupelna s WC. Půda vhodná k vestavbě. Dále v domě dílna s garáží, prádelna. Na pozemku se nachází stodola s chlévem a malým sklípkem. Velký dvůr a zahrada. Ze sítí elektřina, voda z vlastní studny, jímka, lze se napojit na obecní vodovod a kanalizaci před domem. Dům vhodný k rekonstrukci. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - podobná
0,80 1,00
K3 Poloha - srovnatelná K4 Provedení a vybavení - průměrné K5 Celkový stav - dobrý
1,00 1,10 1,00
K6 Vliv pozemku - větší K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,90 1,00
Chotusice, okr. Kutná Hora
99,00
710
2 222 000
22 444
0,68
15 352
Nabízíme Vám ke koupi pěkný rodinný dům zkolaudovaný v roce 2011, který se nachází na okraji obce Chotusice u Čáslavi. Dispozice domu je 3+kk s možností rozšíření obytných místností na půdě. Velmi příjemná je zimní zahrada a užitečná prostorná garáž (27 m2) s el. vraty. Zdícím materiálem byl zvolen Porotherm, střecha je pokryta betonovými taškami, okna jsou plastová. Vytápění zajištěno kombinací kamen umístěných v obývacím pokoji a plynovým kotlem (není využíván). Pro ohřev teplé vody slouží elektrický bojler. V celém domě položena plovoucí podlaha, mimo koupelny, chodby a zimní zahrady, kde je podlaha keramická. Dům je napojen na vodovod a kanalizaci. Veškerá občanská vybavenost v obci. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - podobná
0,80 1,00
K3 Poloha - lepší K4 Provedení a vybavení - výborné - novostavba K5 Celkový stav - dobrý
0,90 0,95 1,00
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Variační koeficient před úpravami: 7,36 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
1,10 % 2 15 144 Kč/m 2 127 m 1 929 346 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. První porovnatelná nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, další dvě jsou v podobných lokalitách. Technický stav nemovitostí je dobrý. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: orná půda: Celkem:
Parcelní číslo 224 462/95
Výměra 2 157 m 2 543 m 2 700 m
Jednotková cena pozemku 2 400 Kč/m 2 400 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: -5-
0,00 %
1 900 000Kč 100 000Kč 0Kč 280 000Kč 1 520 000Kč 2 127m 2 11 931Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze 2 1 2 2 3
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10094 ze dne 24.10.2013 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 30.7.2008 s právními účinky vkladu ke dni 30.7.2008 za kupní cenu 1,1 mil. Kč a následně byl objekt vlastníkem téměř dokončen. Jednotková cena v současném stavu: 2 2 1.900.000,00 Kč : 166,50 m = 11.411,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 11.400,00 Kč/m . Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to i z důvodu umístění v obci s dobrou dostupností do Kutné Hory a Kolína. Dům umožňuje rozsahem užitných ploch bydlení jedné rodiny. Kontrolní propočet: 2 12.000,00 Kč/m - obytné plochy hlavní 2 6.000,00 Kč/m - obytné plochy vedlejší (terasa, garáž) 2 Cena pozemku v místě 400,00 Kč/m Jednotkové ceny uvažuji nižší v důsledku nedokončenosti některých stavebních prvků na domě. Užitné plochy: obytné plochy hlavní obytné plochy vedlejší (terasa, garáž) pozemky - výměra Stavby: obytné plochy hlavní obytné plochy vedlejší Pozemek:
2
2
109,90 m (zaokr.110,00 m ) 2 2 56,60 m (zaokr.57,00 m ) 2 700,00 m
2
2
110,00 m x 12.000,00 Kč/m = 1.320.000,00 Kč 2 2 57,00 m x 6.000,00 Kč/m = 342.000,00 Kč 2 2 700,00 m x 400,00 Kč/m = 280.000,00 Kč 1.942.000,00 Kč 1.900.000,00 Kč
Celkem: Zaokrouhle
Výhody - obec s částečnou občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do okolních měst Nevýhody - nedokončené některé prvky domu - chybí zasíťování lokality (pouze elektro)
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 12.11.2013 Posudek o ceně byl vypracován 25.11.2013
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6320/240 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav
[email protected]
,
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Mapa oblasti
- 11 -
Mapa obce
- 12 -
Fotodokumentace
Příjezdová komunikace
Pohled JV
Pohled Z- nedokončené římsy
Pohled JV - nedokončené římsy
Pohled JZ
Terasa
- 13 -
Kuchyň
Koupelna
Technická místnost se studnou a vodárnou
Krbová kamna v pokoji
Pokoj
Pokoj
- 14 -
Srovnatelné nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
